(TIỂU LUẬN) hợp ĐỒNG và bồi THƯỜNG THIỆT hại NGOÀI hợp ĐỒNG bài thảo luận thứ ba vấn đề 1 hợp đồng vi phạm quy định về hình thức

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH
KHOA CÁC CHƯƠNG TRÌNH ĐÀO TẠO
ĐẶC BIỆT

HỢP ĐỒNG VÀ BỒI THƯỜNG
THIỆT HẠI NGỒI HỢP ĐỒNG
Bài thảo luận thứ ba
LỚP: 122 – AUF45
Nhóm 3
Danh sách các sinh viên thực hiện:
1.
2.
3.
4.
5.
6.

Nguyễn Lê Trâm Anh – 2053801012020
Trần Hồ Trâm Anh – 2053801014014
Trần Dương Thiên Đồng – 2053801014041
Lê Nguyễn Hữu Khoa – 2053801014109
Bùi Nguyễn Nam Phương – 2053801011197
Trần Thị Minh Thư – 2053801015130


7.

Liễu Hồng Thanh – 205301014237


Vấn đề 1: Hợp đồng vi phạm quy định về hình thức

Tóm tắt Quyết định số 171/2020/DS-GĐT ngày 24/7/2020 của Tịa án nhân dân cấp cao
tại Tp. Hồ Chí Minh:
Ngun đơn: ơng Phan Q và bà Lê Thị Bích Thủy.
Bị đơn: ông Lê Văn Dư, ông Lê Sĩ Thắng, ông Khâu Văn Sĩ.
Tranh chấp về: Hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất.
- Lý do tranh chấp: Hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất của ông Quý và bà Thủy cho
ông Sĩ, ông Dư, ông Thắng là bằng giấy viết tay và chưa được công chứng nhưng ông Sĩ,
ông Thắng tự ý chuyển nhượng đất cho ông Dư; ông Dư xây dựng nhà trái phép bị xử
phạt hành chính.
Hướng giải quyết của Tịa án:
Tồ án cấp sơ thẩm: Chỉ cơng nhận một phần diện tích là khơng phù hợp
với thực tế chuyển nhượng và sử dụng đất giữa các bên tranh chấp
- Toà án phúc thẩm: Cho rằng đây là tranh chấp quyền sử dụng đất và việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nêu trên không phát sinh hiệu lực pháp luật nên buộc ơng Dư
phải trả lại tồn bộ diện tích đất, là có sai lầm nghiêm trọng trong việc đánh giá chứng cứ
và áp dụng pháp luật, ảnh hưởng quyền lợi của các bên đương sự. Đồng thời, tách việc
giải quyết hậu quả pháp lý của các hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Dư với ông
Thắng, ông Sĩ để giải quyết bằng vụ án khác, là khơng có căn cứ, ảnh hưởng đến quyền
lợi của ông Dư, ông Sĩ và ơng Thắng.
Tóm tắt Quyết định số 93/2018/DS-GĐT ngày 29/11/2018 về “V/v Tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng:
Nguyên đơn: Võ Sĩ Mến, Phùng Thị Nhiễm;
- Bị đơn: Đoàn Cưu, Trần Thị Lắm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất.
- Nội dung: Ông Cưu, bà Lắm chuyển nhượng cho ông Mến, bà Nhiễm đất thổ cư
90.000.000 đồng. Sau đó lấy thêm một khu nữa với giá 30.000.000 đồng. Ông
Mến, bà Nhiễm giao tiền 110.000.000 đồng. Trong hợp đồng khơng có cơng
chứng, chứng thực nên vi phạm về hình thức. Tuy nhiên do quá 2 năm, bị đơn
không yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu, do đó hợp đồng vẫn có hiệu lực. Tại
tịa gíam đốc thẩm, Tòa án Nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng quyết định: Chấp nhận

Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 68/2018/KN-DS, huỷ toàn bộ bản án dân
sự phúc thẩm số 24/2018/DS-PT, giao hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân tỉnh
Quảng Ngãi xét xử lại thủ thục thẩm phán.

1


1.1 Đoạn nào trong Quyết định số 171 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được công
chứng, chứng thực?
Đoạn trong Quyết định số 171 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
được xác lập trước ngày mà BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được công chứng,
chứng thực là: “Ngày 03/02/2002, ký chuyển nhượng cho ông Khâu Văn Sĩ 500m 2 đất với
giá 500.000.000 đồng; ngày 18/4/2009, ký chuyển nhượng cho ông Lê Sĩ Thắng là 87m 2
đất với giá là 435.000.000 đồng; ngày 18/4/2009, ký chuyển nhượng cho ông Lê Văn Dư
87m2 đất với giá 435.000.000 đồng. Sau khi chuyển nhượng, ông Quý và bà Thủy thông
báo cho ông Sĩ, ông Dư, ông Thắng là giao dịch chuyển nhượng bằng giấy viết tay nên
bên nhận chuyển nhượng chỉ được phép xây dựng cơng trình sau khi ký hợp đồng cơng
chứng, đăng bộ và chuyển mục đích sử dụng đất.”
1.2 Đoạn nào trong Quyết định số 171 cho thấy Toà án đã áp dụng Điều 129 BLDS
2015 cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng được xác lập trước ngày BLDS năm
2015 có hiệu lực?
Đoạn trong Quyết định số 171 cho thấy Tòa án đã áp dụng Điều 129 BLDS năm 2015
cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có
hiệu lực là: “Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 621/2020/DS-PT ngày 01/7/2020, Tòa án
Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quyết định: Sửa bản án sơ thẩm. Không công nhận
việc chuyển quyền sử dụng đất giữa ơng Phan Q, bà Lê Thị Bích Thủy với các ông
Khâu Văn Sĩ, Lê Văn Dư, Lê Sĩ Thắng; giữa ông Lê Văn Dư với các ông Khâu Văn Sĩ, Lê
Sĩ Thắng là có hiệu lực và không công nhận quyền sử dụng của ông Lê Văn Dư, bà Trần
Thị Hiệp đối với 674m² đất, thửa 504, tờ bản đồ số 40, Phường 15, quận Gò Vấp, Thành

phố Hồ Chí Minh…Cơng nhận 674m² đất nêu trên thuộc quyền sử dụng của ơng Phan
Q, Bà Lê Thị Bích Thủy; buộc các ông/bà, trẻ: Lê Văn Dư, Trần Thị Mỹ Hiệp, Khâu
Văn Sĩ, Hồ Thị Đồng, Lê Sĩ Thắng, Tạ Thị Thọ, Lê Trần Minh Hằng, Lê Trần Ngọc
Huyền, Lê Quốc Thái, Lê Quốc Thịnh và Lê Thu Thảo phải trả lại cho ông Quý, bà Thủy
phần đất này.”
1.3 Việc Toà án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 trong trường hợp như trên có thuyết
phục khơng? Vì sao?
Tồ án áp dụng Điều 129 BLDS năm 2015 cho hợp đồng nhượng quyền bất động sản
như trên là thuyết phục. Bởi vì: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu đất chưa được
công chứng, chứng thực: Bên nhượng quyền đã giao tài sản, bên nhận quyền sở hữu đã
nhận tài sản, đã xây dựng cơng trình kiên cố từ trước khi có văn bản này nên Tòa án cấp
sơ thẩm áp dụng quy định tại khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015.
2


Theo đó, các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết vào năm 2002
và năm 2009 đều vi phạm pháp luật, cụ thể: Người sử dụng đất chưa có quyền sử dụng
đất hợp pháp do hợp đồng chưa được công chứng, chứng thực.
1.4 Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực?
Đoạn trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực: “Về hình thức của hợp đồng: Đối
với các giao dịch dân sự được xác lập trước ngày 01-01-2017, thời hiệu được áp dụng
theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 (điểm d khoản 1 Điều 688 BLDS 2015).
Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10-8-2009 giữa vợ chồng ông Cưu, bà
Lắm với vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm không được công chứng, chứng thực là vi phạm
về hình thức.”
1.5 Theo BLDS 2015, hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tun bố
hợp đồng vơ hiệu về hình thức.
Theo BLDS năm 2015, hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu u cầu Tịa án tun bố

hợp đồng vơ hiệu về hình thức là: Tại khoản 2 Điều 132 BLDS thì nếu hết thời hiệu quy
định tại khoản 1 Điều này mà khơng có u cầu tun bố hợp đồng thì hợp đồng vẫn sẽ
có hiệu lực.
1.6 Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy Toà án đã áp dụng quy định về thời
hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực?
Tại Quyến định số 93 đoạn mà cho thấy Toà án đã áp dụng quy định về thời hiệu tại
Điều 132 BLDS năm 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực là: “Giao dịch chuyển nhượng
quyền sử dụng đất lập ngày 10/08/2009 giữa vợ chồng ông Cưu, bà Lắm với vợ chồng
ông Mến, bà Nhiễm không được công chứng, chứng thực là vi phạm về hình thức.”
1.7 Trong quyết định số 93, việc Tồ án cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực có thuyết phục
khơng? Vì sao?
Việc Tồ án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009
dù chưa được công chứng, chứng thực chưa được thuyết phục vì:
Xét tại khoản 1 Điều 132 BLDS năm 2015 thì thời hiệu để Tồ tun bố giao dịch
vơ hiệu là hai năm và trong suốt hai năm này vợ chồng ơng Cưa, bà Lắm khơng có một
3


u cầu nào cho Tồ án về việc vơ hiệu giao dịch. Chỉ đến khi vợ chồng ông Mến, bà
Nhiễm khởi kiện về không thực hiện nghĩa vụ sang tên quyền sử dụng đất thì vợ chồng
ơng Cưa, bà Lắm mới phản bác lại yêu cầu của Toà về việc huỷ hợp đồng quyền sử
dụng đất của hai bên. Giao dịch dân sự vô hiệu và huỷ hợp đồng là hai sự việc khác
nhau, hợp đồng không được công chứng, chứng thực phải là căn cứ để Toà tuyên huỷ
hợp đồng theo Điều 423 BLDS năm 2015.
Căn cứ tại khoản 2 Điều 132 BLDS năm 2015 thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ngày 10/08/2009 có hiệu lực.

Vấn đề 2: Đơn phương chấm dứt, huỷ bỏ do không thực hiện đúng hợp đồng
Tình huống: Ơng Minh ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông Cường quyền sử dụng một
mảnh đất. Hợp đồng được giao kết hợp pháp và ông Minh đã giao đất cho ông Cường
nhưng ông Cường không trả tiền cho ông Minh mặc dù ông Minh đã nhiều lần nhắc nhở.
Nay ơng Minh u cầu Tịa án hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng để nhận lại đất.
Tom tăt Bản án số 06/2017/KDTM-PT ngày 26/05/2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh
Long.
Ngun đơn là cơng ty Đơng Phong có xác lập 1 hợp đồng với bên mua là công ty “Trang
trí nội thất Thanh Thảo”. Tuy nhiên q trình giao kết đã xác định bà Dệt là đại diện của
trang trí nội thất là khơng đúng mà thực chất, bên mua phải là công ty do ông Thành làm
đại diện. Bên trong hợp đồng ghi đại diện bên mua là bà Dệt nhưng giao kết lại là ông
Liêm là không đúng. Hợp đồng vô hiệu do lỗi các bên ngang nhau. Do vậy Tồ án khơng
chấp nhận u cầu kháng cáo của nguyên đơn, không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của
bị đơn, sửa lại án sơ thẩm.
2.1 Điểm giống nhau và khác nhau giữa hợp đồng vô hiệu và huỷ bỏ do có vi phạm.
Điểm giống
Đều dẫn đến hợp đồng khơng có hiệu lực. Các bên hồn trả cho nhau tài sản đã nhận,
nếu khơng hồn trả được bằng hiện vật thì hồn trả bằng tiền.
Điểm khác nhau
Tiêu chí
Điều kiện
chấm dứt
4


hợp đồng

Các trường
hợp chấm
dứt hợp

đồng

- Do người xác lập không nhận - Tài sản bị mất, bị hư hỏng.
(Điều thức và làm chủ hành vi của mình. 426 BLDS năm 2015)
(Điều 128 BLDS năm 2015)
- Do không tuân thủ quy định về
hình thức. (Điều 129 BLDS năm
2015)
- Do có đối tượng không thể thực
hiện được. (Điều 408 BLDS năm
2015)
Trách
5

Hợp đồng không đủ điều kiện


nhiệm
thơng báo

Trách
nhiệm bồi
thường

2.2 Theo Tịa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng trên vô hiệu hay bị hủy bỏ?
Theo TAND tỉnh Vĩnh Long, Tòa án quyết định hợp đồng vô hiệu: “Vô hiệu hợp đồng
mua bán ô tô ngày 26/05/2012 giao kết giữa công ty TNHH MTV Đông Phong Cần Thơ
với ông Trương Văn Liêm.”
2.3 Suy nghĩ của anh/ chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh
Long (về hủy bỏ hay vô hiệu hợp đồng).

Theo nhóm, hướng giải quyết của TAND tỉnh Vĩnh Long là hợp lý vì:
Căn cứ vào bản án cho thấy:
- Về chủ thể: hợp đồng ghi bên mua là “Trang trí nội thất Thanh Thảo”, bà Nguyễn Thị
Dệt khơng phải người đại diện cho Trang trí nội thất Thanh Thảo mà Công ty TNHH –
SX – TM Thanh Thảo do Trương Hoàng Thành là Giám đốc đại diện.
- Trên hợp đồng ghi đại diện bên mua là bà Nguyễn Thị Dệt nhưng khi giao kết hợp đồng
lại là ông Trương Văn Liêm là không đúng quy định của pháp luật.
- Tịa án tun bố hợp đồng vơ hiệu theo Điều 122 BLDS năm 2015 và xử lý vụ việc
theo khoản 1, 2 Điều 131 BLDS năm 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch
dân sự vô hiệu:
“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ,
dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.


6


2. Khi giao dịch dân sự vơ hiệu thì các bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả
cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp khơng thể hồn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hồn trả.”.
2.4 Nếu hợp đồng bị vơ hiệu thì có áp dụng phạt vi phạm hợp đồng được khơng? Vì
sao?
Theo Điều 418 BLDS năm 2015 quy định về thỏa thuận phạt vi phạm:
“1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm
nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.
2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định
khác.
3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm
mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi
thường thiệt hại.

Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng khơng thỏa thuận về việc vừa
phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ
phải chịu phạt vi phạm”.
Theo Điều 300 Luật Thương mại năm 2005 quy định về phạt vi phạm:
“Phạt vi phạm là việc bên bị vi phạm yêu cầu bên vi phạm trả một khoản tiền phạt do vi
phạm hợp đồng nếu trong hợp đồng có thỏa thuận, trừ các trường hợp miễn trách nhiệm
quy định tại Điều 294 của Luật này”.
Từ các quy định nêu trên có thể thấy, căn cứ phạt vi phạm đó là:
-

Hợp đồng phải có hiệu lực;

-

Có hành vi vi phạm hợp đồng;

-

Các bên có thỏa thuận áp dụng phạt vi phạm.
 Hợp đồng bị vơ hiệu thì khơng áp dụng phạt vi phạm hợp đồng được. Vì hợp đồng
vơ hiệu là hợp đồng đã chấm dứt hiệu lực cũng như quyền và nghĩa vụ của bên
thực hiện nên không thể nào áp dụng phạt vi phạm hợp đồng.

7


2.5 Hương giai quyêt cua Toa an nhân dân tinh Vinh Long đôi vơi câu hoi trên như
thê nao va suy nghi cua anh/chi vê hương giai quyêt nay cua Toa an nhân dân tinh
Vinh Long.
Theo nhóm, hướng giải quyết của Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long là hợp lý. Vì hợp

đồng bị tun vơ hiệu thì đương nhiên không ràng buộc trách nhiệm các bên đã giao kết
trong hợp đồng, căn cứ theo khoản 1 Điều 131 BLDS năm 2015 “Giao dịch dân sự vô
hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên kể từ thời
điểm giao dịch được xác lập”. Vì vậy vấn đề phạt vi phạm của các bên không được xét
đến.
2.6 Điêm giông nhau va khac nhau cua đơn phương châm dưt hơp đông va huy bo
hơp đông vi pham.
Giống nhau:
- Đều là hành vi pháp lý của một bên trong hợp đồng làm căn cứ chấm dứt hợp
đồng khi có những điều kiện do pháp luật quy định hoặc các bên có thỏa thuận.
- Bên hủy bỏ, đơn phương chấm dứt phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc
hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Đều có hậu quả là kết thúc việc thực hiện hợp đồng.
Do một bên thực hiện.
- Chỉ không phải bồi thường khi một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp
đồng. Đây cũng là điều kiện để áp dụng việc hủy bỏ hoặc đơn phương chấm dứt
hợp đồng.
Khác nhau:

Căn cứ pháp lý
Trường hợp


8


Điều kiện

Hậu quả

2.7 Ơng Minh có được quyền huỷ bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu trên khơng? Vì
sao? Nếu có, nêu rõ văn bản cho phép huỷ bỏ.
Nhìn từ góc độ văn bản BLDS 2015 thì ơng Minh có quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển
nhượng trên.
Căn cứ vào khoản 1, 2 và 3 Điều 423 BLDS năm 2015 quy định về hủy bỏ hợp đồng
dân sự:
“1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường
hợp sau đây:


9


a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
c) Trường hợp khác do luật quy định.
2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức
làm cho bên kia khơng đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.
3. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không
thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.”
Ơng Minh và ơng Cường đã kí với nhau hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
và hợp đồng này được giao kết hợp pháp, do vậy hợp đồng này có hiệu lực ràng buộc đối
với ơng Minh và ơng Cường, ơng Minh có nghĩa vụ phải giao đất và ơng Cường có nghĩa
vụ phải trả tiền. Tuy nhiên, trên thực tế ông Minh đã giao đất nhưng ông Cường không trả
tiền và ông Minh đã nhiều lần nhắc nhở ông Cường. Do vậy, căn cứ vào Khoản 1,2 và 3
Điều 425 thì ơng Minh có quyền yêu cầu huỷ hợp đồng.

Vấn đề 3: Đứng tên giùm mua bất động sản
Tóm tắt quyết định số 19/2015/DS-GĐT của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối
cao ngày 19/5/2015.

Nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Tuệ khởi kiện ông Nguyễn Văn Bình về việc tranh chấp
địi lại tài sản. Bà Tuệ sống ở Nhật Bản từ năm 1977 nhưng vẫn thường xuyên về Việt
Nam để thăm gia đình nên năm 1992 bà có nhu cầu mua nhà tại Việt Nam. Nhưng vì
pháp luật ở Việt Nam khơng cho phép nên bà nhờ chú ruột của ơng Bình mua và đứng tên
hợp đồng mua nhà giúp bà. Đến cuối năm 1992, ơng Bình tìm và mua được căn nhà ở
quận Cầu Giấy Hà Nội với giá 356 chỉ vàng nếu tính ln tiền lắp điện nước là 36 chỉ
vàng. Do ông Bình báo giá chênh lệch 4 chỉ vàng so với giá thật, nên bà Tuệ đã giao 360
chỉ vàng cho ơng Bình trả tiền mua nhà mà khơng lấy giấy biên nhận. Thời điểm mua nhà
ơng bình khơng có hộ khẩu ở Hà Nội nên ông đã nhờ bà Vân (em họ của vợ ông) đứng
tên trong hợp đồng mua nhà. Những lần về Việt Nam và bà đã tự mua thêm các vật dụng.
Sau đó bà Tuệ sang lại Nhật Bản, ơng Bình ngỏ ý muốn ở để trông nhà, bà Tuệ đã đồng ý.
Tháng 6/2009 bà Tuệ phát hiện giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được Ủy ban
Nhân dân thành phố Hà Nội cấp ngày 25 tháng 05 năm 2001 và trên giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà là ơng Bình và bà Vân và ông Bình đã thừa nhận đã làm kê khai sinh
giấy tờ đất mà không báo trước cho bà Tuệ. Nay bà Tuệ u cầu ơng Bình sang tên nhà
đất gấp cho bà.
10


Tại bản án dân sự sơ thẩm, Tòa án Nhân dân thành phố Hà Nội quyết định chấp nhận yêu
cầu khởi kiện của bà Tuệ, buộc ơng Bình cùng vợ và con cháu hiện đang tạm trú tại sao
16-B20 phải hồn lại tồn bộ tài sản cho bà Tuệ. Tịa phúc thẩm không chấp nhận yêu
cầu khởi kiện của bà Tuệ. Tịa giám đốc thẩm hủy bỏ tồn bộ bản án dân sự phúc thẩm và
sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án Nhân dân thành phố Hà Nội xem xét sơ thẩm lại
theo đúng quy định của pháp luật.
3.1 Việc Tòa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ tiền ra
mua và nhờ ơng Bình , bà Vân đứng tên hộ có thuyết phục khơng? Vì sao?
Việc Tịa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ tiền ra mua và
nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ có thuyết phục vì:
Căn cứ “Giấy cam đoan xác định tài sản nhà ở” có nội dung xác nhận căn nhà số 16B20 là do bà Tuệ bỏ tiền mua và nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ. Giấy cam đoan này

có chữ ký của ơng Bình và bà Vân. Ngồi ra “Giấy khai nhận tài sản” của bà Tuệ cũng có
nội dung căn nhà số 16-B20 được cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu
nhà ở”. Nhưng do bà Tuệ là người VN định cư ở nước ngồi khơng đứng tên mua nhà
được nên nhờ ơng Bình , bà Vân đứng tên hộ. Giấy này có chữ ký của bà Tuệ, bà Vân và
ơng Bình ký tên dưới mục người đứng tên mua hộ. Và sau khi giám định thì hai loại giấy
tờ này là chữ ký và chữ viết của ơng Bình . Mặt khác, tại Biên bản hịa giải , ơng Bình
cũng đã thừa nhận nhà 16-B20 là bà Tuệ cho tiền mua và nhờ bà Vân đứng tên cùng mua.
Anh Hải con ơng Bình cũng khẳng định nhà 16-B20 là do bà Tuệ mua. Do đó việc xác
định bà Tuệ bỏ tiền ra mua và nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ là có căn cứ.
3.2 Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ có được đứng tên khơng? Vì sao?
Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ không được đứng tên mua nhà nhưng do thời điểm
đó bà Tuệ đang sống ở Nhật nên pháp luật Việt Nam khơng cho phép mua nhà. Vì vậy bà
đã nhờ chú ruột là ơng Bình mua giúp, trong bản án có đoạn: “tại Hợp đồng mua nhà
ngày 11/12/1992 đã ghi bên mua là ơng Bình và bà Vân”, “Ngày 25/5/2001, Ủy ban
nhân dân thành phố Hà Nội cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu
nhà ở đứng tên ơng Bình và bà Vân”.
3.3 Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ có được đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam không?
Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ đã được quyền đứng tên mua nhà ở Việt Nam. Thời điểm
này Luật đất đai năm 1993 quy định Việt kiều chỉ được quyền thuê nhà (mà khơng
được quyền sở hữu) khơng cịn có hiệu lực. Điều 7 Luật nhà ở năm 2014 và khoản
6 Điều 5 Luật đất đai năm 2014 đã làm thay đổi câu trả lời trên, với quy định cho
phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà, đất ở Việt Nam
(kèm một số
11


điều kiện được quy định trong Bộ luật Dân sự và Luật hộ tịch) đã cho thấy, bà Tuệ được
quyền đứng tên mua nhà tại Việt Nam ở thời điểm hiện tại.
3.4 Ngày nay, theo Tòa án nhân dân tối cao, bà Tuệ được công nhận quyền sở hữu
nhà trên khơng? Hướng giải quyết của Tịa án nhân dân tối cao đã có tiền lệ chưa?

Ngày nay, theo Tịa án nhân dân tối cao, bà Tuệ được công nhận quyền sở hữu nhà trên
vì:
- Thứ nhất, bà Tuệ khơng trực tiếp mua bán nhà với chủ sở hữu của ngôi nhà trên nên bà
Tuệ đã không vi phạm điều kiện giao dịch dân sự vô hiệu theo NĐ 81/NĐ-CP ngày
05/11/2001
- Thứ hai, việc bà Tuệ nhờ ơng Bình đứng tên dùm ngôi nhà đã xác lập giao dịch là
một giao dịch dân sự giữa người đứng tên giùm và người nhờ đứng tên giùm. Giao
dịch dân sự này mặc dù khơng có văn bản nào quy định về hình thức nhưng Tịa
án ln dùng mọi phương tiện để chứng minh nó khơng vơ hiệu.
Hướng giải quyết của Tịa án trên đã có tiền lệ, điển hình là hai quyết định của Tòa án
nhân dân tối cao: Quyết định số 17/2007/DS-GĐT ngày 06/06/2007 của Hội đồng Thẩm
phán Tòa án nhân dân tối cao.
Tóm tắt quyết định: Chị Loan chung sống với anh Khanh từ năm 1986 nhưng đến tháng
11/2001 mới đăng kí kết hơn. Trong thời guan chung sống, anh Khanh đã đứng tên mua
hai thửa đất (một thửa có diện tích là 10.800m 2, một thửa có diện tích là 856m2) cịn chị
Loan đứng tên mua một thửa đất có diện tích 1.359m2. Q trình giải quyết chị Loan cho
rằng tiền mua 1.359m2 đất là do anh Tài (anh chị Loan ở nước ngoài gửi về tiền mua và
chị đứng tên giùm nên đó khơng phải là tài sản chung của vợ chồng. Tại phiên Tòa sơ
thẩm, anh Khanh cũng cơng nhận rằng diện tích 1359m 2 do chị Loan đứng tên là do anh
Tài gửi tiền về mua nên anh Khanh cũng xác định đó khơng phải là tài sản chung của vợ
chồng, do đó Tịa án cấp sơ thẩm xác định diện tích 1.359m 2 đất nêu trên khơng phải tài
sản chung của vợ chồng là có căn cứ và thuộc phạm vi giải quyết rong vụ án ly hôn, chia
tài sản khi ly hôn giữa anh Khanh và chị Loan. Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm vẫn xem
xét giải quyết và giao cho chị Loan tiếp tục quản lí. Tịa án cấp phúc thẩm khơng phát
hiện sai sót này của Tịa án cấp sơ thẩm, nhưng lại quyết định y án sơ thẩm về nội dung
này cũng khơng đúng pháp luật.Đối với hai thửa đất có diện tích 1800m 2 và 856m2, tuy
anh Khanh đứng tên mua và kê khai, được Ủy ban nhân dân huyện cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất nhưng bà Xem cho rằng hai thửa đất này do bà gửi tiền nhờ chị Loan,
anh Khanh mua. Tại Tòa án, anh Khanh xác nhận tiền mua hai thửa đất này là của bà
Xem nhưng lại cho rằng bà Xem gửi tiền về cho vợ chồng anh để vợ chồng anh mua đất

nên quyền sử dụng hai thửa đất này là tài sản chung của vợ chồng. Tuy nhiên anh Khanh
khơng xuất trình được chứng cứ chứng minh có việc bà Xem đã cho vợ chồng anh chị để
12


mua hai thửa đất trên. Với tài liệu trong hồ sơ vụ án, việc Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án
cấp phúc thẩm xác định tiền để mua thửa đất nêu trên của bà Xem là có căn cứ.Tuy nhiên
bà Xem đang định cư ở nước ngồi và khơng đầu tư kinh doanh vào Việt Nam nên theo
quy định của pháp luật bà Xem không được sở hữu bất động sản tại Việt Nam. Trong
trường hợp này phải định giá trị quyền sử dụng đất nếu anh Khanh và chị Quỳnh có nhu
cầu sửu dụng, đồng thời buộc thanh toán cho bà Xem bằng số tiền bà đã gửi về mua đất.
Tồn án cấp sơ thẩm và Tịa án cấp phúc thẩm xác định hai thửa đất trên là của bà Xem
và chấp nhận sự ủy quyền của bà Xem cho chị Loan đứng tên là không đúng pháp luật.
Tòa án quyết định: chấp nhận kháng nghị số 43/2007/KS-KN ngày 6/4/2007 của Tòa án
nhân dân Tối cao, hủy bản án sơ thẩm và phúc thẩm.
3.5 Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ bỏ ra
và giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp được xử lý như thế nào?
Tại đoạn 6 của phần Xét thấy của quyết định giám đốc thẩm số 17/2015/DS-GĐT ngày
19 tháng 5 năm 2015 về vụ án kiện địi tài sản: “Vì vậy, trong trường hợp này phải công
nhận cho bà Tuệ được quyền sở hữu nhà 16-B20 và xem xét đến công sức quản lý giữ gìn
nhà cho gia đình ơng Bình trên cơ sở xác định giá nhà đất theo giá thị trường ở thời
điểm xét xử sơ thẩm, trừ đi số tiền mua nhà đất do bà Tuệ bỏ ra, phần cịn lại chia đơi
cho bà Tuệ và ơng Bình….”.
Có thể thấy, theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ
bỏ ra và giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp được chia đôi cho 2 bên là bà Tuệ và
ông Bình do bà Tuệ là chủ sở hữu ngơi nhà và ơng Bình là người có cơng sức quản lý,
giữ gìn ngơi nhà.
3.6 Hướng giải quyết trên của Tịa án nhân dân tối cao đã có Án lệ chưa? Nếu có,
nêu Án lệ đó.
Hướng giải quyết trên của Tịa án nhân dân tối cao đã có Án lệ. Đó là Án lệ số

02/2016/AL về vụ án “Tranh chấp đòi lại tài sản” đã được Tòa án nhân dân tối cao thông
qua ngày 06 tháng 4 năm 2016 và được công bố theo quyết định 220/QĐ-CA ngày 06
tháng 4 năm 2016 của Chánh án tòa án nhân dân tối cao.
Nguồn án lệ:
Quyết định giám đốc thẩm số 27/2010/DS-GĐT ngày 8/7/2010 của Hội đồng thẩm phán
Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “Tranh chấp đòi lại tài sản” tại tỉnh Sóc Trăng giữa
nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Thảnh với bị đơn là ơng Nguyễn Văn Tám; người có quyền
lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Yêm.
Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ: Điều 137 và Điều 235 của BLDS năm
2005 (tương đương với Điều 131 và Điều 224 BLDS năm 2015).
13


Khái quát nội dung án lệ:
Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã bỏ tiền ra để nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và nhờ người ở trong nước đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất hộ mình, khi giải quyết tranh chấp thì Tịa án phải xem xét và tính cơng sức bảo
quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất cho người đứng tên hộ; trường
hợp không xác định được chính xác cơng sức của người đó thì cần xác định người thực
chất trả tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và người đứng tên nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất hộ có cơng sức ngang nhau để chia phần giá trị chênh lệch
tăng thêm so với tiền gốc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ban đầu.
3.7 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tịa án nhân dân tối cao.
Theo nhóm em, hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao là hoàn toàn hợp lý
và đúng theo quy định của pháp luật. Vì:
Trong vụ án, căn cứ lời khai của hai bên đương sự và kết quả giám định chữ ký, chữ
viết trong “Giấy cam đoan xác định tài sản nhà ở” và “Giấy khai nhận tài sản” của Viện
khoa học hình sự Bộ Cơng An thì việc bà Tuệ bỏ tiền ra mua và nhờ ơng Bình, bà Vân
đứng tên hộ là có căn cứ. Do đó, căn cứ theo các quy định của pháp luật hiện hành thì
việc cơng nhận bà Tuệ được quyền sở hữu nhà là hợp tình hợp lý. Tuy nhiên, xét thấy ơng

Bình cũng có cơng sức trong việc quản lý và giữ gìn nhà của ông, cho nên theo quyết
định của bản án sơ thẩm không thể buộc ông trả lại nhà đất mà khơng tính cơng sức quản
lý và giữ gìn nhà.
Căn cứ vào những quy định liên quan của BLDS năm 2015 và án lệ số 02/2016/AL:
- Tại khoản 3 Điều 131: “Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức khơng phải hồn
trả lại hoa lợi, lợi tức đó.”
- Tại Điều 224: “Chủ sở hữu, người sử dụng tài sản có quyền sở hữu tài sản đối với hoa
lợi, lợi tức theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật, kể từ thời điểm thu được
hoa lợi, lợi tức đó”.
Theo đó, xét theo Điều 131 BLDS năm 2015 thì ông Bình không phải là bên ngay tình
nên phải trả lại hoa lợi, lợi tức thu được. Nhưng theo Điều 224 BLDS năm 2015 thì lúc
này người sử dụng tài sản là ơng Bình có quyền sở hữu đối với hoa lợi, lợi tức theo thỏa
thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Lúc này, nếu có thể chứng minh được cơng sức
của ơng Bình trong việc quản lý và giữ gìn nhà đất cho bà Tuệ để chia cho ông phần tài
sản bằng với công sức của ông bỏ ra. Trong trường hợp nếu không xác định được công
sức của ơng Bình thì phải xác định bà Tuệ, ơng Bình có cơng sức ngang nhau để chia
(việc phân chia như vậy bảo vệ được quyền, lợi ích hợp pháp và chính đáng của các bên
đương sự trong trường hợp này này là bên bỏ tiền ra mua bất động sản là bà Tuệ và bên

14


đứng tên giùm mua bất động sản là ơng Bình, bà Vân). Và điều đó phù hợp với hướng
giải quyết của tịa án nhân dân tối cao.

Vấn đề 4: Tìm kiếm tài liệu
*u cầu 1
Sau đây nhóm em xin trình bày 20 bài viết liên quan đến pháp luật hợp đồng được
cơng bố trên các Tạp chí chun ngành Luật từ đầu năm 2018 đến nay

STT

1.

Họ và

PGS-T
Đại,
Ngọ

PGS.TS
2.

Min

ThS Đo

H

3.

4.

ThS Đ

Q

Ths N

Hoàng

15


ThS
5.

Hoàng

ThS

Nguyễn

6.

7.

8.

ThS. Đ

B

Ths. Đ

C

ThS. G

L

ThS.
9.

Quang

ThS Đ

B

10.

TS Ng
H


11.

16

Ths. Ng
Thanh


ThS.
12.

Thuận

ThS Lê

ThS. T
13.

Anh –

T

14.

TS Ng
Công
Phạm

TS Ng
15.

Hồng T
Thị

T

16.

TS. Hồ
A

17.

TS. Ng
K


17