(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

HOÀNG THANH THÚY

PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP PHÁT SINH
TỪ HỢP ĐỒNG BẢO ĐẢM TIỀN VAY TẠI NGÂN HÀNG
THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC
Chuyên ngành: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 60 38 50

Giáo viên hƣớng dẫn: TS. NGUYỄN THỊ LAN HƢƠNG

HÀ NỘI – NĂM 2010


LỜI CẢM ƠN
Trước hết em xin trân trọng bày tỏ lịng biết ơn dến các thầy giáo, cơ giáo
trong Khoa Luật trường Đại học quốc gia Hà Nội, các phòng ban, thư viện trong
và ngoài nhà trường cùng toàn thể bạn bè và người thân đã tạo điều kiện giúp
đỡ em trong suốt q trình hồn thiện luận văn.
Đặc biệt, em xin gửi lòi cảm ơn chân thành và sâu sắc đến cô giáo – Tiến sĩ
Nguyễn Thị Lan Hương đã tận tình động viên, hướng dẫn và giúp đỡ em hoàn
thành luận văn tốt nghiệp này.

1


MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU

Tr.

CHƢƠNG I: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CÁC BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM TIỀN
VAY VÀ TRANH CHẤP PHÁT SINH TỪ HỢP ĐỒNG BẢO TIỀN VAY TẠI NGÂN
HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM……………………………………………………11

1. Khái niệm và vai trò của bảo đảm tiền vay..........................................................11
1.1. Khái niệm bảo đảm tiền vay……………….. ....................................................... 11
1.2. Vai trò bảo đảm tiề n vay trong hoạt động của ngân hàng thƣơng mại …............15
2. Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản..................................................... 19
2.1. Bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp............................................................... 20
2.2. Bảo đảm tiền vay bằng tài sản cầm cố................................................................. 25
2.3. Bảo đảm tiền vay bằng tài sản của ngƣời thứ ba................................................. 31
2.4. Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay......................................... .37
3. Tranh chấp phát sinh từ hợp đồng bảo đảm tiền vay……………......... ……...40
3.1. Khái niệm tranh chấp phát sinh từ hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng
tài sản................................................................................................................... .40
3.2. Một số đặc trƣng trong quan hệ tranh chấp..........................................................41
3.3. Phƣơng thức giải quyết tranh chấp.......................................................................42
CHƢƠNG II: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
PHÁT SINH TỪ HỢP ĐỒNG BẢO ĐẢM TIỀN VAY VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ…..53

1. Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng bảo
đảm tiền vay...............................................................................………………….... 53
1.1. Về biện pháp bảo đảm tiền vay bằng thế chấp......................................................53
1.2. Về biện pháp bảo đảm tiền vay bằng cầm cố........................................................ 60

2


1.3. Về biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của ngƣời thứ ba............................ 62
1.4. Về biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay......................64
1.5. Một số tồn tại khác.................................................................................................65
2. Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả xử lý những tranh chấp phát
sinh từ hợp đồng bảo đảm tiền vay.......................................................................... 70
2.1. Cơ sở của việc đƣa ra các kiến nghị…………………………………………….70
2.2. Một số kiến nghị cụ thể………………………………………………………….72
2.2.1. Về bảo đảm nghĩa vụ bằng tài sản hình thành từ vốn vay……………............72
2.2.2. Về bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp của khách hàng vay …….............74
2.2.3. Về tài sản thế chấp để bảo đảm giá trị khoản vay là quyền sử dụng
đất.................................................................................................................................75
2.2.4. Về quyền xử lý tài sản bảo đảm..........................................................................76
2.2.5. Nâng cao hiệu quả thực thi cơng tác giải quyết của Tồ án…………………..78
2.2.6.Hồn chỉnh khung pháp lý để chuyển bất động sản thành vốn đầu tƣ ………..80
KẾT LUẬN.................................................................................................................82

3


BẢNG KÝ HIỆU CHỮ VIẾT TẮT



DNNN:

Doanh nghiệp Nhà nước



NHTM:

Ngân hàng thương mại



TCTD:

Tổ chức tín dụng



QSDĐ:

Quyền sử dụng đất



GCNQSDĐ:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất



BĐS:

Bất động sản



BĐTV:

Bảo đảm tiền vay



TSBĐ:

Tài sản bảo đảm



BLDS:

Bộ luật dân sự



BLTTDS:

Bộ luật tổ tụng dân sự



TAND:

Tòa án nhân dân



TANDTC:

Tòa án nhân dân tối cao



UBND:

Ủy ban nhân dân

4


LỜI NĨI ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài

Tổ chức tín dụng nói chung và ngân hàng thương mại nói riêng là các doanh
nghiệp hoạt động kinh doanh tiền tệ, làm dịch vụ ngân hàng với nội dung nhận tiền
gửi và sử dụng tiền gửi để cấp tín dụng, cung ứng các dịch vụ thanh tốn. Vai trị
của các tổ chức tín dụng trong việc thúc đẩy nền kinh tế tăng trưởng dài hạn đã và
đang thu hút nhiều sự quan tâm cũng như nhiều ý kiến, quan điểm khác nhau của
các nhà kinh tế, tài chính. Tuy nhiên, có một điều không thể phủ nhận rằng, ở tất cả
các nền kinh tế, dù phát triển hay đang phát triển, dù mạnh hay yếu thì các tổ chức
tín dụng ln có một vai trị quan trọng khơng thể thay thế trong việc bình ổn thị
trường kinh tế, giữ vững sự ổn định của thị trường tài chính tiền tệ quốc gia - những
yếu tố mang tính quyết định đến sự phát triển của đất nước. Một nền kinh tế có các
tổ chức tín dụng lớn mạnh có thể thúc đẩy sự tăng trưởng dài hạn của kinh tế đất
nước, đổi mới khoa học công nghệ thông qua các kênh cung cấp tài chính cho các

doanh nghiệp và cộng đồng dân cư; nó khơng chỉ giới hạn ở chức năng huy động
các nguồn vốn trong nước mà cịn có chức năng rất lớn trong việc thu hút và nâng
cao hiệu quả sử dụng các nguồn vốn huy động bên ngoài nền kinh tế. Không chỉ là
các kênh huy động vốn quan trọng đáp ứng nhu cầu tăng trưởng của nền kinh tế mà
các tổ chức tín dụng cịn có chức năng giảm thiểu rủi ro tài chính thơng qua việc
cung cấp thơng tin và tư vấn cho các nhà đầu tư.
Ở tất cả các quốc gia, các tổ chức tín dụng đóng vai trò đặc biệt quan trọng
đối với việc phát triển kinh tế xã hội. Chính vì vậy, ngay trong điều kiện nước nhà
mới độc lập và thực hiện công cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp, Đảng và
Nhà nước đã quan tâm đến việc xây dựng hệ thống các Tổ chức tín dụng của chế độ
mới. Nền kinh tế Việt Nam trong những năm gần đây luôn đạt tốc độ tăng trưởng

5


cao so với khu vực. Với mức độ tăng trưởng như hiện nay, nhu cầu vốn cho nền
kinh tế là hết sức lớn. Trong điều kiện hiện nay, đầu tư nước ngoài chưa đạt được
mức kế hoạch, ngược lại ở nhiều nơi cịn có dấu hiệu giảm sút thì chủ trương dựa
vào nguồn vốn trong nước đang được thực hiện triệt để. Tuy nhiên, các kênh huy
động vốn từ nội lực kinh tế cịn hẹp. Thị trường chứng khốn Việt Nam mới được
hình thành và chưa thật sự trở thành kênh cung cấp vốn hiệu quả cho nền kinh tế.
Thực tế cho thấy phần lớn các doanh nghiệp Việt Nam năng lực tài chính cịn yếu
kém, hoạt động chủ yếu dựa trên nguồn vốn vay từ các Tổ chức tín dụng.
Đi kèm với vai trò là một kênh cung cấp vốn quan trọng của nền kinh tế Việt
Nam, thực tế đang đặt ra cho các ngân hàng thương mại ở Việt Nam khơng ít khó
khăn trong hoạt động cho vay – một hình thức cung cấp vốn chủ yếu và giải quyết
các tranh chấp thực tế phát sinh từ các hợp đồng bảo đảm tiền vay vốn đã nhiều
phức tạp trên cả hai bình diện: lý luận pháp luật và thực tiễn. Để có một nền kinh tế
ổn định, địi hỏi quốc gia phải có hệ thống ngân hàng vững mạnh. Muốn vậy, Chính
phủ phải thiết lập được hệ thống pháp luật chặt chẽ để đảm bảo được hành lang an

tồn cho hoạt động của hệ thống ngân hàng.
Chính vì vậy, việc nghiên cứu những quy định của pháp luật cũng như thực
tế áp dụng các quy định của pháp luật về hợp đồng bảo đảm tiền vay và giải quyết
tranh chấp phát sinh từ các hợp đồng đó bằng cơ chế tài phán là hết sức cần thiết
trong giai đoạn hiện nay. Và trên cơ sở đó, có thể đề ra những phương hướng hồn
thiện có ý nghĩa thiết thực. Đây cũng là lý do học viên chọn đề tài “Pháp luật về
giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng bảo đảm tiền vay tại ngân hàng
thƣơng mại ở Việt Nam” làm luận văn tốt nghiệp của mình.
2. Tình hình nghiên cứu
Trong thời gian quan, vấn đề về pháp luật giải quyết tranh chấp phát sinh từ các
hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng tài sản tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam luôn
là trung tâm chú ý của các học giả, các chuyên gia, nhà khoa học và thậm chí là các

6


doanh nghịêp trên địa bàn cả nước. Đây là một trong những phạm trù thu hút được
nhiều sự quan tâm với nhiều ý kiến, bài phân tích và nhiều cơng trình khoa học
khác nhau để đi đến sự thống nhất trong cách nhìn, cách giải quyết thấu đáo những
vướng mắc đang tồn tại cả trong cả lý luận và thực tiễn, như: “Pháp luật điều chỉnh
các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng”, đề tài cấp
trường, mã số 08/NCKH - KL(10/4/2001), nghiệm thu 3/2002, do Phó giáo sư.Tiến
sỹ (PGS.TS) Lê Thị Thu Thuỷ chủ trì; “Pháp luật về các biện pháp bảo đảm tiền
vay bằng tài sản - kinh nghiệm các nƣớc và thực tiễn Việt Nam”, đề tài khoa học
cấp đặc biệt ĐHQGHN, mã số QG.04.32, nghiệm thu tháng 12/2005, do PGS.TS
Lê Thị Thu Thuỷ chủ trì; “Pháp luật về cầm cố tài sản vay vốn ngân hàng”, Tạp
chí Nghiên cứu lập pháp, số 11/2002; “Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về pháp
luật hợp đồng ở Việt Nam hiện nay”, Nhà xuất bản Công an Nhân dân, tháng
8/2003; “Bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng”, PGS.TS Lê Thị
Thu Thuỷ, Tạp chí Khoa học Kinh tế - Luật, số 3/2002….vv

Khi tìm hiểu các tài liệu xung quanh vấn đề Pháp luật về giải quyết tranh chấp
phát sinh từ hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng tài sản tại ngân hàng thương mại ở
Việt Nam, có thể nhận thấy có rất nhiều ý kiến khác nhau. Khác nhau về cách tiếp
cận, quan điểm, về phương thức giải quyết tranh chấp, về tác dụng của các biện
pháp bảo đảm tiền vay tại ngân hang và các tổ chức tín dụng, về chế tài áp dụng với
các tổ chức, cá nhân vi phạm hợp đồng tín dụng…. Và do đó, ngay bản thân vấn đề
áp dụng các quy định pháp luật cũng còn tồn tại nhiều quan điểm khơng đồng nhất.
Các cơng trình nghiên cứu ở nhiều mức độ về vấn đề trên hiện có khá nhiều và
được đầu tư ở mức độ đáng kể, tuy nhiên không phải đã hẳn tháo gỡ được hết
những vướng mắc còn tồn tại trong thực tiễn áp dụng pháp luật vốn nhiều thay đổi.
Điều đó khẳng định rằng nghiên cứu về các chế định pháp luật liên quan đến việc
giải quyết tranh chấp phát sinh từ các hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng tài sản ở cả

7


phương diện lý luận và thực tiễn là công việc khó khăn và địi hỏi sự nỗ lực hơn
nữa của các nhà nghiên cứu cũng như các nhà khoa học thuộc các lĩnh vực có liên
quan.
Trong phạm vi luận văn, học viên cố gắng tập hợp các quan điểm, phân tích,
so sánh các khái niệm, tình huống để đưa ra được những nhận xét phổ quát nhất,
đánh giá được chính xác phần nào tình hình thực tế trong giải quyết các tranh chấp
phát sinh từ hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng tài sản tại ngân hàng thương mại ở
Việt Nam . Tuy nhiên với mức độ nghiên cứu của một luận văn, học viên chủ yếu
phân tích, đánh giá, so sánh ở mức tổng quát những luận điểm khoa học đã được
các nhà khoa học, luật gia nghiên cứu và kiểm định thực tế; cố gắng đưa ra được
quan điểm cá nhân của mình để làm rõ thêm vấn đề cần giải quyết.
3. Mục đích, đối tƣợng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận văn là nghiên cứu đánh giá thực trạng pháp
luật về hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng tài sản và các tranh chấp phát sinh từ hợp

đồng bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các ngân hàng thương mại ở Việt Nam
cũng như thực tế việc giải quyết những tranh chấp đó bằng cơ chế tài phán để trên
cơ sở đó, đề ra các biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong việc giải quyết những
tranh chấp đó. Từ mục đích đó, nhiệm vụ nghiên cứu được xác định là:
Làm rõ một số vấn đề lý luận cơ bản liên quan trực tiếp đến đề tài về hợp
đồng bảo đảm tiền vay bằng tài sản, về pháp luật điều chỉnh hợp đồng bảo đảm tiền
vay bằng tài sản của các ngân hàng thương mại.
Căn cứ vào quy định của pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng phát hiện
những bất cập trong hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng tài sản và những tranh chấp
phát sinh thực tế từ đó của các ngân hàng thương mại.
Đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng bảo đảm tiền vay
bằng tài sản của các ngân hàng thương mại và các biện pháp nhằm nâng cao hiệu

8


quả trong việc giải quyết các tranh chấp từ hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng cơ chế
tài phán.
Đối tượng nghiên cứu được xác định là các quy phạm pháp luật Việt Nam,
các tài liệu liên quan đến hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các ngân
hàng thương mại và pháp luật giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng bảo
đảm tiền vay bằng tài sản, từ đó so sánh với một số quy định của pháp luật nước
ngoài tương ứng.
Phạm vi nghiên cứu của luận văn không bao gồm tất cả các vấn đề liên quan
đến hoạt động của các ngân hàng thương mại, mà giới hạn ở các quy phạm pháp
luật điều chỉnh về hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng tài sản và giải quyết các tranh
chấp phát sinh từ hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các ngân hàng
thương mại ở Việt Nam bằng cơ chế tài phán. Trong khuôn khổ của một luận văn
tốt nghiệp, học viên khơng có nhiều sự hiểu biết chun sâu, cũng như sự hạn chế
về thời gian nên những vấn đề nêu ra trong luận văn chỉ dừng lại ở những vấn đề đã

được nêu ra trước đó trong các nghiên cứu, cũng như trên các thông tin đại chúng
trong thời gian và qua những kiến thức, mà học viên được học, nghiên cứu tại
trường và thực tế cuộc sống. Vì vậy những phân tích và đánh giá chưa được sâu sắc
và hồn chỉnh, học viên mong nhận được sự góp ý đánh giá từ các Thầy Cơ và các
bạn có cùng quan tâm để luận văn có thể hồn thiện hơn.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Luận văn nghiên cứu dựa trên phương pháp luận là phép biện chứng duy vật
và sử dụng phương pháp nghiên cứu cụ thể là phân tích, đánh giá và so sánh các
quy định của pháp luật, để từ đó có một số đề xuất cụ thể có ý nghĩa thiết thực.
5. Cơ cấu của luận văn
Luận văn ngồi lời nói đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, có 2
chương:

9


Chƣơng I: Một số vấn đề lý luận về các biện pháp bảo đảm tiền vay và tranh
chấp phát sinh từ hợp đồng bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt
Nam.
Chƣơng II: Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp
đồng bảo đảm tiền vay và một số kiến nghị.

10


CHƢƠNG 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CÁC BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM TIỀN VAY VÀ
TRANH CHẤP PHÁT SINH TỪ HỢP ĐỒNG BẢO TIỀN VAY TẠI NGÂN
HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM
1. Khái niệm và vai trò của bảo đảm tiền vay

1.1. Khái niệm bảo đảm tiền vay
Cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo đó ngân hàng cho vay giao cho
khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo
thoả thuận với nguyên tắc có hoản trả cả ngốc và lãi. Cho vay có bảo đảm bằng tài
sản là việc cho vay vốn của tổ chức tín dụng mà theo đó nghĩa vụ trả nợ của khách
hàng vay được cam kết bảo đảm thực hiện bằng tài sản cầm cố, thế chấp, tài sản
hình thành từ vốn vay của khách hàng vay hoặc bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ
ba. “Để xác lập và thực hiện việc cho vay có bảo đảm bằng tài sản, giữa tổ chức tín
dụng và khách hàng vay (hoặc có thể liên quan đến người thứ ba trong trường hợp
bảo đảm tiền vay bằng biện pháp bảo lãnh) phải ký kết cả hai loại hợp đồng, bao
gồm hợp đồng tín dụng và hợp đồng bảo đảm tiền vay (hợp đồng cầm cố, hợp đồng
thế chấp, hợp đồng bảo lãnh). Tuy nhiên, do pháp luật cho phép các bên có thể thỏa
thuận lập một hợp đồng chung nên trong trường hợp này các thỏa thuận về bảo
đảm tiền vay được xem là một bộ phận hợp thành của hợp đồng tín dụng có bảo
đảm bằng tài sản.” [3, Tr. 130-131].
Tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản của khách hàng vay, của bên bảo lãnh để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ, bao gồm: tài sản thuộc quyền sở hữu, giá trị
quyền sử dụng đất của khách hàng vay, của bên bảo lãnh; tài sản thuộc quyền quản
lý, sử dụng của khách hàng vay, của bên bảo lãnh là doanh nghiệp Nhà nước; tài
sản hình thành từ vốn vay....

11


Có thể nói, bảo đảm tiền vay là vấn đề trọng tâm trong hoạt động cho vay
của các TCTD hiện nay. Khi cho vay, các TCTD thường yêu cầu khách hàng phải
thực hiện một số biện pháp nhằm đảm bảo nghĩa vụ trả nợ vay. Nghĩa vụ này được
quy định cụ thể trong hợp đồng tín dụng được ký kết giữa bên cho vay và bên vay.
Hiện nay, ở Việt Nam, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo hợp

đồng tín dụng ngân hàng (bảo đảm tiền vay) được quy định trong rất nhiều văn bản
quy phạm pháp luật. Hiện nay tồn tại hai hệ thống pháp luật song song điều chỉnh
về các biện pháp bảo đảm tiền vay: Một là, Bộ luật dân sự và các văn bản hướng
dẫn thi hành; Hai là, Luật các TCTD và các văn bản liên quan như: Nghị định số
85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung Nghị định số
178/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng; Nghị
định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm.....
Biê ̣n pháp bảo đảm tiề n vay là biê ̣n pháp đươ ̣c pháp luâ ̣t quy đinh
̣ theo mô ̣t
khn mẫu nhấ t đinh
̣ , có mục đích hướng dẫn cho các chủ thể trong quan hệ nghĩa
vụ áp dụng (TCTD và khách hàng vay vốn ), để đảm bảo cho nghĩa vụ được bảo
đảm thực hiê ̣n (nghĩa vụ trả nợ của khách hàng ), đồ ng thời xác đinh
̣ quyề n và nghiã
vụ của các bên trong biện pháp bảo đảm đó . Hiện nay, pháp luật của hầu hết các
nước trên thế giới không đưa ra khái niệm cụ thể về bảo đảm tiền vay mà chỉ được
thể hiện dưới dạng liệt kê từng biện pháp bảo đảm. Ví dụ, Bộ luật thương mại
thống nhất của Mỹ, trong phần “bảo đảm các giao dịch” (phần 9) có quy định các
biện pháp bảo đảm như cầm cố , thế chấp động sản , sở hữu động sản , quyền cầm
giữ tài sản ; Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga cũng quy định cụ thể các biện pháp
này là cầm cố , thế chấp; Trong Bô ̣ luâ ̣t dân sự Cô ̣ng hoà Pháp , các biện pháp bảo
đảm thực hiê ̣n nghiã vu ̣ đươ ̣c quy đinh
̣ trong quyể n 3: “Các phương thức lâ ̣p quyề n
sở hữu” bao gồ m cầ m cố đô ̣ng sản và cầ m cố bấ t đô ̣ng sản

(Thiên XVII từ điề u

2071 đến 2091), thế chấ p được quy đinh
̣ chung quyề n ưu tiên (Thiên XVII từ điề u
2144 đến 2145), bảo lãnh (Thiên XIV từ điề u 2011 đến 2043); Bô ̣ luâ ̣t dân sự Nhâ ̣t

12


Bản quy định các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

: cầ m cố , thế chấ p trong

quyề n II “Vâ ̣t quyề n” , bảo lãnh trong quyển III “Trái vụ”…
Ở Việt Nam, xung quanh vấn đề định nghĩa các biện pháp bảo đảm tiền vay
có một số quan điểm đồng tồn tại. Quan điểm thứ nhất cho rằng: “Bảo đảm tiền
vay được hiểu là các biện pháp hay công cụ để củng cố việc thực hiện nghĩa vụ trả
nợ ngân hàng”. Quan điểm thứ hai cho rằng: “Bảo đảm tiền vay là các hình thức
đảm bảo việc trả nợ của người vay trước ngân hàng trong trường hợp người vay
không thể trả nợ trong tương lai”. Ngồi ra, có một số quan điểm cho rằng “bảo
đảm tiền vay cũng chính là bảo đảm tín dụng và bảo đảm tiền vay chính là bảo đảm
cho một khoản vay hoặc những nghĩa vụ khác” [26, Tr. 42].
Bảo đảm tiền vay thông thường chỉ được xem là biện pháp thay thế

, viê ̣c

quyế t đinh
̣ cấ p tin
́ du ̣ng hay không là do tiń h khả thi của dự án , khả năng tài chính
của khách h àng vay chứ không phải ở tài sản bảo đảm tiền vay

. Chính vì vậy bảo

đảm tiề n vay khơng phải lúc nào cũng là yế u tố cầ n thiế t khi vay vố n ngân hàng

,

viê ̣c bảo đảm tiề n vay không phải quyêt đinh
̣ hoàn toàn viê ̣c vớ n vay sẽ đư ợc hồn
trả nhưng rủi ro trong hoạt động cho vay của các TCTD phần nào được giảm bớt .
Theo nghiã rô ̣ng , “bảo đảm tiề n vay là viê ̣c thiế t lâ ̣p các điề u kiê ̣n nhằ m xác
đinh
̣ khả năng thực có của khách hàng đố i với viê ̣c hoàn t

rả vốn vay đúng hạn .

Trước đây, viê ̣c bảo đảm tiề n vay đơn thuầ n chỉ đươ ̣c hiể u là viê ̣c TCTD đòi hỏi
khách hàng phải có tài sản để làm cơ sở bảo đảm cho khoản vay , trong trường hơ ̣p
khách hàng khơng hồn trả được tài sản sẽ th ̣c qù n sở hữu của ngân hàng hoă ̣c
bị phát mại để trả nợ” . Trong thực tiễn , bảo đảm tiền vay cần được nhìn nhận dưới
góc độ rộng hơn , góc độ đảm bảo an tồn trong hoạt động cho vay . Trong đó , thực
hiê ̣n bảo đảm tiề n vay là viê ̣c ngân hàng đưa ra cơ sở kinh tế , pháp lý để xác định
xem nguồ n tiề n khách hàng trả nơ ̣ cho ngân hàng lấ y từ đâu , khách hàng có phải là
người có trách nhiê ̣m trong viê ̣c trả nơ ̣ không và đưa ra các cơ sở pháp lý

13

là các


hơ ̣p đồ ng để chứng minh quyề n hơ ̣p pháp của mình trong đòi nơ ̣ và thanh lý tài sản
bảo đảm. Bảo đảm tiền vay cần phải thực hiện suốt quá trình từ trước khi cho vay ,
trong khi cho vay và sau khi cho vay đế n khi khoản v

ay đươ ̣c hoàn trả đầ y đủ cả

gố c và laĩ .
Theo nghiã he ̣p , “bảo đảm tiề n vay (hay còn go ̣i là bảo đảm tiń du ̣ng

) là

những biê ̣n pháp mà các tổ chức tiń du ̣ng áp du ̣ng nhằ m ngăn ngừa và ha ̣n chế tới
mức thấ p nhấ t những rủi r o có thể xảy ra trong hoa ̣t động cho vay của min
̀ h , cụ thể
là bảo đảm cho việc thu hồi vốn và lãi suất vay

. Bảo đảm tiền vay là những biện

pháp bảo đảm việc trả nợ vốn vay (cầ m cố , thế chấ p bằ ng tài sản của khách hàng
vay, bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba , cầ m cố , thế chấ p bằ ng tài sản hin
̀ h thành
từ vố n vay ). Bảo đảm tiền vay là sự cam kết của người đi vay đối với người cho
vay dựa trên các quy đinh
̣ của Nhà nước nhằ m thiế t lâ ̣p v

à áp dụng các biện pháp

tác động mang tính chất dự phòng để bảo đảm việc trả nợ vốn vay

, ngăn ngừa vi

phạm và tạo khả năng khắc phục những hậu quả do vi phạm nghĩa vụ trả nợ gây
ra”.
Theo khoản 1, Điề u 2 Nghị định 178/1999/NĐ-CP, ngày 29/12/1999 thì
“bảo đảm tiề n vay là viê ̣c tổ chức tiń du ̣ng áp du ̣ng các biê ̣n pháp nhằ m phòng

ngừa rủi ro , tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các khoản nợ đã cho
khách hàng vay” . Trong hoa ̣t đô ̣ng t ín dụng , ngân hàng xác đinh
̣ ng̀ n thu nơ ̣ khi
cho vay chin
́ h là thu nhâ ̣p từ hoa ̣t đô ̣ng sản xuấ t , kinh doanh của khách hàng . Tuy
nhiên, rủi ro luôn luôn là nguy cơ , không phải mo ̣i khách hàng vay , mọi khoản vay
đều mang lại những kh oản thu nhập như dự tính từ hoạt động sản xuất , kinh doanh
của mình để hồn trả nợ . Trong trường hơ ̣p khách hàng không trả đươ ̣c nơ ̣ vay

,

hoă ̣c trả nơ ̣ không đúng thời ha ̣n đã cam kế t ta ̣i hơ ̣p đồ ng tiń du ̣ng thì ngân hàng sẽ
gặp rủi ro và phải gánh chịu tổn thất về tài chính . Để ha ̣n chế thiê ̣t ha ̣i khi gă ̣p rủi
ro từ phiá khách hàng , ngân hàng thường áp du ̣ng biê ̣n pháp bảo đảm tiề n vay , hình

14


thức bảo đảm có thể là cho vay có bảo đảm bằ ng tà i sản hoă ̣c không có tài sản bảo
đảm.
Theo nghi ̣đinh
̣ 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 (thay thế Nghi ̣đinh
̣ 178)
thì bảo đảm tiền vay khơng được định nghĩa một cách cụ thể , mà dưới dạng liệt kê
từng biê ̣n pháp bảo đảm (giố ng nh ư cách thức của hầ u hế t các nước trên thế giới ),
Nghị định 163 quy đinh
̣ chi tiế t viê ̣c áp du ̣ng biê ̣n pháp bảo đảm thực hiê ̣n nghiã vu ̣
dân sự theo khoản 1 Điề u 318 của Bộ luật Dân sự (cầ m cố tài sản , thế chấ p tài sản ,
đă ̣t co ̣c, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp ), viê ̣c bảo đảm tiề n vay của TCTD và
giao dich

̣ dân sự của các tổ chức , cá nhân, hô ̣ gia điǹ h , tổ hơ ̣p tác có thoả thuâ ̣n về
biê ̣n pháp bảo đảm đề u áp du ̣ng chung các quy đinh
̣ ta ̣i

Nghị định này , tạo “sân

chơi” bin
̀ h đẳ ng giữa các thành phầ n kinh tế .
Từ việc phân tích trên cho thấy, bảo đảm tiền vay khơng chỉ đơn thuần và
duy nhất là cho vay phải có tài sản để thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh (tức là bảo
đảm bằng tài sản) mà cần hiểu nó theo nghĩa rộng. “Hay nói cách khác, bảo đảm
tiền vay là hàng loạt các giải pháp nhằm mục đích thực hiện cho đƣợc yêu cầu
buộc vốn cho vay ra phải đƣợc quay về với ngƣời cho vay sau một chu kỳ nhất định
với đầy đủ cả gốc và lãi” [39, Tr.55].
Thực hiê ̣n các biê ̣n pháp đảm bảo tiề n vay không đồ ng nghiã với viê ̣c khoản
cho vay của ngân hàng sẽ không gă ̣p rủi ro , tài sản bảo đảm tiền vay là nguồn thu
nơ ̣ thứ hai khi nguồ n thu nơ ̣ thứ nhấ t không thể thanh toán đươ ̣c nơ ̣ ; tài sản cầm cố,
thế chấ p bảo đảm cho khoản vay thực chấ t là biê ̣n pháp nhằ m ha ̣n chế mức đô ̣ thiê ̣t
hại cho ngân hàng khi gặp phải rủi ro người vay không trả được nợ đúng hạn và
đầ y đủ.
1.2. Vai trò bảo đảm tiền vay trong hoạt động của ngân hàng thương mại
Bàn về rủi ro tín dụng các nhà chuyên mơn lý giải đó là sự xuất hiện của
những yếu tố khơng bình thường trong quan hệ tín dụng, gây hậu quả xấu đến hoạt

15


động của ngân hàng như thiệt hại về tài sản, ảnh hưởng đến thu nhập của ngân
hàng, rộng hơn nữa là tác động tiêu cực đến nền kinh tế. Thông thường rủi ro tín
dụng được thể hiện dưới hình thức chính là rủi ro mất vốn và rủi ro đọng vốn: rủi

ro mất vốn là việc ngân hàng cho vay nhưng không thu hồi được nợ hoặc chỉ thu
hồi được một phần, còn rủi ro đọng vốn là khách hàng chậm trễ trong việc trả nợ
khi khoản nợ đến hạn. Cho nên có thể nói rủi ro tín dụng chính là nỗi ám ảnh và
mối đe dọa hàng đầu của các ngân hàng thương mại. Chính vì thế an tồn vốn là sự
cần thiết khách quan, quyết định sự thành bại của một ngân hàng, là nền tảng cho
sự phát triển hoạt động kinh doanh của ngân hàng. Và việc hồn thiện cũng như áp
dụng linh hoạt các hình thức bảo đảm tiền vay sẽ là một trong những biện pháp rào
chắn rủi ro hữu hiệu nhất, bởi vì:
- Là biện pháp hạn chế rủi ro tín dụng

, là cơ sở bảo đảm an tồn cho hoạt

đơ ̣ng của ngân hàng thương ma ̣i .
Mô ̣t trong những nguyên tắ c cho vay của ngân hàng là phải thu đủ và đúng
hạn cả gốc và lãi tiền đã cho vay . Nguyên tắ c này đươ ̣c tôn tro ̣ng và thực hiê ̣n trên
thực tế sẽ bảo đảm cho hoa ̣t đô ̣ng của ngân hàng diễn ra bình thường và liên tu ̣c

.

Tuy nhiên, hoạt động cho vay của ngân hàng luôn phải đối mặt với những nguy cơ
mấ t an toàn , với khả năng người vay không trả nợ hoặc trả nợ không đầy đủ và
đúng ha ̣n tiề n gố c và laĩ .
Mất an toàn trong cho vay xảy ra khi khách hàng không thanh toán hoă ̣c
thanh toán không đầ y đủ cho ngân hàng cho vay theo đúng thời ha ̣n đã đinh.
̣ Nế u
viê ̣c châ ̣m trễ hoàn trả vố n vay kéo dài quá thời ha ̣n cam kế t trong hơ ̣p đồ ng vay
vố n mà không đươ ̣c điề u chin̉ h kỳ ha ̣n , hay gia ha ̣n nơ ̣ , thì trở thành nợ quá hạn và
khả năng mất vốn của ngân hàng rất lơn

. Mấ t an toàn cho vay là loa ̣i rủi ro lớn

thường hay xảy ra và gây thiê ̣t ha ̣i nhiề u nhấ t cho ngân hàng thương ma ̣i .

16

,


Quan hê ̣ tín du ̣ng ngân hàng đươ ̣c xác lâ ̣p trên cơ sở nguyên tắ c bình đẳ ng
thoả thuận giữa NHTM và khách hàng

,

, là sự c am kế t thoả thuâ ̣n bằ ng các điề u

khoản thi hành , sự cam kế t này chính là cơ sở pháp lý để thực hiê ̣n nghiã vu ̣ của hai
bên tham gia quan hê ̣ tín du ̣ng . Ngoài ra, các chủ thể hợp đồng tín dụng cịn có các
cam kế t nhằ m bảo đả m tiề n vay , có thể bằng vật chất hoặc uy tín như tài sản thế
chấ p, cầ m cố hay bảo lañ h .
Các quy định pháp luật về an toàn trong hoạt động NHTM đặt ra các điều
kiê ̣n trong cho vay , đă ̣c biê ̣t là quy đinh
̣ cu ̣ thể về bảo đảm tiề n vay . Viê ̣c áp du ̣ng
các biện pháp bảo đảm tiền vay giúp ngân hàng hạn chế được rủi ro tín dụng . Trong
các biện pháp bảo đảm tiền vay , NHTM thường áp du ̣ng biê ̣n pháp bảo đảm bằng
tài sản, biê ̣n pháp này ngoài tác du ̣ng là

đô ̣ng lực thúc đẩ y khách hàng hoa ̣t đông

sản xuất kinh doanh hiê ̣u quả , còn là nguồn thu nợ thứ hai của ngân hàng khi khách
hàng không thực hiện trả nợ .

- Góp phần hạn chế tổn thất cho ngân hàng , kích thích hoạt động cho vay của
các NHTM.
Tài sản có cho vay thường chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng tài sản có của
NHTM. Đây là bơ ̣ phâ ̣n tài sản có sinh lời chủ yế u của ngân hàng . Các khoản tiền
cho vay có xác suấ t xảy ra rủi ro cao nhấ t trong to àn bộ các loại tài sản của NHTM .
Tài sản cho vay là loại tài sản có tính lỏng lẻo kém và nguy cơ rủi ro cao
nhưng la ̣i là bô ̣ phâ ̣n tài sản mang la ̣i lơ ̣i tức cao hơn các loa ̣i tài sản khác

. Hơn

nữa, nguyên nhân mấ t an toàn t rong cho vay chủ yế u bắ t nguồ n từ phiá khách hàng .
Các quy định về bảo đảm tiền vay có tác dụng rất quan trọng trong việc kích thích
hoạt động cho vay của NHTM , khi các điề u kiê ̣n về bảo đảm tiề n vay đươ ̣c tn
thủ sẽ có t ác dụng đảm bảo an tồn vốn cho NHTM

, tạo sự yêm tâm trong hoạt

đô ̣ng tin
́ du ̣ng của các NHTM .
- Nâng cao trách nhiê ̣m thực hiê ̣n cam kế t trả nơ ̣ của khách hàng

17


Giá trị khoản cho vay thường được xác định theo một tỷ lệ nhất đ

ịnh nhỏ

hơn giá tri ̣của tài sản bảo đảm (thông thường chỉ tố i đa 70%) nên đã có tác du ̣ng
buô ̣c khách hàng vay vố n phải có trách nhiê ̣m hơn trong viê ̣c trả nơ ̣

, trong trường

hơ ̣p tài sản bảo đảm bi ̣xử lý phát ma ̣i , thu hồ i bù đắ p cho khoản vay thì thiê ̣t hại
xảy ra đối với khách hàng còn lớn hơn giá trị khoản nợ . Bảo đảm tiền vay là động
lực buô ̣c khách hàng phải xem xét tính toán kỹ lưỡng khi vay và sử du ̣ng vố n vay
mô ̣t cách có hiê ̣u quả .
- Hạn chế tranh chấ p , bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia
quan hê ̣ tin
́ du ̣ng ngân hàng .
Trong tấ t cả các da ̣ng mấ t an toàn của ngân hàng thì mấ t an toàn trong cho
vay là da ̣ng mấ t an toàn lớn nhấ t và là vấ n đề

đáng quan tâm nhấ t , đă ̣c biê ̣t đố i với

những nươc đáng phát triể n , mới bước vào kinh tế thi ̣trường với xuấ t phát điể m về
nguồ n lực , kế t cấ u ha ̣n tầ ng , nguồ n cung ứng vố n chiń h cho nề n kinh tế là từ các
ngân hàng . Bảo đả m tiề n vay bằ ng tài sản đươ ̣c thể hiê ̣n bằ ng các hơ ̣p đồ ng cầ m
cố , thế chấ p , bảo lãnh , các bên trong hợp đồng tín dụng ngân hàng có quyền thoả
thuâ ̣n áp du ̣ng biê ̣n pháp bảo đảm cũng như thoả thuâ ̣n các điề u khoản trong giao
dịch bảo đảm. Các giao dịch bảo đảm là căn cứ pháp lý để giải quyết tranh chấp về
quyề n và nghiã vu ̣ của các bên trong hơ ̣p đồ ng tiń du ̣ng , quyề n và lơ ̣i ić h hơ ̣p pháp
của các bên được Nhà nước bảo vệ.
Quy đinh
̣ pháp luâ ̣ t về bảo đảm tiề n vay bảo vê ̣ quyề n và lơ ̣i ích hơ ̣p pháp
một cách khách quan cho cả bên có nghiã vu ̣ (bên đi vay) và bên có quyền (bên cho
vay). “Nhà nước bảo vê ̣ quyề n và lơ ̣i ích hơ ̣p pháp của các bên trong viê ̣c bảo đảm
tiề n vay . Không mô ̣t tổ chức , cá nhân nào được can thiệp trái pháp luật vào việc
bảo đảm tiền vay và việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay của các bên”
178/1999/NĐ-CP, Điề u 5). Viê ̣c tuân thủ quy đinh

̣ về bảo đảm tiề

(Nghị định
n vay sẽ có tác

dụng hạn chế tranh chấp , góp phần lành mạnh hố hoạt động tín dụng ngân hàng .

18


Ngoài ra,nếu đối với ngân hàng, bảo đảm tiền vay là nguồn thu nợ thứ hai thì
trên phương diện nền kinh tế, bảo đảm tiền vay góp phần tạo ra môi trường kinh
doanh tiền tệ ổn định, phát triển thị trường trên cơ sở có sự ràng buộc trách nhiệm
giữa các bên, chia sẻ rủi ro. Đó chính là sự bảo đảm ở tầm vĩ mơ.
Tóm lại, bảo đảm tiền vay đóng một vai trị vơ cùng quan trọng đối với các
ngân hàng thương mại, khách hàng vay vốn và đối với toàn bộ nền kinh tế, đặc biệt
trong việc tạo lập quan hệ giữa khách hàng và ngân hàng, giúp các tổ chức tín dụng
phịng ngừa và hạn chế rủi ro, đảm bảo an toàn vốn trong hoạt động kinh doanh.
Tuy nhiên bảo đảm tiền vay chỉ là biện pháp phòng vệ khi gặp sự cố trong thực
hiện hoạt động tín dụng chứ khơng phải là ngun tắc cấp tín dụng và việc vận
dụng linh hoạt các biện pháp bảo đảm tiền vay là một đòi hỏi tất yếu khách quan
đối với cán bộ ngân hàng nhằm giảm thiểu rủi ro, tạo điều kiện cho hoạt động tín
dụng phát triển, nâng cao uy tín của ngân hàng và tăng cường sức mạnh cạnh tranh
của ngân hàng thương mại.
2. Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản
Có thể nói, trong số các loại bảo đảm tiền vay thì bảo đảm tiền vay bằng tài
sản là một hình thức bảo đảm tiền vay được áp dụng tương đối phổ biến do việc
đánh giá độ an toàn của khoản vay có tài sản bảo đảm dễ dàng hơn so với các biện
phapr bảo đảm an toàn khác và các TCTD được quản lý tài sản bảo đảm hoặc giấy
tờ pháp lý liên quan đến tài sản của khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh. Trong

trường hợp có phát sinh tranh chấp thì nguy cơ rủi ro đối với khoản vay có tài sản
bảo đảm cũng hạn chế hơn so với các biện pháp bảo đảm khác. “Đặc biệt, trong
điều kiện môi trường kinh tế hội nhập, cạnh tranh, thua lỗ, phá sản và môi trường
pháp lý ở Việt Nam chưa đồng bộ, thường xuyên thay đổi (ví dụ pháp luật về
doanh nghiệp, về đầu tư...), ln tác động và có xu hướng làm gia tăng những rủi
ro cho bất kỳ khoản vay nào thì việc cho vay có bảo đảm bằng tài sản là một trong

19


các biện pháp quan trọng góp phần nâng cao chất lượng các khoản cho vay, hạn
chế tổn thất của TCTD trong trường hợp các khoản cho vay quá hạn, khách hàng
không trả được nợ, buộc phải xử lý tài sản để thu hồi nợ” [30, Tr.61- 62].
2.1. Bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp
Theo quy định tại Điều 342 của Bộ Luật dân sự năm 2005 thì “thế chấp tài
sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế
chấp”.
Thế chấp tài sản là hình thức theo đó bên đi vay phải chuyển các giấy tờ
chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng các tài sản bảo đảm cho ngân hàng
nắm giữ trong thời gian thoả thuận để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên cho
vay. Tuy nhiên không phải bất cứ một loại tài sản nào cũng có thể đem đi thế chấp
mà nó phải thỏa mãn một số điều kiện nhất định tùy thuộc vào quy định của pháp
luật. Các tài sản thường được dùng thế chấp gồm:
- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất;
- Giá trị quyền sử dụng đất;
- Tàu biển theo quy định của bộ Luật hàng hải Việt Nam, tàu bay theo quy
định của Luật hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế chấp;
- Trường hợp được thế chấp tồn bộ tài sản có vật phụ thì vật phụ đó cũng

thuộc tài sản thế chấp; trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền
bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp.
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Đối với hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc
tài sản thế chấp, nếu các bên thoả thuận hoặc pháp luật có quy định; trường hợp tài

20


sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp.
Đây là một điểm quan trọng khi ngân hàng thỏa thuận với người đi vay về thế chấp
tài sản. Nó có thể nâng cao giá trị cho tài sản thế chấp và bảo đảm tốt hơn cho ngân
hàng
Khi được dùng làm vật thế chấp, tài sản thế chấp vẫn tham gia trong quá
trình hoạt động sản xuất, kinh doanh của bên thế chấp nên việc kiểm tra tình trạng
tài sản thế chấp, xem xét tính hợp pháp của tài sản được NHTM chú trọng. Hiện
nay do đặc điểm hoạt động của khách hàng cũng như các NHTM tại Việt Nam,
quyền sử dụng đất được chủ yếu dùng trong hình thức thế chấp bảo đảm vốn vay
do dễ dàng trong quản lý, dễ thẩm định, ngồi ra trong trường hợp cần xử lý thì
việc phát mại tương đối nhanh chóng, thủ tục giao nộp giấy tờ liên quan đến tài sản
đã được các NHTM đơn giản hoá, thuận tiện cho khách hàng trong giao dịch.
Trong thực tế, trừ các ngân hàng, các công ty tài chính có thể nắm giữ nhiều
chứng khốn, cịn doanh nghiệp thì tài sản chủ yếu là hàng hố và tài sản cố định.
Trong đó, nhiều tài sản khi trở thành đảm bảo cho các khoản tài trợ của ngân hàng
vẫn phải tham gia vào quá trình hoạt động, những tài sản này khách hàng không thể
cầm cố. Và giá trị của tài sản loại này thường lớn nên doanh nghiệp có thể vay
ngân hàng với quy mơ lớn. Hơn nữa, các tài sản loại này thường cồng kềnh, phân
tán nên việc bán hoặc chuyển nhượng cũng không đơn giản.
Thế chấp tài sản để vay vốn cho phép người nhận tài trợ được sử dụng tài
sản đảm bảo phục vụ cho hoạt động kinh doanh. Đó là một thuận lợi, song trong

quá trình sử dụng sẽ làm biến dạng tài sản, khả năng kiểm soát tài sản bị hạn chế
gây thiệt hại cho ngân hàng. Chính vì thế mà khi nhận thế chấp ngân hàng cần phải
xem xét kĩ càng cũng như có những thỏa thuận hợp lý với bên đi vay để bảo đảm
được chất lượng bảo đảm tiền vay đối với tài sản thế chấp.
Phân loại thế chấp tài sản:

21


Các hình thức thế chấp tài sản rất đa dạng và phong phú, tùy thuộc vào mỗi
tiêu thức hoặc căn cứ khác nhau ta có cách phân loại thế chấp khác nhau.
- Căn cứ vào tính chất pháp lý ta có hai loại: Thế chấp pháp lý và thế chấp
cơng bằng:
Thế chấp pháp lý: là hình thức thế chấp mà trong đó người đi vay (người thế chấp)
thoả thuận chuyển quyền sở hữu cho ngân hàng khi không thực hiện được nghĩa vụ trả
nợ. Theo hình thức này, khi người đi vay khơng trả được nợ thì ngân hàng được quyền
bán tài sản hoặc cho thuê với tư cách là người chủ sở hữư mà không cần thực hiện các
thủ tục tố tụng để nhờ toà án can thiệp.
Thế chấp cơng bằng (thế chấp thơng thƣờng): là hình thức thế chấp mà trong đó
ngân hàng chỉ nắm giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản hoặc giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất để bảo đảm cho món vay. Khi người vay không thực hiện
đươc nghĩa vụ trả nợ như trong hợp đồng tín dụng thị ngân hàng khơng được tự ý
xử lý tài sản mà phải dựa trên cơ sở sự thoả thuận giữa hai bên hoặc sự can thiệp
của tồ án.
Hai hình thức này đều có những ưu nhược điểm riêng. Nếu thế chấp pháp lý
một mặt đảm bảo cho ngân hàng trong việc nhanh chóng xử lý tài sản để thu hồi
nợ, thì mặt khác hình thức này lại tốn kém chi phí như chi phí đăng ký giao dịch
bảo đảm, chi phí cơng chứng... và mỗi khi thay đổi hoặc kết thúc hợp đồng lại phải
tiến hành chuyển giao lại quyền sở hữu hoặc làm lại hợp đồng. Cịn đối với thế chấp
cơng bằng thì thủ tục đơn giản, ít tốn kém nhưng lại khó khăn cho ngân hàng khi

xử lý tài sản bảo đảm.
- Căn cứ vào tính chất của bất động sản ta lại có: thế chấp tồn bộ và thế
chấp một phần bất động sản:
Thế chấp tồn bộ bất động sản: là hình thức thế chấp mà trong đó các vật phụ gắn liền
với bất động sản đó cũng được tính vào giá trị của tài sản thế chấp.
Thế chấp một phần bất động sản: có nghĩa là vật phụ gắn liền với bất động sản đó
khơng được tính vào giá trị của tài sản thế chấp nếu hai bên khơng có thoả thuận

22


riêng. Thế chấp một phần bất động sản xảy ra trong trường hợp tài sản thế chấp có
thể phát mại riêng mà khơng ảnh hưởng gì đến quyền lợi của bên nhận thế chấp.
Đối với thế chấp toàn bộ bất động sản thì ngân hàng phải quản lý cả các vật
phụ gắn liền (có thể là nhà cửa, cây quý...), như trên đã nói, điều này khơng hề dễ
dàng và có thể ảnh hưởng đến chất lượng bảo đảm tiền vay nếu ngân hàng khơng
có sự quản lý tốt. Tuy nhiên nếu phải thanh lý thì thế chấp tồn bộ sẽ dễ được
thanh lý hơn là thế chấp một phần bất động sản.
Các bên trong quan hệ thế chấp tài sản:
Cũng như các quan hệ thế chấp khác, chủ thể của giao dịch bảo đảm tiền vay
bằng tài sản thế chấp của khách hàng vay bao gồm bên thế chấp – bên bảo đảm
(bên phải dùng bất động sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ) và
bên nhận thế chấp – bên được bảo đảm bằng bất động sản thế chấp.
Bên thế chấp: là khách hàng vay, bao gồm cá nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác,
doanh nghiệp tư nhân, công ty hợp danh, pháp nhân Việt Nam và cá nhân, pháp
nhân nước ngồi có đủ điều kiện vay vốn tại TCTD theo quy định của Ngân hàng
Nhà nước Việt Nam. Bên thế chấp không chỉ giới hạn là chủ sở hữu bất động sản
(bao gồm cả chủ sở hữu chung theo phần) mà cịn có thể là người giám hộ, pháp
nhân Nhà nước có quyền quản lý, sử dụng bất động sản và pháp nhân, cá nhân, hộ
gia đình có quyền sử dụng đất.

Bên nhận thế chấp: là các TCTD đã cấp tín dụng dưới hình thức cho vay
đối với khách hàng vay theo quy định của Luật các TCTD.
Phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong thế chấp tài sản:
Là nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay đối với TCTD, bao gồm tiền vay (nợ
gốc), lãi vay, lãi phạt quá hạn, các khoản phí (nếu có) được ghi trong hợp đồng tín
dụng mà khách hàng vay phải trả theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, nghĩa vụ
trả lãi vay, lãi phạt q hạn, các khoản phí (nếu có) khơng thuộc phạm vi bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ nếu các bên có thỏa thuận. Nghĩa vụ trả nợ ghi trong hợp đồng
tín dụng có thể được bảo đảm bằng một hoặc nhiều bất động sản thế chấp của

23


khách hàng vay, với điều kiện tổng giá trị các bất động sản thế chấp phải lớn hơn
giá trị nghĩa vụ trả nợ được bảo đảm.
Nội dung chủ yếu của hợp đồng thế chấp tài sản:
“Nội dung chủ yếu của hợp đồng (giao dịch) thế chấp tài sản có ý nghĩa rất
quan trọng, nó là những điều khoản khơng thể thiếu được đối với hợp đồng. Nếu
không thỏa thuận được những điều khoản đó, thì hợp đồng (giao dịch) thế chấp bất
động sản của khách hàng vay khơng thể hình thành (giao kết) được” [49, Tr. 188 –
191].
- Nghĩa vụ đƣợc bảo đảm: là nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay đối với
TCTD, bao gồm tiền vay (nợ gốc), lãi vay, lãi phạt quá hạn, các khoản phí (nếu có)
được ghi trong hợp đồng tín dụng mà khách hàng vay phải trả theo quy định của
pháp luật. Tuy nhiên, nghĩa vụ trả lãi vay, lãi phạt quá hạn, các khoản phí (nếu có)
khơng thuộc phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nếu các bên có thỏa thuận.
- Mơ tả bất động sản thế chấp của khách hàng vay: việc mô tả bất động sản
thế chấp của khách hàng vay phải cá biệt hóa được bất động sản thế chấp với các
bất động sản khác.
- Giá trị của bất động sản thế chấp: bất động sản thế chấp được định giá

theo thỏa thuận các bên hoặc theo quy định của pháp luật.
- Bên giữ bất động sản thế chấp: các bên có thể thỏa thuận bất động sản thế
chấp do khách hàng vay giữ, hoặc do người thứ ba giữ. Nếu không thỏa thuận, bất
động sản thế chấp thuộc quyền chiếm giữ của khách hàng vay.
- Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp
- Các trƣờng hợp xử lý và phƣơng thức xử lý bất động sản thế chấp: Các bên
có thể thỏa thuận trong trường hợp cụ thể nào thì bất động sản thế chấp được xử lý
và những phương thức cụ thể nào được áp dụng để xử lý bất động sản thế chấp của
khách hàng vay.
- Các thỏa thuận khác.

24