Trong quá trình xây dựng Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), có ý kiến đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, theo đó, thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Với

BỘ TƯ PHÁP
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

BÀI TẬP NHĨM
MƠN: LUẬT HIẾN PHÁP
ĐỀ BÀI:
“Trong quá trình xây dựng Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), có ý kiến đề
xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, theo đó, thời hạn sở hữu
nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của cơng trình
theo quy định của pháp luật về xây dựng. Với kiến thức về Luật Hiến pháp
Việt Nam, hãy lập luận phản đối ý kiến trên”.

LỚP:
NHÓM:

Hà Nội, 2022

N15.TL2
4


PHIẾU CHẨM ĐIỂM TRANH BIỆN
Nhóm: 4
Lớp: N15.TL2
Chủ đề tranh biện: Trong quá trình xây dựng Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), có ý
kiến đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, theo đó, thời hạn sở hữu
nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của cơng trình theo quy
định của pháp luật về xây dựng. Với kiến thức về Luật Hiến pháp Việt Nam, hãy
lập luận phản đối ý kiến trên.
Giảng viên chấm:
Tiêu chí đánh giá

Điểm
tối đa

Nắm rõ chủ đề tranh biện, thể hiện rõ ràng quan
điểm ủng hộ/phản đối.
Nội dung bài
tranh biện

Các lập luận có liên quan đến luận điểm chính;
logic và chặt chẽ.

3

Thơng tin đưa ra rõ ràng và chính xác
Có sử dụng số liệu, ví dụ minh hoạ cho luận
điểm, có độ tin cậy cao
Bố cục hợp lý, rõ ràng, dễ theo dõi….

Hình thức
trình bày

Lỗi chính tả và văn phạm
Hình ảnh, clip, biểu đồ hấp dẫn và thu hút

1

Có trích dẫn nguồn tài liệu tham khảo
Phong cách thuyết trình tự tin, linh hoạt, năng
động, cuốn hút.

Nhóm tranh biện có sự phối hợp trong thời gian
thuyết trình và trả lời tranh biện
Buổi tranh
biện

Nhóm tranh biện nắm vững nội dung trình bày
nội dung một cách thuyết phục
Tranh luận đúng chừng mực và kiểm soát được
cảm xúc trong tranh biện.
Đúng thời gian
Các lập luận phản bác chính xác, phù hợp và
mạnh mẽ
Trả lời được các câu hỏi của các nhóm quan sát

4

Điểm đánh
giá của
giảng viên

Ghi
chú


Theo dõi và
nhận xét các
cặp tranh
biện khác

Đặt câu hỏi có liên quan đến chủ đề tranh biện

Nhận xét về tính thuyết phục và kỹ thuật tranh
biện cuốn hút
Tổng điểm toàn bài

2

10


BẢNG ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG NHĨM
Nhóm: 4
Lớp: N15.TL2
Chủ đề tranh biện: Trong quá trình xây dựng Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), có ý
kiến đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, theo đó, thời hạn sở hữu
nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của cơng trình theo quy
định của pháp luật về xây dựng. Với kiến thức về Luật Hiến pháp Việt Nam, hãy
lập luận phản đối ý kiến trên.
1. Kế hoạch làm việc của nhóm1
 Họp phân tích đề và lên khung ý tưởng chung.
 Tìm hiểu đề qua tài liệu tham khảo dựa theo phân tích ban đầu.
 Họp trình bày thơng tin đã tìm hiểu, chốt ý tưởng và phân công công việc.
 Triển khai ý tưởng theo phân cơng của nhóm trưởng.
 Đọc và nhận xét phần việc đã triển khai trong nhóm.
 Bổ sung từ nhận xét của các bạn trong nhóm.
 Chỉnh sửa hình thức và lỗi chính tả.
2. Phân chia cơng việc và họp nhóm
Tiến độ thực
hiện (đúng
hạn)
STT

Họ và tên

Cơng việc
thực hiện

1

2

Trần Thanh
Vân

1
2

Tìm
kiếm
thơng tin và
viết luận điểm
Tìm
kiếm
thơng tin và
viết luận điểm

Họp nhóm
Kết
luận
Xếp
loại2

Tốt

Tham
gia
đầy
đủ

Tích
cực
sơi
nổi

Đóng
góp
nhiều
ý
tưởng

V

V

V

V

V

A

V

V

V

V

V

A

Có

Trần Khánh
Linh

Mức độ hồn thành

Khơng

Khơng
tốt

Trình bày rõ ý tưởng và các bước để hồn thành cơng việc nhóm
Có ba mức xếp loại: A: Tốt; B: Khá; C: Trung bình

TB

3

4

5

Đỗ Thị Minh
Phương

Đỗ Quỳnh
Nga

Đặng Phương
Anh

Tìm
kiếm
thơng tin và
viết luận điểm

Đọc các nguồn
tham khảo và
xây dựng phản
biện
Tìm
kiếm
thơng tin và
viết luận điểm

V

V

V

V

V

A

V

V

V

V

V

A

V

V

V

V

V

A

Hà Nội, ngày 23 tháng 12 năm 2022
Nhóm trưởng
Linh
Trần Khánh Linh


MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU..........................................................................................................1
NỘI DUNG...............................................................................................................1
1.

LUẬN ĐIỂM 1: Đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, theo

đó, thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng
của cơng trình theo quy định của pháp luật về xây dựng là không phù hợp với
tinh thần của Hiến pháp năm 2013........................................................................1
1.1. Cơ sở lập luận..............................................................................................1
1.2. Phân tích lập luận........................................................................................2
2.

LUẬN ĐIỂM 2: Đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, theo

đó, thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng
của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng là trái với quy định

của Bộ luật Dân sự năm 2015.................................................................................3
2.1. Cơ sở lập luận..............................................................................................3
2.2. Phân tích lập luận........................................................................................3
3.

LUẬN ĐIỂM 3: Đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, theo

đó, thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng
của cơng trình theo quy định của pháp luật về xây dựng không phù hợp với
thực tiễn – không hướng đến lợi ích của người dân.............................................4
3.1. Cơ sở lập luận..............................................................................................4
3.2. Phân tích lập luận........................................................................................5
4.

LUẬN ĐIỂM 4: Kiến nghị kèm theo việc giữ nguyên quy định cũ về việc

không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư....................................................7
KẾT LUẬN..............................................................................................................8
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO...............................................................9
1. Văn bản quy phạm pháp luật..........................................................................9
2. Tài liệu khác......................................................................................................9



LỜI MỞ ĐẦU
Hiện nay, dân số tăng nhanh, diện tích đất sử dụng bị dần hạn chế, tại các
thành phố lớn, thị trấn, thị xã, các khu đô thị xuất hiện ngày càng nhiều với những
khu chung cư cao tầng, nhà liền kề, biệt thự,… đã dần được đầu tư bằng vốn của
Nhà nước, của doanh nghiệp và tư nhân. Việc sở hữu căn hộ chung cư đang trở
thành xu hướng chung cư nhiều gia đình Việt Nam. Trong bài viết này, nhóm tác

giả muốn đề cập đến quy định niên hạn sử dụng nhà chung cư: những vấn đề pháp
lý và thực tiễn dưới góc nhìn Luật Hiến pháp Việt Nam. Mong muốn chính đáng là
quyền sở hữu tài sản là nhà ở vĩnh viễn, được truyền từ đời này sang đời khác có
được bảo đảm, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, quyền được nghiêm cấm xâm
phạm gia cư bất hợp pháp… Chung cư được sở hữu cá nhân vĩnh viễn và chịu sự
tác động của tự nhiên, sự xuống cấp của cơng trình và hệ lụy xảy ra nếu chung cư
xuống cấp và chung cư bị hết niên hạn sử dụng là những vấn đề nóng đang diễn ra
trong đời sống và đòi cấp thiết cả về lý luận và thực tiễn đặt ra.
Bài luận sau đây của nhóm tác giả xin được đưa ra những quan điểm làm rõ
cho ý kiến phản đối quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ
vào thời hạn sử dụng của cơng trình theo quy định của pháp luật về xây dựng.
NỘI DUNG
Dự thảo quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư xác định theo thời hạn
sử dụng của cơng trình nêu trong hồ sơ thiết kế là không phù hợp cả về mặt khoa
học pháp lý cũng như thực tiễn. Cụ thể như sau:
1.

LUẬN ĐIỂM 1: Đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư,

theo đó, thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử
dụng của cơng trình theo quy định của pháp luật về xây dựng là không phù
hợp với tinh thần của Hiến pháp năm 2013.
1.1.

Cơ sở lập luận
Chương II Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm

2013: "Quyền con người, quyền và nghĩa vụ cơ bản của công dân"
Điều 32 Hiến pháp năm 2013 quy định: “Mọi người có quyền sở hữu về thu
nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần

1


vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác. Quyền sở hữu tư
nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ”.
Mặt khác, khoản 2 Điều 14 Hiến pháp năm 2013 quy định “Quyền con
người, quyền cơng dân chỉ có thể bị hạn chế theo quy định của luật trong trường
hợp cần thiết vì lý do quốc phịng, an ninh quốc gia, trật tự, an tồn xã hội, đạo
đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng”.
1.2.

Phân tích lập luận
Phương án 1 tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định thời hạn sở hữu nhà

chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của cơng trình nêu trong hồ sơ thiết
kế cơng trình nhà chung cư, được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và được tính
từ khi nghiệm thu tồn bộ cơng trình nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định
của pháp luật về xây dựng.
Quy định này có thể khơng phù hợp với tinh thần của Hiến pháp năm 2013.
Trong hệ thống pháp luật của mọi nhà nước pháp quyền, quyền sở hữu tài sản
thuộc về quyền con người, quyền cơ bản của công dân. Tại Việt Nam, quyền sở
hữu tài sản là quyền hiến định, được Hiến pháp công nhận, tôn trọng, bảo vệ, bảo
đảm.
Cụ thể, Điều 32 Hiến pháp năm 2013 quy định: “Mọi người có quyền sở hữu
về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất,
phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác. Quyền sở
hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ.”
Mặc dù Hiến pháp có quy định về một số trường hợp có thể hạn chế quyền
con người, quyền công dân (bao gồm quyền sở hữu tài sản). Tuy nhiên khoản 2
Điều 14 Hiến pháp năm 2013 cũng quy định chặt chẽ việc hạn chế quyền con

người, quyền công dân phải theo quy định của luật trong trường hợp cần thiết vì lý
do quốc phịng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe
của cộng đồng.
Như vậy, việc dự thảo đề ra quy định giới hạn về quyền sở hữu tài sản (giới
hạn thời hạn sở hữu căn hộ chung cư và thời hạn sử dụng đất) chỉ hợp hiến, hợp
pháp nếu thuộc một trong các lý do theo khoản 2 Điều 14 Hiến pháp. Cơ quan soạn
2


thảo cần làm rõ lý do cần thiết phải đặt ra quy định giới hạn thời hạn sở hữu căn hộ
chung cư và việc hạn chế phải thuộc một trong các lý do: quốc phòng, an ninh
quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng.
2.

LUẬN ĐIỂM 2: Đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư,

theo đó, thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử
dụng của cơng trình theo quy định của pháp luật về xây dựng là trái với quy
định của Bộ luật Dân sự năm 2015.
2.1.

Cơ sở lập luận
Điều 163 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về bảo vệ quyền sở hữu,

quyền khác đối với tài sản quy định: “Khơng ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái
luật quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản. Trường hợp thật cần thiết vì lý do
quốc phịng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng chống
thiên tai, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của tổ chức,
cá nhân theo giá thị trường”.
Điều 237 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về căn cứ chấm dứt quyền sở

hữu tài sản, trong đó quy định: “Quyền sở hữu chấm dứt trong trường hợp sau
đây: Chủ sở hữu chuyển quyền sở hữu của mình cho người khác; Chủ sở hữu từ bỏ
quyền sở hữu của mình; Tài sản đã được tiêu dùng hoặc bị tiêu hủy; Tài sản bị xử
lý để thực hiện nghĩa vụ của chủ sở hữu; Tài sản bị trưng mua; Tài sản bị tịch thu;
Tài sản đã được xác lập quyền sở hữu cho người khác theo quy định của Bộ luật
này; Trường hợp khác do luật quy định.”
2.2.

Phân tích lập luận
Theo quy định pháp luật hiện hành, nhà chung cư là một tài sản và người sở

hữu có đầy đủ các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của
chủ sở hữu theo quy định tại Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015. Trong đó, chiếm hữu
là việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản một cách trực tiếp hoặc gián tiếp như chủ
thể có quyền đối với tài sản; quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản; quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài
sản, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản.
3


Quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, theo đó, thời hạn sở hữu nhà
chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định
của pháp luật về xây dựng cũng không phù hợp với Bộ luật Dân sự năm 2015 và
nguyên tắc chung của pháp luật dân sự.
Trong mọi nhà nước pháp quyền, quyền sở hữu tài sản được quy định là
quyền thiêng liêng, bất khả xâm phạm như theo quy định tại Điều 163 Bộ luật Dân
sự năm 2015. Bộ luật Dân sự là luật chung điều chỉnh về các quan hệ tài sản. Với
mỗi tài sản cụ thể, tùy mức độ quan trọng mà có luật chuyên ngành điều chỉnh về
loại tài sản đó. Như vậy, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư không được
trái với quy định chung về sở hữu tài sản theo Bộ luật Dân sự năm 2015.

Cần nhấn mạnh, Bộ luật dân sự năm 2015 khơng có khái niệm “thời hạn sở
hữu tài sản. Bộ luật Dân sự chỉ có quy định về xác lập quyền sở hữu (Điều 221
BLDS năm 2015) và chấm dứt quyền sở hữu (Điều 237 BLDS năm 2015). Thời
hạn sở hữu là từ thời điểm xác lập quyền sở hữu đến thời điểm chấm dứt quyền sở
hữu.
Việc Bộ luật dân sự không quy định thời hạn sở hữu tài sản xuất phát từ
quan niệm quyền sở hữu tài sản là thiêng liêng, bất khả xâm phạm. Nếu quy định
thời hạn sở hữu thì sẽ mở ra một cánh cửa để các luật chuyên ngành đặt ra quy
định về thời hạn sở hữu, xâm phạm đến quyền hiến định của người dân, như
phương án 1 trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)…
3.

LUẬN ĐIỂM 3: Đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư,

theo đó, thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử
dụng của cơng trình theo quy định của pháp luật về xây dựng không phù hợp
với thực tiễn – khơng hướng đến lợi ích của người dân.
3.1.

Cơ sở lập luận
Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 – 2030 đề ra quan

điểm phát triển: “Chú trọng phát triển nhà ở xã hội, nhà chung cư, nhà cho thuê,
nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp”.
Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 quy định về đất sử dụng có thời
hạn, trong đó, “Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với
4


cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định

theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử
dụng đất ổn định lâu dài”...
3.2.

Phân tích lập luận
Theo pháp luật hiện hành thì người mua căn hộ chung cư trong dự án kinh

doanh nhà ở sẽ có quyền sử dụng đất lâu dài, đồng thời có quyền sở hữu nhà ở
khơng xác định thời hạn. Đây là chính sách quan trọng để khuyến khích người dân
mua và sử dụng chung cư, góp phần thay đổi tư duy “tấc đất cắm dùi”, giúp sử
dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả để dành quỹ đất đầu tư xây dựng các cơng trình
phục vụ cộng đồng.
Ngồi ra, Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030 đã đề
ra quan điểm phát triển: “Chú trọng phát triển nhà ở xã hội, nhà chung cư, nhà cho
thuê, nhà ở cho công nhân các khu cơng nghiệp”. Như vậy, Nhà nước khuyến
khích phát triển loại hình nhà chung cư, tạo cho người dân thói quen ở chung cư.
Do vậy, giữa hai mục tiêu: Mục tiêu thứ nhất là khuyến khích phát triển nhà
chung cư, mục tiêu thứ hai là chung cư sở hữu có thời hạn đã tự mâu thuẫn nhau.
Nhà làm luật cần chọn một mục tiêu chính mà mình mong muốn nhất để quyết
định lựa chọn chính sách nào. Nếu chọn chính sách chung cư sở hữu có thời hạn sẽ
rất khó đạt được mục tiêu thứ nhất là khuyến khích, định hình cho người dân thói
quen, tập quán ở nhà chung cư, thay vào đó người dân càng khơng mặn mà với loại
hình này.
Cơ quan soạn thảo cần xác định mục tiêu cốt lõi là gì. Nhà nước có thực sự
mong muốn người dân ở chung cư, coi chung cư là xu thế của thời đại mới hay
không? Mặt khác, cần đánh giá kỹ tác động, chính sách mới sẽ tác động thế nào
đến xã hội, đối tượng nào hưởng lợi, đối tượng nào bị thiệt hại? Chính sách đặt ra
có hướng đến lợi ích của người dân hay chỉ có lợi cho hoạt động quản lý? Liệu
chính sách ban hành có đảm bảo hiệu quả, khả thi?
Nếu quy định chung cư sở hữu có thời hạn thì các cơ quan quản lý đương

nhiên là chủ thể được hưởng lợi bởi sẽ thuận tiện cho hoạt động quản lý, thu hồi
đất để thực hiện các dự án cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư. Chính sách
5


đồng thời giúp Nhà nước được thu thêm tiền sử dụng đất khi triển khai dự án mới
sau khi chung cư hết thời hạn sở hữu. Nhưng chính sách này cũng tác động tiêu
cực đến chủ đầu tư dự án (khó bán căn hộ, giá bán tụt giảm) và người mua nhà.
Nếu quy định người mua căn hộ chung cư trong dự án có quyền sở hữu nhà
ở khơng xác định thời hạn hiện nay đã thúc đẩy phát triển nhà ở theo dự án, đảm
bảo tính đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tránh người dân xây nhà tự
phát, thiếu hạ tầng, thiếu tiện ích và manh mún thì quy định của dự thảo sẽ khiến
người dân quay lưng, quay trở lại với xu thế xây nhà tự phát (để được sở hữu lâu
dài). Đây là một bước tụt lùi của xã hội.
Hơn nữa, mọi định hướng và đề xuất thay đổi phải phù hợp với hệ thống
pháp luật Việt Nam, phù hợp với thực tiễn, việc người dân mua căn hộ nhà chung
cư phần lớn là những người thu nhập thấp đến trung bình, bao năm lao động tiết
kiệm được một số tiền để mua căn hộ nhà chung cư làm tài sản phục vụ nhu cầu
sinh sống và sau này để lại cho con cái, nhưng nếu gộp thời hạn sở hữu nhà chung
cư theo thời hạn sử dụng của cơng trình là khơng hợp lý, khi đó người mua sẽ quay
lưng lại với loại hình nhà ở này, vơ tình sẽ tác động tiêu cực tới thị trường mua bán
nhà chung cư, hệ lụy lâu dài là sẽ ảnh hưởng tới chính sách và quy hoạch phát triển
của địa bàn đó. Theo Nghị định số 06/2021/NĐ-CP thì thời hạn sử dụng theo thiết
kế của cơng trình (tuổi thọ thiết kế) là khoảng thời gian cơng trình được dự kiến sử
dụng, đảm bảo u cầu về an tồn và cơng năng sử dụng. Thời hạn sử dụng theo
thiết kế của cơng trình được quy định trong quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng
có liên quan, nhiệm vụ thiết kế xây dựng cơng trình. Nếu giữ nguyên thời hạn sử
dụng như quy định hiện nay - tức khơng quy định niên hạn, thì cần bổ sung quy
định về việc cải tạo chung cư cũ để đảm bảo sự an toàn và quy hoạch phát triển của
địa bàn đó.

Như vậy, từ những phân tích trên cho thấy, chúng ta chỉ cần tập trung bàn về
vấn đề thời hạn sử dụng và các điều kiện cải tạo, nâng cấp, di dời, đền bù tái định
cư khi cơng trình chung cư xuống cấp, để giải quyết vấn đề tồn tại, chứ không nên
đề xuất thời hạn sở hữu cho nhà ở chung cư, vì như vậy vơ tình chúng ta đang tự
đặt mình vào thế khó cho công tác quản lý, quy hoạch phát triển; gây khó cho
6


người sở hữu và sử dụng; tạo rào cản cho chính chúng ta và khơng giải quyết được
lợi ích hài hòa giữa nhà nước, chủ đầu tư và người dân.
Từ lâu chúng ta đã biết phân khúc nhà ở chung cư là “miếng bánh” khá hấp
dẫn đối với nhiều chủ đầu tư, vì nhu cầu thị trường về loại nhà ở này rất lớn, tiềm
năng, đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân, nhất là người có thu nhập
trung bình, nếu quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư thì chúng ta đang vơ tình
xâm phạm quyền sở hữu tài sản của bộ phận người dân có mức sống thấp đến
trung bình, tạo bất bình đẳng trong xã hội.
4.

LUẬN ĐIỂM 4: Kiến nghị kèm theo việc giữ nguyên quy định cũ về việc

không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư
Thứ nhất, mục đích của việc quy định thời hạn sở hữu chung cư để hướng
tới cái gì? Mục đích là gì? Nếu chỉ để hướng tới việc tạo cơ sở pháp lý cho việc cải
tạo chung cư cũ dễ dàng hơn thì khơng nhất thiết phải quy định thời hạn sở hữu,
bởi Luật Nhà ở năm 2014 đã đề cập về vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư
nhằm cải tạo chung cư cũ, nhưng chúng ta vẫn không thực hiện được, giải pháp
cho vấn đề này là cụ thể hóa và bổ sung triệt để quy định cũ.
Thứ hai, nếu đồng nhất thời hạn sở hữu và thời hạn sử dụng công trình là
chúng ta đang vơ tình xâm phạm quyền sở hữu tài sản của người sở hữu nhà ở
chung cư, cụ thể là nhóm người có thu nhập - mức sống thấp đến trung bình, gây

bất bình đẳng xã hội.
Thứ ba, không cần áp dụng thời hạn sở hữu chung cư, mà nên đặt ra “bộ tiêu
chí cụ thể để cải tạo chung cư cũ”, việc quy định thời hạn sở hữu là chúng ta đang
đặt ra thách thức mới cho chính chúng ta, điều này là khơng khả thi trong thực tiễn.
Thứ tư, cần khảo sát lấy ý kiến người đang sở hữu nhà chung cư, tìm hiểu
tâm tư, nguyện vọng từ phía người sử dụng căn hộ chung cư khi sửa luật, để việc
sửa đổi bổ sung luật mang tính thực tiễn hơn. Bởi, mục đích cuối cùng nhằm “cải
tạo chung cư cũ”, thì quy định pháp luật muốn thực thi được cũng nên ghi nhận
nguyện vọng của người sở hữu nhà chung cư, giải quyết hài hòa lợi ích 03 bên: lợi
ích người dân - chủ đầu tư và Nhà nước
7


Thứ năm, làm tốt chính sách đền bù, chính sách tái định cư khi cải tạo, phá
dỡ nhà chung cư cũ, người dân họ phải thấy được họ được lợi gì khi họ di dời khỏi
các căn hộ chung cư cũ, thì việc cải tạo cơng trình này sẽ bớt thách thức hơn, khả
thi hơn.
Thứ sáu, không thể lấy quy định quốc tế áp đặt vào Việt Nam một cách cơ
học được, bởi điều kiện về thu nhập – mức sống của người dân, nhận thức của
người dân về sở hữu, về tài sản; pháp luật của mỗi nước về sở hữu, về tài sản có sự
khác nhau rất lớn.
KẾT LUẬN
Thời hạn sở hữu nhà xác định theo thời hạn sử dụng của cơng trình; hoặc giữ
ngun thời hạn sử dụng như quy định hiện nay - tức không quy định niên hạn.
Tuy nhiên, theo hướng đề xuất nào cũng sẽ có những lợi ích và song hành là những
hạn chế, bất cập tồn tại của việc thay đổi hoặc giữ nguyên quy định thời hạn sở
hữu nhà chung cư, nếu thay đổi theo hướng xác định thời hạn sở hữu nhà chung cư
theo thời hạn sử dụng của công trình, thì sẽ phải sửa đổi hàng loạt quy định pháp
luật và thị trường nhà ở chung cư sẽ có xáo trộn mạnh theo hướng tiêu cực. Còn
nếu giữ nguyên thì cũng nên bổ sung rõ một số quy định, để trong một số trường

hợp nhà ở chung cư xuống cấp vẫn có biện pháp cải tạo, xây dựng mới mà không
ảnh hưởng tới quyền sở hữu nhà chung cư của người dân, không chồng chéo giữa
các văn bản quy phạm pháp luật với nhau.
Từ những phân tích trên, có thể thấy, nên giữ nguyên quy định sở hữu nhà
chung cư như hiện nay và bổ sung thêm một số quy định điều kiện cải tạo, xây
dựng mới, di dời, tái định cư khi cơng trình xuống cấp trong Luật Nhà ở, Luật
Kinh doanh bất động sản và một số văn bản dưới luật là đã giải quyết được những
yêu cầu thực tiễn, đảm bảo hài hịa được lợi ích của nhà nước, của chủ đầu tư và
người dân, đảm bảo an sinh xã hội nói chung.

8


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Văn bản quy phạm pháp luật
1. Hiến pháp Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 2013
2. Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 – 2030.
3. Bộ luật Dân sự 2015
4. Luật Nhà ở năm 2014
5. Luật Đất đai năm 2013
6. Luật xây dựng năm 2014
2. Tài liệu khác
1. Bình luận khoa học Hiến pháp năm 2013 của nước Cộng hịa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam
2. Giáo trình Luật Hiến pháp Việt Nam, Đại học Luật Hà Nội, nxb Tư pháp, Hà
Nội, 2018
3. />
(truy

cập

ngày

20/12/2022)
4.

/>
huu-nha-chung-cu-co-thoi-han-119220915090229878.htm

(truy

cập

ngày

20/12/2022)
5.

/>
dinh-cu1670514663.html (truy cập ngày 20/12/2022)

9