Quyền trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015

TẠP CHÍ CÚHt THtffNG

QUYỀN TRỔ CỬA

NHÌN SANG BẤT ĐỘNG SẢN LIEN KE

THEO QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN sự 2015
• NGUYỄN ĐẴNG KHOA

TĨM TẮT:
Bài viết này phân tích và bình luận về quyền trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề theo quy
định của Bộ luật Dân sự 2015. Thông qua tổng quan các công trinh nghiên cứu Hên quan trong
khoảng 20 năm gần đây, tác giả chỉ ra rằng, các nhà khoa học tập trung nghiên cứu về quyền hạn
chế bất động sản liền kề từ lý luận đến thực tiễn thi hành, nhưng chưa nghiên cứu chuyên sâu về
quyền trổ cửa nhìn sang bất động sản hền kề. Dựa trên các phương pháp phân tích, phương pháp so

sánh, phương pháp bình luận và phương pháp quy nạp tổng hợp, bài viết này là kết quả tổng quát
về thực trạng quy định về quyền trổ cửa nhìn sang bất động sản Hền kề theo trong Bộ luật Dân sự

2015, so sánh với quy định trong các Bộ luật Dân sự trước đó. Từ đó, nhận định những bất cập và
đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật Hên quan đến quyền trổ cửa sổ sang bất động sản liền
kề trong Bộ luật Dân sự hiện hành.
Từ khóa: quyền trổ cửa sổ, bất động sản liền kề, Bộ luật Dân sự 2015.

1. Đặt vấn đề
Quyền trổ của sổ nhìn sang bất động sản liền kề
phát sinh từ tính chất tự nhiên của bất động sản và
hậu quả của việc phân chia, dịch chuyển quyền đôi
với bất động sản. Do đặc tính của đất đai với tính
chất tự nhiên không di dời được, cho nên việc sử
dụng bất động sản là một nhu cầu cấp thiết, một đòi

hỏi phải có sự điều chỉnh của pháp luật.
Quyền trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề
được quy định trong pháp luật dân sự của nước ta
với đặc thù là quyền sở hữu của tư nhân. Bên cạnh
đó, theo quy định của Hiến pháp, đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, việc
thực hiện các quyền này còn phải tuân theo các quy
định của pháp luật về đất đai. Ngồi ra, vấn đề này
cũng có Hên quan đến pháp luật về xây dựng.

56

SỐ 26-Tháng 11/2021

2. Tổng quan nghiên cứu
Liên quan đến đề tài này đã có một số bài viết,
tài liệu Hên quan của các tác giả, nhà nghiên cứu.
Ví dụ như cơng trình của Trương Thu Giang (2009)
hướng đến mục đích hồn thiện các quy định của
pháp luật về Quyền sử dụng hạn chế bất động sản
Hền kề, tác giả tập trung vào làm rõ bản chất của
loại quyền này, so sánh với quy định của một số
quốc gia trên thế giới và làm rõ các quy định của
luật thực định ở nước ta hiện nay, nhằm thấy được
rằng hiện hành lang pháp lý về quyền sử dụng hạn
chế bất động sản liền kề ở Việt Nam chưa thực sự
đầy đủ để giải quyết các vấn đề Hên quan. Từ đó,
đề xuât một số định hướng chung và giải pháp cụ
thể Hên quan đến một số vấn đề pháp lý thuộc
quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

LUẬT

Tác giả Đặng Thị Thúy Thành (2014) viết về
quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo
pháp luật Việt Nam hiện nay. Đây là đề tài
nghiên cứu về quyền sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề nói chung, tức là nghiên cứu một tập
hợp quyền cấu thành bên trong quyền sử dụng hạn
chế bất động sản liền kề như: quyền lối đi, thốt
nước mưa,... khơng phải đề tài chuyên nghiên cứu
về quyền trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề.
Tác giả Phạm Công Lạc (2002, 2006) đã cơng
bố các cơng trình nghiên cứu về quyền sử dụng
hạn chế bất động sản liền kề, cung cấp những
thông tin sâu về các khái niệm: bất động sản, bất
động sản liền kề, quyền sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề,... Đồng thời, tác giả còn đưa ra những
kiến nghị, giải pháp mang tính thực tiễn cao, giúp
cho các sinh vên, các nhà nghiên cứu luật học có
thêm nguồn tài liệu phong phú, đa dạng trong học
tập, nghiên cứu của mình.
Nhìn chung, qua các cơng trình nghiên cứu, các
nhà khoa học tập trung nghiên cứu về quyền hạn
chế bất động sản liền kề từ lý luận đến thực tiễn
thi hành, nhưng chưa nghiên cứu chuyên sâu về
quyền trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề. Tuy
vậy, đây cũng là nguồn nhận thức quan trọng để
tác giả triển khai đề tài, rút ra được những vấn đề

tiếp tục nghiên cứu, định hướng cho việc nghiên
cứu đề tài của mình.
Trong cơng trình này, tác giả có nhiệm vụ phải
làm sáng tỏ các vấn đề trên vì trong bối cảnh hiện
nay, khi mà chính sách pháp luật về đất đai đã có
sự thay đổi căn bản. Nhiều văn bản luật mới ra đời
địi hỏi phải có sự thơng nhất các quy định của
pháp luật Việt Nam về quyền trổ cửa nhìn sang
bất động sản liền kề. Ớ góc độ thực tiễn, đề tài có
so sánh với pháp luật hiện hành để đề xuất một sơ'
giải pháp hồn thiện pháp luật và cơ chế thi hành
pháp luật dân sự.
3. Phương pháp nghiên cứu
về phương pháp luận nói chung, bài viết này
là kết quả nghiên cứu dựa trên các nguyên lý của
phép duy vật biện chứng và phép duy vật lịch sử
của chủ nghĩa Mác Lê-Nin. về phương pháp cụ
thể, phương pháp phân tích và phương pháp so
sánh để làm rõ một số vấn đề lý luận pháp luật
ỵề quyền trổ cửa sang bất động sản liền kề;
phương pháp bình luận và phương pháp phân tích

luật viết để làm rõ thực trạng pháp luật liên
quan; và phương pháp quy nạp tổng hợp để rút ra
được những giải pháp hoàn thiện pháp luật về
vấn đề này.
4. Kết quả và thảo luận
4.1. Thực trạng quy định về quyền trổ cửa nhìn
sang bất động sản liền kề theo trong Bộ luật Dân
sự 2015

Từ trước tới nay, khái niệm “quyền” mang
nghĩa khá rộng, biểu thị khả năng của con người
có thể thực hiện hoặc khơng thực hiện điều mình
mong muốh nhằm thỏa mãn nhu cầu bản thân.
Như Jean-Jacques Rousseau từng nói: “con người
sinh ra vốn dĩ đã tự do nhưng đâu đâu cũng bị
xiềng xích”1, nghĩa là khơng có khái niệm quyền
tự do q trớn, vì thỏa mãn nhu cầu bản thân
nhưng việc thực hiện quyền không được trái với
lợi ích hợp pháp của người khác, của nhà nước và
xã hội. Quyền trổ cửa sang bất động sản liền kề
có thể được hiểu ở nhiều khía cạnh khác nhau, xét
trong tổ hợp các quyền đối với bất động sản liền
kề, quyền trổ cửa là một trong những quyền hạn
chế của chủ sở hữu quyền sử dụng bất động sản
đối với bất động sản kế bên. Hiện nay, khoa học
pháp lý vẫn chưa đưa ra được khái niệm quyền trổ
cửa sang bất động sản liền kề. Theo tác giả,
quyền trổ cửa sang bất động sản liền kề là quyền
được xây dựng, mở cửa sang các bất động sản có
giáp ranh với chủ sở hữu bất động sản theo quy
định của pháp luật.
Theo quy định tại Điều 178 Bộ luật Dân sự
(BLDS) 2015, chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra
vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, đô'i diện và
đường đi chung theo quy định của pháp luật về
xây dựng. Đồng thời, mặt dưới mái che trên cửa ra
vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi
chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên. Đối
với các cơng trình xây dựng thì việc trổ cửa ra vào,

trổ cửa sổ là yêu cầu cần thiết để sử dụng các
cơng trình này. Tuy nhiên, qua quy định trên của
BLDS 2015, chủ sở hữu không được tự ý xây
dựng, mà phải tuân theo các nguyên tắc sau: (1)
Việc trổ cửa sang nhà bên cạnh, nhà đối diện phải
đảm bảo tính lịch sự, khơng làm ảnh hưởng đến
sinh hoạt riêng của chủ sở hữu bất động sản liền
kề; (2) Việc trổ cửa quay ra đường đi chung phải
đảm bảo an toàn cho việc đi lại của mọi người; và
SỐ 26-Tháng 11/2021

57


TẠP CHÍ CƠNG THƯƠNG

(3) Mái che trên cửa ra vào hoặc cửa sổ quay ra
đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở
lên, để đảm bảo an toàn cho việc đi lại, di chuyển
dưới mái che của người cũng như tài sản2.
4.2. So sánh quy định về quyền trổ cửa nhìn
sang bất động sản liền kề theo trong giữa 2 Bộ luật
Dân sự 2015 với các Bộ luật Dân sự trước đó
Cả hai Bộ luật Dân sự 2005 và 2015 có nét
giơng nhau cơ bản về quyền trổ cửa sang bất động
sản liền kề. Tuy nhiên, có 3 sự khác biệt cơ bản
như sau:
Một là, về vị trí của quyền trổ cửa, BLDS 2005
đặt tại chương XVI - Những quy định khác về
quyền sở hữu. Trong khi BLDS 2015 quy định

quyền trổ cửa tại Mục 3 - Giới hạn quyền sở hữu,
quyền khác đốì với tài sản. Theo quan điểm của
tác giả, quy định của BLDS 2015 hợp lý hơn vì
xác định rõ đây là một loại quyền hạn chế của chủ
sở hữu bất động sản đôi với bất động sản liền kề,
tránh cách quy định chung chung như BLDS 2005.
Hai là, về tên gọi, BLDS 2005 và BLDS 2015
sử dụng cách gọi khác nhau đô'i với quyền trổ cửa.
Chẳng hạn, BLDS 2005 gọi quyền này là “Hạn
chế quyền trổ cửa”, nghĩa là vẫn cho phép chủ sở
hữu bất động sản có quyền trổ cửa nhưng quyền
này là một loại quyền có giới hạn, nói khác đi, có
thể sử dụng thuật ngữ “quyền hạn” đốì với chủ
thể hưởng quyền này. Ngay cách định danh quyền
của BLDS 2005 cũng thể hiện sự “tinh tế” trong
cách dùng từ. Tuy nhiên, BLDS 2015 lại dùng
“Trổ cửa sang bất động sản liền kề ”, tác giả cho
rằng việc định danh như vậy chưa nhấn mạnh tính
chất của quyền.
Ba là, so với Điều 271 BLDS 2005, Điều 178
BLDS 2015 chỉ có 1 sửa đổi rất nhỏ tại Khoản 2,
quy định chiều cao tối thiểu của mái che trên cửa
ra vào, cửa sổ quay ra đường đi là 2,5 mét tính từ
mặt đất đến mặt dưới của mái che3. Cách quy định
này là hợp lý, dự liệu được những tình huống tranh
chấp trên thực tế. Trong xây dựng, khoảng cách,
độ dày của mái che, vật liệu,... ln được tính tốn
chính xác để bảo đảm tôt nhất về kết cấu, công
năng sử dụng của công trình. Nhà làm luật quy
định chi tiết quy chuẩn tính tốn chiều cao của

mái che hồn tồn phù hợp.
Trước đây, vấn đề về bất động sản nói chung
mới được nhắc đến một cách chính thức trong

58

SỐ 26-Tháng 11/2021

BLDS 1995 tại Điều 181: “Bất động sản là các tài
sản không di, dời được bao gồm: a) Đất đai; b)
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai,
kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình
xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất
đai; d) Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Tiến bộ hơn so với các văn bản pháp luật trước
đó4, BLDS 1995 lần đầu tiên đề cập đến quyền trổ
cửa tại Điều 276, theo đó, “Chủ sở hữu nhà chỉ
được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên
cạnh, nhà đốì diện và lối đi chung theo quy định
của pháp luật về xây dựng.” và “Mái che trên cửa
ra vào, cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách
mặt đất từ 2,5m trở lên
Sau đó mười năm, BLDS 2005 ra đời nhưng
vẫn khơng có sự thay đổi về nội dung quyền trổ
cửa. Cụ thể Điều 271 quy định về hạn chế quyền
trổ cửa gồm: (1) Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa
ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đôi
diện và đường đi chung theo quy định của pháp
luật về xây dựng; (2) Mái che trên cửa ra vào, cửa
sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5

mét trở lên.
Mười năm tiếp theo, BLDS 2015 ra đời với
nhiều sửa đổi, trong đó, quyền trổ cửa sang bất
động sản liền kề có những đổi thay như đã phân
tích. Từ đó, có thể thấy, trong vòng 20 năm kể từ
thời điểm BLDS 1995 ra đời, quyền trổ cửa sang
bất động sản liền kề về cơ bản vẫn mang tính dẫn
chiếu đến pháp luật về xây dựng. Việc ghi nhận
quyền này trong các BLDS chỉ mang tính chung
chung, chưa cụ thể.
4.3. Những bất cập liên quan đến quyền trổ
cửa sang bất động sản liền kề trong Bộ luật Dân
sự 2015
Một là, bên cạnh mặt tích cực như tạo điều
kiện để ghi nhận thêm các quyền mới,... thì thuật
ngữ “Quyền đơi với bất động sản liền kề ” theo
quy định của BLDS 2015 có một hạn chế là tính
khơng rõ ràng. “Quyền” ở đây là quyền gì? Nếu
khơng có sự giải thích mang tính giới hạn về mặt ý
nghĩa cũng như phải liệt kê những quyền cụ thể
thì phạm vi hiểu của thuật ngữ này sẽ rộng, khó
xác định. Từ BLDS năm 2005 sang BLDS năm
2015, đây vẫn là những quyền có chung một đặc
điểm nhưng ở BLDS 2005 đó là “quyền sử dụng
hạn chế” cịn tại BLDS 2015 đó lại là một loại


LUẬT

quyền “khơng có tên” (theo Nguyễn Văn Cừ và

Tran Thị Huệ, 2017).
Hai là, xét cụ thể về phạm vi, quyền trổ cửa
theo quy định của BLDS 2015 quá chung chung,
chủ yếu mang tính dẫn chiếu pháp luật về xây
dựng. Tác giả cho rằng, việc dẫn chiếu trong pháp
luật Việt Nam là hiện tượng khá phổ biến, đặc biệt
là đối với một bộ luật đồ sộ như BLDS 2015, nơi
mà tất cả các vân đề liên quan đến giao dịch dân
sự đều có thê được ghi nhận. Ý nghĩa của việc ghi
nhận đó, theo tác giả, là nhằm mục đích liệt kê cho
đầy đủ các quyền hạn chế đôi với bất động sản
liền kề chứ khơng mang tính áp dụng cao. Chẳng
hạn, ở quy định của Khoản 2 Điều 178 BLDS 2015
có nhắc đến: “Mặt dưới mái che trên cửa ra vào,
mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung
phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên”. Từ quy định
này, có thể hiểu rằng BLDS 2015 chỉ giới hạn
chiều cao của mái che cách mặt đất với khoảng
cách là 2,5 mét trở lên tính từ mặt đất đến mặt dưới
mái che. Nhưng mặt đất ở đây được xác định dựa
vào tiêu chí nào, mặt đường nhựa hay đường hẻm,
nền nhà hay nền đường,... thì vẫn chưa có cách hiểu
thống nhất. Bên cạnh đó, BLDS 2015 cũng khơng
quy định về khoảng cách giữa mái che đốì với bất
động sản liền kề, cũng không quy định về chiều
dài, chiều rộng của mái che mà chỉ quy định chiều
cao. Từ đó, ta thấy khi xây dựng, trổ cửa, chỉ áp
dụng BLDS 2015 thơi thì chưa đủ và rất dễ xảy ra
tranh chấp giữa các bên.
Ba là, xét về tính khả thi, quyền trổ cửa vẫn rất

khó áp dụng vì có rất nhiều quy định của pháp luật
đan xen, chồng chéo so với BLDS2015. Để thực
hiện quyền trổ cửa sang bất động sản liền kề. dân
chúng phải rất vất vả khi nghiên cứu cả một “rừng”
quy định. Chỉ tính riêng quyền trổ cửa, theo thống

kê của tác giả, hiện tại có đến 05 văn bản sau đây
điều chỉnh: (i) Bộ luật Dân sự 2015; (ii) Luật Xây
dựng 2014; (iii) Quy chuẩn xây dựng Việt Nam
(Tập 1 - 1997), được ban hành kèm theo Quyết định
số 682/BXD-CSXD: Quyết định ban hành quy
chuẩn xây dựng Việt Nam; (iv) Quy chuẩn xây
dựng Việt Nam 01:2008 ban hành kèm theo Quyết
định số 04/2008/QĐ- BXD về việc ban hành “Quy
chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng”;
và (v) Quyết định số 3621/QĐ-BKHCN của Bộ
Khoa học và Công nghệ ngày 28 tháng 12 năm
2012 “Quyết định về việc công bô tiêu chuẩn quốc
gia”. Việc hiểu các văn bản trên đã khó, việc áp
dụng nó trên thực tế lại càng khó hơn, đến cả cơ
quan nhà nước khi áp dụng vẫn còn lúng túng.
5. Khuyến nghị
Trên cơ sở những phân tích đơi với thực trạng
pháp luật về quyền trổ cửa sang bất động sản liền
kề và những nhận định về các bất cập nêu trên, tác
giả kiến nghị cần sửa đổi các quy định sau của
BLDS 2015:
Thứ nhất, sửa đổi lại thuật ngữ “Quyền đối với
bất động sản liền kề ” thành “Quyền hạn chế đối
với bất động sản liền kề ” tại Điều 245 BLDS 2015.

Theo quan điểm của tác giả, sửa đổi như vậy là phù
hợp với bản chất của quyền chủ sở hữu bất động
sản đôi với các bất động sản liền kề, khắc phục
cách hiểu sai lầm rằng quyền đôi với bất động sản
liền kề là loại quyền tuyệt đối.
Thứ hai, sửa đổi Điều 178 BLDS 2015 theo
hướng: (i) Thêm cụm từ “hạn chế” vào tên của
Điều 178 BLDS 2015 thành: “Hạn chế quyền trổ
cửa nhìn sang bất động sản liền kề ” cho phù hợp
với bản chất của loại quyền này và phù hợp với ngữ
nghĩa tiếng Việt, khắc phục việc quy định q ngắn
gọn dẫn đến khó hiểu ■

TÀI LIỆU TRÍCH DẦN:
'Theo Jean-Jacques Rousseau (1712- 1778) trong Khế ước xã hội.

"Nguyễn Minh Tuâh, Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb Tư
pháp, tr. 355,356.
3ĐỖ Văn Đại (2017), Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật dân sự năm 2015, Nxb Hồng Đức, tr. 249.
4Trương Thu Giang (2009), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Trường Đại học Luật TP.HCM, tr. 6.

SỐ26-Tháng 11/2021

59


TẠP CHÍ CƠNG THIÍdNG

TÀI LIỆU THAM KHẢO:
1.

Bộ luật Dân sự nước Việt Nam năm 1995; 2005; 2015.

2.

Đỗ Văn Đại (2017), Bình luận khoa học những điểm mới cửa Bộ luật Dân sự năm 2015, Nxb Hồng Đức.

3.

Nguyễn Văn Cừ và Trần Thị Huệ (2017), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự 2015, Nxb Công an nhân dân.

4.

Phạm Công Lạc (2001), Quy chế pháp lý về ranh giới giữa các bất động sản liền kề, Tạp chí Nhà nước và Pháp

luật, số 11/2001.

5.

Phạm Công Lạc (2002), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Luận án tiến sĩ, Hà Nội.

Phạm Công Lạc (2006), Quyền sử dụng hạn chê'bất động sản liền kề, Nxb Tư pháp, Hà Nội.

6.

Trương Thu Giang (2009), Quyền sử dụng hạn chê'bất động sản liền kề, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh.

Ngày nhận bài: 10/9/2021
Ngày phản biện đánh giá và sửa chữa: 10/10/2021
Ngày chấp nhận đăng bài: 20/10/2021

Thông tin tác giả:
ThS. NGUYỄN ĐĂNG KHOA
Khoa Kinh tế và Luật, Trường Đại học Thái Bình Dương

THE RIGHT TO OPEN DOORS LOOKING AT ADJACENT
PROPERTIES UNDER THE 2015 CIVIL CODE
• Master. NGUYEN DANG KHOA
Faculty of Economics and Law, University of the Pacific
ABSTRACT:
This paper analyzes and gives comments about the right to open doors looking at adjacent
properties in the 2015 Civil Code of Vietnam. By reviewing related researches over the last 20
years, this paper finds out that researchers have focused on theoretical and practical analyzing
limited rights to adjacent properties instead of the right to open doors to adjacent properties.
Based on analytical methods, comparative methods, commenting methods, and general
inductive research methods, this paper analyzes the right to open doors looking at adjacent
properties under the 2015 Civil Code’s provisions and compares these provisions with previous
Civil Code’s provisions. Based on the papers findings, some solutions are proposed to improve
the effectiveness of the 2015 Civil Code’s provisions for the right to open doors looking at
adjacent properties under the 2015 Civil Code.
Keywords: right to open doors, adjacent properties, the 2015 Civil Code of Vietnam.

60

So 26-Tháng 11/2021