Thanh Hoá Cho Thuê đất

1

BỘ TƯ PHÁP

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

VŨ TRỌNG GIANG
K19ACQ058

PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT VÀ THỰC TIỄN TẠI
TỈNH THANH HOÁ

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP


2
Hà Nội, năm 2022

BỘ TƯ PHÁP

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

VŨ TRỌNG GIANG
K19ACQ058

PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT VÀ THỰC TIỄN TẠI
TỈNH THANH HOÁ

Chuyên ngành: Luật Đất đai
KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. TRẦN QUANG HUY


3

Hà Nội, năm 2022

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi,
các kết luận, số liệu trong khóa luận tốt nghiệp là trung
thực, đảm bảo độ tin cậy./.
Xác nhận của giảng viên
hướng dẫn

TS. Trần Quang Huy

Tác giả khoá luận tốt nghiệp
(Ký và ghi rõ họ tên)


4
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BLDS: Bộ luật dân sự
GPMB: Giải phóng mặt bằng
NSDĐ: Người sử dụng đất
QSDĐ: Quyền sử dụng đất

TN&MT : Tài nguyên và Môi trường
UBND : Ủy ban nhân dân


5

MỤC LUC
Trang phụ bìa.............................................................................................................i

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết nghiên cứu của Đề tài
Việt Nam đang là nước phát triển kinh tế nhanh trên thế giới, đất đai giữ vai
trị khơng nhỏ trong q trình phát triển này. Chính sách pháp Luật Đất đai góp
phần to lớn trong cơng cuộc khai thác nguồn lực từ đất đai, chuyển nguồn tài chính
tiềm năng từ tài nguyên này thành nguồn tài chính hiện thực cho đầu tư phát triển
của nền kinh tế quốc dân. Luật Đất đai đã có nhiều đợt sửa đổi bổ sung để phù hợp
với các thời kỳ và mới đây nhất là Luật số 45/2013/QH13 (Luật Đất đai 2013) .
Trong thực tế triển khai pháp luật về đất đai nói chung, về cho th đất nói
riêng vẫn cịn một số những hạn chế. Ở các địa phương còn hiện tượng cho thuê đất
lãng phí so với nhu cầu sử dụng thực tế; chính sách giá đất cịn chưa phù hợp với
điều kiện nền kinh tế làm gia tăng chi phí đầu vào của các dự án, phát sinh tham ô,
tham nhũng từ đất đai và trong thực tiễn cũng đã nảy sinh nhiều bất cập do sự thiếu
chuyên nghiệp của các cơ quan thực thi, cịn trơng chờ vào văn bản hướng dẫn.
Cùng với hoạt động giao đất thì cho thuê đất là một trong các phương thức
chuyển giao đất từ Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai
và thống nhất quản lý nhà bước về đất đai (Điều 53 Hiến pháp 2013).
Nếu so sánh với phương thức giao đất thì cho thuê đất có phạm vi rộng lớn
hơn, bao trùm hơn xét cả khía cạnh mục đích sử dụng đất, loại hạng đất cho thuê và
chủ thể được quyền tiếp cận đất thuê. Mặt khác, tiếp cận đất đai thông qua phương
thức thuê đất thể hiện được tính linh hoạt và chủ động được về mặt tài chính trên

cơ sở năng lực và ý định đầu tư khi Nhà nước cho phép lựa chọn thuê đất trả tiền
một lần và thuê đất trả tiền hàng năm – điều mà phương thức giao đất khơng có
được. Do vậy th đất là một phương thức được đa số NSDĐ trong và ngoài nước
lựa chọn khi tiếp cận đất đai cho các mục đích của mình. Và đây cũng chính là
phương thức mà chính quyền địa phương cấp tỉnh và cấp huyện lựa chọn khi trao
QSDĐ cho các chủ thể sử dụng đất.


6
Thanh Hoá là một tỉnh Bắc Trung Bộ, những năm gần đây có tốc độ cơng
nghiệp hố và đơ thị hóa nhanh. Thanh hố có nền kinh tế năng động, với môi
trường đầu tư rộng mở, hàng năm đã thu hút được lượng lớn các nhà đầu tư về tỉnh
để thực hiện các dự án, đặc biệt là các dự án đầu tư trong lĩnh vực bất động sản
(BĐS) công nghiệp, bất động sản nghỉ dưỡng. Từ các nghiên cứu tổng hợp về tình
hình quản lý và sử dụng đất thực tế của tỉnh, cũng như từ quan sát thực tiễn trên thị
trường cho thấy cho thuê đất là hình thức phổ biến mà tỉnh Thanh Hoá áp dụng đối
với chủ thể sử dụng đất cho mục đích kinh doanh trong thời gian qua.Tuy nhiên,
cho thuê đất để thực hiện các hoạt động đầu tư trên địa bàn tỉnh trong thời gian qua
cũng đã và đang bộ lộ nhiều hạn chế, bất cập. Đó là lý do em chọn đề tài: “Pháp
luật về cho thuê đất và thực tiễn thực hiện tại tỉnh Thanh Hố” nhằm tìm ra những
ngun nhân của thực trạng đó, để từ đó có những đề xuất về giải pháp khắc phục
nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tăng cường tính pháp chế trong lĩnh vực cho
thuê đất nói riêng và trong lĩnh vực đất đai nói chung.
2. Mục đích nghiên cứu
- Nhận diện được những nội dung cơ bản của pháp luật về cho thuê đất;
- Nhận thấy được những tác động tích cực và hạn chế của hệ thống pháp luật về cho
thuê đất trong quá trình triển khai trên thực tế và đặc biệt là những hệ lụy phát sinh
-

trên thực tế tại tỉnh Thanh Hoá;

Đề xuất nhằm khắc phục những bất cập và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về
cho thuê đất; nhằm tăng cường pháp chế trong lĩnh vực cho thuê đất.
Nhiệm vụ nghiên cứu
Thứ nhất, nhằm tìm hiểu một số vấn đề về hệ thống hóa lại các văn bản quy
phạm pháp luật có liên quan đến cho th đất để có cái nhìn tổng hợp, khách quan,
đồng thời nâng cao sự hiểu biết của bản thân về đề tài nghiên cứu.
Thứ hai, tìm hiểu thực tiễn áp dụng pháp luật cho thuê đất trên địa bàn tỉnh
Thanh Hố tìm ra những hạn chế về mặt pháp luật cũng như vướng mắc thực tiễn
trong quá trình sử dụng đất trên địa bàn tỉnh.
Thứ ba, nghiên cứu đề tài này để tìm ra nguyên nhân của những vướng mắc,
bất cập về mặt pháp luật và thực tiễn. Từ đó đề xuất một số biện pháp nâng cao hiệu
quả áp dụng pháp luật cho thuê đất góp phần gắn kết lý luận vào thực tiễn cuộc

sống.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu


7
Pháp luật về đất đai có nội hàm nghiên cứu rộng, phức tạp do đối tượng điều
chỉnh đa dạng. Trong khn khổ khố luận, tác giả chỉ tập trung đi sâu vào tìm hiểu
các quy định hiện hành về cho thuê đất.
Phạm vi về nội dung khoá luận đi sâu vào nghiên cứu, phân tích quy định về
cho thuê đất được quy định tại Luật Đất đai 2013 cùng các văn bản có liên quan bao
gồm các vấn đề: Căn cứ, điều kiện cho thuê đất, thời hạn cho thuê, thẩm quyền cho
thuê, quyền và nghĩa vụ của NSDĐ…
Phạm vi nghiên cứu về không gian và thời gian là thực tiễn áp dụng pháp luật
cho thuê đất trong phạm vi tỉnh Thanh Hoá từ 2013 đến nay.
4. Phương pháp nghiên cứu
Đề nghiên cứu và xây dựng khoá luận, tác giả áp dụng một số phương pháp
như sau:

+ Phương pháp phân tích, được sử dụng gần như xun suốt. Thơng qua
phương pháp này tác giả muốn làm rõ những quy định cụ thể liên quan đến việc cho
thuê đất.
+ Phương pháp tổng hợp tương tự như phương pháp phân tích khi sử dụng
gần như toàn bộ. Trên cơ sở các phân tích, so sánh, tác giả sử dụng phương pháp
này để đưa ra những nhận định, kiến nghị, hoặc bổ sung nhằm hoàn thiện các quy
định của pháp luật về đất đai hiện hành, đặc biệt lĩnh vực cho thuê đất.
+ Phương pháp tổng hợp tài liệu và thống kê: tác giả đã thống kê, tổng hợp
các số liệu, tài liệu từ các bài viết, báo cáo về quá trình thực tế áp dụng pháp luật
cho thuê đất và giải quyết các vấn đề cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hố. Từ
đó rút ra mối liên hệ giữa thực tiễn và các qui định của pháp luật áp dụng có phù
hợp hay khơng? Ngun nhân? Đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả điều
chỉnh của pháp luật về vấn đề này.
5. Bố cục Khoá luận
Khoá luận gồm Phần mở đầu, các danh mục tài liệu tham khảo, và ba chương
trọng tâm:
Chương 1: Lý luận Pháp luật về cho thuê đất;
Chương 2: Thực trạng pháp luật cho thuê đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh
Thanh Hoá;
Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả
thi hành pháp luật về cho thuê đất


8


9
CHƯƠNG 1. LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT
1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật cho thuê đất
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của pháp luật cho thuê đất.

Nhà nước dùng quy phạm pháp luật về đất đai để điều chỉnh các quan hệ xã
hội phát sinh trong lĩnh vực đất đai nói chung và trong đó có quan hệ về cho thuê
đất nói riêng. Pháp luật về cho thuê đất là một bộ phận của Luật Đất đai và Luật
Dân sự. Trong lĩnh vực pháp luật, thuê là một giao dịch phổ biến trong quan hệ dân
sự. Theo Từ điển luật học Viện khoa học pháp lý – Bộ tư pháp biên soạn:“Thuê:
một giao dịch mang tính chất của một hợp đồng, theo đó một người giao một vật
cho một người khác sử dụng trong một thời gian hoặc thực hiện một công việc theo
yêu cầu của một người khác với điều kiện được trả một số tiền”.Cho thuê đất bao
gồm các quan hệ giữa Nhà nước và NSDĐ, quan hệ giữa những NSDĐ với nhau.
Nhà nước tham gia với vai trò là đại diện chủ sở hữu và là cơ quan quản lý trong
lĩnh vực đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất, cơng nhận Quyền sử dụng đất.
Th đất có tính chất phức tạp bởi đặc thù về mặt chủ thể và đối tượng của quan hệ
này. Hình thức thuê đất được nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau như kinh tế,
tài chính, pháp lý. Pháp luật về thuê đất được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp.
Nghĩa rộng, nói đến pháp Luật Đất đai về cho thuê đất là tổng hợp các quy
phạm pháp luật thuộc nhiều lĩnh vực liên quan đến đất đai. Ở Việt Nam, cho thuê
đất là một q trình phát sinh các nhóm quan hệ khác nhau. Các nhóm quan hệ này
bao gồm: quan hệ giữa Nhà nước và NSDĐ trong quan hệ cho thuê đất; quan hệ
giữa những NSDĐ với nhau trong quan hệ thuê đất và cho thuê lại quyền sử dụng
đất. Như vậy, theo nghĩa rộng pháp luật cho thuê đất là một chế định pháp luật gồm
các quy phạm pháp luật nằm trong các văn bản pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã
hội phát sinh trong quá trình thuê đất và cho thuê đất được thể hiện trong: Hiến
pháp, Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư. Ngồi ra,
pháp luật về cho th đất cịn được quy định trong các văn bản hướng dẫn dưới luật.
Theo nghĩa hẹp, pháp luật về thuê đất là hệ thống các quy phạm pháp luật
thể hiện dưới hình thức văn bản quy phạm pháp luật do các cơ quan nhà nước có
thẩm quyền ban hành quy định hoạt động chuyển giao đất từ Nhà nước sang NSDĐ
bằng một hợp đồng thuê đất dựa trên quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước

10
có thẩm quyền và người thuê đất phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước trong thời gian
thuê. Pháp luật cho thuê đất chỉ ra Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu tồn dân
về đất đai, cịn người thuê đất sẽ sử dụng, quản lý và khai thác hiệu quả. Tuy nhiên,
người đại diện chủ sở hữu không đồng thời là NSDĐ, NSDĐ đóng vai trị chủ yếu
trong việc khai thác nguồn tài nguyên đất đai phục vụ cho lợi ích cho đất nước và
hơn hết là nhu cầu lợi ích cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp.
Điều 56, Luật Đất đai 2013 có nêu:“Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất
hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”. Cho thuê đất là
việc Nhà nước quyết định trao QSDĐ cho đối tượng có nhu cầu thơng qua Hợp
đồng cho th đất. Định nghĩa này còn thiếu yếu tố quyết định trong hoạt động cho
thuê đất đó là quyết định cho thuê đất của UBND dẫn đến hiểu nhầm rằng quan hệ
thuê đất giữa Nhà nước và NSDĐ mang tính dân sự, thương mại. Thực tiễn áp dụng
dựa trên quy định pháp luật và dựa trên cơ sở hồ sơ xin thuê đất, UBND cấp có
thẩm quyền đồng ý cho thuê đất sẽ ra quyết định cho thuê đất, cơ quan tài nguyên
môi trường giúp việc cho UBND cùng cấp sẽ ký hợp đồng cho thuê đất với NSDĐ.
UBND ban hành quyết định cho thuê đất, chính là phát sinh từ quyết định hành
chính. Như vậy hoạt động cho thuê đất mang tính hành chính mặc dù nó được xác
lập mang tính dân sự, thương mại.
Hợp đồng cho thuê đất này không đồng nhất bản chất với hợp đồng dân sự
mà nó mang dấu ấn của hợp đồng hành chính vì khơng có tính chất là hợp đồng
song vụ, chỉ biểu hiện những quyền được hưởng và nghĩa vụ phải thực hiện với Nhà
nước của người đi thuê và không thể hiện nghĩa vụ của Nhà nước được xác lập
trong hợp đồng này. Hợp đồng thuê đất này ngoại trừ duy nhất quyền lựa chọn
phương thức trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ
thời gian thuê của NSDĐ khi làm hồ sơ thuê đất, còn lại các quyền và nghĩa vụ khác
được xác định trên cơ sở ý chí của cơ quan có thẩm quyền và dựa trên cơ sở pháp
luật, chứ NSDĐ không được quyền thỏa thuận. Yếu tố tự do ý chí, tự do hợp đồng
trong nguyên tắc xác lập và thực hiện hợp đồng trong dân sự hồn tồn khơng được
áp dụng trong trường hợp này. Theo đó, đất đi thuê với diện tích bao nhiêu, sử dụng

cho mục đích gì, thời hạn dài hay ngắn… hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí của cơ
quan thực hiện vai trị chủ sở hữu và cơ quan quản lý nhà nước về đất đai. Điều này


11
dẫn đến người thuê đất không thực hiện hoặc không thực hiện đúng nghĩa vụ thì sẽ
có cơ chế “chế tài” khá rõ ràng; bởi chúng đã được xác định rất rõ trong hợp đồng.
Song ngược lại, việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng trách nhiệm và
nghĩa vụ của người cho thuê đất lại rất khó để áp dụng các biện pháp chế tài. Có thể
thấy rằng bất lợi và sự lệ thuộc vào Nhà nước luôn thuộc về người thuê đất.
Có thể nhận diện bản chất của hoạt động cho thuê đất qua những đặc điểm
sau đây:
Thứ nhất, về giá trị pháp lý: Điểm chung của hình thức Nhà nước cho thuê
đất và các hình thức Nhà nước giao đất, Nhà nước công nhận QSDĐ được xác định
đều là cơ sở pháp lí làm phát sinh QSDĐ của một tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
Hoạt động cho thuê đất của Nhà nước làm phát sinh QSDĐ của NSDĐ thông qua
hợp đồng. QSDĐ phát sinh dựa trên cơ sở những điều khoản về quyền và nghĩa vụ
đối với bên thuê đất được xác định trên cơ sở mục đích đất thuê, thời hạn thuê và
phương thức trả tiền thuê, cùng với những ưu đãi hoặc hạn chế theo quy định của
pháp luật… được xác định rõ trong hợp đồng.
Thứ hai, về quan hệ chủ thể: Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất
đai ở nước ta, hoạt động cho thuê đất của Nhà nước phát sinh giữa Nhà nước với tư
cách đại diện chủ sở hữu đất đai với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử
dụng đất. Vì vậy, mặc dù là Hợp đồng, song do Nhà nước vừa là vừa là đại diện chủ
sở hữu đất đai vừa là tổ chức chính trị quyền lực, nên ở một mức độ nhất định vẫn
mang nặng tính quyền lực Nhà nước.
Đặc điểm này khiến hoạt động cho thuê đất khác biệt so với hoạt động cho
thuê lại QSDĐ giữa NSDĐ (người được Nhà nước cho thuê đất sử dụng ổn định,
lâu dài) với người khác (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân); do ở hoạt động cho thuê lại
quyền sử dụng đất, tính tự do, bình đẳng và thỏa thuận ý chí được thể hiện rất đậm

nét.
Thứ ba, về đối tượng của hoạt động cho thuê đất: Đối tượng của hoạt
động này là đất đai thuộc sở hữu tồn dân khơng thuộc bên cho thuê là Nhà nước.
Bởi vậy, hoạt động cho thuê đất này phải tuân thủ chặt chẽ các quy định của pháp
luật về điều kiện, thẩm quyền, hình thức và trình tự, thủ tục cho thuê đất; đặc biệt là
tuân thủ theo quy hoạch sử dụng đất trong từng thời kỳ quy hoạch và kế hoạch sử
dụng đất. Nếu không căn cứ vào các quy định này, hoạt động cho thuê đất tất yếu sẽ


12
dẫn tới việc lạm dụng, tùy tiện, thiếu tầm nhìn trong quản lý và khai thác tài nguyên
đất đai, gây ảnh hưởng nghiêm trọng tới lợi ích của xã hội.
Thứ tư, về nghĩa vụ tài chính của hoạt động cho thuê đất: Về nghĩa vụ trả
tiền thuê đất cho Nhà nước là thuộc về người thuê đất. Đây là một trong những
điểm khác biệt của hoạt động cho thuê đất và hoạt động giao đất của Nhà nước, bởi
trong hoạt động giao đất, có những trường hợp đặc biệt mà đối tượng sử dụng đất
không phải nộp tiền sử dụng đất, ví dụ như trường hợp giao đất sử dụng vào mục
đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng,… (Điều 54 Luật Đất
đai 2013 ).
1.1.2. Vai trò của pháp luật cho thuê đất
Đất đai là tài nguyên giữ vai trò quan trọng đối với trong sự phát triển chính
trị, kinh tế, xã hội, vì thế pháp luật về cho thuê đất nhận được sự quan tâm của Đảng
và Nhà nước. Pháp luật về cho thuê đất được thực hiện theo chủ trương của Đảng,
chính sách và pháp luật Nhà nước và được thể chế hóa bằng pháp luật, trong đó có
pháp luật về cho thuê đất. Hoạt động cho thuê đất là cách thức để Nhà nước thực
hiện việc phân bổ quỹ đất đai cho người có nhu cầu sử dụng đất nói chung, để thực
hiện các mục đích đầu tư, kinh doanh nói riêng. Thực tiễn cho thấy ngày càng nhiều
chủ thể sử dụng đất tiếp cận đất đai bằng phương thức này vì tính đa dạng của mục
đích sử dụng đất và bởi phương thức linh hoạt khi trả tiền thuê đất, sự ứng biến linh
hoạt trong quá trình sử dụng đất. Nhằm đáp ứng sự kỳ vọng đối với các chủ thể thuê

đất thì việc điều chỉnh hoạt động cho thuê đất của Nhà nước bằng pháp luật là vô
cùng cần thiết bởi những lý do sau:
Thứ nhất, về mặt lý luận, pháp luật được coi là “cơng cụ” có những đặc trưng
cơ bản mà các biện pháp quản lý khác không có được đó là: tính quy phạm, tính bắt
buộc, tính cưỡng chế và tính thích ứng. Vì vậy, pháp luật trở thành công cụ hiệu quả
nhất để quản lý xã hội bao gồm cả hoạt động cho thuê đất để thực hiện các hoạt
động kinh doanh.
Thứ hai, hoạt động cho thuê đất của Nhà nước xuất phát từ quan điểm, chủ
trương, đường lối của Đảng về củng cố và hoàn thiện chế độ sở hữu toàn dân về đất
đai trong điều kiện kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập
quốc tế. Pháp Luật Đất đai là sự thể chế hoá quan điểm, chủ trương của Đảng về


13
lĩnh vực đất đai. Do đó, hoạt động cho thuê đất để thực hiện các hoạt động đầu tư,
kinh doanh trong các lĩnh vực khác nhau của đời sống xã hội phải tuân thủ và thực
hiện theo đúng quy định của pháp luật.
Thứ ba, pháp luật điều chỉnh hoạt động cho thuê đất của Nhà nước thông qua
cơ chế tác động đến những hành vi của các chủ thể tham gia quan hệ thuê đất.
Chính sách pháp Luật Đất đai còn quy định cách thức, thẩm quyền, thủ tục giao đất,
cho thuê đất… Đây là phần nội dung, các phần việc đầu tiên, chủ yếu để doanh
nghiệp có đất đai làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh hoặc sử dụng vào sản xuất
kinh doanh nông, lâm nghiệp, nuôi trông thủy sản…Thông qua các quy định cụ thể
về điều kiện, nguyên tắc, chủ thể, đối tượng, trình tự, thủ tục và thẩm quyền ấy,
NSDĐ đáp ứng đầy đủ sẽ là cơ sở để Nhà nước chuyển giao QSDĐ trên thực tế
cho NSDĐ thuê nhằm tạo điều kiện và cơ hội cho NSDĐ phát triển kinh tế, do đó
họ phải tuân thủ, thực hiện những quy định về trình tự, thủ tục mà pháp luật đã quy
định. Ngược lại, đối với những trường hợp có hành vi vi phạm các quy định pháp
Luật Đất đai sẽ bị ngăn chặn và xử lý. Từ đó, xác lập một trật tự thuê đất đất ổn
định, tơn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của NSDĐ, song phải phù hợp lợi ích của

Nhà nước và vì lợi ích chung của xã hội.
Với những lợi thế của pháp luật nói chung và pháp luật về cho th đất nói
riêng, có thể nhận diện rõ vai trị của pháp luật cho thuê đất ở những phương diện
chủ yếu sau: Sự điểu chỉnh của pháp luật đối với hoạt động cho thuê đất sẽ tạo nên
một môi trường pháp lý cơng bằng, bình đằng, minh bạch và hợp lý cho các chủ thể
thực hiện các hoạt động đầu tư, kinh doanh. Trên thế giới việc áp dụng chính sách
pháp luật về đất đai ảnh hưởng đầu tiên đến hoạt động sản xuất kinh doanh của
doanh nghiệp, nhất là các nước đang chuyển đổi từ nền kinh tế vận hành theo cơ
chế kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế thị trường. Trong mơi trường tồn cầu hóa,
việc mở cửa nền kinh tế của các quốc gia mang tính đa dạng hóa, đa phương hố,
trong các quan hệ kinh tế đối ngoại, trên nguyên tắc giữ vững độc lập, bình đẳng,
cùng có lợi, phát huy mọi mặt các nguồn lực bên trong và thu hút các nguồn lực bên
ngoài. Pháp luật cho th đất có vai trị hết sức quan trọng, tác động trực tiếp thông
qua việc cho người nước ngoài thuê đất, thúc đẩy hợp tác, hội nhập kinh tế quốc tế
tại Việt Nam. Tạo được hành lang pháp lý với các quy định cụ thể về thủ tục cho


14
thuê đất đối với người nước ngoài. Pháp luật cho th đất góp phần thúc đẩy,
khuyến khích các nhà đầu tư, cũng như ổn định chi phí đầu vào của các doanh
nghiệp. Nhà nước thông qua các công cụ thuế như: thuế đất, thuế giá trị gia tăng,
thuế thu nhập từ kinh doanh đất đai, lệ phí sử dụng đất, tiền thuê đất… nhằm điều
tiết, tăng, giảm hoặc ổn định trong thời gian dài và coi đây như một đòn bẩy kinh tế,
khuyến khích đầu tư. Khoản thu của các loại thuế vào đất đai mặc dù chiếm phần
nhỏ nhưng nếu hợp lý sẽ có ý nghĩa lớn trong sản xuất kinh doanh của doanh
nghiệp. Nhà nước hỗ trợ doanh nghiệp khi sử dụng đất: thực hiện việc nhận chuyển
nhượng, thu hồi đất, hỗ trợ tài chính cho doanh nghiệp (bồi thường, tái định cư cho
những trường hợp bị thu hồi đất). Pháp luật cho thuê đất góp phần quản lý chặt chẽ
đất đai, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, thơng qua đó, cũng thúc đẩy sự
phát triển chung của đất nước, nộp thuế vào ngân sách nhà nước, ngồi ra cịn góp

phần vào việc khai thác, bảo vệ đất đai hợp lý. Pháp luật về cho thuê đất đã quy
định cụ thể quyền và trách nhiệm của cá nhân, tổ chức, cơ quan khi thuê đất của nhà
nước, có các chế tài quy định tại Luật Đất đai.
1.1.3. Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động cho thuê đất
Hoạt động cho thuê đất được điều chỉnh bởi nhiều nghành luật ngoài Luật
Đất đai: Luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư. Mỗi Bộ luật ban hành đều
có nhiệm vụ và mục đích khác nhau dẫn đến sự không thống nhất giữa các Bộ luật
cũng như các Nghị định, Thông tư hướng dẫn. Những quy phạm pháp luật nằm
trong đạo luật chuyên biệt không mâu thuẫn với những quy phạm cùng tính chất
nằm trong bộ luật khác thì khơng ảnh hưởng, nếu khơng thống nhất mà thậm chí có
điều mâu thuẫn lẫn nhau sẽ ảnh hưởng đến tính hiệu quả thực thi.
Luật Đất đai quy định về hình thức cho thuê, điều kiện thuê, các quyền của
NSDĐ, trình tự thủ tục, quy trình thực hiện việc cho thuê;
Bộ luật Dân sự lại quy định và các điều kiện của hợp đồng cho thuê đất, hợp
đồng thuê khoán tài sản trong đó có đất đai, cho thuê lại quyền sử dụng đất…
Trong Luật Đất đai, hầu hết những quy phạm pháp luật mang tính chất thi
hành, trong khi đó thì Bộ Luật Dân sự lại điều chỉnh các quan hệ cho thuê QSDĐ
bằng các quy phạm pháp luật mang tính dân sự. Đây chính là yếu tố ảnh hưởng đến


15
chồng chéo, mâu thuẫn, không đồng nhất giữa hai quy phạm pháp luật cùng điều
chỉnh chung một đối tượng đó là đất đai.
Dưới khía cạnh của Luật Doanh nghiệp thì các quy phạm điều chỉnh tư cách
chủ thể được cho thuê đất như: công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần,
doanh nghiệp tư nhân, công ty hợp danh hay hợp tác xã thuê, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài… thuê đất để đầu tư kinh doanh; ai là người đại diện trước pháp
luật để ký hợp đồng thuê đất và các thủ tục hành chính bắt buộc khác trước cơ quan
nhà nước có thẩm quyền khi thuê đất.
Dưới khía cạnh của Luật Đầu tư cũng có nhiều quy phạm điều chỉnh có liên

quan đến quyền của nhà đầu tư trong hoạt động thuê đất để đầu tư kinh doanh. Ngay
từ khi đăng ký thành lập doanh nghiệp, đăng ký ngành nghề kinh doanh (đặc biệt là
kinh doanh bất động sản là loại hình kinh doanh có điều kiện) thì doanh nghiệp thuê
đất đã phải tuân thủ các quy định về đăng ký kinh doanh. Mặt khác, các hình thức
đầu tư khi thuê đất (trực tiếp hay gián tiếp); các quyền của nhà đầu tư và các ưu đãi,
miễn trừ nếu có trong q trình th đất cũng được áp dụng theo pháp luật về đầu
tư.
Dù còn những quy định chưa tương thích, chưa phù hợp giữa pháp luật
chung và pháp luật chuyên ngành, song một cách tổng quan, chúng ta đã có một hệ
thống pháp luật tương đối toàn diện, điều chỉnh đầy đủ quan hệ cho thuê đất ngay từ
khi chủ thể thuê đất hình thành tư cách chủ thể, đến việc đáp ứng các điều kiện,
nguyên tắc, quy trình, thủ tục để tiếp cận việc thuê đất, cũng như quyền và nghĩa
vụ của người thuê đất; các cơ chế và biện pháp pháp lý để giải quyết những vấn
đề phát sinh đều đã được pháp luật điều chỉnh… tạo ra hành lang pháp lý cho các
chủ thể thuê đất thực hiện.
1.2. Pháp luật về cho thuê đất của một số nước trên thế giới
1.2.1. Pháp luật cho thuê đất của Trung Quốc
Theo Trung Quốc, quốc gia này đang xây dựng mơ hình phát triển theo hình
thái xã hội XHCN mang đặc sắc Trung Quốc. Với dân số đông nhất thế giới (1,3 tỷ
người năm 2005), trong đó dân số nơng nghiệp chiếm gần 80%. Tổng diện tích đất
đai tồn quốc là 9.682.796 km2, trong đó diện tích đất canh tác là trên 100 triệu ha,
chiếm 7% diện tích đất canh tác tồn thế giới. Quản lý đất đai ở Trung Quốc có một
số đặc điểm nổi bật.


16
Thứ nhất, về quan hệ sở hữu đất đai, Trung Quốc tiến hành cải cách ruộng
đất, chia ruộng đất cho nơng dân từ năm 1949, tuy nhiên, hình thức sở hữu tư nhân
về đất đai cũng chỉ tồn tại một thời gian ngắn. Năm 1978, Trung Quốc đã khôi phục
kinh tế tư nhân, thừa nhận hộ nông dân là một thành phần kinh tế, Nhà nước tiến

hành giao đất cho hộ nông dân để tổ chức sản xuất, thay cho mơ hình nơng trang tập
thể. Điều 10 Hiến pháp năm 1982 của Trung Quốc và Luật quản lý đất quy định: đất
đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu nhà nước, gồm sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể,
trong đó tồn bộ đất đai thành thị thuộc về sở hữu nhà nước. Đất nông thôn và ngoại
ô thành phố, ngoài đất do pháp luật quy định thuộc về sở hữu nhà nước, còn lại là
sở hữu tập thể.
Hiến pháp năm 1988 (Điều 2) quy định việc Nhà nước giao đất cho tổ chức,
cá nhân sử dụng dưới dạng giao quyền sử dụng đất. QSDĐ đã được phép chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp… tức là đã cho phép NSDĐ được quyền định
đoạt về đất đai, Nhà nước chỉ khống chế bằng quy định mục đích sử dụng đất và
thời gian sử dụng đất (quy định là từ 40 – 70 năm). "Đạo luật tạm thời về bán và
chuyển nhượng QSDĐ nhà nước tại các thành phố và thị trấn”, ban hành năm 1990
quy định cụ thể điều kiện để chủ sử dụng đất được phép chuyển nhượngsau khi
được giao đất là: nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước; đã được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất; đã đầu tư vào sử dụng đất theo đúng mục đích được giao
(thơng thường là từ 25% trở lên theo dự tốn xây dựng cơng trình khi lập hồ sơ xin
giao đất). Chủ sử dụng đất nếu không thực hiện đúng các quy định sẽ bị thu hồi đất.
Thứ hai, về quy hoạch sử dụng đất. Luật pháp Trung Quốc quy định, Nhà
nước có quyền và có trách nhiệm xây dựng quy hoạch sử dụng đất trong phạm vi cả
nước và trong từng cấp chính quyền theo đơn vị hành chính lãnh thổ. Đối với đất
đai thành thị, Nhà nước tiến hành quản lý bằng quy hoạch. Quy hoạch tổng thể
thành phố là kế hoạch có tính tổng thể, lâu dài, chiến lược và chỉ đạo về phát triển
kinh tế và xã hội với các cơng trình xây dựng của thành phố.
Luật cũng quy định cụ thể quy hoạch của cấp dưới phải tuân thủ quy hoạch
của cấp trên và phải được cấp có thẩm quyền phê chuẩn mới được thi hành.
Thứ ba về tài chính đất. Ở Trung Quốc khơng có hình thức giao đất ổn định
lâu dài khơng thời hạn, do đó, Luật quy định Nhà nước thu tiền khi giao đất, NSDĐ
phải nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước mới được thực hiện các quyền; Nhà

17
nước coi việc giao đất thu tiền là biện pháp quan trọng để tạo ra nguồn thu ngân
sách đáp ứng nhu cầu về vốn để phát triển.
1.2.2. Pháp luật cho th đất của Mỹ
Nước Mỹ có diện tích tự nhiên khoảng 9,4 triệu km2, dân số hơn 300 triệu,
đất đô thị chuyên dùng chiếm 11,9% diện tích tự nhiên. Mỹ là một quốc gia phát
triển. Đến nay, Mỹ đã hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ và hoàn thiện
hồ sơ địa chính. Nước Mỹ đã xây dựng một hệ thống thông tin về đất đai và đưa vào
lưu trữ trong máy tính, qua đó có khả năng cập nhật các thông tin về biến động đất
đai một cách nhanh chóng và đầy đủ đến từng thửa đất. Cơng tác cấp giấy chứng
nhận QSDĐ tại Mỹ sớm được hoàn thiện. Đó cũng là một trong các điều kiện để thị
trường bất động sản tại Mỹ phát triển ổn định. Mỹ có hệ thống pháp luật về đất đai
rất phát triển có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp
nhất. Luật Đất đai của Mỹ quy định cơng nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư
nhân về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền
cơ bản của cơng dân. Cho đến nay có thể thấy, các quy định này đang phát huy rất
có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát huy được hiệu quả đầu
tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng đất trong
phạm vi toàn xã hội. Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng Luật Đất đai
của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước
trong quản lý đất đai. Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết
định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc
đơ thị và cơng trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử
lý các tranh chấp về QSDĐ và quyền ban hành các quy định về tài chính đất; quyền
thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích cơng cộng trên cơ sở đền bù
công bằng cho người bị thu hồi… Về bản chất quyền sở hữu tư nhân về đất đai ở
Mỹ cũng chỉ tương đương QSDĐ ở Việt Nam.
1.2.3. Bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam về hoàn thiện pháp luật cho thuê
đất
Qua nghiên cứu về pháp luật của Trung Quốc và Mỹ, có thể nhận thấy một

số điểm gợi mở cho Việt Nam đối với quy định về cho thuê đất là:


18
Thứ nhất, về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Đây là nội dung có ở hầu hết
các nước. Tuy nhiên, để nâng cao chất lượng, hiệu quả công tác quy hoạch kế
hoạch sử dụng đất thì pháp Luật Đất đai cần: Quy định rõ vai trò của quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất “phân bổ quỹ đất cho các ngành, lĩnh vực” và là căn cứ để Nhà
nước thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận
quyền sử dụng đất; Quy định cụ thể căn cứ và nội dung lập quy hoạch sử dụng đất,
kế hoạch sử dụng đất của từng cấp nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý của mỗi cấp; bổ
sung và lồng ghép nội dung quy hoạch sử dụng đất của các vùng kinh tế - xã hội
vào quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia để tăng tính liên kết giữa các tỉnh, liên kết
vùng; lồng ghép nội dung quy hoạch sử dụng đất chi tiết ở cấp xã vào quy hoạch sử
dụng đất cấp huyện nhằm nâng cao chất lượng và rút ngắn thời gian hoàn thành
việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Quy định trách nhiệm thẩm định để trình
duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; điều chỉnh thẩm quyền phê duyệt quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp tỉnh từ Chính phủ sang Thủ tướng Chính phủ,
của cấp huyện từ UBND cấp tỉnh sang Chủ tịch UBND cấp tỉnh nhằm rút ngắn thời
gian phê duyệt và cải cách thủ tục hành chính; Bổ sung quy định về tổ chức hoạt
động tư vấn quy hoạch sử dụng đất nhằm chuyên nghiệp hóa việc lập quy hoạch,
nâng cao chất lượng và tính khả thi của quy hoạch sử dụng đất; Bổ sung quy định
về chế độ báo cáo định kỳ việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của
UBND các cấp, Bộ Quốc phịng, Bộ Cơng an, Bộ TN&MT; Bổ sung quy định cụ
thể về kiểm tra, giám sát thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Thứ hai, về thời hạn cho thuê đất: Luật Đất đai cần căn cứ theo quy hoạch,
kế hoạch và có quy định cho thuê đất theo hướng dài hạn. Cần ghi nhận mở rộng
hơn quyền của chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm trên cơ sở kiểm soát chặt chẽ để
thu thuế từ việc thực hiện các giao dịch chuyển nhượng đất thuê để tăng nguồn thu
cho ngân sách nhà nước, chứ không bằng cách đưa ra các quy định cấm đoán thực

hiện giao dịch về đất thuê trả tiền hàng năm như hiện nay của pháp luật Việt Nam.
Thứ ba, hạn chế sự can thiệp sâu bằng cơ chế hành chính xin- cho từ Nhà
nước trong quy trình tiếp cận đất thuê để giảm áp lực và chi phí cho nhà đầu tư,
tăng cơ hội tiếp cận đất đai để thực hiện các hoạt động kinh doanh.


19
Xuất phát từ những nội dung trên, việc sửa đổi Luật Đất đai của nước ta
trong thời gian tới cần có sự nghiên cứu, bổ sung các quy định cụ thể về giao đất,
cho thuê đất như: Thời gian giao đất, cho thuê đất đối với từng chủ thể và loại đất
nhất định; quy định rõ hơn về nội dung giao đất, cho thuê đất và QSDĐ đối với
trường hợp là cá nhân, tổ chức nước ngoài tại Việt Nam.

CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT VÀ THỰC
TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH THANH HÓA
2.1. Thực trạng pháp luật về cho thuê đất
2.1.1. Quy định về điều kiện chủ thể và đối tượng cho thuê đất
Luật Đất đai 2013 quy định chủ thể thuê đất sẽ bao gồm các đổi tượng như
sau:
1) Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính
trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội – nghề
nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và
tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);
2) Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);
3) Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thơn,
làng, ấp, bản, bn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong
tục, tập quán hoặc có chung dịng họ;
4) Cơ sở tơn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật
đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ
sở khác của tơn giáo;

5) Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ
quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được
Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc,
cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
6) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;


20
7) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước
ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài
mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Như vậy, chủ thể thuê đất được hiểu là những tổ chức trong nước được thành
lập hợp pháp, hoặc cơ quan, đơn vị của nhà nước ví dụ như hợp tác xã, các tổ chức
thuộc sự quản lý của nhà nước thuộc các lĩnh vực như giáo dục, văn hóa, y tế,…
Những tổ chức kinh tế hay những cá nhân có nhu cầu thuê đất bắt buộc phải là
những tổ chức được thành lập hợp pháp hoặc có đủ độ tuổi, có năng lực hành vi dân
sự đầy đủ và chịu trách nhiệm đối với những hành vi của mình. Đối với những
doanh nghiệp nước ngồi có nhu cầu th đất tại Việt Nam thì sẽ được Nhà nước
cho thuê đất thu tiền đất hàng năm hoặc thu tiền đất một lần cho cả thời gian thuê.
Ngoài các quy định về điều kiện chủ thể thuê đất ở Luật Đất đai 2013, chủ
thể thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, pháp Luật Đất đai hiện hành đã bổ sung thêm
quy định về các điều kiện đặc thù và cụ thể tại: (i) Khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai
2013 ; (ii) Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của
Chính Phủ quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai số
45/2013/QH13; (iii) Mục 11 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm
2017 của Chính Phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành
Luật Đất đai.
Nhà nước quyết định trao QSDĐ cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất là
hoạt động cho thuê đất của Nhà nước. Như vậy, hoạt động cho thuê đất của Nhà
nước trong phạm vi nghiên cứu của khố luận có sự khác biệt rất lớn so với hoạt

động cho thuê QSDĐ của NSDĐ. Đặc biệt, đối tượng trong quan hệ thuê QSDĐ
của NSDĐ là quyền sử dụng đất; trong khi đó, đối tượng trong quan hệ thuê đất của
Nhà nước là đất đai. Tính chất của quan hệ cho thuê đất của Nhà nước ln phức
tạp bởi tính đặc thù về mặt chủ thể và đối tượng của quan hệ này.
Cụ thể, với quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và chủ thể thuê đất nói chung và
nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư nói riêng, đối tượng của quan hệ này là một
diện tích đất nhất định mà Nhà nước giao cho các chủ thể thuê đất sử dụng. Trên
những diện tích đất đó, Nhà nước xác định mục đích sử dụng, phạm vi và thời gian
sử dụng. Nhà đầu tư khi được Nhà nước cho thuê đất sẽ được quyền khai thác nhằm


21
thực hiện dự án đầu tư và hưởng những lợi ích vật chất từ q trình khai thác đó
theo quy định của pháp Luật Đất đai hiện hành.
Cũng như các loại tài sản khác, đất đai theo pháp luật Việt Nam được coi như
một loại hàng hóa. Tuy nhiên, theo Điều 54 Hiến pháp năm 2013, đất đai là một loại
tài sản đặc biệt “….thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý". Bởi vậy, pháp luật chỉ cho phép trong giới hạn rằng: NSDĐ
được chuyển QSDĐ và được coi là quyền sử dụng tài sản đặc biệt.
2.1.2. Căn cứ cho thuê đất.
Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định về Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất:
“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, th
đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”
Theo đó, căn cứ để giao đất cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất theo pháp luật hiện nay là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã
được UBND cấp tỉnh phê duyệt, thay cho các căn cứ chung: quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy định xây dựng điểm dẫn dân cư nông

thôn theo quy định của Luật Đất đai 2003.
Việc nhấn mạnh vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cần thiết và
là bước tiến của Luật Đất đai 2013 , vì quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp hữu
hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo
gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm giảm sút
nghiêm trọng quỹ đất nông lâm nghiệp, ngăn ngừa được các hiện tượng tiêu cực,
tranh chấp, lấn chiếm huỷ hoại đất, phá vỡ môi trường sinh thái, gây ô nhiễm môi
trường dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế – xã hội và
rất nhiều các hiện tượng nguy hại khác. Hơn nữa quy hoạch sử dụng đất đai còn tạo
điều kiện để sử dụng đất đai hợp lý hơn. Trên cơ sở phân hạng đất đai, bố trí sắp
xếp các loại đất đai quy hoạch sử dụng đất đai tạo ra cái khung pháp lý yêu cầu các
đối tượng quản lý và sử dụng đất đai tuân thủ pháp luật. Điều đó cho phép việc sử
dụng đất đai sẽ hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả hơn.


22
2.1.3. Thẩm quyền cho thuê đất.
Theo quy định của pháp luật Thẩm quyền được hiểu là tổng thể các quyền và
nghĩa vụ được trao cho các chủ thể nhất định để áp dụng giải quyết các vấn đề cụ
thể nào đó trong phạm vi quản lý của họ. Chủ thể ở đây chính là các cơ quan Nhà
nước thực hiện các quyền và nghĩa vụ được nhà nước cho phép. Mỗi chủ thể là cá
nhân hoặc tổ chức chỉ được giao những thẩm quyền và được thực hiện các thẩm
quyền đó trong phạm vi nhất định. Và nội dung thẩm quyền của tất cả các chủ thể
trong tất cả các lĩnh vực thì đều phải do pháp luật quy định, không một chủ thể nào
được quyền tạo ra “thẩm quyền riêng” mà vượt ra khỏi phạm vi pháp luật quy định.
Pháp Luật Đất đai hiện hành quy định về thẩm quyền cho thuê đất như sau:
Căn cứ vào điều 59 Luật Đất đai 2013, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định:
UBND cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

-

Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư

-

nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật Đất

-

đai 2013;
Cho th đất đối với tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao.
UBND cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

-

Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình,
cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất nơng nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích
từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi

-

quyết định;
Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

UBND cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nơng nghiệp sử dụng vào mục đích cơng
ích của xã, phường, thị trấn.


23
-

Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền”.
Chiếu theo quy định trên ta có thể thấy thấy ở khoản 3, UBND xã có thẩm
quyền cho thuê đất thuộc quy đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích của
xã, tuy nhiên ở đây luật không quy định rõ rằng UBND xã chỉ được cho hộ gia đình,
cá nhân th quỹ đất này hay cịn được phép cho cả tổ chức thuê phần quỹ đất cơng
ích này.
Theo khoản 1 điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định UBND cấp tỉnh có thẩm
quyền cho thuê đất đối với tổ chức. Như vậy chỉ có UNBD cấp tỉnh mới có thẩm
quyền cho thuê đất đối với người có nhu cầu th là tổ chức cịn UBND cấp xã và
cấp huyện thì khơng có thẩm quyền này mà chỉ có thẩm quyền cho thuê đất đối với
hộ gia đình và cá nhân. Đây là quy định hồn tồn hợp lý bởi trên thực tế đối với
các tổ chức có nhu cầu th đất thường là với quy mơ và diện tích lớn, trải dài trên
nhiều đơn vị hành chính, bởi vậy UBND cấp tỉnh được trao thẩm quyền cho thuê
đất đối với các tổ chức.
2.1.4. Thời hạn cho thuê đất.
Theo Điều 144 BLDS năm 2015, thời hạn là “một khoảng thời gian được
xác định từ thời điểm này đến thời điểm khác”. Theo Từ điển Luật học, thời hạn sử
dụng đất là khoảng thời gian mà pháp luật cho phép NSDĐ được quyền chiếm hữu,
sử dụng toàn bộ hoặc một diện tích đất nhất định được Nhà nước giao, cho thuê
hoặc nhận QSDĐ của người khác. Như vậy có thể có thể hiểu “thời hạn sử dụng
đất” là một khái niệm dùng để chỉ một khoảng thời gian, từ thời điểm này đến thời
điểm khác (xác định theo ngày, tháng, năm) mà NSDĐ được Nhà nước cho phép

chiếm hữu, quản lý, sử dụng một diện tích đất nhất định, có nguồn gốc là đất được
Nhà nước giao, được cho thuê, được công nhận hoặc được nhận chuyển nhượng từ
người khác.
Ý nghĩa của việc quy định thời hạn sử dụng đất nhằm khẳng định rõ ràng
ranh giới giữa Nhà nước và NSDĐ, tạo điều kiện để Nhà nước thực hiện cơng tác
quản lý về đất đai. Ngồi ra, việc quy định rõ ràng thời hạn nhà đầu tư được sử
dụng đất thuê còn giúp họ lập kế hoạch đúng đắn nhằm thu được nguồn lợi cao nhất


24
từ tài nguyên đất, là cơ hội cho NSDĐ vay vốn trung hạn, dài hạn của tổ chức tín
dụng để đầu tư sản xuất, kinh doanh.
Nghĩa vụ tài chính của hình thức cho thuê đất và hình thức giao đất có những
điểm khác biệt lớn, bởi vậy, thời hạn sử dụng đất của hai hoạt động này cũng khác
nhau. Cụ thể, đối với hoạt động giao đất, có hai loại thời gian sử dụng là không xác
định thời hạn (Điều 125 Luật Đất đai 2013 sử dụng thuật ngữ “Đất sử dụng ổn định
lâu dài”) và đất sử dụng với thời gian giới hạn số năm nhất định. Trong khi đó, hoạt
động cho thuê đất của Nhà nước chỉ có một loại thời gian sử dụng duy nhất là xác
định thời hạn, khơng có trường hợp được sử dụng vĩnh viễn, bởi thuê đất vốn được
thực hiện theo nhu cầu và khả năng tài chính của người sử dụng. Nhà nước không
thể đơn phương ấn định số năm sử dụng cụ thể giống như hình thức giao đất cho
hình thức cho thuê đất, bởi nhu cầu sử dụng đất của chủ thể thuê đất để thực hiện dự
án đầu tư rất đa dạng và phức tạp. Trong quan hệ cho thuê đất, bên thuê đất có nhu
cầu sử dụng đất và phải đảm bảo nhu cầu đó bằng nghĩa vụ tài chính trong suốt thời
gian th. Vì thế, Nhà nước đảm bảo cho mọi chủ thể có nhu cầu sử dụng đất có cơ
hội thuê đất cũng như đảm bảo thực hiện việc điều phối đất đai bằng cách đặt ra
giới hạn trên thời gian cho phép bên thuê đất sử dụng đất thuê. Trong khoảng thời
gian mà pháp luật giới hạn, bên thuê đất có quyền tự do lựa chọn số năm sử dụng
đất mà họ mong muốn.
Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định chi tiết về chế độ sử dụng đất có thời

hạn. Cụ thể, thời hạn sử dụng đất được xác định theo các trường hợp sau:
-

Thứ nhất, đối với các hộ gia đình, cá nhân, thời hạn cho thuê đất nông nghiệp là
không quá 50 năm, Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất, hi hết thời hạn thuê đất

-

nếu hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu.
Thứ hai, đối với tổ chức thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư; doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngồi, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, thời hạn sẽ khơng
được q 50 năm khi các dự án đầu tư tại Việt Nam cần được xem xét, quyết định
trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất.
Đặc biệt, các dự án có vốn đầu tư lớn nhưng việc thu hồi vốn chậm, mà cần
thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho th đất khơng q 70 năm.
Đối với dự án đầu tư nhằm kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với
cho thuê hoặc để cho thuê thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo


25
thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với QSDĐ được sử dụng đất ổn định
lâu dài.
Theo Khoản 8 Điều 126 Luật Đất đai 2013 , thời hạn cho th đất được tính
từ ngày có quyết định cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Tuy
nhiên, quy định về thời hạn khơng có nghĩa sau khi hết thời hạn, chủ đầu tư phải trả
lại đất cho Nhà nước mà Nhà nước có quy định về việc gia hạn hoạt động cho thuê
đất. Cụ thể, Khoản 1 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cũng quy định trước khi
hết thời hạn thuê theo quy định như trên 06 (sáu) tháng, nếu trường hợp NSDĐ vẫn
có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất đó mà trong q trình sử dụng đất ln
chấp hành đúng pháp luật về đất đai cũng như việc sử dụng đất đó phù hợp với quy

hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất. Như
vậy, việc quy định cụ thể thời hạn cho thuê đất không làm ảnh hưởng đến quyền của
Nhà nước với tư cách người đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý về đất đai;
đồng thời cũng không gây thiệt hại tới lợi ích trước mắt và lâu dài của NSDĐ để
thực hiện dự án đầu tư.
Đặc biệt, đối với các chủ thể thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, trong trường
hợp điều chỉnh dự án đầu tư mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án thì nhà
đầu tư nộp hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất sau khi có văn bản của cơ quan có
thẩm quyền về việc điều chỉnh dự án đầu tư. Cơ quan TN&MT là cơ quan chịu
trách nhiệm trong việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất, sau đó, UBND cùng cấp sẽ
quyết định gia hạn QSDĐ và ký hợp đồng thuê đất với chủ thể thuê đất. Đối với
những trường hợp không đủ điều kiện được gia hạn sử dụng đất thì cơ quan
TN&MT thơng báo cho NSDĐ và làm thủ tục thu hồi đất theo quy định.
Hoạt động thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, có hai trường hợp cần lưu ý:
-

Thứ nhất, trường hợp xin gia hạn sử dụng đất mà phải làm thủ tục đăng ký điều
chỉnh dự án đầu tư thì việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất được thực hiện đồng thời

-

với việc thực hiện thủ tục đăng ký điều chỉnh dự án đầu tư.
Thứ hai, trường hợp dự án đầu tư có điều chỉnh quy mơ mà có thay đổi thời hạn
hoạt động của dự án thì thời hạn sử dụng đất được điều chỉnh theo thời gian hoạt
động của dự án.
So với Luật Đất đai năm 2003, những quy định về thời hạn cho thuê đất của
Luật Đất đai 2013 khơng có nhiều điểm khác biệt, tuy nhiên có một quy định đã