Luận văn thạc sĩ HUS nghiên cứu, đánh giá thực trạng sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận hai bà trưng phục vụ đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.63 MB, 112 trang )
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------------------------
Đỗ Lan Hương
NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT CỦA
CÁC TỔ CHỨC ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HAI BÀ TRƯNG PHỤC VỤ ĐỀ XUẤT
GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số
: 60850103
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC : PGS.TS NGUYỄN HIỆU
Hà Nội - 2014
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được cơng bố trong
bất kì cơng trình nào khác.
Tơi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn
Đỗ Lan Hương
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự
nỗ lực của bản thân, tơi đã nhận được sự hướng dẫn tận tình, chu đáo của các
thầy, cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình của cơ quan, đồng nghiệp và nhân dân địa
phương.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành và sâu sắc nhất tới PGS.TS Nguyễn
Hiệu, thầy đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tơi trong suốt q trình hồn thành luận
văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn sự góp ý, chỉ bảo của các thầy, cô giáo Khoa Địa
lý – Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, sự giúp đỡ nhiệt tình của tập thể phịng
Tài ngun Mơi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Văn phòng HĐND
– UBND, Phịng Tài chính – Kế hoạch quận Hai Bà Trưng, Chi cục Thống kê, Văn
phòng Đăng ký đất đai Thành phố Hà Nội, cán bộ địa chính các phường, các cơ
quan, đơn vị, tổ chức thuộc địa bàn nghiên cứu đã tạo điều kiện giúp đỡ tơi trong
q trình thực hiện Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ đồng nghiệp
và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Đỗ Lan Hương
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC
DANH MỤC BẢNG BIỂU
DANH MỤC HÌNH
MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VẤN ĐỂ VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ....................................................................................................................... 6
1.1. Cơ sở lí luận về giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức sử dụng đất ............ 6
1.1.1. Cơ sở lí luận .......................................................................................... 6
1.1.2. Tổ chức sử dụng đất............................................................................... 8
1.2. Giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức sử dụng đất ............................... 11
1.2.1. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng sử
dụng là tổ chức .............................................................................................. 11
1.2.2 Những quy định của Nhà nước trong công tác giao đất, cho thuê đất đối
với tổ chức. ................................................................................................... 15
1.2.3. Tình hình thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức tại Việt Nam ........ 26
1.3. Kinh nghiệm một số nước trên Thế giới về giao đất, cho thuê đất đối với
các tổ chức sử dụng đất ............................................................................................. 32
1.3.1. Chính sách về giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức ở một số nước trên
Thế giới ........................................................................................................ 32
1.3.2. Bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam............................................. 37
CHƯƠNG 2: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CƠNG TÁC QUẢN LÝ VÀ TÌNH
HÌNH SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO
ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HAI BÀ TRƯNG ............. 38
2.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, tình hình phát triển kinh tế - xã hội và tình
hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng ............................. 38
2.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên và cảnh quan môi trường.......................... 38
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
2.1.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội ..................................................... 41
2.1.3. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Hai Bà Trưng ........ 43
2.1.4. Hiện trạng sử dụng đất tại quận Hai Bà Trưng theo mục đích sử dụng
và đối tượng sử dụng .................................................................................... 47
2.1.5. Tổ chức sử dụng đất............................................................................. 52
2.2. Thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng ..................................................... 54
2.2.1. Các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận Hai
Bà Trưng ....................................................................................................... 54
2.2.2 Công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức ............................... 57
CHƯƠNG 3: NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƯỢC NHÀ
NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HAI BÀ TRƯNG
............................................................................................................................................. 83
3.1 Những thuận lợi trong công tác giao đất, cho thuê đất tại quận Hai Bà
Trưng ........................................................................................................... 83
3.2. Những tồn tại và nguyên nhân............................................................................. 84
3.3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất ......................................................................................... 86
3.3.1. Nhóm giải pháp hồn thiện các chính sách pháp luật về giao đất, cho thuê
đất đối với các đối tượng sử dụng đất là các tổ chức....................................... 86
3.3.2. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác giao đất, cho thuê đất .......... 87
3.3.3. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất ............................................................................ 89
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................... 92
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 95
PHỤ LỤC ............................................................................................................. 99
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1. Hiện trạng sử dụng đất trên phạm vi cả nước tính đến ngày 01/01/2013......... 27
Bảng 2.1. Biểu thống kê, kiểm kê diện tích đất đai quận Hai Bà Trưng (Tính đến
ngày 01/01/2013) .................................................................................................. 47
Bảng 2.2. Biểu hiện trạng sử dụng đất quận Hai Bà Trưng theo đối tượng được
giao quản lý, sử dụng đất ...................................................................................... 51
Bảng 2.3. Bảng thống kê diện tích sử dụng đất của các tổ chức ........................... 53
Bảng 2.4. Tổng số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất theo loại hình sử dụng ................................................ 54
Bảng 2.5. Diện tích đất của các tổ chức phân theo đơn vị hành chính .................... 56
Bảng 2.6. Tình hình giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức .............................. 58
Bảng 2.7. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng ......................... 59
Bảng 2.8. Tình hình sử dụng đất đúng mục đích được giao, được thuê của
các tổ chức ............................................................................................................ 61
Bảng 2.9. Tình hình sử dụng khơng đúng mục đích được giao, cho th của các loại
hình tổ chức ........................................................................................................... 64
Bảng 2.10. Tình trạng cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng trái phép của các tổ
chức và một số tổ chức điển hình xảy ra vi phạm................................................... 66
Bảng 2.11. Thực trạng tranh chấp, lấn, chiếm đất của các tổ chức theo loại hình tổ
chức và một số đại diện tổ chức điển hình xảy ra vi phạm ..................................... 68
Bảng 2.12. Thực trạng sử dụng đất vào mục đích khác của các tổ chức ................. 71
Bảng 2.13. Một số tổ chức điển hình trong việc sử dụng đất khơng đúng mục đích
được giao, được th ............................................................................................. 72
Bảng 2.14. Thực trạng đất chưa đưa vào sử dụng của các tổ chức, một số tổ chức
điển hình xảy ra vi phạm ....................................................................................... 75
Bảng 2.15. Tổng hợp tình hình sử dụng đất khơng đúng mục đích được giao, được
th của các tổ chức .............................................................................................. 79
Bảng 2.16. Tình hình lấn, chiếm đất đai của các tổ chức........................................ 80
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Sơ đồ vị trí quận Hai Bà Trưng ............................................................. 38
Hình 2.2. Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất theo đối tượng được giao sử dụng đất. ............... 52
Hình 2.3. Biểu đồ cơ cấu các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
theo loại hình tổ chức............................................................................................ 55
Hình 2.4. Biểu đồ thể hiện tình hình sử dụng đất của các tổ chức theo mục đích
được giao, được th ............................................................................................. 65
Hình 2.5. Phần diện tích đất của Trường mầm non Ngơ Thì Nhậm đang có
tranh chấp với hộ bà Nguyễn Thị Kim Dung. ........................................................ 69
Hình 2.6. Lơ đất của HTX Chi Mai đang có tranh chấp với một số
hộ dân liền kề ........................................................................................................ 70
Hình 2.7. Lơ đất của Công ty Du lịch và xúc tiến đầu tư Viptour bị một số
hộ dân lấn chiếm trồng rau màu. ............................................................................ 70
Hình 2.8. Cơng ty vận tải Hà Nội xây ki ốt cho một số cửa hàng kinh doanh
thuê ....................................................................................................................... 73
Hình 2.9. Cơng ty cổ phần Vận tải và Thương mại Hà Nội tự phân đất cho một
số cán bộ, cơng nhân viên xây dựng nhà ở. ............................................................ 74
Hình 2.10. Lơ đất để hoang hóa của Cơng ty Cổ phần vật tư Công nghiệp và
Thực phẩm Hà Nội. ............................................................................................... 76
Hình 2.11. Lơ đất đầu tư xây dựng chậm của Công ty Cổ phần vận tải và dịch
vụ thương mại Hà Nội ........................................................................................... 77
Hình 2.12. Lơ đất đầu tư xây dựng chậm của Công ty Cổ phần đầu tư và xây
dựng Hà Nội .......................................................................................................... 77
Hình 2.13. Lơ đất B6 Đầm Trấu (phường Bạch Đằng) ........................................... 78
Hình 2.14. Lơ đất của Công ty Cổ phần Đầu tư và xây lắp số 5 chưa đưa vào
sử dụng .................................................................................................................. 78
Hình 2.15. Biểu đồ cơ cấu diện tích tỷ lệ sử dụng đất khơng đúng mục đích
của các tổ chức ...................................................................................................... 79
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
BẢNG KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA
TT
Chữ viết tắt
Ý nghĩa
1.
CHXHCN
Cộng hịa xã hội chủ nghĩa
2.
CN
Cơng nghiệp
3.
CNH-HĐH
Cơng nghiệp hố- Hiện đại hố
4.
CP
Chính phủ
5.
CT
Chỉ thị
6.
DV
Dịch vụ
7.
GCN
Giấy chứng nhận
8.
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
9.
GPMB
Giải phóng mặt bằng
10. HĐND
Hội đồng nhân dân
11. KH
Kế hoạch
12. NQ
Nghị quyết
13. NN
Nhà nước
14. QH
Quốc hội
15. QĐ
Quyết định
16. SDĐ
Sử dụng đất
17. TC
Tổ chức
18. TCKT
Tổ chức kinh tế
19. TM
Thương mại
20. TT
Thông tư
21. UBND
Uỷ ban nhân dân
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
MỞ ĐẦU
Đất đai giữ một vai trò đặc biệt quan trọng, là tài nguyên quốc gia vô cùng
quý giá, là điều kiện chung đối với mọi quá trình sản xuất của các ngành kinh tế,
là điều kiện cần thiết để con người tồn tại, phát triển và tái sản xuất qua các thế hệ.
Việc sử dụng đất sao cho hợp lí, hiệu quả và để bảo vệ lâu bền nguồn tài nguyên
này là nhiệm vụ vô cùng quan trọng và cấp bách của mỗi quốc gia.
Hiện nay, nước ta đang tiến hành công cuộc đổi mới nền kinh tế, công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Việc quản lý, sử dụng đất đai một cách khoa
học, hiệu quả đã, đang và sẽ là nhiệm vụ quan trọng được Đảng, Nhà nước, các
cấp, các ngành đặc biệt quan tâm thực hiện. Trên thực tế, Nhà nước không trực
tiếp khai thác lợi ích trên từng mảnh đất mà việc làm này thuộc về các chủ thể
được nhà nước trao quyền sử dụng đất thông qua công tác giao đất, cho thuê đất.
Đây là một trong những công cụ quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai,
góp phần phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và bước đầu phát huy nguồn
lực của đất đai trong phát triển đất nước. Trên cơ sở Luật đất đai năm 2003, Chính
phủ và các Bộ đã ban hành các nghị định, thơng tư hướng dẫn cụ thể hình thành hệ
thống các quy định pháp luật tương đối đầy đủ và khá chặt chẽ về giao đất, cho
thuê đất, tạo cơ sở pháp lý để việc triển khai có hiệu quả việc giao đất, cho thuê
đất cho cá nhân, tổ chức sử dụng đất phục vụ yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội.
Theo số liệu thống kê, kiểm kê diện tích đất hàng năm của Bộ Tài ngun và Mơi
trường tính đến ngày 01/01/2013[8], tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao,
cho thuê và công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng là 25.227.783
ha, chiếm 76,22% tổng diện tích tự nhiên cả nước. Phân theo đối tượng sử dụng
thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng 15.109.457 ha, chiếm 59.89% tổng diện tích
đã giao, cho thuê. Các tổ chức trong nước, nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử
dụng 9.787.819 ha chiếm 38,8 % tổng diện tích đã giao, cho thuê. Cộng đồng dân
cư được giao 330,508 ha (chiếm 1,31% tổng diện tích đã giao, cho thuê). Như vậy,
có thể thấy việc sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
1
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
chiếm một vị trí vơ cùng quan trọng, có ảnh hưởng lớn tới sự phát triển của nền
kinh tế và phán ánh được tính hiệu quả, khoa học của việc sử dụng đất.
Quận Hai Bà Trưng, là một quận thuộc thủ đơ Hà Nội, nằm ở vị trí trung tâm
hình học của Thành phố, là nơi tập trung một số cơ quan hành chính cấp cao của Nhà
nước, là nơi thu hút một lực lượng lao động dồi dào, nên áp lực đối với việc quản lý và
sử dụng đất là rất lớn. Công tác quản lý đất đai ở Hai Bà Trưng trong những năm qua
đã thu được nhiều kết quả to lớn, góp phần tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước về
đất đai, cơ bản đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh tế- xã hội và phát triển đô thị. Tuy
nhiên, cho đến nay, trong khi nhiều nơi trên địa bàn quận có nhu cầu sử dụng đất vẫn
chưa được đáp ứng thì thực trạng đất dự án “ chết”, bỏ hoang, kéo dài nhiều năm qua
đang là vấn đề nhức nhối trong công tác quản lý đất đai, gây lãng phí nguồn tài ngun
có hạn đất, gây thất thoát lớn cho nguồn ngân sách Nhà nước và có ảnh hưởng khơng
nhỏ tới sự phát triển kinh tế của khu vực.
Như vậy, làm thế nào để phân bổ được quỹ đất một cách hợp lý, đất phải được
sử dụng khoa học, tiết kiệm, công tác giao đất phải bảo đảm hài hòa được quyền lợi và
lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất. Đánh giá công tác này là rất cần
thiết nhằm tìm ra những khó khăn, tồn tại và đưa ra các giải pháp khắc phục sao cho
quản lý và sử dụng đất đạt hiệu quả cao nhất. Chính vì vậy, học viên đã tiến hành thực
hiện đề tài luận văn tốt nghiệp: “Nghiên cứu, đánh giá thực trạng sử dụng đất của các
tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng phục vụ
đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất ”.
2. Mục đích, yêu cầu
2.1. Mục đích nghiên cứu
Đánh giá được thực trạng công tác quản lý và tình hình sử dụng đất của
các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận Hai Bà
Trưng làm cơ sở đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất trên
địa bàn nghiên cứu.
2.2. Yêu cầu
- Nắm vững chính sách, pháp luật đất đai và các văn bản có liên quan đã
được ban hành và được áp dụng trong thời gian nghiên cứu đề tài.
2
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra phản ánh đúng quá trình thực hiện việc
quản lý và sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên
địa bàn nghiên cứu có độ tin cậy và chính xác. Các số liệu điều tra thu thập được
phân tích, đánh giá một cách khách quan, khoa học.
3. Nội dung và nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý của Nhà nước,
của ngành, của Thành phố Hà Nội, của quận Hai Bà Trưng về công tác giao đất,
cho thuê đất đối với tổ chức.
- Thu thập tài liệu, số liệu về công tác giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức
trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, điều tra, khảo sát về thực trạng tình hình quản lý
đất và hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn nghiên cứu
- Phân tích đánh giá tính hiệu quả sử dụng đất, những tồn tại, những khó
khăn, vướng mắc, từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm quản lý và sử dụng đất đai
hợp lý, hiệu quả đối với địa bàn nghiên cứu.
4. Phạm vi và đối tượng nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Đề tài tiến hành trên địa bàn quận Hai Bà Trưng,
thành phố Hà Nội.
- Phạm vi thời gian: Đề tài tiến hành nghiên cứu trong khoảng thời gian từ
năm 2008 đến hết 30/06/2014.
- Đối tượng nghiên cứu: Đất của các tổ chức được Nhà nước giao, cho thuê
trên địa bàn quận Hai Bà Trưng.
5. Cách tiếp cận và các phương pháp nghiên cứu của đề tài
Để làm rõ được vấn đề nghiên cứu nhằm đáp ứng được yêu cầu của đề tài, học
viên đã tìm hiểu về các chính sách pháp luật đất đai đã được ban hành và được áp dụng
trong thời gian nghiên cứu có liên quan đến cơng tác giao đất, cho thuê đất đối với đối
tượng sử dụng là các tổ chức. Trên cơ sở nắm vững các quy định của Nhà nước, học
viên tiến hành tìm hiểu, thu thập các tài liệu, số liệu từ các phòng ban chun mơn kết
hợp với điều tra, khảo sát ngồi thực địa, từ đó đánh giá thực trạng tình hình sử dụng
đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn nghiên cứu.
3
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
Để thực hiện tốt các nội dung nghiên cứu của luận văn, học viên đã sử dụng
các phương pháp nghiên cứu sau:
* Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
- Chọn các tổ chức đại diện cho các hình thức giao đất, cho thuê đất.
- Chọn các tổ chức đại diện cho các loại tổ chức sử dụng đất để phù hợp với
nội dung nghiên cứu của đề tài.
* Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu
- Thu thập các tài liệu, số liệu, bản đồ, báo cáo chuyên ngành, kết quả thống
kê, kiểm kê… từ các cơ quan nhà nước, các sở, các phòng ban trong quận, qua
mạng, qua sách báo để làm cơ sở cho việc nghiên cứu đề tài.
- Nguồn số liệu sơ cấp được thu thập bằng phương pháp điều tra trực tiếp
thơng qua bộ câu hỏi có sẵn (khoảng 40 phiếu tương đương với 40 tổ chức được
nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trên cơ sở tham khảo ý kiến của Phịng Tài
ngun và Mơi trường quận Hai Bà Trưng và UBND cấp phường (có danh sách ở
phụ lục). Kết hợp điều tra bổ sung ngoài thực địa, khảo sát, đo đạc, quan sát, đối
chiếu hiện trạng sử dụng đất với hồ sơ giao đất, thuê đất, bản đồ hiện trạng giao
đất, thuê đất của thửa đất cần điều tra và phỏng vấn nhằm xác định rõ tình hình
quản lý, sử dụng đất của tổ chức được điều tra, cụ thể như sau :
+ Xác định ranh giới thửa đất thực tế mà tổ chức đang quản lý, sử dụng và
so sánh với các mốc ranh giới đã được bàn giao tại thực địa.
+ Xác định mục đích đang sử dụng của thửa đất và tiến độ đầu tư các cơng
trình trên đất.
+ Điều tra phỏng vấn trực tiếp các tổ chức cần điều tra.
* Phương pháp thống kê, tổng hợp phân tích và xử lý tài liệu, số liệu
- Trên cơ sở các tài liệu, số liệu thu thập được, tiến hành tổng hợp và phân
tích theo các bảng, biểu kết hợp với phần thuyết minh, từ đó đánh giá, phân tích
thực trạng cơng tác giao đất, cho thuê đất, tình hình sử dụng đất của các tổ chức.
* Phương pháp so sánh, đối chiếu
- Phương pháp này được sử dụng để đối chiếu các quy định của pháp luật,
tìm ra các điểm bất cập, chưa phù hợp, chưa thống nhất trong hệ thống pháp luật
về đất đai, so sánh giữa thực tế với Luật Đất đai, các văn bản hướng dẫn xem trên
4
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
địa bàn nghiên cứu đã thực hiện như thế nào, tìm ra các điểm bất cập, những tồn
tại và hạn chế, đối chiếu số liệu qua các năm để thấy được tiến độ giao đất.
6. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và tài liệu tham khảo, luận văn được
cấu trúc thành 3 chương, gồm:
Chương 1. Tổng quan vấn đề và các phương pháp nghiên cứu.
Chương 2. Đánh giá thực trạng công tác quản lý và tình hình sử dụng đất của
các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đât trên địa bàn quận Hai Bà Trưng.
Chương 3. Nghiên cứu đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý,
sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn
quận Hai Bà Trưng.
5
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
CHƯƠNG I
TỔNG QUAN VẤN ĐỂ VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lí luận về giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức sử dụng đất
1.1.1. Cơ sở lí luận
Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định của mỗi quốc gia, là điều
kiện tồn tại, phát triển của con người và các sinh vật trên Trái đất. Đất đai tham
gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một tư liệu sản xuất
đặc biệt và không thể thay thế được. Thực tế cho thấy, sự hình thành và phát
triển của mọi nền văn minh vật chất - văn minh tinh thần, các thành tựu kỹ
thuật, khoa học... đều được xây dựng trên nền tảng cơ bản đó là sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 1993 của nước CHXHCN Việt Nam có ghi: “Đất đai là
tài ngun vơ cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây
dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế
hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn
đất đai như ngày nay”[24].
Trong quá trình sử dụng đất đai thì vai trị của nó đối với từng ngành,
từng lĩnh vực cũng rất khác nhau. Trong các ngành phi nơng nghiệp, đất đai giữ
vai trị thụ động với chức năng là cơ sở không gian và vị trí để hồn thiện q
trình lao động. Q trình sản xuất và sản phẩm được tạo ra không phụ thuộc
vào đặc điểm, độ phì nhiêu của đất, và các tính chất tự nhiên có sẵn trong đất.
Trong các ngành nông - lâm nghiệp, đất đai vừa là điều kiện vật chất, cơ sở
không gian, đồng thời cũng là đối tượng lao động, ln chịu sự tác động của
q trình sản xuất như cày, bừa, xới xáo.... và công cụ hay phương tiện lao
động sử dụng để trồng trọt, chăn ni....
Khi dân số ngày càng tăng nhanh, q trình phát triển kinh tế, xã hội,
q trình đơ thị hóa diễn ra mạnh mẽ thì nhu cầu về lương thực, nhà ở đáp ứng
cho con người ngày càng lớn, cơ sở hạ tầng đòi hỏi ngày càng nhiều và đồng
bộ, do vậy nhu cầu sử dụng đất đai phục vụ cho cuộc sống của con người ngày
6
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
càng gia tăng trong khi đất đai lại không thể sinh ra được. Vì vậy, để sử dụng
đất có hiệu quả và khoa học, việc chú trọng tới công tác quản lý đất đai được
đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết không chỉ trong giai đoạn hiện
nay mà còn trong cả tương lai. Điều này đã làm cho áp lực trong việc sử dụng
đất ngày càng tăng lên.
Là đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước có đầy đủ quyền của
một chủ sở hữu, đó là quyền chiễm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất
đai. Tuy nhiên, trên thực tế, Nhà nước khơng trực tiếp khai thác lợi ích trên
từng mảnh đất mà việc làm này thuộc về các chủ thể được Nhà nước trao quyền
sử dụng đất thông qua công tác giao đất, cho thuê đất. Điều 18 Chương II Hiến
pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã quy định: “Nhà
nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm
sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và
cá nhân sử dụng ổn định lâu dài”[23]. Như vậy, thông qua quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất, trên cơ sở sự tính tốn, phân bố đất đai cụ thể về số lượng, chất
lượng, vị trí khơng gian... cho các mục tiêu kinh tế - xã hội, Nhà nước đảm bảo
cho các mục tiêu đó được xây dựng trên cơ sở khoa học và việc sử dụng đất là
phù hợp với các điều kiện đất đai, khí hậu, thổ nhưỡng, và phù hợp với từng
ngành sản xuất.
Có thể thấy, giao đất, cho thuê đất là một trong những công cụ quan
trọng trong quản lý Nhà nước về đất đai, giúp cho việc sử dụng đất đai hợp lí,
cơng bằng, đảm bảo lợi ích hài hòa giữa Nhà nước với mọi cá nhân, tổ chức sử
dụng đất, đảm bảo việc quản lý của Nhà nước được tập trung, thống nhất. Giao
đất, cho thuê đất là tạo điều kiện cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có tư liệu
sản xuất hoặc địa điểm để sản xuất. Thông qua việc quản lý của Nhà nước,
người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thể yên tâm đầu tư
vào sản xuất, làm tăng giá trị của đất đai, góp phần tăng trưởng kinh tế - xã hội.
Từ việc theo dõi biến động các loại đất thông qua hoạt động thống kê, kiểm kê,
Nhà nước sẽ có những điều tiết thích hợp nhằm tạo điều kiện thực hiện các chủ
trương, chính sách.... cũng như các công tác khác liên quan tới đất đai. Đây
7
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
cũng là cơ sở để bảo vệ chế độ công hữu đối với đất đai mà Nhà nước là đại diện
chủ sở hữu.
1.1.2. Tổ chức sử dụng đất
1.1.2.1. Khái niệm về tổ chức sử dụng đất
Tổ chức sử dụng đất là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử
dụng hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng,
được Nhà nước giao đất để quản lý, quy định trong Luật này bao gồm:
+ Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ
chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ
chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự
nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính
phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công
nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;
+ Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức năng ngoại
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc
Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức
liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;
+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu
tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
+ Tổ chức sự nghiệp công là tổ chức do các cơ quan có thẩm quyền của
Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực
hiện các hoạt động dịch vụ công do ngân sách Nhà nước chi trả.
1.1.2.2. Phân loại tổ chức sử dụng đất
Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây
dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất thì Loại hình tổ chức được phân theo đối
tượng sử dụng bao gồm tổ chức trong nước và tổ chức nước ngoài.
- Tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất, bao gồm: Ủy ban nhân dân cấp xã, tổ chức kinh tế, cơ quan
8
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
đơn vị của Nhà nước, tổ chức khác.
+ Ủy ban nhân dân cấp xã: Là người sử dụng đất được Nhà nước giao
đất, sử dụng vào các mục đích như đất nơng nghiệp để sử dụng vào mục đích
cơng ích; đất làm trụ sở UBND, HĐND, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã
hội của cấp xã; đất được Nhà nước giao cho UBND cấp xã xây dựng các cơng
trình cơng cộng về văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục - thể thao, vui chơi giải trí,
chợ, nghĩa trang và các cơng trình cơng cộng khác của địa phương. Đối với các
cơng trình cơng cộng do các tổ chức được công nhận là pháp nhân hoặc do hộ
gia đình, cá nhân đang sử dụng thì khơng thống kê vào đối tượng UBND cấp xã
sử dụng.
+ Tổ chức kinh tế: Là tổ chức trong nước (kể cả trường hợp người Việt
Nam định cư ở nước ngoài lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất
hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm) được thành lập theo Luật Doanh
nghiệp, Luật Hợp tác xã sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh nơng
nghiệp, cơng nghiệp, dịch vụ.
+ Cơ quan, đơn vị của Nhà nước: Là các tổ chức trong nước sử dụng đất
bao gồm: Cơ quan của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội
(trừ các cơ quan cấp xã); tổ chức sự nghiệp cơng; đơn vị quốc phịng, an ninh.
+ Tổ chức khác: Là các tổ chức trong nước sử dụng đất bao gồm: Tổ
chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, cơ sở tôn giáo và các tổ chức khác
không phải là cơ quan, đơn vị của Nhà nước, không phải là tổ chức kinh tế.
- Tổ chức nước ngoài: Là nhà đầu tư nước ngồi hoặc tổ chức nước
ngồi có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất; bao gồm doanh
nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, tổ chức nước ngồi có
chức năng ngoại giao.
+ Doanh nghiệp liên doanh: Là tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu
tư nước ngoài với tổ chức kinh tế Việt Nam thực hiện dự án đầu tư được Nhà
nước cho thuê đất hoặc do phía Việt Nam đóng góp bằng quyền sử dụng đất.
+ Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài: Là tổ chức kinh tế của nhà đầu tư
nước ngoài (kể cả trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài lựa chọn
9
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê) thực hiện dự
án đầu tư được Nhà nước cho thuê đất.
+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao: Là cơ quan đại diện
ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức
năng ngoại giao được chính quyền Việt Nam thừa nhận, cơ quan đại diện của tổ
chức Liên Hợp Quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan, đại diện
của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước cho thuê đất.
1.1.2.3. Tầm quan trọng của công tác giao đất, cho thuê đất đối với đối
tượng sử dụng là tổ chức
Vốn đất đai của nước ta là hơn 33 triệu ha. Khả năng cung ứng nhu cầu về
đất đai là hữu hạn. Để đáp ứng những nhu cầu đó, Nhà nước phải thực hiện việc
phân chia lại đất đai hợp lý và cơng bằng. Vì vậy, các quyết định về giao đất, cho
thuê đất là tổng hợp các hành vi pháp lý có liên quan chặt chẽ với nhau của cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền trong việc phân chia và phân chia lại một cách hợp lý quỹ
đất đai thống nhất vì lợi ích của Nhà nước và mọi tổ chức, cá nhân sử dụng đất.
Theo số liệu thống kê, kiểm kê diện tích đất hàng năm của Bộ Tài ngun
và Mơi trường tính đến ngày 01/01/2013, tổng diện tích đất đã được Nhà nước
giao, cho thuê và công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng là
25.227.783 ha, chiếm 76,22% tổng diện tích tự nhiên cả nước. Phân theo đối
tượng sử dụng thì các tổ chức trong nước, nước ngồi, cá nhân nước ngoài sử
dụng 9.787.819ha chiếm 38,8 % tổng diện tích đã giao, cho th[8]. Như vậy, có
thể thấy việc sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho th đất
chiếm một vị trí vơ cùng quan trọng, phán ánh được tính hiệu quả, khoa học của
việc quản lý sử dụng đất. Giao đất, cho thuê đất khơng những góp phần khai thác
nguồn lực đất đai mà cịn góp phần chuyển nguồn tài chính tiềm năng thành nguồn
tài chính hiện thực cho đầu tư phát triển của mọi tổ chức, doanh nghiệp sử dụng
đất, góp phần khuyến khích các cơ quan, doanh nghiệp, tổ chức này an tâm sản
xuất từ đó thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
Cơng tác giao đất, cho th đất góp phần phát triển kinh tế - xã hội, thu hút
đầu tư và bước đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển đất nước.
10
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
Thông qua hoạt động đăng ký đất đai, việc giao đất có thu tiền và khơng thu tiền
sử dụng đất đối với cá nhân , tổ chức trong nước, việc cho các tổ chức trong, ngoài
nước thuê đất, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, tổ chức
đã mang lại những đóng góp đáng kể cho việc thu ngân sách, tăng trưởng kinh tế,
trong đó đất đai đã tham gia trực tiếp như một nguồn vốn nội lực thông qua thị
trường bất động sản và gián tiếp thơng qua các chính sách pháp luật đất đai làm
tăng tỷ trọng đóng góp của các ngành như cơng nghiệp và xây dựng, sản xuất
nông nghiệp, thương mại dịch vụ,...
Từ năm 1994, nguồn thu từ đất chủ yếu từ thuế sử dụng đất nông nghiệp,
thuế nhà đất và thuế chuyển quyền sử dụng đất. Đến năm 1999 các nguồn thu đã
được tăng thêm do bao gồm: thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất, thuế
chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất, từ tiền thuê đất, từ tiền bán nhà thuộc
sở hữu Nhà nước. Từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, việc mở
rộng các loại hình tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đã dẫn đến các
khoản thu từ đất có rất nhiều thay đổi. Tổng thu từ đất tăng lên với số lượng đáng
kể. Lúc này nguồn thu chính là tiền sử dụng đất, chiếm tới 80% tổng thu từ đất.
Hiện nay, hàng năm nguồn thu từ giao đất, cho thuê đất chiếm khoảng
7,25% tổng thu ngân sách. Năm 2009, thu khoảng 32.905 tỷ đồng, trong đó, thuế
sử dụng đất nơng nghiệp 67 tỷ đồng; lệ phí trước bạ 1.337 tỷ đồng; thuế nhà đất
1.203 tỷ đồng; thuế chuyển quyền sử dụng đất 262 tỷ đồng; tiền sử dụng đất
36.304 tỷ đồng; tiền thuê đất 2.625 tỷ đồng; thuế thu nhập doanh nghiệp đối với
thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất 1.083 tỷ đồng. Với chủ trương đẩy mạnh
kinh tế hóa ngành tài ngun và mơi trường, nguồn lực đất đai đang và sẽ là một
trong những nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước,
phấn đấu đến năm 2020 mức thu đạt 20 - 22% tổng thu ngân sách[35].
1.2. Giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức sử dụng đất
1.2.1. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất đối với đối
tượng sử dụng là tổ chức
Đất đai là yếu tố đầu vào của các ngành sản xuất, là cơ sở, là nền tảng của
sự phát triển kinh tế - xã hội. Để thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do
11
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu được ghi nhận tại Hiến pháp 1980 đến
Hiến pháp 1992 và các Luật Đất đai từ năm 1987 đến nay, các quy định về giao
đất, cho thuê đất đã ra đời và từng bước được hoàn thiện nhằm đảm bảo cho việc
sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả, đảm bảo công bằng giữa những người sử
dụng đất, đồng thời đảm bảo cho việc quản lý đất đai của Nhà nước được tập
trung, thống nhất.
Nếu như tại Luật đất đai năm 1987 không đề cập đến vấn đề giá đất, Nhà
nước quản lý đất đai theo diện tích, loại đất, hạng đất, Nhà nước có quyền được
giao đất và thu hồi đất đã giao thì sự ra đời Luật đất đai năm 1993 đã có một số
sửa đổi, bổ sung để khắc phục những nhược điểm này. Trong đó, Nhà nước khơng
chỉ có quyền giao đất, thu hồi đất mà cịn có quyền cho th đất. Việc cho th đất
thực chất là cho thuê quyền sử dụng đất đai. Với quyền này, đối tượng sử dụng đất
đã được mở rộng khá lớn, bao gồm không chỉ những tổ chức được giao đất mà cả
những tổ chức được thuê đất. Nếu như người sử dụng đất trong diện giao đất chủ
yếu là hộ gia đình, cá nhân thì người sử dụng đất trong diện thuê đất lại chủ yếu là
các tổ chức trong và ngoài nước. Luật đất đai 1993 thừa nhận đất có giá và Nhà
nước xác định giá để quản lý và để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất trong quá
trình giao đất, cho thuê đất.
Luật đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998, có bổ sung hình thức giao đất có
thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế trong nước đối với các dự án xây dựng
kinh doanh nhà ở và các dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây cơ sở hạ tầng.
Tiếp tục đổi mới chính sách Pháp luật đất đai theo quan điểm, đường lối
của Đảng, Luật đất đai 2003 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Các nội dung về giao đất, cho
thuê đất đối với đối tượng sử dụng là tổ chức được hoàn thiện một cách đầy đủ,
chặt chẽ, các quy định rõ ràng, đảm bảo nguyên tắc sử dụng đất đai hợp lý, tiết
kiệm, quyền và lợi ích của Nhà nước cũng như chủ sử dụng đất đều được đảm
bảo. Luật đất đai 2003 quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau: Người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài được lựa chọn giữa thuê đất
12
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
trả tiền một lần và thuê đất trả tiền hàng năm. Đối với chính sách giao đất khơng
thu tiền sử dụng đất chủ yếu tập trung vào hai đối tượng sau: Các tổ chức được
giao đất nông nghiệp nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm nơng nghiệp, lâm
nghiệp và đất chun dùng giao cho các tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan, cơng
trình sự nghiệp, quốc phịng an ninh và các mục đích cơng cộng khơng có mục
tiêu lợi nhuận. Luật Đất đai 2003 đã góp phần tạo mơi trường pháp lý tương đối
thuận lợi để các cơ quan, tổ chức có thể tiếp cận, khai thác và sử dụng hợp lý, hiệu
quả, kinh tế tài nguyên đất đai, đặc biệt trong giai đoạn Việt Nam đang trên con
đường công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Trên cơ sở Luật đất đai năm 2003, Chính phủ và các bộ đã ban hành các
nghị định, thông tư hướng dẫn cụ thể hình thành hệ thống các quy định pháp luật
tương đối đầy đủ và khá chặt chẽ về giao đất, cho thuê đất, tạo cơ sở pháp lý để
việc triển khai có hiệu quả việc giao đất, cho thuê đất cho cá nhân, tổ chức sử
dụng đất phục vụ yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội. Việc lập quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất của các cấp đã dần đi vào nền nếp, trở thành cơ sở pháp lý cho việc
thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, tạo
điều kiện để kinh tế nơng thơn phát triển; bảo đảm hài hịa lợi ích giữa nhà đầu tư,
người sử dụng và Nhà nước. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất được phân cấp
phù hợp với quá trình đổi mới tổ chức, nâng cao hiệu lực, hiệu quả hoạt động của
chính quyền địa phương. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích
sử dụng đất đã được thực hiện theo đúng quy định. Đất được giao, cho thuê, được
chuyển mục đích cơ bản phù hợp với quy hoạch, kế hoạch được xét duyệt và quá
trình chuyển đổi cơ cấu đầu tư, cơ cấu lao động và bảo đảm quốc phòng - an ninh.
Một số Nghị định của Chính phủ, các văn bản dưới luật để làm rõ Luật Đất
đai như sau:
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành
Luật Đất đai năm 2003;
- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 02 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ
về thu tiền sử dụng đất;
13
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 quy định việc
sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10
năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ
quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,
thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái
định cư;
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính
phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 02
tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Chỉ thị số 245/TTG ngày 22 tháng 4 năm 1996 của thủ tướng Chính phủ
về tổ chức thực hiện một số việc cấp bách trong quản lý, sử dụng đất của các tổ
chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất;
- Chỉ thị số 31/2007/CT-TTG ngày 14 tháng 12 năm 2007 của Thủ tướng
Chính phủ về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất;
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và
môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất, thu hồi đất.
- Quyết định số 39/2008/QĐ-UBND ngày 22/10/2008 của UBND Thành
phố Hà Nội quy định về thu hồi đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất;
- Quyết định số 02/2010/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội quy
định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực
hiện dự án đầu tư và làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn
Thành phố Hà Nội;
14
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
- Quyết định số 48/2011/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội về việc
sửa đổi bổ sung một số điều của quy định ban hành kèm theo Quyết định số
02/2010/QĐ-UBND ngày 18/1/2010 của UBND Thành phố về thu hồi đất, giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, để thực hiện dự án đầu tư và làm
nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn Thành phố Hà Nội;
- Quyết định số 07/2013/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội về việc:
Bãi bỏ, bổ sung một số khoản của Quy định ban hành kèm theo Quyết định số
02/2010/QĐ-UBND ngày 18/01/2010 và Quyết định số 48/2011/QĐ-UBND ngày
26/11/2011 của Ủy ban nhân dân Thành phố về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và làm nhà ở nông thôn tại
điểm dân cư nông thôn trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
1.2.2 Những quy định của Nhà nước trong công tác giao đất, cho thuê
đất đối với tổ chức
1.2.2.1. Về công tác giao đất
* Khái niệm
Giao đất với ý nghĩa là một nội dung của quản lý Nhà nước đối với đất đai,
là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất
và quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư sử
dụng đất. Theo quy định tại điều 4 Luật Đất đai năm 2003 “Nhà nước giao quyền
sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết
định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”[25].
* Đối tượng được giao đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà
nước, tổ chức chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao.
* Phân loại các hình thức giao đất ở Việt Nam hiện nay
Theo Luật đất đai năm 1987, chỉ có duy nhất một hình thức giao đất không
thu tiền sử dụng đất. Việc giao đất được điều chỉnh bằng quan hệ hành chính, bao
cấp, cụ thể là ai có nhu cầu thì được Nhà nước giao đất, khơng cịn nhu cầu thì
Nhà nước thu hồi, khi được giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất. Đến luật đất
15
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
đai 1993 và luật đất đai 2003 Nhà nước thực hiện đồng thời hai hình thức là giao
đất có thu tiền và giao đất không thu tiền sử dụng đất.
Giao đất không thu tiền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng
đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất và người sử
dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Luật đất đai 2003 quy
định Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với các đối tượng là tổ
chức trong các trường hợp sử dụng đất vào mục đích cơng cộng, hoặc khơng nhằm
mục đích kinh doanh, cụ thể như sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, đất
giao thơng, thủy lợi, đất xây dựng các cơng trình văn hóa, y tế, giáo dục, thể dục
thể thao phục vụ lợi ích cơng cộng, đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo
các dự án của Nhà nước...
Giao đất có thu tiền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất
bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất và người sử
dụng đất phải nộp cho Nhà nước một khoản tiền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật. Theo quy định tại Điều 34 của Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng đất đối với đối tượng sử dụng đất là tổ chức trong các
trường hợp sử dụng đất vào mục đích kinh doanh và có khả năng sinh lợi, cụ thể
như sau: tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để
bán hoặc cho thuê; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho
thuê; xây dựng mặt bằng cơ sở sản xuất kinh doanh; xây dựng cơng trình cơng
cộng có mục đích kinh doanh; để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối. Chính sách sử dụng đất phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù
hợp với đường lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có
nguồn thu ngân sách từ đất, huy động được vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng
phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Nếu như Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là để đảm bảo lợi
ích chính đáng của người trực tiếp lao động sản xuất, bảo vệ tốt quỹ đất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và để nhằm bảo đảm cho hoạt động bình
thường của các cơ quan Nhà nước hoặc sử dụng đất vào lợi ích chung, lợi ích công
16
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
cộng thì việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất là đảm bảo nguồn thu cho
ngân sách Nhà nước, huy động được vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Giao
đất có thu tiền sử dụng đất sẽ tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với
nhau, giữa người trực tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích
sản xuất kinh doanh. Sử dụng đất phải trả tiền sẽ đưa đến kết quả đất đai được sử
dụng tiết kiệm, hợp lý, nâng cao ý thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng đất, từ
đó góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
* Thời hạn giao đất
Theo quy định tại điều 66 và 67 của Luật Đất đai năm 2003 thì thời hạn
giao đất được chia theo loại đất sử dụng đất gồm đất sử dụng ổn định lâu dài và
đất sử dụng có thời hạn[25].
Người được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp: đất làm trụ sở cơ
quan; xây dựng cơng trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh;
đất giao thơng thủy lợi; đất xây dựng cơng trình y tế, văn hóa, giáo dục và đào tạo; thể
dục thể thao phục vụ lợi ích cơng cộng và các cơng trình cơng cộng khác khơng nhằm
mục đích kinh doanh; đất có di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh.
Người sử dụng đất có thời hạn được quy định trong các trường hợp sau:
Thời hạn giao đất đối với tổ chức kinh tế sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức kinh tế sử dụng làm mặt bằng xây
dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư ở Việt
Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất
nhưng không quá 50 năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn
chậm; dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn, địa bàn có
điều kiện KT - XH đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất
là khơng q 70 năm.
* Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất
Ngoài các quyền và nghĩa vụ cơ bản của người sử dụng đất được quy định
tại điều 105 và điều 107 Luật Đất đai 2003, căn cứ vào hình thức Nhà nước giao
đất có thu tiền hoặc khơng thu tiền sử dụng đất thì quy định về quyền và nghĩa vụ
17
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
