KDBDS 2011 C3-Dau tu BDS pdf

CHƯƠNG 3:

ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
Yêu cầu:
. Khái quát về hoạt động đầu tư BĐS ở VN
. Giới thiệu một số hoạt động ĐT BĐS cơ bản
3.1. Khái niệm về đầu tư BĐS
3.1.1. Khái niệm

Theo định nghĩa của Luật đầu tư : “Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn
bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản và
tiến hành hoạt động đầu tư theo quy định của Luật đầu tư và các quy
định khác của pháp luật có liên quan.’’

Đầu tư Bất động sản: Là một lĩnh vực đầu tư trong hoạt động đầu tư
nói chung là đầu tư đặc thù và đầu tư có điều kiện theo quy định của
nhà nước  Đầu tư Bất động sản: Là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo
dựng tài sản là Bất động sản mua, bán, khai thác và cho thuê, tiến
hành hoạt động dịch vụ bất động sản, hoạt động đầu tư bất động sản
nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội
ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CẦN CHÚ Ý:

+ Phương tiện đầu tư: vốn bằng tiền, các loại tài sản, bí quyết kinh
doanh, công nghệ, dịch vụ…

+ Thời gian đầu tư: Tính từ khi bắt đầu dự án đến khi kết thúc hoạt
động dự án. Đầu tư là hoạt động được thực hiện trong thời gian đầu
của chu kỳ dự án. Những hoạt động ngắn hạn trong một năm không
gọi là đầu tư.
◦
Thời gian đầu tư còn gọi là đời sống kinh tế của dự án.


+ Lợi ích mang lại từ đầu tư biểu hiện:
◦
. Về tài chính: thông qua thu nhập và lợi nhuận.
◦
. Về kinh tế - xã hội: Sự phát triển kinh tế - xã hội của vùng, khu vực quốc
gia…
$ ?
$ ?
Mua cổ
phiếu
Mua cổ
phiếu
Mua trái
phiếu
Mua trái
phiếu
BĐS
BĐS
Thị
trường
ngoại hối
Thị
trường
ngoại hối
Thị
trường
vàng
Thị
trường

vàng
ĐT
khác
ĐT
khác
3.2. Lựa chọn đầu tư
Các tiêu chí đánh giá chất lượng của hoạt động ĐT?
(p127-128)

Mức độ an toàn đối với vốn đầu tư bỏ ra

Tính chất đều đặn của các khoản thu nhập

Quản lý dễ dàng và chi phí thấp

Ít bị ảnh hưởng của lạm phát

Nâng được giá trị vốn ĐT
1
1
•
Tính không thể chia nhỏ
•
Tính không thể chia nhỏ
2
2
•
Chi phí quản lý cao
•
Chi phí quản lý cao

3
3
•
Không có thị trường tập trung
•
Không có thị trường tập trung
4
4
•
Thông tin không hoàn hảo
•
Thông tin không hoàn hảo
5
5
•
Giá trị vốn thường tăng vào cuối kỳ ĐT
•
Giá trị vốn thường tăng vào cuối kỳ ĐT
Đặc điểm của ĐT BĐS
Nhà ở
Nhà ở
Thương mại
Thương mại
Công nghiệp
Công nghiệp
Cơ sở hạ tầng
Cơ sở hạ tầng
N
ô
n

g
n
g
h
i
ệ
p
N
ô
n
g
n
g
h
i
ệ
p
ĐT nước ngoài
ĐT nước ngoài
Lĩnh vực ĐT BĐS?
(1) Đất trống
(1) Đất trống
•
Là loại ĐT có nhiều rủi ro nhất.
•
Cần cân nhắc các yếu tố thị trường và chính trị, luật pháp khi quyết định ĐT
•
Không được lợi về dòng tiền và lá chắn thuế
Lưu ý: Khi ĐT cần quan tâm tới 2 nhân tố:
Lưu ý: Khi ĐT cần quan tâm tới 2 nhân tố:

•
Quy hoạch phát triển của khu vực
•
Sự sẵn có hoặc khả năng phát triển của cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội
của khu vực.
Đặc điểm ĐT các BĐS cơ bản
(p132-156)
Các nhà đầu tư chủ yếu

- Các tổ chức tài chính (các ngân hàng, các quỹ đầu tư, các công ty
bảo hiểm, quỹ hưu trí…)

- Các công ty kinh doanh bất động sản.

- Các nhà đầu tư nước ngoài.

- Các công ty xây dựng.

- Các nhà đầu tư tư nhân.
Các nhà đầu tư tư nhân bị loại khỏi rất nhiều lĩnh vực kinh doanh BĐS
bởi lẽ những lĩnh vực này đòi hỏi số vốn rất lớn.
Phạm vi đầu tư kinh doanh

Đối với nhà ĐT trong nước (bs c3)


Đối với nhà ĐT nước ngoài (bs c3)
Nguồn vốn kinh doanh BĐS
Các PP đánh giá hiệu quả ĐT BĐS
Thời hạn thu hồi vốn đầu tư

KN: Là thời gian cần thiết để thu hồi lại toàn bộ số vốn bỏ ra ban đầu
nhờ vào thu nhập trong tương lai.

Phương pháp này có ưu điểm là đơn giản dễ sử dụng. Tuy nhiên, nó
có hạn chế lớn là không xét đến yếu tố thời gian: giá trị thời gian của
đồng tiền cũng như thời gian của dự án, đặc điểm của dòng thu trong
tương lai.

Đặc biệt khi cần so sánh, lựa chọn giữa 2 dự án loại trừ lẫn nhau thì
dự án có thời hạn thu hồi vốn ngắn hơn chưa chắc đã là dự án tốt
hơn.
Nhóm PP truyền thống
Tỷ suất lợi nhuận (Hệ số hiệu quả) của vốn đầu tư

KN: Tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư phản ánh số lợi nhuận thu được
bình quân năm tính trên 1 đồng vốn đầu tư.

Công thức tính: E = P/K
◦
Trong đó: P là lợi nhuận sau thuế bình quân năm
K là tổng vốn đầu tư để thực hiện dự án.
Nhóm PP truyền thống
Đặc điểm của dòng tiền tài chính trong các dự án đầu tư bất động sản

BĐS là tài sản gắn liền với đất đai nên trong đánh giá hiệu quả của

hoạt động đầu tư luôn phải tách thành 2 yếu tố: đất đai và các công
trình xây dựng trên đó.

Đất đai có xu hướng tăng giá nhanh hơn trong khi đó giá trị các tài sản
có xu hướng giảm dần theo thời gian do hao mòn hữu hình và vô hình.

Nhóm PP dòng tiền chiết khấu
Đặc điểm của dòng tiền tài chính trong các dự án đầu tư bất động sản

Vốn đầu tư cho dự án BĐS thường rất lớn, trong đó vốn dành cho
mua đất thường chiếm tỷ trọng khá cao. Vì vậy sử dụng tiết kiệm đất
là điều hết sức quan trọng.

Chi vận hành của dự án thường rất thấp, bởi lẽ những chi phí cho sửa
chữa thường xuyên, chi mua bảo hiểm… thường do bên thuê chịu
trách nhiệm. Chủ sở hữu thường chỉ phải chi cho công tác quản lý và
sửa chữa bên ngoài.
Nhóm PP dòng tiền chiết khấu
Đặc điểm của dòng tiền tài chính trong các dự án đầu tư bất động sản

Dòng thu của dự án chủ yếu là tiền cho thuê tài sản và có những khác
biệt rất lớn giữa các loại BĐS khác nhau.

Các khoản chi phí về sửa chữa và bảo dưỡng tài sản có thể do bên
thuê gánh chịu hoặc được phân chia giữa chủ sở hữu và người thuê.
Thông thường, giá cho thuê bao gồm cả chi phí quản lý nhưng không
bao gồm chi phí cho việc sửa chữa tài sản cũng như tiền mua bảo
hiểm (những khoản này thường do người thuê tự chịu trách nhiệm).
Nhóm PP dòng tiền chiết khấu
Đặc điểm của dòng tiền tài chính trong các dự án đầu tư bất động sản


Giá trị thanh lý tài sản có thể rất lớn do giá đất tăng mạnh, vì vậy hiệu
quả của một hoạt động đầu tư BĐS phụ thuộc chủ yếu vào sự gia tăng
giá trị đất khi thanh lý dự án.
Nhóm PP dòng tiền chiết khấu

a) Giá trị hiện tại thuần của dự án (NPV)

b) Tỷ suất doanh lợi nội bộ (Hệ số hoàn vốn nội bộ) IRR
Các chỉ tiêu chủ yếu
Rủi ro trong dự án ĐT BĐS