Luận văn thạc sĩ VNUA đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư một số dự án trên địa bàn thành phố pleiku, tỉnh gia lai

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐỖ KHẮC BANG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ
TÁI ĐỊNH CƯ MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ PLEIKU, TỈNH GIA LAI

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Trần Trọng Phương

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu luận văn thạc sỹ chuyên ngành
Quản lý Đất đai - một sản phẩm trong đào tạo của đề tài khoa học công nghệ cấp
tỉnh Gia Lai: “Thực trạng và giải pháp tạo quỹ đất xây dựng kết cấu hạ tầng và phát
triển đô thị trên địa bàn Thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai”- Mã số KHGL-11-17 mà
tôi được tham gia.

Các số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được công bố
trong bất kỳ cơng trình nghiên cứu khoa học nào. Tơi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ
cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này
đều được chỉ rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày 27 tháng 9 năm 2018
Tác giả luận văn

Đỗ Khắc Bang

i

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc PGS.TS. Trần Trọng Phương, Phó Trưởng Khoa Quản lý Đất đai đã tận tình
hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình
học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Trắc địa Bản đồ, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận
tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức UBND thành phố
Pleiku; Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Pleiku; Phòng Tài nguyên và
Môi trường thành phố Pleiku; Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Gia Lai; Công ty cổ
phần phát triển nhà VK Land; Cơng ty Cổ phần Tập đồn Bossco và các hộ gia đình đã
giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong q trình thực hiện đề tài tại địa bàn.

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn
thành luận văn./.
Hà Nội, ngày 27 tháng 9 năm 2018
Tác giả luận văn

Đỗ Khắc Bang

ii

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình ............................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix
Thesis abstract.................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2

1.4.

Kết quả và thảo luận ........................................................................................... 2

1.5.

Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài ............................................... 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu nghiên cứu ......................................................................... 4
2.1.

Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ..................... 4

2.1.1.

Khái quát chung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ............................................ 4

2.1.2.

Sự cần thiết của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ............................... 4

2.1.3.

Đặc điểm của quá trình bồi thường, hỗ trợ tái định cư ....................................... 6

2.2.

Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở một
số nước trên thế giới ........................................................................................... 9

2.2.1.

Trung Quốc ......................................................................................................... 9

2.2.2.

Hàn Quốc .......................................................................................................... 11

2.2.3.

Singapore .......................................................................................................... 13

2.3.

Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam...... 15

2.3.1.

Trước khi có Luật đất đai năm 1993................................................................. 15

2.3.2.

Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003 ............................................. 19

2.3.3.

Luật Đất đai năm 2003 ..................................................................................... 22

2.3.4.

Từ sau Luật Đất đai năm 2013 đến nay ............................................................ 23

2.4.

Chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư ở tỉnh Gia Lai ............................. 28

iii

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


2.5.

Những bài học kinh nghiệm từ thực tiễn khi bồi thường hỗ trợ và tái định cư ..... 29

2.6.

Nhận xét chung về tổng quan các vấn đề nghiên cứu....................................... 31

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 32
3.1.

Địa điểm nghiên cứu......................................................................................... 32

3.2.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 32

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 32

3.4.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 32

3.4.1.

Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Pleiku, tỉnh
Gia Lai .............................................................................................................. 32

3.4.3.

Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên
địa bàn thành phố Pleiku .................................................................................. 33

3.4.4.

Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất tại 02 dự án trên địa bàn nghiên cứu .............................. 33

3.4.5.

Đề xuất các giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ khi GPMB ở các dự án
tiếp theo trên địa bàn thành phố Pleiku ............................................................ 33

3.5.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 33

3.5.1.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................ 33

3.5.2.

Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp ............................................................... 33

3.5.3.

Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ................................................................. 34

3.5.4.

Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu ................................................................ 34

3.5.5.

Phương pháp phân tích so sánh ........................................................................ 34

3.5.6.

Phương pháp điều tra giá đất thị trường ........................................................... 34

Phần 4. Kết quả nghiên cứu ......................................................................................... 35

4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Pleiku .................................. 35

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 35

4.1.2.

Các nguồn tài nguyên ....................................................................................... 38

4.1.3.

Thực trạng phát triển kinh tế xã hội.................................................................. 41

4.1.4.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và mơi trường............... 50

4.2.

Tình hình quản lý đất đai thành phố Pleiku ...................................................... 52

4.2.1.

Tình hình quản lý về đất đai trên địa bàn thành phố Pleiku ............................. 52

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất thành phố Pleiku năm 2017......................................... 55

4.2.3.

Biến động sử dụng đất thành phố Pleiku giai đoạn 2010 - 2017 ...................... 59

4.2.4.

Đánh giá chung về tình hình quản lý sử dụng đất đai ...................................... 61

iv

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


4.3.

Đánh giá bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại thành phố Pleiku ...................... 61

4.3.1.

Các văn bản pháp lý về bồi thường hỗ trợ và tái định cư ................................. 61

4.3.2.

Trình tự thủ tục thực hiện bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất ......................................................................................................... 63

4.3.3.

Kết quả đạt được ............................................................................................... 65

4.3.4.

Những vấn đề tồn tại, vướng mắc trong việc thu hồi đất ................................. 65

4.4.

Đánh giá tình hình thục hiện cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 02
dự án nghiên cứu .............................................................................................. 66

4.4.1.

Cơ sở pháp lý của 02 dự án .............................................................................. 66

4.4.2.

Giới thiệu khái quát 02 dự án nghiên cứu trên địa bàn thành phố Pleiku ............... 67

4.4.3.

Đối tượng và điều kiện được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ........................... 68

4.4.4.

Giá đất tính bồi thường, hỗ trợ ......................................................................... 69

4.4.5.

Bồi thường tài sản, vật kiến trúc và cây cối hoa màu tại 02 dự án nghiên cứu........ 74

4.4.6.

Chính sách hỗ trợ tại các dự án nghiên cứu ...................................................... 77

4.4.7.

Đánh giá công tác thực hiện chính sách tái định cư tại dự án Khu đô thị
Cầu Sắt .............................................................................................................. 81

4.4.8.

Đánh giá chung công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại 02 dự án
nghiên cứu ........................................................................................................ 83

4.5.

Đề xuất một số giải pháp khắc phục khó khăn trong cơng tác bồi thường,
giải phóng mặt bằng ......................................................................................... 84

4.5.1.

Giải pháp về chính sách .................................................................................... 84

4.5.2.

Giải pháp về vai trò của cộng đồng và ý thức của người dân........................... 85

4.5.3.

Giải pháp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ................................................ 85

4.5.4.

Giải pháp tuyên truyền về chính sách pháp luật bồi thường, hỗ trợ tái
định cư .............................................................................................................. 85

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 87
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 87

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................... 88

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 89
Phụ lục .......................................................................................................................... 92

v

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BT

Bồi thường

GPMB

Giải phóng mặt bằng

KT

Kinh tế

NĐ

Nghị định

QĐ

Quyết định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

XH

Xã hội

vi

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Tổng hợp diện tích các nhóm đất chính của thành phố Pleiku .................... 38
Bảng 4.2. Diện tích, cơ cấu đất nơng nghiệp năm 2017 thành phố Pleiku................... 56
Bảng 4.3. Diện tích, cơ cấu nhóm đất phi nông nghiệp ............................................... 58
Bảng 4.4. Biến động sử dụng đất thành phố Pleiku giai đoạn 2012 - 2017 ................. 60
Bảng 4.5. Khái quát chung về 02 dự án nghiên cứu..................................................... 68
Bảng 4.6. Các đối tượng được bồi thường ................................................................... 69
Bảng 4.7. So sánh mức độ chênh lệch giữa giá bồi thường của 02 dự án với giá
thị trường tại thời điểm thu hồi đất .............................................................. 72
Bảng 4.8. Ý kiến của người bị thu hồi đất về giá đất tính bồi thường tại 2 dự án
nghiên cứu .................................................................................................... 73
Bảng 4.9. Tổng hợp kinh phí bồi thường hịa màu và tài sản trên đất bị thu hồi
tại 02 dự án................................................................................................... 76
Bảng 4.10. Ý kiến của người dân có đất bị thu hồi trong việc xác định giá bồi
thường cây trồng, cơng trình, trên đất tại 02 dự án ...................................... 76
Bảng 4.11. Tổng hợp kinh phí hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi 02 dự án .................. 80
Bảng 4.12. Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc thực hiện các chính sách
hỗ trợ ............................................................................................................ 81

vii

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí thành phố Pleiku .......................................................................... 35
Hình 4.2. Khu đơ thị Cầu Sắt .......................................................................................... 67

viii

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Đỗ Khắc Bang
Tên đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư một số dự án trên địa bàn
thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai”.
Ngành: Quản lý Đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá việc tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở
một số dự án trên địa bàn thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần giải quyết những tồn tại, khó khăn
trong q trình thực hiện cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhằm đẩy nhanh tiến
độ thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn.
Phương pháp nghiên cứu
Luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu: Phương pháp chọn điểm

nghiên cứu, phương pháp điều tra số liệu thứ cấp, phương pháp điều tra số liệu sơ cấp,
phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu, phương pháp phân tích so sánh
Kết quả chính và kết luận
1, Thành phố Pleiku là trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị của tỉnh, trung tâm cao
ngun Pleiku. Thành phố có 14 phường, 9 xã, dân số có 49.756 hộ với 218.940 nhân khẩu.
Tốc độ tăng trưởng kinh tế (GDP) đạt 11%. Trong đó dịch vụ tăng 12,8%, cơng
nghiệp-xây dựng tăng 18,92%, nơng-lâm nghiệp tăng 4,65%, thu nhập bình quân đầu
người đạt 32,76 triệu đồng, cơ cấu kinh tế chuyển dịch đúng định hướng, tỷ trọng
ngành thương mại dịch vụ chiếm 53,53%, công nghiệp-xây dựng chiếm 41,8%, nông
nghiệp chiếm 4,67%, các lĩnh vực văn hóa-xã hội được đảm bảo, tình hình an ninhchính trị trên địa bàn thành phố được giữ vững, ổn định.
2, Về tình hình quản lý đất đai tại thành phố Pleiku: Trong những năm qua,
công tác quản lý sử dụng đất trên địa bàn thành phố Pleiku đã đạt được những kết quả
rất đáng ghi nhận, đó là cơng tác cắm mốc ranh giới hành chính, lập bản đồ địa chính,
bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất, toàn thành phố đã cấp
được 13.890,30 ha/16.405,50 ha đạt 84,67% so diện tích,… Từ đó đã góp phần quan
trọng để thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Pleiku nói riêng và của tỉnh
Gia Lai nói chung.
3, Về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của thành phố Pleiku: Trên địa

ix

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


bàn thành phố Pleiku hiện có 07 dự án trọng điểm và một số dự án đang thực hiện dở
dang được chuyển tiếp từ các năm trước, diện tích đã thực hiện xong công tác GPMB là
63,4 ha, số tiền chi trả cho các hộ là 126,3 tỷ đồng của 1.150 tổ chức, hộ gia đình. Phê
duyệt 17 phương án BTHT và tái định cư liên quan đến 17 dự án, diện tích khoảng 50
ha, với tổng số tiền là 70,6 tỷ đồng.
4, Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại 02 dự án

nghiên cứu: Về việc xác định đối tượng và điều kiện bồi thường được Hội đồng bồi
thường, hỗ trợ, tái định thực hiện theo đúng quy định, đảm bảo quyền lợi của người bị
thu hồi đất. Tuy nhiên công tác xác định đối tượng, điều kiện bồi thường, hỗ trợ tại dự
án 2 gặp nhiều khó khăn do khó xác định nguồn gốc sử dụng đất. Tuy nhiên, về mức giá
để tính bồi thường, hỗ trợ: Cịn một số người dân cho là chưa phù hợp. Nguyên nhân là
do giá để bồi thường, hỗ trợ về đất đai được UBND tỉnh Gia Lai ban hành hàng năm
thấp hơn giá thị trường.

x

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Do Khac Bang
Thesis title: "Evaluation of compensation, support and resettlement for some projects in
Pleiku city, Gia Lai province".
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
- To evaluate the implementation of compensation, support and resettlement in
some projects in Pleiku city, Gia Lai province.
- To propose some solutions contributing to solving problems and difficulties in
the implementation process of compensation, support and resettlement in order to speed
up the implementation of investment projects in the locality.
Materials and Methods
The thesis used the following methods: Method of study site selection, method

of secondary data investigation, method of primary data investigation, method of data
aggregation and processing, method of comparative, analysis.
Main findings and conclusions
1, Pleiku city is the economic, cultural and political center of the province, the
center of Pleiku Plateau. The city has 14 wards, 9 communes and 49,756 households
with 218,940 inhabitants. Economic growth speed (GDP) reached 11%. Of which,
services increased by 12.8%, industry-construction by 18.92%, agriculture-forestry by
4.65%, average income per capita reached 32.76 million VND, the economic structure
shifted right direction, the proportion of service trade accounted for 53.53%, industryconstruction by 41.8%, agriculture accounted by 4.67%, the socio-cultural sector are
guaranteed, the situation security and politics in the city are maintained stable.
2, Regarding land management in Pleiku city: Over the past years, the
management of land use in the area of Pleiku city had achieved remarkable results,
that was the demarcation of administrative boundaries, cadastral mapping, land use
status map and land use planning maps, the whole city had granted 13,890.30 ha
/16,405.50 ha reaching 84.67% of the area, ... Since then had contributed
significantly to promote socio-economic development of Pleiku city in particular
and of Gia Lai province in general.

xi

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


3, Regarding the compensation, support and resettlement of Pleiku city: There
are 07 key projects in Pleiku city and some projects which are have been transferred
from previous years. Completed site clearance was 63.4 ha, the amount paid to
households were 126.3 billion VND of 1,150 organizations and households. Approved
17 compensation and resettlement plans related to 17 projects, area of about 50 ha, with
a total amount of 70.6 billion VND.
4, Evaluating the implementation of compensation, support and resettlement in 2

research projects:
Project 1: 426 households were compensated and supported with the total
amount of 94.4 billion VND, of which 386 households recovered garden and
agricultural land; 40 households are subject to land recovery and resettlement.
Project 2: 13 households, individuals and organizations have recovered gardens
and agricultural lands with a total compensation of 7.15 billion.

xii

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng trong môi trường sống, là địa bàn
phân bố dân cư, cơ sở phát triển kinh tế, văn hóa đời sống xã hội của nhân dân.
Tài ngun đất thì có hạn, bên cạnh đó dân số tăng nhanh dẫn đến nhu cầu sử
dụng đất cho các mục đích an ninh quốc phịng, lợi ích quốc gia công cộng, phát
triền kinh tế... của con người ngày càng tăng. Đất đai có tính cố định và có giới
hạn về không gian không tuân theo ý muốn chủ quan của con người. Chính vì
vậy, đất đai cần được quản lý và sử dụng một cách hợp lý, có hiệu quả, tiết kiệm
và bền vững.
Thu hồi bồi thường, hỗ trợ tái định cư để thực hiện các cơng trình quốc
phịng an ninh, phát triển hạ tầng, kinh tế... là một khâu quan trọng của quá trình
phát triển đất nước. Bồi thường, hỗ trợ tái định cư cũng là một vấn đề hết sức
nhạy cảm và phức tạp tác động tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội và công động
dân cư, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, đặc biệt
với các hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi trên phạm vi cả nước, đến từng cơ
sở, đến từng địa phương.

Hạ tầng kinh tế xã hội cả đô thị và nông thôn được quan tâm đầu tư nâng
cấp, một số dự án quan trọng đã và đang được đầu tư xây dựng như các khu đô
thị mới, các khu, cụm công nghiệp, các trục giao thông qua nội thành, các khu
nhà cao tầng, khách sạn…nên đã góp phần gia tăng giá trị của ngành công nghiệp
– xây dựng, hoạt động thương mại - dịch vụ có thêm những thành tựu mới, doanh
số tăng nhanh, chất lượng được nâng cao, nhất là dịch vụ vận tải, bưu chính –
viễn thơng, ngân hàng, bảo hiểm. Sản xuất nông nghiệp và xây dựng nơng thơn
có nhiều chuyển biến quan trọng.
Thành phố Pleiku đang tập chung mọi nguồn lực để xây dựng thành phố
đạt tiêu chí đơ thị loại I vào năm 2020. Để đạt được mục tiêu đề ra cùng với việc
chú trọng phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, quy hoạch đơ thị cũng phải có bước
chuyển mình đáng kể, nếu khơng muốn nói phải là yếu tố đi đầu. Đề cương điều
chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Pleiku đến năm 2030, tầm nhìn đến
năm 2050 được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 358/QĐ-UBND.

1

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


Tuy nhiên, công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư của thành phố cịn gặp
nhiều khó khăn, vướng mắc, chưa đáp ứng u cầu đẩy mạnh cơng nghiệp hố, hiện
đại hố. Thậm chí có lúc, có nơi xảy ra vụ việc phức tạp, kéo dài, làm chậm tiến độ
thực hiện dự án, gây ảnh hưởng về kinh tế và ảnh hưởng trật tự trị an xã hội.
Một trong những vấn đề quan trọng là người dân trong diện di dời phải
thay đổi nghề nghiệp, điều kiện sống, học tập, thay đổi tập quán và các vấn đề
tâm lý, xã hội khác. Cho nên bên cạnh đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng
phục vụ đầu tư xây dựng, thì tạo việc làm cho người dân trong diện di dời, tạo
lập sự cân bằng mới cho họ có được cuộc sống ổn định, cũng là yêu cầu hết sức
cấp thiết hiện nay. Chính vì những lý do đó, tơi tiến hành lựa chọn và nghiên cứu

đề tài “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư một số dự án trên
địa bàn thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá việc tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư ở một số dự án trên địa bàn thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần giải quyết những tồn tại, khó
khăn trong q trình thực hiện cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhằm
đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Các hộ gia đình cá nhân, các tổ chức sử dụng đất bị ảnh hưởng trực tiếp
bởi công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thuộc 2 dự án nghiên cứu tại thành
phố Pleiku, tỉnh Gia Lai.
+ Dự án xây dựng Khu đô thị cầu sắt.
+ Dự án xây dựng Khu Trung tâm thương mại Hội Phú.
1.4. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
Đánh giá được công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở thành phố
Plieku và đề xuất các giải pháp hợp lý để đẩy nhanh công tác đền bù giải phóng
mặt bằng ở các dự án tiếp theo.
1.5. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
- Đề tài nghiên cứu một cách khoa học, tồn diện và có hệ thống các
chính sách bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
của các dự án được chọn để đánh giá.

2

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


- Các cấp thẩm quyền liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ tái định
trên địa bàn thành phố Pleiku có thể nghiên cứu, lựa chọn và áp dụng các giải

pháp phù hợp để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư đạt được kết
quả tốt hơn.
- Kết quả nghiên cứu có thể dùng làm nguồn tài liệu tham khảo trong công
tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư trên địa bàn thành phố Pleiku.

3

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
2.1. CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ
NƯỚC THU HỒI ĐẤT
2.1.1. Khái quát chung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Thu hồi đất: Là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền
sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường,
thị trấn quản lý theo quy định (trích theo khoản 5 điều 4 Luật đất đai 2013).
Bồi thường về đất là nhà Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với
diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất (Khoản 12, Điều 3, Luật Đất đai
năm 2013).
Theo quy định tại Khoản 7, Điều 4, Luật đất đai năm 2003: “Hỗ trợ khi
Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua
đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới”
(Luật đất đai 2003). Quy định tại Khoản 14, Điều 3, Luật đất đai năm 2013: “Hỗ
trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất bị thu
hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển”(luật đất đai 2013).
Tái định cư là những chính sách, biện pháp của Nhà nước nhằm thông qua
các hoạt động hỗ trợ để giúp đỡ những người bị thu hồi đất ở nằm trong diện phải
di dời khi có dự án đầu tư, đến nơi ở mới được ổn định đời sống, ổn định sản
xuất để phát triển kinh tế-xã hội (Phạm Phương Nam, 2013).

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì
người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau:
- Bồi thường bằng nhà ở
- Bồi thường bằng giao đất ở mới
- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở
TĐC là một bộ phận khơng thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong
chính sách GPMB.
2.1.2. Sự cần thiết của cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Hiện nay ở các địa phương nói riêng và tồn quốc nói chung. Việc bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư được xác định là một trong những nhiệm vụ rất quan

4

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


trọng để góp phần đẩy mạnh cơng nghiệp hố, hiện đại hoá đất nước. Sự cần thiết
triển khai xây dựng nhiều cơng trình cơ sở hạ tầng, nhiều khu kinh tế, khu cơng
nghiệp và các cụm cơng nghiệp, theo đó các cơ sở văn hoá, giáo dục, y tế, thể dục
thể thao cũng đuợc phát triển, tốc độ đô thị hố cũng diễn ra rất mạnh mẽ.
- Cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư mang tính quyết định vì tiến
độ của các dự án, là khâu quan trọng trong thực hiện dự án. Có thể nói: việc bồi
thường giải phóng mặt bằng là mấu chốt quan trọng nhất của dự án, là linh hồn
của dự án. Việc làm này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước,
của chủ đầu tư, mà còn ảnh hưởng đến đời sống vật chất cũng như tinh thần của
những người bị thu hồi đất. Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chính là q trình
thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các cơng trình
xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất được quy hoạch cho việc cải
tạo, mở rộng hoặc xây dựng một cơng trình mới. Quá trình bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư được tính từ khi bắt đầu thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư đến khi giải phóng mặt bằng xong, tạo quỹ đất sạch và bàn giao đất cho
chủ đầu tư. Đây là một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa
các dự án và liên quan trực tiếp đến các bên tham gia và của toàn xã hội. Triển
khai thực hiện đúng tiến độ, đúng kế hoạch đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian và
việc thực hiện dự án có hiệu quả. Ngược lại cơng tác này chậm, kéo dài gây ảnh
hưởng đến tiến độ thi công các công trình cũng như chi phí cho dự án, có khi gây
ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng.
- Mục tiêu phát triển kinh tế và xây dựng đất nước của Đảng và Nhà nước
ta đó là: “Dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh”. Công tác
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là nhiệm vụ chung của cả hệ thống chính trị,
khơng riêng gì đơn vị nào. Do vậy, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và
Trung tâm Phát triển Quỹ đất tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi thực hiện công tác GPMB phải tranh thủ hệ thống mặt trận, các đoàn thể ở
địa phương tham gia tuyên truyền vận động ngay từ khi triển khai thực hiện dự
án. Đồng thời địa phương nào quan tâm, tích cực làm tốt cơng tác này thì dự án
sớm được triển khai và đi vào hoạt động, người dân sẽ có việc làm, tăng thêm thu
nhập cho gia đình và cũng tăng nguồn thu cho ngân sách góp phần cho địa
phương phát triển nhanh, phát triển bền vững.
Ở thời điểm thực hiện đề tài này, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phịng, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng

5

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


cộng, mục đích phát triển kinh tế được quy định cụ thể trong Luật đất đai năm
2003 và các văn bản hướng dẫn như: Điều 36 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004; Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004; Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai; Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của
Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư. Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dân
thi hành như : Nghị định số 43/2014/NĐ- CP về hướng dẫn thi hành luật đất đai
năm 2013; Ngày 15/5/2014 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 47/2014/NĐCP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Từ đó cho thấy công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định trong tình hình
hiện nay khơng đơn thuần là bồi thường về mặt vật chất mà cịn phải đảm bảo
được lợi ích của người dân phải di chuyển. Đó là họ phải có được chỗ ở ổn định,
có điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, được hỗ trợ ổn định đời sống sản
xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề để tạo điều kiện, tạo công ăn việc làm cho
người dân sống và ổn định.
2.1.3. Đặc điểm của quá trình bồi thường, hỗ trợ tái định cư
2.1.3.1. Đặc điểm của bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với
điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Đối với khu vực đô thị, mật độ
dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn dẫn đến q trình
thực hiện cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có những đặc trưng nhất định.
Đối với khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư
phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương
mại, buôn bán nhỏ... q trình giải phóng mặt bằng và giá đất tính bồi thường, hỗ
trợ cũng có đặc trưng riêng của nó. Cịn đối với khu vực ngoại thành, hoạt động sản

6

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp. Do đó giải phóng mặt bằng và giá
đất tính bồi thường, hỗ trợ cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt.
Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trị quan trọng trong
đời sống kinh tế- xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân
cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu
sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nơng dân thấp, khả năng
chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất
để sản xuất, thậm chí họ cho th đất cịn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất
nhưng họ vẫn không cho thuê. Trước tình hình đó đã dẫn đến cơng tác tun
truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển
nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này. Mặt khác cây
trồng, vật ni trên vùng đó cũng đa dạng, không được tập trung một loại nhất
định nên gây khó khăn cho cơng tác định giá bồi thường do các nguyên nhân sau:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt
của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Nguồn gốc sử dụng đất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ quản lý
khác nhau, cơ chế chính sách chưa đáp ứng với nhu cầu thực tế sử dụng đất nên
chưa giải quyết được các vướng mắc và tồn tại cũ.
+ Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái
định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu.
+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám
vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở
khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển.
2.1.3.2. Nguyên tắc bồi thường
Người bị Nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện do pháp luật quy định thì
được bồi thường; trường hợp khơng đủ điều kiện được bồi thường thì UBND

tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xem xét, hỗ trợ;
Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường
bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu khơng có đất để bồi
thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết
định thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu
có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch được thực hiện thanh toán bằng tiền.

7

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


2.1.3.3. Yếu tố giá đất và định giá đất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy
định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy
định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây:
+ Do UBND các tỉnh, thành phố Trung ương (gọi chung là UBND cấp
tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung
gia đất do Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày 01 tháng
01 hàng năm.
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
+ Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có
những hiểu biết về định giá đất. Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế
nhằm tính tốn lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi

chúng tham gia trong một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định giá đất
được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho
một mục đích cụ thể đã được xác định tại một thời điểm xác định.
Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của
từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù
hợp với thực tế. Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp
truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh
trực tiếp và phương pháp thu nhập.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải
sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến
hiện nay là giá đất cho các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng
nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát
sinh khiếu kiện. Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2005 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 đơn tranh chấp khiếu nại, tố cáo về

8

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


đất đai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường GPMB chiếm
70,64%. Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường, GPMB thì có tới 70% là
khiếu nại về giá đất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá đất chuyển
nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá đất ở được giao tại nơi TĐC lại quá cao
so với giá đất ở đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi (Bộ Tài nguyên và Môi
trường, 2005a).
Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
không được làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới khơng có mặt
bằng đầu tư, làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư.
2.1.3.4. Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất động
sản trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và phát triển thị
trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án
đầu tư do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thơng qua các giao dịch
trên thị trường; đồng thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai,
nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư.
Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động
tới giá đất tính bồi thường.
2.2. CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ
NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
Trên thế giới bất cứ quốc gia nào, đất đai là nguồn lực quan trọng, cơ bản
của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội. Phát triển cơng nghiệp và đơ thị là
một tiến trình tất yếu. Khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho các mục đích của
Quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống kinh tế của hàng triệu người dân,
người bị ảnh hưởng có xu hướng ngày càng tăng về số lượng. Đặc biệt ở những
nước đang phát triển người dân chủ yếu sống bằng nơng nghiệp thì đó là vấn đề
sống cịn của họ. Để có thể hài hịa được lợi ích của xã hội, tập thể và cá nhân,
mỗi quốc gia có một phương pháp và cách làm riêng. Chúng ta có thể thấy thực
tiễn một số kinh nghiệm trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một
số nước trong khu vực và một số tổ chức Ngân hàng.
2.2.1. Trung Quốc
Đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước nên khơng có chính sách bồi thường

9

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp, tuy nhiên trường hợp cụ

thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất. Nhà nước chỉ bồi
thường cho các công trình gắn liền với đất khi bị thu hồi của các chủ sử dụng.
Chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất năm 2009 tại một
số thành phố lớn của Trung Quốc: Thâm Quyến, Bắc Kinh...
Người bị thu hồi đất được bồi thường bằng đất nông nghiệp, nếu khơng có
đất nơng nghiệp thì được bồi thường bằng tiền. Giá đất được tính để bồi thường
bằng tiền được xác định theo phương pháp thu nhập (lấy thu nhập rịng bình qn 3
năm liền đối với khu đất bị thu hồi chia cho lợi tức tín dụng, sau đó nhân với 30 lần tương ứng 30 năm được giao đất). Tiền bồi thường được huy động từ 3 nguồn:
+ Nguồn thu từ đất đai khoảng gần 70%, nguồn thu này chiếm khoảng
15% tổng thu ngân sách nhà nước hàng năm.
+ Doanh nghiệp bồi thường bằng việc trích từ 10% - 15% diện tích đất thu
hồi để nơng dân có thể sử dụng đất đó làm khách sạn, nhà hàng, nhà ở, v.v. hoặc
góp vốn bằng đất với doanh nghiệp để kinh doanh, dịch vụ.
+ Cộng đồng thơn trích một khoản trong quỹ chung của thơn quỹ này
được hình thành từ nhiều nguồn trong đó một phần từ tiền Nhà nước đền bù cho
người bị thu hồi đất) để hỗ trợ cho người bị thu hồi đất.
Ngoài việc bồi thường bằng đất, bằng một phần đất và tiền hoặc bằng tiền,
người bị thu hồi đất nơng nghiệp cịn được đào tạo nghề đối với người trong độ
tuổi cho phép, được mua bảo hiểm xã hội.
Việc thu hồi đất Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước
trong phạm vi một năm. Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường
thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Tại Bắc Kinh và Thượng Hải,
người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới
phù hợp với nơi làm việc của mình.
Về giá bồi thường thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng
được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được
điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác
động điều chỉnh tại chính thị trường đó. Đối với đất nơng nghiệp, bồi thường
thiệt hại theo tính chất của đất và loại đất
Về TĐC, các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp

10

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng
khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý điều
kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có
chính sách riêng.
2.2.2. Hàn Quốc
Theo pháp luật thu hồi đất và bồi thường của Hàn Quốc, nhà nước có
quyền thu hồi đất (có bồi thường) của người dân để sử dụng vào các mục đích
sau đây: (i) Các dự án phục vụ mục đích quốc phịng, an ninh; (ii) Dự án đường
sắt, đường bộ, sân bay, đập nước thủy điện, thủy lợi v.v; (iii) Dự án xây dựng trụ
sở cơ quan nhà nước, nhà máy điện, viện nghiên cứu v.v; (iv) Dự án xây dựng
trường học, thư viện, bảo tàng v.v; (v) Dự án xây dựng nhà, xây dựng cơ sở hạ
tầng trong khu đô thị mới, khu nhà ở để cho thuê hoặc chuyển nhượng v.v.
Chính sách, pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Hàn Quốc
có những điểm đáng lưu ý sau đây:
+ Quy trình tham vấn và cưỡng chế.Việc bồi thường khi nhà nước thu hồi
đất được thực hiện theo phương thức tham vấn và cưỡng chế với các bước cụ thể
sau: (i) Thu thập, chuẩn bị các quy định về tài sản và đất đai có liên quan đến
việc thu hồi đất; (ii) Xây dựng và công bố phương án bồi thường; (iii) Thành lập
Hội đồng bồi thường; (iv) Đánh giá và tính tốn tổng số tiền bồi thường; (v) Yêu
cầu tham vấn bồi thường; (vi) Hoàn tất hợp đồng bồi thường. Các cơ quan công
quyền thỏa thuận với người bị thu hồi đất về phương án, cách thức bồi thường.
Nếu quá trình tham vấn bị thất bại thì nhà nước phải sử dụng biện pháp cưỡng
chế. Theo ơng Kim Jaejeong, Cục trưởng Cục Chính sách đất đai Hàn Quốc, thì ở
Hàn Quốc có 85% tổng số các trường hợp nhà nước thu hồi đất thực hiện thành

cơng theo quy trình tham vấn, chỉ có 15% các trường hợp phải sử dụng phương
thức cưỡng chế.
+ Nguyên tắc bồi thường, được ghi nhận trong các đạo luật về bồi thường
khi thu hồi đất. Những nguyên tắc cơ bản bao gồm: (i) Chủ dự án bồi thường cho
chủ đất và cá nhân có liên quan về những thiệt hại gây ra do thu hồi đất hoặc sử
dụng đất … cho các cơng trình cơng cộng; (ii)Việc bồi thường được thực hiện
trước khi triển khai dự án; (iii) Bồi thường cho chủ đất bằng tiền mặt hoặc trái
phiếu do chủ thực hiện dự án phát hành; (iv) tiền bồi thường được chi trả cho
từng cá nhân; (v) Thực hiện bồi thường trọn gói, một lần.

11

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


+ Về thời điểm xác định giá bồi thường, trường hợp thu hồi đất thơng qua
hình thức tham vấn thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm các bên đạt
được thỏa thuận đồng thuận về phương án bồi thường. Đối với trường hợp thu
hồi đất thông qua hình thức cưỡng chế thì xác định giá tại thời điểm cơ quan nhà
nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế.
+ Về xác định giá bồi thường, chủ thực hiện dự án khơng được tự định giá
mà do ít nhất hai cơ quan định giá thực hiện. Đây là các tổ chức tư vấn về giá đất
hoạt động độc lập theo hình thức doanh nghiệp hoặc cơng ty cổ phần có chức
năng tư vấn về giá đất. Trong trường hợp chủ đất có yêu cầu về việc xác định giá
bồi thường thì chủ đầu tư thực hiện dự án có thể lựa chọn thêm một tổ chức tư
vấn về định giá đất thứ ba. Giá đất được lựa chọn làm căn cứ xác định bồi thường
là giá trung bình cộng của kết quả định giá của hai hoặc ba cơ quan dịch vụ tư
vấn về giá đất độc lập được thuê định giá.
+ Về bồi thường đất và tài sản trên đất bị thu hồi. Bồi thường đối với
đất được thực hiện dựa trên giá đất ở từng khu vực do Chính phủ cơng bố hàng

năm theo Luật Cơng bố giá trị và Định giá bất động sản. Tổ chức định giá sẽ tiến
hành so sánh các yếu tố như vị trí, địa hình, mơi trường xung quanh… có ảnh
hưởng đến giá trị của đất, tham chiếu từ hơn 01 hoặc 02 mảnh đất tham khảo so
với mảnh đất cần định giá. Quá trình định giá cần đảm bảo sự hài hòa giữa giá
đất do tổ chức định giá đưa ra và mức giá theo khung giá đất công khai, chính
thức của Chính phủ… Bồi thường đối với tài sản trên đất bao gồm: nhà ở, cây
trồng, cơng trình xây dựng, mồ mả... Đối với các tài sản khác gắn liền với đất,
việc bồi thường được xác định cụ thể như sau: (i) Bồi thường các quyền sử dụng
đối với tài sản (quyền khai thác mỏ, quyền đánh bắt cá, quyền sử dụng nguồn
nước …) được thực hiện với mức giá phù hợp thơng qua định giá chi phí đầu tư,
mức lợi nhuận mong đợi; (ii) Bồi thường thiệt hại do việc thu hồi đất dẫn đến
tạm ngừng hoặc dừng công việc kinh doanh gây ra; (iii) Bồi thường thiệt hại về
hoa màu trên đất nông nghiệp dựa vào việc xác định doanh thu trên mỗi đơn vị
diện tích đất nông nghiệp; (iv) Bồi thường thiệt hại về thu nhập cho người lao
động bị mất việc hoặc tạm thời nghỉ việc do thu hồi đất gây ra. Việc bồi thường
được thực hiện dựa trên căn cứ xác định mức lương trung bình của người lao
động theo Luật liêu chuẩn lao động.
+ Về tái định cư khi thu hồi đất ở. Chủ thực hiện dự án có trách nhiệm xây
dựng khu tái định cư, trả tiền di dời hoặc trả tiền cho quỹ tái định cư. Khu tái định

12

LUAN VAN CHAT LUONG download : add