CORPORATE FINANCE ASSIGNMENT FINANCIAL ANALYSIS CASE OF PHAT DAT CORPORATION REAL ESTATE DEVELOPMENT JSC (TICKER SYMBOL PDR)

VIETNAM NATIONAL UNIVERSITY HO CHI MINH CITY
HO CHI MINH CITY UNIVERSITY OF TECHNOLOGY

-----------------

CORPORATE FINANCE ASSIGNMENT
FINANCIAL ANALYSIS: CASE OF PHAT DAT
CORPORATION REAL ESTATE DEVELOPMENT JSC
(TICKER SYMBOL: PDR)
STUDENT NAME :

HCM City, January 2023

-1-

Tieu luan


-2-

Tieu luan


CHAPTER 1: INTRODUCTION OF PHAT DAT CORPORATION REAL
ESTATE DEVELOPMENT JSC (Tú)
1.

General Introduction:
Phat Dat Corporation Real Estate Development Joint Stock Company was

established in 2004. The company’s main business lines: are investment and development

of the real estate, hotels, and luxury resorts (Phat Dat, 2022)
The company has been constantly developing, investing, and trading in many real
estate projects in key cities and has become one of the leading high-end real estate
investors today (Phat Dat, 2022)
Industry group: Real estate development Charter capital: 4,220,875,970,000 VND
Listed shares: 396,169,897 shares Outstanding shares: 396,169,897 shares Phat Dat, 2020)
Listing consulting organization:- Viet Capital Securities Joint Stock Company –
MCK: VCI Auditing organization:
- Ernst & Young Vietnam Co., Ltd – 2010
- Ernst & Young Vietnam Co., Ltd – 2011
- Ernst & Young Vietnam Co., Ltd – 2012
- Ernst & Young Vietnam Co., Ltd – 2013
- Ernst & Young Vietnam Co., Ltd – 2014
- Ernst & Young Vietnam Co., Ltd – 2015
- Ernst & Young Vietnam Co., Ltd – 2016
- Ernst & Young Vietnam Co., Ltd – 2017
- Ernst & Young Vietnam Co., Ltd – 2018
- Ernst & Young Vietnam Co., Ltd – 2019
2.

History of formation and development:
Phat Dat Corporation Real Estate Development Joint Stock Company (formerly

known as Phat Dat Housing Construction and Trading Joint Stock Company) was
established from the beginning in the form of a joint stock company in 2004 under the
Business Registration License. No. 4103002655 issued by the Department of Planning and
3

Tieu luan

Investment of Ho Chi Minh City on September 13, 2004. (Phat Dat, 2004)
2004: Cooperation in investment and implementation of Trung Son residential
projects in Binh Chanh District; Sao Mai luxury apartment project in District 5, Ho Chi
Minh City (Phat Dat, 2004)
2006: Started construction of The EverRich 1 project in District 11, Ho Chi Minh
City, with an investment of 1,100 billion VND, the project consists of 2 25-storey towers
including 2 basements, 5 floors of shopping mall, 300 apartments high-end and 50 offices
(Phat Dat, 2006)
2007: Continuing the construction of The EverRich 1, at the same time focusing on
developing land fund for new projects in District 6, District 7, District 9, Nha Be, HCMC
(Phat Dat, 2007)
2008: Investing in luxury resorts in Cam Ranh, Hoi An and Phu Quoc. Signed a
contract with Starwood Group and Marriott to form The Westin Resort & Spa Cam Ranh
project, Hoi An (Phat Dat, 2008)
2009: Investing in luxury resorts in Cam Ranh, Hoi An and Phu Quoc. Signed a
contract with Starwood Group and Marriott to form The Westin Resort & Spa Cam Ranh
project, Hoi An (Phat Dat, 2009)
2010: Commencement of construction and opening of model house system of The
EverRich 2 project. The project has a scale of 3,125 apartments, total investment capital of
11,000 billion VND. Construction of Phu Thuan Bridge started from Phu My Hung
through The EverRich 3 project. At the same time, on July 30, 2011, Phat Dat officially
listed shares on HoSE, marking a new development step of the company (Phat Dat, 2010)
In 2011: Inaugurated Phu Thuan Bridge in Tan Phu Ward, District 7, directly
connecting residential areas in the North of District 7 such as Tan Phu, Phu Thuan ... with
the new urban area of Saigon South. At the same time, implementing The EverRich 3
Project – Villas and high-rise apartments in Tan Phu ward, District 7 (Phat Dat, 2011)
2012: Continue to carry out construction activities at The EverRich 2 to hand over
to customers; urgently complete the necessary legal and investment procedures to bring
4

Tieu luan


The EverRich 3 project into business soon and focus on implementing key projects. In
addition, the Company continues to strive to create suitable new products and new sales
programs to meet customer needs, and at the same time, seek investment opportunities to
bring stable income for the business (Phat Dat, 2012)
2013: Building and topping out Block C of The EverRich 2 project; infrastructure
investment, landscaping items inside The EverRich 3 project (Phat Dat, 2013)
2014: The company continues its efforts to create suitable new products and new
programs to meet the needs of customers; At the same time, looking for investment
opportunities to bring profits to shareholders such as transferring the project 290 An
Duong Vuong, Ward 4, District 5, City. Ho Chi Minh. Completed the construction of
Block C – The EverRich Project 2 November 2014 handed over nearly 100 apartments to
customers (Phat Dat, 2014)
2015: Inaugurated My Loi Bridge on August 29, 2015, started The EverRich
Infinity project (290 Anh Duong Vuong, District 5), signed a business cooperation
contract and developed The EverRich 2 with An Gia Investment , transferring The Westin
Resort & Spa Cam Ranh project to T.A.M. Service Trading Investment Joint Stock
Company (Phat Dat, 2015)
2016: The beginning of Phat Dat’s outstanding development this year are impressive
numbers from the River City project, jointly developed by Phat Dat in cooperation with
An Gia Investment-Creed Group. River City with 4,800 apartments on an area of 11.25ha,
total investment capital of over 500 million USD. Project 239 CMTS cooperates with
T.A.M Investment Trading Service Joint Stock Company, in 2016 has fully compensated
and cleared 100% of the project area. The EverRich Infnity project was completed on
schedule, handing over the apartment to the first customer in November 2016 (Phat Dat,
2016)
3.

Bussiness activities:
According to Phat Dat (2022), business activities include:
- Construction and sale of houses.
5

Tieu luan


- Real estate broker.
-Housing services.
-Construction of civil, industrial, bridges and roads.
- House for rent, warehouse, parking.
-Commercial brokerage.
-Purchase: interior decoration goods, machinery and equipment, construction
materials.
- Mining of stone, sand, gravel, clay, kaolin (not mined at the office).
- Hotel and restaurant business (not operating in hotels and restaurants at the head
office).
- Real estate trading floor;
- Real estate valuation.
- Real estate consulting (except for legal advice).
- Real estate auction.
- Investment consulting, project formulation (except financial, accounting and legal
consulting)

6

Tieu luan

CHAPTER 2: FINANCIAL ANALYSIS CASE IN PHAT DAT
CORPORATION REAL ESTATE DEVELOPMENT JSC (3-YEAR TRENDS
FROM 2019 TO 2021)
2.1.

Analysis of financial situation by methods of volatility analysis and structural

analysis:
2.1.1. Balance sheet analysis:
 
ASSET

2019

2020

2021

 

 

 

10,354,694,188,254

10,929,134,432,965

15,337,063,138,49

0

646,334,409,446

53,166,353,724

494,030,256,209

1. Money

646,334,409,446

47,166,353,724

488,030,256,209

2. Cash
equivalents

 

6,000,000,000

6,000,000,000

12,180,299,200

21,590,348,619

A- SHORTTERM

ASSETS
I. Cash and
cash
equivalents

II. Short-term
financial
investments
1. Investment
held to
maturity date
III. Shortterm
receivables
1. Shortterm
receivables of
customers
2. Prepayment

 

12,180,299,200

21,590,348,619

1,705,319,506,303

1,516,084,550,001

2,533,355,002,642

795,203,585,316

170,232,056,537

664,411,129,660

755,175,650,677

1,070,601,322,639

756,486,348,133

7

Tieu luan


 
for short-term
3. Other
short-term
receivables
4. Shortterm
receivables are
difficult to
claim

2019

2020

2021

158,048,756,336

276,292,715,200

1,113,499,069,224

-3,108,486,026

-1,041,544,375

-1,041,544,375

IV. Inventory

7,994,802,959,880

9,331,028,013,395

12,192,038,057,98
3

1. Inventory

7,994,802,959,880

9,331,028,013,395

12,192,038,057,98
3

8,237,312,625

16,675,216,645

96,049,473,037

2,535,665,201

4,699,725,667

5,578,157,137

2. VAT
deducted

3,055,335,504

11,804,834,925

78,537,589,148

3. Taxes and
other accounts
receivable by
the State

2,642,764,611

170,656,053

11,933,726,752

4. Other
short-term
assets

3,547,309

 

 

B. LONGTERM
ASSETS

3,606,685,291,937

4,688,355,121,724

5,214,815,831,493

I. Long-term
receivables

1,566,429,244,555

988,174,914,270

1,831,398,046,580

100,000,000,000

50,000,000,000

1,028,000,000,000

1,466,429,244,555

938,174,914,270

803,398,046,580

V. Other
short-term
assets
1. Shortterm upfront
costs

1. Longterm
receivables of
customers
2. Other

8

Tieu luan

 

2019

2020

2021

long-term
II.Fixed
assets

17,573,105,541

34,077,217,131

139,850,329,124

1. Tangible
fixed assets

16,528,118,651

33,676,251,475

129,939,272,564

- Cost

29,436,544,082

69,544,998,761

179,289,402,423

-12,908,425,431

-35,868,747,286

-49,350,129,859

2. Intangible
fixed assets

1,044,986,890

400,965,656

9,911,056,560

- Cost

3,171,378,036

3,357,367,536

13,444,724,096

- Cumulative

wear value

-2,126,391,146

-2,956,401,880

-3,533,667,536

III.
Investment
real estate

75,415,499,883

69,391,784,192

67,855,665,152

1. Cost

82,664,270,272

75,664,270,272

75,664,270,272

2. Cumulative
wear value

-7,248,770,389

-6,272,486,080

-7,808,605,120

908,369,586,162

898,176,435,935

960,351,728,671

908,369,586,162

898,176,435,935

960,351,728,671

5,502,000,000

1,733,949,000,000

1,129,427,677,595

 

 

 

- Cumulative

wear value

IV. Longterm
unfinished
assets
1. Unfinished
basic
construction
costs
V. Long-term
financial
investments
1. Invest in

9

Tieu luan


 

2019

2020

2021

subsidiaries
2. Invest in
affiliates and

joint ventures

2,692,000,000

1,733,949,000,000

1,126,617,677,595

3. Investment
held to
maturity date

2,810,000,000

 

2,810,000,000

VI. Other
Long-Term
Assets

1,033,395,855,796

964,585,770,196

1,085,932,384,371

1. Long-term
upfront costs

1,033,362,960,251

964,520,684,604

1,085,254,424,114

32,895,545

65,085,592

677,960,257

13,961,379,480,191

15,617,489,554,689

20,551,878,969,98
3

C.
LIABILITIE
S

9,592,450,613,317

10,423,212,058,012

12,407,367,762,86
6

I. Current
liabilities

3,072,749,465,963

4,386,260,247,758

8,731,172,971,194

1. Pay shortterm seller

260,918,338,771

288,279,900,889

147,769,187,984

2. Short-term
prepaid buyers

651,149,337,644

619,995,008,225

1,691,847,194,190

3. Taxes and
state payables

178,844,784,958

489,894,325,264

281,643,194,901

4,531,081,501

13,130,285,261

20,836,277,684

5. Short-term
costs

145,704,680,565

78,205,851,801

98,254,395,527

6. Short-term
unrealized
revenue

 

 

3,064,373,327

2. Deferred
income tax
assets
TOTAL
ASSETS

4. Pay the
employee

10

Tieu luan


 

2019

2020

2021

7. Other shortterm payables

623,410,262,001

1,480,519,543,789

5,671,500,780,282

8. Short-term
financial loans
and leases

1,201,598,912,000

1,413,560,061,129

806,850,000,000

6,592,068,523

2,675,271,400

9,407,567,299

6,519,701,147,354

6,036,951,810,254

3,676,194,791,672

 

 

274,000,000,000

2. Other longterm payables

5,549,400,552,616

5,551,706,991,616

782,100,000,000

3. Long-term
financial loans
and leases

970,300,594,738

485,244,818,638

2,620,094,791,672

D.EQUITY

4,368,928,866,874

5,194,277,496,677

8,144,511,207,117

I. Equity

4,368,928,866,874

5,194,277,496,677

8,144,511,207,117

1. Owner's
contributed
capital

3,276,579,720,000

3,961,698,970,000

4,927,719,160,000

- Voting
common stock

3,276,579,720,000

3,961,698,970,000

4,927,719,160,000

11,680,300,000

11,680,300,000

71,680,300,000

137,513,584,076

155,013,584,076

179,413,584,076

871,304,238,377

973,918,145,839

1,875,193,074,780

9. Welfare
Reward Fund
II. Long-term
debt
1. Pay the
long-term
seller

2. Equity
surplus
3.
Development
Investment
Fund
4.
Undistributed
profit after tax

11

Tieu luan


 
- Profit after
tax has not
been
distributed
until the end of
the previous
period
- Profit after
tax has not
distributed this
period
5.
Noncontrollin
g Shareholder
Benefits
TOTAL
FUNDING

2019

2020

2021

866,939,156,354

956,308,537,643

1,862,195,118,941

4,365,082,023

17,609,608,196

12,997,955,839

71,851,024,421

91,966,496,762

1,090,505,088,261

13,961,379,480,191

15,617,489,554,689

20,551,878,969,98
3

(Đánh giá về TÀI SẢN)
TÀI SẢN
Qua cơ cấu của nguồn vốn và tài sản trong giai đoạn nămm 2019-2021, ta thấy
cơ cấu tài sản của công ty thay đổi theo hướng (giảm/ tăng) tỷ trọng tài sản ngắn
hạn và tăng tỷ trọng tài sản dài hạn. Tài sản ngắn hạn của công ty chiếm tỷ trọng
(cao/ thấp) trong cơ cấu tổng tài sản của công ty. Điều này cho chúng ta thấy
được rằng tài sản có tính thanh khoản cao và chuyển hóa thành tiền. Năm 2019,

tài sản ngắn hạn chiếm ....... đến năm 2021 chiếm ........ Mức (giảm/ tăng) tỷ
trọng của tài sản ngắn hạn qua 3 năm là do tỷ trọng các khoản phải thu ngắn hạn
và hàng tồn kho giảm mạnh trong 3 năm đó. Trong khi đó các chỉ tiêu cịn lại của
tài sản ngắn hạn giảm nhẹ và tăng nhẹ như tiền và các khoản tương đương tiền
và hàng tồn kho. Tài sản ngắn hạn chiếm tỷ trọng (cao/thấp) hơn tài sản dài hạn
do các khoản phải tu và hàng tồn kho lớn. Điều này là phù hợp vì cơng ty thuộc
lĩnh vực bât động sản bao gồm đất đai, căn hộ . Các khoản phải thu giảm là do
tiền thu được từ các khoản mua giới thương mại, đầu tư, cho thuê….(tăng/giảm).
Cụ thể là tiền và các khoản tương đương tiền tăng ......%.Bên cạnh đó các tài sản
dài hạn cũng tăng cho thấy công ty đầu tư vào các lĩnh vực lớn như xây dựng các
cơng trình, biệt thự… với các khoản thu lại dài hạn. Chỉ số hàng tồn kho
(giảm/tăng) cho thấy thị trường bất động sản đang có dấu hiệu phục hồi, bất động
sản giảm cho thấy doanh nghiệp đã nhanh chóng thích ứng với điêù kiện và bối
cảnh hiện nay. Do việc kinh tế đang ở mức suy giảm, hàng tồn kho giảm sẽ làm
giảm chi phí bảo quản cho cơng ty vì vậy sẽ làm tăng lợi nhuận của công ty.
 thêm mấy ý vô dựa theo BCTC
12

Tieu luan


(Đánh giá về NGUỒN VỐN)
NGUỒN VỐN
Nhìn vào tỷ trọng nguồn vốn của cơng ty ta thấy (THẤY GÌ TỰ GHI NHA).
Trong cơ cấu nợ phải trả thì nợ dài hạn chiếm tỷ trọng (lớn/nhỏ), nợ ngắn hạn
đang chiếm tỷ trọng (nhỏ/lớn) hơn và đang có xu hướng tăng . Năm 2020 ta thấy
tỷ trọng vốn chủ sở hữu (NHƯ THẾ NÀO?) . Điều này cho thấy cơ cấu nguồn
vốn của cơng ty đang có chuyển biến (khơng tốt/tốt) theo hướng tăng tỷ trọng nợ
phải trả và giảm vốn chủ sở hữu . Có thể thấy cơng ty đang đầu tư nhiều vào các
lĩnh vực lớn như mua đất, đầu tư xây dựng căn hộ….. Năm 2021, ....

 thêm mấy ý vô dựa theo BCTC
2.1.2. Income statement analysis:
 
1. Sales
revenue and
service
provision

2019

2020

2021

3,410,467,569,021

3,911,211,875,460

 

10,281,555,066

 

 

3. Net revenue
on sales and
service
provision (10 =

01 - 02)

3,400,186,013,955

3,911,211,875,460

3,620,224,205,834

4. Cost of goods
sold

2,082,172,994,694

2,089,297,271,479

856,767,612,137

5. Gross profit
on sales and
service
provision(20=1
0-11)

1,318,013,019,261

1,821,914,603,981

2,763,456,593,697

8,191,043,675

6,122,334,350

6,738,807,513

101,578,949

31,064,169,156

163,341,661,278

2. Revenue
deductions

6. Revenue
from financial
activities
7. Financial

13

Tieu luan


 

2019

2020

2021

costs
- Where:
Interest expense

 

23,044,589,042

156,996,811,651

8. Profit and
loss in joint
ventures and
affiliates

 

 

-113,322,405

9. Cost of Sales

124,034,028,139

117,902,117,428

18,007,966,070

10. Enterprise
management
costs

93,003,741,165

130,208,516,284

220,925,703,989

1,109,064,714,683

1,548,862,135,463

2,367,806,747,468

12. Other
income

4,447,792,353

77,457,535

7,192,563,381

13. Other costs

8,201,664,074

8,719,449,815

30,647,504,797

14. Other
profits(40=3132)

-3,753,871,721

-8,641,992,280

-23,454,941,416

15. Total
accounting
profit before
tax(50=30+40)

1,105,310,842,962

1,540,220,143,183

2,344,351,806,052

230,723,252,719

319,999,845,246

484,357,894,838

444,203,896

-32,190,047

-612,874,665

11. Net profit
from business
activities{30=20
+(21-22) + 24 (25+26)}

16. Current
CIT costs
17. Deferred
income tax

14

Tieu luan


 

2019

2020

2021

expense

18. Profit after
corporate
income
tax(60=50-5152)

874,143,386,347

1,220,252,487,984

1,860,606,785,879

19. Profit after
tax parent
company

874,138,744,149

1,220,323,637,643

1,865,003,864,267

4,642,198

-71,149,659

-4,397,078,388

2,534

2,926

3,656

2,534

2,926

3,656

20.
Noncontrolling
Parent
Company
Profit After
Tax
21. Basic
Return on
Shares(*)
22. Declining
interest on
shares (*)

(Phân tích các mục dựa theo income statement)
•

Revenue from sales and service provision

•

Cost of goods sold

•

Gross profit

•

Profit from business activities

•

Profit after corporate income tax

2.2.

Analyze financial situation using financial ratio analysis method

(Phần này copy từ excel qua, rùi phân tích đánh giá)
Đánh giá là so sánh các chỉ số của PDR với các chỉ số trung bình ngành)

15

Tieu luan


2.3.

General Assessment

Theo báo cáo thường niên giai đoạn đầu năm 2019 -2021. Có nhận xét chung về

tình hình của cơng ty như sau:
HĐQT Bất động sản Phát Đạt (PDR) vừa thơng qua việc góp vốn thành lập
CTCP Đầu tư và Phát triển Khu Công nghiệp Phát Đạt với vốn điều lệ ........ tỷ đồng,
trong đó PDR sở hữu ...... vốn.
 Trong năm 2019 lợi nhuận của công ty Phát Đạt được ghi nhận là ....... từ việc
chuyển nhượng và bàn giao cho khách hang một số sản phẩm của Dự án Phát ĐạtBàu Cả tại Thành phố Quảng Ngãi và Dự án Phân Khu số 4 thuộc Khu đô thị sinh thái
Nhơn Hội tỉnh Bình Định.  thêm tiếp vơ theo ý kiến của mình liên quan tới kết quả
ratio
 Trong năm 2020, Công ty đã đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng để tiếp
tục bàn giao một số Nền đất tại Dự án Phân Khu số 2 thuộc Khu đơ thị Nhơn Hội tỉnh
Bình Định cho khách hang nên Công ty đã ghi nhân danh thu và lợi nhuận đến từ việc
bàn giao các sản phẩm đất nền từ dự án này Vì vậy, lợi nhuận sau thuế quý năm 2020
theo quý 2 của Công ty đã tăng ...... so với cùng kỳ năm trước chủ yếu đến từ việc ghi
nhận doanh thu các nền đất đã bàn giao tại dự án này Phân Khu số 2 thuộc khu đô thị
sinh thái Nhơn Hội – tỉnh Bình Định.  Ghi thêm thơng tin trong năm 2020 liên quan
tới các mục báo cáo tài chính, báo cáo kết quả kinh doanh và tỷ số tài chính
 Năm 2021, Vốn điều lệ tăng lên thành 4,867,719,160,000 đồng. Phát Đạt tất
tốn lơ trái phiếu phát hành Lần 9 2021 (PDRH2123009), có tổng mệnh giá phát hành
là 150 tỷ đồng. Đây là lô trái phiếu phát hành ngày 16/12/2021 và có kỳ hạn là 2 năm.
 Muốn thêm gì thêm nho =)))

16

Tieu luan


CHAPTER 3: MARKET RISK (BETA) CALCULATION OF A STOCK
USING THE CAPM MODEL (Tú)
CHAPTER 4: BUSINESS VALUATION
REFFERENCES

17

Tieu luan