ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN LÝ THUYẾT

ĐỀ CƯƠNG LÝ THUYẾT ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

Mục lục

CHƯƠNG 1 : KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KINH TẾ..3
Câu 1: Các khái niệm cơ bản................................................................................................3
Câu 2: Các yếu tố tác động, ảnh hưởng tới giá trị tài sản ( 4 yếu tố )................................5
Câu 3 : Các nguyên tắc thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường..................................6
CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN........................................................8
Câu 1: Đặc điểm chủ yếu của bất động sản ( BĐS)..............................................................8
Câu 2: Đặc điểm của thị trường BĐS.................................................................................10
Câu 3: Các phương pháp định giá bất động sản...............................................................11
1. Phương pháp so sánh trực tiếp.................................................................................11
2. Phương pháp thu nhập ( Phương pháp đầu tư).......................................................12
3. Phương pháp chi phí................................................................................................. 13
4. Phương pháp thặng dư ( hỗn hợp )..........................................................................15
CHƯƠNG 4 : PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP.......................................16
1. Đặc điểm doanh nghiệp , ý nghĩa đối với công tác thẩm định.....................................16
2. Các yếu tố tác động tới giá trị doanh nghiệp ?.............................................................17
2.1. Các yếu tố thuộc về môi trường kinh doanh.........................................................17
2.1.1. Môi trường kinh doanh tổng quát......................................................................17
a. Môi trường kinh tế....................................................................................................17
b. Môi trường chính trị..................................................................................................17
c. Mơi trường văn hóa xã hội........................................................................................18
d. Mơi trường khoa học – công nghệ............................................................................18
2.1.2. Môi trường đặc thù.............................................................................................18
a. Quan hệ doanh nghiệp với khách hàng.....................................................................18
b. Quan hệ doanh nghiệp với nhà cung cấp..................................................................18
c. Các hãng cạnh tranh...................................................................................................18
d. Các cơ quan Nhà nước..............................................................................................19
2.2. Các yếu tố thuộc về nội tại doanh nghiệp..............................................................19

2.2.1. Hiện trạng về tài sản trong doanh nghiệp...........................................................19
2.2.2. Vị trí kinh doanh..................................................................................................19
2.2.3. Uy tín kinh doanh................................................................................................ 19
2.2.4. Trình độ kỹ thuật và tay nghề lao động..............................................................20
2.2.5. Năng lực quản trị kinh doanh..............................................................................20
1


3. Về các phương pháp chủ yếu xác định giá trị doanh nghiệp........................................20
3.1. Phương pháp giá trị tài sản thuần.........................................................................20
3.2. Phương pháp hiện tại hóa các nguồn tài chính trong tương lai............................21
3.2.1.Phương pháp định giá chứng khoán....................................................................21
3.2.2.Phương pháp hiện tại hóa lợi nhuận thuần........................................................21
3.2.3.Phương pháp hiện tại hóa dịng tiền thuần.........................................................22
3.3. Phương pháp định lượng Goodwill ( lợi thế thương mại )...................................22
3.4. Phương pháp đánh giá dựa vào hệ số PER ( hay P/E )..........................................23

2


CHƯƠNG 1 : KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC
THẨM ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KINH TẾ
Câu 1: Các khái niệm cơ bản

1, Tài sản
- Theo chuẩn mực kế toán quốc tế : Tài sản là nguồn lực do doanh nghiệp kiểm soát, là kết
quả của những hoạt động trong quá khứ, mà từ đó 1 số lợi ích kinh tế trong tương lai có thể
dự kiến trước 1 cách hợp lý
- Theo chuẩn mực kế toán VN : Tài sản là nguồn lực mà doanh nghiệp kiểm soát được và dự
tính đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho DN.

- Dưới góc độ của thẩm định giá: Tài sản là nguồn lực được kiểm soát bởi 1 chủ thể nhất
định.
2, Giá trị tài sản
- Giá trị TS là biểu hiện bằng tiền về lợi ích mà TS mang lại cho chủ thể nào đó tại1 thời điểm
nhất định.
=> Yếu tố chính trong định nghĩa cần hiểu:
+ Giá trị TS được đo bằng tiền
+ Giá trị TS có tính thời điểm. Đến thời điểm khác có thể khơng cịn như vậy.
+ Cùng là 1 TS nhưng nó có thể có giá trị khác nhau đối với các cá nhân hay các chủ thể khác
nhau.
- Giá trị TS phụ thuộc vào 2 yếu tố:
+ Cơng dụng hữu ích vốn có của TS.
+ Khả năng của chủ thể trong việc khai thác các cơng dụng đó.
- Tiêu chuẩn về giá trị TS: Khoản thu nhập bằng tiền mà TS mang lại cho mỗi cá nhân trong
từng bối cảnh giao dịch nhất định.
3, Thẩm định giá
- Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà TS mang lại
cho chủ thể nào đó tại 1 thời điểm nhất định.
4, Giá trị thị trường
- Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa 1
bên là người bán sẵn sàng bán với 1 bên là người mua sẵn sàng mua, sau 1 quá trình tiếp thị
cơng khai, mà tại đó các bên hành động 1 cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc.
- Giải thích khái niệm :
* Số tiền trao đổi:
+ Giá trị thị trường được đo đếm, tính tốn, định lượng bằng đơn vị tiền tệ.
+ Số tiền này có nguồn gốc, được ước tính dựa trên cơ sở của việc trao đổi, mua bán tài sản,
chứ không phải dựa trên các cơ sở khác mà ước tính.
* Ước tính : Nói lên giá trị thị trường của tài sản là số tiền ước tính, chứ khơng phải là số tiền
được quyết định từ trước hoặc là giá bán thực tế. Nó là số tiền ước tính, dự báo có thể
được thanh tốn như vậy vào thời điểm giao dịch.

* Thời điểm: Giá trị thị trường của 1 TS xác định mang tính thời điểm, của 1 ngày tháng cụ
thể cho trước. Các điều kiện thị trường có thể thay đổi theo thời gian, do đó giá trị đã được

3


ước tính chỉ có ý nghĩa và hợp lý tại thời điểm đó. Đến thời điểm khác có thể sẽ khơng cịn
chính xác hoặc khơng cịn phù hợp nữa.
* Người bán sẵn sàng bán:
+ Là người muốn bán tài sản, nhưng khơng phải là người nhiệt tình q mức với việc bán
hay muốn bán tài sản với bất cứ giá nào, mà khơng cần tính đến những điều kiện giao dịch
bình thường trên thị trường.
+ Là người sẽ bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường cơng khai sau 1
q trình tiếp thị.
* Người mua sẵn sàng mua:
+ Là người muốn mua, nhưng không nhiệt tình quá mức để sẵn sàng mua với bất cứ giá nào,
mà khơng cần tính đến những điều kiện gia dịch thông thường trên thị trường.
+ Là người không trả giá cao hơn giá trị trường yêu cầu. Là người sẽ mua với giá thấp nhất
có thể được.
* Sau q trình tiếp thị cơng khai: có nghĩa là TS phải được giới thiệu, trưng bày một cách
công khai, nhằm có thể đạt mức giá hợp lý nhất qua trao đổi, mua bán. Thời gian tiếp thị
phụ thuộc vào điều kiện cụ thể của từng thị trường, nhưng phải đủ để thu hút sự chú ý của
khách hàng. Thời gian tiếp thị phải diễn ra trước thời gian thẩm định giá.
* Khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc.
+ Khách quan: Các bên mua, bán trên cơ sở không có quan hệ phụ thuộc hay quan hệ đặc
biệt nào ( ví dụ : mối quan hệ giữa cơng ty mẹ và cơng ty con hoặc các chi nhánh) có thể gây
ra 1 mức giá gải tạo. Giá trị thị trường giả thiết hình thành thơng qua trao đổi giữa các bên
mua bán độc lập, khách quan.
+ Hiểu biết: Các bên ra quyết định mua, bán trên cơ sở đều được thông tin đầy đủ về đặc
điểm, bản chất của tài sản, giá trị sử dụng thực tế và tiềm năng của TS đó, đặc điểm của thị

trường và thời gian tiến hành thẩm định giá. Giả thiết rằng các bên đều hành động thận
trọng và khơn ngoan vì lợi ích của mình, nhằm tìm kiếm mức giá mua hoặc bán hợp lý nhất.
Trong thực tế, biểu hiện của khôn ngoan và hiểu biết, là người mua và người bán sẽ hành
động phù hợp với thông tin về thị trường mà anh ta nhận được tại thời điểm đó.
+ Khơng bị ép buộc: Cả 2 bên đều không chịu bất cứ sự ép buộc nào từ bên ngoài ảnh hưởng
đến quyết định mua và bán.
5, Giá trị phi thị trường
- Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của 1 tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ
quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường.
- Một số khái niệm giá trị phi thị trường thường dùng:
+ Giá trị tài sản đang sử dụng : Là số tiền mà 1 TS đưa lại cho 1 người cụ thể đang sử dụng
TS. Đó là giá trị của 1 tài snar khi nó đang được 1 người cụ thể sử dụng, dùng trong 1 mục
đích nhất định, và do đó khơng lquan đến thị trường.
+ Giá trị đầu tư: Là số tiền mà TS mang lại cho 1 hoặc 1 số nhà đầu tư nhất định, cho 1 dự án
đầu tư nhất định.
+ Giá trị doanh nghiệp: Là số tiền mà 1 DN mang lại cho nhà đầu tư trong quá trình sản xuất
kinh doanh.
+ Giá trị bảo hiểm: Là số tiền bồi thường cho những TS được xác định trong chính sách hoặc
hợp đồng bảo hiểm.
+ Giá trị tính thuế: Là số tiền thể hiện giá trị TS được quy định trong các văn bản pháp lý, làm
căn cứ để ra số tiền thuế phải nộp cho Nhà nước.
4


+ Giá trị còn lại: Là giá trị của những TS khơng cịn được tiếp tục sử sửa chữa hay sử dụng
nữa.
+ Giá trị TS bắt buộc phải bán : Là số tiền có thể thu được từ việc bán TS trong các điều kiện :
thời gian giao dịch quá ngắn so với thời gian bình thường cần có thể giao dịch theo giá trị thị
trường; người bán chưa sẵn sàng bán và người mua biết rõ sự bất lợi đó của người bán.
+ Giá trị đặc biệt: Là khái niệm chỉ số tiền phản ánh giá trị TS được hình thành trong những

tình huống giao dịch đặc biệt, mà ở đó các chủ thể đánh giá tài sản vượt quá giá trị thị
trường.

Câu 2: Các yếu tố tác động, ảnh hưởng tới giá trị tài sản ( 4
yếu tố )

* Khái niệm
- Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về lợi ích mà TS mang lại cho chủ thể nào đó tại1 thời
điểm nhất định.
* Các tài sản khác nhau sẽ có sự khác nhau về yếu tố và mức độ tác động đến giá trị tài sản.
Nhưng nhìn chung thì có thể chia thành 4 nhóm
a. Các yếu tố về mang tính vật chất
- Nội dung : Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà tài sản có
thể mang lại cho người sử dụng, như : đối với đất đai, nhà cửa là vị trí, diện tích, kích thước,
khả năng sửa chữa, cải tạo... Đối với máy móc thiết bị là các tính năng, tác dụng, độ bền vật
liệu...
- Tác động của yếu tố đến giá trị tài sản:
+ Thơng thường thuộc tính hữu dụng hay cơng dụng của tài sản càng cao thì giá trị tài sản sẽ
càng lớn.
+ Tuy nhiên, do yếu tố chủ quan của giá trị tài sản được đánh giá cao hay không còn phụ
thuộc vào khả năng của mỗi người trong việc khai khác những cơng dụng hay thuộc tính hữu
ích vốn có của tài sản.
=> Do vậy, bên cạnh việc dựa vào công dụng của tài sản, nàh thẩm định cần phải xét đến
mục tiêu của khách hàng để tiến hành tư vấn và lựa chọn loại giá trị cần thẩm định cho phù
hợp.
- Thẩm định viên cần chú ý : Với 1 TS có rất nhiều yếu tố phản ánh tính hữu ích hay cơng
dụng khác nhau. Mặt khác, có thể yếu tố này là quan trọng đối với người này nhưng lại trở
nên không quan trọng đối với người khác.
=> Vì vậy, đối với mỗi tài sản cụ thể, bên cạnh việc lựa chọn các yếu tố chính phản ánh giá trị
tài sản, thẩm định viên cần phải tính đến quan điểm về giá trị của khách hàng để quyết định

loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp.
b. Các yếu tố về tình trạng pháp lý
- Nội dung: 2 tài sản có các yếu tố vật chất hay cơng dụng như nhau, nhưng khác nhau về
tình trạng pháp lý thì giá trị cũng khác nhau.
- Sự tác động:
+ Tình trạng pháp lý của tài sản quy định quyền của con người đối với việc khai thác các
thuộc tính của tài sản trong quá trình sử dụng.
+ Tình trạng pháp lý của tài sản ảnh hưởng rất lớn đến giá trị tài sản. Thông thường, quyền
khai thác các thuộc tính của tài sản càng rộng thì giá trị tài sản càng cao và ngược lại. Các
quyền đó phải được sự bảo hộ của pháp luật. Đó là các quyền: được phép hay không được
phép mua bán, chuyển nhượng cho thuê, biếu, tặng, thừa kế, nghĩa vụ nộp thuế khi bán...
5


- Thẩm định viên cần chú ý :
+ Để xác định được giá trị 1 cách đúng đắn đòi hỏi thẩm định viên phải nắm được những
quy định có tính pháp lý về quyền của các chủ thể với từng giao dịch cụ thể có liên quan đến
tài sản cần thẩm định.
+ Để có được những thơng tin chính xác và tin cậy về tình trạng pháp lý của tài sản, thẩm
định viên cần phải dựa vào các văn bản pháp lý hiện hành, xem xét 1 cách cụ thể các loại
giấy tờ làm bằng chứng kèm theo tài sản và dựa vào tài liệu do các cơ quan kiểm tốn có uy
tín cung cấp.
c. Các yếu tố mang tính kinh tế
- Nội dung : Đó là cung và cầu, 2 yếu tố này tạo ra đặc tính khả quan của giá trị, hay cịn gọi
là tính kinh tế của giá trị tài sản. Trên thực tế, tài sản được đánh giá cao khi cung trở nên
khan hiếm nhu cầu và sức mua ngày càng cao, và ngược lại.
- Sự tác động :
+ Đánh giá các yếu tố tác động đến cung và cầu như độ khan hiếm, sức mua, thu nhập hay
nhu cầu có khả năng thanh tốn của các giao dịch mua bán tài sản và dự báo sự thay đổi của
các yếu tố này trong tương lai là căn cứ quan trọng giúp thẩm định viên, trước hết xác định

giá cả giao dịch có thể dựa vào thị trường hay cần phải dựa vào giá trị phi thị trường. Và sau
nữa là có cơ sở dự báo và ước lượng 1 cách sát thực hơn giá trị thị trường của tài sản cần
thẩm định.
- Thẩm định viên cần chú ý :
+ Trang bị các kiến thức về kỹ thuật xử lý, phân tích và dự báo về sự biến động của giá cả thị
trường, nhằm giúp cho thẩm định viên có thể làm tốt vai trị tư vấn, đồng thời giảm thiểu rủi
ro đối với việc hành nghề thẩm định giá.
d. Các yếu tố khác :
- 3 yếu tố nêu ở trên là những yếu tố thể hiện 1 cách trực quan và rõ ràng ảnh hưởng đến
giá trị tài sản. Tuy nhiên còn những yếu tố khác như tập quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng
cũng ảnh hưởng 1 cách đáng kể tới giá trị TS.
- Thẩm định viên cần chú ý:
+ Phải có sự am hiểu về tập quán dân cư cũng như có sự phân tích về yếu tố tâm lý trong 1
khơng gian văn hoá nhằm xác minh giá cả của giao dịch chứng cớ có thể được coi là giá trị
thị trường hay giá trị phi thị trường.

Câu 3 : Các nguyên tắc thẩm định giá trong nền kinh tế thị
trường

* Khái niệm : Nguyên tắc định giá tài sản là những quan điểm, quan niệm đã được thừa
nhận 1 cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế XH. Là cơ sở quan trọng để đưa ra
các tiêu chí và xây dựng nên các phương pháp định giá khoa học. Nó cho phép thẩm định
viên có thể tiếp cận và ước lượng 1 cách hợp lý giá trị TS.
* Các nguyên tắc thẩm định giá ( 5 nguyên tắc)
a. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất ( SDTNVHQN)
- Cơ sở nguyên tắc: con người luôn sử dụng tài sản trên nguyên tắc khai thác một cách tối
đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí bỏ ra. Cơ sở để người ta đánh giá,
ra quyết định đầu tư là dựa trên lợi ích cao nhất mà tài sản có thể mang lại.
6

- Nội dung của nguyên tắc: mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đem lại xác lợi
ích khách nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó
được sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Tuân thủ nguyên tắc:
+ Thẩm định viên phải chỉ ra được các khả năng thực tế về việc sử dụng tài sản và những lợi
ích của việc sử dụng đó.
+ Thẩm định viên khẳng định tình huống nào là cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
- Ví dụ: Một ngơi nhà có 2 người hỏi mua, mức giá trả của 2 người lần lượt là 1 tỷ và 1,2 tỷ
thì cách bán – cách SDTNVHQN hay giá trị của ngôi nhà là 1,2 tỷ.
b. Nguyên tắc thay thế ( NTTT)
- Nội dung của nguyên tắc: Giới hạn trên về giá trị ( hay giá trị cao nhất ) của một tài sản
khơng vượt q chi phí để có được 1 tài sản tương đương.
- Cơ sở của nguyên tắc: những người mua thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua 1
tài sản nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài sản tương tự như vậy.
Tài sản tương tự để thay thế có thể bằng cách mua trên thị trường hoặc bằng cách bỏ tiền
để xây dựng mới.
- Tuân thủ nguyên tắc:
+ Thẩm định viên phải nắm được các thơng tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài sản
tương tự, gần với thời điểm định giá, làm cơ sở để so sánh và xác định giới hạn cao nhất về
giá trị của TS cần định giá.
+ Thẩm định viên nhất thiết phải được trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt
giữa các loại tài sản, nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh với nhau về giá cả hay chi phí
sản xuất, làm chứng cớ hợp lý cho việc ước tính giá trị tài sản cần thẩm định.
- Ví dụ: Nhà đầu tư đang cân nhắc giữa việc bỏ ra 100.000USD để mua BĐS hay mua chứng
khoán trên thị trường, thì tính chất để thay thế hay so sánh giữa 2 cơ hội hay 2 tài sản này là
tốc độ tăng vốn, tiền cho thuê, lãi, mức độ rủi ro và khả năng thanh khoản của chúng.
c. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai (LITL)
- Nội dung của nguyên tắc: phải dự kiến được các khoản lợi ích trong tương lai mà tái sản có
thể mang lại cho chủ thể làm cơ sở để ước tính giá trị tài sản

- Cơ sở nguyên tắc: Giá trị của 1 tài sản được quyết định bởi những lợi ích mà nó sẽ mang
lại cho người sử dụng
- Tuân thủ nguyên tắc :
+ TĐV phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để
ước tính giá trị tài sản.
+ TĐV phải thu nhập những chứng cớ thị trường gần nhất của các tài sản tương tự để tiến
hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối cùng là ước tính giá trị của tài sản.
- Ví dụ: 1 ngơi nhà đang cho thuê nhưng luôn bị lỗ vốn.Theo SDTNHQN cho thấy bán ngay là
cách tốt nhất và có thể bán với giá 10 tỷ. Trong đk đó, theo NTTT, ngta tìm thấy 1 ngôi nhà
tương tự nằm trên 1 mảnh đất có vị trí tốt hơn bán vs giá 8 tỷ. Dựa theo LITL tính tốn về lợi
ích tương lai, ngơi nhà được định giá theo dịng tiền, ước tính đạt khoảng 15 tỷ.
d. Nguyên tắc đóng góp ( NTĐG)
- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của 1 TS hay của 1 bộ phận cấu thành 1 TS, phụ thuộc vào sự
có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ TS tăng lên hay giảm đi bao
nhiêu.
7


- Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị TS là biểu hiện bằng tiền về
những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể. Đó là cơ sở để ngta chấp nhận giá trị đóng
góp.
- Tuân thủ nguyên tắc:
+ Tổng giá trị của các bộ phận thường không thể hiện giá trị toàn bộ tài sản. Nhưng giá trị
của 1 bộ phận tài sản lại bằng hiệu số giữa gía trị tồn bộ và giá trị của các bộ phận còn lại.
+ Thực ra giá trị của sự đóng góp bao gồm cả giá trị của yếu tố vơ hình. Cơ sở để phân loại
và định giá tác động của các yếu tố vơ hình thường rất khó khăn.
- Ví dụ: 1 ngơi nhà khơng có gara ở tầng 1 bán vs giá là 5 tỉ. Nhg nếu có gara thì có thể bán vs
giá 6 tỉ, khi đó giá trị của gara đc thừa nhận là 1 tỉ, trg khi chi phí xây dựng gara thưcj tế chỉ
hết 100 triệu.
e. Nguyên tắc cung cầu ( NTCC )

- Nội dung của nguyên tắc: Định giá một tài sán phải đặt nó trong sự tác động của các yếu
tố cung cầu.
- Cơ sở của nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định giá trị tài sản là
dựa vào giá trị thị trường, giá trị thị trường của tài sản lại tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ
nghịch với yếu tố cung.
- Tuân thủ nguyên tắc: TĐV phải đánh giá được tác động của yếu tố cung cầu đối với các
giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai, nhằm xác minh tài
sản cần thẩm định nên được định giá trên cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
- Ví dụ: chứng khốn, bất động sản… thường trải qua nhiều đợt “ nóng. Lạnh” thất thường
do sự tác động của nhiều yếu tố khác nhau. Tổng hợp tác động của các yếu tốc đã làm hình
thành nên giá cả thị trường. Ngay cả khi thị trường có dấu hiệu “ bong bóng” TĐV vẫn có
thể sử dụng cac đường trung bình động dài hạn để tim ra mức giá hợp lý của tài sản.

CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN
Câu 1: Đặc điểm chủ yếu của bất động sản ( BĐS)

* Khái niệm:
Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền vớ nhà ở, cơng
trinh xây dựng đó
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tài sản khác do pháp luật quy định
* Đặc điểm của BĐS:
a. Cố định về vị trí
- BĐS khơng thể di dời được.
- Giá trị của BĐS chịu tác động của yếu tố môi trường : điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội…
8

- Mơi trường thay đổi thì giá trị BĐS thay đổi theo.
- Yêu cầu :
+ Khi đầu tư xây dụng BĐS, phải phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách tới các
trung tâm.
+ Đối với hoạt động ĐTXD và ĐG, phải dự báo những thay đổi về vị trí của BĐS.
+ Đánh giá được sự ảnh hưởng của những thay đổi tới giá trị BĐS.
b. Tính bền vững
- Bền vững về mặt kỹ thuật
- Hiệu quả kinh tế được tính về mặt dài hạn
- Yêu cầu:
+ Khi ĐTXD phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lí, tránh đầu tư lãng phí
hoặc đầu tư nhiều lần.
+ Khi đánh giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lí, tuổi thọ nào
ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó.
+ So sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì
BĐS đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý.
+ Khi đầu tư, thiết kế phải tính tốn và dự báo các cơng năng, cũng như dự tính các nhu cầu
thay đổi có thể phát sinh.
c. Tính khác biệt
- Khơng có hai BĐS giống nhau hồn tồn.
- Sự khác biệt là yếu tố thuận lợi làm tăng giá trị, song cũng có thể là bất lợi lớn khó khăn
khắc phục.
- Yêu cầu:
+ Khai thác tính khác biệt trong đầu tư phát triển để tăng giá trị của BĐS đồng thời phải
đáp ứng nhu cầu về tính khác biệt của người tiêu dùng.
+ Khi định giá, không thể so sánh dập khn giữa các BĐS với nhau.
d. Tính khan hiếm
- Do diện tích của đất đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cớ định về vị trí
- Cung cầu thường mất cân đối: cung < cầu

- Yêu cầu:
+ Nhà nước cần có chính sách chống đầu cơ BĐS chống tính trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ
dẫn tới khủng hoảng kinh tế.
+ TĐV phải phân biệt được giá thực, giá ảo.
e. Có giá trị lớn
- Vì đất đai và chi phí xây dựng và các công trình lớn
- Đầu tư BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn
- Yêu cầu:
+ Đầu tư vào lĩnh vực này đòi hỏi phải thận trọng hơn mức bình thường.
+ TĐV phải nắm được bản chất các giao dịch để lựa chọn kĩ thuật đánh giá cho phù hợp.
f. Tính ảnh hưởng lẫn nhau
- Thể hiện rõ nhất với các BĐS liền kề
9


- Vai trò của Nhà nước phải thống nhất quản lí về BĐS
- Yêu cầu:
+ Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến sự ảnh hưởng tới các công trình khác
+ Khi đánh giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các công trình BĐS khác ra
đời.

Câu 2: Đặc điểm của thị trường BĐS

* Khái niệm:
Thị trường BĐS:
+ Thứ nhất, đồng nhất thị trường BĐS với thị trường nhà đất.
+ Thứ hai, thị trường BĐS là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển
nhượng quyền sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lí của Nhà nước.
+ Thứ ba, thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định,
trong 1 thời gian nhất định

+ Thứ tư, thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua quan
hệ hàng hóa tiền tệ
* Đặc điểm của thị trường BĐS
a. Có sự khác biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch
- Người ta không thể đưa hàng hóa đến nơi giao dịch
- Việc giao dịch thường kéo dài qua 3 khâu: đàm phán tại nơi giao dịch - kiểm tra thực địa đăng ký pháp lý.
- Yêu cầu: TĐV phải có sự am hiểu về chuyên môn cũng như kinh nghiêm nghề nghiệp
b. Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực
- Vì có sự không đồng đều giữa các vùng về tự nhiên, trình đợ và tớc đợ phát triển kinh tế văn hóa - xã hội.
- Giá cả BĐS thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng, địa phương nhất định, ít hoặc
chậm ảnh hưởng đến các vùng, địa phương khác.
- Yêu cầu : Khi xem xét quan hệ cung cầu, giá cả BĐS, thẩm định viên phải gắn với các điều
kiện KT - VH - XH của một vùng, khu vực cụ thể.
c. Thị trường BĐS là một dạng điển hình của thị trường khơng hồn hảo
- Thông tin về BĐS không phổ biến; tiêu chí đánh giá BĐS là tương đối; không sẵn có các BĐS
cùng loại để so sánh; ít người tham gia thị trường và họ cũng thường là người ít có kinh
nghiệm mua bán BĐS.
- Yêu cầu :
+ Để giao dịch thuận lợi, thành công, cần phải có người môi giới chuyên nghiệp.
+ TĐV phải có sự cân nhắc thận trọng nhằm xác định các chứng cứ giao dịch có đáp ứng
được các tiêu chuẩn so sánh hay không.
d. Cung về BĐS chậm co giãn khi giá cả thay đổi
- Do : Đất đai tự nhiên có hạn, khó chuyển đổi mục đích, thời gian đầu tư xây dựng, cây
trồng, vật nuôi lâu dài.
10


- Các nhân tố làm tăng cầu sẽ tạo cơn sốt giá BĐS. Việc kéo giá BĐS xuống bằng cách tăng
cung là rất hạn chế.
- Một mặc bằng giá cao mới sẽ hình thành và tồn tại lâu dài. Đó là lý do của tình trạng đầu

cơ BĐS.
- Yêu cầu :
+ Nhà nước cần phải có các chính sách ổn định, dài hạn đối với BĐS và công khai các chính
sách này.
+ TĐV cân nhắc thận trọng hơn.
e. Hoạt động của thị trường BĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước
- Do : thị trường BĐS là dạng điển hình của loại thị trường cạnh tranh không hoàn hảo -thiếu
tính hiệu quả.
- Mục đích can thiệp : tạo cơ chế thị trường trong kinh doanh BĐS, đảm bảo cho thị trường
hoạt động lành mạnh, thúc đẩy các thị trường khác cùng phát triển, giảm thiểu rủi ro, bảo
vệ lợi ích cho các nhà đầu tư.
- Yêu cầu : TĐV phải am hiểu cơ chế chính sách quản lý của nhà nước về BĐS, cập nhật
thường xuyên chế độ quản lý của nhà nước về BĐS trong mỗi thời kì.

Câu 3: Các phương pháp định giá bất động sản
1. Phương pháp so sánh trực tiếp
* Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của
các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua,
bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định
giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của
tài sản.
* Tuân thủ nguyên tắc: Thay thế, đó là một người mua thận trọng sẽ k bỏ ra 1 số tiền nào đó
nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn được tsan tương đương để thay thế
* Cơ sở lý luận:
- Phương pháp này được xác định chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế.
- Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu được coi là có thể ngang bằng với giá trị của
những TS tương đương có thể thay thế được.
- Dựa trên giả định giữa giá trị thị trường của những BĐS tương tự đã được giao dịch với giá
trị của BĐS cần định giá có mối liên hệ với nhau.
* Các bước định giá :

- Bước 1 : Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết hoặc giá chào
bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao
dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường:
+ Tình trạng vật chất của BĐS.
+ Đặc điểm về mặt bằng.
+ Đặc điểm của các BĐS có liên quan.
+ Đặc điểm về vị trí hay địa điểm.
+ Tình trạng pháp lý.
+ Các điều khoản và điều kiện của giao dịch.
+ Thời gian giao dịch.

11


- Bước 2 : Kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm đảm bảo tính chất có thể so
sánh được với BĐS mục tiêu. Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao
dịch thị trường cần phải làm rõ nguồn gốc, đặc điểm và tính chất các giao dịch.
- Bước 3 : lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh nghiệm, thường
lấy từ 3 – 6 BĐS.
- Bước 4 : Chỉ ra những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS so sánh. Tiến hành điều
chỉnh giá của BĐS so sánh. Nếu BĐS so sánh co các yếu tố tốt hơn thì điều chỉnh giảm giá trị
của nó xuống và ngược lại.
- Bước 5 : Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra mức giá chỉ
dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định.
* Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp
- Ưu điểm:
+ Là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật
+ Phương pháp này dựa vào giá trị thị trường, vì vậy cơ sở vững chắc để khách hàng các cơ
quan pháp lý cơng nhận.
+ Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp định giá khác.

- Nhược điểm:
+ Nếu chất lượng thông tin không tốt về những giao dịch tương tự sẽ ảnh hưởng tới kết quả
định giá.
+ Các thông tin thường mang tính chất lịch sư: trong điều kiện thị trường biến động, các
thơng tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong 1 thời gian ngắn.
* Điều kiện áp dụng :
- Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đánh tin cậy và kiểm tra được.
- Thị trường phải ổn định.
- Để giảm bớt sự tác động của các định kiến và tính chủ quan, TĐV nên sử dụng các phương
pháp thống kê, phân tích xác suất và máy tính.
2. Phương pháp thu nhập ( Phương pháp đầu tư)
* Phương pháp thu nhập : Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các
dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị
hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hóa thu nhập)
để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
* Cơ sở lý luận :
- Được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai.
* Thu nhập ước tính có thể là tổng thu nhập tiềm năng (PGI), tổng thu nhập thực tế (EGI),
thu nhập hoạt động ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ sử hữu (EI), thu nhập từ vốn vay (MI),
thu nhập từ đất (LI) hay thu nhập từ công trình (BI)
Phương pháp thu nhập dựa trên giả thiết sau :
- Dựa trên cơ sở : giá thị trường của một BĐS bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản
thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ BĐS đó.
* Phương pháp thu nhập được chia thành hai phương pháp :
- Phương pháp vốn hóa trực tiếp.
- Phương pháp dòng tiền chiết khấu.
a. Phương pháp vốn hóa trực tiếp :
12

- Nội dung : Vốn hóa trực tiếp là quá trình quy đổi thu nhập ròng (NOI) của một năm về giá
trị hiện tại tương đương để ước tính giá trị tài sản.
- Việc chuyển hóa này thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa
thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập.
- Vốn hóa trực tiếp dựa trên thu nhập ước tính cho một năm đơn lẻ của tài sản
- Các bước tiến hành :
+ Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động ròng hàng năm do tài sản mang lại.
+ Bước 2: Tìm tỷ suất vón hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập.
+ Bước 3: áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp.
b. Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)
- Nội dung: Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp ước tính giá trị của tài sản
bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi của dòng tiền dự kiến phát sinh trong tương
lai về thời điểm hiện tại, có tính đến yếu tố lạm phát và không ổn định của thu nhập.
- Các bước tiến hành :
+ Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản.
+ Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản.
+ Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí.
+ Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ.
+ Bước 5: Ước tính tỷ suất vốn hóa thích hợp.
+ Bước 6: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên
* Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp
- Ưu điểm :
+ Về mặt lý thuyết, phương pháp này có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất vì nó tiếp cận một cách
trực tiếp những lợi ích mà BĐS có thể mang lại cho nhà đầu tư.
+ Có thể đạt độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các
khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao.
- Hạn chế :
+ Cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, thay đổi về tiền
cho thua trong tương lai khi phân tích các thương vụ tương tự.
+ Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai...

+ Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán.
+ Áp dụng 1 tỷ lệ vốn hóa cố định
+ Mang lại những thông tin hạn chế về những giả định về dòng tiền trong tương lai
* Điều kiện áp dụng :
- Phù hợp khi định giá các BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể
dự báo trước một cách hợp lý.
- Với BĐS có thu nhập không đều thì có thể sử dụng một dạng tương tự là DCF.
- Dùng để tư vấn khi lựa chọn phương án đầu tư.
3. Phương pháp chi phí
* Phương pháp chi phí là việc ước tính giá trị bất động sản dựa trên các chi phí hợp lý tạo ra
bất động sản đó.
* Cơ sở lý luận :
- Dựa chủ yếu trên nguyên tắc thay thế, nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc SDTNHQN
- Dựa trên giả định rằng giá trị của BĐS cần định giá có thể được đo bằng chi phí làm ra một
BĐS tương tự.
13


* Các bước định giá :
- Bước 1: Ước tính riêng giá trị lô đất thuộc BĐS, bằng cách coi nó là đất trống và đang được
SDTNVHQN theo nguyên tắc xác định giá đất quy định tại luật đất đai và các phương pháp
xác định giá đất theo quy định của chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan,
Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
- Bước 2: Ước tính chi phí xây dựng mới hiện hành cho những công trình hiện có trên đất.
- Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình.
- Bước 4: Ước tính giá trị CTXD bằng cách trừ số tiền giảm giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện
hành.
- Bước 5: Tính giá trị BĐS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước tính của mảnh đất với giá trị
ước tính của CTXD.

* Các loại chi phí:
a. Chi phí tái tạo:
- Là chi phí hiện hành để thay thế công trình mục tiêu bao gồm cả những điểm đã lỗi thời
của nó.
- Công trình tái tạo là bản sao chính xác của công trình mục tiêu về: thiết kế, cách trang trí,
nguyên vật liệu và kể cả những sai lầm về mặt thiết kế, về tính không hiệu quả hoặc sự lỗi
thời của nó.
b. Chi phí thay thế:
- Là chi phí hiện hành để xây dựng mới một công trình có giá trụ sử dụng tương đương với
công trình cần định giá, nhưng được xây bằng các vật liệu, phương pháp và kỹ thuật hiện
đại, theo chuẩn mực thiết kế, kiểu dáng kiến trúc hiện hành và loại bỏ tất cả các bộ phậm
đã bị lỗi thời.
c. Chi phí xây dựng công trình:
- Các chi phí trực tiếp bao gồm: các chi phí nguyên vật liệu, nhân công, chi phí sử dụng máy
thi công, các chi phí trực tiếp khác.
- Các chi phí chung bao gồm: chi phí phục vụ thi công, chi phí điều hành sản xuất tại công
trường, chi phí quản lý của doanh nghiệp, các chi phí gián tiếp khác.
- Lợi nhuận, các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
* Các phương pháp xác định chi phí
- Phương pháp khảo sát số lượng.
- phương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng.
- Phương pháp so sánh thị trường.
* Các loại tuổi của công trình xây dựng
- Tuổi thọ kỹ thuật: là thời gian sử dụng tối đa xét về mặt kỹ thuật.
- Tuổi đời thực tế là số năm đã trôi qua tính từ khi hoàn thành sản xuất, chế tạo, xây dựng
tài sản mới 100% đưa vào sử dụng đến thời điểm cần thẩm định giá.
- Tuổi đời kinh tế của BĐS là số năm công trình kiến trúc trên đất đóng góp làm tăng giá trị
của toàn bộ BĐS.
- Tuổi đời kinh tế còn lại là thời gian sử dụng còn lại của tài sản phát huy được hiệu quả.
- Tuổi đời hiệu quả là số năm mà tài sản được sử dụng thực tế phát huy được tác dụng và

mạng lại hiệu quả trong sử dụng.
* Các phương pháp đo giảm giá tích lũy

14


- Trên thực tế, để đơn giản cho việc xác định không phân biệt nguyên nhân, hao mồn tự
nhiên thường được tính toán căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết cấu chính để tính
hao mòn của công trình.
- Ước tính mức độ giảm giá do lỗi thời chức năng : giá trị hao mòn do lỗi thời về chức năng
được ước tính căn cứ vào chi phí để khắc phục sự lỗi thời chức năng công trình để tính giá
trị hao mòn, đó là những chi phí vượt trội phải bỏ ra để sửa chữa, khắc phục sự lạc hậu đó
so với chi phí nếu thiết kế hợp lý ngay từ đầu.
* Ưu điểm
- Được sử dụng khi không có bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh, khi đánh giá các
BĐS hiếm khi thay đổi chủ sử hữu và thiếu cơ sở để dự báo LITL. Trong một số tình huống,
nó là cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác không sử dụng được.
- Thích hợp khi ĐG BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt. Nếu TĐV có chuyên
môn cao, nhiều kinh nghiệp và làm việc khách quan thì có thể hạn chế được những sai sót
khi cung cầu có biểu hiện thái quá.
* Hạn chế
- Có đầy đủ các hạn chế của phương pháp so sánh.
- Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không phải chi phí nào cũng tạo ra giá trị.
Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới những tổng của nhiều bộ phận
chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.
- Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện.
- TĐV phải có nhiều kinh nghiệm
* Điều kiện áp dụng
- Thích hợp để ĐG các BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt.
- Định giá các BĐS phi thị trường.

- Định giá để xác định mức bồi thường.
- Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu.
- Sử dụng trong trường hợp người ta tin tưởng rằng chi phí là yếu tố chính, là những khoản
chi tiêu cần thiết, thích hợp tạo ra giá trị BĐS.
- Sử dụng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác.
4. Phương pháp thặng dư ( hỗn hợp )
* Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần
thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của
sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo
ra sự phát triển đó.
* Trường hợp áp dụng:
+ BĐS có tiềm năng phát triển.
+ Đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình có thể cải tạo, phá dỡ xây dựng công trình
mới.
+ Xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng phát triểm do thay đổi quy hoạch
hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng phương phát so sánh trực tiếp.
* Cơ sở lý luận:
- là một dạng đặc biệt của phương pháp ĐT.
- NT đóng góp giữ vai trò chủ đạo.
15


- NT sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
* Các bước tiến hành
- Bước 1 : Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất dự
án phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và mang lại giá trị cao nhất
cho dự án.
- Bước 2 : + Ước tính tổng doanh thu của sự phát triển theo hướng SDTNVHQN, bằng cách
sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương phát đầu tư, chuyển đổi tổng danh thu

đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá.
+ Tổng doanh thu dự án : Được ước tính căn cứ vào quy định của nhà nước về quy
hoạch sử dụng đất, về đầu tư xây dựng, đồng thời căn cứ vào xu thế vận động cung cầu, giá
cả thị trường.
- Bước 3 : + Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gờm : CP xây dựng, CP tài chính, các phí
khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng, chuyển đổi chi phí đầu tư đó về giá
tại thời điểm cần thẩm định giá.
+ Thẩm định viên về giá phải tuân thủ quy định hiện hành của cơ quan có thẩm
quyền về các phương pháp xác định tổng chi phí đầu tư dự án, các định mức kinh tế, kỹ
thuật (nguyên, nhiên vật liệu, nhân công...), đơn giá; Trên cơ sở so sánh với mặt bằng giá
thị trường (nguyên, nhiên vật liệu, đơn giá tiền công...) tại thời điểm thẩm định giá và
những nội dung liên quan quy định tại Tiêu chuẩn số 08 Phương pháp chi phí, ban hành kèm
theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài
Chính.
- Bước 4 : Xác định giá đất bằng cách lấy tổng DT phát triển trừ đi tổng CP phát triển.
* Ưu điểm:
- Sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển.
- Thích hợp khi đưa ra mức giá đấu thầu.
- Mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội ĐT vào BĐS nên nó có GT quan trọng
để tư vấn về CP xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi phát triển BĐS.
* Hạn chế:
- Khó khăn trong việc xác định SDTNVHQN.
- CP và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.
- GT cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về CP và giá bán.
- Không tính đến GT thời gian của tiền.
* Điều kiện áp dụng:
- Định giá các BĐS có yêu cầu phát triển không phức tạp. Các yếu tố ước tính liên quan đến
giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt độ tin cậy cao.
- TĐV phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để XĐ đúng cơ hội
SDTNVHQN.

- Cần sử dụng kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất, các phương tiện tính toán hiện
đại khi đánh giá các phương án phát triển BĐS.

CHƯƠNG 4 : PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ
DOANH NGHIỆP

16


1. Đặc điểm doanh nghiệp , ý nghĩa đối với cơng tác thẩm
định
Doanh nghiệp là một loại tài sản có nét đặc trưng :

- Giống như các hàng hóa đặc trưng, doanh nghiệp là đối tượng của các giao dịch : mua
bán, hợp nhất, chia nhỏ … Quá trình hình thành giá cả và giá trị đối với loại hàng hóa đặc
biệt này cũng chịu sự chi phối của các quy luật giá trị , quy luật cung cầu, quy luật cạnh
tranh
- Giống như bất động sản : Mỗi doanh nghiệp là một tài sản duy nhất. Mỗi doanh nghiệp có
quy mơ và cơ cấu tài sản khác nhau, có vị trí và trụ sở kinh doanh riêng biệt là độc lập, có cơ
cấu quản trị và sự tác động của mơi trường khác nhau. Khơng có 2 doanh nghiệp giống nhau
hoàn toàn. Việc so sánh giá trị của DN này với DN khác có tính chất tham chiếu
- Doanh nghiệp không đơn giản là tập hợp của những tài sản vô tri vô giác, giá trị sử dụng
của chúng bị giảm dần theo thời gian. Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế, là một thực thế hoạt
động, có thể hoàn chỉnh và phát triển trong tương lai. Sự phát triển của DN tùy thuộc vào
các mối quan hệ của DN với mơi trường. Vì vậy đánh giá về doanh nghiệp nói chung và về
giá trị doanh nghiệp nói riêng , đòi hỏi phải xem xét tất cả các mối quan hệ bên trong và bên
ngoài – đánh giá doanh nghiệp về mặt tổ chức
- Nhà đầu tư sở hữu doanh nghiệp vì mục tiêu lợi nhuận. Các tài sản cố định, tài sản lưu
động , bộ máy kinh doanh là cách thức, là phương tiện để đạt mục tiêu lợi nhuận. Tiêu
chuẩn để nhà đầu tư đánh giá hiệu quả hoạt động , quyết định bỏ vốn và đánh giá giá trị

doanh nghiệp là các khoản thu nhập mà doanh nghiệp có thể mang lại cho nhà đầu tư trong
tương lai
Vì vậy, giá trị doanh nghiệp là sự biểu hiện bằng tiền về các khoản thu nhập mà doanh
nghiệp mang lại cho nhà đầu tư trong quá trình kinh doanh. Các phương pháp định giá
doanh nghiệp phải được xây dựng trên cơ sở :
+ Đánh giá giá trị tài sản hữu hình và yếu tố tổ chức – các mối quan hệ
+ Đánh giá các khoản thu nhập mà doanh nghiệp có thể tạo ra cho nhà đầu tư

2. Các yếu tố tác động tới giá trị doanh nghiệp ?
2.1. Các yếu tố thuộc về môi trường kinh doanh.
2.1.1. Môi trường kinh doanh tổng quát
a. Môi trường kinh tế
Doanh nghiệp bao giờ cũng tồn tại trong một bối cảnh kinh tế cụ thể được nhìn nhận thơng
qua hàng loạt các chỉ tiêu kinh tế vĩ mô như : tốc độ tăng trưởng kinh tế, chỉ số giá cả, tỷ giá
ngoại tệ,… Mơi trường kinh tế mang tính chất như yếu tố khách quan nhưng ảnh hưởng trực
tiếp với giá trị doanh nghiệp. Mỗi sự thay đổi nhỏ của các yếu tố kinh tế bao giờ cũng ảnh
hưởng tới sự đánh giá về doanh nghiệp
b. Mơi trường chính trị
Sản xuất kinh doanh chỉ có thể ổn định và phát triển trong mơi trường có sự ổn định về
chính trị ở mức nhất định. Các yếu tố của mơi trường chính trị có sự gắn bó chặt chẽ , tác
động trực tiếp tới sản xuất kinh doanh bao gồm :
17


- Tính đầy đủ , đồng bộ, rõ ràng và chi tiết của hệ thống Luật pháp
- Quan điểm tư tưởng của Nhà nước đối với sản xuất kinh doanh thông qua hệ thống các
văn bản pháp quy như : Quan điểm bảo vệ sản xuất, đầu tư, tiêu dùng,.. thể hiện trong luật
thuế, luật cạnh tranh, luật sở hữu trí tuệ
- Năng lực hành pháp của Chính phủ và ý thức chấp hành pháp luật của các công dân và tổ
chức sản xuất

=> Cũng như môi trường kinh tế, mơi trường chính trị có vai trị như những điều kiện thiết
yếu, tối thiểu để doanh nghiệp có thể hoạt động
c. Mơi trường văn hóa xã hội
Sản xuất kinh doanh với mục tiêu là lợi nhuận cũng không thể tách rời khỏi mơi trường văn
hóa xã hội. Trên phương diện xã hội, doanh nghiệp ra đời là để đáp ứng những đòi hỏi ngày
càng cao trong đời sống vật chất và tinh thần của cộng đồng nơi doanh nghiệp hoạt động. Vì
vậy, đánh giá doanh nghiệp khơng thể bỏ qua những yếu tố, những địi hỏi bức xúc của mơi
trường văn hóa xã hội trong hiện tại mà cịn phải thực hiện dự báo được sự ảnh hưởng của
yếu tố này đến sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp trong tương lai
d. Môi trường khoa học – công nghệ
Sự tác động của kỹ thuật – công nghẹ làm thay đổi 1 cách căn bản các điều kiện về quy trình
cơng nghệ và phương thức tổ chức sản xuất kinh doanh trong các doanh nghiệp . Sản phẩm
ngày càng đa dạng, phong phú, hàm lượng tri thức có khuynh hướng chiếm ưu thế tuyệt đối
trong giá bán sản phẩm. Ở góc độ doanh nghiệp, đó khơng chỉ là cơ hội mà còn là thách
thức với sự tồn tại của mỗi doanh nghiệp. Sự thiếu nhạy bén trong việc chiếm lĩnh những
khoa học mới nhất có thể là lý do đưa doanh nghiệp đến phá sản. Vì vậy, khi đánh giá về
doanh nghiệp, đòi hỏi phải chỉ ra mức độ tác động của môi trường khoa học công nghệ đến
sản xuất kinh doanh và khả năng thích ứng của doanh nghiệp trước những bước phát triển
mới của KH & CN.
2.1.2. Môi trường đặc thù
So với môi trường tổng quát, môi trường đặc thù bao gồm các yếu tố tác động đến doanh
nghiệp mang tính trực tiếp và rõ rệt hơn. Hơn nữa với các yếu tố này, doanh nghiệp cịn có
thể kiểm soát chúng ở một mức độ nhất định
a. Quan hệ doanh nghiệp với khách hàng
Khách hàng của doanh nghiệp trên thị trường là các cá nhân , các doanh nghiệp hoặc Nhà
nước.Thông thường khách hàng sẽ chi phối hoạt động của doanh nghiệp nhưng có những
trường hợp khách hàng lại bị lệ thuộc vào khả năng cung cấp của doanh nghiệp. Do vậy
muốn đánh giá đúng khả năng phát triển, mở rộng sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp,
cần phải xác định tính chất , mức độ bền vững và uy tín của doanh nghiệp trong quan hệ với
khách hàng. Căn cứ có sức thuyêt phục nhất cho sự đánh giá là ở thị phần hiện tại, thị phần

tương lai , doanh số bán ra và tốc độ tiến triển của các chỉ tiêu qua các thời kỳ khác nhau
của doanh nghiệp
b. Quan hệ doanh nghiệp với nhà cung cấp
Tính ổn định của nguồn cung cấp có ý nghĩa quan trọng, đảm bảo cho quá trình sản xuất và
tiuêu thụ đc thực hiện theo yêu cầu mà doanh nghiệp định ra. Đánh giá khả năng đáp ứng
các yếu tố đầu vào đảm bảo cho sản xuất kinh doanh có thể ổn định phải xem xét đến: Sự
phong phú của các nguồn cung cấp, số lượng, chủng loại các nguyên liệu có thể thay thế đc
cho nhau, khả năng đáp ứng lâu dài của doanh nghiệp rồi mới kể đến tính kịp thời, chất
lượng và giá cả sản phẩm

18


c. Các hãng cạnh tranh
Được sự ủng hộ từ phía Nhà nước trong hầu hết các lĩnh vực kinh tế, mức độ cạnh tranh
giữa các doanh nghiệp trên thị trường trong nước và quốc tế ngày càng trở nên quyết liệt
hơn. Sự quyết liệt trong môi trường cạnh tranh được coi là mối nguy cơ trực tiếp đến sự tồn
tại của doanh nghiệp. Do đó , đánh giá năng lực cạnh tranh, ngoài việc xem xét trên 3 tiêu
chuẩn: giá cả , chất lượng sản phẩm và dịch vụ hậu thương mại còn phải xác định được số
lượng doanh nghiệp tham gia cạnh tranh, nănng lực thực sự và thế mạnh của họ là gì. Đồng
thời phải chỉ ra yếu tổ và những mầm mống có thể làm xuất hiện đối thủ cạnh tranh mới. Có
như vậy mới kết luận đc đúng đắn về vị thế và khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp trên
thị trường.
d. Các cơ quan Nhà nước
Trong cơ chế thị trường, doanh nghiệp về cơ bản có quyền chủ động hồn tồn đối với
SXKD. Tuy nhiên, sự hoạt động của doanh nghiệp luôn phải đặt dưới sự kiểm tra, giám sát
của các cơ quan Nhà nước như cơ quan Thuế, cơ quan thanh tra, các tổ chức cơng đồn,...
Các cơ quan này có bổn phận kiểm tra, giám sát , đảm bảo cho hoạt động của doanh nghiệp
không vượt ra khỏi những quy ước xã hội thể hiện trong luật thuế, luật môi trường, luật
cạnh tranh, luật lao động,.. Doanh nghiệp có quan hệ tốt đẹp với các cơ quan tổ chức này là

những doanh nghiệp thực hiện tốt nghĩa vụ của mình với xã hội như nộp thuế, chấp hành
luật lao động, các vấn đề về mơi trường sinh thái,.. Vì vậy , xác định sự tác động của yếu tố
môi trường đặc thù đến sản xuất kinh doanh còn phải xem xét chất lượng và thực trạng của
mối quan hệ giữa doanh nghiệp và các cơ quan tổ chức đó trong những khoảng thời gian
nhất định
2.2. Các yếu tố thuộc về nội tại doanh nghiệp
2.2.1. Hiện trạng về tài sản trong doanh nghiệp
Khi xác định giá trị doanh nghiệp, bao giờ người ta cũng quan tâm ngay đến hiện trạng tài
sản của doanh nghiệp, vì lý do :
- Tài sản của doanh nghiệp là biểu hiện của yếu tổ vật chất cần thiết, tối thiểu đối với quá
trình SXKD. Số lượng, chất lượng, trình độ kỹ thuật và tính đồng bộ của tài sản là yếu tổ
quyết định đến số lượng và chất lượng tài sản sản xuất ra. Tức là khả năng cạnh tranh và
khả năng thu lợi nhuận của doanh nghiệp phụ thuộc một cách trực tiếp và có yếu tố quyết
định vào yếu tố này.
- Giá trị tài sản của doanh nghiệp được coi là một căn cứ và là một sự đảm bảo rõ ràng nhất
về giá trị doanh nghiệp. Vì thay cho việc dự báo các khoản thu nhập tiềm năng thì người sở
hữu có thể bán chúng bất cứ lúc nào để thu về 1 khoản thu nhập từ những tài sản đó.
Xuất phát từ 2 lý do này mà trong thực tế khi vận dụng các phương pháp thường đánh giá
cao những phương pháp có liên quan trực tiếp đến việc xã định giá trị tài sản của doanh
nghiệp.
2.2.2. Vị trí kinh doanh
Vị trí kinh doanh có ý nghĩa quan trọng đối với sản xuất kinh doanh, được đặc trưng bởi các
yếu tố như địa điểm, diện tích của doanh nghiệp và các chi nhánh thuộc doanh nghiệp, yếu
tố địa hình, thời tiết
Những thuận lợi và bất lợi cơ bản của yếu tố vị trí đối với sản xuất kinh doanh là lý do chủ
yếu giải thích sự chênh lệch về giá cả đất đai, giá thuê nhà giữa các khu vực với nhau. Và
cũng chính vì thế, khi nói về yếu tố lợi thế thương mại người ta thường trước hết đề cập
đến yếu tố vị trí. Trong thực tế. do sự khác nhau về vị trí kinh doanh mà có sự chênh lệch rất
19

lớn khi đánh giá về giá trị doanh nghiệp. Vì vậy, vị trí kinh doianh càn đc coi là 1 trong các
yếu tố quan trọng hàng đầu khi đưa ra phân tích, đánh giá giá trị doanh nghiệp
2.2.3. Uy tín kinh doanh
Uy tín kinh doanh là sự đánh giá của khách hàng về sản phẩm của doanh nghiệp, nhưng nó
lại được hình thành bởi nhiều yếu tố khác nhau từ bên trong doanh nghiệp : Do chất lượng
sản phẩm cao, trình độ và năng lực quản trị kinh doanh giỏi, do thái độ phục vụ tận tình của
nhân viên. Có thể thấy rằng, khi sản phẩm của doanh nghiệp được đánh giá cao trong con
mắt của khách hàng , thì uy tín trở thành một tài sản thực sự, có giá trị, được gọi là giá trị
của nhãn mác. Uy tín của doanh nghiệp được đơng đảo các nhà kinh tế thừa nhận là 1 yếu
tố quan trọng góp phần làm nên giá trị doanh nghiệp
2.2.4. Trình độ kỹ thuật và tay nghề lao động
Chất lượng sản phẩm của doanh nghiệp ln có 1 phần phụ thuộc vào trình độ kỹ thuật và
tay nghề người lao động . Yếu tố này khơng chỉ có ý nghĩa quan trọng trong nâng cao chất
lượng sản phẩm mà cịn có thể làm giảm chi phí SXKD do veiẹc sử dụng hợp lý nguyên vật
liệu trong q trình sản xuất, giảm được chi phí đào tạo, bồi dưỡng, từ đó, góp phần nâng
cao thu nhập cho doanh nghiệp. Đánh giá về trình độ kỹ thuật và tay nghề của người lao
động không chỉ xem ở bằng cấp, bậc thợ và số lượng NLĐ đạt tiêu chuẩn mà quan trọng hơn
, trong điều kiện hiện nay còn phải xem xét hàm lượng tri thức trong mỗi sản phẩm doanh
nghiệp sản xuất ra. Vì vậy khi đánh giá khả năng tồn tại và phát triển của doanh nghiệp, khả
năng sáng tạo ra lợi nhuận, cần phải xem xét đến trình độ kĩ thuật và tay nghề của người lao
động , coi chúng như một yếu tố nội tại quyết định đến giá trị doanh nghiệp
2.2.5. Năng lực quản trị kinh doanh
Trong điều kiện ngày nay, một doanh nghiệp muốn tồn tại và phát triển lâu dài cần có một
bộ máy quản lý SXKD đủ mạnh giúp cho nó có khả năng sử dụng một cách tốt nhất các
nguồn lực cho quá trình sản xuất , biết tận dụng mọi tiềm năng và cơ hội nảy sinh, ứng phó
1 cách linh hoạt với những biến động của mơi trường. Vì lý do đó, năng lực quản trị kinh
doanh luôn đc nhắc tới như 1 yếu tố đặc biệt quan trọng tác động tới giá trị doanh nghiệp.
Năng lực quản trị kinh doanh của 1 doanh nghiệp cần đc đánh giá theo các nội dung cơ bản
của hoạt động quản trị , bao gồm sự đánh giá khả năng hoạch định chiến lược , chiến thuật,

trình độ tổ chức, năng lực quản trị các yếu tố đầu vào và đầu ra, quản trị nguồn nhân lực,…
Năng lực QTKD là 1 yếu tố định tính nhiều hơn định lượng. Vì vậy khi đánh giá cần xem xét
chúng dưới tác động của mơi trường. Ngồi ra năng lực quản trị kinh doanh tổng hợp cịn
được thể hiện thơng qua hệ thống các chỉ tiêu tài chính doanh nghiệp , do đó thực hiện
phân tích 1 cách tồn diện tình hình tài chính gắn với thời điểm đánh giá cũng cho phép rút
ra những kết luận quan trọng về năng lực quản trị.

3. Về các phương pháp chủ yếu xác định giá trị doanh nghiệp
3.1. Phương pháp giá trị tài sản thuần
Ưu điểm :
- Phương pháp giá trị tài sản thuần chỉ ra giá trị những tài sản cụ thể cấu thành giá trị doanh
nghiệp. Có thể nói giá trị của các tài sản đó là một căn cứ cụ thể, có tính pháp lý rõ ràng nhất
về khoản thu nhập mà người mua chắc chắn sẽ nhận được khi sở hữu doanh nghiệp. Nó nói
lên rằng, số tiền mà người mua bỏ ra luôn đc đảm bảo bằng 1 lượng tài sản có thật
- Phương pháp giá trị tài sản thuần xác định giá trị thị trường của số tài sản có thể bán rời tại
thời điểm đánh giá. Như vậy nó đã chỉ ra rằng có 1 khoản thu nhập tối thiểu mà người sở
20