Đề án hoạt động đầu cơ đất đai tại việt nam và các giải pháp cần thiết

Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
For evaluation only.

Đề án môn học
A. Lời nói đầu
Từ khi thực hiện ®ỉi míi, quan hƯ ®Êt ®ai ë n­íc ta ®· có những biến đổi nhanh
chóng. Cùng với những tiến bộ về kinh tế và sự tăng lên về thu nhập là sự tăng lên
của nhu cầu về nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng
tăng, nhất là ở các đô thị. Từ trước khi có luật đất đai (1993) các quan hệ về đất đai
như chuyển nhượng, chuyển đổi đất đai...đà xuất hiện nhưng bị nhà nước cấm. Các
giao dịch thời kỳ này đều là các giao dịch ngầm và diễn ra một cách tự phát, không
có sự điều tiết của nhà nước. Từ khi có Luật Đất đai (1993) có hiệu lực thi hành,
các quan hệ chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất... trở nên sôi động và thị
trường đất đai ngày càng được định hình rõ nét hơn.
Mặc dù vậy, thị trường đất đai ở nước ta vẫn không thoát khỏi tính chất của một
thị trường ngầm bởi luật và các văn bản pháp lý khác chưa đủ sức mạnh để điều tiết
thị trường đất đai vận động theo quy luật của cơ chế thị thường vừa theo định
hướng của nhà nước. Những bất cập trong quản lý đất đai đà tạo ra miếng mồi béo
bở cho những kẻ đầu cơ, nắm giữ đất đai. Hiện nay hoạt động đầu cơ đất đai ở nước
ta đến ngưỡng báo động, nhÊt lµ ë Hµ Néi vµ Tp. Hå ChÝ Minh. Đây là một vấn đề
nóng bỏng hiện nay bởi Nhà nước đang cần vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng
thực hiện đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hóa phấn đấu đến năm 2020 đưa
nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp thì một phần ngân sách không nhỏ
bị thất thu nằm ở lĩnh vực đất đai chủ yếu gây ra do đầu cơ đất đai (ĐCĐĐ) và các
tiêu cực trong lĩnh vực này gây ra. Hơn nữa những tín hiệu thất thường của thị
trường nhà đất ở nước ta trong thời gian qua gây thiệt hại không nhỏ cho nền kinh
tế và đời sống của dân cư. Chúng ta đà có rất nhiều văn bản hướng dẫn thị trường,
văn bản pháp lý nhằm khắc phục đầu cơ đất đai nhưng hoạt động này không những
không giảm mà còn gia tăng một cách đáng lo ngại. Chính vì vậy, chúng ta cần
nhận thức rõ hơn những vấn đề xung quanh hoạt động này, nhận thức đúng tầm
quan trọng của thị trường bất động sản (BĐS) và những hậu quả ghê gớm của hoạt

động đầu cơ (HĐĐC) đối với thị trường BĐS để tìm ra những biện pháp nhằm loại
bỏ hoặc hạn đến mức thấp nhất thiệt hại do hoạt động này gây ra. Đồng thời nhìn
lại những gì chúng ta đà thực hiện để chống ĐCĐĐ nhưng tại sao lại chưa thực hiện
triệt để. Dường như chưa có văn bản pháp quy nào là liều thuốc đặc trị đối với hoạt
động này. ĐCĐĐ cũng là một nguyên nhân thôi thúc Luật Đất đai sửa đổi kỳ này
nhằm chấn chỉnh hoạt động của thị trường nhà đất ở Việt nam đồng thời loại bỏ
những tiêu cực đất đai và làm lành mạnh hoá thị trường BĐS, đưa thị trường BĐS
vào quỹ đạo hoạt động ổn định để góp phần thực hiện thành công chiến lược phát
triển kinh tế xà hội đến năm 2020. Chính vì vậy, lÜnh vùc ®Êt ®ai hiƯn nay ®ang thu
hót sù chó ý của đông đảo các tầng lớp dân cư và bộ Luật Đất đai sắp ra đời đang
được các ý kiến đóng góp quý báu của nhiều tầng lớp dân cư.
Là một sinh viên đà từ lâu quan tâm về vấn nạn đầu cơ em muốn nghiên cứu về
vấn ĐCĐĐ để nhìn nhận chính xác về hoạt động này, đồng thời em muốn đóng góp
những ý kiến của mình trong việc đối phó với hiện tượng này.

3


Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
For evaluation only.

Đề án môn học
Vì những lý do trên em chọn đề tài Hoạt động đầu cơ đất đai tại Việt Nam và
các giải các giải pháp cần thiết
- Mục đích nghiên cứu
Là một sinh viên năm cuối, đề án môn học chuyên ngành không chỉ là cơ hội tốt,
là quyền lợi của một sinh viên được nghiên cứu, được ôn lại và vận dụng những
kiến thức tổng hợp đà được nghiên cứu từ những năm trước mà còn là nghĩa vụ của
một sinh viên. Đây là nghĩa vụ phải hoàn thành trong chương trình đào tạo ở bậc
đại học. Đề tài của em không chỉ nhằm mục đích thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ

của bản thân mà em muốn thông qua quá trình nghiên cứu đề tài này em sẽ nâng
cao kiến thức của mình, đồng thời nhằm tiếp cận với thực tế để sau khi ra trường
không gặp nhiều bỡ ngỡ. Hơn thế nữa, lĩnh vực đất đai ở nước ta là lĩnh vực còn bị
thờ ơ, chưa được quan tâm đúng mức và thực tế đà nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp
còn đang tranh cÃi. Nạn ĐCĐĐ hoành hành gây nên tác hại vô cùng to lớn mà ta sẽ
nghiên cứu trong chương I của đề tài đà gây nhức nhối cho các nhà nghiên cứu và
các nhà quản lý. Là một sinh viên chuyên ngành Kinh tế địa chính, trường Đại học
kinh tế quốc dân Hà Nội, em muốn nghiên cứu xem HĐĐC là những hoạt động như
thế nào? có tác hại đối với nền kinh tế và đời sống xà hội như thế nào? thực trạng
ĐCĐĐ tại Việt Nam ra sao? Cơ chế, chính sách pháp luật của Nhà nước có liên
quan và những biện pháp chống đầu cơ cần thiết. Cuối cùng là một số kiến nghị của
bản thân về giải pháp hạn chế ĐCĐĐ.
- Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là hoạt động ĐCĐĐ trên phạm vi cả nước trong
mối quan hệ với thị trường nhà đất. Nhưng ở nước ta thị trường BĐS ở Hà Nội và
Tp. Hồ Chí Minh diễn ra sôi động và trở thành tâm điểm của sự ảnh hưởng tới các
lĩnh vực khác. Do vậy, HĐĐC đất đai cũng theo gót mạnh mẽ ở hai địa bàn này,
ngoài ra ta cũng xem xét hoạt động ĐCĐĐ ở một số địa phương khác. Đề tài này
cũng nghiên cứu các biện pháp chống ĐCĐĐ cần thiết của nước ta và nước ngoài.
- Phương pháp nghiên cứu.
Nghiên cứu bất kể một vấn đề gì, hiện tượng tự nhiên, kinh tế xà hội nào cũng
cần phải có phương pháp. Phương pháp duy vật biện chứng và phương pháp duy vật
lịch sử là hai phương pháp nòng cốt trong nghiên cứu hoạt động ĐCĐĐ tại Việt
nam. Các phương pháp chỉ ra mối quan hệ tác động qua lại giữa hoạt động ĐCĐĐ
với các hiện tượng kinh tế xà hội khác. Ngoài ra phương pháp phân tích, tổng hợp,
phương pháp toán, phương pháp tổng kết thực tiễn cũng được sử dụng.
- Nội dung nghiên cứu:
Đề tài nghiên cứu chia làm thành ba chương với các vấn đề sau:
Chương I: Một số vấn đề chung về thị trường nhà đất và hoạt động đầu cơ đất
đai.

Chương II: Thực trạng đầu cơ đất đai tại Việt Nam.
Chương III: Quan điểm, phương hướng và giải pháp chủ yếu.
4


Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
For evaluation only.

Đề án môn học
Tuy nhiên, đây là một vấn đề phức tạp mặt khác do thời gian và trình độ có hạn
cộng thêm kiến thức thực tế còn hạn chế nên đề tài không tránh khỏi những thiếu
sót; em rất mong được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô là giảng viên Trung tâm
Đào tạo Địa Chính và Kinh Doanh BĐS Trường Đại học Kinh tế quốc dân HN
và các bạn đọc để đề tài này được hoàn thiện hơn.
Đề tài này được hoàn thành với sự giúp đỡ tận tình của GS,TSKH. Lê Đình
Thắng Giám đốc Trung tâm Đào tạo Địa Chính và Kinh Doanh BĐS cùng một số
tài liệu tham khảo.
B. Phần nội dung
Chương I: Một số vấn đề chung về thị trường nhà đất và
hoạt động đầu cơ đất đai
I- Một số vấn đề chung về thị trường nhà đất
I.1. Vai trò và đặc điểm của đất đai

a. Vai trò của đất đai.
Như ta ®· biÕt ®Êt ®ai cã nguån gèc tõ tù nhiên, cùng với vòng quay của bánh xe
thời gian thì con người xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất đai và biến đất
đai từ sản phẩm của tự nhiên lại mang trong mình sức lao động của con người, tức
cũng là sản phẩm của của xà hội.
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là
yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật

khác trên trái đất. Các Mác viết: Đất đai là tài sản mÃi mÃi với loài người, là điều
kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất
cơ bản trong nông, lâm nghiệp. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ
một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất
để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay. Trải qua một quá trình lịch
sử lâu dài con người chiếm hữu ®Êt ®ai biÕn ®Êt ®ai tõ mét s¶n vËt tù nhiên thành
một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia. Luật Đất đai năm 1993 của nước
Cộng hoà xà hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: Đất đai là tài nguyên quốc gia vô
cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế,
văn hoá xà hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đà tốn bao
công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!
Rõ ràng, đất đai không chỉ có những vai trò quan trọng như đà nêu trên mà nó
còn có ý nghĩa về mặt chính trị. Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cả xương máu
và vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốc gia đó, ranh
giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia. Đất đai còn là nguồn của cải,
quyền sử dụng đất đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo
sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ...
5


Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
For evaluation only.

Đề án môn học
b. Đặc điểm của đất đai.
Đất đai có tính cố định vị trí, không thể di chuyển được, tính cố định vị trí quyết
định tính giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự chi phối của các yếu tố
môi trường nơi có đất. Mặt khác, đất đai không giống các hàng hóa khác có thể sản
sinh qua quá trình sản xuất do đó, đất đai là có hạn. Tuy nhiên, giá trị của đất đai ở

các vị trí khác nhau lại không giống nhau. Đất đai ở đô thị có giá trị lớn hơn ở nông
thôn và vùng sâu, vùng xa; đất đai ở những nơi tạo ra nguồn lợi lớn hơn, các điều
kiện cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn sẽ có giá trị lớn hơn những đất đai có điều kiện
kém hơn. Chính vì vậy, khi vị trí đất đai, điều kiện đất đai từ chỗ kém thuận lợi nếu
các điều kiện xung quanh nó trở nên tốt hơn thì đất đó có giá trị hơn. Vị trí đất đai
hoặc điều kiện đất đai không chỉ tác động đến việc sản xuất, kinh doanh tạo nên lợi
thế thương mại cho một công ty, một doanh nghiệp mà nó còn có ý nghĩa đối với
một quốc gia. Chẳng hạn, Việt Nam là cửa ngõ của khu vực Đông Nam á, chúng ta
có biển, có các cảng nước sâu thuận lợi cho giao thông đường biển, cho buôn bán
với các nước trong khu vực và trên thế giới, điều mà nước bạn Lào không thể có
được.
Đất đai là một tài sản không hao mòn theo thời gian và giá trị đất đai luôn có xu
hướng tăng lên theo thời gian.
Đất đai có tính đa dạng phong phú tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất đai và
phù hợp với từng vùng địa lý, đối với đất đai sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì
tính đa dạng phong phú của đất đai do khả năng thích nghi cuả các loại cây, con
quyết định và ®Êt tèt hay xÊu xÐt trong tõng lo¹i ®Êt ®Ĩ làm gì, đất tốt cho mục đích
này nhưng lại không tốt cho mục đích khác.
Đất đai một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người. Con người tác
động vào đất đai nhằm thu được sản phẩm để phục vụ cho các nhu cầu của cuộc
sống. Tác động này có thể trực tiếp hoặc gián tiếp và làm thay đổi tính chất của đất
đai có thể chuyển đất hoang thành đất sử dụng được hoặc là chuyển mục đích sử
dụng đất. Tất cả những tác động đó của con người biến đất đai từ một sản phẩm của
tự nhiên thành sản phẩm của lao động. Trong điều kiện sản xuất tư bản chủ nghĩa,
những đầu tư vào ruộng đất có liên quan đến các quan hệ kinh tÕ – x· héi. Trong x·
héi cã giai cÊp, c¸c quan hệ kinh tế xà hội phát triển ngày càng làm các mâu
thuẫn trong xà hội phát sinh, đó là mối quan hệ giữa chủ đất và nhà tư bản đi thuê
đất, giữa nhà tư bản với công nhân...
Trong nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai phong phú hơn rất nhiều, quyền
sử dụng đất được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành một thị trường

đất đai. Lúc này, đất đai được coi như là một hàng hoá và là một hàng hoá đặc biệt.
Thị trường đất đai có liên quan đến nhiều thị trường khác và những biến động của
thị trường này có ảnh hưởng đến nền kinh tế và đời sống dân cư.

I.2. Khái niệm thị trường bất động sản.
6


Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
For evaluation only.

Đề án môn học
Thị trường BĐS là tập hợp những sắp xếp để người mua và bán hàng hoá BĐS tác
động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng BĐS được thực hiện.
Trong đó, BĐS được xác định (theo điều 181 Bộ luật Dân sự) là các tài sản
không di dời được bao gồm:
+ Đất đai;
+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó;
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Tuy nhiên, không phải tất cả các BĐS trên đều được tham gia giao dịch trên thị
trường, hàng hoá BĐS muốn được giao dịch trên thị trường phải có đủ các điều kiện
tham gia giao dịch theo quy định của Nhà nước. Chẳng hạn như, đất đai mà người
sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không có tranh chấp...
ở nước ta hiện nay, quan niệm thị trường BĐS theo nghĩa hẹp chính là thị trường
Nhà đất vì nhà, đất là BĐS được nhiều tầng lớp dân cư đang rất quan tâm. Mặt
khác, trong thị trường BĐS thì thị trường nhà đất đang hình thành rõ nét và hoạt
động rất sôi nổi. Thị trường nhà đất được hiểu là tập hợp các sắp xếp để hành vi
mua và bán hàng hoá nhà đất (thực chất là hàng hoá quyền sử dụng đất) cũng như

các dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó của người mua và người bán được thực hiện.
Luật đất đai hiện hành quy định Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước
thống nhất quản lý và Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân
sử dụng ổn định lâu dài và gắn liền víi qun sư dơng ®óng mơc ®Ých, ng­êi sư
dơng cã các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê,
quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh
doanh.
Vậy, thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường nhà đất là quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu nhà ở. Số lượng, chất lượng và giá cả hàng hoá nhà, đất mà người
mua và người bán thoả thuận được với nhau phụ thuộc vào quy mô tài sản nhà đất,
quy mô, mức độ, tính chất của các quyền đối với tài sản đó.
I.3. Vai trò của thị trường bất động sản
Thị trường BĐS là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị trường. Thị
trường này phát triển sẽ thúc đẩy sự phát triển kinh tế xà hội của đất nước và góp
phần nâng cao đời sống dân cư. Vai trò của nó thể hiện như sau:
+ Thị trường BĐS có vai trò thực hiện tái sản xuất các yếu tố cho nhà đầu tư kinh
doanh BĐS. Trên thị trường BĐS, nhà kinh doanh BĐS và người mua BĐS tác
động qua lại lẫn nhau, nếu cung thoả mÃn cầu thì quyền sở hữu nhà và quyền sử
dụng đất được chuyển sang bên mua. Tuy nhiên, BĐS được phép mua đi bán lại
nhiều lần nên nguồn hàng hoá cung cấp thị trường luôn luôn phong phú đa dạng
bao gồm cả cũ và mới.
+ Khi giao dịch BĐS thành công thì lúc đó vốn từ hình thái hiện vật chuyển sang
hình thái giá trị. Tốc độ chuyển hoá vốn như trên phụ thuộc vào nhiều nhân tố
7


Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
For evaluation only.

Đề án môn học

như: thời gian tạo nguồn cung, nhu cầu của thị trường, khả năng thanh toán... Sự
tồn tại của các Doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoàn toàn phụ thuộc vào tốc độ
chu chuyển vốn và tài năng của nhà kinh doanh. Chẳng hạn, một Doanh nghiệp
xây dựng nhà ở để bán, muốn tái sản xuất ở chu kỳ tiếp theo thì Doanh nghiệp
này phải bán được nhà để trang trải các khoản như: trả lÃi tiền vay, chi phí quản
lý, tiền mua nguyên vật liệu (như cát, xi măng, sắt thép)...Để kinh doanh thành
công nhà kinh doanh cũng phải có năng lực dự đoán xu hướng biến động của thị
trường, tính toán thời điểm nào thì đầu tư, tính toán nên xây dựng loại nhà nào,
với số lượng bao nhiêu?...
Quá trình tiêu thụ sản phẩm trên thị trường giúp giá trị sản phẩm thặng dư tiềm
tàng của BĐS được giải phóng và đó là điều kiện giúp cho nhà kinh doanh BĐS
có thể hoàn trả lÃi tiền vay, trả lương cho công nhân...
+ Thị trường BĐS như đà nói là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị
trường. Bởi vậy, thị trường này phát triển sẽ góp phần phát triển đồng bộ các loại
thị trường và đó là điều kiện quan trọng để cơ chế thị trường phát huy tác dụng.
+ Thị trường BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng BĐS và mua
bán BĐS. Các nhà kinh doanh BĐS tỉ chøc s¶n xt kinh doanh, hä s¶n xt ra
s¶n phẩm hàng hoá với mục đích đem bán. Còn người mua thì có nhu cầu mua
BĐS của nhà kinh doanh. Vì vậy, nơi giải quyết được mối quan hệ cung cầu
này chính là thị trường BĐS. Tại đây, người mua và người bán sẽ thực hiện hành
vi mua bán. Nhà kinh doanh BĐS bán được sản phẩm của mình và thu được lợi
nhuận lại bắt đầu một chu kỳ kinh doanh mới, quá trình sản xuất diễn ra bình
thường và điểm hẹn luôn là thị trường BĐS.
+ Thị trường BĐS thúc đẩy việc áp dụng khoa học kỹ thuật, đổi mới công nghệ,
nâng cao chất lượng của hàng hoá BĐS, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài
nguyên đất đai tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá. Do trên thị trường có
nhiều nguồn cung hàng hoá BĐS, có nhiều nhà cung cấp vì thế, luôn luôn tồn tại
sự cạnh tranh giữa những người bán. Mặt khác, cũng có nhiều người cùng muốn
mua một BĐS tức là cũng có cạnh tranh mua. Vì vậy, các nhà kinh doanh BĐS
phải không ngừng cải tiến mẫu mà và chất lượng hàng hoá nhằm nâng cao sức

cạnh tranh trên thị trường mang lại nhiều lợi nhuận hơn.
+ Thị trường BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với cơ chế, chính sách quản lý của Nhà
nước do phần lớn BĐS thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Hoạt động của thị
trường BĐS sẽ phát ra tín hiệu để Nhà nước thấy cần phải hoàn chỉnh, bổ sung
chất xúc tác nào cho thị trường. Chẳng hạn, khi thị trường BĐS có xuất hiện tình
trạng đầu cơ đất, trốn thuế... Nhà nước lập tức có biện pháp điều chỉnh bằng cách
ra các văn bản pháp lý nhằm khắc phục hiện tượng này làm lành mạnh hoá thị
trường, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Thị trường được điều chỉnh
được hoàn thiện lại góp phần hoàn chỉnh hệ thống đồng bộ các loại thị trường,
phát huy những ưu thế của kinh tế thị trường. Nhưng thị trường BĐS phát triển
lên một bước mới và vượt qua tầm kiểm soát của Nhà nước đòi hỏi Nhà nước lại
phải đổi mới công tác quản lý.
8


Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
For evaluation only.

Đề án môn học
+ BĐS thường là những tài sản có giá trị lớn, một khi Nhà nước kiểm soát được thị
trường BĐS thì nếu thị trường này càng sôi động thì Nhà nước càng thu được
nhiều ngân sách từ BĐS.
+ Thị trường BĐS có liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực như: xây dựng,
ngân hàng, môi trường... nên việc mở rộng và phát triển thị trường BĐS sẽ góp
phần tăng cường quan hệ hợp tác giữa các ngành. Đồng thời nâng cao trình độ xÃ
hội hoá trong sản xuất kinh doanh. Trên thị trường mọi chủ thể tham gia có điều
kiện tiếp xúc và mở rộng mối quan hệ với các chủ thể thuộc các ngành, các lĩnh
vực khác.
Trong ngành kinh doanh BĐS nói chung đòi hỏi tiền vèn lín, søc hÊp dÉn cđa thÞ
tr­êng cao. ThÞ tr­êng này phát triển có vai trò nâng cao năng lực kinh doanh, sự

năng động của các chủ thể tham gia thị trường. Hơn nữa, người quản lý thị
trường thuộc các lĩnh vực có liên quan đến thị trường BĐS cũng phải không
ngừng tự nâng cao trình độ của mình để bắt kịp với sự phát triển của thị trường.
Mặt khác, thị trường BĐS phát triển thì khả năng thu hút vốn đầu tư của các nhà
kinh doanh trong nước và ngoài nước cũng như huy động vốn tích luỹ của các
tầng lớp dân cư tăng lên tạo điều kiện mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi
mới công nghệ, nâng cao hiệu quả của đồng vốn...
+ Thị trường BĐS điều hoà giải quyết mối quan hệ về lợi ích giữa các tầng lớp dân
cư đó là lợi ích cá nhân, lợi ích tập thể và lợi ích của toàn xà hội.
+ Thị trường này phát triển sẽ góp phần xoá bỏ tình trạng kinh doanh ngầm, kinh
doanh trái pháp luật BĐS góp phần vào tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nước.
I.4. Những đặc điểm cơ bản của thị trường BĐS
Thị trường BĐS gắn liền với đặc điểm của BĐS là những tài sản không thể di
dời được, do vậy mà thị trường này mang tính chất không tập trung mà trải rộng
trên khắp các vùng của đất nước. ở mỗi địa phương, mỗi vùng địa lý BĐS lại có
những đặc điểm riêng. Bởi vậy, trong thị trường BĐS lớn có hàng loạt thị trường
nhỏ, mỗi thị trường lại mang một bản sắc riêng với quy mô và trình độ không giống
nhau, do đặc điểm các vùng địa lý là khác nhau và có sự phát triển không đồng đều
giữa các vùng, các miền (điều này do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh
tế, văn hoá, xà hội quy định cho mỗi vùng, mỗi địa phương)... ở những vùng thuận
lợi hơn về cơ sở hạ tầng, mức thu nhập... thì thị trường BĐS ở đó có điều kiện phát
triển hơn hẳn ở nông thôn và miền núi về quy mô và trình độ.
Các tài sản BĐS mang đặc điểm của mỗi vùng, chịu sự chi phối bởi các điều kiện
tự nhiên, tập quán sản xuất và sinh hoạt của mỗi vùng, nên thị trường BĐS là một
thị trường không hoàn hảo do không có sự đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu
thành của thị trường. Có những BĐS đà có lịch sử tồn tại rất dài nhưng nay mới
tham gia vào thị trường, có những BĐS đà mua đi bán lại nhiều lần, có những bất
động sản được giao dịch trong trị trường không chính thức, có BĐS chưa được đăng
ký, có BĐS đà được đăng ký nhưng thông tin không chính xác... dẫn đến nguồn gốc
của BĐS là khó xác định và việc định ra giá trị chính xác của BĐS là rất khó khăn.

9


Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
For evaluation only.

Đề án môn học
Ngay trong một vùng, một địa phương, người bán và người mua BĐS đều thiếu
những thông tin về các cuộc giao dịch trước đó. Vì thông thường chỉ khi người ta
cần thực hiện giao dịch người ta mới quan tâm tới những thông tin liên quan đến
BĐS đó. Khác với các hàng hoá khác, các BĐS có giá trị khác nhau ngay trong
cùng một loại BĐS và không phải ai cũng nắm được giá cả, do thiếu thông tin nên
người mua BĐS không biết mình mua với giá có hợp lý hay không?
Ngay cả đối với những BĐS tương đồng trên phạm vi cả nước thì không phải ai
cũng nắm được đầy đủ thông tin để thực hiện giao dịch. Cũng do thiếu thông tin
nên thị trường bị cản trở sự thông suốt, bởi vì người mua BĐS muốn mua rẻ, người
bán BĐS muốn bán đắt mà tài sản BĐS có giá trị rất lớn, để mua được BĐS người
mua bao giờ cũng rất thận trọng, kỹ lưỡng trong việc xem xét tính phù hợp của
BĐS với mục đích sử dụng của mình và khả năng tài chính của anh ta nữa rồi mới
quyết định. Muốn thị trường thông suốt thì thông tin cần phải rõ ràng, các lực cản
phải được loại bỏ để giao dịch có thể diễn ra nhanh chóng và khả năng thành công
mới cao.
Trong thị trường BĐS, cung BĐS không thể phản ứng nhanh chóng với sự thay
đổi của cầu, cung ít co giÃn còn cầu thì co giÃn mạnh. Do việc tạo nguồn cung BĐS
chịu chi phối bởi nhiều nhân tố như: việc mua đất, thời gian xin cấp phép xây dựng,
sự thành công của chu kỳ kinh doanh trước.. các yếu tố này sẽ quyết định tốc độ
phản ứng của cung đối với cầu BĐS .
Trong ngắn hạn cung BĐS không thoả mÃn cầu nên cung cầu không bao giờ
cân bằng mà luôn luôn có xu hướng tiến tới cân bằng. Ngay cả trong tương lai thì
cầu lại xuất hiện những đòi hỏi mới. Cũng chính vì lý do này mà thị trường BĐS chỉ

hấp dẫn những người có tiềm lực tài chính mạnh, có khả năng chờ đợi đồng vốn
phát huy tác dụng.
Tuy nhiên, trong ngắn hạn cung BĐS cũng có thể tăng lên nhờ chuyển mục đích
sử dụng BĐS. Ví dụ thế này: ở nước ta sắp diễn ra Seagames 22, khi đó nhu cầu
nhà cho thuê sẽ tăng lên rất lớn. Số lượng phòng cho thuê hiện có không thể đáp
ứng đủ nhu cầu thuê nhà tăng lên đột ngột, do đó người ta có thể chuyển nhà ở sang
cho thuê nhằm có thêm thu nhập và đáp ứng nhu cầu thuê nhà, khi Seagames kết
thúc, mục đích sử dụng BĐS đó lại chỉ dùng để ở, không phải là cho thuê nữa. Tất
nhiên việc chuyển mục đích sử dụng này chỉ được thực hiện khi các điều kiện để
thực hiện được cho phép. Chẳng hạn như: BĐS dùng cho người nước ngoài thuê
phải là BĐS thế nào? quyền và nghĩa vụ của mỗi bên ra sao? Việc chuyển mục đích
sử dụng có phù hợp với quy hoạch cho phép không?...
Thị trường BĐS là một thị trường chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, xuất
phát từ đất đai thuộc sở hữu nhà nước còn các loại hình sở hữu khác chỉ là sở hữu
bán phần, không đầy đủ. Các nhà kinh doanh BĐS muốn xây dựng BĐS để bán
phải làm các thủ tục xin cấp phép xây dựng, đóng thuế...Kinh doanh BĐS phải tuân
theo những quy định riêng vì các bất động sản có thể là đất đai hoặc các tài sản có
liên quan đến đất đai mà đất đai là tài nguyên của quốc gia và do Nhà nước thống
nhất quản lý, đất đai có liên quan đến chính trị, kinh tế, xà hội. Đất đai và các BĐS
10


Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
For evaluation only.

Đề án môn học
khác muốn được tham gia vào thị trường BĐS phải là những BĐS có đủ các điều
kiện được quy định trong luật.
Trong thị trường BĐS, tổng cung đất đai dành cho các mục đích là cố định, ngay
cả khi việc cải tạo đất làm tăng cung cận biên trong tổng cung. Đối với từng mục

đích sử dụng cụ thể thì không nhất thiết cố định nhưng tổng cung đất đai là cố định.
Ví dụ:
Tổng diện tích đất cho tất cả các mục đích của một địa phương là: 10.000 ha
Trong đó:
- Đất dành cho nông nghiệp là: 3.000 ha
- Đất dành cho lâm nghiệp là : 1.000 ha
- Đất chuyên dùng là
: 3.000 ha
- Đất khu dân cư nông thôn là : 2.000 ha
- Đất chưa sử dụng là
: 1.000 ha
Nhưng do vùng này có nhu cầu mở rộng đường giao thông nên lấy từ đất nông
nghiệp 1.000 ha, do đó đất nông nghiệp chỉ còn 2.000 ha và đất chuyên dùng tăng
lên 4.000 ha. Nhưng tổng cung đất đai cho tất cả các mục đích vẫn là 10.000 ha.
Trong thị trường nhà đất, hàng hoá được trao đổi, mua bán trên thị trường thực
chất là mua bán, chuyển nhượng các quyền (quyền sử dụng đất và quyền sở hữu
nhà ở).
Một đặc điểm nữa của thị trường BĐS là trong thị trường này, tài sản BĐS chỉ
tiêu hao dần dần giá trị nhưng nó vẫn giữ được hình dáng tự nhiên như: nhà cửa,
xưởng máy... và có khấu hao (ngoại trừ đất đai).
I.5. Phân loại thị trường bất động sản
Có nhiều cách tiếp cận nhằm phân loại thị trường:
Phân loại dựa trên dấu hiệu sở hữu và sử dụng chia thị trường BĐS làm 3
loại:
+ Thị trường mua bán BĐS: Quyền sở hữu được chuyển cho bên mua.
+ Thị trường cho thuê BĐS: Quyền sở hữu thuộc chủ sở hữu, quyền chiếm hữu và
quyền sử dụng được chuyển cho bên đi thuê.
+ Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS: Quyền sở hữu không thuộc chủ sở hữu,
quyền chiếm hữu, sử dụng thuộc chủ sở hữu.
Riêng BĐS là đất đai thì quyền định đoạt tối cao thuộc về Nhà nước

- Phân loại theo thứ tự thời gian người ta chia thị trường BĐS ra làm 3 loại:
+ Thị trường cấp I (thị trường sơ cấp): Đây là thị trường chuyển nhượng, cho thuê
hoặc giao quyền sử dụng đất. Thị trường sơ cấp là thị trường của Nhà nước với
các tầng lớp dân cư. Thị trường này mang tính công khai và không có giao
dịch ngầm.
Hiện nay, quỹ đất quốc gia để giao hay cho thuê về cơ bản là không còn. Để
giao đất hay cho thuê đất Nhà nước phải tiến hành thu hồi đất, chuyển mục
11


Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
For evaluation only.

Đề án môn học
đích sử dụng đất, đầu tư vào đất (nhất là huy động những loại đất chưa sử
dụng).
+ Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán hoặc là
cho thuê.
+ Thị trường cấp III: Là thị trường mua bán lại hoặc cho thuê lại các công trình
đà được mua hoặc cho thuê
Thị trường cấp II là thị trường có sự tham gia của cả Nhà nước và tư nhân. Nhà
nước và tư nhân cùng có thể xây dựng các công trình BĐS để bán hoặc là cho
thuê. Thị trường cấp III là thị trường của các tầng lớp dân cư với nhau.
Đối với đất đai quy định việc chuyển nhượng đất đai thực chất là mua bán quyền
sử dụng đất.
- Phân loại theo mục đích sử dụng BĐS chia thị trường BĐS ra làm 5 loại:
+ BĐS nhà ở dân cư.
+ BĐS thương mại dịch vụ.
+ BĐS văn phòng.
+ BĐS công nghiệp.

+ BĐS nông nghiệp.
I.6. Một số đặc điểm của thị trường ®Êt ®ai cđa ViƯt nam
ThÞ tr­êng ®Êt ®ai n­íc ta ngoài những đặc điểm chung của thị trường BĐS như
đà nêu còn có những đặc trưng riêng như sau:
1. Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát.
Thị trường đất đai ở nước ta còn non trẻ nên tồn tại nhiều mặt yếu kém và còn
mang nặng tính tự phát. Tính tự phát của thị trường thể hiện chủ yếu ở chỗ quan hệ
cung cầu về đất đai, các quan hệ chuyển nhượng, mua bán và kinh doanh đất đai
diễn ra tự do hoặc thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ, có hiệu quả của
các cơ quan quản lý. Nguyên nhân của hiện tượng này là nhu cầu chuyển nhượng
đất đai, nhu cầu mua nhà là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và ngày càng tăng lên.
Nhưng trong suốt một thời gian dài chúng ta chưa nhận thức đúng và đủ tầm quan
trọng của thị trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế xà hội nói chung, đối với
phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xà hội chủ nghĩa nói riêng. Vì chưa
nhận thức đúng và đầy đủ nên chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường đất
đai, từ đó chưa có các chủ trương, chính sách, biện pháp cụ thể và phù hợp với các
quan hệ trên thị trường để chúng vận hành theo các quy luật của cơ chế thị trường.
Từ đó, các quan hệ chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất đai phải hoạt động
trong dòng chảy của một thị trường không chính thức.
2. Thị trường đất đai những năm qua biến động thất thường gây ra những thiệt
hại đáng kể cho nền kinh tế và đời sống xà hội.
Từ sau khi Luật đất đai năm (1993) được ban hành với quy định về giao đất ổn
định lâu dài cho người sử dụng và người sử dụng được mở rộng về các quyền gần
với quyền sở hữu hơn. Ngoài quyền sử dụng đất theo mục đích quy định khi được
giao, người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế
12


Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
For evaluation only.

Đề án môn học
và thế chấp quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất. Sau khi Luật trên có hiệu lực
thi hành, Nhà nước đà cụ thể hoá các điều luật bằng việc ra các văn bản pháp quy,
trong đó có việc thừa nhận đất đai có giá và việc quy định khung giá đất có một vai
trò vô cùng quan trọng trong việc khơi thông các quan hệ chuyển nhượng, mua bán
quyền sử dụng đất (gọi tắt là chuyển nhượng, mua bán đất đai)...các quan hệ này
ngày càng sôi động và phổ biến; lĩnh vực đất đai trở thành một lĩnh vực kinh doanh,
thị trường đất đai ngày càng hình thành rõ nét.
Tuy vậy, sự bùng phát của thị trường đất đai ở Việt nam chính là tín hiệu bất
thường gây thiệt hại đáng kể cho nền kinh tế và đời sống xà hội. Trong 10 năm qua
có lúc thị trường sôi sục, có lúc như đóng băng lại. Hai cơn sốt đất vào các năm
1993 1995 và 2000 2002 đà đẩy giá đất lên cao. Tâm lý lo sợ giá nhà, đất tăng
lên sẽ khó khăn cho việc mua bán nên nhiều người mua không cần mặc cả, không
cần quan tâm đến tính hợp lệ của giấy tờ. Mặt khác, các nhà đầu tư, kinh doanh
BĐS đà huy động vốn từ nhiều nguồn, chủ yếu vay từ ngân hàng để đầu tư vào kinh
doanh BĐS nhằm thu lợi nhuận, các lĩnh vực đầu tư khác bị lấn át do vốn bị thu hút
vào lĩnh vực BĐS. Từ đó, ngân hàng thiếu tiền VND phải tăng lÃi suất và đây chính
là nguyên nhân làm thoái lui đầu tư, nền kinh tế lâm vào tình trạng nguy khốn. Khi
cơn sốt BĐS dịu đi là lúc nền kinh tế phải gánh chịu một hậu quả ghê gớm, những
người thế chấp nhà đất vào ngân hàng để tham gia thị trường BĐS chịu các khoản
nợ chồng chất cùng với nhiều lĩnh vực bị què quặt.
Các cơn sốt đất đẩy giá đất lên cao đột biến nói chung không phải do nhu cầu sử
dụng đất của dân cư tăng nhanh đột biến mà chủ yếu do hoạt động đầu cơ đất đai
gây nên. Người ta mua đất không vì mục đích kinh doanh mà nhằm mục đích chờ
tăng giá tăng lên cao thì bán kiếm lời hoặc là do tâm lý sợ tiền mất giá trị mà người
ta mua đất để giữ tiền và coi đó là cách giữ tiền tốt nhất, chắc chắn nhất. Những
người có tiền USD khi thấy tiền này xuống giá thì đồng vội và đến các ngân hàng
thương mại để đổi tiền VND và tập trung vào mua đất. Mặt khác, trong thị trường
nhà đất Việt nam tồn tại đầy rẫy những thông tin ảo do giới đầu cơ và một số môi

giới nhà, đất tung ra để đẩy giá đất lên cao hoặc nhằm mục đích thăm dò thị trường
điều này cũng tác động rất lớn đến giá đất đai trong thời gian qua.
3. Thị trường đất đai Việt nam hoạt động chủ yếu ở các đô thị.
ở đô thị, hoạt động môi giới nhà đất tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn.
Các văn phòng nhà đất, trung tâm nhà đất mọc lên ở khắp nơi nhất là khi có sốt đất
thì các trung tâm văn phòng này mọc lên như nấm sau mưa. Hầu hết những hoạt
động này không đăng ký kinh doanh, cũng không thực hiện các nghĩa vụ tài chính
với Nhà nước. Riêng ở Hà Nội có hàng trăm văn phòng, trung tâm kiểu này; ở Tp.
HCM có hơn 1.300 Doanh nghiệp kinh doanh nhà đất và cũng có rất nhiều văn
phòng và trung tâm hoạt động bất hợp pháp. Theo ước tính có trên 70% lượng giao
dịch trên thị trường nhà đất diễn ra dưới dạng ngầm. Khi các giao dịch được thực
hiện trong thị trường ngầm thì đương nhiên Nhà nước chẳng thu được thuế chuyển
nhượng, chun qun sư dơng ®Êt...

13


Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
For evaluation only.

Đề án môn học
Sở dĩ có tình trạng ngang nhiên như trên là do sự buông lỏng quản lý Nhà nước
đối với thị trường BĐS nói chung và thị trường đất đai nói riêng.
I.7. Quan hệ cung cầu giá cả trong thị trường bất động sản
1. Khái niệm chung.
1.1. Cung BĐS.
a. Khái niệm.
Cung hàng hoá BĐS là toàn bộ khối lượng hàng hoá BĐS được sẵn sàng đưa ra
thị trường BĐS trong một thời gian nhất định với một mức giá giới hạn nhất định.
- Trong thị trường BĐS, đất đai có số lượng bị giới hạn, con người không thể tăng

cung theo ý muốn của mình vì đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, nó gắn với các
điều kiện vốn có về địa điểm, điều kiện tự nhiên. Do vậy, nguồn cung về loại đất
đai này thay đổi dẫn đến ảnh hưởng đến nguồn cung về loại đất đai khác.
Giá
cả

Đường cung

Số lượng
cung
Hình 1: đường tổng cung đất đai.
Như vậy, tổng cung đất đai là một dạng cung hoàn toàn không co giÃn.
- Cung BĐS không phải là tất cả các BĐS hiện có mà là lượng BĐS có thể và sẵn
sàng tham gia giao dịch mua bán trên thị trường. Cung đất đai với tư cách hàng
hoá không phải là tất cả quỹ đất đai hiện có mà chỉ là những loại đất được quy
định trong Luật đất đai hoặc Luật Bất động sản và được sẵn sàng đưa ra thị
trường giao dịch. Cung này có thể tăng giảm nhưng nói chung là có độ co giÃn
tương đối nhỏ. Khi giá cả trao đổi đất đai tăng lên thì người ta sẵn sàng đầu tư
khai phá đất hoang dùng cho sản xuất nông nghiệp, khi giá đất xây dựng tăng
người ta tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất xây dựng mặc dù rủi ro
là rất cao và điều đó làm cho cung tăng.

Giá

Đường
cung

14

Số

lượng


Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
For evaluation only.

Đề án môn học

Để các nguồn BĐS trở thành nguồn cung trên thị trường BĐS cần có đủ các điều
kiện sau:
Lượng BĐS hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường hiện
tại, có nghĩa là nó có thể có giá trị sử dụng vào mục đích nào đó mà thị trường
chấp nhận.
Người chủ sở hữu BĐS không có mục đích sử dụng cho nhu cầu tiêu dùng của
mình mà có nhu cầu bán, tức là sẵn sàng chuyển giao BĐS đó cho người khác.
Giá cả để thực hiện quyền chuyển giao tài sản phải phù hợp với giá mặt bằng
chung, tức là phù hợp với khả năng thanh toán và chấp nhận của thị trường.
Phải có thị trường BĐS xuất hiện và lượng BĐS tham gia vào giao dịch trên thị
trường là được thừa nhận.
b. Các khu vực cung BĐS.
- Khu vực Nhà nước.
Khu vực này do Nhà nước hoặc các cơ quan, Doanh nghiệp Nhà nước đầu tư xây
dựng BĐS bằng nguồn vốn ngân sách, các quỹ phát triển nhà ở của Nhà nước, vốn
vay và tài trợ của nước ngoài. Khu vực này có vai trò can thiệp và điều tiết trực tiếp
vào thị trường thông qua điều tiết lượng cung, sự tồn tại của khu vực này là hết sức
cần thiết và cần được mở rộng ở các đô thị vì nó có liên quan đến mục tiêu chính trị
liên quan đến đời sống xà hội của dân cư. Nhưng hoạt động của khu vực Nhà nước
là kém hiệu quả cả về mặt kinh tế và giá trị sử dụng tài sản BĐS, còn mang nặng
tính bao cấp và tính cấp phát trong xây dựng.
- Khu vực tư nhân.

Hoạt động phát triển BĐS của khu vực này nói chung không phải bằng vốn ngân
sách mà bằng vốn do các tổ chức, các công ty hoặc các cá nhân thực hiện và tuân
thủ theo các quy tắc chính thức của Nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển
BĐS. Khu vực này hoạt động năng động, có hiệu quả cao, có vai trò bù đắp sự thiếu
hụt nguồn cung mà khu vực Nhà nước không đáp ứng được. ở nước ta, hiện nay
khu vực Nhà nước đang thiếu hụt nguồn cung vì thế việc khuyến khích sự phát triển
của khu vực tư nhân là rất cần thiết.
Mặc dù Nhà nước không trực tiếp kiểm soát được sự phát triển BĐS của khu vực
tư nhân nhưng Nhà nước vẫn điều tiết được hoạt động của khu vực này thông qua
các quy tắc, quy định và tiêu chuẩn trong xây dùng...
15


Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
For evaluation only.

Đề án môn học
Khu vực này hoạt động dựa trên mục đích chính là tối đa hoá lợi nhuận nên
thông thường khu vực này phát triển BĐS chủ yếu để hướng vào các đối tượng có
thu nhập cao. Do vậy, cần phải có chính sách nhằm hạn chế việc phát triển các khu
nhà có diện tích lớn và chất lượng cao, đồng thời khuyến khích phát triển các khu
nhà có diện tích nhỏ, giá thành phù hợp với những người có thu nhập thấp thông
qua việc quy định về tỷ lệ và mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, mặt bằng xây
dựng... Chính phủ cũng cần tạo điều kiện để tầng lớp thu nhập thấp có thể tiếp cận
với các khu vực nhà ở do tư nhân xây dựng nhằm hạn chế các khu nhà ổ chuột và
giải quyết nhiều vấn đề xà hội khác.
Hoạt động của khu vực này rất dễ dẫn đến độc quyền vì thế Nhà nước điều tiết
khu vực này cần chú ý tới việc tạo ra tính cạnh tranh đa cực bằng cách khuyến
khích nhiều thành phần kinh tế tham gia cung một loại BĐS nào đó như nhà ở,
nhằm chống độc quyền.

- Khu vực không chính thức.
Đây là khu vực mà các hoạt động xây dựng BĐS (thường là nhà ở) hoàn toàn độc
lập với những khuôn khổ quy tắc của chính phủ. Hoạt động của khu vực này mang
tính tự phát không theo quy hoạch, kế hoạch của Nhà nước cả về số lượng và chất
lượng đều bị hạn chế. Điển hình là các khu vực xóm liều, các khu nhà ổ chuột của
dân nghèo và những người lang thang không có nơi ở ổn định. Xu hướng là khu vực
này phải giảm và tiến tới xoá bỏ.
1.2. Cầu về hàng hoá BĐS.
a. Khái niệm.
Cầu về hàng hoá BĐS là toàn bộ nhu cầu có khả năng thanh toán mà xà hội dùng
để mua khối lượng hàng hoá và dịch vụ BĐS trong một thời kỳ nhất định.
- Nhu cầu tiêu dùng hàng hoá BĐS là vô cùng lớn, nhưng cầu về hàng hoá BĐS
thì có sự cách biệt lớn với nhu cầu cả về quy mô và đối tượng xuất hiện. Cầu
phải là nhu cầu có khả năng thanh toán tức là người mua BĐS phải là người có
khả năng mua và sẵn sàng mua. Có những đối tượng có nhu cầu sử dụng nhưng
không trở thành cầu trên thị trường lại có những đối tượng không có nhu cầu
nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi thì vẫn xuất hiện cầu do có nhu cầu và nhu
cầu đó có khả năng thanh toán.
- Để xuất hiện cầu hàng hoá BĐS phải có đủ các điều kiện sau:
+ Có sự xuất hiện nhu cầu tiêu dùng về một loại BĐS nào đó mà nhu cầu đó
không thể tự thoả mÃn bằng các nguồn sẵn có của mỗi người dân.
+ Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu
cầu này. Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới
chuyển thành cầu trên thị trường. Trình độ phát triển kinh tế xà hội, trình độ
thu nhập ngày càng tăng thì nhu cầu đối với hàng hoá BĐS ngày càng tăng
cao.
+ Phải có thị trường BĐS để cung, cầu gặp nhau và cầu thực sự trở thành cầu
xuất hiện trên thị trường.
16

Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
For evaluation only.

Đề án môn học
b. Các loại cầu về BĐS.
- Cầu thực tế về hàng hoá BĐS: Là nhu cầu thực cần mua hàng hoá BĐS để sử
dụng hoặc kinh doanh.
- Cầu tiềm năng: Là số lượng người tiêu dùng hàng hoá BĐS tương ứng với số
lượng hàng hoá BĐS có được sau khi đà tính đến các yếu tố ảnh hưởng đến sự
phát triển của BĐS trong tương lai như: vốn, đất đai, tư liệu sản xuất, thu nhập
bình quân, chính trị...
- Cầu giả tạo: Là cầu sinh ra do hiện tượng đầu cơ BĐS chờ thời cơ bán ra thu lời.
Các nhà đầu tư BĐS mua nhà, đất không phải để ở hay để sản xuất kinh doanh
mà để đầu cơ bán lại trên thị trường. Cầu giả tạo tăng lên sẽ lấn át thị trường
chính thức và là tác nhân làm cho quan hệ cung cầu trở lên căng thẳng đẩy giá
nhà đất tăng lên trong một thời gian nhất định.
- Cầu về đất đai cho sản xuất:
Cầu này chiếm đại bộ phận, nó là tổng nhu cầu mở rộng các hoạt động sản xuất
dựa vào mở rộng diện tích đất đai sử dụng. Loại cầu này thường là cầu về đất
đai cho các hoạt động sản xuÊt thuéc khu vùc I cña x· héi bao gåm: Cầu của
các hoạt động sản xuất dựa vào đất đai như nông, lâm, ngư nghiệp, sản xuất vật
liệu xây dựng và hầm mỏ. Cùng với sự phát triển của xà hội, cầu về đất đai dành
cho khu vực này giảm xuống.
- Cầu về đất đai cho công nghiệp, giao thông và các công trình công cộng: Là cầu
được xà hội hoá và đáp ứng bằng các chương trình của chính phủ, ít xuất hiện
trên thị trường.
- Cầu về nhà ở, đất xây dựng nhà ở và đất xây dựng các công trình BĐS khác: Cầu
về nhà ở và đất ở có liên quan đến nhau. Cầu về nhà ở xuất hiện sẽ kéo theo cầu
về đất xây dựng nhà ở. Hai cầu này gọi chung là cầu về nhà đất và đây là cầu sôi

động nhất trên thị trường BĐS.
Cầu về đất xây dựng các công trình BĐS khác tăng lên do khu vực dịch vụ (Khu
vực III) ngày càng tăng về tỷ trọng so với khu vực I và II (Khu vực công nghiệp)
cùng với sự phát triển của xà hội. Khu vực này cần đất để xây dựng các trung
tâm thương mại, các trung tâm vui chơi giải trí, thể dục thể thao...
1.3. Giá cả bất động sản.
a. Khái niệm giá cả BĐS.
Giá cả BĐS là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hoá BĐS được thừa nhận
trên thị trường.
Trong nền kinh tế thị trường giá cả tài sản BĐS là giá thị trường của BĐS đó, nó
được xác định là số tiền có thể nhận được từ một hoặc nhiều người sẵn sàng và có
thể mua một BĐS nào đó khi tài sản này được đưa ra bán. Giá cả thị trường gắn
người kinh doanh và người tiêu dùng BĐS lại với nhau, giá này vừa phản ánh giá trị
vừa phù hợp với sức mua của đồng tiền và cũng chịu tác động của quy luật cung
cầu. Giá thị trường của BĐS cũng là giá mua và giá bán BĐS đó và giá này chỉ có
khi mà giao dịch được hoàn tất và đó cũng là giá tốt nhất được đưa ra trên thị
17


Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
For evaluation only.

Đề án môn học
trường. Các bên giao dịch đều tự nguyện và có thông tin hoàn hảo về BĐS mà mình
sẽ tham gia mua hoặc bán.
b. Vai trò của giá cả.
- Trong điều kiện nền kinh tế thị trường, giá cả là yếu tố trung tâm, nó là tín hiệu
của thị trường, giá cả phản ánh tình hình thị trường nó cho biết mức độ khan
hiếm của hàng hoá và thông qua đó nhà đầu tư kinh doanh thay đổi chiến lược
của mình và người tiêu dùng ra quyết định mua hay không. Cũng thông qua cơ

chế giá cả người bán và người mua gặp gỡ tác động qua lại lẫn nhau đáp ứng
yêu cầu sản xuất kinh doanh và tiêu dùng.
- Giá cả thực hiện hai chức năng sau:
+ Điều tiết, phân phối lại thu nhập
+ Giá cả là thước đo chi phí, hiệu quả kinh tế, điều tiết hoạt động sản xuất kinh
doanh. Nhà nước sử dụng giá cả như một công cụ điều tiết thị trường.
2. Mối quan hệ cung cầu giá cả.
Bất động sản cũng là một hàng hoá nên nó cũng có những thuộc tính là giá trị và
giá trị sử dụng. Để thấy được giá trị và giá trị sử dụng của hàng hoá BĐS thì cũng
như các loại hàng hoá khác là phải thông qua thị trường của nó mà nhân tố cấu
thành là cung, cầu và giá cả.
Khi cung cầu cân bằng tại một thời điểm nào đó ta có giá cân bằng
Theo lý thuyết:
+ Nếu cung > cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ra thị trường vượt quá nhu
cầu của người tiêu dùng, do đó có sự dư thừa hàng hoá này trên thị trường và xu
hướng là giá cả phải giảm xuống.
+ Nếu cung < cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng trên thị trường không
đáp ứng được nhu cầu của người tiêu dùng, do đó giá cả sẽ có xu hướng tăng lên
kích thích người sản xuất tăng cung.
+ Nếu cung = cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng vừa đủ nhu cầu của
người tiêu dùng và do đó giá cả là không đổi.
Giá cả luôn luôn tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung. Tức là, trong điều
kiện các yếu tố khác không đổi, thì một sự tăng lên của cầu hay giảm xuống của
cung sẽ làm cho giá cả tăng lên; và ngược lại, một sự giảm xuống của cầu và một
sự tăng lên của cung sẽ làm cho giá cả giảm xuống. Mặt khác, sự tăng giá cả trên
thị trường sẽ kích thích các nhà sản xuất tăng cung, và hạn chế cầu làm cho cầu
giảm xuống và ngược lại. Cứ như vậy, đến một lúc nào đó cung và cầu sẽ cân bằng.
Sự thay đổi của giá nhiều hay ít còn phụ thuộc vào độ co giÃn của cung và cầu
theo giá. Đối với cung hàng hoá BĐS do ít co giÃn nên một sự thay đổi nhỏ trong
lượng cầu cũng làm cho giá cả tăng cao và cân bằng khó xảy ra do sự thay đổi của

cung là rất chậm chạp, không theo kịp sự thay đổi của cầu. Ngược lại, cầu hàng hoá
BĐS co giÃn mạnh nên một sự thay đổi nhỏ trong lượng cung cũng làm cho lượng
cầu thay đổi mạnh.
18


Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
For evaluation only.

Đề án môn học
Đây là mối quan hệ mang tính quy luật đối với mọi hàng hoá, dịch vụ. Nhưng thị
trường bất động sản là một thị trường đặc biệt nên ta cần xem xét khía cạnh như
sau:
Trong thị trường cạnh tranh, quan hệ cung cầu BĐS làm hình thành giá cả của
nó, đồng thời giá cả cũng quay trở lại điều tiết lượng cung, cầu trên thị trường.
Do đất đai là một tài nguyên có hạn nên trên thực tế tổng cung đất đai cho tất cả
các mục đích là cố định. Nhưng cung từng loại đất đai thì có thể thay đổi. Trong
khi nhu cầu về BĐS nói chung và đất đai nói riêng tăng không ngừng do nhiều
nguyên nhân khách quan và chủ quan dẫn tới xu thế là giá cả không ngừng tăng
lên.
Giá
S
E2

P1
P2
E1

D2
D1

Q1 Q2

Số lượng

Hình 3: Quan hệ - cung cầu BĐS.
Khi lượng cầu BĐS tăng đường cầu dịch chuyển từ D1 đến D2, cân bằng chuyển
dịch từ Q1 đến Q2, do cung BĐS ít co giÃn nên giá cả tăng mạnh từ P1 đến P2.
Mối quan hệ cung cầu BĐS phụ thuộc vào thời gian. Trong ngắn hạn, cung một
loại BĐS nào đó có thể hoàn toàn không co giÃn, nói chung cung BĐS trong ngắn
hạn ít co giÃn, với thời hạn dài hơn cung BĐS co giÃn mạnh hơn dẫn đến giá cả
tăng ít hơn trong ngắn hạn.
Giá
E2

Giá

SSR

E2

P1

SLR

P1
P2

P2
E1

E1

D2

D1

D1
Q1 Q2

Số lượng

Hình 4: Cung trong ngắn hạn

D2

19

Q1 Q2

Số lượng

I. Hình 5: Cung


Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
For evaluation only.

Đề án môn học

Trong đó: SSR và SLR lần lượt là đường cung trong ngắn hạn và trong dài hạn.

Độ co giÃn của cầu BĐS trong dài hạn ít hơn trong ngắn hạn. Do trong ngắn hạn,
giá BĐS tăng lên nhiều người sẽ tạm gác lại việc mua bất động sản, nên cầu giảm
mạnh. Nhưng trong dài hạn, do nhu cầu thay thế, nâng cấp BĐS tăng lên mà cầu
hàng năm về BĐS lại tăng lên. Đây là điều trái ngược hẳn với hàng hoá thông
thường. Hình vẽ minh hoạ như sau:
Trong đó:
DSR
Giá
DSR: Đường cầu trong
cả
ngắn hạn.
DLR
DLR: Đường cầu trong
dài hạn.

Số lượng
Hình 6: Đường cầu trong ngắn hạn và dài hạn
Giá cân bằng trong thị trường BĐS không chỉ phụ thuộc vào sự thay đổi của
lượng cung và cầu mà còn phụ thuộc nhiều vào độ co giÃn của chúng. Trong dài
hạn, độ co giÃn của cả cung và cầu đều lớn, nên một sự thay đổi nhỏ trong lượng
cung sẽ làm thay đổi mạnh trong lượng cầu và do đó giá cả cân bằng sẽ ít thay đổi
so với trong ngắn hạn. Tuy nhiên, lượng BĐS cũ nát, hao mòn có nhu cầu thay thế
và nâng cấp lớn nên cầu BĐS trong dài hạn vẫn lớn hơn trong ngắn hạn.
I.8. Quan hệ giữa thị trường BĐS với các thị trường khác.
Thị trường BĐS là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị trường, thị
trường này có mối liên hệ với nhiều thị trường khác như: thị trường hàng hoá và
dịch vụ, thị trường tài chính, thị trường sức lao động...
Mối quan hệ với hàng hoá dịch vụ thể hiện ở chỗ thị trường BĐS cung cấp BĐS
(là một đầu vào) cho các Doanh nghiệp sản xuất hàng hoá. Thị trường hàng hoá lại
cung cấp trở lại các nguyên vật liệu cho thị trường BĐS để đầu tư phát triển BĐS,

mối quan hệ giữa hai thị trường này còn biểu hiện ở chỗ khi thị trường sôi sục các
nhà đầu tư bị thu hút nhiều vào đây nên vốn dành cho thị trường hàng hoá bị giảm
đi.
Thị trường tài chính bao gồm: thị trường vốn, thị trường tiền tệ, thị trường chứng
khoán; thị trường này thoả mÃn nhu cầu về vốn của các chủ thể trong nền kinh tế
trong đó có chủ đầu tư kinh doanh BĐS và những người có nhu cầu vốn để mua
BĐS. Sự phát triển của thị trường BĐS phụ thuộc rất nhiều vào sự phát triển của thị
20


Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
For evaluation only.

Đề án môn học
trường tài chính, ngược lại thị trường BĐS phát triển quá mức sẽ gây tổn hại cho thị
trường tài chính. Thị trường chứng khoán có tác dụng cân bằng lại thị trường và
trong một chừng mực nhất định thị trường chứng khoán có tác dụng ghìm sự bùng
nổ của thị trường BĐS. Nếu như thị trường BĐS đang trong cơn sốt mà thị trường
chứng khoán cũng rất hÊp dÉn th× ng­êi ta h­íng sù chó ý sang cả thị trường chứng
khoán. Việc quản lý tốt thị trường tài chính sẽ góp phần làm mạnh thị trường BĐS,
bởi lẽ nếu các ngân hàng và các tổ chức tín dụng quản lý và giám sát chặt chẽ việc
sử dụng các khoản tiền đà cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS vay thì họ không
thể sử dụng khoản tiền đà vay để đầu cơ đất đai kiếm lời.
Thị trường BĐS phát triển mạnh sẽ làm tốc độ chu chuyển vốn nhanh và hiệu
quả đồng vốn sẽ tăng cao thúc đẩy các thị trường cùng phát triển.
II- Khái niệm, đặc điểm, phân loại hoạt động đầu cơ (HĐĐC)
đất đai ở nước ta.
II.1. Khái niệm.
Hoạt động đầu cơ (HĐĐC) đất đai là hoạt động trao đổi đất đai nhằm mục đích
kiếm lời bằng cách khai thác chênh lệch giá đất đai theo thời gian hoặc theo đối

tượng mua.
Giá chênh lệch ở đây là mức chênh lệch giữa giá thị trường với giá trị sử dụng
thực tế mà đất đai mang lại.
Như vậy, đất đai tham gia HĐĐC là đất đai không được dùng vào mục đích thoả
mÃn nhu cầu xây dựng nhà ở hoặc phục vụ sản xuất kinh doanh của chính người
mua mà nó bị nằm chờ khi lên giá thì bán để thu lời và đất đai bị mua đi bán lại
nhiều lần. Những đất đai được mua nhưng chưa sử dụng ngay mà chờ một thời gian
mới được đưa vào sử dụng và ngay cả khi giá tăng lên người ta cũng không có nhu
cầu bán thì đất đó không coi là đối tượng của HĐĐC đất đai.
Ví dụ như sau:
Một gia đình có con thi đỗ vào một trường đại học ở Tp. HCM và gia đình đó đÃ
mua sẵn một căn hộ ở gần trường cho con cái của họ khi bắt đầu nhập học sẽ sử
dụng để ở, trong thời gian chờ nhập học giá cả đà tăng lên nhiều nhưng mà họ
không bán thì BĐS của họ không coi là tài sản bị sử dụng vào đầu cơ và đất có căn
hộ đó không coi là đất đai của HĐĐC.
II.2. Đặc điểm của hoạt động đầu cơ.
1. Hoạt động đầu cơ đất đai là hoạt động trái pháp luật.
Đây là một hoạt động gây ra nhiều tác hại cho nền kinh tế và đời sống xà hội nên
các nước trên thế giới luôn luôn tìm các biện pháp nhằm hạn chế tình trạng này
(các tác hại ta sẽ xét ở phần sau này). Các biện pháp hạn chế tình trạng này đều
được thể chế hoá bằng các văn bản luật và dưới luật. HĐĐC là hoạt động bị nghiêm
cấm.
21


Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
For evaluation only.

Đề án môn học
Tính chất trái pháp luật thể hiện ở chỗ sử dụng đất đai không đúng với mục đích

sử dụng đất khi được giao, hoặc khi đăng ký mà chờ đất đai lên giá và bán. Việc
mua bán chuyển nhượng đất đai diễn ra dưới hình thức trao tay không qua sự tham
gia của Nhà nước và Nhà nước chẳng thu được gì từ đất đai do mình là chủ sở hữu,
hoặc là đất công biến thành đất riêng để chờ thời cơ bán thu lời. Hơn nữa những
người đầu cơ vì muốn thu lời cao nên luôn tìm cách tăng giá, phổ biến là việc đưa
ra các thông tin ảo.
2. Hoạt động đầu cơ đất đai (ĐCĐĐ) phụ thuộc rất lớn vào chính sách, pháp
luật và công tác quản lý đất đai của Nhà nước.
Do ĐCĐĐ là một hoạt động phi pháp nên những người đầu cơ đất luôn luôn rất
nhạy bén với những thông tin thay đổi trong chính sách pháp luật và những thông
tin quản lý đất đai của Nhà nước. Sở dĩ như vậy là vì người đầu cơ đất lo sợ đất đai
mà mình đang nắm giữ sẽ bị thu hồi hoặc chịu những rủi ro khác. Khi chính sách
pháp luật của Nhà nước còn nhiều kẽ hở, công tác quản lý đất đai còn nhiều bất cập
thì hiện tượng này phát sinh mạnh mẽ và nhanh chóng lan rộng và ngược lại. Nếu
Nhà nước thực hiện tốt chính sách pháp luật đà có hiệu lực thì không có lý do gì
hoạt động đầu cơ không bị đẩy lùi, bởi lẽ nhiều khi luật đà đúng và luôn được sửa
đổi, bổ sung nhưng hiện tượng này không giảm vì thực hiện pháp luật không đến độ
cần thiết, việc quản lý đất đai cũng được quy định trong luật và các văn bản hướng
dẫn nếu làm tốt thì hiện tượng đầu cơ không thể có cơ hội phát sinh và phát triển.
3. Hoạt động đầu cơ đất đai thường sôi động khi có sốt đất.
Khi sốt đất (sốt nóng) là lúc cầu vượt quá cung rất nhiều, người có nhu cầu mua
đất đai nhưng thông tin thị trường rất thiếu hụt, họ không nắm được giá cả thị
trường trong khi đó khi có sốt đất giá cả biến động thất thường, họ không hề biết
giá nào là giá ảo, giá nào là giá thực. Lợi dụng vào đó giới đầu cơ thu lời lớn, siêu
lợi nhuận thì càng kích thích cho hoạt động này gia tăng mạnh mặc dù biết rằng
việc làm này là trái pháp luật cũng giống như buôn ma tuý vậy mặc dù biết rằng là
vi phạm pháp luật nhưng người ta vẫn làm vì lợi nhuận thu được là quá lớn.
4. Hoạt động đầu cơ đất đai rất khó bị phát hiện.
Do hoạt động đầu cơ là hoạt động trái pháp luật nên những người đầu cơ luôn
luôn tìm cách che giấu, việc phát hiện ra hiện tượng này không phải là dễ nếu

không quản lý chặt chẽ đất đai. Người trùm đất không mấy khi lộ diện nên nhiều
khi phát hiện được đất đai có hiện tượng đầu cơ thì cũng khó mà tìm thấy chủ của
mảnh đất đó. Hơn thế, nhiều khi biết rõ đất có HĐĐC mà không thể chứng minh
chủ đất đó đang tích trữ chờ lên giá bởi vì do những người ĐCĐĐ luôn nhạy bén
với thông tin thay đổi, mà các chính sách pháp luật ban hành không phải lúc nào
cũng thực hiện được ngay nên người đầu cơ đất có thể tạm thời sử dụng đất đúng
mục đích theo kiểu chống đối và vẫn đảm bảo được mục đích riêng của mình; Khi
có sốt đất có nhiều mảnh đất được mua đi bán lại nhiều lần và sau mỗi lần giá đất
lại tăng lên, khuyến khích hiện tượng đầu cơ mở rộng và nhà đầu cơ đất đai tìm ra
nhiều thủ đoạn tinh vi khiến việc phát hiện là vô cùng khó khăn. Nãi nh­ thÕ kh«ng
22


Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
For evaluation only.

Đề án môn học
có nghĩa là HĐĐC không thể bị xoá bỏ mà các biện pháp để đối phó với HĐĐC ta
sẽ xét sau.
5. Hoạt động đầu cơ đất đai kéo theo sự hình thành của một thị trường ngầm.
Ta đà biết rằng nhà ĐCĐĐ hoạt động nhằm mục đích khai thác giá đất do chênh
lệch mà có và hoạt động của họ là hoạt động trái pháp luật. Do đó, người ĐCĐĐ
đương nhiên sẽ không thể cho đất đai của mình tham gia vào thị trường chính thức
nếu anh ta không hợp thức hoá được đất đai mình đang chiếm hữu. Khi giao dịch
trên thị trường chính thức anh ta sẽ bị phát hiện và công lao bấy lâu của anh ta trở
thành công dà tràng. Chính vì thế, mà người ta giao dịch dưới một thị trường ngầm
không có sự kiểm soát của Nhà nước. Nhà đầu cơ sẽ dễ dàng thuyết phục người
mua trong điều kiện thông tin thị trường là rất thiếu và tình trạng khan hiếm đất đai
là phổ biến, lúc đó người mua không cần quan tâm đến tính hợp pháp của giấy tờ
nhà, đất hoặc là bị những kẻ đầu cơ đất lừa gạt.

ở nước ta, thị trường ngầm còn hình thành do sự quản lý thiếu khoa học trong
lĩnh vực đất đai và BĐS bởi lẽ trong một thời gian dài chúng ta chưa chính thức
thừa nhận thị trường đất đai trong khi các quan hệ mua bán, chuyển nhượng đất đai
là một nhu cầu thực tế và ngày một tăng nên các quan hệ mua bán, chuyển nhượng
đất đai phải hoạt động dưới dòng chảy của một thị trường ngầm. Đó là nguyên
nhân khiến cho người có nhu cầu sử dụng ®Êt ®ai mn mua ®Êt ph¶i thùc hiƯn mua
®Êt trong thị trường không chính thức này và đây là điều kiện cho giới đầu thực
hiện việc trao đổi đất đai trong thị trường ngầm một cách dễ dàng.
II.3. Phân loại đầu cơ đất đai.
Căn cứ vào mục đích, đối tượng, phương thức và phạm vi hoạt động có thể chia
HĐĐC ra làm 4 loại như sau:
1- Mua đất (nhà) dự trữ khi có lợi thì bán;
2- Lấn chiếm đất công ®em b¸n trao tay ®Ĩ kiÕm lêi;
3- Mua ®Êt ®· bị lấn chiếm, chia lô, cắt thửa, thay đổi diện mạo của thửa đất và
chờ thời cơ để thu lợi.
4- Mua đất rồi đầu tư xây dựng nhà để đó chờ thời cơ bán ra.
Trong 4 loại trên tính chất tinh khôn của hoạt động ở mức độ khác nhau. Loại 1
mang tính nghiệp dư, loại 2, 3 và loại 4 mang tính chuyên nghiệp cao, thể hiện ở
chỗ: có mục đích duy nhất và rõ ràng là thu lợi có nguồn vốn lớn, có phương thức
hoạt động đa dạng và tinh khôn, hoạt động liên tục ở quy mô lớn. Bai loại này gây
hậu quả tai hại cho đời sống kinh tế xà hội.
III- Nguyên nhân của hoạt động đầu cơ đất đai.
III.1. Đất đai là lĩnh vực đầu tư siêu lợi nhuận.
Trước hết, người đầu cơ đất đai hy vọng giá đất sẽ tăng cao trong một chu kỳ
nhất định và sẽ đem lại cho họ một khoản lợi nhuận do chênh lệch giá tạo ra, và
khoản lợi nhuận này sẽ thấp hơn nếu như đầu tư vào lĩnh vực khác.
23


Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software

For evaluation only.

Đề án môn học
ở nước ta do luật pháp còn chưa hoàn chỉnh và thị trường BĐS còn ở mức sơ
khai chưa có bề dày lịch sử phát triển nên còn nhiều điểm còn hạn chế. Trong cảnh
tranh tối, tranh sáng này người ta thấy rằng đầu tư vào BĐS ít rủi ro và cho thu lợi
lớn. Mặt khác, với các nguyên nhân đà nêu ở những phần trước thì ta thấy rằng
người ĐCĐĐ tìm cách thu lợi bằng việc găm giữ đất đai chờ tăng giá. Việc đầu tư
vào lĩnh vực đất đai ngay cả trên thị trường chính thức cũng cho thu lợi rất lớn,
trong khi đó đất đai sinh lợi do đầu cơ còn lớn hơn nhiều vì không có sự kiểm soát
của Nhà nước và điều đó càng làm gia tăng HĐĐC đất đai.
III.2. Nhà đầu cơ hy vọng đất đai được chuyển mục đích sử dụng từ loại đất có
giá trị thấp sang đất có giá trị cao.
Giá đất đai phụ thuộc rất lớn vào mục đích sử dụng đất, do vậy nếu được chuyển
mục đích sử dụng đất từ loại đất có giá trị thấp sang loại đất có giá trị cao, trong
khi nghĩa vụ tài chính thấp (Hiện nay đất đô thị tại các địa phương, giá tính tiền sử
dụng đất đối với đất ở chỉ bằng khoảng 10 30% giá đất thực tế chuyển nhượng),
và do vậy người sử dụng đất sẽ thu được một khoản chênh lệch khá lớn mà không
phải mất nhiều chi phí đầu tư. Chính vì vậy, rất nhiều hộ gia đình được giao đất
nông nghiệp, lâm nghiệp mặc dù không có nhu cầu sử dụng nhưng vẫn nắm giữ đất,
cho người khác thuê lại để chờ thời cơ chuyển mục đích sử dụng đất, hoặc là được
đền bù.
III.3. Chính sách, pháp luật đất đai còn chậm so với sự phát triển sinh động
của thực tiễn.
Mặc dù khả năng chuyển đổi thành tiền mặt của đất đai (tính thanh khoản) thấp,
do không phải ai cũng đủ khả năng tài chính để mua được tài sản có giá trị lớn như
đất đai một cách dễ dàng. Khi mua đất đai lại phải chịu sự ràng buộc rất lớn về
trình tự, thủ tục do Nhà nước ban hành. Song ở Việt nam, việc quản lý đất đai còn
nhiều bất cập trong thời gian vừa qua thì việc mua đi, bán lại đất đai cũng rất dễ
dàng vì chủ yếu là mua bán trao tay, không thông qua cơ quan đăng ký, không thực

hiện các thủ tục theo quy định của luật pháp. Mặt khác, việc đầu tư vào đất ®ai vèn
chøa ®ùng nhiỊu rđi ro bëi gi¸ ®Êt phơ thuộc rất nhiều vào tình hình phát triển kinh
tế xà hội, chính sách của Nhà nước về đất đai và quy hoạch của Nhà nước, nhưng
do việc mua bán trong thị trường ngầm diễn ra trong một thời gian dài mà không bị
ngăn chặn, xử lý kịp thời và nghiêm minh khiến người ta lầm tưởng rằng việc kinh
doanh, nắm giữ đất đai có độ rủi ro thấp. Vì thế mà lĩnh vực đất đai càng trở nên
hấp dẫn và đôi khi người ta quên đi vai trò của Nhà nước.
III.4. Do buông lỏng quản lý đất đai.
- Do chưa chú ý đúng mức tới thị trường BĐS và chưa chính thức thừa nhận về
mặt pháp lý đối với thị trường BĐS nên Nhà nước chưa có khung pháp lý rõ ràng
cho thị trường BĐS nói chung và thị trường đất đai nói riêng hoạt động và do đó,
Nhà nước hầu như không quản lý được hoạt động của các tổ chức, cá nhân tham

24


Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
For evaluation only.

Đề án môn học
gia vào thị trường đất đai và BĐS. Việc quản lý các loại đất công gần như bị bỏ
ngỏ và đó là nguyên nhân của đầu cơ đất đai loại 2 phát sinh và phát triển.
- Công tác quản lý, sử dụng đất đai chưa được coi trọng đúng mức, thực hiện chưa
tốt, nhất là đối với đất ở cho dân cư tại các đô thị. Trong khi dân cư đô thị tăng
nhanh, thu nhập và sức mua của dân cư được nâng cao làm cho cầu về đất ở vượt
quá cung. Điều này làm cho kinh doanh đất đai có lợi nhuận cao và do đó
khuyến khích hoạt động ĐCĐĐ. Hiện tượng ĐCĐĐ diễn ra rất phổ biến và đa
dạng song các cơ quan quản lý Nhà nước lại hầu như chưa quan tâm và chưa có
biện pháp kịp thời để ngăn chặn.
- Thông tin về thị trường nói chung và thị trường đất đai nói riêng là thiếu nên

những người sử dụng đất rất khó tiếp cận được với thông tin cần thiết và chính
xác. Đây chính là điều kiện cho các thông tin sai lệch do người môi giới và
người ĐCĐĐ phát huy tác dụng.
- Việc quản lý thị trường tiền tệ, tín dụng còn nhiều bất cập, trong đó đáng chú ý
là một số ngân hàng và tổ chức tín dụng chưa quản lý và giám sát chặt chẽ việc
sử dụng các khoản tiền cho các Doanh nghiệp kinh doanh BĐS vay, nên họ
dùng vốn vay đầu tư để ĐCĐĐ thu lời.
III.5. Các biện pháp xử phạt vi phạm hành chính thực hiện chưa kiên quyết và
thường xuyên.
Như đà nói, hoạt động ĐCĐĐ diễn ra phổ biến và đa dạng song các cơ quan
quản lý Nhà nước lại hầu như chưa có biện pháp nào kịp thời và cần thiết để ngăn
chặn kịp thời tình trạng này. Các biện pháp hành chính của Nhà nước trong việc xử
lý các trường hợp sử dụng ®Êt sai mơc ®Ých (tù ý chun ®ỉi mơc ®Ých sử dụng đất),
chuyển nhượng trái pháp luật, sử dụng đất lÃng phí chưa thực hiện nghiêm túc,
thường xuyên dẫn đến hiệu lực quản lý Nhà nước còn kém hiệu quả.
III.6. Các công cụ tài chính chưa hợp lý và linh hoạt.
Điều này thể hiện ở chỗ, các công cụ tài chính chưa thực sự góp phần vào việc
điều tiết thu nhập từ việc sử dụng đất, nắm giữ, chuyển nhượng đất đai một cách
công bằng, linh hoạt và hợp lý.
Một số cơ quan, đơn vị mặc dù không có ý định ĐCĐĐ để sinh lời do pháp luật
không cho phép mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê lại, nhưng do không phải
thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước hoặc chi trả ở mức thấp, trong khi biện
pháp xử lý hành chính là không kiên quyết, nên họ vẫn nắm giữ đất đai với một số
lượng lớn mà nếu để không rất lÃng phí hoặc sử dụng vào mục đích cho thuê kiếm
lời mà Nhà nước không điều tiết được. Nếu như họ bị xử phạt thì tiền cho thuê cũng
vẫn đem lại cho họ một khoản lợi sau khi đà nộp phạt.
IV- ưu điểm của hoạt động đầu cơ đất đai.
Hoạt động ĐCĐĐ hầu như chẳng có những tác dụng nào chỉ toàn gây tác hại cho
nền kinh tế và đời sống xà hội. Hoạt động này xuất hiện có tác dụng làm cho hệ
thống luật pháp và các cơ chế chính sách của Nhà nước phải thay ®ỉi cho phï hỵp

25


Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
For evaluation only.

Đề án môn học
với sự thay đổi của thực tiễn. Luật và văn bản dưới luật luôn luôn hướng vào việc
quản lý tốt nguồn tài nguyên đất đai và hạn chế những tiêu cực trong lĩnh vực này
trong đó có hoạt động ĐCĐĐ. Hoạt động này là nguồn thông tin phản hồi cho biết
tác dụng của các cơ chế chính sách quản lý đất đai ra sao, dựa trên đó mà các nhà
quản lý biết được những chính sách nào, những văn bản nào đà lỗi thời cần phải
thay thế, bổ sung và cần tìm ra phương pháp nào để khắc phục HĐĐC đất đai nhằm
quay lại điều chỉnh những khuyết tật hiện có.
V- Hậu quả của tình trạng đầu cơ đất đai.
V.1. Hoạt động đầu cơ đất đai làm cho giá đất đai tăng lên (Qua phân tích
cung cầu).
Do hoạt động ĐCĐĐ thường nắm giữ đất đai chờ lên giá trong khi đất đai lại có
hạn và nhu cầu về đất đai thì ngày càng tăng cho hầu hết các mục đích, dẫn đến
tình trạng cung tăng không theo kịp sự tăng của cầu trong những điều kiện nhất
định dẫn đến giá tăng cao.
Giá
cả

S1
S2

E2

P1

E1
P2

D2
D1

Số
lượng

Q1 Q2
Hình 7: Minh hoạ giá đất tăng lên do hoạt động ĐCĐĐ
Giá đất càng tăng cao thì càng hấp dẫn đầu tư vào đất đai và HĐĐC phát triển từ
đó đất đai vốn đà khan hiếm lại càng khan hiếm và trở lên có giá trị hơn, giá đất vì
thế lại tăng cao. Sự khan hiếm này mang tính giả tạo đà đẩy giá đất lên cao và là
nguyên nhân của các cơn sốt.
Trên hình vẽ thể hiện, ban đầu tình hình cung cầu ở mức E1, do nhu cầu về đất
đai tăng lên dẫn đến đường cầu dịch chuyển từ D1 đến D2, trong khi đó cung đất
đai chỉ tăng từ S1 đến S2 và sự tăng này thấp hơn sự tăng của cầu có phần do cung
đất đai do khu vực Nhà nước cung cấp là thiếu hụt cộng với hoạt động đầu cơ gây
ra, giá tăng từ P1 đến P2, ngay cả khi giá đến P2 người đầu cơ cũng chưa có ý định
trao đổi đất đai đó mà còn mong chờ mức giá cao hơn nữa.

26


Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
For evaluation only.

Đề án môn học
V.2. Hoạt động đầu cơ đất đai làm cho giá đất đai tăng lên (Qua những mánh

lới của nhà đầu cơ).
Thông thường nhà đầu cơ có tâm lý muốn bán với giá cao để thu lời lớn nên họ
thường dùng những thủ đoạn để tăng giá đất lên. Biện pháp hay dùng nhất là đưa ra
thông tin giả nhằm che mắt những người mua thiếu thông tin, từ đó người mua tin
rằng họ đà mua được mảnh đất với giá cả phải chăng và hợp pháp. Những thông tin
ảo này vô tình đà làm cho giá cả bị đội lên do thị trường BĐS là một dạng của thị
trường không hoàn hảo và giá cả thay đổi thường xuyên do phụ thuộc rất nhiều vào
các thị trường khác và các điều kiện xung quanh nhất là cơ sở hạ tầng nơi có BĐS,
đất đai; phụ thuộc vào chính sách pháp luật của Nhà nước như ta đà nghiên cứu, vì
thế không phải ai cũng nắm được những thông tin thay đổi và việc giới ĐCĐĐ giở
trò là chuyện không thể tránh khỏi. Chẳng hạn, giới đầu cơ tung tin đồn vùng một
vùng đất nào đó sắp được quy hoạch thành khu đô thị, người mua đất không biết
rằng đó là thông tin ảo và họ tin rằng điều đó là có thực vì những thông tin ảo đó
rất gần với các điều kiện để xảy ra việc khu vực đó được quy hoạch thành khu đô
thị mới. Do vậy họ không ngần ngại bỏ ra một khoản tiền lớn để mua một mảnh đất
trong khu vực gần nơi sắp được quy hoạch và đương nhiên là bạn bè họ cũng sẽ
dễ dàng tin rằng đó là khu đất có triển vọng...
Một thủ đoạn khác của giới đầu cơ là đón trước thông tin về những văn bản
chính sách của Nhà nước, của thành phố có liên quan đến đất đai. Hoặc là móc
ngoặc với cán bộ dự án để đôi bên cùng có lợi !.
V.3. Hoạt động đầu cơ đẩy quan hệ cung cầu ngày càng căng thẳng, là
nguyên nhân của khủng hoảng kinh tế.
Như đà nói HĐĐC đất đai tạo ra sự khan hiếm nguồn cung giả tạo, trong khi đó
cầu vẫn tăng cao là một nguyên nhân đẩy giá đất lên cao hơn mức thông thường,
tạo ra các cơn sốt nhà, đất. HĐĐC lấn chiếm đất gây khó khăn, làm chậm trễ và
phức tạp quá trình phát triển quỹ nhà ở đô thị. Điều này sẽ làm cho quan hệ cung
cầu về nhà ở của dân cư càng thêm căng thẳng. Sự căng thẳng này lại thúc đẩy
HĐĐC gia tăng. Sự gia tăng trong HĐĐC đất đai lại làm trầm trọng thêm các vấn
đề xà hội và đến nền kinh tế. Thị trường bị rối loạn, đến một giới hạn nào đó sự
tăng giá của đất đai sẽ gây ra phản ứng mang tính chất dây chuyền làm tăng giá

hầu hết các sản phẩm vì đất đai là yếu tố đầu vào của hầu hết các ngành sản xuất,
thương mại và dịch vụ trong nền kinh tế quốc dân. Khi đó giá vàng, giá ngoại tệ
mạnh sẽ tăng lên. Tuỳ theo mức độ tăng của giá đó mà phân phối giá trị tổng sản
phẩm xà hội và các quan hệ về lợi ích kinh tế sẽ bị rối loạn.
Nếu như không có sự can thiệp kịp thời của Nhà nước vào giá đất đai và BĐS
khác, giá vàng, giá ngoại tệ mạnh và các sản phẩm quan trọng cho đời sống và cho
sản xuất thì mặt bằng giá cả sẽ biến động mạnh. Sự hoạt động của các quy luật
trong cơ chế thị trường như: quy luật giá trị, cung cầu, quy luật lưu thông tiền
tệ...sẽ tự phát điều tiết các quan hệ vĩ mô trong nền kinh tế quốc dân như: quan hệ
cung cầu, giá cả với tiền lương, hàng hoá với tiền tệ... Khi xảy ra tình trạng này
27