Luận văn biện pháp bảo đảm không đựợc đăng ký theo pháp luật Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNGTRƢỜNGĐẠI HỌCĐẠI HỌCLUẬTLUẬTTHÀNHTP HỒPHỐCHỒÍMINHCHÍMINH

BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM KHÔNG ĐƢỢC ĐĂNG KÝ
THEONGUYỄNPHÁPLUẬTHUỲNHVIỆTTỨ NAM

BIỆNCHUYÊNPHÁPNGÀNH:BẢO ĐẢMLUẬTDÂNKHÔNGSỰVÀĐƢỢCTỐTỤNGĐĂNGDÂNSỰKÝ

THEO PHÁPMã số:LUẬT8380103VIỆT NAM

LUẬNNgƣờiVĂNhƣớngTHẠCdẫn:PgsSĨ.Ts. Vũ Thị Hồng Yến

CHUYÊN NGÀNH: LUẬTHọcviên:DÂNNguyễnSỰVÀHuỳnhTỐ TứTỤNG DÂN SỰ

Lớp: Cao học Luật, Phú n khóa 1

TP. HỒ CHÍ MINH - 2022
TP. HỒ CHÍ MINH - 2022


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: Luận văn là kết quả của q trình nghiên cứu của riêng tơi
dƣới sự hƣớng dẫn khoa học của Pgs.Ts.Vũ Thị Hồng Yến. Các nội dung bản án
nêu trong luận văn là trung thực. Nội dung của Luận văn có tham khảo và sử dụng
một số thơng tin từ các nguồn sách, tạp chí và một số tài liệu đã đƣợc liệt kê trong
danh mục tài liệu tham khảo.
Ngƣời cam đoan

Nguyễn Huỳnh Tứ

LỜI CẢM ƠN
Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới các thầy cô giáo của Trƣờng Đại học
Luật thành phố Hồ Chí Minh đã giảng dạy, truyền đạt cho tôi những kiến thức cả về
lý luận và thực tiễn trong suốt quá trình học tập và thực hiện Luận văn.
Tơi cũng xin cảm ơn sâu sắc sự tận tình hƣớng dẫn, chỉ bảo của Pgs. Ts. Vũ
Thị Hồng Yến trong suốt q trình thực hiện và hồn thành Luận văn thạc sĩ này.
Học viên

Nguyễn Huỳnh Tứ


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BLDS

Bộ luật dân sự năm 2015

BPBĐ

Biện pháp bảo đảm

HĐXX

Hội đồng xét xử

GDBĐ

Giao dịch bảo đảm

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

TAND

Tòa án nhân dân

UBND

Ủy ban nhân dân


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU....................................................................................................... 1
1. Lý do chọn đề tài............................................................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài............................................................................... 2
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài........................................................ 5
3.1 Mục đích nghiên cứu của đề tài.................................................................. 5
3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài.................................................................. 5
4. Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu của đề tài........................................................ 5
4.1 Đối tượng nghiên cứu................................................................................. 5
4.2 Phạm vi nghiên cứu.................................................................................... 6
5. Phƣơng pháp nghiên cứu.................................................................................. 6
6. Dự kiến kết quả nghiên cứu và ứng dụng kết quả nghiên cứu........................... 7
7. Bố cục của luận văn.......................................................................................... 7
CHƢƠNG 1.............................................................................................................. 8
HIỆU LỰC CỦA BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM KHÔNG ĐƢỢC ĐĂNG KÝ...............8
1.1 Các trƣờng hợp biện pháp bảo đảm phải đƣợc đăng ký theo quy định của
pháp luật.................................................................................................................... 8
1.1.1 Thế chấp quyền sử dụng đất.................................................................... 9

1.1.2 Thế chấp tài sản gắn liền với đất........................................................... 11
1.1.3 Thế chấp tàu bay, tàu biển; cầm cố tàu bay........................................... 11
1.2 Hệ quả pháp lý về hiệu lực của các biện pháp bảo đảm không đƣợc đăng ký
theo quy định của pháp luật..................................................................................... 12
1.2.1 Trường hợp luật quy định cụ thể về thời điểm xác lập hiệu lực của hợp
đồng thế chấp bất động sản..................................................................................... 13
1.2.2 Trường hợp luật khơng quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng
thế chấp bất động sản.............................................................................................. 14
1.3 Thực trạng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật............................................... 15
1.3.1 Thực trạng............................................................................................. 15
1.3.2 Kiến nghị:.............................................................................................. 23
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1....................................................................................... 25
CHƢƠNG 2........................................................................................................... 26
HIỆU LỰC ĐỐI KHÁNG CỦA BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM KHÔNG ĐƢỢC ĐĂNG
KÝ THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT........................................................... 26
2.1 Quy định của pháp luật về hiệu lực đối kháng của các biện pháp bảo đảm
không đƣợc đăng ký theo quy định của pháp luật................................................... 26
2.1.1 Hiệu lực đối kháng với người thứ ba của các biện pháp bảo đảm.........26
2.1.2 Hệ quả pháp lý về hiệu lực đối kháng khi các biện pháp bảo đảm không
được đăng ký theo quy định của pháp luật.............................................................. 30
2.2 Thực trạng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật............................................... 31
2.2.1 Thực trạng............................................................................................. 31
2.2.2 Kiến nghị:.............................................................................................. 36
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2....................................................................................... 38
KẾT LUẬN CHUNG............................................................................................. 39


1

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài
Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là một trong những công cụ pháp lý
quan trọng để các bên thực hiện đúng các cam kết, thỏa thuận, là cơ sở để giải quyết
những tranh chấp phát sinh do hành vi vi phạm nghĩa vụ của các bên. Trong quá
trình xác lập, thực hiện giao dịch thì ln có những xung đột về lợi ích giữa các chủ
thể khơng chỉ trong một quan hệ cụ thể mà còn với các chủ thể của các giao dịch
khác. Để có căn cứ xác định thứ tự ƣu tiên về quyền giữa nhiều chủ thể trên một tài
sản thì đăng ký biện pháp bảo đảm đƣợc coi là một giải pháp hữu hiệu mà các nhà
làm luật đã lựa chọn.
Đăng ký biện pháp bảo đảm là việc cơ quan đăng ký ghi vào sổ đăng ký hoặc
nhập vào cơ sở dữ liệu về việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ đối với bên nhận bảo đảm. Đăng ký biện pháp bảo đảm là một trong những
cách thức để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của bên nhận bảo đảm trƣớc bên có
nghĩa vụ và trƣớc bên thứ ba. Đăng ký biện pháp bảo đảm có vai trị trong việc xác
định thông tin về tài sản bảo đảm đƣợc công bố cơng khai, từ đó các bên nhanh
chóng biết đƣợc tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm trƣớc khi thực hiện các giao
dịch liên quan đến tài sản này, tránh đƣợc tranh chấp. Bộ luật Dân sự và pháp luật
có liên quan quy định đăng ký biện pháp bảo đảm theo một trong hai phƣơng thức
là đăng ký bắt buộc và đăng ký tự nguyện, tùy thuộc vào đối tƣợng của giao dịch
bảo đảm. Ngoài ra, theo pháp luật Việt Nam, đăng ký biện pháp bảo đảm là điều
kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trƣờng hợp luật có quy định; trong
trƣờng hợp đƣợc đăng ký thì biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với
ngƣời thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
Hiện nay, pháp luật chƣa quy định hiệu lực đối với các bên khi biện pháp bảo
đảm phải đăng ký theo quy định pháp luật nhƣng không đăng ký, có đƣơng nhiên vơ
hiệu do vi phạm hình thức khơng, hệ quả pháp lý giữa các bên nhƣ thế nào; trƣờng hợp
không đăng ký biện pháp bảo đảm khi biện pháp bảo đảm bắt buộc đăng ký theo quy
định pháp luật thì hiệu lực đối kháng với ngƣời thứ ba về thứ tự ƣu tiên thanh tốn và
quyền truy địi, vẫn còn nhiều bất cập, nhiều quan điểm và việc áp dụng pháp luật giải
quyết vấn đề này tại Tòa án chƣa thống nhất. Từ những lý do trên, tác giả nghiên cứu

và quyết định chọn đề tài “Biện pháp bảo đảm không


2

đƣợc đăng ký theo pháp luật Việt Nam” làm đề tài luận văn thạc sĩ luật học của
mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là công cụ quan trọng trong giao dịch
dân sự. Tuy nhiên, nghiên cứu chuyên sâu về biện pháp bảo đảm khơng đƣợc đăng
ký thì cơng trình nghiên cứu, bài viết vẫn cịn ít. Từ những tài liệu mà tác giả tiếp
cận, tìm hiểu đƣợc thì chƣa có cơng trình nghiên cứu nào về vấn đề này. Việc
nghiên cứu của các tác giả chủ yếu đi vào tìm hiểu việc đăng ký biện pháp bảo đảm
nói chung cũng nhƣ giá trị pháp lý của đăng ký biện pháp bảo đảm, hay chuyên sâu
về một biện pháp bảo đảm, chứ chƣa có cơng trình nào đi phân tích vấn đề các biện
pháp bảo đảm không đƣợc đăng ký theo quy định của pháp luật.
Tác giả xin liệt kê một số công trình tiêu biểu có liên quan như sau:
Về luận văn thạc sĩ có đề tài “Pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm” của
tác giả Hồ Quang Huy, năm 2007, Trƣờng đại học Quốc gia Hà Nội. Nội dung luận
văn đã làm rõ một số vấn đề lý luận về đăng ký giao dịch bảo đảm, cụ thể nhƣ:
Khái niệm và các đặc điểm của đăng ký giao dịch bảo đảm; vai trò của đăng ký giao
dịch bảo đảm trong nền kinh tế thị trƣờng; lịch sử hình thành, phát triển của pháp
luật Việt Nam về đăng ký giao dịch bảo đảm; tham khảo pháp luật của một số nƣớc
trong khu vực và trên thế giới về vấn đề này. Phân tích, đánh giá các quy định hiện
hành, trên cơ sở nhìn nhận, đánh giá thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm ở nƣớc ta
để nhận thấy những ƣu điểm và đặc biệt là những hạn chế của pháp luật Việt Nam.
Trên cơ sở các nội dung nghiên cứu nêu trên, đƣa ra kiến nghị nhằm hoàn thiện
pháp luật, cũng nhƣ các giải pháp tổng thể nhằm tăng cƣờng hiệu quả hoạt động
của hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm ở nƣớc ta.
Đề tài “Thực tiễn thực hiện các biện pháp bảo đảm trong hoạt động của các

ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thị Lƣơng, năm 2014,
Trƣờng đại học Quốc gia Hà Nội. Nội dung luận văn đã phân tích những vấn đề
tổng quan nhất về các biện pháp bảo đảm trong hoạt động của các ngân hàng
thƣơng mại (sau đây gọi là NHTM) ở Việt Nam đồng thời phân tích thực tiễn thực
thi các quy định của pháp luật về các biện pháp này trong hoạt động của các NHTM
nhằm thấy rõ những điểm tích cực và đặc biệt là phân tích sâu, làm rõ các điểm cịn
hạn chế trong pháp luật cũng nhƣ trong thực thi các quy định này. Trên cơ sở phân
tích đó, luận văn đã đề ra phƣơng hƣớng hoàn thiện và những kiến nghị cụ thể một


3

số giải pháp bƣớc đầu góp phần sửa đổi, hồn thiện các quy định pháp luật trong
lĩnh vực này, tạo hành lang pháp lý an tồn, thơng thống, phù hợp với điều kiện
thực tiễn và xây dựng các giải pháp tổng thể khác nhằm đẩy mạnh, nâng cao hiệu
quả quá trình tổ chức, thực thi các biện pháp bảo đảm trong hoạt động của các
NHTM ở Việt Nam từ phía cơ quan có thẩm quyền cũng nhƣ từ phía các NHTM,
bên bảo đảm. Qua đó, bảo đảm an tồn cho hoạt động của nền kinh tế nói chung và
thị trƣờng tài chính – tín dụng nói riêng, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho các bên
tham gia giao dịch, đồng thời nâng cao năng lực, hiệu quả quản lý Nhà nƣớc trong
lĩnh vực này.
Đề tài “Pháp luật về giao dịch bảo đảm và thực tiễn áp dụng trong hoạt động
cho vay của Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu” của tác giả Trần Thu Hƣơng,
năm 2015, Trƣờng đại học Quốc gia Hà Nội. Nội dung luận văn làm rõ đƣợc bản
chất của giao dịch bảo đảm, khái niệm, các đặc trƣng pháp lý về giao dịch bảo đảm;
phân tích thực trạng và những bất cập trong các quy định của pháp luật về giao dịch
bảo đảm; nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật và giao dịch bảo đảm trong hoạt
động cho vay thông qua nghiên cứu một số tình huống thực tiễn liên quan đến giao
dịch bảo đảm tại Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu. Luận văn đƣa ra những
đề xuất nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành về giao dịch bảo đảm

trên pháp luật của nƣớc ngoài phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh nền kinh tế của đất
nƣớc trong điều kiện hội nhập thƣơng mại quốc tế hiện nay.
Đề tài “Pháp luật về cho vay và các biện pháp đảm bảo an toàn trong hoạt động
cho vay của ngân hàng thƣơng mại tại Việt nam” của tác giả Hoàng Thị Hải Yến, năm
2016, Trƣờng đại học Quốc gia Hà Nội. Luận văn đƣợc tác giả chia làm 3 chƣơng.
Chƣơng 1: Khái quát chung về hoạt động cho vay, pháp luật về cho vay và các biện
pháp đảm bảo an toàn trong hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại. Chƣơng 2:
Thực trạng pháp luật về hoạt động cho vay và các biện pháp đảm bảo an toàn trong
hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam. Chƣơng 3: Phƣơng hƣớng
và giải pháp hoàn thiện pháp luật cho vay và các biện pháp bảo đảm an toàn trong hoạt
động cho vay của ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam.

- Về sách chuyên khảo: Nổi bật phải kể đến là sách Luật nghĩa vụ dân sự và
đảm bảo thực hiện nghĩa vụ Việt Nam - Bản án và bình luận bản án, tập 1 của tác
giả Đỗ Văn Đại, nhà xuất bản Hồng Đức, xuất bản năm 2017. Ở cơng trình nghiên
cứu này, tác giả đã tuyển chọn, trích dẫn những bản án của Tịa án ở các cấp có tính


4

điển hình, sau đó tập trung phân tích, bình luận các vấn đề pháp lý liên quan đến
quy định pháp luật về nghĩa vụ dân sự và việc đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự
theo quy định pháp luật Việt Nam, đồng thời so sánh với pháp luật nƣớc ngồi, để
từ đó đƣa ra một số đánh giá, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam. Liên
quan đến lĩnh vực biện pháp bảo đảm không đăng ký, tác giả đã tuyển chọn các bản
án để bình luận nhƣ: Bản án số 126, 127 và 128 (từ trang 812 đến 834). Tuy nhiên,
do phần bình luận, phân tích của tác giả là toàn bộ các quy định về nghĩa vụ dân sự
và đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự nên phần đề cập đến biện pháp bảo đảm
không đăng ký khá ít.
- Về đề tài nghiên cứu khoa học có cơng trình nghiên cứu khoa học cấp cơ

sở, với tên đề tài là: "Đăng ký và cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm của Việt
Nam - Thực trạng và giải pháp" của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ
Tƣ pháp, năm 2006, nghiên cứu về thực trạng đăng ký, cung cấp thông tin về giao
dịch bảo đảm của Việt Nam. Đây là một cơng trình nghiên cứu có chất lƣợng, với
sự tham gia của các chuyên gia trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm của Bộ
Tƣ pháp. Tuy nhiên, do giác độ nghiên cứu đƣợc xác định nên cơng trình khơng tập
trung phân tích, đánh giá tồn diện, chi tiết về lý luận, cũng nhƣ các quy định của
pháp luật thực định về đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam.
- Về các bài viết thuộc tạp chí khoa học chuyên ngành Luật gồm có:
Nguyễn Hải An, Các quy định mới về các biện pháp bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ trong Bộ luật dân sự năm 2015 và tác động đến lợi ích của các doanh
nghiệp, Tạp chí Khoa học pháp lý 02/2017, trang 60-68, tác giả đã đi sâu phân tích,
làm rõ các điểm mới về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ trong tƣơng lai, hiệu lực đối kháng với ngƣời thứ ba, đăng ký biện
pháp bảo đảm, xử lý tài sản bảo đảm trong Bộ luật dân sự năm 2015.
Huỳnh Quang Thuận, Giá trị pháp lý của biện pháp bảo đảm khơng được
đăng ký, Tạp chí Tịa án nhân dân số 16/2019, trang 16-22, tác giả đã đặt ra vấn đề,
nếu biện pháp bảo đảm không đƣợc đăng ký sẽ có hiệu lực nhƣ thế nào đối với các
bên trong giao dịch bảo đảm và đối với ngƣời thứ ba. Từ đó tác giả đi vào phân
tích, làm rõ quy định của pháp luật Việt Nam về vấn đề nếu biện pháp bảo đảm
khơng đƣợc đăng ký sẽ có hiệu lực nhƣ thế nào đối với các bên trong giao dịch bảo
đảm và đối với ngƣời thứ ba, đồng thời liên hệ với thực tiễn xét xử để chỉ ra những
bất cập tồn tại và đề xuất những giải pháp hoàn thiện pháp luât.


5

Các cơng trình nghiên cứu trên đa số đã nêu đƣợc các quy định và thực tế áp
dụng pháp luật đối với các biện pháp bảo đảm; có hai bài viết của tác giả Đỗ Văn
Đại và Huỳnh Quang Thuận nghiên cứu về biện pháp bảo đảm không đăng ký. Đây

là nguồn tài liệu rất quan trọng làm nền tảng giúp tác giả có sự nhìn nhận tổng quan
về nội dung cần nghiên cứu và từ đó khẳng định giá trị pháp lý đối với các bên
trong giao dịch bảo đảm và đối với ngƣời thứ ba theo pháp luật Việt Nam khi biện
pháp bảo đảm phải đăng ký theo quy định pháp luật nhƣng khơng đƣợc đăng ký,
qua đó góp phần có sự thống nhất trong quy định và thực hiện áp dụng pháp luật
thống nhất trên thực tế.
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của đề
tài 3.1 Mục đích nghiên cứu của đề tài
Việc nghiên cứu đề tài nhằm làm sáng tỏ những quy định của pháp luật về
hiệu lực đối với các bên trong giao dịch bảo đảm, hiệu lực đối kháng đối với ngƣời
thứ ba khi các biện pháp bảo đảm phải đăng ký theo quy định pháp luật nhƣng
không đƣợc đăng ký. Thông qua việc tìm hiểu thực tiễn áp dụng các quy định pháp
luật trong giải quyết tranh chấp tại hệ thống Tòa án, đề xuất một số kiến nghị nhằm
để thống nhất trong nhận thức áp dụng pháp luật và hoàn thiện các quy định của
pháp luật về biện pháp bảo đảm phải đăng ký theo quy định pháp luật nhƣng không
đƣợc đăng ký.
3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
Phân tích, đánh giá quy định của pháp luật hiện hành, thực trạng áp dụng
pháp luật trong thực tiễn xét xử trên cơ sở các bản án của hệ thống Toà án, tác giả
tổng hợp, phân tích, bình luận và đƣa ra kiến nghị nhằm góp phần hồn thiện quy
định pháp luật, định hƣớng thống nhất về cách hiểu và áp dụng pháp luật trong thực
tiễn xét xử đối với các tranh chấp về biện pháp bảo đảm phải đăng ký theo quy định
pháp luật nhƣng không đƣợc đăng ký về hiệu lực đối với các bên trong giao dịch
bảo đảm và hiệu lực đối kháng với ngƣời thứ ba.
4. Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu của đề
tài 4.1 Đối tƣợng nghiên cứu
Nghiên cứu các vấn đề lý luận, pháp luật thực định và thực tiễn áp dụng pháp
luật về hiệu lực và hiệu lực đối kháng của các biện pháp bảo đảm phải đăng ký theo
quy định pháp luật nhƣng không đƣợc đăng ký theo pháp luật Việt Nam.

6

4.2 Phạm vi nghiên cứu
Luận văn nghiên cứu về biện pháp bảo đảm phải đăng ký theo quy định pháp
luật (đăng ký bắt buộc) nhƣng không đƣợc đăng ký theo pháp luật Việt Nam, các
tài liệu nghiên cứu, các bản án, quyết định của Tòa án từ khi Bộ luật dân sự năm
2005 có hiệu lực pháp luật cho đến nay.
Nội dung cơ bản của Luận văn tập trung nghiên cứu về biện pháp bảo đảm
phải đăng ký theo quy định pháp luật (đăng ký bắt buộc) nhƣng không đƣợc đăng
ký theo pháp luật Việt Nam, thơng qua đó làm rõ hiệu lực của các biện pháp bảo
đảm đó; phân tích hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm với ngƣời thứ ba khi
biện pháp bảo đảm phải đăng ký theo quy định pháp luật nhƣng không đƣợc đăng
ký theo pháp luật Việt Nam và qua thực tiễn xét xử.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Tác giả áp dụng các phƣơng pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, bình luận án.
Các phƣơng pháp này đƣợc sử dụng đan xen lẫn nhau để có thể xem xét một cách
tồn diện các vấn đề pháp luật nội dung và thực tiễn xét xử về biện pháp bảo đảm
phải đăng ký theo quy định pháp luật nhƣng không đƣợc đăng ký theo pháp luật
Việt Nam trong cả hai chƣơng của luận văn.
Phƣơng pháp phân tích là phân chia cái tồn thể của đối tƣợng nghiên cứu
thành những bộ phận, những mặt, những yếu tố cấu thành giản đơn hơn để nghiên
cứu, phát hiện ra từng thuộc tính và bản chất của từng yếu tố đó, và từ đó giúp đối
tƣợng nghiên cứu đƣợc thể hiện một cách mạch lạc hơn, hiểu đƣợc cái chung phức
tạp từ những yếu tố bộ phận ấy. Phƣơng pháp tổng hợp là q trình ngƣợc với q
trình phân tích, nhƣng lại hỗ trợ cho q trình phân tích để tìm ra cái chung cái khái
qt. Phƣơng pháp phân tích và phƣơng pháp tổng hợp là hai phƣơng pháp gắn bó
chặt chẽ quy định và bổ sung cho nhau trong nghiên cứu, và có cơ sở khách quan
trong cấu tạo, trong tính quy luật của bản thân sự vật. Tác giả áp dụng phƣơng pháp
phân tích, tổng hợp đan xen trong cả chƣơng 1 và chƣơng 2 của luận văn để làm rõ

vấn đề cần nghiên cứu.
Phƣơng pháp so sánh là so sánh các sự vật, hiện tƣợng để đánh giá toàn
diện, thấy ƣu nhƣợc điểm của vấn đề. Tác giả sử dụng phƣơng pháp này trong cả
hai chƣơng luận văn, cụ thể ở phần quy định của pháp luật về các vấn đề cần giải
quyết, so sánh giữa Bộ luật dân sự năm 2005 và năm 2015.


7

Phƣơng pháp bình luận án đƣợc sử dụng để phân tích các bản án đã đƣợc
Tịa án xét xử về vấn đề pháp lý đang nghiên cứu; để tìm ra những bất cập trong quy
định của pháp luật, cũng nhƣ tìm ra những hạn chế trong áp dụng pháp luật của Tịa
án; từ đó làm cơ sở cho đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật. Tác giả sử dụng
phƣơng pháp này trong cả hai chƣơng luận văn, cụ thể ở phần thực trạng, bình luận
các quan điểm giải quyết của các Tòa án.
6. Dự kiến kết quả nghiên cứu và ứng dụng kết quả nghiên cứu
Qua nghiên cứu đề tài này sẽ cho thấy sự chƣa thống nhất trong quy định
pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp về biện pháp bảo đảm
phải đăng ký theo quy định pháp luật nhƣng không đƣợc đăng ký theo pháp luật
Việt Nam. Từ đó, luận văn nêu ra các vấn đề cần phải có sự nhận thức chung trong
giải quyết tranh chấp nhằm đảm bảo quyền lợi chính đáng của các chủ thể tham gia
giao dịch dân sự; hiệu lực đối kháng đối với ngƣời thứ ba.
Kết quả nghiên cứu có thể đƣợc các Tịa án, Viện kiểm sát xem xét sử dụng
để áp dụng trong quá trình xét xử, kiểm sát đối với các vụ án tranh chấp biện pháp
bảo đảm phải đăng ký theo quy định pháp luật nhƣng không đƣợc đăng ký; hoạt
động của Luật sƣ trong bảo vệ quyền lợi thân chủ trong khi phát sinh tranh chấp về
biện pháp bảo đảm phải đăng ký theo quy định pháp luật nhƣng không đƣợc đăng
ký. Đồng thời, các nhà lập pháp, các nhà nghiên cứu luật có thể sử dụng để bổ sung
cơ sở lý luận và hoàn thiện các quy định pháp luật về biện pháp bảo đảm.
7. Bố cục của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
luận văn có 02 chƣơng, gồm:
Chƣơng 1. Hiệu lực của biện pháp bảo đảm không đƣợc đăng ký theo
quy định của pháp luật
Chƣơng 2. Hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm không đƣợc đăng
ký theo quy định pháp luật


8

CHƢƠNG 1
HIỆU LỰC CỦA BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM KHÔNG ĐƢỢC ĐĂNG KÝ
THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT
Chúng ta đều biết các bên trong giao dịch dân sự về cơ bản là thiện chí xác
lập để thực hiện quyền và nghĩa vụ đã thỏa thuận với nhau. Tuy nhiên, cũng không
hiếm trƣờng hợp mà sau khi đã xác lập giao dịch, phát sinh quyền và nghĩa vụ thì
một trong các bên khơng cịn thiện chí để tiếp tục thực hiện giao dịch nữa, xuất phát
từ nguyên nhân nội tại của các bên hoặc do tác động từ bên ngoài. Nhƣ vậy, việc
phát sinh thêm những ràng buộc bên ngoài nhằm bảo đảm rằng các bên nên tuân thủ
đúng những gì đã cam kết và xác lập sẽ đảm bảo giao dịch đƣợc diễn ra đúng nhƣ ý
chí ban đầu của các bên, khơng gây phƣơng hại đến lợi ích của bên thiện chí, tuân
thủ đúng nội dung giao dịch ban đầu. Để tạo đƣợc thế chủ động cho ngƣời có
quyền trong các quan hệ nghĩa vụ đƣợc hƣởng quyền dân sự, pháp luật cho phép
các bên có thể thỏa thuận đặt ra các BPBĐ việc giao kết hợp đồng, cũng nhƣ việc
thực hiện nghĩa vụ. Thông qua các biện pháp này ngƣời có quyền có thể chủ động
tiến hành các hành vi của mình tác động trực tiếp đến tài sản của phía bên kia nhằm
làm thỏa mãn quyền lợi của mình, khi đến thời hạn mà bên có nghĩa vụ không thực
hiện hoặc không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đó.
1.1 Các trƣờng hợp biện pháp bảo đảm phải đƣợc đăng ký theo quy
định của pháp luật

BLDS đƣợc coi là luật chung, luật gốc của hệ thống pháp luật tƣ. Do đó, các
quy định về các BPBĐ trong BLDS là một chế định pháp lý đặt cơ sở nền tảng cho
việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong cả lĩnh vực dân sự và thƣơng mại, kinh tế.
Pháp luật về các BPBĐ đƣợc hiểu là bao gồm tất cả các quy định về BPBĐ trong hệ
thống pháp luật, có thể đƣợc quy định trong rất nhiều lĩnh vực nhƣ pháp luật về đất
đai, về nhà ở, về hàng không, hàng hải. Trong đó các quy định về BPBĐ trong
BLDS là các quy định chung và trong mỗi lĩnh vực pháp luật chuyên ngành có thể
có các quy định riêng khác với các quy định chung, nhƣng không đƣợc trái với các
nguyên tắc cơ bản trong BLDS.
Các quy định về BPBĐ trong BLDS đã thể hiện rõ quan điểm là: “Tạo cơ chế
pháp lý hữu hiệu để công nhận, tôn trọng, bảo vệ và bảo đảm quyền dân sự của các
cá nhân, pháp nhân, đặc biệt là trong việc bảo vệ quyền, lợi ích của bên yếu thế, bên
thiện chí trong quan hệ dân sự; hạn chế đến mức tối đa sự can thiệp của cơ quan


9

công quyền vào việc xác lập, thay đổi, chấm dứt các quan hệ dân sự, tạo điều kiện
thuận lợi để thúc đẩy sản xuất, kinh doanh, sử dụng có hiệu quả mọi nguồn lực xã
1

hội, bảo đảm sự thơng thống, ổn định trong giao dịch dân sự”.
BLDS không đƣa ra khái niệm BPBĐ thực hiện nghĩa vụ mà liệt kê các
BPBĐ thực hiện nghĩa vụ. Điều 292 BLDS liệt kê 09 BPBĐ thực hiện nghĩa vụ
gồm: “1. Cầm cố; 2. Thế chấp tài sản; 3. Đặt cọc; 4. Ký cƣợc; 5. Ký quỹ; 6. Bảo
lƣu quyền sở hữu; 7. Bảo lãnh; 8. Tín chấp; 9. Cầm giữ tài sản”. So với Bộ luật dân
2

sự năm 2005 thì BLDS tăng thêm 02 BPBĐ thực hiện nghĩa vụ. Có thể hiểu BPBĐ
thực hiện nghĩa vụ là những biện pháp do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy

định nhằm đảm bảo cho việc thực hiện hoặc để bảo đảm cho việc giao kết và thực
hiện hợp đồng, thực hiện giao dịch.
Khái niệm đăng ký BPBĐ là một trong những khái niệm trọng tâm và đƣợc
định nghĩa tại khoản 1 Điều 3 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 của
Chính phủ “Đăng ký biện pháp bảo đảm là việc cơ quan đăng ký ghi vào sổ đăng ký
hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu về việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ đối với bên nhận bảo đảm”.
Theo khoản 1 Điều 298 BLDS quy định: “Biện pháp bảo đảm đƣợc đăng ký
theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật”. BPBĐ đăng ký theo thỏa thuận có thể
hiểu là đăng ký tự nguyện và theo quy định pháp luật là đăng ký bắt buộc.
Theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP thì các BPBĐ phải
đăng ký nhƣ sau: “a. Thế chấp quyền sử dụng đất; b. Thế chấp tài sản gắn liền với
đất trong trƣờng hợp tài sản đó đã đƣợc chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; c.
Cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay; d. Thế chấp tàu biển”. Khi xem xét đến điều kiện
các tài sản này là đối tƣợng của đăng ký BPBĐ, thấy rằng các tài sản này phải đăng
ký quyền sở hữu nên khi dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì các biện pháp bảo
đảm phải đƣợc đăng ký.
1.1.1 Thế chấp quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 317 BLDS “Thế chấp tài sản là việc bên thế chấp
dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ; bên thế chấp

1 Bộ Tƣ pháp (2015), Đề cương giới thiệu Bộ luật dân sự 2015, trang 6.
2 Điều 318 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định các BPBĐ thực hiện nghĩa vụ dân sự gồm: „a. Cầm

cố tài sản; b. Thế chấp tài sản; c. Đặt cọc; d. Ký cƣợc; đ. Ký quỹ; e. Bảo lãnh; g. Tín chấp”.


10

không giao tài sản cho bên nhận thế chấp, tài sản thế chấp vẫn do bên thế chấp giữ;
các bên có thể thỏa thuận giao cho ngƣời thứ ba giữ tài sản thế chấp”.
Luật Đất đai 2013 ghi nhận quyền thế chấp của ngƣời sử dụng đất. Về
BPBĐ, Luật Đất đai 2013 chỉ ghi nhận một BPBĐ duy nhất bằng quyền sử dụng
đất, đó chính là biện pháp thế chấp.
Về hiệu lực của thế chấp tài sản thì theo quy định tại Điều 319 BLDS quy
định: “Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trƣờng hợp
có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác”. Quy định này của BLDS là phù
hợp, tránh tình trạng đồng nhất thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp với thời
điểm có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba của biện pháp thế chấp.
Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định giá trị pháp lý của việc đăng
ký đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất nhƣ sau: “Việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu
lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Nhƣ vậy, đăng ký là điều kiện làm
phát sinh hiệu lực của hợp đồng (việc) thế chấp quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, có điểm khơng thống nhất với quy định của Luật Công chứng về
thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Cụ thể,
khoản 1 Điều 5 Luật Cơng chứng 2014: “Văn bản cơng chứng có hiệu lực kể từ
ngày đƣợc cơng chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.”
Nhƣ vậy, nếu áp dụng theo quy định của Luật Cơng chứng thì hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng. Nhƣng nếu áp dụng quy
định của Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể
từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Vậy, để bảo đảm sự an toàn của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất thì các
bên phải hồn thiện những u cầu của thời điểm sau cùng mà luật có quy định, đó
là hợp đồng thế chấp vừa phải công chứng và vừa phải đăng ký.
Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi
hành Bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, quy định về hiệu lực của hợp
đồng bảo đảm tại Điều 22 nhƣ sau:

“1. Hợp đồng bảo đảm đƣợc công chứng, chứng thực theo quy định của Bộ
luật Dân sự, luật khác liên quan hoặc theo u cầu thì có hiệu lực từ thời điểm đƣợc
công chứng, chứng thực.


11

2. Hợp đồng bảo đảm không thuộc khoản 1 Điều này có hiệu lực từ thời điểm
do các bên thỏa thuận. Trƣờng hợp khơng có thỏa thuận thì có hiệu lực từ thời điểm
hợp đồng đƣợc giao kết”.
Theo quy định trên thì việc đăng ký BPBĐ khơng phải là điều kiện thuộc về
hình thức để ảnh hƣởng đến hiệu lực của BPBĐ. Nhƣ vậy, BLDS và Nghị định số
21/2021/NĐ-CP quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất là từ thời điểm đƣợc công chứng, chứng thực (nếu hợp đồng phải công
chứng, chứng thực) hoặc từ thời điểm hợp đồng đƣợc giao kết; Luật đất đai thì quy
định có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Theo nguyên tắc áp dụng
pháp luật thì luật chuyên ngành (tức Luật đất đai) sẽ đƣợc ƣu tiên áp dụng trƣớc so
với quy định của luật chung là BLDS. Do đó, thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu
lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (đăng ký GDBĐ).
1.1.2 Thế chấp tài sản gắn liền với đất
BLDS và Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định thời điểm có hiệu lực của
hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất là từ thời điểm đƣợc công chứng, chứng
thực (nếu hợp đồng phải công chứng, chứng thực), thời điểm hợp đồng đƣợc giao
kết giống hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nhƣ đã phân tích ở trên.
Luật Nhà ở 2014 ghi nhận quyền thế chấp nhà ở của chủ sở hữu nhà ở (điểm
d khoản 1 Điều 10). Về GDBĐ bằng nhà ở, tƣơng tự nhƣ Luật Đất đai 2013, Luật
Nhà ở 2014 chỉ ghi nhận giao dịch thế chấp mà khơng ghi nhận thêm các loại hình
bảo đảm khác (Điều 117). Theo quy định tại khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014
quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp nhà ở là từ thời điểm công
chứng, chứng thực hợp đồng. Tuy nhiên, nhà ở luôn đƣợc gắn liền với đất ở nên khi

thế chấp nhà ở, các bên phải tuân thủ thêm cả các quy định của Luật đất đai về thế
chấp quyền sử dụng đất có nhà ở gắn liền với đất. Quy định của Luật Đất đai 2013
thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất lại có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào
sổ địa chính.
Do đó, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp nhà ở là từ thời điểm
hợp đồng đã công chứng, chứng thực và hồn tất thủ tục đăng ký thế chấp tại Văn
phịng đăng ký đất đai.
1.1.3 Thế chấp tàu bay, tàu biển; cầm cố tàu bay
BLDS và Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định thời điểm có hiệu lực của hợp
đồng thế chấp là từ thời điểm đƣợc công chứng, chứng thực (nếu hợp đồng phải


12

công chứng, chứng thực) và thời điểm hợp đồng đƣợc giao kết. Về hiệu lực của hợp
đồng cầm cố tài sản thì tại Điều 310 BLDS quy định: “Hợp đồng cầm cố tài sản có
hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trƣờng hợp có thỏa thuận khác hoặc có quy định
khác”. Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng
cầm cố là từ thời điểm đƣợc công chứng, chứng thực (nếu hợp đồng phải công
chứng, chứng thực) hoặc từ thời điểm hợp đồng đƣợc giao kết.
Đối với tàu bay: Luật Hàng không dân dụng Việt Nam 2006 (sửa đổi, bổ
sung năm 2014) ghi nhận hình thức thế chấp, cầm cố tàu bay hoặc các GDBĐ khác
theo quy định của pháp luật về dân sự. Theo quy định tại khoản 1 Điều 28 của Luật
Hàng không dân dụng Việt Nam 2006 (sửa đổi, bổ sung năm 2014), khoản 2 Điều 3
Nghị định số 68/2015/NĐ-CP ngày 18/8/2015 của Chính phủ, về quy định đăng ký
quốc tịch và đăng ký các quyền đối với tàu bay, các quyền đối với tàu bay bao gồm
thế chấp, cầm cố tàu bay hoặc các GDBĐ khác theo quy định của pháp luật về dân
sự; quyền ƣu tiên thanh toán tiền cơng cứu hộ, giữ gìn tàu bay đều phải đăng ký.
Đối với tàu biển: Pháp luật chỉ ghi nhận hình thức thế chấp, đồng thời quy
định việc thế chấp tàu biển có hiệu lực sau khi đƣợc ghi trong Sổ đăng ký tàu biển

quốc gia Việt Nam (khoản 2 Điều 39 Bộ luật hàng hải 2015). Việc đăng ký thế chấp
tàu biển đƣợc thực hiện theo quy định của pháp luật về GDBĐ và đăng ký GDBĐ
(khoản 6 Điều 5 Nghị định số 171/2016/NĐ-CP ngày 27/12/2016 của Chính phủ về
đăng ký, xóa đăng ký và mua bán, đóng mới tàu biển).
Nhƣ vậy, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp là tàu bay, tàu biển;
cầm cố tàu bay từ thời điểm đăng ký, ghi trong Sổ đăng ký.
1.2 Hệ quả pháp lý về hiệu lực của các biện pháp bảo đảm không đƣợc
đăng ký theo quy định của pháp luật
BLDS đã có quy định tách bạch về 2 loại hiệu lực của hợp đồng bảo đảm là
hiệu lực của hợp đồng (hiệu lực đối với các bên) và hiệu lực đối kháng với ngƣời
thứ ba của BPBĐ.
Điều 298 BLDS về đăng ký BPBĐ quy định: “Biện pháp bảo đảm được
đăng ký theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật. Việc đăng ký là điều kiện để
giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp luật có quy định”.
BLDS đã khẳng định việc đăng ký BPBĐ là điều kiện để GDBĐ phát sinh
hiệu lực đối với các bên trong giao dịch. Tuy nhiên, chỉ khi nào có một văn bản luật
cụ thể quy định rằng GDBĐ có hiệu lực khi đƣợc đăng ký thì việc đăng ký BPBĐ


13

mới là điều kiện để GDBĐ phát sinh hiệu lực, ngƣợc lại thì GDBĐ sẽ có hiệu lực
khơng phụ thuộc vào việc các bên có đăng ký BPBĐ hay khơng.
1.2.1 Trường hợp luật quy định cụ thể về thời điểm xác lập hiệu lực của
hợp đồng thế chấp bất động sản
Nhƣ đã phân tích trên thì đối với thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp nhà
ở thì BLDS và Luật nhà ở 2014 quy định hƣớng dẫn hợp đồng thế chấp cần đƣợc
công chứng, chứng thực; nhƣng theo quy định của Luật đất đai 2013 thì hợp đồng
thế chấp bất động sản phải đƣợc đăng ký và chỉ phát sinh hiệu lực pháp lý tại thời
điểm hoàn tất thơng tin ghi vào Sổ địa chính. Thêm nữa, Điều 129 BLDS quy định

về hậu quả của giao dịch vô hiệu do vi phạm về hình thức, trong đó có quy định về
hậu quả pháp lý của hợp đồng phải cơng chứng nhƣng khơng đƣợc cơng chứng;
cịn hậu quả pháp lý của hợp đồng phải đăng ký nhƣng không đƣợc đăng ký theo
quy định của pháp luật thì lại bỏ ngỏ.
Chính vì sự khơng thống nhất trong quy định của BLDS và Luật đất đai 2013
về thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cũng nhƣ
thiếu quy định cụ thể của BLDS cũng nhƣ của pháp luật hiện hành về hậu quả pháp
lý của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký nhƣng khơng đƣợc đăng
ký nên đã có nhiều quan điểm khác nhau về vấn đề này.
Quan điểm thứ nhất cho rằng: Khi việc đăng ký BPBĐ là điều kiện phát sinh
hiệu lực của GDBĐ mà các bên không đăng ký BPBĐ thì GDBĐ bị vơ hiệu. Quan
điểm này tiếp cận GDBĐ dƣới góc độ là một giao dịch dân sự. Bởi theo khoản 2
Điều 117 BLDS quy định “Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực
của giao dịch dân sự trong trƣờng hợp luật có quy định”; khoản 2 Điều 119 BLDS
quy định: “Trƣờng hợp luật quy định giao dịch dân sự phải đƣợc thể hiện bằng văn
bản có cơng chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tn theo quy định đó.” Điều 122
BLDS quy định “Giao dịch dân sự khơng có một trong các điều kiện đƣợc quy định
tại Điều 117 của Bộ luật này thì vơ hiệu”.
Nhƣ vậy, GDBĐ sẽ vơ hiệu nếu BPBĐ không đƣợc đăng ký theo quy định
pháp luật. Về hậu quả pháp lý, căn cứ Điều 131 BLDS thì khơng làm phát sinh, thay
đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch đƣợc
xác lập.
Quan điểm thứ hai cho rằng: Khi việc đăng ký BPBĐ là điều kiện phát sinh
hiệu lực của GDBĐ mà các bên không đăng ký BPBĐ thì GDBĐ vẫn có hiệu lực.


14

Bởi căn cứ Điều 129 BLDS quy định giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện
có hiệu lực về hình thức thì vơ hiệu nhƣng trong trƣờng hợp các bên đã thể hiện ý

chí muốn thực hiện giao dịch dân sự đúng nhƣ thỏa thuận (thể hiện qua việc đã thực
hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch) thì dù giao dịch dân sự đó có vi
phạm quy định về hình thức cũng khơng bị vô hiệu.
Ở đây, Điều 129 BLDS quy định “Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân
thủ quy định về hình thức”; Điều 119 BLDS quy định “Trƣờng hợp luật quy định
giao dịch dân sự phải đƣợc thể hiện bằng văn bản có cơng chứng, chứng thực, đăng
ký thì phải tuân theo quy định đó” nhƣng trong nội hàm của Điều 129 BLDS chỉ
nêu hình thức văn bản, cơng chứng, chứng thực. Mặt khác, việc đăng ký BPBĐ về
bản chất quan trọng nhất là thông báo về BPBĐ đang hiện hữu trên tài sản bảo đảm
cho ngƣời thứ ba và để xác định thứ tự ƣu tiên thanh toán trong trƣờng hợp một tài
sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ.
Nhƣ vậy, nếu các bên không đăng ký thì các bên chỉ mất đi quyền ƣu tiên
thanh tốn đối với ngƣời thứ ba, còn trong trƣờng hợp tài sản chỉ dùng để bảo đảm
cho một nghĩa vụ thì GDBĐ vẫn có giá trị ràng buộc đối với các bên tham gia.
Tác giả đồng ý quan điểm thứ hai, bởi xét đến hiệu lực của giao dịch nói
chung và của hợp đồng thế chấp bất động sản nói riêng thì ý chí tự nguyện của các
bên và sự thật giao dịch đƣợc xác lập, thực hiện trên thực tế mới là yếu tố quan
trọng. Hình thức của giao dịch chỉ là sự ghi nhận cho một giao dịch đã đƣợc hình
thành và đăng ký chỉ nên coi là một thủ tục hành chính nên khơng thể xem đó là
một căn cứ để ảnh hƣởng đến hiệu lực của giao dịch. Quan điểm này phù hợp với
tiếp cận của BLDS đối với đăng ký BPBĐ là hƣớng đến xây dựng một hệ thống
đăng ký BPBĐ chỉ có giá trị đối kháng với ngƣời thứ ba.
1.2.2 Trường hợp luật không quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp
đồng thế chấp bất động sản
Việc xác lập hợp đồng đối với bất động sản hiện có khác, khơng phải là
quyền sử dụng đất, nhà ở, cơng trình xây dựng khơng phải là nhà, rừng sản xuất là
rừng trồng, cây lâu năm đƣợc xác định dựa trên nguyên tắc quy định chung của
Điều 401 BLDS, đó là hợp đồng thế chấp đƣợc giao kết hợp pháp có hiệu lực từ
thời điểm giao kết, trừ trƣờng hợp có thỏa thuận khác.
Đối với các loại hình bất động sản này, luật khơng quy định ngoại lệ đối với

việc xác lập hiệu lực hợp đồng thế chấp mà để cho các bên tự thỏa thuận thời điểm


15

xác lập hiệu lực hợp đồng thế chấp bất động sản. Trƣờng hợp các bên khơng có
thỏa thuận thì hợp đồng thế chấp đối với các loại hình bất động sản này đƣợc xác
lập kể từ thời điểm giao kết. Nhƣ vậy, trƣờng hợp này việc đăng ký hay không
đăng ký BPBĐ khơng ảnh hƣởng gì đến hiệu lực pháp luật.
1.3 Thực trạng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật
1.3.1 Thực trạng
Những năm gần đây, các yêu cầu về đăng ký BPBĐ đã gia tăng đáng kể. Tuy
nhiên, so với số giao dịch đƣợc thực hiện trên thực tế, thì số lƣợng đăng ký BPBĐ
vẫn cịn ít. Về góc độ lý luận, trƣờng hợp GDBĐ vi phạm về hình thức do khơng
đƣợc đăng ký BPBĐ xảy ra, thƣờng có các trƣờng hợp nhƣ sau:
Thứ nhất, các chủ thể tham gia có sự hạn chế về hiểu biết các quy định của
pháp luật dẫn đến việc thực hiện giao dịch sai về hình thức.
Thứ hai, một trong hai bên chủ thể biết nhƣng cố tình khơng thực hiện đăng
ký BPBĐ với mục đích muốn khơng phát sinh hiệu lực đối với các bên trên thực tế,
để nhằm trốn tránh nghĩa vụ của mình sau này.
Về góc độ thực tiễn xét xử, Tịa án chỉ căn cứ vào việc khơng có đăng ký
BPBĐ khi BPBĐ đó phải đăng ký theo quy định pháp luật thì GDBĐ mặc nhiên sẽ
bị tun vơ hiệu do vi phạm về hình thức và khơng cần chứng minh việc biết hay
không biết các quy định của pháp luật. Do đó, nếu theo quan điểm này thì việc các
bên có lỗi hay khơng có lỗi trong việc cung cấp các thông tin về đăng ký BPBĐ hay
không cũng khơng đƣợc xác định, để từ đó làm căn cứ xác định lỗi của các bên khi
tuyên bố GDBĐ vô hiệu và hậu quả vô hiệu.
Để xem xét thực tế của việc xác định hiệu lực đối với các bên trong GDBĐ
khi các BPBĐ phải đăng ký theo quy định pháp luật nhƣng khơng đƣợc đăng ký, có
thể nghiên cứu các vụ án sau:

* Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa các cá nhân, chỉ giao
GCNQSDĐ mà không lập hợp đồng thế chấp, không đăng ký BPBĐ (GDBĐ):
3

Vụ án 01: Năm 2014, bà Trần Thị L cho bà U vay số tiền 95.640.000đ, khi
vay tiền bà U có đƣa cho bà L 01 GCNQSDĐ do UBND huyện Chợ Mới cấp đứng
tên ông Võ Văn Kh1 là cha của bà Võ Kim U, hai bên không lập hợp đồng thế chấp,
khơng đăng ký GDBĐ, sau đó bà U đã trả cho bà L số tiền 5.500.000đ, còn nợ lại số
tiền 90.140.000đ. Năm 2016, bà L và chồng là ông C chết, bà U không trả số tiền
3Phụ lục 01


16

còn lại cho chị T, chị Th và anh D1. Nay chị T, chị Th, anh D1 yêu cầu bà U và
chồng bà U là ơng Nguyễn Văn Kh có nghĩa vụ liên đới trả cho chị T, chị Th, anh
D1 số tiền 90.140.000đ. Đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất giữa bà U và bà L
thì yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.
TAND huyện Chợ Mới, tỉnh An Giang đã giải quyết: việc thế chấp giữa các
đƣơng sự không tuân thủ về mặt hình thức theo quy định tại Điều 342, 343 Bộ luật
dân sự năm 2005. Do đó, việc thế chấp quyền sử dụng đất giữa chị T, chị Th, anh
D1 và bà U là vô hiệu, nên chị T phải có trách nhiệm giao trả lại cho bà U
GCNQSDĐ.
4

Vụ án 02: Ông T cho bà H vay số tiền 100.000.000đ và 2,5 lƣợng vàng 24
kara, khi vay tiền bà H có thế chấp bản chính GCNQSDĐ do UBND thành phố
Long Xuyên cấp đứng tên bà H, để ông T giữ làm tin, không lập hợp đồng thế chấp
và không đăng ký biện pháp bảo đảm. Nay ông T yêu cầu bà H trả cho ông số tiền
và vàng đã vay thì ơng sẽ trả lại cho bà H bản chính GCNQSĐĐ.

TAND thành phố Long Xuyên đã căn cứ Điều 317, 318, 319, 321, 322, 323
BLDS, khoản 3 Điều 167, khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013, điểm c, khoản 1
Điều 10, Điều 12 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về
giao dịch bảo đảm, Điều 4, Điều 5 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP, nhận định hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất đƣợc ký kết giữa ông T và bà H không lập thành
văn bản, không thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng và không đăng
ký GDBĐ là chƣa thực hiện đúng quy định về trình tự, thủ tục đăng ký GDBĐ, vi
phạm về hình thức của hợp đồng theo quy định tại Điều 122, 129 BLDS nên không
làm phát sinh hiệu lực hợp đồng, tuyên bố hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
đƣợc ký kết giữa ông T và bà H là vô hiệu; và căn cứ Điều 131 BLDS buộc ông T
trả lại bản chính GCNQSDĐ cho bà H.
5

Vụ án 03: Bà H cho vợ chồng bà AYun vay số tiền 466.000.000đ, khi vay
tiền vợ chồng bà Ayun có thế chấp bản chính GCNQSDĐ do vợ chồng bà Ayun
đứng tên, nhằm mục đích để bảo đảm cho khoản tiền vay nhƣng khơng lập hợp
đồng thế chấp, không đăng ký GDBĐ theo quy định của BLDS. Nay, bà H yêu cầu
vợ chồng bà Ayun trả tiền gốc và lãi theo thỏa thuận.

4Phụ lục 02
5Phụ lục 03


17

TAND huyện Cƣm‟Gar không nêu ra căn cứ pháp luật mà chỉ lập luận việc
thế chấp GCNQSDĐ không lập hợp đồng thế chấp, không đăng ký GDBĐ theo quy
định của BLDS, vì vậy việc thế chấp khơng có hiệu lực. Cho nên khi vợ chồng bà
Ayun thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ thì bà H có nghĩa vụ trả lại GCNQSDĐ.
6

Vụ án 04: Ông H cho anh Knul và bố mẹ của anh Knul vay với số tiền là
303.000.000 đồng, khi vay tiền anh Knul và bố mẹ của anh Knul có giao cho ơng H
ba Giấy chứng minh nhân dân của anh Knul và bố mẹ của anh Knul, một sổ hộ khẩu
và một GCNQSDĐ để làm tin và làm căn cứ địi nợ, khơng lập hợp đồng thế chấp,
khơng đăng ký BPBĐ. Ơng H khởi kiện u cầu Tòa án buộc anh Knul và bố mẹ
của anh Knul phải trả cho H số tiền nợ gốc và lãi suất.
TAND huyện Cƣ Kuin không nêu ra căn cứ pháp luật mà chỉ lập luận
GCNQSDĐ các bên không lập hợp đồng thế chấp và cũng không đăng ký GDBĐ
theo quy định của pháp luật. Do đó, khơng có căn cứ xử lý theo trình tự, thủ tục thi
hành án dân sự để thu hồi nợ cho nguyên đơn mà cần buộc nguyên đơn phải trả cho
bị đơn các giấy tờ nêu trên là phù hợp.
* Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa các cá nhân, có lập hợp
đồng thế chấp nhƣng không đăng ký BPBĐ (GDBĐ):
Vụ án 05: Vợ chồng Cam, Tuấn cho vợ chồng Trang, Dũng vay số tiền
1.200.000.000 đ, để bảo đảm khoản vay gia đình bà Trang, ơng Dũng thế chấp tài
sản là quyền sử dụng đất đƣợc UBND thị xã Sông Cầu cấp GCNQSDĐ cho hộ ông
Dũng, bà Trang nhƣng sau khi ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, các bên
không đăng ký BPBĐ. Đến hạn không trả nợ nên bà Cam, ông Tuấn khởi kiện yêu
cầu vợ chồng ông Dũng, bà Trang trả nợ và yêu cầu giải quyết tài sản thế chấp.
TAND thị xã Sông Cầu đã căn cứ vào Điều 129, Điều 131 BLDS; Điều 4, 5, 6 Nghị
định số 102/2017/NĐ-CP tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu do khơng tn thủ quy
định về hình thức.
7

Vụ án 06: Bà Ch cho vợ chồng ông Ng, bà Ng vay số tiền 1.000.000.000đ.
Để bảo đảm khoản vay, ông Ng và bà Ng thống nhất thế chấp tài sản nhằm bảo đảm
khoản vay cho bà Ch là quyền sử dụng đất, hai bên đã ký kết hợp đồng vay có tài
sản bảo đảm đƣợc công chứng nhƣng không đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy
định pháp luật. Nay bà Ch yêu cầu vợ chồng ông Ng và bà Ng trả số tiền còn nợ,

6Phụ lục 04
7Phụ lục 06


18

trong trƣờng hợp ông Ng và bà Ng không trả nợ cho bà Ch thì bà Ch yêu cầu phát
mãi tài sản đã thế chấp là quyền sử dụng đất để thu hồi nợ.
TAND quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng đã giải quyết: Việc thế chấp tài
sản đã đƣợc hai bên lập hợp đồng và cơng chứng tại Phịng Cơng chứng, ơng Ng và
bà Ng đã giao bản chính GCNQSDĐ cho bà Ch cất giữ. Thỏa thuận thế chấp tài sản
của các bên là giao dịch bảo đảm phù hợp với quy định tại các Điều 292, 295 của
BLDS, Điều 167, khoản 1 Điều 179 và khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai. Tuy
nhiên, sau khi công chứng giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất, các đƣơng sự
không thực hiện đăng ký BPBĐ tại cơ quan đăng ký đất đai nên GDBĐ giữa hai bên
đƣơng sự không có hiệu lực theo quy định tại Điều 123, Điều 298 của BLDS,
khoản 3 Điều 188 của Luật Đất đai. Vì vậy, HĐXX khơng có cơ sở để chấp nhận
phần yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm của nguyên đơn. Do GDBĐ giữa hai bên vô
hiệu nên nguyên đơn có nghĩa vụ trả lại bản chính GCNQSDĐ cho bị đơn theo quy
định tại Điều 131 của BLDS.
* Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa cá nhân và tổ chức tín
dụng, có lập hợp đồng thế chấp nhƣng khơng đăng ký BPBĐ (GDBĐ):
8

Vụ án 07: Quỹ tín dụng nhân dân TM cho ông Phạm Văn S, bà Trần Thị M
vay tiền, khi vay ơng S, bà M có thế chấp GCNQSDĐ cho Quỹ tín dụng nhân dân
TM nhƣng các bên khơng đăng ký GDBĐ. Trong q trình vay ông S, bà M vi
phạm nghĩa vụ trả nợ nên Quỹ tín dụng nhân dân TM khởi kiện yêu cầu ông S, bà
M trả nợ gốc lãi. Đối với hợp đồng thế chấp GCNQSDĐ thì Quỹ tín dụng nhân dân
TM u cầu khơng duy trì hợp đồng thế chấp do các bên không đăng ký GDBĐ.

TAND huyện chợ Mới, tỉnh An Giang đã giải quyết: hợp đồng thế chấp chƣa
đƣợc đăng ký theo quy định của pháp luật nên giao dịch chƣa có hiệu lực pháp luật
và chƣa làm phát sinh hiệu lực đối kháng với ngƣời thứ ba; và chấp nhận việc Quỹ
tín dụng nhân dân MT rút lại yêu cầu duy trì hợp đồng thế chấp. Tại phần quyết
định căn cứ Điều 244 Bộ luật tố tụng dân sự, Điều 298 BLDS, tuyên đình chỉ yêu
cầu xem xét duy trì hợp đồng thế chấp giữa ơng S, bà M với Quỹ tín dụng nhân dân
MT; ngay sau khi ông S, bà M thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ thì Quỹ tín dụng nhân
dân có nghĩa vụ trả lại GCNQSDĐ cho ông S.

8Phụ lục 07


19
9

Vụ án 08: Ngân hàng cho ông Nghiệp, bà My vay 100.000.000đ, khi vay
ông Nghiệp, bà My cam kết bảo đảm bằng tài sản sản là căn nhà cấp 4, có diện tích
2

140 m xây dựng trên diện tích đất đã đƣợc cấp GCNQSDĐ cho ông Nghiệp, bà
My, Ngân hàng giữ bản gốc GCNQSDĐ, hai bên không ký hợp đồng thế chấp tài
sản và không đăng ký GDBĐ. Nay, Ngân hàng u cầu ơng Nghiệp, bà My trả tiền
vay cịn nợ, khi ông Nghiệp, bà My trả đủ vốn gốc và lãi cho ngân hàng thì ngân
hàng trả lại GCNQSDĐ cho ông Nghiệp, bà My.
Bản án sơ thẩm quyết định: đối với GCNQSDĐ, khi ông Nghiệp, bà My thực
hiện nghĩa vụ trả đủ nợ gốc và lãi cho ngân hàng thì ngân hàng phải trả lại
GCNQSDĐ cho bị đơn. Trƣờng hợp này, cấp sơ thẩm không kết luận việc ông
Nghiệp, bà My đƣa GCNQSDĐ cho Ngân hàng giữ để bảo đảm khoản vay có phải
là thế chấp khơng, việc thế chấp này có hiệu lực hay khơng mà lại giải quyết theo
hƣớng Ngân hàng tiếp tục đƣợc giữ GCNQSDĐ để bảo đảm khoản vay, khi ông

Nghiệp, bà My trả xong nợ thì Ngân hàng trả lại GCNQSDĐ.
Bản án sơ thẩm bị kháng cáo, cấp phúc thẩm giữ nguyên bản án sơ thẩm
nhƣng khẳng định việc ông Nghiệp, bà My đƣa GCNQSDĐ cho Ngân hàng giữ để
bảo đảm khoản vay là thế chấp, có lập luận về việc thế chấp quyền sử dụng đất giữa
hai bên là không ký kết hợp đồng thế chấp tài sản và không đăng ký GDBĐ theo
quy định pháp luật. Bản án phúc thẩm kết luận “Ngân hàng giữ GCNQSDĐ của bị
đơn khơng bảo đảm trình tự thủ tục về đăng ký BPBĐ”, khơng nói về giá trị pháp lý
của việc thế chấp này nhƣng vẫn tuyên y án sơ thẩm.
Vụ án 09:

11

10

Quyết định giám đốc thẩm 02/KDTM-GĐT ngày 09/01/2014

của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao, về việc tranh chấp hợp đồng tín dụng; Ngân
hàng và công ty Ngọc Quang ký kết nhiều hợp đồng tín dụng, tính đến năm 2006,
hai bên xác nhận cịn lại 13 hợp đồng tín dụng quá hạn chƣa thanh toán với tổng số
tiền nợ gốc là 12.264.300.000 đồng. Để bảo đảm cho các khoản vay của 13 hợp
đồng tín dụng này, hai bên đã ký kết 09 hợp đồng cầm cố, thế chấp và bảo lãnh;
trong số đó có một hợp đồng thế chấp tài sản là QSDĐ và tài sản gắn liền với đất
chƣa đƣợc đăng ký GDBĐ. Ở giai đoạn xét xử sơ thẩm và phúc thẩm HĐXX đã
nhận định: hợp đồng thế chấp tài sản không đƣợc đăng ký GDBĐ là đã vi phạm về
hình thức nên không phát sinh hiệu lực. Quyết định giám đốc thẩm xác định “Tài
9 Phụ lục 08
10
Phụ lục 09
11
Phụ lục 10

20

sản bảo đảm thuộc quyền sử dụng và sở hữu hợp pháp của công ty Ngọc Quang;
ngƣời ký hợp đồng đúng thẩm quyền; hợp đồng đã đƣợc Công chứng viên Phịng
cơng chứng... chứng nhận…; nhƣ vậy hợp đồng thế chấp là hợp pháp có giá trị
pháp lý”. Nên Tịa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm cho rằng hợp đồng thế chấp khơng
phát sinh hiệu lực là khơng đúng.
Bình luận: Hiện nay, còn tồn tại khá nhiều trƣờng hợp các BPBĐ phải đăng
ký theo quy định pháp luật nhƣng không đƣợc đăng ký do nhiều nguyên nhân. Đối
với vấn đề đăng ký BPBĐ khi pháp luật bắt buộc đăng ký, quan điểm của Tịa án có
cách giải quyết rất khác nhau, có Tịa án tun vơ hiệu nhƣng cũng có Tịa tun bố
hợp đồng phát sinh hiệu lực, có Tịa lại khơng xác định có hay khơng có hiệu lực mà
xử lý hậu quả vô hiệu hoặc tiếp tục thực hiện BPBĐ.
Thực tiễn xét xử, một số Tòa án tuyên các GDBĐ vô hiệu khi các BPBĐ phải
đăng ký theo quy định pháp luật nhƣng không đƣợc đăng ký. Tuy nhiên, khơng có
sự thống nhất về cơ sở lập luận, căn cứ để tun GDBĐ vơ hiệu. Đa số Tịa án lập
luận là do vi phạm hình thức của hợp đồng nhƣng dựa vào căn cứ không giống
nhau, cụ thể:
Trong vụ án số 01, 02, 05 các Tòa án đều lập luận là do vi phạm, khơng tn
thủ hình thức của hợp đồng nhƣng căn cứ thì khác nhau. Vụ án 01, Tòa án căn cứ
theo quy định tại Điều 342, 343 Bộ luật dân sự năm 2005 mà tuyên bố hợp đồng vơ
hiệu, chị T phải có trách nhiệm giao trả lại GCNQSDĐ cho bà U. Vụ án số 02 thì
Tịa án lại căn cứ vào quy định tại Điều 123 (Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm
điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội), Điều 298 (Đăng ký biện pháp bảo đảm) của
BLDS, khoản 3 Điều 188 của Luật Đất đai tuyên GDBĐ giữa hai bên vơ hiệu,
ngun đơn có nghĩa vụ trả lại bản chính GCNQSDĐ cho bị đơn theo quy định tại
Điều 131 của BLDS. Vụ án số 05, Tòa án căn cứ Điều 129 (Giao dịch dân sự vô
hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức), Điều 131 (Hậu quả pháp lý của giao

dịch dân sự vô hiệu) BLDS; Điều 4, 5, 6 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP tuyên vô
hiệu và buộc bà Cam, ơng Tuấn hồn trả GCNQSDĐ cho hộ ông Dũng, bà Trang.
Đôi khi, Tòa án tuyên vô hiệu nhƣng khơng lập luận là do vi phạm hình thức,
vụ án số 06, Tòa chỉ căn cứ theo quy định tại điểm c, khoản 1 Điều 10, Điều 12
Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, Điều 4, Điều 5 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP, Điều
122, 129 BLDS tuyên bố hợp đồng vô hiệu; và căn cứ Điều 131 BLDS giải quyết
hậu quả vô hiệu buộc ơng T trả lại bản chính GCNQSDĐ cho bà H.