Tiểu luận - quản tri rủi ro - đề tài - Báo Cáo QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC DOANH NGHIỆP VIỆT NAM HIỆN NAY

QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG
SẢN CỦA CÁC DOANH NGHIỆP VIỆT NAM HIỆN NAY

MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................ 3
PHẦN MỞ ĐẦU.................................................................................................. 4
1. Mục tiêu nghiên cứu .................................................................................. 5
2. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................ 5
3. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................... 5
4. Phương pháp nghiên cứu........................................................................... 5
5. Kết cấu đề tài ................................................................................................ 5
PHẦN NỘI DUNG .............................................................................................. 6
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN............................................................................ 6
1.1 Khái niệm ................................................................................................... 6
1.2 Các nhân tố tác động đến hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS............................ 6
1.2.1 Nhóm các nhân tố tự nhiên ..................................................................... 6
1.2.2 Nhóm các nhân tố kinh tế...................................................................... 7
1.2.3 Nhóm các nhân tố chính trị ..................................................................... 8
1.2.4 Các yếu tố xã hội ................................................................................... 8
1.3 Các dạng thức của rủi ro trong quá trình kinh doanh BĐS................................ 8
1.4 Q trình chính của quản trị rủi ro trong kinh doanh BĐS................................ 9
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG KINH DOANH BĐS
CỦA CÁC DOANH NGHIỆP VIỆT NAM HIỆN NAY ........................................ 10
2.1

Tổng quan về thị trường BĐS của Việt Nam hiện nay................................ 10

2.2

Các rủi ro thường gặp trong kinh doanh bất động sản ................................ 13

2.2.1

Rủi ro tài chính ............................................................................... 13

2.2.2 Rủi ro hàng tồn kho.............................................................................. 14
2.2.3 Rủi ro pháp lí ...................................................................................... 15
2.2.4 Rủi ro hàng hóa thay thế....................................................................... 17
2.2.5 Rủi ro dự báo....................................................................................... 17
2.2.6 Rủi ro thông tin.................................................................................... 18
CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP-KIẾN NGHỊ ............................................................... 19


Quản trị rủi ro

Nhóm 7

3.1 Giải pháp rủi ro tài chính ............................................................................ 19
3.2 Giải pháp rủi ro hàng tồn kho...................................................................... 19
3.3 Giải pháp rủi ro pháp lý .............................................................................. 19
3.4 Giải pháp rủi ro hàng thay thế ..................................................................... 20
3.5 Giải pháp rủi ro dự báo (tránh đầu cơ).......................................................... 21
3.6 Giải pháp rủi ro thông tin............................................................................ 22
KẾT LUẬN ....................................................................................................... 25

2


Quản trị rủi ro

Nhóm 7

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
1

BĐS

Bất động sản

2

TTBĐS

Thị trường bất động sản

3

NHPT

Ngân hàng phát triển

4

NHĐT

5

CK

Ngân hàng đầu tư
Chứng khoán

3


Quản trị rủi ro

Nhóm 7

PHẦN MỞ ĐẦU
Bất động sản hiện đang là mảnh đất màu mỡ được rất nhiều người quan tâm. Có
rất nhiều người đã trở thành tỉ phú nhờ biết cách đầu tư vào bất động sản. Rất nhiều
câu chuyện liên quan đến thị trường bất động sản gần đây khiến biết bao kẻ khóc
người cười. Nhiều người giàu lên nhanh chóng, nhưng cũng khơng ít kẻ tuyệt vọng vì
mắc vào những bẫy lừa đảo tinh vi. Vậy những lợi ích và bất cập mà đầu tư bất động
sản mang lại là gì? Tại sao hiện nay lại có nhiều người đổ xơ đầu tư vào bất động sản?
Bất động sản là tài sản đặc biệt có giá trị lớn trong nền kinh tế, kinh doanh bất
động sản ở nước ta là ngành kinh doanh đặc thù có điều kiện và là lĩnh vực đầu tư hấp
dẫn. Tuy nhiên sự hấp dẫn và sinh lợi cao của bất kỳ lĩnh vực kinh doanh nào, đặc biệt
là kinh doanh bất động sản luôn chứa đựng những yếu tố rủi ro. Nếu không dành nhiều
thời gian để tập trung chuyên sâu cho việc kinh doanh thì khó có thể thành cơng. Nếu
tính sai một nước cờ sẽ rất dễ đi đến phá sản.
Với những lý do trên, nhóm chúng tơi quyết định chọn đề tài: “ Quản trị rủi ro
trong hoạt động đầu tư bất động sản của các doanh nghiệp Việt Nam trong giai đoạn
hiện nay hiện nay”

4


Quản trị rủi ro

Nhóm 7

1. Mục tiêu nghiên cứu
-

Làm rõ cơ sở khoa học về quản lý rủi ro trong hoạt động kinh doanh BĐS

-

Phân tích thực trạng quản lý rủi ro trong hoạt động của các công ty kinh
doanh BĐS tại Việt Nam.

-

Đưa ra quy trình quản lý rủi ro trong kinh doanh BĐS nhằm nâng cao chất
lượng kinh doanh BĐS.

2. Đối tượng nghiên cứu
-

Thị trường kinh doanh BĐS tại Việt Nam

-

Các công ty kinh doanh BĐS tại Việt Nam

3. Phạm vi nghiên cứu
-

Thị trường bất động sản Việt Nam.

-

Thị trường quản lý bất động sản.

-

Thị trường tài chính

4. Phương pháp nghiên cứu
-

Duy vật biện chứng.

-

Duy vật lịch sử.

-

Điều tra thu thập số liệu.

-

Thống kê tốn học.

-

Phân tích so sánh.

5. Kết cấu đề tài
Ngoài hai phần mở đầu và kết luận, nội dung tiểu luận gồm 3 phần:
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG KINH DOANH BĐS
CỦA CÁC DOANH NGHIỆP VIỆT NAM HIỆN NAY
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP - KIẾN NGHỊ

5


Quản trị rủi ro

Nhóm 7

PHẦN NỘI DUNG
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1 Khái niệm
Bất động sản: Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước CHXHCN Việt Nam,
tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, cơng trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó,
các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định.”
Kinh doanh bất động sản: là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển
nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
Lợi nhuận do đầu tư vào BĐS tương đối lớn nên thu hút được rất nhiều nhà đầu
tư và đây là một nguyên nhân quan trọng làm cho thị trường bất động sản (TTBĐS)
sốt trong thời gian qua khiến cho giá BĐS tăng vọt và ở mức cao. Và cũng chính khi
việc đầu tư khơng cịn lợi nhuận những nhà đầu tư có xu hướng rút dần ra khỏi thị
trường làm cho thị trường ngày càng yếu dần và dẫn đến hiện tượng đóng băng. Chính
vì vậy doanh nghiệp đầu tư khơn ngoan ln chọn cho mình thời điểm cần thiết để rút

ra thị trường.
Rủi ro: là sự kiện mà kết quả kinh doanh hiện tại hoặc tương lai có khả năng
khác biệt đáng kể so với mức dự kiến từ trước (hay còn lại là mức kỳ vọng).
1.2 Các nhân tố tác động đến hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS
1.2.1 Nhóm các nhân tố tự nhiên
Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá
trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS ln đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và
vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng qt cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trị
quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS.
6


Quản trị rủi ro

Nhóm 7

Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lơ đất: một diện tích, kích thước
thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu của đa số dân cư trong vùng.
Loại hình BĐS tọa lạc: địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các BĐS
khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS.
Hình thức( kiến trúc) bên ngoài của BĐS( đối với BĐS là nhà hoặc các cơng
trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau. BĐS nào có kiến trúc phù
hợp với thị hiếu thì giá của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất( độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ
nhưỡng, tính chất vật lý..) mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS
tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất.
Tình trạng mơi trường: mơi trường trong lành hay bị ô nhiễm nạng, yên tĩnh
hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá BĐS
1.2.2 Nhóm các nhân tố kinh tế
Các yếu tố liên quan đến thị trường

-

Tính hữu dụng của BĐS

-

Nhu cầu của BĐS trên thị trường

Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS: tình trạng pháp lý của BĐS, các giấy tờ
chứng thực pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và cơng trình xây dựng khác gắn
với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu
nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung.
Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mơ
-

Tình hình cung cầu BĐS trong khu vực

-

Đăc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực

-

Hiện trạng vùng lân cận

-

Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

-

Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng
7


Quản trị rủi ro

Nhóm 7

-

Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng

-

Số lượng các lơ, thửa đất

-

Mức giá bình quân các lại đất trong vùng

-

Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

-

Mức độ lạm phát chung

-

Tình hình thị trường lao động, chứng khốn, tín dụng.

1.2.3 Nhóm các nhân tố chính trị
- Các chính sách có tác động gián tiếp: sự khuyến khích đầu tư bên ngồi vào địa
phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia
tăng.
-

Các chính sách tác động trực tiếp như:
✓ Chính sách cho phép Việt Kiều mua BĐS tại Việt Nam.
✓ Chính sách cho phép những người khơng có hộ khẩu thành phố được
mua nhà tại thành phố.
✓ Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao
đất, cho thuê đất..
✓ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS
✓ Chính sách thuế của nàh nước đối với BĐS

1.2.4 Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực và mật độ
dân số tự nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá BĐS nơi đó cũng
tăng lên do cân bằng cung- cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác cũng ảnh hưởng:
chất lượng dịch vụ, giáo dục, y tế, an ninh trật tự…
1.3 Các dạng thức của rủi ro trong q trình kinh doanh BĐS
• Vật chất: sự khuyết tật về cấu trúc, vật liệu xây dựng…
• Hậu quả: giảm sút về uy tín, danh tiếng, mất mát lợi nhuận…
• Trách nhiệm pháp lý: các sai lầm dân sự, pháp lý, hợp đồng…
• Chính trị: sự can thiệp của chính quyền, sự thừa nhận về pháp luật, các
thay đổi trong pháp luật…
8

Quản trị rủi ro

Nhóm 7

• Tài chính: dự báo lạm phát khơng chính xác, thiếu cơ chế kiểm tra tài
chính thích hợp…
• Xã hội: sự kỳ vọng q cao về lực lượng lao động, nhận thức quá thấp
của người dân đại phương…
• Kỹ thuật: sự nâng cao về kỹ thuật công nghệ, các vấn đề liên quan đến
bản quyền sở hữu cơng nghệ…
1.4 Q trình chính của quản trị rủi ro trong kinh doanh BĐS
Xác định những rủi ro: cần xác định những rủi ro nào có thể xảy ra cho công
việc quản lý BĐS và nắm được những đặc tính của nó. Qua mơ tả tính chất, sản phẩm
BĐS, tham khảo những chuyên gia, nhà tài trợ, những dữ liệu của những dự án quản lý
BĐS đã thực hiện trước đây sẽ là chìa khóa để xác định được những rủi ro.
Số lượng rủi ro: ước lượng những rủi ro và sự tương tác giữa chúng để định giá
phạm vi xảy ra. Cơng cụn và kỹ thuật gồm có: quy thành tiền cần bỏ ra, tính tốn
những nhân tố rủi ro, ước lượng, phỏng đoán và nhờ chuyên gia tư vấn.
Triển khai việc đối phó với rủi ro: gồm những bước triển khai việc đối phó với
rủi ro và những mối nguy hại đến dự án.
Điều khiển việc đối phó với rủi ro: gồm việc đối phó với rủi ro trong suốt quá
trình dự án được thực thi, hành động như thế nào là đúng, cập nhật những kế hoạch
quản trị rủi ro.

9


Quản trị rủi ro

Nhóm 7

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG KINH DOANH BĐS
CỦA CÁC DOANH NGHIỆP VIỆT NAM HIỆN NAY
2.1

Tổng quan về thị trường BĐS của Việt Nam hiện nay
Hiện thị trường bất động sản Việt Nam (TT BĐS) đang thu hút các nguồn vốn

khá đa dạng. Quy mơ và giá cả trên TT BĐS ln có xu hướng tỷ lệ thuận với tốc độ
các nguồn vốn đầu tư vào thị trường này. Tuy nhiên TT BĐS là con dao 2 lưỡi đối với
vốn đầu tư.
-

3 dở dang, 3 sụt giảm

Thị trường bất động sản Việt Nam có thể đúc kết bằng thực trạng dự án dở
dang, cơng trình dở dang, đền bù dở dang; giá sụt giảm, giao dịch sụt giảm và nguồn
cầu sụt giảm.
Mặc dù Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 13/NQ-CP vào đầu tháng 5 năm
2012 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường.
Tuy nhiên, đến nay thị trường bất động sản vẫn cịn tồn tại rất nhiều vấn đề. Ngun
nhân chính là do những năm qua thị trường phát triển quá tự phát, thiếu ổn định,
không minh bạch,…
-

Tồn kho quá lớn

Lượng hàng tồn kho trong bất động sản là rất lớn do nguồn cầu sụt giảm mạnh

trong hơn một năm nay, trong khi nguồn cung mới thì lại tăng cao.
Con số hàng tồn kho căn hộ để bán lên đến 70.000 căn ở cả Tp.HCM và Hà Nội,
nếu trung bình khoảng 2 tỷ đồng mỗi căn thì số vốn đang chết đứng ở đây khoảng
140.000 tỉ. Đây mới chỉ dừng lại ở mảng căn hộ, còn biệt thự, liền kề chưa tính đến.
Tính đến nay số căn hộ cịn tồn tại HN khoảng 21.000 căn, và Tp.HCM khoảng
18.000 căn. Trung bình mỗi căn hộ có giá trị 2,2 tỷ đồng, như vậy, theo con số này thì
số vốn “chơn” trong bất động sản ở mức khoảng 86.000 tỷ.
10


Quản trị rủi ro

-

Nhóm 7

Thị trường bất động sản đang chịu sức ép về vốn

Trong thời gian qua có rất nhiều vụ chuyển nhượng dự án BĐS của các nhà đầu
tư trong nước. Có thể kể ra: Cơng ty cổ phần kỹ thuật Việt rao bán cao ốc 10 tầng
trên khu đất 4.350m2 ở đường Võ Văn Tần (Q.3,TP.HCM) với giá 8 triệu USD. Vị
trí vàng này ngay lập tức được Công ty CP đầu tư và sản xuất Nam Long Bitexco
mua lại. Tương tự, Công ty cổ phần thương mại và xây dựng BĐS Hịa Bình cũng
tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng hơn 2.700 m 2 đất đã được phê duyệt làm
cao ốc văn phịng tại khu đơ thị Phú Mỹ Hưng (Q.7) cho Công ty Đông Dương với
với giá 11,9 triệu USD. Tại Đà Nẵng, dự án có quy mơ gần 16 ha của tập đồn
Raffles đã được Công ty Vincom mua lại với giá 70 USD mỗi m2…
Tuy nhiên, không phải công ty nào khát vốn cũng tìm được đối tác ưng ý. Rất
nhiều cơng ty rơi vào tình trạng tiến thối lưỡng nan vì triển khai dự án thì khơng
có vốn mà tìm đối tác chuyển nhượng dự án thì khơng được. Các doanh nghiệp

BĐS vẫn có thói quen dựa vào nguồn vốn quen thuộc là từ kênh ngân hàng, tổ chức
tín dụng, quỹ đầu tư, khách hàng (thơng qua hợp đồng góp vốn)… Tuy nhiên, tùy
từng thời điểm mới có thể huy động vốn từ các kênh truyền thống này. Th ời điểm
hiện tại, huy động vốn từ các kênh ấy là không dễ nên nhiều doanh nghiệp phải tìm
cách rao bán dự án. Đã khơng ít trường hợp dự án tốt nhưng bị ép giá vì doanh
nghiệp khơng cịn tìm được vốn để triển khai trong khi áp lực trả lãi ngân hàng đè
nặng.
-

Chính sách thắt chặt tiền tệ, kiểm sốt chặt chẽ đối với tín dụng bất
động sản đã tác động mạnh mẽ tới thị trường bất động sản

Nhiều doanh nghiệp, kinh doanh dịch vụ bất động thực sự gặp khó khăn, nhất là
các doanh nghiệp vừa và nhỏ, tiềm lực tài chính hạn chế, khi thị trường suy thối,
khơng bán được hàng, khơng có khả năng trả nợ ngân hàng. Chính sách thắt chặt tín
dụng, cắt giảm chi tiêu cơng,... đã làm giảm nguồn cung cho thị trường, làm giảm tiến
độ thi cơng của các dự án đang thi cơng vì khó tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng.

11


Quản trị rủi ro

Nhóm 7

Nghị định 71/2010 quy định chi tiết Luật Nhà ở ra đời đặc biệt về tính pháp lý của
giao dịch dưới hình thức hợp đồng góp vốn. Hàng loạt quy định nhằm kiềm chế lạm
phát được phát đi từ Nghị quyết 11, qua đó đã thắt chặt tiền tệ đã làm cho lãi suất thị
trường tăng vọt, chi phí vốn của các doanh nghiệp bất động sản tăng cao.
Đối với chính sách tài khóa, Chính phủ tăng thu ngân sách, giảm bội chi ngân sách,

rà soát cắt giảm đầu tư công. Với nội dung này, nhiều dự án đầu tư của Nhà nước bị
đình hỗn, ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản.
Nhưng "cú sốc" lớn nhất đối với tín dụng bất động sản đó chính là sự ra đởi của
Chỉ thị 01/CT của Ngân hàng Nhà nước, trong đó quy định tỷ trọng tín dụng phi sản
xuất của tất cả các ngân hàng sẽ giảm về mức tối đa là 16% vào ngày 31/12/2011. Hệ
quả là tín dụng bất động sản bị siết, nhiều dự án bị ngưng trệ, nhà đầu tư cũng rất khó
vay tiền để mua nhà, nhiều doanh nghiệp đứng trước nguy cơ phá sản.
-

Chính phủ yêu cầu sớm giải ngân gói 30 nghìn tỷ đồng

Bộ Xây dựng sửa đổi chính sách theo hướng mở rộng đối tượng và điều kiện
mua, sở hữu nhà ở đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân
nước ngoài tại Việt Nam. Điều này đã khiến cho:
- "Ông lớn" BĐS xin chuyển dự án nhà ở bán sang cho thuê.
- Giảm diện tích tối thiểu căn hộ thương mại xuống 25m2.
- Giá văn phòng cho thuê thấp kỷ lục.
- Bất động sản rẻ cũng không tới được tay người thu nhập thấp.
-

Các doanh nghiệp BĐS Việt Nam từ lãi “khủng” sang lỗ nặng

Những khó khăn của thị trường bất động sản nửa cuối năm 2011 đã kéo dài cho
tới hết năm 2012. Mọi khu vực, phân khúc đều trong tình trạng cạn kiệt thanh khoản;
nhiều doanh nghiệp phá sản, môi giới BĐS bỏ nghề… Ngay cả việc chủ đầu tư giảm
mạnh giá bán, nhiều ưu đãi lớn dành cho người mua cũng chưa vực dậy được niềm tin
cho thị trường.
12

Quản trị rủi ro

Nhóm 7

Cách đây vài năm, có khoảng 70-90% giao dịch ở nhiều khu vực, phân khúc
được tạo nên từ giới đầu cơ nhà đất, nhưng trong năm 2012, giới này đã hoàn toàn
đứng ngoài thị trường, nhiều người tìm cách tháo chạy, trong khi đó, rất nhiều người
có nhu cầu mua để ở thì tin rằng giá sẽ còn tiếp tục giảm nhiều nên cũng nằm im chờ
đợi.
2.2

Các rủi ro thường gặp trong kinh doanh bất động sản

2.2.1 Rủi ro tài chính
Rủi ro tài chính là rủi ro thường gặp nhất trong kinh doanh bất động sản. Trong
những năm vừa qua tình hình tài chính trong và ngồi nước vơ cùng phức tạp. Lãi suất
cho vay liên tục thay đổi lên xuống. Lãi suất đạt đỉnh điểm cao nhất vào năm 2008 khi
chạm tới mức 20%/năm nhưng doanh nghiệp vẫn khó vay được mặc dù chính phủ đã
có nhiều chính sách hỗ trợ cho ngành này. Cụ thể là các gói kích cầu. Căn ngun chủ
yếu của hiện tượng đóng băng bất động sản hiện nay có 3 lí do chính:
-

Thứ nhất: Dịng tiền

Ngành bất động sản nước ta khác với các nước rất xa. Ở nước ngoài khi các
doanh nghiệp thực hiện các dự án bất động sản họ quy hoạch, định hướng cho khoảng
20-30 năm sau. Tuy nhiên, tại Việt Nam các nhà đầu tư muốn có dịng tiền nóng. Họ
đầu tư và càng có dịng tiền thu về càng nhanh càng tốt.
Vào thời kì mà thị trường này cịn “nóng”, người ta tranh nhau mua nhà để
mong nhanh chóng thu lại khoản chênh lệch khi bán lại. Đa số người mua nhà lúc bấy

giờ là đầu cơ nên đã tạo nên cơn sốt ảo, tạo ra lượng “cầu” ảo rất lớn. Khi đó lợi nhuận
của ngành này là khổng lồ. Bất động sản là kênh đầu tư “hot” nhất trên thị trường. Vì
vậy, các ngân hàng lúc bấy giờ cũng mạnh dạn cho vay với các quy định vô cùng dễ
dãi. Tuy nhiên, khi mà nền kinh tế gặp khó khăn, lãi suất ngân hàng cho vay vượt lên
tới mức trên 20%/năm và các quy định cho vay cũng siết chặt thì mọi chuyện thay đổi.
Các bong bóng tài sản tan vỡ, giá bất động sản được kéo về đúng giá trị của nó. Nhà
đầu tư không thể vay được tiền để tiếp tục dự án, không bán được để thu hồi vốn về
thực hiện dự án khác. Trong khi lãi suất thì cao ngất ngưởng mà họ vẫn phải trả đều
13


Quản trị rủi ro

Nhóm 7

đặn. Doanh nghiệp nhanh chóng đứng trước nguy cơ vỡ nợ. Người đã mua thì khơng
bán được vì vậy họ cũng khơng dám cũng như khơng có tiền để tiếp tục mua thêm.
Người chưa mua thì họ không dám mua cũng như họ không tin vào tính khả thi thu
được lợi nhuận khi mua thậm chí là khả năng thu hồi vốn của mình cũng rất khó khăn.
Đối với những người có nhu cầu mua nhà thật sự thì vì lí do khó khan chung
nền kinh tế nên thu nhập của họ cũng suy giảm vì vậy họ cũng xem xét hoặc tạm
ngưng kế hoạch mua nhà của mình.
“Vấn đề dịng tiền là vấn đề quan trọng nhất của thị trường bất động sàn. Nó
như dịng máu lưu ni dưỡng cơ thể. Khi dịng máu này ngừng chảy cũng như thị
trường bất động sản hiện nay ngừng giao dịch thì sự sụp đổ của nó chỉ cịn là vấn đề
thời gian. Chính vì vậy hiện nay chính phủ và các nhà đầu tư đang cố gắng tìm cách
giải quyết”.
-

Thứ hai: Lãi suất

Lãi ngân hàng hiện nay khơng ổn định. Vào thời kì bất động sản đóng băng thì
lãi suất này là lên tới đỉnh trên 20%/năm. Hiện nay, lãi suất đã giảm cịn khồng 1012%/năm. Với lãi suất này so với các thời kì trước thì không cao. Tuy nhiên, so với lãi
suất của các nước thì vẫn cịn rất cao. Với lãi suất này thì các doanh nghiệp có khả
năng đi vay để đẩu tư vào bất động sản nhưng với lĩnh vực này hiện nay quá nhều rủi
ro nên nhà đầu tư vẫn ngần ngại.
Các nhà đầu tư bất động sản hiện nay chủ yếu vốn vay của họ là tự đi vay ngân
hàng. Vốn đối ứng của họ thường là khá thấp.
2.2.2 Rủi ro hàng tồn kho
Bất động sản là ngành có sản phẩm đặc thù. Sản phẩm của ngành bất động sản
thường khó được tiêu thụ hoặc tiệu thụ cần khoảng thời gian tương đối lâu. Các sản
phẩm của công ty bất sản phẩm chủ yếu là chung cư, nhà biệt thự, tòa nhà văn phòng
hoặc trung tâm mua sắm,… Để bán hoặc cho thuê được những tài sản này cần khoảng
thời gian ít nhất là một tháng nếu trong điều kiện thị trường ổn định nhưng trong hồn
cảnh hiện nay thì thời gian tiêu thụ có thể lâu hơn rất nhiều. Hiện nay, hàng tồn kho
14


Quản trị rủi ro

Nhóm 7

của bất động sản là rất lớn, đồng thời giá trị của bất động sản là rất lơn. Vì vậy, dịng
tiền mắc kẹt trong đây cũng rất lớn.

2.2.3 Rủi ro pháp lí
Giao dịch về bất động sản là một loại giao dịch rất phổ biến và phức tạp, nhất là
trong bối cảnh thị trường bất động sản đầy biến động của nước ta trong những năm
gần đây. Hiện các giao dịch về bất động sản chịu sự điều chỉnh của rất nhiều văn bản
luật và dưới luật như: Luật đất đai 2003, Luật Nhà ở 2005, Bộ luật dân sự 2005, Luật

kinh doanh bất động sản 2006…Mặc dù vậy, các rủi ro pháp lý phát sinh từ giao dịch
bất động sản là rất thường xuyên, phổ biến và diễn biến phức tạp gây nhiều rủi ro cho
những người tham gia giao dịch đồng thời gây nhiều hậu quả tiêu cực cho tồn xã hội.
Trước q trình đơ thị hóa và phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế, các luật và
chính sách liên quan tới BĐS đã liên tục được bổ sung, sửa đổi nhưng vẫn nhanh
chóng trở nên lạc hậu và có nhiều điểm khơng phù hợp với thời cuộc.
-

Rủi ro với hiện tượng đất hai giá

Hệ thống hai giá đó là giá do Nhà nước quy định và giá trên thị trường đất đai.
Ở mọi quốc gia đều tồn tại song song 2 hệ thống giá này, tuy nhiên sự chênh lệch giữa
hệ thống giá đất ở Việt Nam là khá lớn, giá đất thực tế ở nhiều khu vực đô thị và vùng
ven đô quá cao so với khả năng sinh lời từ việc sử dụng đất. Sự chênh lệch này xuất
phát từ sự yếu kém của hệ thống tài chính cũng như hệ thống quản lý đất đai, ít sử
dụng các cơng cụ kinh tế điều tiết.
-

Rủi ro do chính sách pháp lý thiếu nhất quán rõ ràng, môi trường thiếu minh
bạch

Pháp lý không rõ ràng đã khiến cho nhiều doanh nghiệp phải di dời do thay đỏi
qui hoạch. Điều này thường gây ra các thiệt hại và rủi ro cho các doanh nghiệp do đền
bù thường khơng bù đắp chi phí mà doanh nghiệp phải gánh chịu. Quan trọng hơn nó
làm mất đi cơ hội kinh doanh, những thay đổi như vậy sé làm cho các doanh nghiệp có
tâm lý lo ngại và sẽ phải lựa chọn phương án đầu tư ngắn hạn.
15


Quản trị rủi ro

-

Nhóm 7

Rủi ro do các khoản luật mâu thuẫn với nhau

Mâu thuẫn giữa các điều khoản của luật về BĐS với luật, chính sách phát triển
kinh tế tổng thể đã gây ra những lãng phí, tranh chấp và những rủi ro khơng đáng có,
gây ra nhiều khó khăn và phiền tối cho doanh nghiệp đầu tư. Ví dụ như mâu thuẫn
giữa luật đất đai và luật dân sự như: trước khi luật đất đai 2003 được ban hành thì mọi
hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất khơng có cơng chứng hoặc chứng
nhận của chính quyền cơ sở thì có hiệu lực thi hành, nhưng theo qui định của Pháp luật
dân sự lại khơng có hiệu lực thi hành.
-

Rủi ro về các quy định của Nhà nước

Cụ thể, các chính sách tiền tệ, quản lý đất đai có thể giúp thanh lọc, làm cho thị
trường bất động sản phát triển bền vững hơn, nhưng cũng đã hạn chế dòng tiền vào bất
động sản, khiến thị trường trầm lắng thời gian qua.
Nổi lên trong đó là sự tác động mạnh mẽ từ các chính sách của Chính phủ, cụ
thể là thực hiện Nghị quyết 11 nhằm ổn định kinh tế vĩ mơ đó là chính sách thắt chặt
tín dụng, cắt giảm chi tiêu cơng,... đã làm giảm nguồn cung cho thị trường, làm giảm
tiến độ thi cơng của các dự án đang thi cơng vì khó tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng.
Kinh doanh bất động sản là nghành phụ thuộc rất lớn vào chính sách của nhà
nước. Các chính sách thường ảnh hưởng tới bất động sản bao gồm:
-

Chính sách tiền tề ( lãi suất, dịng tiền)

-

Chính sách nhà ở

-

Chính sách thuế

-

Luật đất đai (thuế, phí, lệ phí, chuyển đổi mục đích sử dụng, cấp
phép xây dựng,…)

-

Các gói kích cầu của chính phủ

-

Chính sách quy hoạch và đầu tư

-

Khi kinh doanh bất động sản có thể bị dính tới các pháp lí, tranh
chấp, kiện tụng khi đền bù giải phóng mặt bằng nếu làm khơng ổn sẽ
ảnh hưởng xâu tới doanh nghiệp xã hội.
16


Quản trị rủi ro

Nhóm 7

Một số ví dụ về ảnh hưởng của chính sách nhà nước tới thị trường bất động sản:
Tranh chấp đề bù giải phóng mặt bằng: vụ án Tiên Lãng. Hiện nay, dự án xây
dựng nhà máy sản xuất giày của Công ty CP Hoa Thành tại xã Đại Thắng - Tiên Lãng
- Hải Phòng. Dự án này hiện nay đang bị rất nhiều người chỉ trích về cách họ đền bù
giải phóng mặt bằng và thậm chí có thể chịu trách nhiệm hình sự.
Chính sách chuyển đổi mục đích sử dụng: năm 2001 tại khu vực Đồng Nai có
cơn sốt đất đai. Giá đất tăng lên gấp 10 lần. Tuy nhiên, khi chính phủ ra pháp lệnh tạm
ngừng chuyển cấp phép hạn chế chuyển đổi mục đích sử dụng thì giá trở lại vị trí ban
đầu.
Chính sách đầu tư và quy hoạch: chính sách này ảnh hưởng rất lớn tới các nhà
đầu tư bất động sản mang tính mạo hiểm rất cao. Họ thường đốn và mua những khu
đất xunh quanh các dự án lớn nhằm mong đợi giá cả sẽ tăng lên gấp nhiều lần sau đó.
2.2.4 Rủi ro hàng hóa thay thế
Bất động sản nếu xét trên thị trường đầu tư thì vẫn có hàng hóa thay thế. Đó là
vàng, chứng khống , USD và thậm chí là lãi ngân hàng. Khi mà thị trường bất động
sản “đóng băng” thi nhà đàu tư sẽ nhận thấy hoặc là lợi nhuận mà thị trường này sinh
ra là quá thấp hoặc là rủi ro quá cao thì nhà đấu tư sẽ tìm sang kênh đầu tư khác an
toàn hoăc sinh lời nhiều hơn. Tuy nhiên, tại thị trường VN hiện nay thì chứng khống
cũng được đánh giá là có độ rủi ro tương đương với bất động sản. Vì vậy, kênh đầu tư
mà nhà đầu tư tài chính thường tìm đến là vàng và USD.
Bất động sản là thị trường dành cho những nhà đầu tư dài hạn chứ khơng phải
đầu tư “lướt sóng” như thị trường chứng khống và USD. Vì vậy, hàng hóa thay thế
chủ yếu của bất động sản chính là vàng. Vàng là kênh đầu tư ngắn hạn và dài hạn. Tuy
nhiên, trong dài hạn thì vàng ln có xu hướng lên giá. Vì vậy, đây là kênh đầu tư an
tồn. Thậm chí, trong hồn cảnh giá vàng liên tục phá vỡ kỉ lục thì đây cũng là kênh
đầu tư đem lại lợi nhuận cao.
2.2.5 Rủi ro dự báo

Trong kinh doanh bất sản thì dự báo là vấn đề vơ cùng quan trọng. Thị trường
VN nói chung và thị trường bất động sản nói riêng là thị trường mà khơng sách báo,
17


Quản trị rủi ro

Nhóm 7

quy luật nào đúng hồn tồn được. Ln ln có ngoại lệ, ln ln có ngồi trừ. Vì
vậy, khả năng dự báo đúng thị trường nhà ở, bất động sản là rất khó. Chính vì dự báo
sai nên các công ty bất động sản hiện nay đang tồn động một số lượng khổng lồ do nhu
cầu thật sự không nhiều mà chủ yếu là đầu cơ. Chúng ta có thể kể ra hàng loạt các dự
án khu chung cư, nhà biệt thự, nhà, văn phòng cho thuê bỏ trống rất nhiều.

2.2.6 Rủi ro thông tin
Trong lĩnh vực bất động sản biến động hiện nay, vấn đề thông tin là vô cung
quan trọng. Thông tin tốt sẽ giúp doanh nghiệp làm ăn hiệu quả, thông tin xấu thì sẽ
gây xáo trộn thậm chí sẽ khiến doanh nghiệp tổn thấp nặng nề.
-

Ví dụ về rủi ro thơng tin:
Vào tháng 5/2012 thông tin giật gân trên thị trường bất động sản là HAGL nợ

hơn 15000 ngàn tỷ. Thông tin này làm cho hơn 20000 cổ đông và các nhà đàu tư bất
động sản, chứng khống hoang mang nghi ngờ.
Thơng tin xunh quanh bà Nguyễn thị bạch Diệp chủ tịch công ty Diệp Bạch
Dương bị bắt, phá sản, trốn nợ, bị tâm thần,… đã ảnh hưởng rất lớn tới hoạt động của
cơng ty cũng như lịng tin của khách hàng và nhà đầu tư hoang mang.
Thông tin gần đay nhất tập đoàn HAGL khai thác đất trồng cao su ở Lào và

Campuchia vượt quá mức cho phép, tổn hại nghiêm trọng môi trường và tàn phá rừng
ở khu vực này. Thông tin này được đưa ra bởi một tổ chức uy tín trên thế giới cùng với
nhiều bằng chứng cụ thể. Mặc dù bầu Đức đã bác bỏ mọi cáo buộc liên quan. Tuy
nhiên, vẫn chưa có một kết quả nào được chính thức cơng bố. Nếu thơng tin này là sự
thật thì HAGL sẽ vi phạm pháp luật, và sẽ bị xử phạt, các dự án của họ có thể bị thu
hồi. Điều đó sẽ ảnh hưởng rất lớn tới công ty.

18


Quản trị rủi ro

Nhóm 7

CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP-KIẾN NGHỊ
3.1 Giải pháp rủi ro tài chính
3.1.1 Về phía ngân hàng
Phía ngân hàng cần giảm lãi suất cho vay để những người có thu nhập thấp có
khả năng mua được nhà.
Ngân hàng tiếp tục cho vay nhưng chỉ duyệt đối với những dự án xây nhà chính
sách, nhà phục vụ cho người có thu nhập thấp, kiểm sốt chặt chẽ các dự án để tránh
tình trạng “treo đầu dê, bán thịt chó”.
3.1.2 Về phía nhà nước
-

Kiểm sốt tình trạng đầu cơ bất động sản

-

Đưa ra các gói chính sách xây nhà giá rẻ cho những người có thu nhập thấp

-

Đồng thời giải quyết tồn kho bất động sản.

3.2 Giải pháp rủi ro hàng tồn kho
- Cần có các chính sách chi trả thích hợp và linh hoạt như: trả một lần, trả góp
trong thời gian dài hay thanh tốn có thế chấp. Đem đến cho khách hàng nhiều sự lựa
chọn hơn sẽ giúp giải quyết phần nào tồn kho bất động sản.
- Đối với chính phủ cần phải có chính sách phù hợp về tài chính lẫn quy hoạch
để hỗ trợ thị trường. Doanh nghiệp cần hướng đến phân khúc có nhu cầu thực đồng
thời phải đưa ra nhiều phương thức thanh toán cho các đối tượng khác nhau.
3.3 Giải pháp rủi ro pháp lý
3.3.1 Về phía doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
- Cần trang bị đầy đủ những kiến thức về pháp luật về BĐS đang hiện hành và
nghiêm chỉnh chấp hành.
- Chứng khốn hóa các khoản tín dụng bất động sản nhằm giảm tránh việc định
giá thấp các khoản tín dụng bất động sản của ngân hàng, giao dịch được thực hiện dựa
trên thơng tin đầy đủ và tính minh bạch cao.
19


Quản trị rủi ro

Nhóm 7

- Cơng ty có quỹ đất sạch càng lớn thì càng có lợi thế về chi phí đền bù giải tỏa.
Vì thế, một số cơng ty tích lũy quỹ đất bằng cách thu mua từng lơ nhỏ riêng lẻ sau đó
đền bù giải tỏa. Phần lớn các công ty khác lại tiếp cận đấu giá quyền sử dụng đất,
quyền được phân bổ dự án từ cơ quan quản lý.

3.3.2 Về phía Nhà nước
Hồn thiện khung pháp luật đất đai, đặc biệt một số vấn đề về quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ, đền bù giải phóng mặt bằng, giá đất, khung giá
đất, bảng giá đất và các cơng cụ tài chính đất đai cần được chú trọng.
Đấu giá quyền sử dụng đất phát triển dự án BĐS cần được đưa thành phương
pháp phổ biến trong việc chuyển giao đất cho DN BĐS. Đi liền với nó là việc kết nối
liên thơng giữa quy hoạch kế hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển đô thị, quy
hoạch phát triển tổng thể kinh tế xã hội và các quy hoạch chuyên ngành.
Một trong những điều quan trọng nhất là Luật Đất đai mới được thơng qua
càng sớm thì càng có ích cho phát triển thị trường BĐS.
3.4 Giải pháp rủi ro hàng thay thế
3.4.1 Về phía Nhà nước
- Để giải quyết những khó khăn cho toàn cục thị trường bất động sản, trước hết,
phải chú trọng phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội
- Điều chỉnh cơ cấu tỷ lệ căn hộ trong mỗi dự án cho phù hợp hơn với nhu cầu
của thị trường. Đặc biệt, phá bỏ được nghịch lý về giá, tức là đưa giá bất động sản về
đúng giá trị thực.
- Bộ Xây dựng cần cơ cấu lại các dự án bất động sản phù hợp với nhu cầu thị
trường, đặc biệt là việc khuyến khích xây dựng quỹ nhà ở xã hội, phải có kế hoạch giải
quyết vấn đề nhà ở xã hội, nhà ở cho sinh viên, người lao động có thu nhập thấp.
- Rà sốt để điều chỉnh lại cơng năng, quy mơ, cơ cấu sản phẩm trên nguyên tắc
tiết kiệm tài nguyên đất đai, đảm bảo hiệu quả của nhà đầu tư, phù hợp với nhu cầu
của người dân.
20