Đề Án 11193555 Dương Ngọc Nam

1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
--------

ĐỀ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
ĐỀ TÀI: XÂY DỰNG QUY TRÌNH QUẢN TRỊ RỦI RO
TRONG PHÁT TRIỂN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

Giáo viên hướng dẫn

: TS. Nguyễn Thị Hải Yến

Người thực hiện

: Dương Ngọc Nam

Mã sinh viên

: 11193555

Hà Nội, Năm 2022


2

MỤC LỤC


3

MỞ ĐẦU
1 Đối tượng nghiên cứu ‘’ Quy trình quản trị rủi ro trong dự án bất động sản ‘’
2 Phạm vi nghiên cứu ‘’ Tại Việt Nam ‘’
3 Lý do chọn đề tài : Các dự án phát triển bất động sản cho thấy một quá trình
phát triển năng động với sự ảnh hưởng của những đặc điểm đặc thù như vị trí địa lý
cụ thể và chu kỳ phát triển của nền kinh tế. Do đó, những nhà đầu tư phải đôi phó
với một nhiệm vụ quản trị rủi để đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn
4 Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu chính của nghiên cứu là giới thiệu cách tiếp
cận của các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà phát triển bất động sản , trong việc xác
định và đánh giá các rủi ro cũng như cơ hội đầu tư mới nổi vào các dự án bất động
sản . Qua đó, nghiên cứu đề xuất một sô giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản trị
rủi ro dự án đầu tư bất động sản như sau: xây dựng quy trình quản trị rủi ro tạo
thành một quy trình tởng thể theo các bước cụ thể nhằm mục đích tăng xác suất và
tác động của các sự kiện tích cực và giảm xác suất, tác động của các sự kiện tiêu
cực trong một dự án đầu tư bất động sản .
5 Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp định tính định lượng
Kết cấu đề án
I Đưa ra các lý thuyết về dự án bất động sản và rủi ro
1 Lý thuyết rủi ro dự án
2 Lý thuyết quản trị rủi ro
3Lý thuyết dự án bất động sản
4 Tổng quan về phát triển dự án bất động sản
II Xây dựng quy trình quản trị rủi ro
Bước 1 Nhận dạng rủi ro
Bước 2 Đánh giá rủi ro
Bước 3 Ứng phó rủi ro
Bước 4 Giám sát kiểm soát rủi ro
III Phân tích rủi ro trong dự án đầu tư bất động sản

1 Nhận diện các nhóm rủi ro
2 Nhận diện 4 nhóm rủi ro chính
3 Phân tích mức độ sự ảnh hưởng từng nhóm rủi ro


4
Phần 2 Xây dựng quy trình quản trị rủi ro trong phát triển dự án bất động sản
Phần 3 Kết luận
Ngồi các quy trình định lượng rủi ro như trên cịn một số hạn chế nhất định
ngồi ra có thể dử dụng các quy trình cơng cụ quản trị rủi ro phức tạp hơn để nắm
bắt các rủi ro tiềm ẩn trong dự án đầu tư bất động sản
Thông thường các chủ đầu tư phải đối mặt với những điều kiện không thuận
lợi trong khi họ hướng tới việc phát triển khu đất mà họ sở hữu. Điều này có thể liên
quan đến bất kỳ yếu tô rủi ro nào đã được xác định trước đó về các quyết định đầu
tư vào phát triển bất động sản. Thực tế luôn tồn tại sự đánh đổi giữa mức độ nghiêm
ngặt và sự rõ ràng của rủi ro và lợi nhuận thu được. Do sự phát triển bất động sản bị
ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, việc nắm bắt tất cả chúng trong phân tích rủi ro sẽ làm
tăng mức độ chính xác và giúp các nhà ra quyết định trong toàn bộ quá trình
Nghiên cứu đề xuất một sô giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản trị rủi ro
dự án đầu tư bất động sản như sau:
Hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu đánh giá và đo lường rủi ro kinh tế - kỹ thuật
Tăng cường công tác giám sát và kiểm soát rủi ro
Đưa ra các giải pháp thực các yếu tố chủ quan và khách quan
Xin gửi lời cảm ơn chân thành đến TS Nguyễn Thị Hải Yến giảng viên hướng
dẫn tơi hồn thành đề án này !


5

PHẦN I CƠ SỞ LÝ THUYẾT

1 Khái niệm rủi ro:
Theo quan điểm truyền thống: Rủi ro là sự kiện bất lợi, bất ngờ xảy ra gây tổn
thất cho con người.
Theo quan điểm hiện đại: Rủi ro được hiểu là khả năng có sai lệch giữa một
bên là những gì xảy ra trên thực tế với một bên là những gì được dự kiến từ trước
(mà bình thường đáng lẽ đã phải diễn ra).
Thuật ngữ “rủi ro” xuất hiện đầu tiên ở I-ta-li-a vào thế kỷ thứ XIV để chỉ
những trở ngại và hiểm họa trên biển. Đến thế kỷ XX, rủi ro trở thành một vấn đề
của xã hội đương đại và được nhiều ngành, lĩnh vực quan tâm nghiên cứu. Trên
thực tế, rủi ro chủ yếu được nghiên cứu trong khu vực tư, ở một số lĩnh vực, như:
kinh tế, bảo hiểm, ngân hàng, du lịch… và có hai cách hiểu như sau:
Quan điểm truyền thống cho rằng, rủi ro là khái niệm để chỉ những thiệt hại,
tổn thất bất ngờ xảy ra ngoài dự kiến. Khái niệm về rủi ro được đề cập trong các từ
điển khá là thống nhất. Từ điển tiếng Việt đưa ra quan niệm rủi ro là “điều không
lành, không tốt, bất ngờ xảy đến”2. Theo quan điểm mở rộng, rủi ro là xác suất tác
động đến mục tiêu không chỉ gắn liền với tởn thất, thiệt hại mà cịn mở ra khả năng
mang đến những thành công. Có thể hiểu: rủi ro là “tình huống của thế giới khách
quan trong đó tờn tại khả năng xảy ra một sự sai lệch bất lợi so với kết quả được dự
tính hay mong chờ”3, hay là “sự bất trắc có thể đo lường được, nó có thể tạo ra
những tổn thất, thiệt hại hoặc làm mất đi những cơ hội sinh lời nhưng cũng có thể
đưa đến những lợi ích cơ hội trong kinh doanh”. Như vậy, theo quan điểm mở rộng,
rủi ro là sự bất trắc có thể đo lường được. Rủi ro có tính hai mặt: vừa tích cực, vừa
tiêu cực. Rủi ro có thể gây ra những tổn thất, mất mát, nguy hiểm,… nhưng chính
rủi ro có thể mang đến cho con người những cơ hội và mang lại kết quả tốt đẹp
trong tương lai.
• Các khái niệm có liên quan:
Nguy cơ rủi ro: là một tình huống có thể tạo nên ở bất kỳ lúc nào, có thể gây
nên những tổn thất (hay có thể là những lợi ích) mà cá nhân hay tở chức không thể
tiên đốn được.
Tởn thất: là những thiệt hại, mất mát về tài sản, cơ hội có thể được hưởng, về

tinh thần, thể chất do rủi ro gây ra.


6


7
• Đặc trưng của rủi ro:
Tần suất rủi ro: là số lần xuất hiện rủi ro trong một khoảng thời gian hay trong
tổng số lần quan sát sự kiện.
Biên độ rủi ro: Thể hiện tính chất nguy hiểm, mức độ tiệt hại tác động tới chủ thể
2 Quản trị rủi ro là q trình bao gờm các hoạt động nhận dạng, phân tích, đo
lường, đánh giá rủi ro, để từ đó tìm các biện pháp kiểm sốt, khắc phục các hậu quả
của rủi ro đối với hoạt động kinh doanh nhằm sử dụng tối ưu các nguồn lực trong
kinh doanh.
Cho đến nay vẫn chưa có khái niệm thống nhất về quản trị rủi ro Theo quan
điểm mới, có thể tiếp cận khái niệm quản trị rủi ro theo hai góc độ: “quản trị” và
“rủi ro”. Trong đó, quản trị là quá trình hoạch định mục tiêu, chiến lược, kế hoạch
mà đối tượng quản lý cần đạt được trong một giai đoạn nhất định, tổ chức thực hiện
các chiến lược, các mục tiêu đó, quản trị con người và kiểm tra các hoạt động trong
tổ chức một cách có hệ thống nhằm hồn thành các mục tiêu đề ra. Cịn rủi ro là
những bất trắc có thể đo lường được. Quản trị rủi ro là tập hợp các hoạt động hoạch
định chiến lược và kế hoạch quản lý rủi ro, tổ chức thực hiện và kiểm tra, kiểm sốt
tồn bộ hoạt động của tổ chức liên quan đến quản lý rủi ro sao cho đạt được mục
tiêu đề ra một cách hiệu quả nhất. Ủng hộ quan điểm này, Tony Merna (Tiến sỹ triết
học người Anh) và Faisal F. Al-Thani (Tiến sỹ -thành viên Hội đồng quản trị của
Hội đồng Rủi ro quốc tế Marsh) cho rằng, Quản trị rủi ro là một quy trình cho phép
xác định, đánh giá, hoạch định và quản lý các loại rủi ro. Do đó, quản trị rủi ro
hướng đến 3 mục tiêu chính: phải xác định được loại rủi ro, thực hiện phân tích một
cách khách quan các loại rủi ro đặc thù, ứng phó với những loại rủi ro đó một cách

phù hợp, hiệu quả5.
Cũng theo quan điểm quản trị rủi ro toàn diện, khi nghiên cứu công cụ và kỹ
thuật quản trị rủi ro doanh nghiệp, Robert J. Chapman (Tiến sỹ, chuyên gia về Quản
lý rủi ro người Anh) cho rằng, quản trị rủi ro doanh nghiệp (ERM) là một quy trình
tích hợp và toàn diện nhằm quản trị mọi loại rủi ro trong toàn doanh nghiệp và
nhằm tối đa hóa giá trị của doanh nghiệp đó. Kết hợp với quan điểm mới về rủi ro,
nhóm tác giả đã bổ sung và hoàn chỉnh khái niệm: “Quản trị rủi ro là quá trình tiếp
cận rủi ro một cách khoa học, tồn diện, liên tục và có hệ thống nhằm nhận dạng,
kiểm soát, phịng ngừa và giảm thiểu những tởn thất, mất mát, những ảnh hưởng bất
lợi của rủi ro, đờng thời tìm cách biến rủi ro thành những cơ hội thành công”.


8
Đối với mọi tổ chức, quản trị rủi ro là một nhiệm vụ quan trọng nhằm bảo đảm
cho việc thực hiện các mục tiêu đã đề ra. Thông thường, ở bất kể lĩnh vực nào, tổ
chức luôn cần có tầm nhìn rõ ràng về các mức độ rủi ro đối với tở chức mình và cố
gắng thiết lập một phạm vi chống chịu để có thể xử lý rủi ro tốt hơn và thực hiện
các biện pháp phù hợp khi cần thiết. Đây được coi là một trong những tiêu chuẩn
chiến lược của tổ chức. Quản trị rủi ro hiệu quả không phải là loại bỏ rủi ro mà là
lựa chọn cách thức tiếp nhận rủi ro, thích ứng với rủi ro, giảm thiểu tác động của rủi
ro hoặc cố gắng loại bỏ hoàn toàn hậu quả của rủi ro.
Về quy trình quản trị rủi ro thơng thường gờm có các nội dung: nhận các lý
thuyết về quản trị rủi ro được xây dựng và tổng hợp dựa trên đặc trưng của từng loại
hình tở chức cụ thể cũng như theo góc độ tiếp cận của các tác giả. Các lý thuyết này
đã tạo nền tảng cho việc hình thành khoa học về quản trị rủi ro và góp phần tích cực
vào quá trình quản trị rủi ro của các tở chức trong thực tiễn.
Vai trị của quản trị rủi ro
Giúp q trình phát triển dự án ởn định
Giúp tở chức dự án thực hiện được mục tiêu chiến lược
Giúp nhà quản trị đưa ra quyết định đúng đắn

Giúp ra tăng vị thế , uy tín của doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản và
nhà quản
Giúp tăng độ án tồn trong tở chức hoạt động tở chức
Giúp doanh nghiệp thực hiện thành cơng q trình phát triển dự án bất động
sản
Khái niệm và phân loại dự án đầu tư bất động sản
3. Khái niệm đầu tư bất động sản
Đầu tư bất động sản là những hoạt động làm hao phí các nguồn lực ( nguồn
vốn , sức lao động , thời gian ) và lĩnh vực xây dựng các cơng trình bất động sản
nhằm đến được kỳ vọng về các lợi ích trong tương lai
Các lợi ích và rủi ro trong đầu tư bất động sản
Lợi ích
Từ công trình bất động sản
+ Cơng dụng của các cơng trình đưa vào khai thác
+ Mang lại danh tiếng cho nhà đầu tư ( kể cả khi khai thác khi bán đi ).
+ Sản phẩm bất động sản mang lại niềm tự hào và ham muốn về mặt sở hữu
của chủ đầu tư .


9
Tài chính bao gồm
+ Mỗi một đầu tư bất động sản đều kỳ vọng một mức lợi nhuận đặc trưng của
đầu tư bất động sản. ( đầu tư bất động sản có lợi nhuận tương đối cao so với các
ngành khác ).
+ Sự gia tăng cề đầu tư : Mang lại lợi ích nhiều hơn so với lợi nhuận bình
quân , phụ thuộc vào tài năng của nhà quản lý và đầu tư bất động sản .
+ Giá trị thị trường có thể góp phần mang lại lợi ích cho nhà đầu tư về mặt tài
chính nếu như nhà đầu tư đánh giá đúng thời điểm
+ Mang lại thu nhập từ cơng trình bất động sản
+ Giá trị bất động sản được bảo toàn có khi tăng do xu hướng bất động sản là

tăng giá
+ Kiểm soát đầu tư trong kinh doanh bất động sản là tương đối rõ ràng
+ Đầu tư bất động sản có thể bảo toàn giá trị đầu tư trong điều kiện lạm pháp (
sau lạm pháp giá trị bất động sản lại tăng lên )
Đây là lĩnh vực đầu tư an toàn
Đây là lĩnh vực để phân tán và đa dạng hoá đầu tư
Khái niệm dự án đầu tư bất động sản là một tập hợp các hoạt động đầu tư có
liên quan và gắn kết với nhau được kế hoạch hoá nhằm từng bước tạo ra sản phẩm
của cơng trình bất động sản
Những u cầu cơ bản của dự án đầu tư
Dự án phải đảm bảo tính khoa học
+ Dự án xây dựng phải dựa trên các căn cứ , luận cứ mặt khoa học cũng như
thực tiễn
+ Nội dung các công việc dự án phải được thiết kế đầy đủ , logic chặt chẽ
Dự án đầu tư phải đảm bảo tính pháp lý
+Là dự án phải có đầy đủ căn cứ pháp lý để xây dựng , để triển khai thực hiện
+ Các sản phẩm của dự án tạo ra cũng phải phù hợp với quy định của nhà
nước và yêu cầu của thị trường
Dự án đầu tư phải đảm bảo đảm tính thống nhất
Tính thống nhất được thể hiện ở logic của các khâu công việc quan hệ , tác
động giữa các cơng trình được hình thành sẽ khác nhau tuỳ vào loại dự án phân loại
. Những dự án đơn mục tiêu


10

•

Dự án nhà ở

•

Dự án khu thương mại

•

Dự án khu đơ thị

•

Dự án hạ tầng khu cơng nghiệp

•

Dự án khu du lịch nghỉ dưỡng
. Những dự án đa mục tiêu

•

Dự án phát triển hạ tầng khu liên hợp, hỗn hợp

•

Dự án hỗn hợp (tịa nhà liên hợp, khu liên hợp)

•

Dự án khu kinh tế
4 Tổng quan về phát triển dự án bất động sản
Phân biệt “Nhà phát triển bất động sản” và “Nhà đầu tư bất động sản”

”Nhà phát triển bất động sản” trước khi ra một quyết định đầu tư họ phải xét
trên nhiều góc độ, khía cạnh, nền kinh tế vi mô, vĩ mô...Yếu tố dân số, dân sinh,
việc làm, quy hoạch, hạ tầng, giao thông, môi trường... Trong khi đó “Nhà đầu tư
bất động sản” thì thường nhu cầu thị trường hoặc một phân khúc thị trường, mục
tiêu chính của Nhà đầu tư bất động sản là đầu tư kinh doanh bất động sản để có lợi
nhuận là chính. Nên thực tế có khái niệm “Nhà đầu tư cá nhân”, Người góp vốn đầu
tư...
Phân biệt về “Phát triển dự án bất động sản” và “Đầu tư dự án bất động sản:
Tương tự “Phát triển dự án bất động sản và Đầu tư dự án bất động sản” là hai
khái niệm tương đồng tuy nhiên theo như phân tích ở trên thì nó khác về quy mô,
thường có quy mô lớn, thể hiện đầy đủ tính và chuyên nghiệp hóa trong lĩnh vực
đầu tư xây dựng dự án bất động sản.
* Nghĩa là phát triển dự án bất động sản là quá trình thực hiện hầu hết các
bước công việc bao gồm 8 giai đoạn phát triển của dự án bất động sản. Và chịu sự
tác động của hầu hết các yếu tố... Còn “Đầu tư dự án bất động sản” thì có thể hiểu là


11
Các tổ chức họ có thể là chủ đầu tư cấp 1, hoặc đầu tư thứ cấp, hoặc họ chuyên về
đầu tư các sản phẩm nằm trong dự án bất động sản bằng các hợp đồng góp vốn, hợp
tác đầu tư, liên danh, liên kết...( Hợp đồng giai đoạn F0;F1)
Tổng quan về phát triển bất động sản
Tầm quan trọng của phát triển bất động sản
*Phát triển bất động sản tạo ra giá trị mới cho đất đai, khai thác nguồn tài
nguyên Chủ lực của quốc gia một cách hiệu quả, tạo ra nhiều giá tri khác cho xã
hội, nhiều công ăn việc làm, là đầu ra của thị trường vật liệu xây dựng, nó thu hút
nguồn vốn đầu tư lớn chiếm khoảng 70% tổng nguồn vốn, thể hiện sự giầu có, niềm
tự hào và sự thành công của mỗi gia đình, Mỗi tở chức và mỗi quốc gia
*Với vai trị là tạo ra một loại hàng hóa đặc biệt, bất động sản được chuyển
quyền sử dụng và quyền sở hữu từ người này sang người khác, tạo ra cung, cầu, thị

trường bất động sản chuyển hóa vốn sang hình thái giá trị, là một nhân tố quyết định
tốc độ chu chuyển vốn của các chủ thể kinh tế khác trên thị trường. “Là điểm hẹn
cuối cùng của các ngành nghề, kinh tế khác”
Đặc điểm của Nhà Phát triển bất động sản
*Các nhà Phát triển bất động sản được xem như là các nhà đạo diễn phim, để
sản xuất một Bộ phim họ phải có kiến thức nền đa dạng... hoặc phải nhóm các
chuyên gia nhiều lĩnh vực cho bộ phim. Nhà Phát triển bất động sản cũng vậy họ
cần am hiểu về kinh tế, văn hóa chính trị, luật, kiến trúc, xây dựng...thậm trí phong
thủy tâm linh... Họ là người kiến tạo, “kiến trúc sư cuộc sống”...Ngoài ra họ thường
giỏi về khả năng lãnh đạo, quản lý, điều hành, quản trị rủi ro, người giởi về đàm
phán, người uy tín có tầm ảnh hưởng với công chúng...
Giai đoạn 1: Ý tưởng phát triển bất động sản
*Từ ý tưởng phát triển loại bất động sản ban đầu, đến việc Tìm kiếm địa điểm
phù hợp nhất, đảm bảo các tiêu chí cả về vị trí tương đối và tuyệt đối, Điện đường,
Trường Trạm, khu vực xung quanh. Tìm hiểu hờ sơ pháp lý của bất động sản... Tiếp
theo Khảo sát thị trường, nhu cầu, định giá đất khu vực đó; Tiến hành khảo sát mặt
bằng Thiết kế sơ bộ, và lập Báo cáo Tiền khả thi (, Mẫu 1, hoặc Phần mềm phân
tích...), để Đánh giá sơ bộ hiệu quả đầu tư ban đầu. Ở giai đoạn này nhà phát triển tự
đo vẽ, tự đánh giá, không cần sự có mặt của cơ quan chức năng và các đơn vị có
liên quan (Bí mật đầu tư ). Với nền tảng kiến thức sâu rộng và rất am hiểu thị
trường, Nhà phát triển bất động sản (NPT) thường nhìn thấy rõ cơ hội đầu tư ở giai


12
đoạn này và đưa ra Quyết định chọn địa điểm phù hợp nhất.
Giai đoạn 2: Lập hồ sơ xin cấp phép
*Khi đã chốt được Địa điểm đầu tư; Tiến hành khâu Khảo sát thiết kế, khảo sát
mặt bằng thực địa lúc này nàh phát triển cần các số liệu, dữ liệu chính xác, do các
cơ quan cung cấp, là cơ sở tiến hành Lập Thiết kế cơ sở; và Báo cáo khả thi . Lập hồ
sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư; Nếu lô đất chưa có Quy hoạch vùng thì nhà

phát triển phải xin quy hoạch trước; Gửi hồ sơ đến Đơn vị đầu mối UBND Tỉnh, TP
để chờ thẩm đinh và xin chấp thuận đầu tư.
Giai đoạn 3: Quyết định đầu tư
* Giai đoạn này là bước ra quyết định quan trọng, nếu quyết định sai bước này
là ảnh hưởng đến cả quá trình về sau. Hơn nữa mất thời gian và chi phí cho việc
thẩm định và cấp phép là không hề rẻ. Hồ sơ xin cấp phép đầu từ được gửi đến các
cơ quan chức năng . Sau 35 ngày UBND Tỉnh ra văn bản chấp thuận đầu tư. Đồng
thời nàh phát triển tự tổ chức thẩm tra, thẩm định và đưa ra quyết định đầu tư chính
thức của mình...
Giai đoạn 4: Đàm phán các hợp đồng và cam kết
* Giai đoạn này là giai đoạn lo về nguồn vốn cho dự án. Khi đã có chấp thuận
chủ trương đầu tư, Quyết định đầu tư. Nhà phát triển có cơ sở pháp lý để tiến hành
đàm phán ký các Hợp đồng như: Thỏa thuận đề bù giải phóng mặt bằng; hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục
đích sử dụng đất, nộp tiền sử dụng đất...
Hợp đồng hợp tác đầu tư, góp vốn đầu tư
Các loại hợp đồng huy động vốn của tổ chức cá nhân ( F1) 4/ Ký bảo lãnh tài
chính của các Tổ chức tài chính, Ngân hàng, các Quỹ đầu tư...
Giai đoạn 5: Xây dựng dự án
*Khi đã có quyền sử dụng đất đai, tức là đã đền bù giải phóng mặt bằng xong,
hoàn thành mọi nghĩa vụ với Nhà nước, Chủ đất và cộng đồng liên quan. Đồng thời
dự án đã được bảo lãnh về vốn... Lúc này nhà phát triển thành lập Ban quản lý dự án
và tiến hành tổ chức đấu thầu; ký các hợp đồng tư vấn và xây lắp như: Đấu nối hạ
tầng điện nước, giao thông, Hợp đồng san lấp mặt bằng, Hợp đồng thi công, Hợp
đồng tư vấn giám sát, Cung ứng vật tư thiết bị...Đánh giá .Xin “Giấy phép xây
dựng” và bắt đầu lễ khởi công
Giai đoạn 6: Tiếp thị, phân phối bán hàng


13

*Phân phối, bán hàng là khâu vô cùng quan trọng, nó phản ánh kết quả đầu tư
của Dự án bất động sản. Nên nhà phát triển phải đặc biệt quan tâm, phải lập kế
hoạch, chiến lược PR truyền thông, tạo niềm tin, sự khác biệt và chuẩn bị khâu tiếp
thị bán hàng cho dự án ngay từ đầu. Hoặc ký Hợp đồng với đơn vị phân phối bất
động sản chuyên nghiệp.
*Khi đã xây dựng xong theo tiến độ, Có biên bản nghiệm thu xong móng công
trình thì nhà phát triển mới có quyền ký hợp đờng bán, dưới hình thức Hợp đờng
bán bất động sản hình thành trong tương lai theo đúng quy định của Pháp luật,
Trước thời điểm này chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng huy động vốn theo quy định;
Trên thực tế giai đoạn 6 này nhà phát triển đã thực hiện bán buôn bằng hình thức
góp vốn từ giai đoạn 3 và 4.
Giai đoạn 7: Nghiệm thu, bàn giao
Là giai đoạn nghiệm thu, thanh quyết toán các hạng mục, Kiểm tra đánh giá
kết quả, và so sánh khối lượng, chất lượng thực tế với thiết kế, đúng với hợp đồng
cung cấp vật tư thiết bị, kiểm tra chạy thử các hệ thống điện, thang máy, cấp thốt
nước... nghiệm thu an tồn tất cả các khâu đã xong thì tiến hành thủ tục Thanh qút
tốn. Và chuyển sang giai đoạn khác là Ký Hợp đồng và bàn giao lại cho Bên đơn
vị quản lý vận hành và cho Khách hàng, Chủ sở hữu mới, đồng thời bàn giao tồn
bộ hờ sơ pháp lý bản vẽ hồn công, xác lập quyền sở hữu, sổ đỏ, sổ hồng cho khách
hàng....
Giai đoạn 8: Quản lý vận hành, khai thác
*Sau khi bàn giao các phần cho Khách hàng, Nhà phát tiển bất động sản tiếp
tục quản lý khai thác vận hành phần của mình, và đờng thời tiến hành công tác Bảo
hành, bảo trì, sửa chữa, nâng cấp... Xử lý các sự cố, khắc phục lỗi, các hạn chế của
tất cả các khâu trong cả quá trình. Từ đó rút kinh nghiệm cho các dự án bất động
sản tiếp theo)


14

PHẦN II XÂY DỰNG QUY TRÌNH QUẢN TRỊ RỦI RO
1 Đặt vấn đề từ phân tích lý luận
Hoạt động của nền kinh tế tổng thể được đặc trưng bởi sự phát triển của các
quan hệ thị trường, vai trò chính trong quá trình này không thể thiếu các dự án đầu
tư. Thị trường bất động sản tại Việt Nam trong những năm qua bùng nổ ở một vài
phân khúc và ở một số khu vực nhất định. Trong thời gian tới, bất động sản công
nghiệp có thể coi là điểm sáng của thị trường bất động sản . Những yếu tố này đã
trở thành động lực thúc đẩy việc áp dụng rộng rãi các quy trình đầu tư trong lĩnh
vực thực tế, gây ra nhu cầu thu hút các nguồn lực nước ngoài khác nhau (sinh thái,
thuế, xã hội và các yếu tố đầu vào khác). Tuy nhiên, kinh nghiệm của các nước đang
phát triển cho thây, các nhà đầu tư nước ngoài chỉ quan tâm đến việc kiếm lợi nhuận
và đầu tư vào các lĩnh vực công nghiệp híp dẫn và ít rủi ro nhất. Một vấn đề khác
trong lập kế hoạch dự án đầu tư là việc sử dụng các cơ chế không năng động trong
phân tích hiệu quả dự án, tức là có khả năng xảy ra các rủi ro khác nhau. Do vậy,
việc phân tích các rủi ro và sự không chắc chắn được thực hiện trong quá trình phát
triển các dự án đầu tư, đây có thể được coi là cốt lõi của một nền kinh tế hiệu quả.
Trong quá trình phát triển, mỗi dự án đều trải qua nhiều giai đoạn , Sự kết hợp
của chúng được gọi là vòng đời dự án hay thời kỳ sống. Mỗi giai đoạn đều có tập
hợp rủi ro riêng. Có một số cách tiếp cận để xác định các giai đoạn của vòng đời dự
án, một trong số đó được đặc trưng bởi 4 giai đoạn, là: khái niệm, phát triển, thực
hiện và hoàn thành , Tuy nhiên về cơ bản, quá trình quản trị rủi ro dự án đầu tư bất
động sản vẫn bao gồm 4 bước cơ bản: nhận dạng rủi ro, đánh giá rủi ro, ứng phó rủi
ro và giám sát và kiểm soát rủi ro. Quá trình phát triển bất động sản quá nhanh đã
dẫn đến những rủi ro xảy ra trên thị trường, do đó quản trị rủi ro là yêu cầu quan
trọng nhất trong quá trình đầu tư.
2. Quy trình quản trị rủi ro phát triển dự án bất động sản
Các dự án phát triển bất động sản cho thấy một quá trình phát triển năng động
với sự ảnh hưởng của những đặc điểm đặc thù như vị trí địa lý cụ thể và chu kỳ phát
triển của nền kinh tế. Do đó, những nhà đầu tư phải đôi phó với một nhiệm vụ quản

15
trị rủi ro để đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn . Nghiên cứu lập kế hoạch quản trị
rủi ro tạo thành một quy trình tởng thể theo các bước cụ thể được minh họa trong
Hình 1 nhằm mục đích tăng xác suất và tác động của các sự kiện tích cực và giảm
xác suất, tác động của các sự kiện tiêu cực trong một dự án đầu tư bất động sản.
phát triển của nền kinh tế. Do đó, những nhà đầu tư phải đôi phó với một
nhiệm vụ quản trị rủi ro để đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn . Nghiên cứu lập kế
hoạch quản trị rủi ro tạo thành một quy trình tởng thể theo các bước cụ thể được
minh họa trong Hình 1 nhằm mục đích tăng xác suất và tác động của các sự kiện
tích cực và giảm xác suất, tác động của các sự kiện tiêu cực trong một dự án đầu tư
bất động sản.
- Rủi ro xã hội: sự sẵn có của lực lượng lao động, phân phối thu nhập, sự ảnh
hưởng của công chúng, tương thích văn hóa,
- Rủi ro dự án: dữ liệu không đáng tin cậy hoặc bị thiếu, thiết kê không hoàn
chỉnh hoặc không phù hợp, bài toán dự toán chi phí, các vấn đề về hoạch định
nguồn lực, lực lượng nhân sự, tổ chức dự án,...
Bước 1. Nhận dạng rủi ro trong quá trình phát triển dự án bất động sản
Tất cả các yếu tố gây ra sự không chắc chắn cho các quyết định đầu tư và có
liên quan đến kết quả tài chính của dự án đều được coi là rủi ro. Kế hoạch quản trị
rủi ro bắt đầu với việc xác định các rủi ro tiềm ẩn có thể ảnh hưởng đến dự án. Việc
phân biệt nguồn gốc rủi ro và tác động của nó là yếu tối rất quan trọng ở giai đoạn
này. Các kỹ thuật được sử dụng bắt đầu từ các thủ tục chính thức với các bên liên
quan; tiếp cận, đánh giá thông tin và danh sách kiểm tra các thông tin chính thức
cũng như không chính thức. Nguồn gốc của những rủi ro này bắt nguồn từ các giai
đoạn của quá trình phát triển khác nhau. Theo nghĩa đó, có thể xác định hai loại rủi
ro lớn: rủi ro nội bộ (dự án) và rủi ro bên ngoài (chung). Tuy nhiên, rủi ro có thể
được phân thành các nhóm lớn hơn. Khumpaisal và Chen (2007) phân loại rủi ro
thành các loại sau: Xã hội , Công nghệ , Kinh tế , Môi trường và Chính trị . Kang
(2004) cho rằng có 2 nhóm rủi ro, gồm: rủi ro thị trường và rủi ro xây dựng ,

Sattarnusart (2012) nhận ra 4 nhóm rủi ro: Chính trị, Xã hội. Kinh tế và Kỹ thuật .


16
Nhìn chung, các nghiên cứu trước liệt kê một số loại rủi ro cần nhận diện bao gồm:
Các loại rủi ro thường gặp trong phát triển dự án bất động sản
1. Rủi ro lạm phát: Lạm phát hay giá leo thang, tiền mất giá trị
2. Rủi ro tài chính: Chi phí phát sinh tăng hay sụt giảm doanh thu. Dòng tiền
tệ đang lưu thông bị ngưng trệ đột ngột “đột quỵ” dòng tiền.
3. Rủi ro uy tín: Trong thời đại 4.0 Rủi ro về thông tin tiêu cực trên mạng XH
là nguy hại, nó không chỉ là sự tổn hại về uy tín mà còn có thể là cái chết từ từ đối
với Tổ chức.
4. Rủi ro thị trường: Là những rủi ro liên quan đến sự vận động, thay đổi của
thị trường, bao gồm cả sản phẩm, khách hàng, người tiêu dùng, nhà cung cấp, đối
tác, đối thủ cạnh tranh...
5/.Rủi ro hợp đồng; Là những rủi ro liên quan đến việc ký kết các hợp đồng
hợp tác, hợp đồng kinh tế, hợp đồng mua bán... Những điều khoản thiếu rõ ràng,
không chặt chẽ, hoặc bị “cài bẫy” có thể gây bất lợi, dẫn đến thiệt hại cho doanh
nghiệp khi có tranh chấp.
6.Rủi ro bảo mật: Đó là những rủi ro liên quan đến thông tin. Bí quyết công
nghệ, bí mật kinh doanh có thể bị tiết lộ, hoặc rò rỉ... Ở mức độ thông thường, doanh
nghiệp có thể bị đối thủ cạnh tranh “bắt bài”; còn ở mức độ nghiêm trọng, toàn bộ
một kế hoạch hay chiến lược có thể bị phá sản.
7. Rủi ro mất vốn: Do đầu tư ngồi ngành, hoặc Ví dụ: Khi bạn mua chứng
khốn của một công ty nào đó, bạn cùng chung số phận với họ.
8. Rủi ro bất khả kháng: Các hiện tượng thiên nhiên như mưa, lũ, hỏa hoạn,
bão, sóng thần, núi lửa phun trào.... Các hiện tượng xã hội như: chiến tranh, đảo
chính, đình công, cấm vận, thay đởi chính sách
Ngoài ra, những sự kiện như: thiếu nhiên liệu, mất điện, lỗi mạng...là sự kiện
bất khả kháng để miễn trách nhiệm khi vi phạm

9. Sự thay đổi của Chủ sử dụng đất: Một dự án bất động sản thương mại, Nhà
phát triển bất động sản phải thỏa thuận đền bù giải phóng mặt bằng... trong quá
trình này Chủ sử dụng đất ban đầu thường không chấp nhận giá đền bù, yêu cầu chủ
đầu tư đáp ứng nhiều điều kiện khác, và thường xuyên thay đổi.
* Do đó Nhà phát triển bất động sản thường gặp rủi ro trong quá trình giải
phóng mặt bằng. Đây là yếu tố sống còn của hầu hết các dự án bất động sản gạ ̆p


17
phải.
10. Sự thay đổi của Pháp lý, chính sách và quy hoạch: Các chính sách nhu
thuế, ngân hàng, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sảnmới sửa
đổi....Chính sách có thể trở thành cú hích kéo thị trường đi lên và ngược lại nó cũng
đủ sức đánh gục các nhà đầu tư. Đơn cử như cách tính tiền sử dụng đất đã và đang
trở thành nỗi ám ảnh đối với nhà đầu tư bất động sản hiện nay. Tương tự trong quy
hoạch cũng vậy, do quá trình khảo sát, lập quy hoạch kéo dài...nên khi mới phê
duyệt thì đã lỗi thời rời, do đó Nhà đầu tư lại phải xin thay đổi cho phù hợp việc này
rất mất nhiều thời gian và chi phí. Thậm trí Nhà nước chủ động động thay đổi quy
hoạch vùng, chia cắt, sát nhập vùng lãnh thổ...
11. Rủi ro về hạ tầng và môi trường quanh dự án. Lưu ý những nơi có cơ sở hạ
tầng yếu kém và ô nhiễm môi trường, thiếu thốn tiện ích... có thể làm giảm giá trị
khai thác của dự án, thậm chí ế hàng. Ngược lại, nếu những dự án nằm trong quy
hoạch hạ tầng đồng bộ, môi trường sống tốt thường hút khách, được nhiều nhà đầu
tư quan tâm và chọn mua. Song, tiến độ hạ tầng không phải do cá nhân hay doanh
nghiệp quyết định mà phụ thuộc vào dòng vốn ngân sách. Có trường hợp dự án đã
xong chờ mãi chưa thấy cầu đường kết nối dẫn đến thất bại.
12. Rủi ro về lãi suất. Các dự án lớn chủ yếu thường dựa vào sự hỗ trợ tài
chính của các ngân hàng. Chủ đầu tư thường phải đi vay vốn và chi phí sử dụng vốn
sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư. Khách hàng cá nhân, nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng vay
khi mua dự án. Song, hiện nay lãi suất ở Việt Nam vẫn còn quá cao so với các nước,

cộng thêm việc điều chỉnh lãi suất thả nổi, có thể tăng lên bất cứ lúc nào là một rủi
ro khá lớn trong đầu tư kinh doanh bất động sản.
13 Rủi ro kinh tế vĩ mô và kinh tế ngành. Khủng hoảng kinh tế trong nước,
hay thế giới sẽ ảnh hưởng rất lớn bởi Việt Nam đã hội nhập sâu rộng. Việc nắm bắt
được chu kỳ tăng trưởng - suy thoái của nền kinh tế nói chung và của ngành nói
riêng có thể quyết định thắng thua. Thông thường chủ đầu tư phải hoàn thành dự án
đúng lúc nền kinh tế đang phục hồi trở lại. Nếu tính sai thời điểm, hậu quả sẽ khó
lường. Tuy nhiên, chu kỳ tăng trưởng và suy thoái của ngành bất động sản đến nay
vẫn cịn là bài tốn hóc búa. Đây chính là ván cược có không ít rủi ro bởi bất động
sản luôn có cung chậm hơn cầu
14.Rủi ro về cạnh tranh hay mất cân đối cung cầu. Khi đầu tư, ngoài việc khảo
sát những đối thủ đang hiện diện trong khu vực, cần xem xét khả năng xuất hiện các


18
đối thủ tiềm ẩn như sản phẩm thay thế, hay các dự án khác được hình thành ngay
sau đó. Việc có quá nhiều đối thủ sẽ có khả năng làm cung vượt cầu dẫn đến kết quả
kinh doanh kém do giá bất động sản giảm, thậm chí là ế hàng.
15. Rủi ro về năng lực tài chính của chủ đầu tư. Tại Việt Nam, dòng vốn đầu tư
bất động sản thường không dồi dào đối với cả doanh nghiệp và nhà đầu tư thứ cấp.
Chỉ cần chủ quan khi lên kế hoạch phân bổ vốn cho dự án hoặc suất đầu tư, thiếu
nguồn vốn sẽ không có những khoản dự phịng rủi ro. Khi ng̀n cung cấp vốn gặp
vấn đề, dự án phải hoãn lại, gây thiệt hại lớn. Vì vậy, nếu kế hoạch tài chính không
rõ ràng và không đủ mạnh thì không nên vội đầu tư bất động sản.
16. Rủi ro về ý tưởng sản phẩm hay Phân khúc không phù hợp. Các chủ đầu tư
Việt Nam thường bỏ qua khâu nghiên cứu thị trường hoặc lực lượng phát triển bất
động sản thiếu chuyên nghiệp. Điều này dẫn đến doanh nghiệp không có được
Nghiên cứu khả thi chất lượng cho dự án. Khi bất động sản được hình thành thị
trường không chấp nhận, tạo ra một loại bất động sản không phù hợp hoặc quá ít
nhu cầu. Thì khó có thể khắc phục được

17. Rủi ro về năng lực quản lý dự án. Trường hợp khá phổ biến tại thị trường
Việt Nam là các chủ đầu tư thường tự thực hiện tất cả công tác quản lý dự án mà
không cần thuê một đơn vị chuyên nghiệp. Họ chi phối phần lớn các quyết định như
chọn nhà thầu, chọn nhà cung cấp theo cảm tính. Điều này tạo ra nhiều rủi ro về
chất lượng, tiến độ và cả phát sinh chi phí cho dự án nếu như đội ngũ quản lý dự án
không đủ năng lực.
18. Rủi ro về kiến trúc phong thủy. Như một môn khoa học không thể thiếu,
thiết kế bất động sản hài hòa, đạt sự cân bằng giữa khí, gió và nước trong dự án là
yếu tố cá biệt rất được quan tâm tại các quốc gia phương Đông. Nhiều Nhà phát
triển bất động sản thiếu nghiên cứu môn khoa học này dẫn đến mất vị thế và giá trị
bất động sản.
19. Rủi ro về năng lực quản lý khai thác, vận hành hậu mãi. Đa phần chủ đầu
tư chưa từng có kinh nghiệm quản lý vận hành tòa nhà hoặc không có quy trình
quản lý chuyên nghiệp. Từ đó ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ không đạt yêu cầu
hoặc sai quy định, chưa khai thác hết tiềm năng của bất động sản và hiệu quả kinh
doanh cũng không cao. Những vụ tranh chấp, kiện tụng về cách vận hành chung cư,
nhà cao tầng của các NĐT thứ cấp và khách hàng xuất phát từ nguyên nhân này.


19
Đây chính là chế độ hậu mãi bất động sản, nếu chất lượng dịch vụ kém, rủi ro mất
uy tín thương hiệu rất lớn.
20. Rủi ro trong quản trị thông tin truyền thông, mạng xã hội: Sở hữu lượng
người dùng khổng lồ cùng tính năng tương tác, chia sẻ, mạng xã hội đã trở thành
kênh truyền thông đầy sức mạnh đối với bất kỳ doanh nghiệp nào. Nhà nhà ồ ạt tạo
Fanpage, Instagram hay xây kênh TikTok. Tuy nhiên, trong thực tế, việc đưa doanh
nghiệp lên nền tảng mạng xã hội không phải là một nước đi dễ dàng, Một bước đi
sai lầm, một sự cố không đáng có, cũng có thể làm Thành đồng của Doanh nghiệp
sụp đổ trong phút chốc.
Trong thực tế, khi phân tích rủi ro của dự án đầu tư, các phương pháp định

lượng và định tính được áp dụng. Cách tiếp cận định tính bắt đầu với việc xác định
các rủi ro của dự án ở giai đoạn chuẩn bị kế hoạch và dựa trên sự cần thiết của
nghiên cứu sơ bộ để thu thập thông tin trước khi phân tích các rủi ro thực tế. Mục
tiêu chính của phương pháp này là xác định các loại rủi ro dự án. Phương pháp phân
tích bao gồm điều tra các nguyên nhân có thể xảy ra rủi ro và các tiêu chí khác nhau
góp phần vào xảy ra rủi ro.
Bước 2. Đánh giá rủi ro
Sau khi nhận diện rủi ro, việc đánh giá rủi ro sẽ được thực hiện nhằm hiểu
được bản chát của rủi ro, định lượng xác suất và tác động có thể xảy ra. Phần đầu
tiên của việc đánh giá rủi ro bao gồm các kỹ thuật định tính nhằm xác định nguyên
nhân và khả năng xảy ra ; rủi ro có thể xuât hiện ở giai đoạn nào; ảnh hưởng tới các
bộ phận cụ thể và toàn bộ dự án cũng như môi tương quan với các rủi ro khác. Phần
thứ hai của đánh giá rủi ro được thực hiện bằng cách sử dụng các phương pháp định
lượng để cung câp các giá trị số học cho các yếu tô' khác nhau của rủi ro. Mô hình
chiết khấu dịng tiền thường được xây dựng dựa trên nền tảng của khái niệm giá trị
theo thời gian của tiền và quan hệ giữa lợi nhuận và rủi của dự án đầu tư. Ngoài ra,
để phân tích được độ an toàn của các hiệu quả tính toán trước sự chuyển coi của các
nguyên nhân khách quan đủ sức xảy ra trong tiến trình thực hiện dự án, cần phải
tiến hành nghiên cứu độ nhạy của dự án.
Mô hình tách biệt các biến đầu vào sự biến đổi giá trị để xác định ảnh hưởng


20
tồn tại trong đầu ra tổng thể. Mặc dù kỹ thuật này mô tỉ các giả định đằng sau các
biến đầu vào và phân tích các rủi ro vốn có, nhưng cách tiếp cận cẫn mang tính giả
định cao mà không nắm bắt C ược sự không chắc chắn của dịng tiền một cách rõ
ràng , Ngồi ra, phân tích độ nhạy đánh giá các rủi ro một cách riêng lẻ và nó không
có môi lên hệ tương quan giữa các rủi ro. Hơn nữa, tất cả các giả định được đưa ra
trước khi bắt đầu xây cựng thực tế. Cuối cùng, ước tính chi phí vốn xác cịnh tỷ lệ
chiết khâu đòi hỏi giá trị tài sản bao đối tượng định giá . Ngoài ra, thẩm định liên có

thể sử dụng các công cụ phức tạp hơn như Mô phỏng ,công cụ này cũng có thể được
kết hợp trong phương pháp dòng tiền . Ưu điểm của mô phỏng là cung cấp toàn bộ
phân phôi xác suất của các kịch bản đầu tư, tạo ra sự linh hoạt cao hơn trong việc ra
quyết định đầu tư. Thông thường, các phương pháp đo lường trên của các dự án đầu
tư được sử dụng khi phân tích k iệu quả của dự án và cho phép đưa ra quyết định
cung đắn khi lựa chọn phương án kinh doanh tôt nhất. Đồng thời, các tiêu chí này
phản ánh quá trình đưa ra quyết định đầu tư khi có rủi ro và không chắc chắn.
Ngoài ra, bản chất của phương pháp tiếp cận định lượng bao gồm một phép đo
bằng số về tác động của những thay đổi trong các yếu tố của dự in.Do đó,việc phân
tích rủi ro dự án,khi sử dụng phương pháp này, dựa trên ứng dụng của thống kê toán
học, lý thuyết xác suất và các công cụ toán học khác. Đánh giá định lượng được đặc
trưng bởi việc áp dụng các phát hiện không thiên vị, cần sử dụng thích hợp các công
cụ phân tích toán học và dựa trên các mẫu thống kê và chuỗi dựa trên thời gian.
Phân tích rủi ro dự án thường dựa trên việc áp dụng các phương pháp thống kê tốn
học, gờm các khái niệm như phương sai, kỳ vọng thông kê và hệ số biến thiên. Phân
tích thống kê cho phép đánh giá rủi ro không chỉ của một dự án mà cịn cả tở chức.
Ưu điểm không thể phủ nhận của phương pháp thống kê để phân tích rủi ro dự án là
dễ dàng tính toán toán học, trong khi nhược điểm là cần một số lượng lớn các quan
sát , Trên thực tế, khi phân tích rủi ro dự án đầu tư, các công cụ sau đây cũng được
sử dụng: phương pháp đánh giá chuyên gia, phân tích SWOT, phương pháp loại suy,
phương pháp điều chỉnh tỷ lệ chiết khấu, phương pháp giá trị tới hạn và các công cụ
khác.
Bước 3. ứng pho rủi ro
ứng phó với rủi ro bao gồm bước thứ ba của kế hoạch quản trị rủi ro và bao


21
gồm các hành động khác nhau để đối mặt với các rủi ro đã được xác định và đánh
giá. Những hành động này bao gờm phịng tránh, giảm thiểu, chủn giao và chấp
nhận rủi ro , Phòng tránh rủi ro đề xuất một chiến lược để tránh rủi ro đã được lên

kế hoạch khi xác suất của một sự cố bất lợi dao động ở mức cao hoặc là một điều
chắc chắn. Giảm thiểu rủi ro liên quan đến việc giảm thiểu xác suất và hoặc tác
động của rủi ro. Chuyển giao rủi ro bao gồm một hành động được đề xuất đối với
mức độ rủi ro cao thông qua bảo hiểm, hợp đồng hoặc bảo hành. Chấp nhận rủi ro
đề cập đến mức độ rủi ro mà các nhà phát triển có thể chấp nhận được, thường là
những rủi ro có tác động rất thấp độc lập với xác suất xảy ra.
Bước 4. Giám sát và kiểm soát rủi ro
Bước cuối cùng của kế hoạch quản trị rủi ro bao gồm việc thực hiện ứng phó
rủi ro trên thực tế. Các quy trình giám sát và kiểm sốt bao gờm cập nhật quy trình
và xác định các sai lệch tiềm ẩn trong thực tế so với kế hoạch quản trị rủi ro và ghi
lại các thước đo rủi ro liên quan đến việc thực hiện các kế hoạch dự phịng . Giám
sát và kiểm sốt rủi ro là một q trình liên tục đối với vịng đời của dự án vì các rủi
ro có thể thay đởi khi dự án đáo hạn, rủi ro mới phát hiện hoặc rủi ro dự đốn có thể
biến mất trong q trình thực hiện dự án. Hơn nữa, chi phí của các kế hoạch quản trị
rủi ro phải được tính đến rất cẩn thận trước khi thực hiện.
Quy trình kiểm sốt và giám sát rủi ro tốt cung cấp thông tin đến tất cả các bên
liên quan của dự án nhằm hỗ trợ việc đưa ra các quyết định hiệu quả trước rủi ro xảy
ra cũng như đánh giá định kỳ khả năng chấp nhận của mức độ rủi ro đôi với dự án.


22

PHẦN III GIẢI PHÁP QUẢN TRỊ RỦI RO DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG
SẢN

Thông thường các chủ đầu tư phải đối mặt với những điều kiện không thuận
lợi trong khi họ hướng tới việc phát triển khu đất mà họ sở hữu. Điều này có thể liên
quan đến bất kỳ yếu tố rủi ro nào đã được xác định trước đó về các quyết định đầu
tư vào phát triển bất động sản. Thực tế luôn tồn tại sự đánh đổi giữa mức độ nghiêm
ngặt và sự rõ ràng của rủi ro và lợi nhuận thu được. Do sự phát triển bất động sản bị

ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, việc nắm bắt tất cả chúng trong phân tích rủi ro sẽ làm
tăng mức độ phức tạp và khiến các nhà ra qút định khó hiếu tồn bộ q trình.
Ngồi ra, các công ty phát triển bất động sản hoạt động trong một thị trường có
những bên tham gia khác nhau, do đó, việc xác định rủi ro cũng như chiến lược đầu
tư cũng phụ thuộc vào những yếu tố khác nhau.
Mục tiêu chính của nghiên cứu là giới thiệu cách tiếp cận của các nhà đầu tư,
đặc biệt là các nhà phát triển bất động sản, trong việc xác định và đánh giá các rủi
ro cũng như cơ hội đầu tư mới nổi vào các dự án bất động sản. Qua đó, nghiên cứu
đề xuất một sô giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản trị rủi ro dự án đầu tư bất
động sản như sau:
Hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu đánh giá và đo lường rủi ro kinh tế - kỹ thuật:
Hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật, hệ thống định mức, đơn giá xây
dựng theo định mức thị trường. Suất vốn đầu tư phục vụ cho việc quyết định đầu tu
dự án được xác định ở mức bình quân tiên tiến, nhằm đảm bảo đầy đủ chi phí cho
dự án, có tác dụng khống chê chi phí và khắc phục tình trạng phải thường xuyên
điều chỉnh, thay đởi tởng mức đầu tư.
Các mô hình định lượng rủi ro cụ thể, phân tích độ nhạy, mô phỏng Monte
Carlo,... có thể củng cố sự cần thiết của việc sử dụng các công cụ phức tạp để nắm
bắt các cơ hội cũng như rủi ro tiềm ẩn trong quá trình phát triển dự án. Ngày nay,
cùng với sự phát triển của công nghệ thông tin trong thời đại cách mạng công
nghiệp 4.0 đã tích hợp của công nghệ; mô hình định lượng tài chính trên thê giới đã


23
góp phần cung cấp và minh bạch nhiều thông tin rõ ràng, chính xác cho các công cụ
quản trị rủi ro . Ngoài ra, sự kết hợp giữa phương pháp tiếp cận định tính và định
lượng đốì với xác định và kiểm soát rủi ro trong dự án đầu tư có thể tạo ra kết quả
mạnh mẽ hơn.
Tăng cường công tác giám sát và kiểm soát rủi ro: Cần tăng cường hơn nữa
công tác kiểm tra, kiểm soát và giám sát rủi ro. Trước hết, phải có các biện pháp

giám sát và kiểm soát rủi ro nội bộ kết hợp với các biện pháp kiểm tra, thanh tra từ
bên ngoài. Tiếp đến, cần hình thành, duy trì và nâng cao tính hiệu lực của hệ thống
kiểm soát rủi ro bằng chính quy trình đầu tư, quy trình quản lý vốn, quản lý đầu tư.
cần thực hiện thường xuyên công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, đánh giá đầu tư
nhằm phát hiện, uốn nắn những sai phạm trong quá trình quản lý và thực hiện đầu
tư dự án để đảm bảo công tác đầu tư mang lại hiệu quả cao. Do vậy, công tác giám
sát và kiểm soát rủi ro đầu tư dự án phải được thực hiện ở tất cả các giai đoạn chuẩn
bị đầu tư, thực hiện đầu tư, dự án hoàn thành đưa vào khai thác sử dụng, tiến hành
thanh tra, kiểm tra ở tất cả các lĩnh vực đầu tư xây dựng
Xây dựng các giải pháp thừ quy trình quản trị rủi ro trong phát triển dự án bất
động sản phòng ngừa
Các giải pháp yếu tố chủ quan
+ Đội ngũ nhân sự phát triển bất động sản
Yếu tố con người vô cùng quan trọng quyết định sự thành bại trong quá trình
Phát triển bất động sản. Đứng đầu nhóm là Nhà Phát triển bất động sản là Ngu ̛ời
điều phối hoạt động của cả nhóm để hiện thực hóa mục tiêu đề ra, là thuyền trưởng,
nhà đạo diễn phim... điều hành nhiều nhóm và lĩnh vực khác nhau như nhóm: Kiến
trúc sư, Kỹ sư, Luật sư, Phân tích tài chính, Ng̀n vốn, Kế tốn, Thẩm định giá bất
động sản, Chuyên gia môi trường, Chuyên gia Truyền thông, Marketing, quan hệ
công chúng, và các chuyên gia khác như phong thủy, tâm linh...
+ Lựa chọn loại hình bất động sản đầu tư phù hợp
Loại hình bất động sản khác nhau thì có các yêu cầu Phát triển bất động sản
khác nhau. Thông thường do tính chất phức tạp của nó nên mỗi Nhà phát triển bất
động sản đều chọn cho mình một loại hình riêng. Do vậy nếu chọn sai loại hình phát
triển có thể làm mất đi lợi thế của Đất đai, Sản phẩm làm ra không tiêu thụ được,


24
dẫn đến thất bại dự án.
+ Phân loại các loại hình bất động sản:

Đất đai, các công trình gắn liền với đất, và các sản phẩm đặc thù ( Máy bay,
tàu thủy...) theo quan niệm của các nước khác nhau
Thương Mại, dịch vụ; Văn phòng, bất động sản Công nghiệp; bất động sản
chuyên biệt, như Bảo tàng, Nhà hát, Triển lãm, nhà dưỡng lão, nghỉ dưỡng... ít phổ
biến nhưng vẫn mang đầy đủ đặc điểm của một bất động sản
bất động sản toàn quyền sử dụng và sở hữu: bất động sản thuê theo hợp đờng
Ngồi các quy trình định lượng rủi ro như trên còn một số hạn chế nhất định
ngồi ra có thể dử dụng các quy trình công cụ quản trị rủi ro phức tạp hơn để nắm
bắt các rủi ro tiềm ẩn trong dự án đầu tư bất động sản
Thông thường các chủ đầu tư phải đối mặt với những điều kiện không thuận
lợi trong khi họ hướng tới việc phát triển khu đất mà họ sở hữu. Điều này có thể liên
quan đến bất kỳ yếu tô rủi ro nào đã được xác định trước đó về các quyết định đầu
tư vào phát triển bất động sản. Thực tế luôn tồn tại sự đánh đổi giữa mức độ nghiêm
ngặt và sự rõ ràng của rủi ro và lợi nhuận thu được. Do sự phát triển bất động sản bị
ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, việc nắm bắt tất cả chúng trong phân tích rủi ro sẽ làm
tăng mức độ chính xác và giúp các nhà ra qút định trong tồn bộ q trình
+ Vị trí, địa điểm Đất đai, bất động sản (Trọng tâm)
*Vị trí đất đai bất động sản ở đây bao gồm cả khía cạnh tuyệt đối và tương đối,
Ví dụ TĐ1= như tọa độ, cao độ, kích thước dài rộng...TĐ2= Khoảng cách so với
trung tâm... tại mỗi vị trí khác nhau có giá trị hồn tồn khác nhau. Thường thì
những bất động sản nằm ở vị trí khu vực trung tâm sẽ có vị thế, giá trị cao hơn. Hơn
nữa Nhà Phát triển bất động sản thường căn cứ vào vị trí bất động sản để chọn loại
hình bất động sản phù hợp
*Đây phải nói là khâu vô cùng quan trọng trong đầu tư dự án bất động sản,
nếu lựa chọn sai điểm điểm thì khó có thể khắc phục được, Bởi vì mọi thứ có thể
thay đởi, vị trí thì không. (Vị trí trong phát triển bất động sản với sản xuất Oto, ...)
* Cho nên nó được xếp hàng đầu về tầm quan trọng và được phân tích rất cẩn
thận ngay ở giai đoạn “Báo cáo nghiên cứu”.
+ Kiểm tra tính pháp lý, quy hoạch Đất đai, bất động sản
*Tính pháp lý được ví như giấy khai sinh của bất động sản, Nó là hồ sơ, giấy

tờ, giấy chứng nhận... để xác định phạm vi quyền sở hữu “hiện tại” của bất động sản


25
do cơ quan có thẩm quyền cấp... Sự đầy đủ của Hồ sơ pháp lý sẽ ảnh hưởng đến giá
trị của nó và ảnh hưởng đến cả quá trình phát triển bất động sản, có thể dẫn đến,
tranh chấp, khiếu kiện, mất thời gian, chi phí, mất trắng.
Yếu tố quy hoạch... là tấm bản đồ, bản vẽ tương lai, là Hồ sơ pháp lý “tương
lai” của Đất đai, bất động sản... nó làm biến đổi, nâng tầm vị thế và giá trị của bất
động sản. Nên Nhà phát triển bất động sản không chỉ biết áp dụng quy hoạch mà
còn là Nhà quy hoạch, tức là đề xuất tạo ra quy hoạch, thậm trí cịn dự đốn được
quy hoạch.
+ Ng̀n vốn và nguồn lực khác cho dự án
*Vốn là biểu hiện bằng tiền của vật tư, tài sản được đầu tư vào q trình sản
xuất kinh doanh của Tở chức nhằm thu lợi nhuận”.
*Vốn được ví như nguồn máu để nuôi dưỡng cơ thể, thiếu vốn Dự án sẽ chết
dần, công việc bi đình trệ, lại vô cùng quan trọng đối với lĩnh vực bất động sản, vì
chi phí sản xuất lớn... Nên Nhà phát triển bất động sản cần phải chủ động về nguồn
vốn, ổn định lâu dài, sử dụng vốn có hiệu quả và bảo lãnh về vốn cho các dự án bất
động sản lớn. Tìm cách huy động vốn dài hạn.
+ Hình thức của huy động vốn (Điều 69 luật nhà ở 2014)
Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư.
Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, góp vốn... của các tở chức, hộ gia
đình, cá nhân.
Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán,
cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Vốn vay từ tở chức tín dụng, tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.
Điều kiện huy động vốn (Điểm a; K2-3 Đ19 NĐ 99/2015/NĐ-CP)
Huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở phải thông qua Hợp đồng góp vốn
Khi dự án có đủ các điều kiện sau đây:

Hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt;
Đã thực hiện xong theo tiến độ, giai đoạn;
Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án;
Đã thông báo đủ điều kiện đến Sau 15 ngày chấp thuận đủ
+ Nguồn vốn và nguồn lực khác cho dự án
Huy động từ người mua, người thuê nhà hình thành trong tương lai thì phải có
thêm điều kiện là Có biên bản nghiệm thu xong phần móng. Nếu đang thế chấp