Đề tài khoa học Nghiên cứu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2010–2020 ở Việt Nam

GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI

BÁO CÁO TỔNG KẾT

ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CẤP TRƯỜNG

NGHIÊN CỨU PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAI ĐOẠN 2010 - 2020 Ở VIỆT NAM
<CS20 - 30>

Chủ nhiệm đề tài: Th.S Tạ Thị Thùy Trang
Thành viên tham gia: Nguyễn Thị Vinh Hương

Hà Nội, tháng 3 năm 2021


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI

BÁO CÁO TỔNG KẾT

ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CẤP TRƯỜNG

NGHIÊN CỨU PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAI ĐOẠN 2010 - 2020 Ở VIỆT NAM
<CS20 - 30>

Chủ nhiệm đề tài: Th.S Tạ Thị Thùy Trang
Thành viên tham gia: Nguyễn Thị Vinh Hương

Xác nhận của Trường Đại học Thương mại

Hà Nội, tháng 3 năm 2021

Chủ nhiệm đề tài


TÓM LƯỢC
Hiện nay, khi chuyển quyền sử dụng đất bằng hình thức chuyển nhượng là chủ
yếu thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là khâu quan trọng để đạt được
thành công trong giao dịch. Đề tài liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã
được một số cơng trình nghiên cứu khoa học đề cập đến. Do vậy, việc lựa chọn
“nghiên cứu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn
2010 – 2020 ở Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường vừa có những
thuận lợi, vừa là thử thách đối với nhóm tác giả. Trong phạm vi đề tài nghiên cứu,
nhóm tác giả tập trung trình bày, hồn thiện hệ thống lý luận về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành. Đồng thời, phân tích thực trạng
và thực tiễn áp dụng pháp luật Việt Nam để làm rõ những ưu điểm và hạn chế của
pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2010 - 2020.
Từ đó, đề xuất định hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi
pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BLDS: Bộ luật dân sự
BLTTDS: Bộ luật tố tụng dân sự
LĐĐ: Luật đất đai
THA: Thi hành án
HĐCNQSDĐ: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
QSDĐ: Quyền sử dụng đất

SDĐ: Sử dụng đất
GCN QSDĐ: Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất
TA: Tòa án
TAND: Tòa án nhân dân
UBND: Ủy ban nhân dân


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI

THÔNG TIN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
ĐỀ TÀI NCKH CẤP TRƯỜNG
1. Thông tin chung:
- Tên đề tài: Nghiên cứu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trong giai đoạn 2010 – 2020 ở Việt Nam
- Mã số: CS20 -30
- Chủ nhiệm: Th.S Tạ Thị Thùy Trang
- Cơ quan chủ trì: Đại học Thương Mại
- Thời gian thực hiện: 7/2020 đến 3/2021
2. Mục tiêu:
- Hệ thống cơ sở lý luận pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất.
- Phân tích thực trạng và thực tiễn áp dụng pháp luật Việt Nam để làm rõ những
ưu điểm và hạn chế của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong giai đoạn 2010 - 2020.
- Đề xuất định hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi
pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
3. Tính mới và sáng tạo:
Trên cơ sở tiếp thu giá trị, đồng thời phân tích những nội dung mà các cơng trình
khoa học đã cơng bố chưa đề cập hoặc chưa làm rõ, đề tài đã xây dựng định hướng

nghiên cứu tổng quan, toàn diện về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Những vấn đề lý luận về đất đai và quyền sử dụng đất được phân tích, đánh giá làm
tiền đề để xây dựng các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất. Những vấn đề về việc xác lập, thực hiện hợp đồng nói chung được xem xét,
nhận định trên cơ sở đặc thù của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giúp cho
đề tài vừa thể hiện được những vấn đề về hợp đồng nói chung, nhưng vẫn làm nổi bật
những nét riêng có của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
4. Kết quả nghiên cứu:
- 01 bài báo khoa học
- 01 báo cáo nghiên cứu
5. Công bố sản phẩm khoa học từ kết quả nghiên cứu của đề tài


Bài viết “ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đăng tải trên tạp chí
Nghiên cứu lập pháp số 21 tháng 11/2020
6. Hiệu quả, phương thức chuyển giao kết quả nghiên cứu và khả năng áp
dụng:
Chuyển giao kết quả nghiên cứu thông qua nghiệm thu bàn giao sản phẩm đề tài
nghiên cứu.
Kết quả nghiên cứu có thể được khai thác, vận dụng vào giảng dạy cho sinh viên
Đại học Thương mại nói chung và cho sinh viên chuyên ngành Luật kinh tế nói riêng
liên quan tới học phần Pháp luật môi trường – đất đai.

Ngày 22 tháng 4 năm 2021
Chủ nhiệm đề tài
(ký, họ và tên)

Tạ Thị Thùy Trang

MỤC LỤC
TÓM LƯỢC
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .........................................................................................................................1
1 Tính cấp thiết nghiên cứu của đề tài .............................................................................1
2 Xác lập và tuyên bố vấn đề trong đề tài .......................................................................3
3 Các mục tiêu nghiên cứu .............................................................................................. 9
4 Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................................10
5 Ý nghĩa của nghiên cứu .............................................................................................. 10
6 Kết cấu báo cáo nghiên cứu........................................................................................11
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ............................................................................................ 12
1.1. Khái quát về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...................................12
1.1.1. Các khái niệm liên quan ......................................................................................12
1.1.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất...............................16
1.2. Khái quát pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...................20
1.2.1. Khái niệm ............................................................................................................20
1.2.2. Nội dung pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................22
1.2.3. Vai trò pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .....................25
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAI ĐOẠN 2010 – 2020 Ở VIỆT
NAM .............................................................................................................................. 28
2.1. Nội dung các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
.......................................................................................................................................28
2.1.1. Các quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất. ........................................................................................................................28
2.1.2. Các quy định pháp luật về thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ..................................................................................................................................41

2.1.3. Các quy định về hình thức, thủ tục xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất .........................................................................................................................45
2.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong giai đoạn 2010 – 2020 ở Việt Nam ......................................................................52
2.2.1. Đánh giá tổng quan những thuận lợi và khó khăn trong việc giải quyết tranh
chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2010 – 2020 ở
Việt Nam........................................................................................................................52
2.2.2. Một số khó khăn vướng mắc cụ thể đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2010 – 2020 ở Việt Nam........................................62
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO
HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ............................................................................................ 71
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật ...........................................................................71
3.2. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất.....................................................................................................................73
3.3. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ............................................................................................ 76
KẾT LUẬN ..................................................................................................................79
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................81


MỞ ĐẦU
1 Tính cấp thiết nghiên cứu của đề tài
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền cơ bản trong các quyền của người
sử dụng đất; đồng thời cũng là quyền được thực hiện thường xuyên, liên tục và chiếm
tỷ lệ lớn vào loại bậc nhất trong các giao dịch dân sự về đất đai trên thị trường trong
bối cảnh đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu như Việt
Nam hiện nay. Trên thực tế, đây là phương thức dịch chuyển linh hoạt về quyền sử

dụng đất trên thị trường, tuân thủ đầy đủ các quy luật của thị trường như cung – cầu,
cạnh tranh, giá cả, tôn trọng quyền tự do ý chí, thỏa thuận của các chủ thể giao dịch
thơng qua hợp đồng mà ít có sự can thiệp và tham gia sâu của Nhà nước trong quá
trình xác lập và thực hiện giao dịch. Từ tính chất linh hoạt này, chuyển nhượng quyền
sử dụng đất cũng là hình thức góp phần thúc đẩy tích tụ và tập trung đất đai vào tay
những người có nhu cầu và khả năng sử dụng đất, biết làm giàu trên đất, làm cho đất
đai từ một thứ tài nguyên thuần túy được thiên nhiên ban tặng trở thành tài sản có giá,
là hàng hóa có giá trị lưu thơng trên thị trường. Nhận thấy được tầm quan trọng của đất
đai đối với sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước nói chung và tính chất linh hoạt
nhưng cũng rất phức tạp của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế
nói riêng, pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan qua các thời kỳ được xây
dựng, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện theo hướng ngày càng hợp lý hơn, toàn diện và
đầy đủ hơn. Đặc biệt, với hàng loạt các văn bản được ban hành trong thời gian gần đây
đã tạo ra hành lang pháp lý tương đối đầy đủ cho các chủ thể tham gia giao dịch
chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường. Có thể nói giai đoạn 2010 – 2020 đánh dấu sự
thay đổi của hệ thống pháp luật đất đai nói chung và các văn bản pháp luật điều chỉnh
về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng rất rõ rệt, cụ thể như: Luật
đất đai năm 2013 thay thế Luật đất đai 2003, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014
thay thế Luật kinh doanh bất động sản 2006, Bộ luật dân sự năm 2015 thay thế Bộ luật
dân sự 2005, Luật nhà ở 2014 thay thế Luật nhà ở 2005, Luật đầu tư 2014 thay thế
Luật đầu tư 2005... Tuy nhiên, nhìn nhận một cách khách quan cũng khơng thể phủ
nhận được rằng, trên thực tế, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn còn
diễn biến phức tạp, pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn
nhiều bất cập dẫn đến giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được "biến tướng"
với nhiều sai phạm tinh vi hơn, khó phát hiện hơn như: giao dịch chuyển nhượng

1


quyền sử dụng đất trái pháp luật được thực hiện trên cơ sở có sự thỏa thuận, "thơng

đồng ý kiến" của các bên trong hợp đồng nhằm đối phó với pháp luật, trốn lậu thuế với
giá trị lớn, gây hỗn loạn thị trường… Đây cũng là nguyên nhân cơ bản dẫn đến các
tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng gia tăng về số
lượng và phức tạp về tính chất. Theo thống kê của Tịa án nhân dân tối cao, chỉ tính
riêng tranh chấp về quyền sử dụng đất năm 2019 đã lên tới hơn 20 nghìn vụ. Trong
con số kể trên, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm trên 1/3.
Dưới góc độ pháp luật, mặc dù hàng loạt các văn bản pháp luật được ban hành và điều
chỉnh ở nhiều khía cạnh khác nhau về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
song xét trong mối quan hệ tổng thể của sự thống nhất pháp luật cho thấy, pháp luật
hiện hành vẫn còn nhiều quy định chưa thống nhất, thậm chí cịn mâu thuẫn và loại trừ
lẫn nhau, nhiều quy định xét về mục đích, ý nghĩa là sự cần thiết, song lại xa rời với
thực tiễn thực thi và khó hiện thực hóa được trên thực tế; nhiều quy định tỏ ra lỏng lẻo
và thiếu cơ chế bảo đảm để thực thi có hiệu quả trên thực tế và chúng là hệ lụy cho
những động thái "lách luật", vi phạm khi ký kết và thực hiện hợp đồng. Không chỉ
dừng lại ở đó, đặt trong điều kiện của nền kinh tế thị trường và xu thế kinh tế hội nhập
trong giai đoạn hiện nay của Việt Nam cũng cho thấy, vẫn còn nhiều rào cản cho việc
tiếp cận đất đai thông qua cơ chế chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy, hiệu quả
điều chỉnh của pháp luật trên thực tế chưa cao, quản lý nhà nước về thị trường bất
động sản nói chung và giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế chưa
đạt được mục đích đề ra, giữa vơ vàn những quy định điều chỉnh hợp đồng chuyển
nhượng thì đáng lý ra giao dịch đó phải được vận động trong một trạng thái an toàn
cho các chủ thể tham gia giao dịch, song trái lại, trên thực tế, hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất vẫn chứa đựng vô cùng nhiều rủi ro, bất trắc. Thực tế nêu trên cho
thấy, sự cần thiết khách quan ở cả hiện tại và tương lai vẫn đang và sẽ rất cần phải có
các cơng trình tiếp tục được nghiên cứu vừa mang tính tổng thể, tồn diện, vừa mang
tính chuyên sâu ở cả khía cạnh lý luận, pháp luật thực định, cũng như thực tiễn thực thi
về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sự nghiên cứu cần phải đặt trong mối
quan hệ gắn bó mật thiết và phù hợp với nền kinh tế thị trường, với hội nhập kinh tế
quốc tế hiện nay. Đó là những lý do nhóm tác giả lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu pháp
luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2010 - 2020 của

Việt Nam” để nghiên cứu.

2


2 Xác lập và tuyên bố vấn đề trong đề tài
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) luôn là vấn đề thu hút sự quan tâm
nghiên cứu, tìm hiểu của giới luật học nước ta. Trong thời gian qua, đã có khơng ít các
cơng trình nghiên cứu về vấn đề này. Các cơng trình nghiên cứu đã cơng bố khai thác
vấn đề ở nhiều góc độ và phương diện khác nhau; mỗi cơng trình có cách tiếp cận,
nghiên cứu, nhìn nhận riêng và nhìn chung đều đã phân tích cũng như phản ánh được
những nét cơ bản nhất về các vấn đề nghiên cứu, cụ thể như sau:
* Về quyền sử dụng đất
- Sách: “Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi
mới ở Việt Nam” của TS. Lê Xuân Bá, NXB Khoa học và Kỹ thuật, năm 2003. Cuốn
sách nghiên cứu về thị trường bất động sản ở Việt Nam nên QSDĐ chỉ được nhóm tác
giả đề cập một cách ngắn gọn: Quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của quyền sở
hữu đất. Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho
người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền và
nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng (người) sử
dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất [tr.83]. Khái niệm này chỉ ra quyền sử
dụng đất là một quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất. Đồng thời đã xác định quyền sử
dụng đất không chỉ là quyền của người sử dụng đất mà còn bao hàm cả nghĩa vụ của
họ.
- Sách: “Từ điển Luật học” NXB Từ điển bách khoa và NXB Tư pháp, năm
2006: Từ điển Luật học là một cơng trình của tập thể nhóm tác giả do Viện nghiên cứu
khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp chủ trì. Trong cơng trình này, QSDĐ được xác định
như sau: Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng,
hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được nhà nước giao, cho thuê hoặc được
chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho

thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho... từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất
[tr.655]. Khái niệm về quyền sử dụng đất trong cơng trình này thiên về việc xác định
quyền khai thác lợi ích từ đất, chuyển quyền sử dụng đất và nguồn gốc của quyền này.
- Sách: “Nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự Việt nam” của TS. Nguyễn
Ngọc Điện, NXB Trẻ thành phố Hồ Chí Minh, năm 1999. Cuốn sách nghiên cứu về
các loại tài sản được quy định trong luật dân sự Việt Nam. Thông qua việc xem xét các
loại tài sản bao gồm: Vật, tiền, giấy tờ có giá, quyền tài sản, nhóm tác giả xác định

3


quyền sử dụng đất là một loại tài sản ở dạng quyền tài sản.
- Đề tài Thạc sĩ Luật học: “Xây dựng và hoàn thiện pháp luật thị trường quyền
sử dụng đất ở Việt Nam” của Nguyễn Thị Nga, năm 2003. Trong cơng trình này, nhóm
tác giả xác định tính đặc thù của quyền sử dụng đất so với quyền sử dụng các loại tài
sản khác: Nói đến “quyền sử dụng” nghĩa là nói đến quyền khai thác cơng dụng và
hưởng hoa lợi, lợi tức từ một đối tượng tài sản. Song rất khác với các loại tài sản khác,
đất đai là một tài sản đặc biệt, một tư liệu sản xuất đặc thù có giới hạn về khơng gian,
diện tích nhưng vơ hạn về thời gian sử dụng và khả năng sinh lợi [tr.6].
- Đề tài Thạc sĩ Luật học: “Một số vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ở theo quy định của pháp luật Việt nam của Nguyễn Thị Thu Thủy, năm 2004. Từ việc
nêu ra các đặc điểm của QSDĐ, nhóm tác giả của cơng trình này đã xác định quyền sử
dụng đát bao gồm ba quyền năng là: chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Với cách nhìn
này thì quyền sử dụng đất đã được nhóm tác giả coi như là quyền sở hữu một tài sản,
hay nói cách khác, một cách gián tiếp, nhóm tác giả của cơng trình này đã coi quyền
sử dụng đất là một tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất. Tuy nhiên, nhóm tác
giả cũng khẳng định: “Các quyền năng này không phải là quyền độc lập như quyền
của các chủ sở hữu tài sản thông thường”.
- Đề tài tiến sĩ Luật học: “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong
kinh doanh bất động sản” của Nguyễn Thị Hồng Nhung, năm 2012. Từ việc đưa ra

một số quan điểm của các nhóm tác giả về quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất,
nhóm tác giả của đề tài này cho rằng: quyền sử dụng đất được xem xét dưới hai góc
độ. Dưới góc độ kinh tế thì quyền sử dụng đất là quyền khai thác các lợi ích từ đất của
các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất. Dưới góc độ pháp lý thì quyền sử dụng
đất là những quyền năng mà Nhà nước thông qua công cụ pháp lý để quy định, thừa
nhận cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (người sử dụng đất) được hưởng, được làm
trong quá trình sử dụng đất [ tr.16 ].
* Về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Cuốn “Từ điển Luật học” của Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp xác định:
“Chuyển nhượng quyền sử dụng đất : (Người sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền
sử dụng đất đó cho người nhận chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) sử
dụng. Bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất được nhận số tiền tương đương với
giá trị quyền sử dụng đất theo thỏa thuận của các bên” [tr.161]. Như vậy, nhóm tác giả

4


của cơng trình này coi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là mối quan hệ giữa bên
chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Trong đó, bên chuyển nhượng vừa
“chuyển giao đất” vừa chuyển giao “quyền sử dụng đất” cho bên nhận chuyển nhượng.
- Đề tài tiến sĩ Luật học: “Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao
dịch dân sự và kinh tế”, của Nguyễn Quang Tuyến năm 2003. Nhóm tác giả của đề tài
xác định chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hai phương diện: Chuyển nhượng
quyền sử dụng đất về phương diện pháp lý là một loại giao dịch về đất đai, theo đó chủ
sử dụng đất này tự nguyện chấm dứt các quyền, nghĩa vụ của mình đối với những diện
tích nhất định và chuyển chúng cho chủ thể khác, do vậy, Điều 679, Bộ luật dân sự
2005 quy định: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các
bên, theo đó, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng
đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên
chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai. Về phương diện

kinh tế thì chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính là chuyển nhượng các lợi ích kinh
tế do đất đai mang lại từ chủ sử dụng đất này sang chủ sử dụng đất khác và đó là biểu
hiện của quan hệ thị trường [tr.76].
- Đề tài tiến sĩ luật học: “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong
kinh doanh bất động sản” (2012) của Nguyễn Thị Hồng Nhung. Nhóm tác giả xác
định: Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất vĩnh viễn từ chủ sử dụng đất sang cho người mua và nhận một khoản tiền
tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất. Với cách tiếp cận này thì chuyển nhượng
quyền sử dụng đất là một hợp đồng mua bán.
- Đề tài thạc sĩ luật học của nhóm tác giả Nơng Viết Vỹ với đề tài “Hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Thực tiễn thi hành tại thành phố Bắc Kạn, tỉnh
Bắc Kan (2019). Nhóm tác giả xác định rằng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một
trong những hình thức chuyển quyền sử dụng đất phổ biến. Theo đó, chuyển nhượng
quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự nhằm thực hiện việc chuyển quyền sử dụng
từ chủ thể này sang chủ thể khác. Ngồi ra, nhóm tác giả đề tài cũng cho rằng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất còn được hiểu là một quan hệ pháp luật dân sự và xác định
các bên chủ thể trong chuyển nhượng, đối tượng, khách thể của quan hệ pháp luật về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Đối với các cơng trình nghiên cứu khoa học của nước ngồi, nhìn chung, khơng

5


có cơng trình nghiên cứu ngồi nước nào trực tiếp nghiên cứu pháp luật về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Việt Nam. Tuy nhiên, mua bán hay chuyển
nhượng đất đai, quyền sử dụng đất đều có mối quan hệ chặt chẽ, logic biện chứng và
không tách rời với quyền sở hữu đất đai, trong đó, quyền sở hữu đất đai đóng vai trị là
tiền đề, là cơ sở pháp lý ảnh hưởng, chi phối và quyết định tới quyền này. Ở các quốc
gia quy định và duy trì chế độ sở hữu tư nhân về đất đai thì đất đai được quan niệm là
một loại tài sản và chúng thuộc quyền định đoạt và chi phối của chủ sở hữu đối với đất

đai đó; theo đó, người có quyền sở hữu đất đai được quyền mua, được quyền bán một
mảnh đất theo ý chí và nguyện vọng của mình mà khơng chịu sự lệ thuộc bởi các chủ
thể khác, sự chi phối của Nhà nước chỉ mang tính chất kiểm sốt thủ tục và nhằm truy
thu thuế, cũng như có ý nghĩa trong việc xem xét về tác động của giao dịch đó tới quy
hoạch tổng thể đất đai của Nhà nước mà thôi. Trái lại, ở các nước duy trì chế độ sở
hữu Nhà nước về đất đai hay sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước giữ vai trò đại
diện như Việt Nam thì vấn đề này lại hồn tồn khác biệt. Theo đó, Nhà nước nắm
quyền kiểm sốt và chi phối tồn bộ đất đai, quyết định chuyển giao đất đai của quốc
gia cho các chủ thể khác trong xã hội giữ quyền quản lý và khai thác, và do đó, quyền
của mỗi chủ thể về đất đất đai là quyền trên cơ sở Nhà nước với tư cách chủ sở hữu
cho phép. Hệ lụy của mối quan hệ này là giữa những chủ thể có quyền khai thác và sử
dụng đất đai đó cũng có thể thiết lập với nhau các giao dịch về quyền sử dụng đất song
đó chỉ là quyền phái sinh do nhà nước trao cho hoặc có được trong quá trình sử dụng
đất. Với sự khác nhau nêu trên cho thấy, nghiên cứu vấn đề sở hữu đất đai có ý nghĩa
quan trọng trong việc nhận diện cơ sở lý luận, nguồn gốc của giao dịch chuyển nhượng
hay mua bán đất đai, sự tương đồng và khác biệt giữa pháp luật điều chỉnh hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất với pháp luật điều chỉnh quan hệ mua bán đất đai ở
các quốc gia có chế độ sở hữu khác nhau. Cụ thể:
- Cuốn sách “Property Rights and Land Policies” (Các quyền sở hữu và các
chính sách về đất đai) của nhóm tác giả Ingram, Gregory K, and Yu-Hung Hong, xuất
bản tháng 5/2009. Cuốn sách tìm hiểu mối liên hệ giữa quyền sở hữu và chính sách đất
đai trong bối cảnh các nước phát triển và đang phát triển, đặc biệt là ở khu vực Châu
Á. Nhóm tác giả bàn về một loạt các chủ đề về chính sách đất đai bao gồm việc chấp
hành quy định, việc sử dụng các tên miền nổi tiếng và chiếm đoạt trong lắp ráp đất, sự
xuất hiện của quyền sở hữu tư nhân, chuyển nhượng quyền sở hữu trong nền kinh tế

6


chuyển đổi, giấy phép phát thải thị trường, quản lý tài nguyên thiên nhiên, và những

tác động của việc quy hoạch đất đai và phát triển nhà ở.
- Sách: “Claims to the Possession of Land” (Xác lập sở hữu với đất đai) của các
nhóm tác giả PhilipWalter, Adrianavis, JamesHarris, B.McGuire. Xuất bản 10/2000.
Cuốn này chủ yếu đề cập đến vấn đề Tuyên bố quyền sở hữu đất đai và giải thích pháp
luật liên quan và các thủ tục của từng loại quyền sở hữu. Ngoài ra, cuốn sách cũng đề
cập tới lợi ích của việc tuyên bố quyền Sở hữu đất đai, cụ thể là việc tuyên bố quyền
lợi này sẽ cung cấp thông tin cập nhật một cách thường xuyên về tài sản và kiện tụng
luật sư, quản lý tài sản, chủ nhà, người thuê nhà và khách thuê khác.
- Sách: “Private land claims, Illinois, Indiana, Michigan and Wisconsin” (Xác
lập đất tư, Illinois, Indiana, Michigan, và Wiscosin)của nhóm tác giả Ainsworth, Fern.
Một trong số nội dung chính trong 4 phần của cuốn sách là chủ đề “Michigan land and
property”. Cuốn này đi sâu vào vấn đề mua bán và sở hữu đất đai cùng các thủ tục đi
kèm tại miền Tây quốc gia Michigan, việc này nhằm khuyến khích việc mở rộng đất
đai sinh sống về miền Tây. Trình bày cụ thể về hồ sơ đất mua bán (chuyển nhượng),
ngồi ra cịn cả những thơng tin chi tiết dành cho người muốn chuyển đến/mua đất ở
đây, nhằm mục đích để cung cấp, truyền lại kinh nghiệm sinh sống tại vùng này của
người chủ trước cho người mới đến. Trong đó, thường nêu các thơng tin khác trong gia
đình chẳng hạn như tên của người thừa kế, những người thân khác, hoặc hàng xóm.
- Sách: “Modern Real Estate and Land Transfer” (Mua bán đất đai và bất động
sản hiện đại) của các nhóm tác giả Steven W. Bender,Celeste M. Hammond, Michael
T. Madison, Robert M. Zinman, xuất bản năm 2012. Cuốn này đề cập tới vấn đề bất
động sản đi kèm với việc mua bán đất đai song vẫn còn hạn chế đề cập đến vấn đề
mua bán. Hiện nay vấn đề bất động sản khá phức tạp vì cịn liên quan đến nhiều chính
sách, do có liên quan đến pháp lý và cả các chính sách thuế của nhà nước. Cuốn sách
cũng phản ánh những thay đổi trong pháp luật, bao gồm cả trường hợp pháp luật trả lời
theo luật định cuộc khủng hoảng thế chấp bất động sản khu dân cư; chiến lược quốc
phòng bị tịch thu đất; tác động chính sách của cuộc khủng hoảng thế chấp, trong đó có
vai trị của luật sư. So với các thành phần mơi trường khác mà có thể giao dịch áp
dụng giấy phép như khống sản, nước, đất đai có một số đặc tính khá khác biệt, nhất là
vì nhiều cơng cụ pháp lý chi phối nên nó đóng một vai trị lớn trong việc xác định giá

của nó. Luật sở hữu khác nhau giữa các nước này sang nước khác, đặc biệt là ở trường

7


hợp của pháp luật phát triển, yếu tố quyết định giá vốn đất khi có nhu cầu. Vì lý do
này, trước khi đi vào chi tiết các ví dụ thực tế của giấy phép có thể giao dịch, mối quan
hệ giữa pháp luật bất động sản, quy định phát triển đơ thị và cấp giấy phép có thể giao
dịch sẽ được kiểm tra, đặc biệt chú ý đến sự khác biệt giữa các hệ thống pháp lý ở Bắc
Mỹ và ở Tây Âu.
- Sách: “Transfer Land Use Rights in China: Results from a Survey of Rural”
(QSDĐ chuyển nhượng ở Trung Quốc: Kết quả từ một cuộc khảo sát ở nông thơn) của
nhóm tác giả Wen Yan, K.K. Klein, xuất bản 8/2013. Nhóm tác giả của cuốn sách này
xác định lý do tại sao tỷ lệ chuyển nhượng QSDĐ trong khu vực được lựa chọn là tỉnh
Hà Bắc, Trung Quốc quá thấp so với tỷ lệ trung bình, bằng cách đưa các yếu tố có thể
ảnh hưởng đến quyết định hộ gia đình nơng thơn trong việc chuyển nhượng QSDĐ và
cũng để tìm ra các yếu tố quyết định để kiến nghị những tác động phù hợp. Kết quả
kinh tế cho thấy thiếu hụt của một hệ thống an sinh xã hội ở nông thôn, sự thiếu tự do
của nhiều hộ nông dân để thương lượng các điều khoản chuyển nhượng QSDĐ của họ,
và tỷ lệ thấp trong tổng thu nhập hộ gia đình đến từ các nguồn phi nơng nghiệp là
những yếu tố chính có thể giải thích hiện tượng này.
- Đại sứ quán Pháp tại Trung Quốc và Quỹ phát triển Pháp luật châu Âu lục địa
(Fondation pour le Droit continental) đã cho công bố một số báo vào năm 2009 (số 0Tháng 01-3 năm 2009) về “Sở hữu tại Trung Quốc” (La propriété en Chine). Trong tài
liệu này, đã đề cập đến nhiều thông tin về sở hữu tài sản, nhất là về sở hữu bất động
sản tại Trung quốc. Bài viết liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Trung
Quốc.
Các cơng trình trên đã góp phần xây dựng cơ sở lý luận và đặt ra các vấn đề
thực tiễn về chuyển quyền sử dụng đất cũng như đối với việc quản lý đất đai của Nhà
nước. Tuy nhiên, những năm gần đây chưa có cơng trình nào đi sâu nghiên cứu chi
tiết, cụ thể tồn diện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt

Nam – một hình thức giao dịch đặc trưng, điển hình bắt buộc trong lĩnh vực đất đai.
Hơn nữa, trong điều kiện kinh tế xã hội luôn có những thay đổi, phát triển thì những
kết quả nghiên cứu đã đạt được vẫn cần tiếp tục bổ sung và hồn thiện. Trên cơ sở các
cơng trình nghiên cứu khoa học đã công bố về chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
nhóm tác giả có sự tổng hợp và kế thừa để nghiên cứu một cách có hệ thống cơ sở lý
luận, thơng qua hoạt động thực tiễn phân tích và đưa ra những nhận định đánh giá của

8


mình về pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên cạnh
đó, nghiên cứu các quy định về quyền sở hữu đất đai và quyền được thực hiện các giao
dịch về đất đai ở một số quốc gia trên thế giới qua các cơng trình nghiên cứu nêu trên
cho nhóm tác giả rút ra được các tiền đề pháp lý sau đây khi thực hiện đề tài về hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam:
- Thứ nhất, Với chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất thì đất đai tham gia giao
dịch trên thị trường chính là những mảnh đất cụ thể đã được xác định chủ sở hữu đích
thực. Hình thức của giao dịch được biểu hiện bằng các hợp đồng mua bán đất hoặc
hợp đồng chuyển quyền sở hữu đất mà không phải là chuyển nhượng quyền sử dụng
đât. Điều này cho thấy sự khác biệt cả về nội dung và hình thức của các giao dịch về
quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
- Thứ hai, Dù quan hệ mua bán đất hay chuyển quyền sở hữu đất một cách tự do
và thuộc quyền tự định đoạt của mỗi chủ sở hữu đối với mảnh đất đó, pháp luật của
hầu hết các quốc gia đều quy định bắt buộc các chủ thể mua bán phải thông qua các
quy trình, thủ tục do cơ quan nhà nước kiểm sốt và đồng thời phải tuân thủ tuyệt đối
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước. Đây cũng là tiền đề pháp lý để nhóm
tác giả phân tích, nhận định, đánh giá về hệ thống các quy trình, thủ tục hành chính ở
Việt Nam quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Thứ ba, công nhận và cho phép quyền chuyển dịch tự do quyền sở hữu đất đai
song pháp luật của tất cả các quốc gia đều quy định nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền

sở hữu đất cho Nhà nước. Tùy thuộc ở mỗi quốc gia khác nhau thì mức thuế suất
chuyển quyền sở hữu khác nhau và cách thức truy thu thuế suất qua mỗi lần tích tụ đất
đai là khác nhau. Đây là tiền đề pháp lý để nhóm tác giả tiếp cận và luận giải về các
chính sách tài chính về giá trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt
Nam.
Tóm lại, trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, nhóm tác giả tập tập trung nghiên
cứu cụ thể về các quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất và các văn bản pháp luật liên quan; thực tiễn áp dụng; kinh nghiệm của một
số quốc gia; quan điểm của các nhà khoa học, các học giả về vấn đề liên quan đến hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2010 – 2020 tại Việt Nam.
3 Các mục tiêu nghiên cứu
- Hệ thống cơ sở lý luận pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

9


đất.
- Phân tích thực trạng và thực tiễn áp dụng pháp luật Việt Nam để làm rõ những
ưu điểm và hạn chế của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong giai đoạn 2010 - 2020.
- Đề xuất định hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi
pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
4 Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về nội dung nghiên cứu: quyền sử dụng đất là một tài sản đặc biệt, có
ý nghĩa quan trọng trong đời sống kinh tế, xã hội và liên quan đến nhiều lĩnh vực khác
nhau. Quyền sử dụng đất chịu sự điều chỉnh rộng rãi của nhiều lĩnh vực pháp luật
chun ngành. Trong cơng trình này, nhóm tác giả tập trung nghiên cứu chuyên sâu hệ
thống pháp luật đất đai hiện hành điều chỉnh quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng
đất. Các pháp luật khác liên quan như: pháp luật dân sự, pháp luật doanh nghiệp, đầu
tư, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật về công chứng, pháp luật tài chính

liên quan đến đất đai... sẽ được nghiên cứu ở phạm vi hẹp bởi các chế định cụ thể có
liên quan trực tiếp đến nội dung thuộc đề tài.
- Phạm vi về không gian: Đề tài nghiên cứu về hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ở trên phạm vi lãnh thổ Việt Nam.
- Phạm vi về thời gian: Nhóm tác giả tập trung nghiên cứu các quy định của
pháp luật hiện hành và thực tiễn thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất giai đoạn 2010 – 2020. Nhóm tác giả tiếp cận, nghiên cứu với mục đích so sánh,
đối chiếu giữa luật cũ và luật hiện hành để nhận thấy rõ nét hơn quá trình hình thành
và phát triển của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quá
trình phát triển hợp quy luật, từ thấp đến cao, từ chưa phù hợp đến phù hợp hơn.
5 Ý nghĩa của nghiên cứu
* Đối với lĩnh vực giáo dục và đào tạo
Với tư cách là một nội dung của môn học pháp luật kinh tế, việc nghiên cứu
một cách toàn diện, chi tiết về đề tài sẽ giải quyết những vướng mắc của sinh viên và
giảng viên về các vấn đề có liên quan đến đề tài. Cơng trình sẽ là tài liệu tham khảo
hữu ích cho sinh viên, học viên và cán bộ thực tiễn trong quá trình nghiên cứu, vận
dụng giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
*Đối với lĩnh vực khoa học và công nghệ có liên quan

10


Các kết quả của đề tài sẽ góp phần hệ thống tri thức về bản chất, quy luật tồn tại
và phát triển của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng và pháp luật về
hợp đồng nói chung, từ đó hồn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam thông qua các giải
pháp, kiến nghị trong đề tài.
* Đối với phát triển kinh tế-xã hội:
Với việc làm rõ các vấn đề lý luận và thực tiễn của pháp luật về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời tìm ra các căn ngun cơ bản, hợp lý và
chính xác có tác động và ảnh hưởng đến các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng

đất trên thị trường để đưa ra những định hướng, giải pháp tổng thể, toàn diện và thiết
thực nhằm hướng tới đảm bảo sự vận hành của các giao dịch chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thuận lợi, an tồn, minh bạch và cơng khai hóa trên nền tảng của chế độ sở
hữu toàn dân về đất đai, tôn trọng tối đa các quy luật của thị trường và phù hợp với xu
thế hội nhập quốc tế.
* Đối với tổ chức chủ trì và các cơ sở ứng dụng kết quả nghiên cứu
Đề tài đảm bảo cung cấp cho sinh viên, giáo viên và các cơ quan quản lý có liên
quan những kiến thức pháp luật về hợp đồng nói chung và hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nói riêng.
6 Kết cấu báo cáo nghiên cứu
Ngồi các phần tóm lược, lời cảm ơn, mục lục, kết cấu đề tài gồm 4 chương. Cụ
thể:
Chương 1: Tổng quan nghiên cứu đề tài
Chương 2: Cơ sở lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và
pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chương 3: Thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong giai đoạn 2021 – 2020 ở Việt Nam
Chương 4: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi
pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

11


CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái quát về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.1.1. Các khái niệm liên quan
Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của đất nước. Các vấn đề liên quan đến
quản lý, sử dụng đất đai là một trong những vấn đề hệ trọng của quốc gia. Ngay từ khi

mới thành lập, Đảng ta đã coi sở hữu đất đai là một trong những nội dung cốt lõi của
mục tiêu đấu tranh cách mạng, đánh giá đúng vai trị, vị trí của đất đai nên trong mỗi
giai đoạn lịch sử, Đảng và Nhà nước đã có những chính sách về sở hữu quản lý, sử
dụng đất đai phù hợp, góp phần quan trọng vào sự nghiệp xây dựng và phát triển đất
nước. Việc hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai cần phải được thực hiện một cách
khoa học, đầy đủ, bảo đảm xây dựng một hệ thống pháp luật về đất đai hoàn chỉnh,
toàn diện, bao quát các vấn đề liên quan, minh bạch về thông tin đất đai, dự báo được
các biến động trong tương lai, trên cơ sở nghiên cứu và đối chiếu từ kinh nghiệm quốc
tế. Xuất phát từ thực tiễn nước ta là một quốc gia đang chuyển đổi nền kinh tế từ nền
kinh tế kế hoạch hóa tập trung, bao cấp sang nền kinh tế thị trường có sự điều tiết của
Nhà nước theo định hướng XHCN, Việt Nam cần tăng cường vai trị của các cơng cụ
thị trường trong quản lý tài nguyên, đặc biệt là loại tài nguyên có giá trị rất lớn như đất
đai, nhằm sử dụng, khai thác có hiệu quả để có thể phát huy được tiềm năng kinh tế to
lớn từ đất đai. Nhà nước xác lập quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, trên cơ sở đó
pháp luật cơng nhận quyền sử dụng đất đai của các chủ thể, coi quyền sử dụng đất là
hàng hóa, vận hành theo cơ chế thị trường. Song song với việc phát triển kinh tế, pháp
luật đất đai đồng thời cũng phải được xây dựng để đảm bảo công bằng xã hội, thực
hiện các mục tiêu xóa đói giảm nghèo, tạo điều kiện để người dân có đất canh tác, sinh
hoạt, ổn định cuộc sống, bảo đảm các quyền cơ bản của công dân như quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
Hợp đồng là một trong các khái niệm đầu tiên của pháp luật, được hình thành
ngay từ khi con người thực hiện những giao dịch đầu tiên. Thuật ngữ hợp đồng còn
được dùng để chỉ các quan hệ pháp luật phát sinh từ hợp đồng, để chỉ văn bản chứa
đựng nội dung của hợp đồng. Hợp đồng có thể được thực hiện ngay khi các bên đạt
được sự thoả thuận. Đối với các hợp đồng đơn giản này, cử chỉ, lời nói cũng là hình

12


thức thể hiện hợp đồng. Cùng với sự gia tăng nhu cầu trao đổi, nhất là từ khi giới

thương gia hình thành, việc thực hiện hợp đồng dần dần tách khỏi thời điểm các bên
đạt được sự thoả thuận, và hợp đồng dưới hình thức văn bản xuất hiện. Để chống lại sự
gian dối, lật lọng trong giao dịch, hình thức văn bản có chứng thực, chứng nhận dần
được hình thành. Chế định hợp đồng đạt được sự hoàn thiện cả về nội dung và hình
thức vào thời kì đầu của xã hội tư sản. Cùng với sự phát triển của xã hội, các nguyên
tắc cơ bản của hợp đồng từng bước bị hạn chế nhằm bảo vệ lợi ích chung của cộng
đồng. Ở Việt Nam, các quy định về hợp đồng không được thể hiện một cách tập trung
thành một văn bản quy phạm pháp luật thống nhất, mà mỗi loại hợp đồng được quy
định trong một văn bản như: hợp đồng dân sự trong Bộ luật dân sự (BLDS), hợp đồng
lao động trong Bộ luật lao động, hợp đồng thương mại trong Luật thương mại...
Điều 388 Bộ luật Dân sự năm 2005 (sửa đổi, bổ sung năm 2011) quy định khái
niệm hợp đồng như sau: “Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác
lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Tuy nhiên, quan hệ pháp luật
dân sự theo nghĩa rộng bao gồm cả những quan hệ về đầu tư, lao động, kinh doanh
thương mại, bảo hiểm…. Theo đó, tại thời điểm này, trong khái niệm về hợp đồng từ
“dân sự” được đặt đằng sau hai từ “hợp đồng” và sau hai từ nghĩa vụ thì dẫn đến thực
tiễn thi hành pháp luật có cách hiểu rằng những quy định của Bộ luật Dân sự hiện hành
chỉ liên quan đến hợp đồng dân sự. Như vậy, sẽ làm hạn chế phạm vi điều chỉnh của
Bộ luật dân sự với tư cách là đạo luật chung đối với tất cả các loại hợp đồng, bao gồm
cả hợp đồng dân sự, hợp đồng lao động, hợp đồng kinh doanh hay hợp đồng thương
mại. Do đó, mà tại BLDS 2015 này các nhà làm luật đã có những chỉnh sửa liên quan
đến khái niệm “hợp đồng” để khắc phục bất cập trên. Cụ thể, Điều 385 BLDS năm
2015 quy định: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc
chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự”. So với BLDS hiện hành thì BLDS năm 2015 đã
bỏ cụm từ “dân sự” sau hai từ “hợp đồng”. Quy định mới về khái niệm hợp đồng tại
Điều 385 của BLDS năm 2015 là điểm mới quan trọng, đáng chú ý khơng những về
mặt kỹ thuật lập pháp và cịn làm tăng tính khả thi, minh bạch trong thực tiễn áp dụng.
Bộ luật dân sự năm 2015 ghi nhận sáu loại hợp đồng chủ yếu tại Điều 402:
Hợp đồng gồm các loại chủ yếu sau đây:
1. Hợp đồng song vụ là hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau.

2. Hợp đồng đơn vụ là hợp đồng mà chỉ một bên có nghĩa vụ.

13


3. Hợp đồng chính là hợp đồng mà hiệu lực không phụ thuộc vào hợp đồng phụ.
4. Hợp đồng phụ là hợp đồng mà hiệu lực phụ thuộc vào hợp đồng chính.
5. Hợp đồng vì lợi ích của người thứ ba là hợp đồng mà các bên giao kết hợp
đồng đều phải thực hiện nghĩa vụ và người thứ ba được hưởng lợi ích từ việc thực hiện
nghĩa vụ đó.
6. Hợp đồng có điều kiện là hợp đồng mà việc thực hiện phụ thuộc vào việc
phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt một sự kiện nhất định.
Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang đầy đủ bản chất
của hợp đồng song vụ. Khái niệm “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” khơng phải là
một khái niệm đã có từ lâu đời như khái niệm “mua, bán đất” mà mới xuất hiện khi
Luật Đất đai năm 1993 xác lập cho phép hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất
có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.
Kế thừa quan điểm này, Luật đất đai 2013 quy định “Chuyển quyền sử dụng đất là
việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thơng qua các hình
thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn
bằng quyền sử dụng đất”. Trên thực tế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình
thức phổ biến nhất trong chuyển quyền sử dụng. Hình thức này biểu hiện tập trung
nhất tính chất của chuyển quyền sử dụng đất.
Một vấn đề đặt ra là tại sao nhà làm luật dùng thuật ngữ “chuyển nhượng
quyền sử dụng đất” mà không dùng thuật ngữ “mua, bán quyển sử dụng đất; hai thuật
ngữ này khác nhau như thế nào? Thuật ngữ “chuyển nhượng đất” hoặc “chuyển
nhượng ruộng đất” đã được sử dụng song song với thuật ngữ mua bán đất và được đề
cập tại các văn bản về quản lý đất đai của nước ta từ trước năm 1993, cụ thể: Mục 9,
phần II Thông tư số 55/ĐKTK ngày 05 tháng 11 năm 1981 của Tống cục Quản lý
ruộng đất (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) hướng dẫn cách giải quyết các trường

hợp sử dụng ruộng đất không hợp pháp, khơng hợp lý quy định: “Nói chung, tất cả các
việc chuyển nhượng, mua bán đất hoặc đất của Hợp tác xã chia cấp không được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cho phép và tất cả các việc chuyển nhượng, mua bán đất
từ trước đây thuộc sở hữu tư nhân khơng được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thị
thực đều là trái phép. Riêng đối với các tỉnh phía Nam, kể từ sau ngày 5-3-1975 ban
hành nghị định số 01-ND/75 của Chính phủ miền Nam Việt Nam, tất cả mọi việc mua,
bán, chuyển nhượng ruộng đất giữa các tư nhân với nhau, dù là có được chính quyền

14


địa phương thị thực, đều là trái phép. Như vậy, xét về mặt từ ngữ thì chắc chắn có sự
khác biệt giữa “chuyển nhượng” và “mua bán”. Theo các nhà ngơn ngữ học định nghĩa
thì “nhượng” là một động từ có nghĩa là “nhường, bán hoặc cho”; “nhường”; cũng là
một động từ có nghĩa là “nhượng, chịu thiệt cho mình đê lợi cho người”. “Chuyển
nhượng” nghĩa là “nhường lại, bán lại cho người khác”. “Mua” nghĩa là “trao đổi tiền
lấy đồ vật với sự ưng thuận của người bán”, “Bán” nghĩa là “Trao đổi đồ vật và tiền có
sự thỏa thuận cả đôi bên”.
Xét về bản chất kinh tế, “chuyển nhượng” và “mua, bán” có điểm tương
đồng thể hiện ở việc một bên chuyển giao tài sản (hoặc quyền sử dụng đất cho bên kia
để lấy tiền, tuy nhiên, về mặt pháp lý, chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác với mua
bán đất đai ở một số điểm sau đây: Thứ nhất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đối
tượng là chuyển giao quyền sử dụng đất còn mua bán đất có đối tượng là chuyển giao
quyền sở hữu và quyền sử dụng đất. Thứ hai, chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng
đất là người sử dụng đất còn chủ thê mua bán đất là chủ sở hữu đất đai. Thứ ba, hình
thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất. Ngoài ra, chúng ta có thể thấy rằng “chuyển nhượng” ít mang ý nghĩa kinh
tế, tìm kiếm lợi nhuận, trong nhiều trường hợp thậm chí khơng có. Cịn “mua bán” thì
phải có lợi nhuận. Nhà làm luật đã lựa chọn thuật ngữ “chuyển nhượng quyền sử dụng
đất” thay vì “mua bán quyền sử dụng đất” để phù hợp với hoàn cảnh, điều kiện và mục

tiêu của nhà nước xã hội chủ nghĩa. Dần dần theo thời gian, thuật ngữ chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đã trở nên phổ biến, đặc biệt là trong các văn bản hành chính Nhà
nước và nội hàm của nó cũng biến đổi theo hướng là một khái niệm có tính chất tương
tự như “mua ban quyền sử dụng đất”.
Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất được các nhà làm luật chính
thức ghi nhận trong Bộ luật dân sự 2005 như sau: “ Hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng
đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận
chuyến nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp
luật về đất đai”. Bộ luật dân sự 2015 không quy định cụ thể khái niệm hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất như năm 2005 mà quy định chung cho tất cả các
hợp đồng liên quan đến chuyển quyển sử dụng đất. Theo đó, “Hợp đồng về quyền sử
dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển

15


nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc
thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện
quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất” . Điều đó có nghĩa là, chuyển
quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất đối
với các phần diện tích thuộc quyền sử dụng tương ứng với nghĩa vụ thực hiện với Nhà
nước bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp,
góp vốn. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ là một trong các hình thức của chuyển
quyền sử dụng đất nói chung mà thôi.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất rất dễ bị nhầm lẫn với hợp đồng
chuyển đổi quyền sử dụng đất. Chuyển nhượng và chuyển đổi đều là hình thức chuyển
quyền sử dụng đất, theo đó nhà nước chấm dứt quyền sử dụng đất của bên này để thiết
lập quyền sử dụng đất cho bên kia. Tuy nhiên, hai hình thức này khác nhau ở chỗ, nếu
như trong quan hệ chuyển nhượng quyề sử dụng đất, đối tượng của quan hệ là “đổi

quyền sử dụng đất lấy tiền” thì trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất đối tượng
của quan hệ lại là “đổi quyền sử dụng đất lấy quyền sử dụng đất”. Trong quan hệ
chuyển đổi quyền sử dụng đất này các bên có thể thỏa thuận chuyển tiền cho nhau để
bù đắp giá trị chênh lệch giữa hai thửa đất những mục đích cơ bản và cũng là vấn đề cả
người sử dụng đất lẫn cơ quan quản lý nhà nước quan tâm là các bên đổi quyền sử
dụng đất cho nhau.
Tóm lại, dưới góc độ khoa học pháp lý chúng ta có thể hiểu “hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận thống nhất ý chí giữa các bên, theo
đó người có quyền sử dụng đất (bên chuyển nhượng) có nghĩa vụ giao quyền sử dụng
đất cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho
bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và các bên phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với
nhà nước theo quy định pháp luật”.
1.1.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trước hết, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang đầy đủ đặc điểm
của hợp đồng song vụ dân sự nói chung, đó là:
Thứ nhất, đây là sự thỏa thuận giữa hai hay nhiều bên, nhưng là sự thỏa thuận
thống nhất ý chí và ý chí đó phải phù hợp với ý chí của Nhà nước.
Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa hai hoặc nhiều người mà tạo lập nên một nghĩa
vụ làm hoặc không làm một việc cụ thể, nếu chỉ là ý chí của một bên thì đó được gọi là

16


hành vi pháp lý đơn phương. Tuy nhiên, thỏa thuận không dựa trên sự tự nguyện của
các bên, tức là khơng có sự thống nhất ý chí thì hợp đồng đó bị tun vơ hiệu khi có
u cầu. Ngun tắc của pháp luật là bình đẳng, dựa trên sự thỏa thuận, tự nguyện
thiện chí của các bên nên nếu khơng có sự thống nhất ý chí thì khơng được coi là đã
hình thành nên hợp đồng. Đồng thời, sự thỏa thuận thống nhất ý chí cịn phải phù hợp
với ý chí của Nhà nước để Nhà nước kiểm sốt và cho phép hợp đồng phát sinh trên
thực tế.

Thứ hai, hợp đồng là một sự kiện pháp lý làm phát sinh hậu quả pháp lý: Xác
lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên chủ thể.
Sự kiện pháp lý là sự biến hoặc hành vi mà pháp luật quy định khi xuất hiện thì
sẽ xác lập, thay đổi hay chấm dứt quan hệ pháp luật. Hợp đồng là một sự kiện pháp lý,
theo đó các bên khi có nhu cầu tham gia giao lưu dân sự nhằm thỏa mãn mục đích của
mình sẽ tiến hành thực hiện.
Nghĩa vụ được phát sinh từ hai nguồn gốc là hành vi pháp lý hoặc sự kiện pháp
lý. Sự kiện pháp lý bao gồm các sự kiện, hoặc tự nguyện (như vi phạm) hoặc không tự
nguyện; hợp pháp hoặc không hợp pháp mà hậu quả pháp lý cụ thể của chúng được
xác định không phải bởi các bên mà bởi pháp luật. Tự nguyện trong sự kiện pháp lý
chỉ là tự nguyện đối với hậu quả thiệt hại chứ không tự nguyện đối với hậu quả pháp
lý.
Hành vi pháp lý là một sự thể hiện ý chí nhằm làm phát sinh ra một hậu quả
pháp lý, có nghĩa là làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt một quyền lợi. Sự thể hiện ý
chỉ có thể là đơn phương (như đề nghị giao kết hợp đồng) hoặc có thể là đa phương,
hay cịn gọi là sự thống nhất ý chí, có nghĩa là sự thỏa thuận, mà sự thỏa thuận có mục
đích xác lập, thay đổi hay chấm dứt quyền lợi được gọi là hợp đồng. Vậy nên hợp
đồng thường được định nghĩa là sự thỏa thuận giữa hai hay nhiều người xác lập
nhằm thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên chủ thể.
Thứ ba, nội dung của hợp đồng là quyền và nghĩa vụ mà các bên chủ thể quy
định cho nhau.
Hợp đồng là sự thống nhất của ý chí các chủ thể tham gia giao kết, nội dung của
hợp đồng thể hiện rõ ý chỉ đó của các bên trong phần quyền và nghĩa vụ cụ thể. Vì
vậy, hợp đồng ít nhất phải có hai bên chủ động cùng nhau tạo lập một quan hệ nghĩa
vụ pháp lý cụ thể. Nếu phân tích hợp đồng từ các lời hứa hay sự cam kết, thì hợp đồng

17