(TIỂU LUẬN) đề tài xây dựng kế hoạch marketing cho dự án masteri thảo điền

ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING

KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
----------

Đề tài: Xây dựng kế hoạch marketing cho dự án
Masteri Thảo Điền

GVHD: Phan Thị Sao Vi
Nhóm thực hiện: MTĐ
Lớp học phần: 2111101017003

Thành phố Hồ Chí Minh - 2021

0

0


Trang i

MỤC LỤC
DANH MỤC HÌNH.................................................................................................iv
DANH SÁCH VÀ THƠNG TIN CÁC THÀNH VIÊN TRONG NHÓM.................v
LỜI MỞ ĐẦU...........................................................................................................1
CHƯƠNG 1:

TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN.............................................................2

1.1. Giới thiệu.....................................................................................................2
1.2. Tổng quan về Masteri Thảo Điền.................................................................2

1.2.1.

Vị Trí Căn Hộ Masteri Thảo Điền......................................................3

1.2.2.

Tiện ích căn hộ Masteri Thảo Điền....................................................3

1.2.3.

Mặt bằng dự án căn hộ cao cấp Masteri Thảo....................................4

1.3. Tóm tắt kế hoạch:.........................................................................................5
1.3.1.

Tầm nhìn............................................................................................5

1.3.2.

Sứ mệnh.............................................................................................5

1.3.3.

Giá trị cốt lõi......................................................................................5

1.3.4.

Mục tiêu.............................................................................................6

CHƯƠNG 2:

PHÂN TÍCH SWOT.......................................................................7

2.1. Thế mạnh.....................................................................................................7
2.2. Điểm yếu......................................................................................................7
2.3. Cơ hội..........................................................................................................8
2.4. Thách thức...................................................................................................8
CHƯƠNG 3:

CHIẾN LƯỢC CHỨC NĂNG CÁCH THỨC HOẠT ĐỘNG.......9

3.1. Chiến lược marketing chức năng..................................................................9
3.1.1.

Nghiên cứu thị trường........................................................................9

3.1.2.

Phân đoạn thị trường và xác định mục tiêu......................................11

3.1.3.

Lựa chọn chiến lược Marketing chức năng......................................12

3.2. Hình thức thực hiện chiến lược..................................................................13
3.2.1.

Hoạt động marketing hỗn hợp..........................................................13

0

0


Trang ii

3.2.2.
CHƯƠNG 4:

Các cơng cụ thực hiện......................................................................15
CHƯƠNG TRÌNH HÀNH ĐỘNG...............................................18

4.1. Ngày 22/10/2014, công bố dự án khu dân cư cao cấp Masteri Thảo Điền. 18
4.2. Khu chung cư cao cấp Masteri Thảo Điền tại quận 2, TP HCM sẽ được mở
bán vào ngày 27/10..............................................................................................18
4.3. Penthouse Masteri Thảo Điền: Biệt thự tầng cao đẳng cấp sắp ra mắt.......20
4.4. Masteri Thảo Điền: Cư dân nhận nhà sớm 3 tháng....................................21
4.5. Dự án khu căn hộ cao cấp Masteri Thảo Điền tại quận 2, TPHCM vừa ra
mắt và sẽ chính thức mở bán vào ngày 27/10/2014.............................................22
CHƯƠNG 5:

NGÂN SÁCH MARKETING......................................................24

CHƯƠNG 6:

CÁCH THỨC KIỂM SOÁT KẾ HOẠCH....................................25

6.1. Kiểm sốt bằng hình thức phân tích hằng năm...........................................25
6.1.1.

Phân tích mức bán của căn hộ..........................................................25

6.1.2.

Phân tích thị phần để làm cơ sở so sánh vị thế đối với các đối thủ

cạnh tranh........................................................................................................26
6.1.3.

Phân tích chi phí marketing..............................................................26

6.1.4.

Phân tích tài chính............................................................................27

HOẠT ĐỘNG KINH DOANH.....................................................................28
6.2. Vị thế của doanh nghiệp trong ngành.........................................................28
6.2.1.

KHẢ NĂNG SINH LỢI XÉT TRONG NGÀNH............................28

6.3. HỆ SỐ KHẢ NĂNG THANH TOÀN HIỆN HÀNH.................................29
6.4. CÁC CHỈ SỐ CỤ THỂ CỦA NGÀNH G46..............................................29
6.4.1.

Thăm dò sự thỏa mãn của khách hàng.............................................31

6.5. Kiểm soát khả năng sinh lời.......................................................................32
6.6. Kiểm soát hiệu quả.....................................................................................33
6.7. Kiểm soát chiến lược..................................................................................35

KẾT LUẬN.............................................................................................................36

0

0


Trang iii

TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................37

0

0


Trang iv

DANH MỤC HÌNH
Hình 1-1. Logo Thảo Điền........................................................................................2
Hình 1-2. Hồ bơi.......................................................................................................4
Hình 4-1 Lễ ký kết thỏa thuận hợp tác.....................................................................18
Hình 4-2. Căn hộ mẫu.............................................................................................19
Hình 4-3. Dự án Masteri Thảo Điền........................................................................19
Hình 4-4. Lễ ký kết..................................................................................................20
Hình 4-5. Biệt thự tầng cao đẳng cấp, ngắm nhìn tồn cảnh thành phố...................20
Hình 4-6. Khu TTTM Vincom Mega Mall Thảo Điền lớn nhất phía Đơng Sài Gịn20
Hình 4-7. Lễ cất nóc................................................................................................21
Hình 4-8. Sổ hồng...................................................................................................23
Hình 4-9. Người dân nhận được sổ hồng.................................................................23

Hình 6-1. Bảng so sánh về giá đối với các dự án lân cận.........................................25
Hình 6-2.Hình minh họa của kênh điện tử batdongsan.com.vn...............................27
Hình 6-3. Biểu đồ chỉ tiêu tài chính của Masterise Group.......................................29
Hình 6-4. Kết quả kinh doanh của Masterise Group................................................30
Hình 6-5.Biều đồ thống kê giá thuê trong khu vực lân cận dự án quận 2 Tháo Điền
................................................................................................................................. 33
Hình 6-6. Đăng báo.................................................................................................34
Hình 6-7. Trang FB chính thức................................................................................34
Hình 6-8. Hội nghị chung cư...................................................................................34
Hình 6-9. Chương trình tham quan căn hộ..............................................................34

0

0


Trang v

DANH SÁCH VÀ THÔNG TIN CÁC THÀNH VIÊN TRONG NHĨM
STT
1
2
3
4
5

Họ và tên sinh viên
Phan Nguyễn Xn Hương
Hồng Thị Phương Anh
Chiêu Ngô Ngọc Chăm

Lê Thái Ngọc
Nguyễn Thanh Nhân

0

MSSV
2021004087
2021008624
2021004061
2021004070
2021004091

0


Trang 1

LỜI MỞ ĐẦU
Trải qua thời kỳ thị trường Bất động sản trong tình trạng “đóng băng”.Thì mấy
năm gần đây thị trường Bất động sản đang dần ấm lên từ cuối năm 2014 và hứa hẹn
năm 2015 sẽ là năm khởi sắc của “Bất động sản”, thị trường bất động sản đang
ngày càng trở nên sôi động, các hoạt động giao dịch bất động sản ngày càng nhiều
và đa dạng. Có thể nói bất động sản là nguồn thu chủ yếu và khơng thể thiếu cho
ngân sách Nhà Nước, góp phần quan trọng cho việc xây dựng và phát triển đất
nước. Hơn nữa thị trường bất động sản có liên hệ ràng bạc rất chặt chẽ và ảnh
hưởng rất lớn đến các thị trường khác đặc biệt là thị trường tiền tệ. Thị trường bất
động sản nay còn được bỏ ngỏ chưa được quan tâm nhiều, cơ chế chính sách quản lí
của nhà nước cịn thiếu và chưa chặt chẽ đến hiện tượng thị trường ngầm, sốt đất và
bất động sản, đầu cơ còn phổ biến. Những hiện tượng này gây thiệt hại rất lớn cho
Nhà Nước và người dân, gây lũng đoạn thị trường, kìm hãm sự phát triển của đất

nước. Thị trường ngầm diễn ra trong thời gian dài đã gây thất thoát rất lớn cho ngân
sách Nhà Nước, còn hiện tượng đầu cơ gây lũng đoạn thị trường, đồng thời các cơn
sốt đất và bất động sản đã đẩy giá bất động sản lên cao ngất vượt quá xa so với khả
năng thanh toán của người dân. Vì vậy Bất động sản là một ngành đang thu hút sự
quan tâm của nền kinh tế.
Trong tình hình đó có rất nhiều những đối thủ và các doanh nghiệp hoạt động về
Bất động sản có uy tín ta có thể kể đến: Vingroup (VinCom JSC), Him Lam, Hoàng
anh Gia Lai, Bitexcoland, Cơng ty Phú Mỹ Hưng,…Trong số đó Masteri Thảo Điền
là một trong những dự án có uy tín và chất lượng trên thị trường. Vì vậy trong phạm
vi môn học “Marketing Bất động sản” với lĩnh vực bất động sản chúng em đã chọn
đề tài: “Xây dựng kế hoạch Markting cho dự án Masteri Thảo Điền”.

0

0


Trang 2

CHƯƠNG 1:

TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN

1.1. Giới thiệu
Chủ đầu tư: Thảo Điền Investment (TDI) (hiện nay được đổi tên là Masterise
Home) là một trong những chủ đầu tư uy tín của thị trường bất động sản Việt Nam
với thương hiệu bất động sản Masteri.Được thành lập
vào 09/02/2007. Với mục tiêu “phát triển bền vững” và
cam kết mang đến cho khách hàng những sản phẩm căn
hộ cao cấp với chất lượng tốt nhất, Công ty CP Đầu tư

Thảo Điền đã lựa chọn hợp tác với những đơn vị uy tín
trong ngành nhằm đảm bảo sự đầu tư toàn diện, liên tục

Hình 1-1. Logo Thảo Điền

và đúng tiến độ.
Các dự án do Thảo Điền Investment làm chủ đầu tư như: Masteri Thảo Điền,
Masteri Millennium, Masteri An Phú, Masteri Parkland, M-One Nam Sài Gịn…
ln được thị trường đón nhận do có vị trí tốt, thiết kế diện tích căn hộ hợp lý và giá
bán hấp dẫn, chính những yếu tố then chốt đó đã làm nên thương hiệu Masteri của
Thảo Điền Investment.
1.2. Tổng quan về Masteri Thảo Điền
Masteri Thảo Điền là dự án khu căn hộ cao cấp kết hợp trung tâm thương mại,
dịch vụ văn phòng và khách sạn, được triển khai trên diện tích 8ha có mặt tiền dọc
theo đường Xa lộ Hà Nội, thuộc khu Thảo Điền.
Hiện trạng: Đã bàn giao, Diện tích: 79,839 m², Diện tích xây dựng: 27,736
m²,Thời gian xây dựng: 03/3014, Thời gian giao nhà: 04/2017,Số block: 5, Số tầng:
45, Số căn hộ: 3,021, Không gian xanh: 60%, Mật độ xây dựng: chỉ 34,74%.
Quy mô dự án: 4 tồ tháp đơi căn hộ cao từ 41 đến 45 tầng, 1 tòa nhà Căn hộ –
Dịch Vụ – Thương Mại cao 44 tầng và khu TTTM Vincom Mega Mall Thảo Điền…
Nhà thầu: Coteccons, Đơn vị bảo lãnh: Ngân hàng Techcombank, Diện tích căn
hộ: 46-160 m2, Cơng ty quản lý: Savills, Công ty thiết kế: Công ty THNH kiến trúc
NQH, Phí quản lý (m²/tháng): 18 nghìn, Phí giữ ơ tơ: 1.4 triệu/tháng, Phí giữ xe
máy: 200 nghìn/tháng.

0

0

Trang 3

1.2.1. Vị Trí Căn Hộ Masteri Thảo Điền
Địa chỉ: 159 Xa lộ Hà Nội, Thảo Điền, Quận 2, Tp.HCM
Masteri Thảo Điền kết nối trực tiếp Ga số 7 của tuyến Metro Bến Thành –
Suối Tiên kết nối quận 2 quận 9 với Trung tâm thành phố. Xa lộ Hà Nội cịn tuyến
đường huyết mạch liền Tp.Hồ Chí Minh với các tỉnh miền Đông Nam Bộ.
Kết nối trực tiếp với nhà ga số 7 (ga An Phú) của tuyến metro số 1 Bến
Thành – Suối Tiên, cùng khả năng kết nối hồn hảo: chỉ 3 phút đến Bình Thạnh
thơng qua Xa lộ Hà Nội và Cầu Sài Gòn; 10 phút kết nối đến Thủ Thiêm Quận 2,
thông qua tuyến Mai Chí Thọ; 10 phút kết nối đến Quận 1, thơng qua tuyến Xa Lộ
Hà Nội và Cầu Sài Gòn; 17 phút để tới sân bay Tân Sơn Nhất, dễ dàng di chuyển ra
các khu vực khác trong thành phố…
1.2.2. Tiện ích căn hộ Masteri Thảo Điền

0

0


Trang 4

Masteri Thảo Điền dành hơn 60% diện tích cho cơng viên cây xanh gần
6.000 m2 và hồ điều hịa diện tích gần 3.500 m2, … tạo nên khơng gian xanh và

Hình 1-2. Hồ bơi

hồn tồn tách biệt. Sống ở đây, cư dân có thể tận hưởng thiên nhiên trọn vẹn mà
vẫn được hưởng các tiện nghi của đô thị hiện đại. Khu trung tâm thương mại
Vincom Mega Mall Thảo Điền do Tập đoàn Vingroup đầu tư, sẽ được đưa vào hoạt

động cùng lúc với khu dân cư. Đây sẽ là điểm mua sắm đẳng cấp với quy mô của
một trung tâm thương mại lớn nhất và hiện đại nhất thành phố. Đó là hệ thống tiện
ích hồn chỉnh gồm hơn 90 tiện ích sống đẳng đẳng cấp trong nhà và ngoài trời thỏa
mãn nhu cầu trọn vẹn cho mọi thành viên gia đình bao gồm: cơng viên cây xanh, hồ
bơi, khu vui chơi trẻ em, khu BBQ, phòng tập gym… phục vụ các nhu cầu thiết yếu,
thư giãn và giải trí.
Với vị trí đắc địa, nằm giữa trung tâm Thảo Điền, Quận 2, tiếp giáp Xa lộ Hà
Nội và kết nối trực tiếp nhà ga số 7 (ga An Phú) của tuyến Metro số 1 (Bến ThànhSuối Tiên), cư dân Masterise Thảo Điền rất dễ dàng đi lại các tiện tích trong khu
vực Quận 2 như siêu thị Metro, siêu thị An Phú với các sản phẩm và thực phẩm đa
dạng dành cho người nước ngoài, các bệnh viện, trường học quốc tế (Trường Quốc
tế Anh: BVIS, Trường quốc tế Úc – AIS, Trường Quốc tế Mỹ – TAS, Trường Quốc
tế – ISHCM…), dễ dàng đi vào khu vực trung tâm Quận 1 – Sài Gịn mà khơng phải
lo đến chuyện kẹt xe, cũng như rất thuận tiện để đi về các hướng Vũng Tàu, sân bay
Long Thành.

0

0


Trang 5

1.2.3. Mặt bằng dự án căn hộ cao cấp Masteri Thảo
Căn hộ Masteri Thảo Điền được chủ đầu tư thiết kế theo phong cách hiện đại,
thống thoáng, với kiến trúc mở sẽ cho bạn khơng gian thống đãng trong căn hộ, có
thiết kế phù hợp, đa dạng diện tích cho khách hàng lựa chọn.
– Căn hộ 1 phòng ngủ: 45m2 - 52m2
– Căn hộ 2 phòng ngủ: 60m2 – 70m2
– Căn hộ 3 phòng ngủ: 110m2 – 125m2 – 150m2
Ngoài ra, đối với căn hộ Duplex Masteri Thảo Điền nằm ở hai tầng khối đế 3 và

4 của các tịa nhà, có diện tích từ 108 m2 đến174 m2có 3 phịng ngủ, Duplex là căn
hộ thơng giữa hai tầng liền kề. Điểm nổi bật độc đáo của căn hộ Duplex Masteri
Thảo Điền là căn hộ này sẽ cho gia chủ cảm giác đang được ở căn biệt thự riêng
biệt nơi có tầm nhìn rộng mở với hồ bơi và mảng xanh sân vườn ngay trước của nhà
chứ không phải đang sống ở căn hộ. Thiết kế sáng tạo của căn hộ tạo ra làn sóng
cảm giác về khơng gian và quang cảnh vơ cùng cuốn hút.
1.3. Tóm tắt kế hoạch:
1.3.1. Tầm nhìn
Masteri Plan – Khẳng định năng lực quốc tế vươn tầm thế giới. Trở thành đơn
vị tiên phong mang các tiêu chuẩn quốc tế hàng đầu trong việc phát triển và quản lý
vận hành các sản phẩm, dịch vụ bất động sản cao cấp, tại thị trường Việt Nam và
quốc tế.
1.3.2. Sứ mệnh
Sứ mệnh kiến tạo giải pháp bất động sản vượt trội. Masterise Homes không
ngừng áp dụng các tiêu chuẩn quốc tế trong quá trình phát triển sản phẩm bất động
sản. Chúng tôi cam kết mang đến giá trị vượt trội cho mỗi sản phẩm và dịch vụ, trải
nghiệm xứng tầm cho khách hàng, góp phần tạo nên các giá trị bền vững cho thị
trường bất động sản Việt Nam và quốc tế.
Luôn hướng đến mục tiêu “chất lượng đẳng cấp – tiện ích vượt trội” nhằm đem
lại sản phẩm – dịch vụ tốt nhất. Chúng tôi sẽ phát triển những dự án không những

0

0


Trang 6

đáp ứng các tiêu chuẩn sống cao cấp cho khách hàng mà cịn góp phần tạo dựng
cuộc sống văn minh, hiện đại, thúc đẩy sự phát triển của xã hội.

1.3.3. Giá trị cốt lõi
Chất lượng: Cam kết chất lượng vượt trội của các dự án mang thương hiệu bất
động sản cao cấp Masteri.
Chính trực: Thể hiện tính minh bạch, chỉn chu với kế hoạch đầu tư hiệu quả và
kết hợp với các đối tác uy tín đảm bảo quyền lợi cho khách hàng và gia tăng giá trị
dự án.
Chuyên nghiệp: Chính sách bán hàng chuyên nghiệp, xây dựng mối quan hệ
bền vững và lâu dài với khách hàng, đối tác và các bên liên quan
1.3.4. Mục tiêu
Mục tiêu “phát triển bền vững” trong lĩnh vực bất động sản, thương hiệu bất
động sản cao cấp Masterise đã lựa chọn hợp tác với những đơn vị uy tín với sự đầu
tư toàn diện và cam kết về tiến độ để tạo nên những sản phẩm chất lượng tốt nhất
cho khách hàng. Đặc biệt, sự hợp tác hỗ trợ này góp phần tạo dựng một chuẩn mực
sống hiện đại, văn minh – nơi các tiện nghi hiện đại cùng môi trường thân thiện
giúp cuộc sống hạnh phúc thăng hoa.

0

0


Trang 7

CHƯƠNG 2:

PHÂN TÍCH SWOT

2.1. Thế mạnh
Khu phức hợp Masteri Thảo Điền được quy hoạch một cách bài bản với quy
mô 8ha, mang đậm giá trị chất lượng cuỗ sống khi giành đến 60% diện tích đất để

đầu tư vào mảng xanh thiên nhiên.
Tòa nhà Vincom Mega Mall được xem là quy mơ lớn nhất phía Đơng thành
phố, đứng sừng sững phía trước, được ví dụ như một ngơi sao sáng giữa quần thể
Masteri, với diện tích sàn lên đến hơn 120.000m2 sàn, nằm vươn mình gần 450m2,
nơi tập trung các khu mua sắm cao cấp, nhà hàng, rạp chiếu phim, khu giải trí, cafe,
văn phịng hiện đại,..
Masteri Thảo Điền được phát triển bởi các đội ngũ ông lớn như: Công ty
CPĐT Thảo Điền với kinh nghiệm lâu năm trong đầu tư; Tập đồn Vingroup; bảo
lãnh tài chính từ ngân hàng Techcombank, Đơn vị thầu Cotecons hiện là đơn vị thi
công số 1 thị trường
Savills Việt Nam chịu trách quản lý dịch vụ cho toàn bộ khu dân cư cao cấp
Masteri Thảo Điền. Ngân hàng sẵn sàng cho vay mua nhà với lãi suất khá thấp, trả
dần trong thời gian khá hợp lý với các cặp đôi mới cưới và muốn tạo dựng một
không gian sống độc lập. Pháp lý hồn chỉnh, đối tác thi cơng danh tiếng và tiến độ
được đảm bảo. Tiềm năng sinh lời cao dành cho các nhà đầu tư.
2.2. Điểm yếu
Diện tích lớn – tổng giá nhỉnh hơn so với các đối thủ hiện tại cùng đơn giá.
Đều phải chịu sự quản lý của ban quản trị và vấn đề xây dựng, nâng cấp nhà
ở. Bạn chỉ có thể cải tạo bên trong với giới hạn nhất định, khi sửa chữa hay nâng
cấp nội thất cũng ảnh hưởng hàng xóm nhiều. Có nhiều tiền cũng không thể xây
thêm hay mở rộng không gian sống của gia đình.
Bên cạnh đó, tuỳ thuộc vào mỗi khu chung cư cao cấp khác nhau sẽ có mức
phí khác nhau cho gửi xe, dịch vụ hàng tháng của điện, phí bảo vệ, rác, mơi trường
và nhiều loại phí khác. Cùng mức phí mỗi tháng đó, quản lý cũng sẽ hạn chế một số
hoạt động sinh hoạt nhất định của bạn như đun than có khói nhiều, làm ồn ảnh

0

0

Trang 8

hưởng đến khu vực xung quanh và không được nuôi động vật trong khuôn viên
chung cư.
2.3. Cơ hội
Masteri Thảo Điền được ngân hàng Techcombank đứng ra để bảo lãnh đảm
bảo uy tín, chất lượng của dự án. Masteri homes là top 10 thương hiệu mạnh Việt
Nam năm đầu tiên được đề cử. Masteri Thảo Điền định vị một đẳng cấp sống mới –
đó là hài hịa giữa hiện đại và thiên nhiên.
2.4. Thách thức
Việc Covid-19 bùng phát trên diện rộng được coi là khó khăn chung của thị
trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh chứ khơng riêng gì khu vực Thảo
Điền.
Tại khu vực Thảo Điền rất nhiều dự án lớn như: Thảo Điền Green, The
Nissim, The Estella,…những đối thủ cạnh tranh lớn đáng rờm.

0

0


Trang 9

CHƯƠNG 3:

CHIẾN LƯỢC CHỨC NĂNG CÁCH THỨC HOẠT
ĐỘNG

3.1. Chiến lược marketing chức năng

3.1.1. Nghiên cứu thị trường
Hoạt động nghiên cứu thị trường của doanh nghiệp trong những năm vẫn vừa
qua được diễn ra thường xuyên, kết quả của các cuộc nghiên cứu đó được cơng ty
sử dụng làm nền tảng cho việc đưa ra quyết định marketing phù hợp với sản phẩm
và tình hình thị trường bắt động sản hiện tại. Các hoạt động nghiên cứu thị trường
của công ty chủ yếu đi vào phân tích thị trường xem liệu tại thời điểm đó,cơng ty có
cơ hội để triển khai các dự án của mình hay khơng, phân tích đối thủ cạnh tranh để
phát triển sản phẩm theo hướng khác biệt so với đối thủ, phân tích thị hiếu tiêu dùng
và nhu cẩu của khách hàng để thay đổi các chính sách marketing sao cho phù hợp
nhất đồng thời xác định thiếu sót cần phải khắc phục.
3.1.1.1. Thị trường bất động sản
Nhìn lại những ngày đã qua, các chuyên gia đánh giá 2020 tương đương với
giai đoạn từ 2011 – 2013. Đó chính là những thời điểm ảm đạm của thị trường Bất
động sản. Thị trường trở nên trầm lắng bậc nhất trong lịch sử phát triển bđs của
nước ta. Tuy nhiên, có một điểm khác biệt đó là trong năm 2020 thị trường chỉ
chững lại. Các sản phẩm bất động sản ở mọi phân khúc đều chỉ giảm nhẹ hoặc giữ
nguyên. Chúng không hề tụt sâu như những đợt khủng hoảng kinh tế trước đó.
Trong năm 2021 qua, thị trường thực sự đã mang tới những lời cảnh tỉnh. Từ
đó, buộc mọi người phải đưa ra những thay đổi cả về tư duy lẫn hành động. Nếu
khơng, khó lịng thích ứng được với thực trạng thị trường bất động sản hiện nay.
Nhìn về lâu dài, các chuyên gia bất động sản đánh giá thị trường năm 2021 thực sự
sẽ đi lên. Trên đà phát triển, các nhà đầu tư và chính phủ đang nỗ lực khơng ngừng
để đáp ứng nhu cầu mua nhà của hơn 100 triệu người.
3.1.1.2. Khách hàng mục tiêu
Đây là dự án đầu tiên nằm trong chiến lược phát triển của Masteri nhằm đáp
ứng nhu cầu đa dạng của thị trường với ba dòng sản phẩm bất động sản: Dự án hạng

0

0

Trang 10

sang, Dự án cao cấp và Dự án hiện đại dành cho khách hàng hạng sang tận hưởng
lối sống văn minh – hiện đại giúp cuộc sống thăng hoa, thoải mái hơn đồng thời phù
hợp với tài chính của khách hàng.
3.1.1.3. Đối tác
- Vingroup: Kết hợp với Thảo Điền Investment, chúng tôi mong muốn tạo
dựng một khu dân cư đầy đủ tiện nghi, hiện đại và hoàn hảo phục vụ cho nhu cầu
của người dân sống tại Masteri Thảo Điền.
- Techcombank: Thấu hiểu nhu cầu mua nhà của người Việt Nam, cùng với
tầm nhìn và mục tiêu của Thảo Điền, Techcombank cam kết trở thành Ngân hàng tài
trợ vốn cho dự án và cam kết chi trả toàn bộ các lợi ích cho khách hàng theo quy
định tại hợp đồng trong trường hợp căn hộ không được bàn giao đúng hạn theo Hợp
Đồng Mua Bán. Bên cạnh đó, để hỗ trợ khách hàng dễ dàng sở hữu căn hộ lý tưởng
tại Masteri Thảo Điền.Techcombank còn cung cấp những sản phẩm tài chính hấp
dẫn và linh hoạt nhất.
- Nhà thầu Coteccons là một trong những Công ty xây dựng hàng đầu tại Việt
Nam chun thi cơng các cơng trình dân dụng và cơng nghiệp chất lượng cao, địi
hỏi kỹ thuật phức tạp, đặc biệt là lĩnh vực nhà cao tầng. Hợp tác xây dựng dự án
Masteri Thảo Điền sẽ mang ý nghĩa “3 nhất” đối với Coteccons: dự án có tiến độ
thực hiện nhanh nhất; dự án cao tầng có diện tích sàn lớn nhất (43 tầng với hơn
370.000 m2 sàn); và dự án nhà ở có giá trị hợp đồng lớn nhất tính đến nay.
3.1.1.4.

Đối thủ cạnh tranh

Xung quanh dự án Q2 THAO DIEN là hàng loạt những dự án căn hộ cao cấp
như: The Vista, The Estella, Cantavil Premier An Phú,…Trong bối cảnh thị trường

hiện nay, nhằm làm mình nổi bật hơn đối thủ cạnh tranh, Masteri đã làm các dự án
thường tìm cho mình sự khác biệt trong vị trí, tiện ích độc đáo hơn mà quên đi chất
lượng dịch vụ - yếu tố “then chốt” giúp chinh phục những khách hàng khó tính.
Masterise Homes là nhà phát triển bất động sản tạo dựng được uy tín “Khách
hàng là trọng tâm” một cách rõ rệt thông qua các dự án đã bàn giao như Masteri
Thảo Điền, Masteri An Phú với các yếu tố chính: Tiến độ dự án đúng cam kết, giấy

0

0


Trang 11

tờ pháp lý rõ ràng, giá trị căn hộ tăng giá (bảo trì tốt, tổ chức sự kiện cho cư dân),
tạo phong cách sống (thiết kế bên trong căn hộ phù hợp, có nhiều tiện ích nội khu
để cư dân sống thoải mái), địa điểm dự án ở nơi tốt (khu vực Quận 2, ven sơng Sài
Gịn…). Vì thế, Masteri cũng là đối thủ đáng rờm đối với những dự án tại quận 2.
3.1.1.5.

Môi trường vĩ mô

Nhân khẩu học: đối tượng khách hàng đẳng cấp, phù hợp với các khách hàng
lớn tuổi muốn nghỉ hưu, hay các khách hàng là gia đình có 2 thế hệ, muốn cho con
có một mơi trường phát triển tồn diện về thể chất lẫn tinh thần. Có các tiện ích nội
khu như cơng viên, hồ bơi, các sân thể thao…
Kinh tế: Nền kinh tế bất động sản đã chững lại hoặc giảm nhẹ do hậu quả của
dịch covid-19. Vì thế nhu cầu mua bđs đã bị giảm suất nhưng lượng cung vẫn còn
rất nhiều. Tuy nhiên, sau khi có lệnh “ mở cửa” giãn cách kinh tế bđs đã dần hồi
phục và dự đốn có thể tăng trưởng cao sẽ khiến nguồn cung bị khan hiếm đi vì do

dịch covid 19 đã làm cho những nhà đầu tư rút bớt ra khỏi thị trường bđs.
Chính trị: Các nhân tố chính trị ảnh hưởng đến thị trường bđs dưới khía cạnh
quản lý của Nhà nước. Có những pháp lý hợp pháp rất phức tạp, chi phí lớn, làm
giảm khả năng phát triển của thị trường bđs. Vì thế, Nhà nước cần đưa ra những
chính sách hợp lý hơn.
Xã hội: Việc mật độ dân số ở TPHCM tăng cao đã làm thị trường nơi đây có
giá trị cao. Ngồi ra, các yếu tố như y tế, giáo dục,…cũng tác động đến giá trị Bất
động sản.
Công nghệ: Thời đại 4.0 hiện nay, các nhà đầu tư đã đưa ra những chính sách
mua bất động sản qua cơng nghệ điện thoại hoặc chuyển đổi thói quen th nhà qua
các trang web trung gian.
3.1.2. Phân đoạn thị trường và xác định mục tiêu
Dựa trên vị thế của doanh nghiệp và chủ đầu tư trên thị trường cũng như các
đặc điểm khác biệt của sản phẩm bất động sản, công ty đã phân đoạn thị trường cho
tổng thể những khách hàng tiềm năng nói chung mà cụ thể ở đây là phân đoạn cho
hai nhóm khách hàng chính của doanh nghiệp đó chính là nhóm khách hàng là

0

0


Trang 12

doanh nghiệp và nhóm khách hàng là cá nhân. Ứng với mỗi nhóm khách hàng khác
nhau, doanh nghiệp lại có những cách phân đoạn thị trường khác nhau sao cho phù
hợp nhất với điều kiện kinh doanh của mình cũng như các chiến lược marketing cụ
thể.
Với mỗi nhóm khách hàng trên. Doanh nghiệp tiếp tục tiến hành phân đoạn
chỉ tiết hơn dựa trên tiêu thức về quy mô doanh nghiệp và loại hình kinh doanh của

doanh nghiệp đó. Ngồi ra, đối với nhóm khách hàng là các cá nhân, công ty đã tổ
chức thực hiện phân đoạn dựa trên rất nhiều tiêu thức khác nhau, tuy nhiên quan
trọng nhất trong đó chính là tiêu thức về thu nhập do đặc điểm của sản phẩm bắt
động là có giá trị rất lớn, do vậy yếu tố thu nhập cá nhân quyết định phần lớn đến
nhu cầu tiêu dùng của khách hàng đối với loại sản phẩm này. Sau khi xác định được
tiêu thức phân đoạn. công ty đã chia thành những nhóm khách hàng đó chính là:
Nhóm khách hàng có thu nhập cao, trung bình và thấp.
Xác định thị trường mục tiêu là bước tiếp theo trong chuỗi các hoạt động
marketing bất động sản của doanh nghiệp. Nhóm khách hàng mục tiêu mà doanh
nghiệp định hướng trong nhiều năm nay vẫn là nhóm khách hàng là các doanh
nghiệp đóng vai trị chủ đầu tư.
Một phần quan trọng nữa đó chính là định vị sản phẩm, hiện nay công ty chú
trọng vào việc định vị trực tiếp, cố gắng đổi mới và khai thác thế mạnh sản phẩm
của mình để tạo được sự khác biệt so với các đối thủ cạnh tranh khác thay vì đi tìm
kiếm một phần thị trường mới. Với những điểm mạnh của mình trong thiết kế sản
phẩm, mức giá trung bình và chất lượng sản phẩm luôn được quan tâm cùng các
dịch vụ đi kèm là những điểm giúp sản phẩm bất động sản của công ty khác biệt.
3.1.3. Lựa chọn chiến lược Marketing chức năng
Đối với cả hai nhóm khách hàng mục tiêu, doanh nghiệp đều áp dụng chiến
lược marketing phân biệt đề có thể đáp ứng được những nhu cầu rất khác nhau của
các khách hàng thuộc mỗi nhóm đó. Mặc dù mỗi thị trường mục tiêu lại có những
đều có những sự tương đồng ví dụ như: Nhu cầu của mỗi khách hàng thuộc từng
nhóm là khác nhau, thu nhập khác nhau, địa điểm sinh sống khác nhau, mục đích sử

0

0


Trang 13

dụng khác nhau…Do vậy, thay vì cố gắng tìm kiếm sự tương đồng giữa các cá nhân
thuộc mỗi nhóm đó, doanh nghiệp đã chủ động thực hiện chiến lược marketing phân
biệt với mong muốn thỏa mãn được hầu hết các nhu cầu của khách hàng.
Có thể thấy, nhóm khách hàng là các chủ đầu tư của công ty chủ yếu là các
doanh nghiệp kinh doanh có quy mơ vừa và nhỏ, các cơ quan – tổ chức Nhà nước
do vậy mục đích sử dụng cũng là khác nhau. Các doanh nghiệp đầu tư để xây dựng
địa điểm sản xuất hoặc tiếp tục cho kinh doanh lại trong khi đó các cơ quan – tổ
chức lại có mục đích làm văn phòng hoặc trụ sở giao dịch. Tương tự như vậy, khách
hàng thuộc nhóm khách hàng là các cá nhân – doanh nghiệp đóng vai trị như những
người tiêu dùng cá nhân lại có mục đích hồn tồn khác nhau như: Tìm chỗ ở, th
địa điểm làm văn phịng, mua để cho thuê lại hoặc chuyển nhượng…Tóm lại. với
những sự khác nhau đó của từng nhóm khách hàng mục tiêu, việc thực hiện một
chiến lược đồng nhất sẽ không thể đem lại kết quả tốt đó vậy doanh nghiệp đã sử
dụng chiến lược phân biệt trong nhiều năm nay và kết quả cho thấy đây là một lựa
chọn hợp lý với tình hình sản xuất kinh doanh của mình.
3.2. Hình thức thực hiện chiến lược
3.2.1. Hoạt động marketing hỗn hợp
3.2.1.1. Chiến lược sản phẩm
Cuối năm 2014, thương hiệu bất động sản cao cấp Masteri đã ra mắt thị
trường bất động sản TP.HCM với dự án Khu dân cư cao cấp Masteri Thảo Điền tại
phường Thảo Điền, Quận 2. Đây là dự án đầu tiên nằm trong chiến lược phát triển
của Masteri nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường với ba dòng sản phẩm
bất động sản: Dự án hạng sang, Dự án cao cấp và Dự án hiện đại.
Sản phẩm hạng sang: Với các căn hộ hạng sang, khoe ra sự đẳng cấp vượt
trội thể hiện ở những sản phẩm bất động sản, tạo dấu ấn riêng và độc đáo trên thị
trường với vị trí tọa lạc vơ cùng đắc địa tại trung tâm, giúp cho khách hàng trở nên
tự tin và sang trọng hơn.
Sản phẩm hạng cao cấp: với thứ hạng cao cấp của mình, sản phẩm bất động
sản hồn hảo khi kết hợp giữa vị trí chiến lược cùng tổ hợp tiện ích hiện đại thỏa

0

0


Trang 14

mãn tối đa về một không gian sống lý tưởng với đầy đủ tính năng & tiện ích thiết
yếu.
Sản phẩm hiện đại: với sự phù hợp với sự năng động, hiện đại, sản phẩm bất
động sản mơ ước với nhiều điểm cộng tối ưu từ vị trí, khơng gian xanh trong lành,
thiết kế thơng minh các tiện ích nội khu vượt trội tạo nên những trải nghiệm mới mẻ
về phong cách sống mà các khách hàng, đặc biệt là thế hệ trẻ hiện nay đang rất ưa
chuộng những sản phẩm bất động sản hiện đại này.
3.2.1.2. Chiến lược giá
Với chiến lược marketing phân biệt, tùy vào những phân khúc khách hàng và
giá trị của các sản phẩm BĐS mà doanh nghiệp sẽ đưa ra những chiến lược giá khác
nhau, với:
Căn hộ 1 phịng ngủ (38m2) có giá từ 3.1 tỷ - 3.2 tỷ, đầy đủ nội thất.
Căn hộ 2 phịng ngủ (63-77 m2) có giá 3.8 tỷ - 4.1 tỷ, đầy đủ nội thất.
Căn hộ 3 phòng ngủ (86-100m2) có giá 5.0 tỷ - 5.8 tỷ, đầy đủ nội thất.
Căn hộ Duplex có giá từ 9 tỷ, đầy đủ nội thất.
Penthouse 1 sàn có giá từ 12 tỷ bao hết thuế phí, đầy đủ nội thất.
Penthouse 2 sàn có giá từ 20 tỷ bao hết thuế phí, đầy đủ nội thất.
3.2.1.3. Chiến lược phân phối
Masteri Land là đối tác chiến lược phân phối chính thức các dự án chung cư
Masteri Thảo Điền. Masteri Land là đơn vị có đội ngũ bán hàng chuyên nghiệp,
được đào tạo bài bản bởi những lãnh đạo có nhiều năm kinh nghiệm bất động sản sẽ
mang đến cho khách hàng những lựa chọn đúng đắn nhất trên con đường kiếm tìm

tổ ấm cho riêng mình.
Ngồi Masteri Land cịn có các đơn vị phân phối hợp tác với doanh nghiệp
trong việc đưa sản phẩm đến tay khách hàng. Các đại lý phân phối: PMC, Shiny
Real, Nhà đất đô thị mới, CBRE , World real estate, Khai Hoan Land, SeaReal,
Savills, An Lộc Điền,…

0

0


Trang 7

CHƯƠNG 2:

PHÂN TÍCH SWOT

2.1. Thế mạnh
Khu phức hợp Masteri Thảo Điền được quy hoạch một cách bài bản với quy
mô 8ha, mang đậm giá trị chất lượng cuỗ sống khi giành đến 60% diện tích đất để
đầu tư vào mảng xanh thiên nhiên.
Tòa nhà Vincom Mega Mall được xem là quy mơ lớn nhất phía Đơng thành
phố, đứng sừng sững phía trước,
0 được ví dụ như một ngơi sao sáng giữa quần thể
0
Masteri, với diện tích sàn lên đến hơn 120.000m2 sàn, nằm vươn mình gần 450m2,


nơi tập trung các khu mua sắm cao cấp, nhà hàng, rạp chiếu phim, khu giải trí, cafe,
văn phịng hiện đại,..

Masteri Thảo Điền được phát triển bởi các đội ngũ ông lớn như: Công ty
CPĐT Thảo Điền với kinh nghiệm lâu năm trong đầu tư; Tập đoàn Vingroup; bảo
lãnh tài chính từ ngân hàng Techcombank, Đơn vị thầu Cotecons hiện là đơn vị thi
công số 1 thị trường
Savills Việt Nam chịu trách quản lý dịch vụ cho toàn bộ khu dân cư cao cấp
Masteri Thảo Điền. Ngân hàng sẵn sàng cho vay mua nhà với lãi suất khá thấp, trả
dần trong thời gian khá hợp lý với các cặp đôi mới cưới và muốn tạo dựng một
không gian sống độc lập. Pháp lý hồn chỉnh, đối tác thi cơng danh tiếng và tiến độ
được đảm bảo. Tiềm năng sinh lời cao dành cho các nhà đầu tư.
2.2. Điểm yếu
Diện tích lớn – tổng giá nhỉnh hơn so với các đối thủ hiện tại cùng đơn giá.
Đều phải chịu sự quản lý của ban quản trị và vấn đề xây dựng, nâng cấp nhà
ở. Bạn chỉ có thể cải tạo bên trong với giới hạn nhất định, khi sửa chữa hay nâng
cấp nội thất cũng ảnh hưởng hàng xóm nhiều. Có nhiều tiền cũng không thể xây
thêm hay mở rộng không gian sống của gia đình.
Bên cạnh đó, tuỳ thuộc vào mỗi khu chung cư cao cấp khác nhau sẽ có mức
phí khác nhau cho gửi xe, dịch vụ hàng tháng của điện, phí bảo vệ, rác, mơi trường
và nhiều loại phí khác. Cùng mức phí mỗi tháng đó, quản lý cũng sẽ hạn chế một số
hoạt động sinh hoạt nhất định của bạn như đun than có khói nhiều, làm ồn ảnh

0

0


Trang 8

hưởng đến khu vực xung quanh và không được nuôi động vật trong khuôn viên
chung cư.
2.3. Cơ hội

Masteri Thảo Điền được ngân hàng Techcombank đứng ra để bảo lãnh đảm
bảo uy tín, chất lượng của dự án. Masteri homes là top 10 thương hiệu mạnh Việt
Nam năm đầu tiên được đề cử. Masteri Thảo Điền định vị một đẳng cấp sống mới –
đó là hài hịa giữa hiện đại và thiên nhiên.
2.4. Thách thức
Việc Covid-19 bùng phát trên diện rộng được coi là khó khăn chung của thị
trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh chứ khơng riêng gì khu vực Thảo
Điền.
Tại khu vực Thảo Điền rất nhiều dự án lớn như: Thảo Điền Green, The
Nissim, The Estella,…những đối thủ cạnh tranh lớn đáng rờm.

0

0


0

0


Trang 9

CHƯƠNG 3:

CHIẾN LƯỢC CHỨC NĂNG CÁCH THỨC HOẠT
ĐỘNG

3.1. Chiến lược marketing chức năng
3.1.1. Nghiên cứu thị trường

Hoạt động nghiên cứu thị trường của doanh nghiệp trong những năm vẫn vừa
qua được diễn ra thường xuyên, kết quả của các cuộc nghiên cứu đó được cơng ty
sử dụng làm nền tảng cho việc đưa ra quyết định marketing phù hợp với sản phẩm
và tình hình thị trường bắt động sản hiện tại. Các hoạt động nghiên cứu thị trường
của công ty chủ yếu đi vào phân tích thị trường xem liệu tại thời điểm đó,cơng ty có
cơ hội để triển khai các dự án của mình hay khơng, phân tích đối thủ cạnh tranh để
phát triển sản phẩm theo hướng khác biệt so với đối thủ, phân tích thị hiếu tiêu dùng
và nhu cẩu của khách hàng để thay đổi các chính sách marketing sao cho phù hợp
nhất đồng thời xác định thiếu sót cần phải khắc phục.
3.1.1.1. Thị trường bất động sản
Nhìn lại những ngày đã qua, các chuyên gia đánh giá 2020 tương đương với
giai đoạn từ 2011 – 2013. Đó chính là những thời điểm ảm đạm của thị trường Bất
động sản. Thị trường trở nên trầm lắng bậc nhất trong lịch sử phát triển bđs của
nước ta. Tuy nhiên, có một điểm khác biệt đó là trong năm 2020 thị trường chỉ
chững lại. Các sản phẩm bất động sản ở mọi phân khúc đều chỉ giảm nhẹ hoặc giữ
nguyên. Chúng không hề tụt sâu như những đợt khủng hoảng kinh tế trước đó.
Trong năm 2021 qua, thị trường thực sự đã mang tới những lời cảnh tỉnh. Từ
đó, buộc mọi người phải đưa ra những thay đổi cả về tư duy lẫn hành động. Nếu
khơng, khó lịng thích ứng được với thực trạng thị trường bất động sản hiện nay.
Nhìn về lâu dài, các chuyên gia bất động sản đánh giá thị trường năm 2021 thực sự
sẽ đi lên. Trên đà phát triển, các nhà đầu tư và chính phủ đang nỗ lực khơng ngừng
để đáp ứng nhu cầu mua nhà của hơn 100 triệu người.
3.1.1.2. Khách hàng mục tiêu

0

0