Luận văn thạc sĩ VNUA đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố pleiku, tỉnh gia lai

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THU HƯỜNG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN
QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ PLEIKU, TỈNH GIA
LAI

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Trần Trọng Phương

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018

ii

LUAN VAN CHAT LUONG download : add

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 01 tháng 12 năm 2018
Tác giả luận văn

Nguyễn Thu Hường

i

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn Thạc sĩ, bản thân
tơi đã nhận được nhiều sự giúp đỡ, hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự
động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Lời đầu tiên, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết ơn sâu sắc PGS.TS.
Trần Trọng Phương, người thầy đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian
và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài tại địa bàn
nghiên cứu.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Trắc địa Bản đồ, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận
tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Ủy ban nhân dân
thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai; Phịng Tài ngun và Mơi trường thành phố Pleiku; Văn
phòng Đăng ký đất đai chi nhánh thành phố Pleiku; Chi cục Thuế thành phố Pleiku;

Phòng Thống kê thành phố Pleiku; Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Gia Lai; Ủy ban
nhân dân, cán bộ địa chính và nhân dân của các phường, xã (phường Phù Đổng, phường
Hoa Lư, xã Gào) nơi tôi đến điều tra đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá
trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên tơi hồn thành luận văn này./.

Hà Nội, ngày 01 tháng 12 năm 2018
Tác giả luận văn

Nguyễn Thu Hường

ii

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


MỤC LỤC
Lời cam đoan ................................................................................................................ i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt.................................................................................................. vi
Danh mục bảng .......................................................................................................... vii
Danh mục hình .......................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ....................................................................................................... ix
Thesis abstract ............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ...........................................................................................................1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................3

Phần 2. Tổng quan tài liệu ..........................................................................................4
2.1.

Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất..................................................................4

2.1.1.

Quyền sở hữu ..................................................................................................4

2.1.2.

Quyền sở hữu về đất đai...................................................................................4

2.1.3.

Quyền sử dụng đất ...........................................................................................6

2.2.

Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ....................................9

2.2.1.

Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Ôxtrâylia ..........................................................9

2.2.2.

Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thái Lan ...........................................................9

2.2.3.

Quyền sở hữu, sử dụng đất tại cộng hòa Liên bang Đức .................................11

2.2.4.

Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Malaysia .....................................................12

2.2.5.

Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Thụy Điển...................................................13

2.2.6.

Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Trung Quốc.................................................14

2.2.7.

Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam về thực hiện quyền của người sử
dụng đất .........................................................................................................16

2.3.

Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam .......................................17

2.3.1.

Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam ..................17

iii

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


2.3.2.

Một số văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất ..........................................................................................21

2.3.3.

Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam ................................25

2.3.4.

Những tồn tại của việc thực hiện các quy định của Luật đất đai về quyền
của người sử dụng đất ở Việt Nam .................................................................28

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ......................................................30
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ......................................................................................30

3.2.

Thời gian nghiên cứu .....................................................................................30

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................30

3.4.

Nội dung nghiên cứu......................................................................................30

3.4.1.

Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội thành phố Pleiku có ảnh
hưởng đến các quyền sử dụng đất ..................................................................30

3.4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất thành Phố Pleiku ........................................30

3.4.3.

Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất tại thành Phố Pleiku 2014 - 2017........30

3.4.4.

Đề xuất các giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử
dụng đất trên địa bàn thành phố Pleiku...........................................................31

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................31

3.5.1.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..............................................................31

3.5.2.

Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ................................................31

3.5.3.

Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ...............................................................32

3.5.4.

Phương pháp thống kê, so sánh và phân tích số liệu .......................................32

Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận .................................................................34
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội có ảnh hưởng đến việc thực hiện các
quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Pleiku............................................34

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên .........................................................................................34

4.1.2.

Các nguồn tài nguyên ....................................................................................37

4.1.3.

Thực trạng phát triển kinh tế xã hội................................................................40

4.1.4.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và mơi trường...............47

4.2.

Tình hình quản lý trên địa bàn thành phố Pleiku ............................................48

4.2.1.

Tình hình quản lý về đất đai trên địa bàn thành phố Pleiku.............................48

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất thành phố Pleiku năm 2017........................................52

4.2.3.

Biến động sử dụng đất thành phố Pleiku giai đoạn 2014 - 2017......................56

iv

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


4.3.

Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Pleiku giai đoạn 2014 - 2017..........................................................................58

4.3.1.

Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Pleiku ......58

4.3.2.

Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại 3 phường, xã
nghiên cứu điểm trên địa bàn thành phố Pleiku ..............................................69

4.3.3.

Đánh giá ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền
sử dụng đất trên địa địa bàn nghiên cứu .........................................................76

4.3.4.

Đánh gá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn

thành phố Pleiku ............................................................................................79

4.4.

Đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật trên địa bàn thành phố Pleiku .....................................81

4.4.1.

Giải pháp về cơ chế, chính sách .....................................................................81

4.4.2.

Giải pháp về cơng tác tun truyền, phổ biến pháp luật về đất đai ..................82

4.4.3.

Giải pháp về khoa học công nghệ...................................................................83

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................84
5.1.

Kết luận .........................................................................................................84

5.2.

Đề nghị ..........................................................................................................85

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................86
Phụ lục ......................................................................................................................89

v

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

CP

Chính phủ

CHXHCNVN

Cộng Hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

CNH

Cơng nghiệp hoá

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCN

Giấy chứng nhận

GTSX

Giá trị sản xuất

HĐH

Hiện đại hóa

KCN

Khu cơng nghiệp

KTXH

Kinh tế xã hội

PTTH

Phổ thơng trung học

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

UBND

Uỷ ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

vi

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Tổng hợp diện tích các nhóm đất chính của thành phố Pleiku ....................37
Bảng 4.2. Diện tích, cơ cấu đất nông nghiệp năm 2017 thành phố Pleiku ..................54
Bảng 4.3. Diện tích, cơ cấu nhóm đất phi nơng nghiệp ..............................................55
Bảng 4.4. Biến động sử dụng đất thành phố Pleiku giai đoạn 2014 - 2017 .................57
Bảng 4.5. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa
bàn TP. Pleiku giai đoạn 2014 - 2017 ........................................................59
Bảng 4.6. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn TP.
Pleiku giai đoạn 2014 - 2017 .....................................................................61
Bảng 4.7. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn TP.
Pleiku giai đoạn 2014-2017 .......................................................................63
Bảng 4.8. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn TP.
Pleiku giai đoạn 2014-2017 .......................................................................64
Bảng 4.9. Kết quả thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất trên địa bàn TP.

Pleiku giai đoạn 2014-2017 .......................................................................66
Bảng 4.10. Kết quả thực hiện quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất trên địa bàn
TP. Pleiku giai đoạn 2014-2017.................................................................67
Bảng 4.11. Kết quả thực hiện quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trên
địa bàn TP. Pleiku giai đoạn 2014-2017 ....................................................68
Bảng 4.12. Kết quả thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất trên địa bàn
TP. Pleiku giai đoạn 2014-2017.................................................................69
Bảng 4.13. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ của hộ phỏng vấn
trên địa bàn 3 phường, xã, nghiên cứu giai đoạn 2014 – 2017 ....................70
Bảng 4.14. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ của hộ phỏng vấn trên địa
bàn 3 phường, xã nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2017 ..................................73
Bảng 4.15. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ của hộ phỏng vấn trên địa
bàn 3 phường, xã nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2017 ..................................75
Bảng 4.16. Ý kiến của hộ gia đình cá nhân 3 xã, phường về việc thực hiện các
quyền sử dụng đất. ....................................................................................78

vii

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí thành phố Pleiku ........................................................................34
Hình 4.2. Cơ cấu kinh tế thành phố Pleiku năm 2017 ...................................................40
Hình 4.3. Cơ cấu sử dụng đất thành phố Pleiku năm 2017 ...........................................53

viii

LUAN VAN CHAT LUONG download : add

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Thu Hường
Tên luận văn: “Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam
Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Pleiku, tỉnh Gia Lai giai đoạn 2014 – 2017.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần thực hiện đúng, đầy đủ các quyền của
người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai.
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp
Phương pháp thống kê, so sánh và phân tích số liệu.
Kết quả nghiên cứu chính và kết luận
Thành phố Pleiku có diện tích tự nhiên là 20.076,86 ha bao gồm 23 đơn vị hành
chính với 14 phường, 9 xã. Thành phố Pleiku là trung tâm kinh tế, văn hố, xã hội,
chính trị, an ninh quốc phòng của cả tỉnh và khu vực Tây Nguyên lân cận.
Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố được thực hiện theo
đúng quy định của Luật đất đai. Các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai cơ bản được
thực hiện tốt. Điều đó đã tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực
hiện các QSDĐ của mình. Người sử dụng đất đã quan tâm đến các quyền và nghĩa vụ
của họ theo quy định pháp luật.
Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên

địa bàn thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai giai đoạn 2014 - 2017.
- Kết quả nghiên đánh giá tình hình thực hiện các quyền:
Kết quả điều tra tại thành phố Pleiku cho thấy các hộ gia đình, cá nhân chủ yếu
thực hiện 3 QSDĐ là: quyền chuyển nhượng; quyền thừa kế; quyền tặng cho. Tình trạng
giao dịch QSDĐ không làm thủ tục khai báo với cơ quan nhà nước vẫn còn nhưng

ix

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


khơng nhiều. Ngun nhân chính của tình trạng người sử dụng đất không khai báo khi
thực hiện các QSDĐ là do ý thức của người sử dụng đất trong việc tuân thủ các quy
định của pháp luật đất đai nói chung và các quy định về QSDĐ nói riêng cịn hạn chế.
Kết quả đánh giá ở 3 xã, phường nghiên cứu điểm cho thấy:
* Việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Giai đoạn 2014 2017, có 66 trường hợp. Trong đó: Phường Phù Đổng 27 trường hợp; Phường Hoa Lư
26 trường hợp; Xã Gào 13 trường hợp.
* Việc thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất: Giai đoạn 2014 -2017 có
31 trường hợp. Trong đó: Phường Phù Đổng 9 trường hợp; Phường Hoa Lư 12 trường
hợp; Xã Gào 10 trường hợp.
* Việc thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng đất: Giai đoạn 2014 -2017 có
41 trường hợp. Trong đó: Phường Phù Đổng 12 trường hợp; Phường Hoa Lư 15 trường
hợp; Xã Gào 14 trường hợp.
Từ các kết quả thực hiện tình hình thực hiện quyền sử dụng đất của 3 xã, phường
chọn nghiên cứu điểm, đề tài tiến hành đánh giá ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về
việc thực hiện các quyền sử dụng đất, các thủ tục pháp lý, trình tự thực hiện giải quyết
cơng việc của Chi nhánh Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Pleiku. Đánh
giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất thành phố Pleiku.
Thành phố Pleiku cần tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, đẩy mạnh cơng tác
tun truyền, phổ biến pháp luật để người sử dụng đất thực hiện các QSDĐ được thuận

tiện, nhanh chóng. Thực hiện đồng bộ các nhóm giải pháp đó là: Giải pháp về cơ chế,
chính sách; Giải pháp về cơng tác tun truyền, phổ biến pháp luật; Giải pháp về khoa
học công nghệ.

x

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Thu Huong
Thesis title: Evaluating the implementation of the rights of land users in Pleiku city,
Gia Lai province
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
- To assess the implementation of land use rights in Pleiku city, Gia Lai province
for the period of 2014 - 2017.
- To propose some solutions to contribute to the proper implementation of the
rights of land users in Pleiku city, Gia Lai province.
Materials and Methods
Study site selection method
Method of collecting secondary data and
Method of primary data survey
Method of statistical, comparison and data analysis.
Main findings and conclusions
Pleiku city has a natural area of 20,076.86 ha, including 23 administrative units

with 14 wards and 9 communes. Pleiku city is the economic, cultural, social, political,
security and defense center of the whole province and neighboring Central Highlands.
The state management of land in the city is implemented in accordance with the
provisions of the Land law. The contents of state management of land basically are well
implemented. This has created an important legal corridor for land users to implement
their land use rights. Land users have paid due attention to their rights and obligations in
accordance with the law.
Assess the implementation of land use rights of households and individuals in
Pleiku city, Gia Lai province for the period of 2014 - 2017.
- Evaluation results of the exercise of rights:
Survey results in Pleiku city show that the main households and individuals
implementing 3 land use rights are: transfer rights; inheritance right; right to give. The
situation of trading land use rights without making declaration procedures with state
agencies is still available but not much. The main cause of non-declaration of land users

xi

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


when implementing land use rights is due to the awareness of land users in complying
with the provisions of the land law in general and the rights regulations land use in
particular is limited. Evaluation results in 3 communes and wards studied showed that:
* The exercise of the right to transfer land use rights: In the period 2014 2017, there were 66 cases. Of which: Phu Dong ward 27 cases; Hoa Lu ward 26 cases;
Xa Gao 13 cases.
* The exercise of the right to inherit land use rights: In the period 2014 -2017,
there were 31 cases. In which: Phu Dong 9 cases; Hoa Lu Ward 12 cases; Xa Gao 10 cases.
* Implementation of the right to donate land use rights: The period 2014 -2017
had 41 cases. Of which: Phu Dong 12 cases; Hoa Lu Ward 15 cases; Xa Gao 14 cases.
Based on the results of implementation of the land use right of 3 selected

communes and wards, the study sum up the opinions of households and individuals on
the implementation of land use rights, The legal procedures and procedures for settling
affairs of the Branch Office of land use right registration of Pleiku city. General
assessment of the implementation of land use rights in Pleiku city.
Pleiku city needs to continue reforming administrative procedures so that land
users can implement land use rights conveniently and quickly. Synchronizing the
groups of solutions are: Solutions on mechanisms and policies; Measures on the
propagation and dissemination of law; Solutions on science and technology.

xii

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt, là nguồn lực quan trọng để phát triển
đất nước. Đất đai chính là môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng
các cơng trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phịng. Đất đai là tài ngun
có giới hạn về diện tích, là tư liệu sản xuất đặc biệt cho các ngành kinh tế.
Ngày nay do sự gia tăng dân số ngày càng nhanh, đất nước ta đang trong
thời kì cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa, hội nhập kinh tế quốc tế đã làm cho nhu
cầu sử dụng đất ngày càng tăng, gây nên sức ép cho đất đai, các vấn đề liên quan
đến đất đai ngày càng phức tạp vì vậy đất đai ln được quan tâm và chú trọng
hàng đầu.
Trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta có nhiều hình thức sở hữu:
sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi Hiến pháp năm 1980 ra
đời đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp sửa đổi năm 2013,
quy định: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện quyền chuyển sử
dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Cùng với sự phát triển của kinh tế

thị trường là sự phát triển mạnh mẽ của thị trường quyền QSDĐ.
Luật Đất đai năm 2013 đã quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất để phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tuy
nhiên, đến nay tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở các địa phương vẫn
còn tồn tại nhiều bất cập cần được giải quyết như: Các quy định pháp luật của cơ
quan quản lý Nhà nước có nhiều ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất nhưng
không làm thủ tục theo quy định vì những lý do khác nhau. Công tác bồi thường
đất đai khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh,
lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng và phát triển kinh tế, dựa vào khung giá đất do
Nhà nước ban hành hàng năm khi áp dụng vào thực tiễn ở một số địa phương vẫn
cịn có một số bất cập nhất định ảnh hưởng đến quá trình thu hồi đất tại một số
dự án. Đồng thời, do ý thức và hiểu biết pháp luật đất đai của một số đối tượng
sử dụng đất còn hạn chế, việc thực hiện các quyền được pháp luật quy định đối
với hộ gia đình, cá nhân cịn chưa phát huy tối đa, dẫn đến còn những vi phạm
pháp luật trong việc sử dụng đất gây nhiều hậu quả xấu về mặt kinh tế - xã hội,

1

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


đặc biệt là khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, trốn thuế và lạm dụng quyền sử
dụng đất.
Thành phố Pleiku là trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị của tỉnh Gia Lai,
nằm ở phía Bắc vùng Tây Nguyên. Pleiku có vị trí chiến lược quan trọng trong
phát triển kinh phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của cả nước.
Pleiku nằm trên trục giao thông giữa Quốc lộ 14, Quốc lộ 19 và đường Hồ Chí
Minh, gần cửa khẩu Lệ Thanh và cửa khẩu Bờ Y tiếp giáp Lào và Campuchia
trên đà phát triển cả về kinh tế, văn hóa, xã hội. Trong những năm gần đây, thành

phố Pleiku có tốc độ đơ thị hố nhanh cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội.
Quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ đất cho nhu cầu phát triển các khu
công nghiệp, khu đô thị mới tập trung mạnh mẽ đang diễn ra trên địa bàn thành
phố. Nhu cầu về quyền sử dụng đất cho việc phát triển kinh tế - xã hội ngày càng
tăng, tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các QSDĐ khai báo chưa đầy đủ,
chưa tuân thủ đúng quy định của pháp luật tại thành phố Pleiku vẫn cịn diễn ra.
Để tìm hiểu kỹ tình trạng này, cũng như đưa ra những giải pháp thích hợp để giải
quyết tôi tiến hành thực hiện đề tài : “Đánh giá việc thực hiện quyền của người
sử dụng đất trên địa bàn thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Pleiku tỉnh Gia Lai giai đoạn 2014 - 2017
- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần thực hiện đúng, đầy đủ các
quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện trên địa bàn thành phố Pleiku.
- Số liệu thống kê được lấy trong giai đoạn 2014 – 2017.
- Số liệu hiện trạng về điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội, tình hình sử dụng
đất được điều tra trong năm 2017.
- Phạm vi về nội dung nghiên cứu: theo Luật đất đai năm 2013, người sử
dụng đất có tất cả 8 quyền. Đề tài đánh giá chung về 8 quyền của người sử dụng
đất trên địa bàn thành phố và tập trung nghiên cứu sâu về 3 quyền được thực hiện
nhiều nhất trong giai đoạn 2014 - 2017 tại thành phố Pleiku đó là: quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất; quyền thừa kế quyền sử dụng đất; quyền tặng cho
quyền sử dụng đất tại 3 xã phường chọn điểm nghiên cứu.

2

LUAN VAN CHAT LUONG download : add

1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Đánh giá được các tồn tại hạn chế việc thực thi một số quyền của người sử
dụng đất theo Luật Đất đai 2013 tại thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai và đề xuất
một số giải pháp nâng cao ý thức của người dân về thực thi các quyền của người
sử dụng đất theo đúng pháp luật.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu góp phần bổ sung cơ sở khoa học về các quyền của
người sử dụng đất theo Luật Đất đai, phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế xã
hội Việt Nam.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Đưa ra được các giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình, cải cách thủ tục
hành chính trong tổ chức thực hiện các các quyền của người sử dụng đất ở thành
phố Pleiku, tỉnh Gia Lai đảm bảo vừa quản lý tốt tài nguyên đất đai vừa tạo điều
kiện cho người dân thực hiện tốt nghĩa vụ, quyền lợi của người sử dụng đất.

3

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Quyền sở hữu
Bộ Luật Dân sự 2015 tại điều 164 khẳng định: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo
quy định của pháp luật…” (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2015). Sở hữu là việc
tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể
hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành

quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá
nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...). Quyền sở hữu bao
gồm 3 quyền (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2015):
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình.
- Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ
tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng
cách thức khác nhau. Người khơng phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài
sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ
trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình
cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền định
đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: (i) Định đoạt số phận pháp lý của tài
sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thơng qua hình
thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế; (ii) Định đoạt số phận
thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản khơng cịn trong thực tế.
2.1.2. Quyền sở hữu về đất đai
Sở hữu đất đai được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng trong mọi
xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở
hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu cơng. Cũng có thể trong một chế độ
xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng
hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ
sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định.
Ở Việt Nam chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển theo

4

LUAN VAN CHAT LUONG download : add

những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình
thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử. Quá trình hình thành chế độ và các
hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai được
xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền
sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được
khẳng định là duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và
củng cố trong Hiến pháp 1992, Hiến pháp 2013. Tại Điều 53 Hiến pháp 2013
khẳng định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng
biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư,
quản lý là tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý”. Luật Đất đai 1993 (Luật Đất đai sửa đổi 1998, 2001) cũng đã
thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của
Hiến pháp. Luật Đất đai (1993, 1998, 2001) quy định các nguyên tắc quản lý và sử
dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai
theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải
tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững.
Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ
“Sở hữu đất đai” (Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước
thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà
nước về đất đai” (Điều 7, Luật Đất đai, 2003). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu
toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong
phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng.
Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
Quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà
nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa
đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng khơng phải là vĩnh
viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức

giao đất khơng thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường
hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ
thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất

5

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Như vậy nhà nước
điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ
ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng,
đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ việc đầu
tư trên đất (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ
tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực
hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế cịn nhiều thành
phần, Nhà nước khơng thể tự mình trực tiếp sử dụng tồn bộ đất đai mà phải tổ
chức cho tồn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào
mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng
(tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐ đai của Nhà
nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc
hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại.
Quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt
đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê
đất, thu hồi đất, cấp GCNQSDĐ. Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất
cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng
mục đích sử dụng, từng đối tượng sử dụng (Đào Trung Chính, 2007).

2.1.3. Quyền sử dụng đất
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân
về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo
quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với
các quyền năng đó, cũng khơng được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất
đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Chủ
sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, cịn mỗi người dân
thực hiện QSDĐ. Quyền sở hữu tồn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng
và khơng thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là tồn dân, nhưng mỗi
người dân khơng phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, khơng phải là
các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ
gia đình) có QSDĐ. Nhà nước thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật
Đất đai hiện hành ghi nhận.

6

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


Luật Đất đai năm 1993 lần đầu tiên đã thiết chế các quyền năng cụ thể của
người sử dụng đất thông qua các quy định của người sử dụng đất gồm chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp. Để thực hiện các quyền năng
này trên thực tế, Bộ luật Dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa các quyền này về nội
dung. Tuy nhiên, để đảm bảo việc quản lý thống nhất của Nhà nước về đất đai,
năm 1999, Chính phủ mới ban hành Nghị định 17/CP quy định về trình tự, thủ
tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá
trị quyền sử dụng đất (Nguyễn Thị Cúc và Nguyễn Thị Phượng, 2014).
Trong thực tế, khi các quan hệ kinh tế ngày càng phát triển, việc hoàn
thiện thể chế pháp luật đất đai là rất cần thiết. Vì vậy, Luật Đất đai tiếp tục được

sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998, 2001 và được ban hành mới vào năm 2003
đã mở rộng thêm nhiều quyền năng cho người sử dụng đất gồm: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003).
Luật Đất đai 2013 sửa đổi bổ sung quy định 08 hình thức chuyển quyền sử
dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất. Trong đó
chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất là quyền
chuyển quyền sử dụng đất trọn vẹn các quyền còn lại bao gồm cho thuê, cho thuê
lại, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất vẫn được coi là chuyển quyền sử
dụng đất nhưng đây là chuyển quyền sử dụng đất hạn chế, không trọn vẹn. Sau đây
là nội dung cụ thể của từng quyền:
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường
hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông
nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước ni trồng thủy sản) cho nhau để
tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả
xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai cơng bằng theo
kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa
phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở.
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, khơng có khả
năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,...

7

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một

khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó
và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở
chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong
giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh
lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất;
Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; chuyển
nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là
hành vi phạm pháp.
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ khơng phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu
cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển
QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các
quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất
có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
- Thế chấp quyền sử dụng đất: là một hình thức chuyển QSDĐ (khơng đầy
đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế
chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế
chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng
nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ
được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để
thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động
sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ.
Trong trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng
phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam
kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình.
- Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất: là hành vi mà người có QSDĐ
có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí
nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai
trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải
chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nơng nghiệp, phát triển xí

nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho
nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và
cơng nghiệp hố nơng nghiệp và nông thôn (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).

8

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


2.2. QUYỀN SỞ HỮU, SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Ơxtrâylia
Tuy có đặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật nhưng nói
chung pháp luật đất đai Ôxtrâylia chịu ảnh hưởng sâu sắc pháp luật của Anh
quốc. Luật Anh Quốc không công nhận quan điểm sở hữu tuyệt đối đất đai, luật
này đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu chứ khơng phải sở hữu. Ơxtrâylia có cơ
sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm. Thời gian trước
1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất
Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là đất do
Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển
nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khốn thời gian sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ơxtrâylia quy định Nhà nước
và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa
nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng khơng và độ sâu
được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60m (theo quy định cụ thể của pháp luật).
Tồn bộ khống sản có trong lịng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc,
than đá, dầu mỏ, phốt phát đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai
1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất
với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ơxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt đối, khơng bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển

nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà khơng có sự
trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các cơng
trình cơng cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi
thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải
được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại
cơ quan có thẩm quyền (Trần Thị Minh Hà, 2000; Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn
Đình Bồng, 2005).
2.2.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thái Lan
Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và
sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp GCN về đất đai. Tại Thái
Lan có nhiều loại GCN về đất đai khác nhau. Mỗi loại GCN có qui định riêng

9

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là GCN quyền sở hữu về
đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000
hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ
sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế
chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử dụng, tồ án có
quyền huỷ bỏ hiệu lực của GCN. Nếu GCN NS4 được cấp từ loại GCN NS2
thì trong vịng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà khơng
có giấy tờ pháp lý thì trong vịng 10 năm không được chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là GCN QSDĐ (khơng phải sở hữu). Có hai loại
GCN được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để đo ranh giới thửa đất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất

đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn. Loại giấy này
có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất khơng được
sử dụng, tồ án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của GCN. Nếu GCN NS3K được cấp từ
loại giấy NS2 thì trong vịng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng.
+ GCN loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được đo
độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông báo loại giấy
này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Đất không được để
không sử dụng trên 5 năm.
- GCN chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về đất. Loại
giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có đơn
xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng
đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính. Loại giấy này
có quyền thừa kế, khơng có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu "Được sử
dụng". Có thể chuyển thành GCN quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí,
hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện. Đất không được để
không sử dụng quá 10 năm.
- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu
và sử dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, GCN này
có thể chuyển nhượng. GCN SK1 có thể chuyển thành GCN sở hữu NS4.
- Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các
Tỉnh trưởng cấp GCN STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được

10

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp
Hoàng gia cấp GCN STK2.
- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là GCN đất định cư do Cục Phúc lợi Xã

hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý. Loại đất này không được chuyển nhượng,
chỉ có thể được thừa kế.
- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông
qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp thành phố. Giấy
này không chuyển nhượng được.
- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông
nghiệp cấp dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất
Lâm nghiệp bị thoái hoá. Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không
được chuyển nhượng chỉ được thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho
phép người dân có GCN SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được
đổi thành giấy NS4.
- Đất chưa có giấy chứng nhận: Là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân
nhưng chưa cấp được GCN NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K (Hoàng Huy Biều, 2000).
2.2.3. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại cộng hòa Liên bang Đức
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối
với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam
kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khung khổ pháp
lý bảo đảm cho q trình chuyển đổi. Ở Đức, quyền có nhà ở của cơng dân được quy
định trong Liên bang. Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua, bán theo
nguyên tắc của thị trường.
Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu đất và
quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có nghĩa vụ
sử dụng khơng đi ngược với lợi ích của tồn xã hội. Khái niệm về sở hữu đất và nhà ở
Đức là thống nhất với ngoại lệ là: Thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng - với quyền này
người được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử dụng cơng trình
trên mảnh đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế xây dựng - theo hợp đồng được
phép ký cho một thời hạn tối đa là 99 năm. Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả
hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị của mảnh đất. Quyền thừa kế xây
dựng được thế chấp và hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu
từng phần - áp dụng trong trường hợp một người mua căn hộ trong một toà nhà

11

LUAN VAN CHAT LUONG download : add