Luận văn thạc sĩ VNU LS chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật việt nam 03

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

PHẠM THỊ THANH VÂN

ChuyÓn nh-ợng quyền sử dụng đất ở
theo pháp luật Việt Nam
Chuyờn ngành: Luật dân sự và Tố tụng dân sự
Mã số: 60 38 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS. TS. PHÙNG TRUNG TẬP

HÀ NỘI - 2015

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: Bản luận văn tốt nghiệp này là cơng trình
nghiên cứu thực sự của cá nhân, được thực hiện trên cơ sở nghiên
cứu lý thuyết, nghiên cứu khảo sát tình hình thực tiễn và dưới sự
hướng dẫn khoa học của PGS. TS. Phùng Trung Tập, Khoa Dân sự
- Đại học Luật Hà Nội. Các số liệu, kết quả trình bày trong luận
văn là trung thực và chưa từng được cơng bố dưới bất kỳ hình thức
nào trước đây.
Tác giả

Phạm Thị Thanh Vân

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


MỤC LỤC
Trang
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các từ viết tắt
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở............................................................. 10
1.1.

Các khái niệm về đất ở, quyền sử dụng đất ở ...............................10

1.1.1. Khái niệm đất ở .................................................................................. 10
1.1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất ở ......................................................... 14
1.2.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ởError! Bookmark not defined.

1.2.1. Khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ........................... 17
1.2.2. Đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ................................. 20
1.2.3. Khái quát về các bước phát triển của quyền huyển nhượng
quyền sử dụng đất ở ......................................................................... 202
1.2.4. So sánh khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở với các hình
thức mua bán tài sản khác...................................................................32
Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VÀ THỰC TRẠNG ÁP
DỤNG VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ................ 34
2.1.

Quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ...... 34

2.1.1. Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở .............................. 34
2.1.2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở................................. 35
2.1.3. Chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở .................................... 38
2.1.4. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ............................. 420
2.1.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ở......................................................................................42

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


2.1.6. Trình tự, thủ tục trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở............. 46
2.1.7.

Thanh tốn, tài chính đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ......... 48

2.2.

Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực trạng áp
dụng những quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ở..................................................................................... 52

2.2.1. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp
luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ...................... 52
2.2.2. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp
luật về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ....................... 534
2.2.3. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp
luật về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển

nhượng quyền sử dụng đất ở .............................................................. 57
2.2.4. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp
luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ..................... 66
2.2.5. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp
luật về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở............ 72
2.2.6. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp
luật về tài chính liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở .................................................................................................... 74
Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỂN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ....................... 76
3.1.

Quan điểm của Đảng về hoàn thiện chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ở..................................................................................... 76

3.1.1. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
phải gắn liền với việc đổi mới và hoàn thiện nền hành chính
nhà nước ............................................................................................. 79
3.1.2. Hồn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
phải đặt trong mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật ................. 79

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


3.2.

Một số giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật và quan
hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ........................................ 81

3.2.1. Giải pháp chung về ban hành mới và sửa đổi bổ sung các văn

bản pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ...... 81
3.2.2. Giải pháp cụ thể về ban hành mới và sửa đổi bổ sung các văn bản
pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở .............. 83
KẾT LUẬN .................................................................................................... 98
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................... 101

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS:

Bất động sản

BLDS:

Bộ luật dân sự

GCNQSDĐ:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QSDĐ:

Quyền sử dụng đất

UBND:

Ủy ban nhân dân

XHCN:

Xã hội chủ nghĩa

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Đất đai được xác định là tài sản đặc biệt của Quốc gia, là nguồn nội lực
quan trọng, nguồn vốn to lớn của đất nước và là tư liệu sản xuất đặc biệt quan
trọng khơng thể thay thế, có ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống, lao động của
mọi người trong xã hội. Ngay từ khi xuất hiện con người đã biết lấy đất đai
làm nơi trú ngụ, sinh tồn và phát triển. Ngày nay, cùng với sự phát triển của
tiến bộ xã hội, đất đai ngày càng phát huy được nhiều giá trị to lớn. Đặc biệt
trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam, đất đai được xác
định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân
bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia,
là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống.
Đất đai có giá trị như vậy nên con người ln ln có mong muốn tác
động vào nó thường xun và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh
thần phục vụ đời sống cho mình. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng
này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Nhưng do
đất đai có thuộc tính giới hạn về diện tích, cố định về vị trí nên sự chuyển
dịch ở đây chỉ là chuyển dịch về quyền khai thác sử dụng.
Luật Đất đai 1993 được Quốc hội khóa IX, kỳ họp thứ ba thông qua
ngày 14/7/1993 cho phép chuyển QSDĐ là một bước đột phá quan trọng
trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo
điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị
trường. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng

diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trường, các quy định pháp luật này tỏ ra
khơng thật phù hợp và cịn nhiều bất cập. Luật Đất đai 1993 đã được Quốc
hội sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998, 2001 và thay thế với Luật Đất đai

1

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


2003. Mặc dù vậy các văn bản này vẫn chưa phù hợp với nhu cầu điều chỉnh
của quan hệ đất đai trong nền kinh tế thị trường. Ngày 29 tháng 11 năm 2013,
Quốc hội khoá XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua Luật Đất đai 2013 với nhiều
điểm mới, phù hợp với hiện tại và tiến bộ hơn so với Luật Đất đai 1993, 2003
trong đó các quy định về chuyển nhượng QSDĐ ở.
Về mặt pháp lý, khơng có khái niệm mua bán đất đai, mà chỉ có khái
niệm chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật tại BLDS 2005, Luật Kinh
doanh BĐS năm 2006, Luật Đất đai 2013. QSDĐ là một loại quyền về tài sản
đặc biệt phát sinh trong quan hệ sử dụng đất. Chuyển QSDĐ là một loại giao
dịch dân sự đặc thù, có điều kiện. Quá trình thị trường hóa QSDĐ ngày càng
rõ nét. Q trình này đã làm cho quan hệ đất đai hòa nhập vào nền kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa, tạo sự đồng bộ về các loại thị trường
trong nền kinh tế quốc dân ở nước ta, trong đó vai trò của thị trường QSDĐ,
thị trường BĐS là rất quan trọng.
Có nhiều hình thức chuyển QSDĐ: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa
kế, tặng cho; góp vốn… trong đó, hình thức chuyển nhượng đất là hình thức
phổ biến. Trong giai đoạn hiện nay, chuyển nhượng QSDĐ là đòi hỏi tất yếu,
khách quan trong nền kinh tế thị trường nhằm bảo đảm quyền tự do kinh
doanh và tự do cư trú của công dân.
Việc pháp luật đất đai ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ nói chung
và đất ở nói riêng đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi

có nhu cầu về đất ở; tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất ở chủ động đầu tư,
năng động hơn trong sử dụng đất ở, đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho
ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thực hiện, quyền này
còn một số tồn tại như chuyển nhượng QSDĐ ở xảy ra khi không đủ điều kiện
chuyển quyền; chuyển nhượng QSDĐ ở không đúng với quy định của pháp
luật (khơng đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền); hiểu biết về thủ tục,

2

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


trình tự chuyển nhượng của đại bộ phận dân cư và một số cán bộ còn hạn chế;
thị trường BĐS chính quy mới hoạt động ở dạng sơ khai nên thị trường phi
chính quy (thị trường ngầm) hoạt động mạnh với việc “mua bán trao tay” dưới
nhiều hình thức, nằm ngồi sự kiểm sốt của Nhà nước. Sự tồn tại kéo dài của
thị trường BĐS trong đó có đất ở phi chính quy tác động xấu đến thị trường
BĐS, ảnh hưởng đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước
và nhân dân, làm thất thốt nguồn thu ngân sách nhà nước. Vì thế, nghiên cứu
các vấn đề pháp lý bảo đảm sự vận hành bình thường, lành mạnh của thị trường
BĐS, chuyển nhượng đất đai và cụ thể là chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
là đòi hỏi của thực tế cuộc sống. Chuyển nhượng QSDĐ đai với nhiều loại đất
khác nhau, trong khuôn khổ một Luận văn thạc sỹ tôi xin phép chỉ đề cập đến
chuyển nhượng QSDĐ ở, một trong nhiều loại đất được quy định theo Luật Đất
đai 2013. Từ những lý do trên đây, tôi chọn đề tài “Chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục tiêu: Phân tích, đánh giá pháp luật về
chuyển nhượng QSDĐ ở, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp

luật về vấn đề này trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành. Trên cơ sở đó sẽ đề
xuất định hướng và một số giải pháp nhằm góp phần hồn thiện pháp luật về
chuyển nhượng QSDĐ ở.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Nêu, phân tích; đánh giá những quy định hiện hành của pháp luật về
chuyển nhượng QSDĐ ở;
- Đánh giá thực trạng việc thực hiện những quy định của pháp luật về
chuyển nhượng QSDĐ ở;
- Nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về chuyển nhượng
QSDĐ ở;

3

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


- Đề xuất định hướng và một số giải pháp nhằm góp phần hồn thiện
pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở.
3. Tính mới và những đóng góp của đề tài
- Tính mới của đề tài: Trong thời gian qua vấn đề pháp lý về chuyển
nhượng QSDĐ đã được nhiều học viên, chuyên gia quan tâm nghiên cứu dưới
nhiều góc độ khác nhau. Nhiều cơng trình đã được cơng bố, nhiều văn bản
pháp luật của Nhà nước đã đề cập đến. Ở nhiều góc độ khác nhau, các cơng
trình khoa học này đã có những đóng góp nhất định cho việc hồn thiện pháp
luật nói chung và pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở nói riêng. Những
đóng góp này đã được làm cơ sở cho việc hoàn thiện các quy định về chuyển
nhượng QSDĐ ở. Tuy nhiên, chưa có luận văn nào đi sâu nghiên cứu chi tiết,
cụ thể toàn diện về chuyển nhượng QSDĐ ở - một loại hình giao dịch đặc
trưng, điển hình địi hỏi phải đáp ứng những điều kiện nhất định chỉ có trong
lĩnh vực đất đai. Hơn nữa, trong điều kiện nền kinh tế xã hội đang có những

thay đổi, phát triển khơng ngừng thì những kết quả nghiên cứu đã đạt được
vẫn cần phải tiếp tục bổ sung và hoàn thiện. Do vậy, việc đi sâu nghiên cứu
đề tài: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam” trong
khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật học chuyên ngành dân sự là một cơng việc có
ý nghĩa lý luận và mang tính thời sự.
Là cơng trình nghiên cứu tồn diện và có hệ thống về pháp luật chuyển
nhượng QSDĐ ở theo pháp luật Việt Nam, luận văn đã đạt được một số kết
quả nghiên cứu cơ bản sau:
+ Luận văn đã phân tích rõ khái niệm, đặc điểm của chuyển nhượng
QSDĐ ở theo pháp luật Việt Nam là một hình thức giao dịch mang tính đặc
thù. Chế độ sở hữu tồn dân về đất đai chi phối tính đặc thù trong giao dịch
chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật Việt Nam, có nhiều sự can thiệp của
Nhà nước vào quá trình giao dịch.

4

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


+ Luận văn đã phân tích rõ vai trị của việc điều chỉnh pháp luật đối
với giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở và các yêu cầu của việc điều chỉnh
pháp luật.
+ Trên cơ sở nghiên cứu quá trình phát triển của pháp luật và thực trạng
về chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật Việt Nam, luận văn đã chỉ ra
những mặt tích cực, những thành tựu đã đạt được của pháp luật về chuyển
nhượng QSDĐ ở, và những điểm còn hạn chế, bất cập của pháp luật và thực
tiễn cần phải sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện.
+ Luận văn đã phân tích rõ định hướng hồn thiện pháp luật là phải mở
rộng tối đa quyền, lợi ích của chủ thể sử dụng đất. Đề xuất các giải pháp cơ
bản nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở bao gồm: giải

pháp xây dựng một số văn bản pháp luật liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ
ở, giải pháp sửa đổi, bổ sung các nội dung của pháp luật. Theo đó, ngày càng
mở rộng chủ thể chuyển nhượng và hình thức chuyển nhượng QSDĐ ở, sửa
đổi các chính sách pháp luật tài chính hỗ trợ cho giao dịch chuyển nhượng
QSDĐ ở, cải cách các thủ tục hành chính trong giao dịch chuyển nhượng
QSDĐ ở theo hướng nhanh chóng, an tồn và chi phí thấp; giải pháp xây
dựng cơ chế quản lý, kiểm soát các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở để bảo
vệ quyền lợi cho người nhận chuyển nhượng QSDĐ ở và bảo đảm cho sự phát
triển chính quy, minh bạch của thị trường BĐS nói chung và chuyển nhượng
QSDĐ ở nói riêng.
- Những đóng góp của đề tài: Các kết quả nghiên cứu của đề tài có thể
được sử dụng làm tài liệu tham khảo tại cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật
học. Một số giải pháp được đưa ra trong đề tài có giá trị tham khảo đối với
các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật trong q trình xây dựng, hồn
thiện và tổ chức thực hiện pháp luật nói chung và pháp luật về chuyển nhượng
QSDĐ ở nói riêng ở Việt Nam.

5

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


4. Phạm vi nghiên cứu và Tổng quan đề tài
- Phạm vi nghiên cứu: Chuyển nhượng QSDĐ nói chung và đất ở nói
riêng là vấn đề rộng, được điều chỉnh bởi BLDS, Luật Đất đai và Luật Kinh
doanh BĐS... Hiện nay, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về chuyển
nhượng QSDĐ ở có những quy định chưa thống nhất. Bản thân việc chuyển
nhượng QSDĐ ở cũng rất phức tạp, gồm nhiều hình thức, với mỗi chủ thể,
mỗi loại đất cũng rất khác nhau và có thực tiễn rất đa dạng, tác động đế
nhiều tầng lớp nhân dân và các thành phần kinh tế khác nhau trong xã hội...

Vì vậy, trong khuôn khổ một Luận văn thạc sĩ luật học, học viên tập trung
nghiên cứu về những cơ sở lý luận đã có, nghiên cứu về thực tiễn áp dụng để
từ đó có cái nhìn khách quan, khái qt về thực trạng các quy định của pháp
luật có phù hợp, hay không phù hợp.
Đề tài “Chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật Việt Nam” là một đề
tài có nội dung phong phú đa dạng và thiết thực. Do quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở có đối tượng là tài sản có giá trị lớn nên có sự điều chỉnh
chặt chẽ của pháp luật. Những nghiên cứu này không chỉ có ý nghĩa hồn
thiện pháp luật hiện hành mà cả pháp luật trong tương lai. Do đó phạm vi
nghiên cứu của đề tài tập trung vào những nội dung chính: Khái niệm về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, sự khác biệt giữa chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ở với các hình thức mua bán tài sản khác, những quy định của
Pháp luật và thực trạng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam,
đề xuất phương án nhằm góp phần hồn thiện pháp luật về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở.
- Tổng quan đề tài nghiên cứu: Trong thời gian qua vấn đề pháp lý về
chuyển nhượng QSDĐ ở đã được nhiều học viên, chuyên gia quan tâm nghiên
cứu. Nhiều cơng trình đã được cơng bố, nhiều văn bản pháp luật của Nhà
nước đã đề cập đến. Ở nhiều góc độ khác nhau, các cơng trình khoa học này

6

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


đã có những đóng góp nhất định cho việc hồn thiện pháp luật nói chung và
pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở nói riêng. Những đóng góp này đã được
làm cơ sở cho việc hoàn thiện các quy định về chuyển nhượng QSDĐ ở.Về
các tác phẩm liên quan đến đề tài được thực hiện trong thời gian qua, có thể
nêu một số cơng trình đáng chú ý cụ thể như sau:

+ Luận văn thạc sĩ Luật học của Tác giả Phạm Thu Thủy với đề tài
“Pháp luật về chuyển quyền nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân” (2009).
+ Luận văn thạc sĩ Luật học của tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung với
đề tài “Những điểm mới của Luật đất đai 2003 về chuyển QSDĐ” (2004).
+ Luận văn thạc sĩ Luật học của tác giả Đỗ Thị Hải Yến với đề tài
“Hợp đồng tặng cho QSDĐ” (2009),
+ Luận văn thạc sĩ Luật học của tác giả Nguyễn Viết Tuấn với đề tài
“Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam” (2010).
Ngồi ra có các bài nghiên cứu chun sâu của nhiều nhà khoa học
chuyên gia đăng trên các báo và tạp chí chuyên ngành khác như:
+ Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến “Sự tác động của Luật đất đai 2003
đến việc hình thành và phát triển thị trường BĐS ở nước ta” đăng trên tạp
chí Dân chủ và Pháp luật 10/2005;
+ Tiến sĩ Vũ Anh “Một số vấn đề về thị trường BĐS” đăng tạp chí
Nhà nước và Pháp luật số 2/2004;
+ Tiến sỹ Nguyễn Đình Bồng “Đất đai và thị trường BĐS” Tạp chí
Địa chính số 1-2/2005.
Các cơng trình này đã góp phần xây dựng cơ sở lý luận và đặt ra các
vấn đề thực tiễn về chuyển QSDĐ ở cũng như đối với việc quản lý đất đai
của Nhà nước. Tuy vậy, những năm gần đây chưa có luận văn nào đi sâu
nghiên cứu chi tiết, cụ thể toàn diện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở một loại hình giao dịch đặc trưng, điển hình trong lĩnh vực đất đai. Hơn nữa,

7

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


trong điều kiện nền kinh tế xã hội đang có những thay đổi, phát triển khơng
ngừng thì những kết quả nghiên cứu đã đạt được vẫn cần phải tiếp tục bổ sung
và hoàn thiện. Do vậy, việc đi sâu nghiên cứ đề tài: “Chuyển nhượng QSDĐ

ở theo pháp luật Việt Nam”. Trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật học
chuyên ngành dân sự là một cơng việc có ý nghĩa lý luận và mang tính thời sự
sâu sắc.
Luận văn phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về chuyển nhượng
QSDĐ ở, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề
này trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành. Trên cơ sở khoa học và thực tiễn,
luận văn đưa ra định hướng và một số kiến nghị về chuyển nhượng QSDĐ ở
theo pháp luật Việt Nam.
5. Nội dung, địa điểm và phương pháp nghiên cứu
5.1. Nội dung nghiên cứu
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
Chương 2: Quy định của Pháp luật Việt Nam và thực trạng về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở.
Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện những quy định pháp luật về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
5.2. Phương pháp nghiên cứu
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu của đề tài, luận văn đã sử dụng các
phương pháp nghiên cứu chủ yếu: Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy
vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa mác - Lê nin, tư tưởng Hồ Chí
Minh và quan điểm, đường lối của Đảng về xây dựng nền kinh tế thị trường;
Phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, đối chiếu, phương pháp lịch sử;
Phương pháp thống kê, thu thập kế thừa các nghiên cứu, các tài liệu đã có.

8

LUAN VAN CHAT LUONG download : add

5.3. Địa điểm nghiên cứu
- Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Một số sàn Giao dịch đất đai tại Hà Nội.
- Tòa án nhân dân tối cao.
6. Dự kiến kết quả nghiên cứu
Luận văn phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về chuyển nhượng
QSDĐ ở, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề
này trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành. Trên cơ sở khoa học và thực tiễn,
luận văn đưa ra định hướng và một số giải pháp nhằm góp phần hồn thiện
pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở.

9

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở

1.1. Các khái niệm về đất ở, quyền sử dụng đất ở
1.1.1. Khái niệm đất ở
Mọi dân tộc, mọi quốc gia đều thừa nhận đất đai là tài nguyên thiên
nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt và không thể thay thế trong
nông nghiệp, lâm nghiệp; là địa bàn phân bố các khu dân cư, các ngành kinh
tế, là nguyên liệu quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất, là cơ sở để phát
triển hệ sinh thái, mơi trường, duy trì sự sống. Đất đai vừa có giá trị kinh tế
vừa có giá trị xã hội. Về giá trị kinh tế, đất đai có đặc điểm là tư liệu sản xuất,
là tư liệu lao động vừa là đối tượng lao động, là một tư liệu sản xuất cho nên
đất đai có giá trị kinh tế và trị giá được thành tiền. Trong thời kỳ kinh tế thị

trường, đất đai càng phát huy tác dụng, phát huy được nhiều chức năng để
góp phần tạo ra nhiều của cải vật chất phục vụ con người. Đất đai cũng có giá
trị xã hội vì nó gắn liền với đời sống con người. Người ta không thể sống mà
khơng có đất hay gắn với đất. Mọi hoạt động sống của con người đều ít nhiều
lấy đất đai làm nền tảng. Vì vậy, đất đai là tư liệu sản xuất song do có tính xã
hội đó mà đất đai trở thành một tư liệu sản xuất đặc biệt, là một trong những
thành tố không thể thiếu của sự sinh tồn, một yếu tố không thể thay thế trong
đời sống con người. Đất đai là một phần của lãnh thổ mỗi quốc gia, phần lãnh
thổ thiêng liêng nhất gắn liền với mỗi con người hết thế hệ này đến thế hệ
khác. Hầu như các cuộc cách mạng trong lịch sử đều lấy đất đai làm đối
tượng, coi nó là nhiệm vụ cần giải quyết. Mỗi một tấc đất đều gắn liền với
một giá trị lịch sử nhất định của mỗi quốc gia. Chủ tịch Hồ Chí Minh đã từng
nói: Việt Nam có hai tiếng Tổ quốc. Ta gọi Tổ quốc là đất nước, có đất có

10

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


nước mới thành Tổ quốc. Có đất lại có nước thì dân giàu, nước mạnh.
Khái niệm đầy đủ và phổ biến nhất hiện nay về đất đai:
Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất
cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó
như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp
trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm vá khống sản trong lịng đất,
tập đồn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết
quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa
nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa...) (Hội nghị
quốc tế về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil, 1993).
Với quy định của pháp luật, đất đai được chia ra làm nhiều loại khác

nhau: theo Luật Đất đai năm 1993, đất đai của Việt Nam được chia ra làm sáu
loại, bao gồm: đất nông nghiệp, đất chuyên dùng, đất khu dân cư nông thôn,
đất đô thị, đất chưa sử dụng. Sự phân chia này dựa theo nhiều tiêu chí khác
nhau, vừa căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, vừa căn cứ vào địa bàn sử
dụng đất đã dẫn đến sự đan xen chồng chéo giữa các loại đất, khơng có sự
tách bạch về mặt pháp lý gây khó khăn cho cơng tác quản lý đất đai. Để khắc
phục những hạn chế này, cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng
đất thực hiện các quyền của mình trong việc sử dụng đất. Luật Đất đai 2003
và hiện nay là Luật Đất đai 2013 đã chia đất đai làm ba loại với tiêu chí phân
loại duy nhất đó là căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu gồm các nhóm: đất
nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng.
Theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013, căn cứ vào mục đích sử
dụng, đất đai được phân loại cụ thể như sau:
Nhóm đất nơng nghiệp gồm các loại đất sau:
- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây

11

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


hàng năm khác; Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất rừng
phòng hộ; Đất rừng đặc dụng; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm
muối; Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà
kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt.
Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; Đất xây
dựng trụ sở cơ quan; Đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an
ninh; Đất xây dựng cơng trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ
sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y

tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ,
ngoại giao và cơng trình sự nghiệp khác; Đất sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất
phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản
xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;Đất sử dụng vào mục đích
cơng cộng gồm đất giao thơng; thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn
hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi,
giải trí cơng cộng; đất cơng trình năng lượng; đất cơng trình bưu
chính, viễn thơng; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất cơng
trình cơng cộng khác;Đất cơ sở tơn giáo, tín ngưỡng; Đất làm
nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; Đất sơng, ngịi,
kênh, rạch, suối và mặt nước chun dùng; Đất phi nơng nghiệp
khác;
Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục
đích sử dụng. [33, Điều 10].
Đất ở tại nơng thơn hay cịn được gọi là đất ở của hộ gia đình, cá nhân
tại nơng thơn được Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất ở do hộ gia đình, cá

12

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các
cơng trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu
dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng
điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt” [33, Điều 143].
Đất ở tại nông thôn không chỉ gồm có đất để xây dựng nhà ở và các

cơng trình phục vụ đời sống của hộ gia đình mà cịn có cả vườn ao nằm trong
cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn phù hợp với quy hoạch xây
dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét
duyệt. Việc xác định cụ thể diện tích đất vườn ao nằm trong cùng một thửa
đất ở của hộ gia đình nhằm phù hợp với thực tiễn quản lý và sử dụng đất ở tại
nông thôn hiện nay, đồng thời tạo cơ sở pháp lý để giải quyết các khiếu kiện,
tranh chấp xung quanh việc xác định diện tích đất ở trong trường hợp có vườn,
ao nằm trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn.
Đất ở tại đô thị được Luật Đất đai 2013 quy định: Đất ở tại đô thị gồm
đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các cơng trình phục vụ đời sống, vườn, ao
trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt [33, Điều 144].
Luật Đất đai 2013 đã đưa ra tiêu chí thống nhất trong việc xác định các
loại đất thuộc đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Theo đó, các loại đất
được sử dụng để xây dựng nhà ở và xây dựng các cơng trình phục vụ trực tiếp
đời sống của hộ gia đình trong cùng một thửa đất phù hợp với quy hoạch của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền đều được xác định là đất ở tại nông thôn và
đất ở tại đô thị.
Như vậy, đất ở là một trong những loại đất thuộc nhóm đất phi nông
nghiệp gồm đất ở nông thôn và đất ở đô thị.

13

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


1.1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất ở
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước có đầy đủ
các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai; trong các quyền năng đó

quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ
sở hữu. Nhưng Nhà nước không phải là chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà gián
tiếp sử dụng thông qua các tổ chức, cá nhân trong xã hội bằng cách giao đất,
cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những người sử dụng đất
trực tiếp. Các tổ chức cá nhân khơng phải là chủ sở hữu đất nói chung và đất
ở nói riêng, nhưng được Nhà nước giao đất và trao cho quyền sử dụng đất ở.
Đây là một quyền năng đặc biệt không giống với quyền sử dụng của bất kỳ
một tài sản nào khác. Đất ở thuộc sở hữu toàn dân, quyền sử dụng đất ở
thuộc về người sử dụng đất ở. Hay nói cách khác, quyền sử dụng đất ở đã
tách khỏi quyền sở hữu, được chủ sở hữu chuyển cho người sử dụng thực
hiện và trở thành một loại quyền về tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng
đất ở. Người sử dụng đất ở khơng chỉ được khai thác các lợi ích từ đất ở một
cách ổn định lâu dài mà họ còn được quyền chuyển quyền sử dụng, thực hiện
và giao dịch dân sự và kinh tế về quyền sử dụng đất ở, được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở. Có thể nói Nhà nước đã "trao" cho người sử dụng
đất ở "quyền định đoạt số phận pháp lý của thửa đất ở sử dụng trong khuôn
khổ pháp luật quy định”, nhờ đó người sử dụng đất ở ngồi việc khai thác sử
dụng đất của mình cịn có thể chủ động thực hiện chuyển quyền sử dụng đất
đó cho người khác khi khơng có nhu cầu hoặc điều kiện sử dụng. Nhà nước
đã trao cho người sử dụng đất ở nhiều quyền năng gần giống với quyền sở
hữu đất ở, có thể chủ động độc lập quyết định việc sử dụng mang lại hiệu quả
kinh tế cao cho chính họ và cho Nhà nước. Nhưng dù Nhà nước có cho phép
người sử dụng đất ở tiến gần tới quyền sở hữu, Nhà nước khơng trực tiếp sử
dụng thì Nhà nước cũng khơng mất đi quyền sử dụng của mình. Bởi vì, thông

14

LUAN VAN CHAT LUONG download : add

qua việc xây dựng xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở; thông qua
việc xây dựng ban hành các văn bản qui phạm pháp luật về quản lý và sử
dụng đất ở, buộc các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện trong quá
trình sử dụng đất ở, điều này có ý nghĩa thơng qua q trình sử dụng, người
sử dụng đất ở, bên cạnh việc được hưởng các quyền lợi ích từ việc sử dụng
mang lại thì họ cũng phải thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng, đóng
góp một phần lợi ích mà họ thu được từ việc sử dụng đất ở cho Nhà nước
thơng qua hình thức như nộp thuế sử dụng đất ở, thuế chuyển quyền sử dụng
đất ở, nộp lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất ở...
Luật đất đai năm 1993, 2003 đều khẳng định người sử dụng đất có
các quyền trong q trình sử dụng đất gần giống như quyền của chủ sở hữu
gồm: quyền cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, chuyển đổi,
quyền chuyển nhượng sử dụng đất và nay luật đất đai 2013 tiếp tục ghi nhận
quyền này. Tuy nhiên không thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai với quyền
sử dụng đất bởi chúng có sự khác nhau về cả nội dung, ý nghĩa. Cụ thể:

- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), cịn quyền sử
dụng đất là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất
hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận
quyền sử dụng đất.

- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền
sử dụng đất lại khơng trọn vẹn, đầy đủ. Bởi vì, thứ nhất, người sử dụng đất
khơng có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ
sở hữu. Thứ hai, không phải người nào cứ có quyền sử dụng đất hợp pháp là
có đủ 8 quyền của người sử dụng đất. Luật đất đai 2013 có sự phân biệt giữa
các chủ thể sử dụng đất. Chẳng hạn, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê
đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê mà

15

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


p

không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất thuê...

- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn quyền sử
dụng đất lại là quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc ở chỗ người sử dụng đất chỉ
được sử dụng đất trong phạm vi Nhà nước cho phép, định trước (khơng được
tuỳ tiện thay đổi mục đích sử dụng, chuyển đổi theo quy định của pháp luật,
không được hủy hoại đất....).
Theo quy định của Bộ luật dân sự thì "quyền sử dụng là quyền khai
thác cơng dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản" [34]. Người khơng phải là
chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong các trường hợp được chủ sở
hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật quy định.
Theo PGS.TS Phạm Hữu Nghị: "Quyền sử dụng đất ở là một bộ
phận cấu thành của quyền sở hữu đất ở. Thông qua việc được độc lập quyền
giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất ở thực hiện
trong thời hạn thuê đất nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất
định"[24]. Dưới góc độ kinh tế thì quyền sử dụng đất ở là một quyền dân
sự, theo đó người sử dụng đất ở được quyền khai thác cơng dụng, các thuộc
tính có lợi ích từ đất nhằm mang lại lợi ích cho mình. Dưới góc độ pháp lý
thì quyền sử dụng đất ở là một quyền năng mà Nhà nước trao cho người sử
dụng đất ở được hưởng đối với khối tài sản chung này, nhằm mang lại lợi
ích cho bản thân và cho xã hội.
Quyền sử dụng đất ở cũng phải được hiểu là người sử dụng đất ở bên

cạnh việc được hưởng các quyền, lợi ích thì họ cịn phải thực hiên các nghĩa
vụ của người sử dụng. Ngoài các nghĩa vụ cụ thể khi sử dụng đất ở vào các
nội dụng khác nhau, người sử dụng đất ở còn phải tuân theo các nghĩa vụ
chung được pháp luật đất đai quy định (Điều 170-LĐĐ): (1) sử dụng đất đúng
mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng

16

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình cơng cộng trong lịng đất và
tn theo các quy định khác của pháp luật có liên quan; (2) Thực hiện kê khai
đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; (3) Thực hiện nghĩa vụ tài
chính theo quy định của pháp luật; (4) Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; (5)
Tuân theo các quy định về bảo vệ mơi trường, khơng làm tổn hại đến lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; (6) Tuân theo các quy định của
pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất; (7) Giao lại đất khi Nhà nước có
quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
Trong nền kinh tế thị trường người sử dụng đất ở ngày càng quan tâm
đến hiệu quả kinh tế từ việc sử dụng, đòi hỏi Nhà nước phải xác định rõ chủ
của mảnh đất, xác định rõ quyền lợi của họ đối với mảnh đất của mình, tạo
điều kiện để họ phát huy quyền chủ động sáng tạo của mình trong việc sử
dụng, bồi bổ, cải tạo đất, đầu tư lao động tiền của để sản xuất kinh doanh trên
đất ở đó. Nhà nước ngày càng coi trọng và đề cao vai trò của người sử dụng
đất ở trực tiếp bằng cách quy định, mở rộng quyền cho người sử dụng đất ở.
Cho phép họ tiến gần hơn với quyền "định đoạt" đất ở dưới sự kiểm sốt của

Nhà nước.
Tóm lại: Quyền sử dụng đất ở là quyền của người sử dụng đất ở,
quyền khai thác các thuộc tính của đất ở một cách hợp pháp phục vụ cho
mục đích của mình và quyền chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của
pháp luật.
1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
1.2.1. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Luật đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận người sử dụng đất được

17

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


phép chuyển nhượng QSDĐ nói chung và đất ở nói riêng. Với sự ghi nhận
này của pháp luật, bên cạnh việc hưởng những thành quả lao động, kết quả
đầu tư trên đất người sử dụng đất được chuyển nhượng QSDĐ ấy cho người
khác, làm tăng giá trị và phản ánh đúng giá trị của đất ở. Việc Nhà nước quy
định cho phép người sử dụng đất ở có quyền chuyển nhượng không làm mất
đi hay ảnh hưởng đến quyền sử dụng toàn dân về đất ở. Bởi lẽ, đối tượng
dịch chuyển trên thị trường là QSDĐ ở, dẫu ai sử dụng thì Nhà nước vẫn có
quyền quản lý và định đoạt. Nhà nước chỉ tham gia với tư cách là người
quản lý để chứng nhận, cho phép việc thực hiện chuyển nhượng sử dụng đất
ở diễn ra trong vòng trật tự do pháp luật quy định. Đồng thời Nhà nước đóng
vai trị như trọng tài khi có phát sinh tranh chấp giữa các bên hoặc khi có vi
phạm pháp luật.
Quyền chuyển nhượng QSDĐ ở được pháp luật tiếp tục thừa nhận và
ghi nhận ở Luật đất đai 2003 và nay là Luật Đất đai 2013 song song với các
quyền khác của người sử dụng đất: “người sử dụng đất ở có quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn

QSDĐ ở” [33, Điều 167].
Chuyển nhượng QSDĐ ở là một quyền cơ bản, đặc biệt quan trọng của
người sử dụng đất ở. Nó là điều kiện để cho phép QSDĐ ở trở thành một loại
hàng hoá đặc biệt. Ở hầu hết các nước trên thế giới, khái niệm chuyển nhượng
QSDĐ ở đều được hiểu là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó chủ sở hữu
(bên bán) chuyển nhượng quyền sở hữu của mình đối với một thửa đất ở cụ
thể cho bên nhận chuyển nhượng (bên mua), đồng thời bên mua trả tiền cho
chủ sở hữu mảnh đất ở đó. Những thoả thuận này phải không trái pháp luật.
Việc chuyển nhượng QSDĐ ở nhằm tạo điều kiện cho những người có vốn,
có năng lực kinh doanh có đất để phát triển sản xuất, kinh doanh; những
người chưa có đất ở có cơ hội có đất ở khi khơng được nhà nước giao đất;

18

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


những người có nhiều đất hoặc khơng có nhu cầu có quyền chuyển nhượng để
có được một khoản tiền; tạo điều kiện cho đất ở tìm đến những chủ sử dụng
đất có hiệu quả hơn, những người có đất ở khơng có nhu cầu sử dụng có thể
chuyển nhượng lấy một khoản tiền để đầu tư kinh doanh hoặc thực hiện một
cơng việc khác, hoặc chuyển đổi nghề nghiệp góp phần từng bước phân công
lại lao động xã hội, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cải thiện đời sống con người.
Chuyển nhượng QSDĐ ở về bản chất pháp lý là một loại giao dịch về
đất ở thông qua hợp đồng, theo đó người sử dụng đất ở này tự nguyện chấm
dứt quyền sử dụng đối với một diện tích đất nhất định, chuyển nó cho người
khác. Người nhận QSDĐ ở phải trả một khoản tiền tương ứng với giá trị
QSDĐ ở cho người chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng diễn ra theo quy
định của pháp luật. BLDS 2005 quy định:
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở là sự thoả thuận giữa các

bên, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ ở chuyển giao đất ở và
QSDĐ ở cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển
nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của bộ luật
này và pháp luật về đất đai [34, Điều 697].
Chuyển nhượng QSDĐ ở là một quyền cơ bản của người sử
dụng đất ở, là một hình thức của chuyển QSDĐ ở. Theo đó, người sử
dụng đất ở (gọi là bên chuyển QSDĐ ở) thỏa thuận việc chuyển giao
QSDĐ ở cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận QSDĐ ở)
và người đó phải trả cho bên chuyển QSDĐ ở một khoản tiền tương
ứng với giá trị QSDĐ ở. Người chuyển nhượng QSDĐ ở có nghĩa vụ
nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ ở [9, tr.248].
Trong quan hệ chuyển nhượng, người sử dụng đất ở chuyển nhượng
QSDĐ ở của mình cho người khác để thu về một lợi ích vật chất có giá trị là
tiền. Thơng qua đó mà tìm cho đất ở những người chủ đích thực, khai thác đất

19

LUAN VAN CHAT LUONG download : add