THUYẾT MINH CHI TIẾT LẬP GIÁ BÁN, GIÁ CHO THUÊ DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI

CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

CƠNG TY …………….

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
.............. , ngày

tháng

năm 2020

THUYÊT MINH CHI TIÊT GIA BAN, GIA CHO THUÊ
Dự án: ………………………………
Địa điểm: …………………………………..
I. Các Căn cứ Pháp lý lập Giá bán, giá cho thuê:
Căn cứ Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về
Phát triển và Quản lý nhà ở xã hội;
Thông tư số 20/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn
thực hiện một số nội dung của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về Phát tri ển và
Quản lý nhà ở xã hội;
Căn cứ Kết quả thẩm tra số: ………….. của Công ty …………….. về việc
báo cáo kết quả thẩm tra dự tốn xây dựng cơng trình dự án ……………….;
Căn cứ Quy ết định số: ……….. của Tông Giám đốc Cơng ty …………….về
việc phê duyệt thiết kế tơng dự tốn cơng trình: ………….;
Căn cứ thơng báo ………….. về việc thơng báo kết quả cuộc họp thẩm định
phương án giá bán, giá cho thuê, cho thuê mua dự án …………….
Chủ đầu tư: Cơng ty ………………tính tốn xác định giá bán, giá cho thuê
tại căn hộ thuộc dự án: ………….. trình Sở Xây dựng ……….. thẩm định giá bán,
giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội với các nội dung chính sau đây:
II. Thơng tin Dự án
1. Tên dự án: ………………..

2. Tên chủ đầu tư: Cơng ty ……………….
3. Hình thức đầu tư: Doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư xây dựng.
4. Địa điểm xây dựng: …………………...
5. Diện tích sử dụng đất của nhà ở xã hội: ………ha.
6. Tổng số căn hộ – Diện tích sàn:
Stt

Nội dung

Đvt SL

Diện tích sàn(m2)
Sàn xây

Sàn kinh

Ghi
chú
1


dựng
A

Tổng số căn hộ

B

Tổng diện
xây dựng

tích

sàn

m2

C

Tổng diện
kinh doanh

tích

sàn

m2

doanh

căn 1.216
98.489,05
91.419,33

1. Nhà liền kề : Tông …….. căn.
1.1

Nhà ở xã hội

căn

….

-

Nhà để bán

căn

……

54.695,09

-

Nhà để cho thuê

căn

…..

3.878,86

1.2

Nhà
ở
mại để bán.

căn

……

17.912,15

Thương

2. Chung cư NOXH: Tông ….. căn.

76.486,10

19.842,95

-

Chung cư CC1 cho thuê

căn

….

5.813,00

-

Chung cư CC2 cho thuê

căn

…..

7.232,23

3. Chợ trung tâm: Tơng …………..

2.160

1.888

-

Sạp trong nhà

m2

1.312

-

Sạp ngồi trời

m2

576

III. Tính tốn đơn giá xây dựng và phân bổ chi phí:
1. Bảng tính Đơn giá Phần xây dựng trên 1m2 theo kết quả thẩm tra dự
tốn:
Stt

Hạng mục

Gía trị XD trước
thuế
(đồng)

(1
)

(2)

(3)

Diện tích sàn
kinh doanh
(m2)

Đơn giá XD
1m2 sàn kinh
doanh
(đồng/m2)

(4)

(5)=(3)÷(4)
2


I

Nhà liền kề

436.679.271.498

76.486,10

5.709.263

II

Chợ trung
tâm

31.723.686.887

1888,00

16.802.800

III Chung cư

138.072.283.427

13045,23

10.584.120

Ghi chú: Giá trị xây dựng lấy theo kết quả thẩm tra, chi tiết bảng tính kèm
theo: Phần 3 – bảng 2 “Bảng chi tiết tổng mức đầu t ư và Ph ương án cân b ằng tài
chính”.

2. Chi phí phân bổ vào chi phí xây dựng:
Đơn giá trung bình chi phí phân bơ vào chi phí xây dựng.

Stt

Hạng mục

Gía trị
trước thuế
(đồng)

1

Xây dựng Hạ
tầng kỹ thuật

81.724.170.362

2

Chi phí thiết bị

7.005.000.000

3

Chi phí quản lý
dự án

9.209.945.881

4

Chi phí tư vấn

28.434.163.397

5

Chi phí khác

28.341.672.641

6

Dự phịng phí

62.044.135.927

7

Chi phí bán hàng,
quảng cáo và lãi
vay

92.304.307.956

Tổng

Tổng Diện

tích kinh
doanh được
phân bổ
(m2)

Đơn giá phân bổ
trung bình trên 1m2
kinh doanh
( đồng)

91.419,33

309.063.396.165 (đ )
=
91.419,33(m2)
3.380.723 (đ/m2).

309.063.396.165

Ghi chú: Giá trị các hạng mục trên theo bảng tính tốn chi ti ết kèm theo - ph ần
3 – bảng 2 “Bảng chi tiết tổng mức đầu tư và Phương án cân bằng tài chính”.
3. Bảng tính đơn giá đầu tư xây dựng sau khi được phân bổ chi phí.
Stt

Hạng mục

Đơn giá XD
1m2

(1

)

(2)

(3)

1

Nhà liền kề

5.709.263

Đơn giá phân
bổ chi phí

Đơn giá xây dựng
sau khi phân bổ chi
phí

(4)

(5)=(3)+(4)

3.380.723

9.089.9
3


2

Chợ trung tâm

16.802.800

3.380.723

3

Chung cư

10.584.120

3.380.723

86
20.183.5
23
13.964.8
43

IV. Tính tốn xác định Giá bán, giá cho thuê:
1. Xác định giá bán, giá cho thuê phần Thương mại.
1.1 Tính tốn xác định giá bán Nhà liền kề để bán thương mại: (…. căn).
Căn cứ đi ều 6, khoản 1, điểm c và d Thông t ư 20/2016/TT-BXD ngày
30/06/2016 của Bộ Xây d ựng, phần diện tích căn hộ th ương mại và d ịch v u
thương mại phần 20% của Chủ đ ẩu tư được xác định theo giá th ị tr ường để đ ưa
vào giảm trư chi phí đầu tư khi xác định giá bán căn hộ nhà ở xã hội như sau:
- Tơng cộng chi phí đầu tư 1m2 sàn kinh doanh Nhà liền kề ( tr ước thu ế ):
9.089.986 đồng / m2 (chi tiết tại mục 3- Phần III).

Làm tròn: 9,090 (triệu /m2) (a)
- Giá trị tiền sử dung đất của nhà liền kề và chung cư (theo quyết định số
…….. của Cuc Thuế tỉnh ………..: 39.815.352.000 (đ).
 Giá trị tiền sử dung đất phân bô cho 1m2 đất ở xây dựng được miễn:
39.815.352.000 (đ) / 56.529m2 = 704.335 (đ)
Làm tròn: 0,704 (triệu /m2) (b)
- Giá bán căn hộ theo giá thương mại dự kiến lợi nhuận 20%:
9,090 (triệu) x20% = 1,818 (triệu/m2)
Làm trịn: 1,82 (triệu /m2) (c)
 Giá tính toán (a + b + c) = 9,090 triệu + 0,704 triệu + 1,82 triệu = 11,614
triệu đồng/m2.
Chọn Giá bán 1m2 Thương mại bình quân chưa bao gồm thuế :
11.614.000 đồng/m2. ( Bằng chữ: Mười một triệu sáu trăm mười bốn nghìn đồng
chẵn ).
- Tơng lợi nhuận thu được tư Phần Nhà liền kề kinh doanh thương mại :
( 11,614 triệu – 9,09 triệu) x 17.912,15 (m2) = 45.210,27 ( triệu )
Làm trịn: 45.210 (triệu).
Trong đó:
+ Chủ đầu tư lựa chọn giữ lại phần lợi nhuận 50%: (45.210 triệu x 50% =
22.605 triệu ) tư phần kinh doanh thương mại nhà liền kề căn cứ tại mục V
phương án cân đối tài chính, đảm bảo Tỷ suất sinh lời (PI) trên tông mức đầu
4


tư là 9,8 % <10% (theo khoản 1, điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày
20/10/2015)
+ Giá trị phân bô lợi nhuận của phần kinh doanh thương m ại: 45.210 triệu x
50% = 22.605 triệu bù đắp để giảm giá bán nhà ở xã hội liên kề, nhà ở xã hội liền
kề cho thuê và chung cư xã hội cho thuê;
(Giá trị 22.605 triệu bao gồm:

Giá trị tiền sử dụng đất được miễn cho diện tích nhà ở liền kề thương mại:
“ 0.704 (triệu/m2) x 17.912,15 (m2)= 12.610 (triệu)”
Giá trị còn lại Chủ đầu tư trích ra từ dự kiến lợi nhuận 20%:
“ 22.605 (triệu) – 12.610 (triệu) = 9.995 (triệu)” tương đương khoản 30,66 % trên
Tổng 20% dự kiến lợi nhuận).
Bảng 4 : Phân bổ lợi nhuận từ Nhà liền kề để bán thương mại bù đ ắp gi ảm
giá bán nhà ở xã hội liên kề để bán, nhà ở xã hội liền k ề cho thuê và chung c ư xã
hội cho thuê như sau:
+ Căn cứ bảng tính muc 3 đơn giá xây dựng sau phân b ô cho chung c ư và nhà
liền kề :
Hạng muc
Chung Cư
Nhà Liền Kề

T ỷ lệ

Giá trị
13.964.843
9.089.986

1,54
1

Chi phí để đầu tư Chung cư cao gấp 1,54 lần so với nhà li ền k ề đ ể m ức giá
nhà ở xã hội được đảm bảo mức sàn tương đồng giữa nhà ở xã hội li ền k ề đ ể
bán, nhà ở liền kề cho thuê, Chung cư xã hội cho thuê. Đồng th ời Căn c ứ “đi ều 6”
“khoản d” TT20/2016/TT-BXD “Căn cứ tình hình thực tế về giá bán, giá cho th,
giá cho th mua cơng trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở) trên đ ịa bàn,
Chủ đầu tư dự án có trách nhiệm phân bổ lợi nhuận thu được “từ kinh doanh
thương mại" trong đó ưu tiên phân bổ khoản lợi nhuận thu được vào giá cho

thuê nhà ở xã hội cho phù hợp với thu nhập của hộ gia đình, cá nhân được hưởng
chính sách hổ trợ nhà ở xã hội trên địa bàn".
Do đó Chủ đầu tư lựa chọn giá trị Phân bô như sau:

5


STT
*

Lợi nhuận phân bổ cho từng hạng
mục nhà ở xã hội

Tỷ
lệ

Lợi nhuận tư phần Nhà liền kề
Thương mại được phân bô: 22.605
triệu.

Giá trị
22.605

Đơn vị
Triệu
đồng

Triệu
đồng
Triệu

2 Nhà ở xã hội - Nhà liền kề cho thuê
10%
2.261
đồng
Triệu
3 Nhà ở xã hội - Nhà liền kề
20%
4.521
đồng
1.2 Tính tốn xác định giá cho th chợ để kinh doanh thương mại : (Diện
tích sàn kinh doanh: 1.888 m2)
1

Nhà ở xã hôi - Chung cư cho thuê

70%

15.823

1.2.1 Tính tốn giá cho th Chợ :
+ Tơng cộng chi phí đầu tư 1m2 sàn kinh doanh Chợ ….. ( trước thuế ):
20.183.525 đồng / m2 (chi tiết tại mục 3- Phần III).
Làm tròn: 20,184 triệu (a)
+ Giá trị tiền sử dung đất của Chợ … (theo quyết định số ……. c ủa C uc
Thuế tỉnh ………: 1.649.624.400 (đ).
 Giá trị tiền sử dung đất phân bô cho 1m2 đất cho thuê được miễn:
1.649.624.400 (đ) / 5.400 (m2)= 305.486 (đ)
Làm tròn: 0,306 (triệu /m2) (b)
+ Giá cho thuê Chợ theo giá thương mại dự kiến l ợi nhu ận 16,286% cho th ời
gian thuê 50 năm:

20.183.525 (đ) x 16,286% = 3.287.089 (đ)
Làm trịn: 3,287 ( triệu/m2) (c)
+ Giá tính tốn (a + b + c) = 20,184 triệu + 0,306 triệu + 3,287 triệu = 23,777
(triệu đồng/50 năm /m2 )
a)

Giá cho thuê trung bình Chợ trên 50 năm /m2: 23,777 (triệu đồng/50
năm /m2 )

b) Giá cho thuê trung bình Chợ trên 01 năm/m2:
= 23,777 (triệu đồng/50 năm/m2) / 50 (năm) = 0,47554 (triệu đồng /
1năm/1m2);
Tương đương: 475.540 (đồng/năm/m2).
c)

Giá cho thuê trung bình Chợ trên 01 tháng/m2:

= 475.540 (đồng/năm/m2) / 12 (tháng) = 39.628 (đồng/tháng/m2)
1.2.2 So sánh đánh giá mức độ phù hợp trong giá tính tốn cho th Chợ:
6


- Hiện tại Bảng giá qui định mức giá đối với cho thuê chợ trên địa bàn t ỉnh
…….Chủ đầu tư chưa tìm thấy Quyết định ban hành; Do đó để có thể đánh giá
mức độ lựa chọn Giá cho th thương mại Chợ đã tính tốn, Ch ủ đ ầu t ư vi ện d ẫn
một số mức giá của một số cấp chợ tương đượng thuộc các tỉnh lân cận như
Đồng Nai, Lâm Đồng, Bình Dương như sau:
+ Quyết định số 27/2017/QĐ-UBND ngày 03/8/2018 của UBND tỉnh Đ ồng
Nai về việc Ban hành Quy định mức thu, chế độ thu, n ộp, qu ản lý và s ử d ụng các
mức thu tại chợ trên địa bàn tỉnh Đồng Nai. “ tại mục 2: Mức giá thu dịch v ụ sử

dụng diện tích tại chợ; khoản 4a, Điều 6: Mức thu đối với hộ kinh doanh cố định :
Chợ Hạng 3 – nhóm 1: 30.000 ( đồng/m2/tháng). “
+ Quyết đinh số 2303/QĐ-UBND ngày 12/11/2018 của tỉnh Lâm Đồng về
việc Phê duyệt đơn giá cho thuê mặt bằng kinh doanh t ại Khu A Ch ợ Đà L ạt: “ t ại
điều 1 của Quyết định Mức thu các ngành hàng khác ngoài Kios – Tầng trệt – 01
mặt tiền : 374.000 (đồng/m2/năm); 02 mặt tiền: 468.000 (đồng/m2/năm)”.
+ Quyết định số 24/2019/QĐ-UBND ngày 14/11/2019 của UBND tỉnh Bình
Dương về việc ban hành quy định giá dịch vụ sử dụng di ện tích bán hàng t ại ch ợ
trên địa bàn tỉnh Bình Dương “ tại Chương II – Điều 6: Khu vực nông thôn- Quầy,
sạp chợ hạng 3 : 30.000 (đồng/m2/tháng) x (hệ số k) = 30.000 x 1,3 = 39.000
(đồng/m2/tháng).
Trong đó : Hệ số k = 1,3 : là các điểm kinh doanh có một đường nội bộ bên
ngồi sạp chợ hoặc có 2 mặt tiền đường nội bộ bên trong lồng chính của chợ.
a. Bảng so sánh Giá cho thuê chợ của các tỉnh lân cận:
Stt /
( QĐ số )

Tại Tỉnh,
TP

đơn vị

27/2017/QĐUBND ngày
03/8/2018

Đồng Nai

đồng/m2/tháng

2303/QĐUBND ngày

12/11/2018

Lâm Đồng

24/2019/QĐUBND ngày
14/11/2019

Bình
Dương

Đơn giá cho
thuê Chợ
30.000

Hạng 3 – nhóm 1

374.000

Tầng trệt – 01 mặt
tiền

468.000

Tầng trệt – 02 mặt
tiền

đồng/m2/năm

đồng/m2/tháng

Cấp – hạng

Khu vực nông thôn39.000
Quầy, sạp chợ
hạng 3

7


Phương án
tính tốn của
Chợ ….

đồng/m2/năm

475.540

đồng/m2/thán
g

39.628

….

Cấp III
( theo TB kết quả
thẩm định số ..
của Sở XD
tỉnh….)

- Dựa vào các nội dung viện dẫn trên thì số liệu Ch ủ đầu t ư tính tốn là Phù
hợp ( cao hơn giá qui định so với các tỉnh khác ) đảm bảo lợi nhuận thu được từ
phần kinh doanh thương mại bù đắp để giảm giá bán nhà ở xã hội liên kề, nhà ở
xã hội liền kề cho thuê và chung cư xã hội và tỷ xuất sinh lời (PI) trên tông mức
đầu tư là 9,8 % <10% (Theo khoản 1, điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày
20/10/2015)
1.2.3 Chọn giá cho thuê chợ để kinh doanh thương mại:
a) Chọn giá cho thuê thương mại trung bình trên 50năm/m2 đối với sàn kinh
doanh chợ : 23.777.000 (đồng/50năm/m2). (chưa bao gồm thuế VAT và chi phí bảo
trì )
Bằng chữ: Hai mươi ba triệu, bảy trăm bảy mươi bảy nghìn đồng.
b) Giá cho thuê bình quân tính theo 1 kỳ (05 năm)/m2 đối với sàn kinh doanh
chợ; (chưa bao gồm thuế VAT và chi phí bảo trì):
= 23.777.000 (đồng/50 năm/m2) / 10 (kỳ) = 2.377.700 (đồng/5 năm/ m2)
(Bằng chữ: Hai triệu, ba trăm bảy mươi bảy nghìn, bảy trăm đồng)
c) Phương án tiêu thu: (có bảng tính kèm theo).
1.2.4 Doanh thu từ cho thuê chợ tính cho thời gian thuê 50 năm:
+ Tông doanh thu cho thuê chợ tính cho thời gian thuê 50 năm
= 23.777.000 (đồng/50 năm/m2) x 1888 (m2) = 44.890.976.000 (đồng/50 năm)
1.2.5 Phân bổ lợi nhuận từ cho thuê chợ tính cho t ổng doanh thu cho thuê
50 năm :
+ Tông lợi nhuận thu được tư Phần Nhà liền kề kinh doanh thương mại :
(23,777 triệu - 20,184 triệu) x 1.888 (m2) = 6.784 ( triệu )
Trong đó:
- Chủ đầu tư lựa chọn giữ lại phần lợi nhuận 50%: (6.784 triệu x 50% =
3.392 triệu ) tư phần kinh doanh thương mại cho thuê Chợ; căn cứ tại mục V
phương án cân đối tài chính, đảm bảo Tỷ suất sinh lời (PI) trên tông mức đầu tư
là 9,8% <10% (Theo khoản 1, điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày
20/10/2015)
- Giá trị phân bô lợi nhuận của phần kinh doanh thương mại: 6.784 triệu –

3.392 triệu = 3.392 triệu bù đắp để giảm giá bán nhà ở xã hội liên kề, nhà ở xã
8


hội liền kề cho thuê và chung cư xã hội cho thuê;
(Giá trị 3.392 triệu bao gồm:
Giá trị tiền sử dụng đất được miễn cho diện tích nhà ở liền kề thương mại:
“ 0.306 (triệu/m2) x 1.888 (m2)= 578 (triệu) “
Giá trị cịn lại Chủ đầu tư trích ra từ dự kiến lợi nhuận 16,286%:
“ 3.392 (triệu) – 578 (triệu) = 2.814 (triệu)” tương đương khoản 45 % trên T ổng
16,286% dự kiến lợi nhuận )
Bảng 5 : Phân bổ lợi nhuận từ cho thuê thương mại Chợ … để bù đ ắp gi ảm
giá bán nhà ở xã hội liên kề để bán, nhà ở xã hội liền k ề cho thuê và chung c ư xã
hội cho thuê như sau:
- Căn cứ bảng tính muc 3 đơn giá xây dựng sau phân b ô cho chung c ư và nhà
liền kề :
Hạng muc

Tỷ lệ

Giá trị

Chung Cư
Nhà Liền Kề

13.964.843

1,54

9.089.986

1

Chi phí để đầu tư Chung cư cao gấp 1,54 lần so với nhà li ền k ề đ ể m ức giá nhà ở
xã hội được đảm bảo mức sàn tương đồng giữa nhà ở xã h ội li ền k ề đ ể bán, nhà
ở liền kề cho thuê, Chung cư xã hội cho thuê đồng thời Căn cứ “điều 6” “khoản
d” TT20/2016/TT-BXD Căn cứ tình hình thực tế về giá bán, giá cho thuê, giá cho
thuê mua công trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở) trên địa bàn, Chủ đầu
tư dự án có trách nhiệm phân bổ lợi nhuận thu được “từ kinh doanh thương
mại" trong đó ưu tiên phân bổ khoản lợi nhuận thu được vào giá cho thuê nhà
ở xã hội cho phù hợp với thu nhập của hộ gia đình, cá nhân được hưởng chính
sách hổ trợ nhà ở xã hội trên địa bàn".
Do đó Chủ đầu tư lựa chọn giá trị Phân bổ như sau:
STT

Lợi nhuận phân bổ cho từng hạng
mục nhà ở xã hội

I

Lợi nhuận từ phần Chợ trung tâm cho
thuê thương mại được phân bổ

1

Nhà ở xã hôi - chung cư cho thuê

2
3

Tỷ
lệ

Giá trị

Đơ n vị

3.392

Triệu đồng

75%

2.544

Triệu đồng

Nhà ở xã hội - Nhà liền kề cho thuê

10%

339

Triệu đồng

Nhà ở xã hội - Nhà liền kề

15%

509

Triệu đồng

2. Tính tốn xác định giá Nhà ở xã hội liền kề để bán: …. căn.
9


- Công thức xác định giá bán:
T  T L
GiB  đ Bdv
Ki (1 GTGT )
S

Trong đó:
- Tđ: là tơng chi phí đầu tư xây dựng tính cho phần diện tích sử d ung nhà ở
xã hội để bán (đồng).
Tđ = 9.089.986 đồng/m² x 54.695,09 m² = 497.177.602.369 (đồng).
Làm tròn: 497.178 (triệu đồng)
- Tdv: là phần lợi nhuận thu được tư phần kinh doanh thương mại trong dự
án được phân bơ cho phần diện tích sử dung nhà ở xã hội để bán (đồng), Bao gồm
căn hộ thương mại, chợ tại dự án như sau:
+ Lợi nhuận phẩn bô của Nhà liền kề thương mại vào nhà ở xã hội li ền k ề:
4.521 (triệu). ( chi tiết bảng 4)
+ Lợi nhuận phẩn bô của chợ vào nhà ở xã hội liền kề : 509 (triệu). ( chi
tiết bảng 5)
Tdv = ((4.521 triệu đồng/m2 + 509 triệu đồng/m²) = 5.030 triệu đồng.
- L: là lợi nhuận định mức của dự án, tối đa là 10% giá tr ị đ ầu t ư xây d ựng
phần diện tích nhà ở xã hội để bán (đồng).
L = 497.178 triệu đồng x 10% = 49.718 triệu đồng
- SB: là tơng diện tích sử dung nhà ở xã hội để bán của dự án, bao gồm cả

diện tích các căn hộ hoặc căn nhà mà chủ đầu tư giữ lại không bán (m2).
SB = 54.695,09 m²
- Ki: là hệ số tầng (nếu có) điều chỉnh giá bán đối v ới căn h ộ ho ặc căn nhà
thứ i (được xác định theo nguyên tắc bình quân gia quyền, hệ số K của một khối
nhà = 1).
Ki = 1
- Thuế GTGT áp dung tại khoản 3 điều 1 luật số 31/2013/QH13 v ề vi ệc s ửa
đôi bô sung một số điều của luật thuế giá trị gia tăng “ Mức thu ế su ất 5% áp
dụng cho bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã h ội theo quy định của luật nhà ở
“
- GiB: là giá bán 1m2 sử dung căn hộ (hoặc căn nhà) nhà ở xã hội đã hoàn
thiện việc xây dựng tại vị trí thứ i (đồng/m2).
10


B

497.178  5.030  49.718
1(1 5%) 10,402 triệu đồng. ( 1 )
54.695,09

 Gi 

Giá bán nhà ở xã hội tính tốn theo thơng tư 20/2016/TT-BXD (đã bao gồm 5%
thuế GTGT) : 10.402.000 đ
V  L  Tdv
Bt
T
( Bằng chữ: M
Giườ

i triđ ệu bốn Ttrăm
Ki
lẻ 
hai
(1 
nghìn
GTGT
đồ)ng)

12  S i
12  S T i
Giá GiB trên đã bao gồm 5% thuế GTGT : 495.333 đồng (2)
Tư (1) tính tốn được Giá bán 1m2 xã hội bình quân (chưa bao gồm
thuế): (1) – (2) = 9.906.667 đ
( Bằng chữ: Chín triệu, chín trăm linh sáu nghìn, sáu trăm sáu mươi bảy đồng./.)
3. Tính tốn xác định giá cho th từng loại nhà ở xã hội do chủ đ ầu tư
đề xuất cụ thể như sau:
3.1 Tính tốn giá cho th Nhà liền kề xã hội ( ... căn)
* Phương pháp tính tốn theo Thông tư 20/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016
của Bộ Xây dựng.
a. Giá cho thuê nhà ở xã hội được xác định trên cơ sở tính đ ủ các chi phí h ợp
lý để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), l ợi nhu ận đ ịnh m ức,
thuế giá trị gia tăng và chi phí bảo trì.
b. Cơng thức xác định:

Trong đó:
- GiT : là giá trị cho thuê 1m2 sử dung căn hộ (ho ặc căn nhà) nhà ở xã h ội đã hoàn
thiện việc xây dựng tại vị trí thứ i trong 01 tháng ( đồng/m2/tháng)
- Vđ: là tơng chi phí đầu tư xây dựng nhà ở xã hội của dự án phân bô cho ph ần
diện tích sử dung nhà ở xã hội để cho thuê được phân bô hàng năm theo nguyên

tắc bảo tồn vốn (đồng/năm), xác định theo cơng thức sau:
Tđ r (1 r )n
Vđ 
(1 r )n  1

Trong đó:
+ Tđ: là tơng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích sử dung nhà ở xã hội
để cho thuê (đồng).
Tđ = 9.089.986 đồng/m² x 3.878,86 m² = 35.258.783.096 đồng
11


Làm tròn: 35.258,78 triệu đồng
+ r: là lãi suất bảo tồn vốn đầu tư ( tính theo năm) do ng ười có th ẩm quy ền
quyết định đầu tư quyết định (%/năm): (chi tiết theo bảng 6) trên cơ sở lãi suất
cho vay và lãi suất huy động của 5 ngân hàng ( ACB; VIB; VP Bank; Sacombank;
Eximbank).
r = 9,65%
+ n: là số năm thu hồi vốn đầu tư của dự án do ng ười quy ết định nh ưng t ối
thiểu là 15 năm; đối với nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì thời gian tối thi ểu là 20
năm.
n = 50 năm
Tư những dữ liệu trên tính được :
35.258,78 9,65% (1  9,65%) 50
3.436,8 triệu đồng
Vđ =
(1 9,65%) 50  1

- L: là lợi nhuận định mức của dự án được tính theo năm, tối đa là 15% tơng chi
phí đầu tư xây dựng phần diện tích nhà ở xã hội để cho thuê (đồng/năm).

L = 3.436,8 x 14% = 481,2 triệu đồng
- Tdv: là phần lợi nhuận thu được tư phần kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở
thương mại) trong dự án được phân bơ cho phần diện tích nhà ở xã h ội đ ể cho
thuê (đồng/năm) được xác định:
+ Lợi nhuận phẩn bô của Nhà liền kề thương mại vào nhà ở xã h ội li ền k ề
cho thuê: 2.261 (triệu). ( chi tiết bảng 4)
+3.L
ợi ,8nhu
ận ,ph
xã hội liền kề cho thuê : 339
436
 481
2 ẩn52bô của chợ vào nhà
68,ở736
Gi T 
1 (1  5%) 
0,0887
(triệu). ( chi
ảng,86
5)
12tiế3t .b878
12 3.878,86
Tdv = (2.261+339)/50 = 52,00 triệu đồng/năm
- SiT: là diện tích sử dung căn hộ (hoặc căn nhà) nhà ở xã h ội đ ể cho thuê t ại v ị trí
thứ i (m2).
STi = 3.878,86 m²
- Ki: là hệ số tầng (nếu có) Điều chỉnh giá cho thuê đối với căn hộ hoặc căn nhà
cho thuê thứ i (được xác định theo nguyên tắc bình quân gia quyền, hệ số K của
một khối nhà = 1).
Ki = 1

- Thuế GTGT áp dung tại khoản 3 điều 1 luật số 31/2013/QH13 về việc sửa đôi
bô sung một số điều của luật thuế giá trị gia tăng “ Mức thuế suất 5% áp dụng
cho bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của luật nhà ở “
- Bt: là chi phí bảo trì cơng trình bình qn năm được phân bơ cho phần diện tích
nhà ở xã hội để cho thuê (đồng/năm).
Bt = 2% x Vđ = 2% x 3.436,8 = 68,736 triệu đồng/ năm
12


( triệu đồng/m2/tháng).
 GiT = 88.700 đồng/m²/tháng ( 1 )

Giá cho th 1m2 bình qn được tính tốn theo Thơng T ư 20/2016/TT-BXD
( đã bao gồm 5% thuế VAT và chi phí bảo trì ) : 88.700 đồng/m².
(Bằng chữ: Tám mươi tám ngàn bảy trăm đồng )
V L T
B
Giá Gi
GiTT 
trênđ (đã baoTgdvồ
mKi
5%
GTGT) : 4.200 đt ồng)
(2)
(thu
1 ếGTGT
12  S i
12  S T i
Chi phí bảo trì 2% trên 1m2/1 tháng:
triệu đồng/m2

= 1.500 đồng/m2 ( 3 )
(1) - (2) – (3) = 83.000 đồng/m² Giá cho thuê 1m2 / 01 tháng cho di ện tích s ử
dụng căn hộ ( hoặc căn nhà) trước thuế chưa bao gồm phí bảo trì./.
3.2 Tính tốn giá cho th Chung cư xã hội ( Chung cư CC1 và CC2)
* Phương pháp tính tốn theo Thơng tư 20/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016
của Bộ Xây dựng.
a. Giá cho thuê nhà ở xã hội được xác định trên cơ sở tính đ ủ các chi phí h ợp
lý để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), l ợi nhu ận đ ịnh m ức,
thuế giá trị gia tăng và chi phí bảo trì.
b. Cơng thức xác định:

Trong đó:
- GiT : là giá trị cho thuê 1m2 sử dung căn hộ (ho ặc căn nhà) nhà ở xã h ội đã hoàn
thiện việc xây dựng tại vị trí thứ i trong 01 tháng ( đồng/m2/tháng)
- Vđ: là tơng chi phí đầu tư xây dựng nhà ở xã hội của dự án phân bơ cho ph ần
diện tích sử dung nhà ở xã hội để cho thuê được phân bô hàng năm theo ngun
tắc bảo tồn vốn (đồng/năm), xác định theo cơng thức sau:
Bt
68,744


T
TSđ ir (112
 r
)n3.878,86 0,0015
12

Vđ 
(1 r )n  1

Trong đó:
+ Tđ: là tơng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích sử dung nhà ở xã hội
để cho thuê (đồng).
13

3.439,1  481,5  52
68,782
Gi T 
1(1 5%) 
0,0887
12 3.878,86
12 3.878,86


Tđ = 13.964.843 đồng/m² x 13.045,23 m² = 182.174.588.849 đồng.
Làm trịn: 182.174,59 triệu đồng.
+ r: là lãi suất bảo tồn vốn đầu tư ( tính theo năm) do ng ười có th ẩm quy ền
quyết định đầu tư quyết định (%/năm): (chi tiết theo bảng 6) trên cơ sở lãi suất
cho vay và lãi suất huy động của 5 ngân hàng ( ACB; VIB; VP Bank; Sacombank;
Eximbank).
r = 9,65%
+ n: là số năm thu hồi vốn đầu tư của dự án do ng ười quy ết định nh ưng t ối
thiểu là 15 năm; đối với nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì thời gian tối thi ểu là 20
năm.
n = 50 năm
Tư những dữ liệu trên tính được :
182.174,59 9,65% (1  9,65%) 50
17.757,2 triệu đồng
Vđ =
(1  9,65%) 50  1

- L: là lợi nhuận định mức của dự án được tính theo năm, tối đa là 15% tơng chi
phí đầu tư xây dựng phần diện tích nhà ở xã hội để cho thuê (đồng/năm).
L = 17.758,5 x 10% = 1.775,85 triệu đồng
- Tdv: là phần lợi nhuận thu được tư phần kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở
thương mại) trong dự án được phân bơ cho phần diện tích nhà ở xã h ội đ ể cho
thuê (đồng/năm) được xác định:
+ Lợi nhuận phẩn bô của Nhà liền kề thương mại vào Chung c ư xã h ội cho
thuê: 15.823 (triệu). ( chi tiết bảng 4)
+ Lợi nhuận phẩn bô của chợ vào Chung cư xã hội cho thuê : 2.544 (triệu). (
chi tiết bảng 5)
Tdv = (15.823+2.544)/50 = 367,34 triệu đồng/năm
- SiT: là diện tích sử dung căn hộ (hoặc căn nhà) nhà ở xã h ội đ ể cho thuê t ại v ị trí
thứ i (m2).
STi = 13.045,23 m²
- Ki: là hệ số tầng (nếu có) Điều chỉnh giá cho thuê đối với căn hộ hoặc căn nhà
cho thuê thứ i (được xác định theo nguyên tắc bình quân gia quyền, hệ số K của
một khối nhà = 1) (có bảng tính kèm trong phương án tiêu thụ) ;
Ki = 1
- Thuế GTGT áp dung tại khoản 3 điều 1 luật số 31/2013/QH13 về việc sửa đôi
bô sung một số điều của luật thuế giá trị gia tăng “ Mức thuế suất 5% áp dụng
cho bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của luật nhà ở “

14


- Bt: là chi phí bảo trì cơng trình bình qn năm được phân bơ cho phần diện tích
nhà ở xã hội để cho thuê (đồng/năm).
Bt = 2% x Vđ = 2% x 17.757,2 = 355,14 triệu đồng/ năm

( triệu đồng/m2/tháng).
 GiT = 130.800 đồng/m²/tháng ( 1 )

Giá cho thuê 1m2 bình qn được tính tốn theo Thơng T ư 20/2016/TT-BXD
( đã bao gồm 5% thuế VAT và chi phí bảo trì ) : 130.800 đ ồng/m². (Bằng chữ:
Một trăm ba mươi ngàn tám trăm đồng )
Giá GiT trên (đã bao gồm 5% thuế GTGT : 6.200 đồng) (2)
Chi phí bảo trì 2% trên 1m2/1 tháng:
triệu đồng/m2
= 2.300 đồng/m2 ( 3 )
(2) - (2) – (3) = 122.300 đồng/m² Giá cho thuê 1m2 / 01 tháng cho diện tích sử
dụng căn hộ ( hoặc căn nhà) trước thuế chưa bao gồm phí bảo trì./.
V. phương án cân đối tài chính:
Bảng Tông hợp giá bán, giá cho thuê mua và Phương án cân đối tài chính:
Giá bán
17
.
757
,
2

1
.
775
,
72

367
,
34

355,14 Thành tiền
Di
ện
bình
Gi T GIA
 BAN & DOANH Đơ

1
(12 5%)
 quân
0,1308
STT
THU
a VAT
12 13.045,23 n vị tích (m ) chư12
13.045,23 (đồng)
(đồng/m2)
1.015.215.397.815
I

Nhà ở xã hội liên kế

1

Diện tích nhà ở xã hội
liên kế

m2

54.695,09

II

Diện tích nhà ở xã
hội cho thuê mua

m2

16.924,09

1

Nhà liên kế

541.846.043.165
9.906.667

541.846.043.165
220.446.668.550

3.878,86

9.906.667

38.426.574.360

Chung cư CC1
5.813,00
Bt
355,14

0,0023
3 Chung cTư
CC2
7.232,23
12 Si
12 13.045,23
A Trong đó:

13.953.000

81.108.789.000

13.953.000

100.911.305.190

2

15


a

Đặt cọc

b

Cho thuê 5 năm

c

Bán sau cho thuê 5
năm

III

Diện tích nhà ở
thương mại liên kế

IV

Chợ

F

LỢI NHUẬN
TRƯỚC THUÊ

G

THUÊ TNDN (10%)

H

LỢI NHUẬN SAU
THUÊ

I

CAC CHỈ TIÊU TÀI

CHÍNH

Theo chi tiết trong
Bảng 3: Doanh thu Dự
Án

m2

17.912,15

11.614.0
00

1.888,00

23.777.000

5.752.131.027
115.042.620.540
99.651.916.983
208.031.710.
100
44.890.976.000
99.676.759.837
9.967.675.984
89.709.083.854

Ngân lưu ròng (lợi
nhuận sau thuế)

Phần 4 – mục III – Bảng 6:
Dịng Ngân lưu Dự án

Thời gian hồn vốn
(tháng) Thv

Phần 4.1 – mục III – Bảng 6:
Dòng Ngân lưu Dự án

75

Giá trị hiện tại thuần
NPV

Phần 4.2 – mục III – Bảng 6:
Dòng Ngân lưu Dự án

45.074,9

Tỷ suất sinh lời trên
tổng mức đầu tư
(PI)

Phần 4.3 – mục III – Bảng 6:
Dịng Ngân lưu Dự án

9,8%

89.709.083.854

Phương án cân đối tài chính thể hiện trên đảm bảo t ỷ su ất sinh l ời trên t ổng
mức đầu tư 9,8 % < 10% ( Theo khoản 1, điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày
20/10/2015) Giá bán nhà ở xã hội do Chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đ ủ
các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay và lợi nhuận định mức
của tồn bộ dự án khơng vượt q 10% tổng chi phí đầu tư ).

Nơi nhận:
- Như trên;
- TGĐ (Báo cáo);
- Lưu: Ban QLDA; HCNS.

..........................

16


17