Luận văn thạc sĩ VNUA đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện văn quan, tỉnh lạng sơn

HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM

PHAN HỒNG TÙNG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VĂN QUAN,
TỈNH LẠNG SƠN

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số :

8850103

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phan Thị Thanh Huyền

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của tôi. Các kết quả nghiên cứu
trong luận văn là trung thực và chưa được ai công bố trong bất kỳ cơng trình nào khác.
Mọi sự giúp đỡ đã được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn đã được nêu rõ nguồn gốc.
Hà nội, ngày 02 tháng 5 năm 2018
Tác giả Luận văn

Phan Hoàng Tùng

i

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


LỜI CẢM ƠN
Để hồn thiện được luận văn, tơi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo
Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi
và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tơi trong suốt q trình học tập và nghiên cứu. Đặc
biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và lời biết ơn sâu sắc tới PGS.TS. Phan Thị
Thanh Huyền là người đã trực tiếp giúp đỡ và chỉ bảo tận tình cho tơi trong suốt thời
gian thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Văn Quan, Chi nhánh Văn
phòng đăng ký đất đai huyện Văn Quan, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Văn
Quan, Ủy ban nhân dân các xã, thị trấn và cán bộ địa chính các xã, thị trấn trên địa bàn
huyện Văn Quan đã giúp đỡ tận tình, tạo điều kiện để tơi hồn thành luận văn này.
Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn tới người thân, bạn bè và đồng nghiệp đã tạo điều
kiện giúp đỡ và động viên tơi trong q trình học tập, nghiên cứu để hồn thành luận
văn này.
Với quỹ thời gian có hạn và kinh nghiệm chưa nhiều nên tôi không tránh khỏi
những thiếu sót. Kính mong sự đóng góp ý kiến của các thầy cô và các bạn để luận văn
của tơi được hồn thiện hơn.
Một lần nữa tơi xin chân thành cảm ơn !
Hà nội, ngày 02 tháng 5 năm 2018
Tác giả Luận văn

Phan Hoàng Tùng

ii

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình ............................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix
Thesis abstract.................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn......................................... 2

1.4.1.

Những đóng góp mới của đề tài.......................................................................... 2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học của đề tài................................................................................ 3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài ................................................................................ 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 4
2.1.

Cơ sở lý luận về quyền của người sử dụng đất ................................................... 4

2.1.1.

Đất đai và thị trường đất đai ............................................................................... 4

2.1.2.

Quyền sở hữu đất đai và chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ............................... 6

2.1.3.

Quyền sử dụng đất .............................................................................................. 8

2.2.

Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ................................... 12

2.2.1.

Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thụy Điển ........................................................ 12

2.2.2.

Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Ôxtrâylia .......................................................... 14

2.2.3.

Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Mỹ.................................................................... 15

2.2.4.

Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Trung Quốc ...................................................... 16

2.2.5.

Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Malaixia ........................................................... 17

2.2.6.

Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Singapore ......................................................... 18

2.2.7.

Bài học rút ra từ kinh nghiệm của các nước ..................................................... 19

2.3.

Cơ sở thực tiễn về quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam ........................ 20

2.3.1.

Quá trình hình thành, phát triển quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam ....... 20

iii

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


2.3.2.

Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam và tỉnh
Lạng Sơn ........................................................................................................... 24

Phần 3. Nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu.......................................................... 28
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ......................................................................................... 28

3.2.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 28

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 28

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế -xã hội huyện Văn Quan ....................................... 28

3.4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng và biến động đất đai huyện Văn Quan giai
đoạn 2013 - 2017 .............................................................................................. 28

3.4.3.

Khái quát tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện
Văn Quan .......................................................................................................... 28

3.4.4.

Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất tại huyện
Văn Quan giai đoạn 2013 - 2017 ...................................................................... 29

3.4.5.

Một số giải pháp tăng cường việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện
Văn Quan .......................................................................................................... 29

3.5.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 29

3.5.1.

Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp.................................................. 29

3.5.2.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ................................................... 30

3.5.3.

Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu ............................................ 31

3.5.4.

Phương pháp so sánh ........................................................................................ 31

Phần 4. Kết quả và thảo luận ...................................................................................... 32
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Văn Quan ...................................... 32

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 32

4.1.2.

Đặc điểm kinh tế - xã hội.................................................................................. 34

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ..................................... 37

4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng và biến động đất đai trên địa bàn huyện Văn
Quan giai đoạn 2013 - 2017 ............................................................................. 39

4.2.1.

Tình hình quản lý nhà nước về đất đai ............................................................. 39

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất huyện Văn Quan năm 2017 ......................................... 43

4.2.3.

Biến động đất đai huyện Văn Quan giai đoạn 2013 - 2017 .............................. 46

4.3.

Khái quát tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Văn
Quan giai đoạn 2013 - 2017 ............................................................................. 47

4.3.1.

Trình tự thủ tục thực hiện quyền của người sử dụng đất .................................. 47

iv

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


4.3.3.

Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện
Văn Quan. ........................................................................................................ 52

4.4.

Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Văn Quan giai đoạn 2013 - 2017 ........................................................... 53

4.4.1.

Kết quả thực hiện một số quyền của người sử dụng đất huyện Văn Quan
giai đoạn 2013 - 2017 ....................................................................................... 53

4.4.2.

Đánh giá của người dân về việc thực hiện quyền của người sử dụng đất
huyện Văn Quan giai đoạn 2013 - 2017 ........................................................... 63

4.4.3.

Đánh giá của công chức, viên chức về việc thực hiện quyền của người sử
dụng đất trên địa bàn huyện Văn Quan ............................................................ 70

4.4.4.

Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Văn Quan ............................................................................................... 72

4.5.

Một số giải pháp tăng cường việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện
Văn Quan .......................................................................................................... 75

4.5.1.

Giải pháp về chính sách .................................................................................... 75

4.5.2.

Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất và con người .............................................. 75

4.5.3.

Giải pháp về tổ chức quản lý, tuyên truyền nâng cao ý thức pháp luật về
đất đai ............................................................................................................... 76

4.5.4.

Giải pháp về cấp giấy chứng nhận QSDĐ và xây dựng cơ sở dữ liệu về
đất đai ............................................................................................................... 76

Phần 5. Kết luận và kiến nghị...................................................................................... 77
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 77

5.2.

Kıến nghị .......................................................................................................... 78

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 79

v

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

CNH

Cơng nghiệp hóa

CN - TTCN

Cơng nghiệp - tiểu thủ cơng nghiệp

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐH

Hiện đại hóa

UBND

Ủy ban nhân dân

HĐND

Hội đồng nhân dân

KT-XH

Kinh tế - xã hội

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TNCN

Thu nhập cá nhân

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

VBQPPL

Văn bản quy phạm pháp luật

vi

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Số lượng phiếu điều tra ................................................................................ 31
Bảng 4.1. Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2013 - 2017 ................ 44
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp huyện Văn Quan năm 2017 ............... 44
Bảng 4.3. Hiện trạng đất phi nông nghiệp huyện Văn Quan năm 2017 ....................... 45
Bảng 4.4. Biến động đất đai huyện Văn Quan giai đoạn 2013 - 2017 ......................... 46
Bảng 4.5. Tổng hợp kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Văn Quan giai đoạn 2013-2017 ........................................................ 52
Bảng 4.6. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Văn Quan giai đoạn 2013 - 2017................................................ 54
Bảng 4.7. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn

huyện Văn Quan giai đoạn 2013 - 2017 ...................................................... 56
Bảng 4.8. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Văn Quan giai đoạn 2013 - 2017 ................................................................. 59
Bảng 4.9. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Văn Quan giai đoạn 2013 - 2017 ...................................................... 61
Bảng 4.10. Đánh giá của người dân về thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ........................................................................................................ 67
Bảng 4.11. Đánh giá của người dân về thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng
đất ................................................................................................................. 67
Bảng 4.12. Đánh giá của người dân về thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ..... 68
Bảng 4.13. Tổng hợp ý kiến của người dân trong việc thực hiện quyền thế chấp
quyền sử dụng đất ........................................................................................ 70
Bảng 4.14. Đánh giá của công chức, viên chức về việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất......................................................................................... 71

vii

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Cơ cấu kinh tế huyện Văn Quan năm 2017 .................................................... 35
Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất huyện Văn Quan năm 2017 ............................................ 44
Hình 4.3. Trình tự thực hiện các quyền của người sử dụng đất ...................................... 44

viii

LUAN VAN CHAT LUONG download : add

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Phan Hồng Tùng
Tên luận văn: “Đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Văn Quan, tỉnh Lạng Sơn”
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam
Mục tiêu nghiên cứu:
- Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn
Quan, tỉnh Lạng Sơn trong giai đoạn 2013 - 2017.
- Đề xuất một số giải pháp khắc phục những vấn đề tồn tại đối với việc thực hiện
quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Quan, tỉnh Lạng Sơn.
Phƣơng pháp nghiên cứu: Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp; phương
pháp thu thập số liệu sơ cấp; phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu; phương
pháp so sánh.
Kết quả nghiên cứu chính và kết luận
- Văn Quan là huyện miền núi cách trung tâm Thành phố Lạng Sơn 45 km, có
đường Quốc lộ 1B chạy qua, với 24 đơn vị hành chính (23 xã và 1 thị trấn). Tổng diện
tích tự nhiên của huyện Văn Quan là 54.755,91 ha, dân số 55.805 người dân tộc chủ yếu
là Tày, Nùng (chiếm trên 90%). Là huyện thuần nông, sản xuất nông nghiệp đóng vai
trị quan trọng trong sự phát triển kinh tế xã hội của huyện. Đời sống vật chất, trình độ
dân trí cịn có sự chênh lệch giữa các vùng trên địa bàn huyện.
- Trong giai đoạn 2013 - 2017 trên địa bàn huyện Văn Quan 819 trường hợp
chuyển nhượng; 511 trường hợp tặng cho; 369 trường hợp thừa kế và 1016 trường hợp
thế chấp QSDĐ. Có sự khác biệt rất lớn giữa thị trấn Văn Quan, các xã trung tâm, ven
đường quốc lộ với các xã vùng cao, vùng sâu vùng xa điều kiện đi lại khó khăn trên địa
bàn huyện.
- Kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân thực hiện QSDĐ cho thấy có tới 41,67%

cho rằng thủ tục thực hiện là phức tạp và rất phức tạp; 28,33% cho rằng thời gian hồn
thành các thủ tục cịn chậm so với quy định; 37,50% cho rằng các văn bản hướng dẫn là
khó hiểu và rất khó hiểu; 11,67% cho cán bộ tiếp nhận hồ sơ còn gây phiền hà. Kết quả
đánh giá của công chức, viên chức về QSDĐ cho thấy: có 2/30 ý kiến (chiếm 6,67%)
cho rằng cơ sở vật chất nơi làm việc chưa tốt, 17/30 ý kiến (chiếm 56,67%) cho rằng
thiếu cán bộ thực hiên các quyền của người sử dụng đất, 4/30 ý kiến (chiếm 13,33%)
cho rằng cán bộ có năng lực giải quyết công việc kém, 18/30 ý kiến (chiếm 60,00%)

ix

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


cho rằng người dân khi thực hiện các quyền của mình mà khơng hiểu biết gì về các quy
định của pháp luật về đất đai, 3/30 ý kiến (chiếm 10,00%) cho rằng sự phối hợp giữa bộ
phận tiếp nhận và trả kết quả với các cơ quan liên quan chưa tốt.
- Để tăng cường và thực hiện tốt hơn việc thực hiện quyền của người sử dụng
đất thì cần thực hiện các giải pháp như sau: Đầu tư cơ sở vật chất và con người; tổ chức
quản lý, tuyên truyền nâng cao ý thức pháp luật về đất đai trong cán bộ và nhân dân; cấp
giấy chứng nhận QSDĐ và xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai; giải pháp về chính sách.

x

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


THESİS ABSTRACT
Master candidate: Phan Hoang Tung
Thesis title: “Assessing the implementation of the right of land users in Van Quan
district, Lang Son province”.

Major: Land management

Code: 8 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA).
Research Objectives
- Assessing the implementation of the right of land users in Van Quan district,
Lang Son province.
- Proposing some solutions to overcome existing problems in the
implementation of the rights of land users in Van Quan district, Lang Son province.
Methods
The folowing methodologies was used to conduct the contents of the study:
method of secondary data collection; method of primary data collectio; methods of data
aggregation and processing; method of comparison.
Main findings and conlusions
- Van Quan is a mountainous district, 45 km far from the center of Lang Son
City, with National Highway 1B running through, with 24 administrative units (23
communes and 1 town). The total natural area of Van Quan district is 54,755.91
hectares, the population is 55,805 people and the main ethnic groups are Tay and Nung
(accounting for over 90%). This is a purely agricultural district where agricultural
production plays an important role in the socio-economic development of the district.
The material quality and intellectual level of the people are also different between areas
in the district.
- In the period of 2013 - 2017, there were 819 cases of transfer; 511 cases of
donation, 369 cases of inheritance and 1.016 cases of mortgaging land use rights in Van
Quan district. There is a great difference between Van Quan town, the central and the
highway along communes with the highland and remote communes where the
conditions of travel are difficult in the district.
- Results of the survey of housholds and individuals who implemented land use
rights showed that: 41.67% think that the implementation procedures are complex and

very complex; 28.33% said that the time to complete the procedures was slower than the
regulations; 37.50% stated that the guiding text is hard to understand and very

xi

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


confusing; 11.67% said that the dossier-receiving cadres still cause troubles. The results
of assessments of public servants on land use rights showed that 2/30 comments
(6.67%) said that the facilities were not good, 17/30 comments (56.67%) said that the
lack of staff exercised the rights land users, 4/30 comments (13.33%) said that officials
have poor performance, 18/30 comments (60.00%) suggest that people in exercising
their rights without knowing anything about the provisions of the law on land, 3/30
comments (10.00%) said that the coordination between the receiving department, result
department and concerned agencies was not good.
- In order to strengthen and better implement the rights of land users, the
following solutions should be implemented: investing in facilities and people;
organizing the management and propaganding to improve law awareness of cadres and
people; issuing the land use right certificates and building a land database; giving
suitable land policy.

xii

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài sản quý giá của quốc gia, phục vụ cho lợi ích của tất các

ngành, các lĩnh vực. Song đất đai không phải là nguồn tài nguyên vô hạn, đặc
biệt trong q trình cơng nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước đang diễn ra với tốc
độ nhanh chóng hiện nay.
Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai, Nhà
nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản lý và sử dụng tài
nguyên quý giá này. Hiến pháp năm 1980 quy định nước ta chỉ tồn tại một hình
thức sở hữu đất đai đó là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp năm 1992, tại Điều 18
đã quy định: Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và
pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất
cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân được
chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật. Đây là một một trong những quyền
lợi cơ bản của người sử dụng đất tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy
nhiên, chỉ đến Luật Đất đai năm 1993 chuyển QSDĐ mới được quy định một
cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục
thực hiện. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2003
đã ra đời hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993,
những vấn đề chuyển QSDĐ được quy định chặt chẽ và cụ thể hơn.
Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung, Luật Đất đai năm 2013 đã
ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của các đạo luật trước đó.
Quyền của người sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 bao gồm 8 quyền:
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp,
góp vốn QSDĐ. Việc quy định các quyền của người sử dụng đất là cơ sở pháp lý
vững chắc nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, đảm
bảo cho việc thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của Nhà nước cũng như của
chủ sử dụng đất, góp phần phân phối và phân phối lại đất đai trong cả nước.
Văn Quan là huyện miền núi, cách trung tâm Thành phố Lạng Sơn 45 km,
có đường Quốc lộ 1B chạy qua, với 24 đơn vị hành chính (23 xã và 1 thị trấn).
Tổng diện tích tự nhiên của huyện Văn Quan là 54.755,91 ha, dân số 55.805
người, dân tộc chủ yếu là Tày, Nùng (chiếm trên 90%). Văn Quan là huyện thuần

1

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


nơng, sản xuất nơng nghiệp đóng vai trị quan trọng trong sự phát triển kinh tế xã
hội của huyện, tuy nhiên trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển nền
kinh tế thị trường, QSDĐ được công nhận là một loại tài sản đặc biệt mà chủ sử
dụng có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ
đã làm cho thị trường bất động sản nói chung và thị trường QSDĐ nói riêng ngày
càng sơi động. Văn Quan cũng khơng nằm ngồi xu hướng phát triển này, mặc
dù không sôi động như ở các địa phương trung tâm của cả nước nhưng số liệu
biến động qua các năm gần đây cũng thể hiện có xu hướng tăng dần qua các năm.
Tuy nhiên, tình hình thực hiện QSDĐ ở các địa phương vẫn cịn có những bất
cập cần giải quyết.
Xuất phát từ lý do trên, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá việc
thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Quan, tỉnh
Lạng Sơn”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện
Văn Quan, tỉnh Lạng Sơn trong giai đoạn 2013 - 2017.
- Đề xuất một số giải pháp khắc phục những vấn đề tồn tại đối với việc thực
hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Quan, tỉnh Lạng Sơn.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: Đề tài nghiên cứu trong phạm vi ranh giới hành
chính huyện Văn Quan, tỉnh Lạng Sơn;.
- Phạm vi nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu về 4 quyền, gồm:
chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp QSDĐ trong giai đoạn từ năm
2013 đến năm 2017.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

1.4.1. Những đóng góp mới của đề tài
Đề tài cho thấy việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong
giai đoạn 2013 - 2017 tại các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Văn Quan có sự
khác nhau giữa các xã, thị trấn và mỗi năm cũng có sự khác nhau. Kết quả
nghiên cứu cũng chỉ rõ tình hình thực hiện 4 quyền chuyển nhượng, tặng cho,
thừa kế và thế chấp QSDĐ; những thuận lợi, khó khăn tồn tại trong việc thực
hiện các quyền trên.

2

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Đề tài làm sáng tỏ thêm các quy định của pháp luật hiện hành liên quan
đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
- Kết quả nghiên cứu của đề tài là tư liệu phục vụ cho công tác đăng ký
biến động về quyền của người sử dụng đất đối với huyện Văn Quan.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho
học viên, sinh viên đào tạo chuyên ngành quản lý đất đai.

3

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Đất đai và thị trƣờng đất đai

2.1.1.1. Đất đai
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, là sản vật mà tự nhiên đã ưu ái trao tặng
cho con người. Sự tồn tại và phát triển của lồi người ln gắn liền với đất đai.
Trên phương diện kinh tế, ý nghĩa cực kỳ quan trọng của đất đai đã được
Mác khái quát: “Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”.
(Các Mác - Ăng - ghen, 1979). Điều này có nghĩa khơng thể có của cải nếu
khơng có lao động và đất đai. Vì vậy, ngay từ khi biết tổ chức quá trình lao động
sản xuất, con người đã xem đất đai là một tư liệu sản xuất khơng gì thay thế
được. Đất đai và giá trị sử dụng của nó tồn tại mãi với con người nếu được khai
thác, cải tạo và bảo vệ phù hợp. Trên cơ sở lao động của con người, đất đai
khơng cịn đơn thuần là một tặng phẩm của tự nhiên mà đã trở thành tài sản của
mỗi cá nhân và mỗi quốc gia.
Theo tính tốn của các chuyên gia kinh tế, ít nhất 20% tổng sản phẩm
quốc nội (GDP) của hầu hết các quốc gia có được là từ đất đai, bất động sản
và cơng trình xây dựng trên đất (Ủy ban Kinh tế về Châu Âu của Liên Hiệp
Quốc, 2005). Điều đó cho thấy đất đai không chỉ là tài nguyên thiên nhiên,
nếu biết quản lý và khai thác tốt, mỗi quốc gia sẽ tự khơi thơng cho mình một
nguồn nội lực dồi dào sẵn có phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế và ổn
định xã hội.
Có thể khẳng định, trên phương diện kinh tế, đất đai là một nguồn lực cho
sự thịnh vượng và phát triển bền vững. Trên phương diện chính trị - xã hội, trong
mối quan hệ giữa các quốc gia, đất đai là một trong những yếu tố quan trọng tạo
thành lãnh thổ và chủ quyền quốc gia. Bên cạnh đó, tầm quan trọng của đất đai
cịn thể hiện trong đời sống văn hóa, tinh thần của con người. Đất đai cùng nhiều
yếu tố khác như khí hậu, địa hình, điều kiện tự nhiên… góp phần hình thành nên
lối sống, tính cách con người. Sự khác nhau về truyền thống văn hóa, phong tục
tập quán... giữa các châu lục, giữa các quốc gia, thậm chí giữa từng địa phương
trong một quốc gia là bằng chứng rõ ràng nhất.

4

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


Trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, từ kinh tế, chính trị đến văn hóa,
tinh thần, vai trị của đất đai là không thể phủ nhận và không thể thiếu. Theo đó,
việc khai thác đất đai phải mang tính cộng đồng cao, khơng ai được sử dụng đất
theo ý thích riêng mình. Điều này địi hỏi Nhà nước phải thống nhất quản lý đất
đai và xây dựng một hệ thống quản lý đất đai có hiệu quả nhằm đảm bảo sự phát
triển bền vững của nguồn tài nguyên quý giá này, cũng là nhằm đảm bảo cho sự
phát triển bền vững của xã hội hiện tại lẫn tương lai (Đặng Anh Quân, 2011).
2.1.1.2. Thị trường đất đai
Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại
lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Hay nói cách khác:
Thị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh
tế giữa người với người, liên kết với nhau thơng qua trao đổi hàng hóa (Hồ Thị
Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị
trường đất đai có thể hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị
trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một
khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp,
thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch
đất đai. Khi nghiên cứu thị trường đất đai có một vấn đề khác biệt cơ bản giữa
các nước có chế độ chính trị khác nhau, đó là quyền sở hữu đất đai.
Đối với những quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai
với ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, hàng hóa lưu thơng trên thị
trường là đất đai đã được thương phẩm hóa (đất đai được đầu tư, khai thác và
được dùng như một hàng hóa để thực hiện việc kinh doanh mua bán, cho thuê,
cũng dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hóa để kinh doanh đất đai.

Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu. Do vậy, không tồn tại thị trường đất đai mà chỉ tồn tại thị trường QSDĐ.
Các tổ chức, cá nhân trong xã hội chỉ có QSDĐ, QSDĐ tách rời quyền sở hữu
và được giao dịch trên thị trường, trở thành giao dịch hàng hóa đặc biệt. Thị
trường QSDĐ ở nước ta bao gồm thị trường "sơ cấp" và thị trường "thứ cấp".
Thị trường sơ cấp trong thị trường QSDĐ được hiểu là thị trường giao dịch về
đất đai giữa Nhà nước với người được Nhà nước giao QSDĐ; thị trường thứ cấp
được hiểu là thị trường giao dịch giữa người đã được Nhà nước giao QSDĐ với
người có nhu cầu sử dụng lại.

5

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


2.1.2. Quyền sở hữu đất đai và chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
1.1.2.1. Quyền sở hữu đất đai
Trong kinh tế - chính trị học, quyền sở hữu là một phạm trù cơ bản, chỉ mối
quan hệ giữa người với người trong việc chiếm dụng của cải, tài sản. Nó là hình
thức xã hội của sự chiếm hữu của cải, được luật hóa thành quyền sở hữu và được
thực hiện theo cơ chế nhất định gọi là chế độ sở hữu (Nguyễn Văn Khánh, 2013).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền cơ bản: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng
và quyền định đoạt. Như vậy, chủ sở hữu hợp pháp một tài sản có đầy đủ ba
quyền là chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản. Thông qua các quyền này, chủ sở
hữu có thể tiến hành các giao dịch về tài sản của mình. Đối với đất đai, quyền sở
hữu thể hiện ở chỗ chủ sở hữu có toàn quyền sử dụng, mua bán,cho thuê, làm quà
tặng, dung để ký quỹ, để lại di chúc cho người được thừa hưởng hoặc để yên đất
đai của mình (Nguyễn Văn Khánh, 2013).
- Quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và khơng điều kiện, khơng giới hạn. Nhà

nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa
đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh
viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức
giao đất khơng thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường
hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSDĐ đai của Nhà nước và QSDĐ
cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống
nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên
tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục
vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia,
lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được
hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ
tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực
hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế nhiều thành phần,
Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng tồn bộ đất đai mà phải tổ chức
cho tồn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục
đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ

6

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐ đai của Nhà nước trong
trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa
lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại.
- Quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và
tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: Giao đất,
cho thuê đất, thu hồi đất, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Việc định đoạt số phận

pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ; những
quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối
tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
2.1.2.2. Sở hữu toàn dân về đất đai
Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là một khái niệm pháp lý gồm tổng hợp
các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ sở hữu đất đai trong đó xác nhận
quy định và bảo vệ quyền đại diện chủ sở hữu của Nhà nước trong việc chiếm
hữu, sử dụng và định đoạt đất đai.
Hiến pháp năm 1980 ra đời, quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Năm
1987, Luật Đất đai lần đầu tiên ra đời, đánh dấu một cột mốc quan trọng của hệ
thống pháp luật về đất đai. Đây là Luật Đất đai đầu tiên của chúng ta quy định về
chế độ sở hữu đất đai, cụ thể: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước
thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, xí
nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân
để sử dụng ổn định, lâu dài” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1980). Đến
Hiến pháp năm 1992 (được sửa đổi, bổ sung năm 2001), Nhà nước ta vẫn duy trì
quyền hiến định là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1992).
Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 1998 và năm 2001), tiếp đó
là Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009), cho thấy pháp luật đất đai
luôn được Nhà nước ta quan tâm bổ sung, hoàn thiện. Qua các đạo luật này, Nhà
nước Việt Nam đã ngày càng mở rộng quyền cho người sử dụng đất nhưng vẫn
khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý, thực chất người sử dụng đất đã có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp QSDĐ…, nghĩa là Nhà
nước đã cho phép người dân được định đoạt đối với đất đai một cách hạn chế,
trong khuôn khổ pháp luật cho phép (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1992).

7

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


Điều 53, Hiến pháp 2013 quy định “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên
khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài
sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam,
2013a). Cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp 2013, Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy
định cụ thể quyền sở hữu đất đai: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất
theo quy định của Luật này" (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013b).
Như vậy, trong suốt quá trình đổi mới, Đảng và Nhà nước ta ln xác định
đất đai thuộc sở hữu tồn dân, đây là vấn đề tất yếu bởi đất đai là thành quả của
sự nghiệp dựng nước và giữ nước lâu dài của dân tộc nên phải thuộc sở hữu
chung của toàn dân và được sử dụng cho mục đích chung của toàn dân tộc, của
nhân dân. Việc xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là khẳng định quyền
của toàn dân đối với việc định đoạt, khai thác, sử dụng, phát triển và bảo vệ đất
đai và các tài sản gắn liền với nó theo cơ chế dân chủ. Chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai cũng sẽ đảm bảo cho các quan hệ trong xã hội được vận hành trên nền
tảng của quyền sở hữu chung, song dưới những hình thức cụ thể được thể chế
hóa bằng pháp luật, chính sách. Ngồi ra, chế độ sở hữu tồn dân về đất đai cịn
có ý nghĩa trong quan hệ giữa Việt Nam với các quốc gia khác, tạo sự tương
đồng với khái niệm chủ quyền về đất đai, biên giới, lãnh thổ của quốc gia (Vũ
Văn Phúc và cs., 2013).
2.1.3. Quyền sử dụng đất
Khác với nhiều nước trên thế giới, nước ta không thừa nhận sở hữu tư
nhân về đất đai. Toàn bộ vốn đất đai trương cả nước đều thuộc sở hữu toàn dân,
do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng mà
khơng có quyền sở hữu và quyền định đoạt về đất đai. Người sử dụng đất được

thực hiện các giao dịch về đất đai thông qua việc thực hiện các quyền của người
sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 1993 lần đầu tiên đã thiết chế các quyền năng cụ thể của
người sử dụng đất thông qua các quy định của người sử dụng đất gồm chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp.
Trong thực tế, khi các quan hệ kinh tế ngày càng phát triển, việc hoàn
thiện thể chế pháp luật đất đai là rất cần thiết. Vì vậy, Luật Đất đai tiếp tục được

8

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998, 2001 và được ban hành mới vào năm 2003
đã mở rộng thêm nhiều quyền năng cho người sử dụng đất gồm: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
(Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003).
Luật Đất đai 2013 sửa đổi bổ sung quy định 08 hình thức chuyển QSDĐ
gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDĐ, góp vốn, thế chấp bằng giá trị QSDĐ. Trong đó, chuyển đổi, chuyển
nhượng, tặng cho và thừa kế QSDĐ là quyền chuyển QSDĐ trọn vẹn các quyền
còn lại bao gồm cho thuê, cho thuê lại, góp vốn, thế chấp bằng QSDĐ vẫn được
coi là chuyển QSDĐ nhưng đây là chuyển QSDĐ hạn chế, không trọn vẹn.
2.1.3.1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ của các hộ gia
đình trong cùng một địa phương (xã, phường, thị trấn). Hành vi này chỉ bao hàm
việc “đổi đất lấy đất” giữa các hộ gia đình, cá nhân xuất phát từ mục đích nhu
cầu sản xuất và đời sống khi được Nhà nước giao đất để sử dụng nhằm tổ chức
lại sản xuất cho phù hợp điều kiện, hồn cảnh, khắc phục tình trạng manh mún,

phân tán đất đai hiện nay. Hình thức chuyển đổi QSDĐ khơng mang tính chất
thương mại, Nhà nước chỉ cho phép chuyển đổi QSDĐ ruộng đất lấy ruộng đất,
không chuyển đổi QSDĐ lấy tài sản khác hoặc sử dụng đất vào mục đích khác
(Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
2.1.3.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi
nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, khơng có khả năng sử dụng hoặc để thực
hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này,
người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với
mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá
trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở
hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian
giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu
thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy
định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng
QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi
phạm pháp (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).

9

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


2.1.3.3. Tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho QSDĐ là một quyền mới của người sử dụng đất được ghi nhận
tại Luật Đất đai năm 2003. Tặng cho QSDĐ là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa
bên tặng cho và bên được tặng cho, theo đó bên tặng cho giao QSDĐ cho bên
được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận
theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. Đồng thời, nó cịn là
một phương tiện pháp lý quan trọng đảm bảo cho việc dịch chuyển QSDĐ từ bên

tặng cho sang bên nhận tặng cho nhằm thỏa mãn các nhu cầu về sử dụng đất đai
(Nguyễn Hải An, 2012).
2.1.3.4. Thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế là một phạm trù kinh tế, xuất hiện và tồn tại trong bất cứ chế độ
xã hội nào, kể cả khi xã hội chưa có Nhà nước và pháp luật, khi đó thừa kế là một
quan hệ xã hội phát sinh gắn liền với sự kiện một cá nhân chết và có tài sản để
lại. Vì vậy, thừa kế chính là sự dịch chuyển tài sản từ người đã chết sang cho
người còn sống tại thời điểm mở thừa kế, qua đó bảo đảm sự chuyển giao tài sản
từ người này sang người khác, từ thế hệ này sang thế hệ khác.
Theo Điều 733 Bộ luật Dân sự năm 2005, thừa kế QSDĐ là việc chuyển
QSDĐ của người chết sang cho người thừa kế theo quy định của Bộ luật này và
pháp luật về đất đai (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2005). Thừa kế QSDĐ
được thực hiện dưới hai hình thức: Thừa kế theo di chúc và Thừa kế theo pháp
luật. Thừa kế theo di chúc bao giờ cũng được ưu tiên trước bởi nó là sự thể hiện ý
chí của người để lại di sản. Thông qua di chúc, người để lại di sản thực hiện một
giao dịch dân sự đơn phương thể hiện ý chí của mình khơng phụ thuộc vào ý chí
của người thừa kế.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình được Nhà nước
giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì QSDĐ của thành viên đó được để
thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Trường hợp người được thừa kế là
người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà
ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở thì
được nhận thừa kế QSDĐ; nếu khơng thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà ở
gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở thì được
hưởng giá trị của phần thừa kế đó (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013b).

10

LUAN VAN CHAT LUONG download : add

2.1.3.5. Thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp là sự bảo đảm bằng chính tài sản hoặc bằng những chứng thư
pháp lý về tài sản do người chủ sở hữu đưa ra (người thế chấp) để đảm bảo cho
khoản tiền vay từ người cho vay (người nhận thế chấp) (Malor and James,
1998). Tài sản thế chấp bao gồm đất đai, nhà ở và các tài sản khác do pháp luật
quy định… (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2005, 2015). Đối với các
nước quy định đất đai là tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức thì việc thế
chấp là dùng quyền sở hữu đối với đất đai đem thế chấp để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ trong các giao dịch cần phải có tài sản bảo đảm. Tại Việt Nam, đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sơ hữu nên tài sản thế chấp
trong các giao dịch bảo đảm là QSDĐ (QSDĐ) và các tài sản gắn liền với đất.
Người có QSDĐ làm thế chấp vay nợ, lấy Giấy chứng nhận QSDĐ làm
vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay. Đất đai dùng làm
vật thế chấp không được chuyển dịch, vẫn do người thế chấp sử dụng. Khi người
thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất
đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn
Đình Bồng, 2005).
Thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất tạo điều kiện thuận lợi để mở
rộng các giao dịch dân sự, thương mại, kinh doanh… kích thích phát triển kinh
tế trong nền kinh tế thị trường. QSDĐ, tài sản gắn liền với đất trở thành vật bảo
đảm, làm trung gian tài chính, là cầu nối để các tổ chức tín dụng luân chuyển
vốn cho nền kinh tế (Phan Thị Thanh Huyền và Nguyễn Đăng Phùng, 2017).
2.1.3.6. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Góp vốn bằng QSDĐ là một hình thức mà người sử dụng đất có thể
dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh khai thác phát triển nhà cửa,
đất đai, sản xuất, xây dựng xí nghiệp … (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình
Bồng, 2005).
Theo Khoản 10, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013, góp vốn bằng QSDĐ là
một trong những các thức để chuyển giao QSDĐ từ người này sang người khác.

Trên thực tế, bên góp vốn chỉ chuyển QSDĐ cho bên nhận góp vốn để
hợp tác sản xuất kinh doanh, còn quyền sử dụng theo danh nghĩa pháp lý vẫn
thuộc về bên góp vốn. Giá trị QSDĐ được hai bên thỏa thuận được tính vào vốn
của bên nhận góp vốn mà khơng có sự chuyển giao. Bên góp vốn nhận được lợi

11

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


ích kinh tế thông qua việc chia lợi nhuận hoặc chịu rủi ro từ hoạt động sản xuất
kinh doanh.
2.1.3.7. Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê QSDĐ được thực hiện trong trường hợp người có QSDĐ khơng
sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê để sử dụng đất đó theo quy định của
pháp luật; người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời
hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê QSDĐ
(Nguyễn Đình Bồng, 2010)
Cho thuê lại QSDĐ được thực hiện trong trường hợp người có QSDĐ là
người được nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng hạ tầng khu cơng ngh ệp,
khu thương mạ , văn phịng... cho các tổ chức cá nhân thuê lạ QSDĐ trên đất đã
hoàn thành cơ sở hạ tầng để k nh doanh, sản xuất; Ngườ thuê phả trả cho chủ sử
dụng đất một khoản t ền nhất định, thờ hạn và g á QSDĐ cho thuê theo thỏa
thuận giữa bên cho thuê và bên thuê lại QSDĐ (Nguyễn Đình Bồng, 2010)
Người sử dụng cho thuê đất hoặc cho thuê lại đất là một hình thức chuyển
QSDĐ mà thực chất là việc dành QSDĐ của mình cho người khác sử dụng với
sự thỏa thuận của hai bên thông qua hợp đồng cho thuê đất hoặc hợp đồng cho
thuê lại đất phù hợp với các quy định của pháp luật. Người sử dụng cho thuê đất
là việc người sử dụng đất chuyển QSDĐ cho người khác bằng hợp đồng thỏa
thuận theo quy định của pháp luật mà đất đó khơng có nguồn gốc từ th đất của

Nhà nước.
Khác với quyền cho thuê đất của Nhà nước, quyền cho thuê đất của người
sử dụng đất được phát sinh trên cơ sở QSDĐ được chủ sở hữu là Nhà nước trao
cho. Chính vì vậy, người sử dụng đất khơng được tùy tiện cho th QSDĐ của
mình mà ln ln được Nhà nước kiểm sốt. Việc cho th được thực hiện trên
cơ sở tự nguyện, bình đẳng, thỏa thuận và thơng qua hình thức hợp đồng - hợp
đồng cho thuê.
2.2. QUYỀN SỞ HỮU, SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thụy Điển
Thụy Điển là một vương quốc ở Bắc Âu, giáp Na Uy ở phía Tây và Phần
Lan ở phía Đơng Bắc, nối với Đan Mạch bằng cầu Ưresund ở phía Nam, phần
biên giới cịn lại giáp Biển Baltic và Biển Kattegat. Thụy Điển có diện tích tự
nhiên là 449.964 km², là nước lớn thứ ba trong Liên minh châu Âu, với dân số

12

LUAN VAN CHAT LUONG download : add