(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

HOÀNG VĂN MINH

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN QUỐC OAI,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ NGÀNH: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. XUÂN THỊ THU THẢO

Hà Nội, 2020


i

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh Phúc

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi, các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan, các thơng tin

trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày 20 tháng 5 năm 2020
Người cam đoan

Hoàng Văn Minh


ii

LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên tôi xin bày tỏ sự biết ơn sâu sắc đến TS. Xuân Thị Thu Thảo
người đã hướng dẫn và giúp đỡ tơi trong q trình nghiên cứu và hồn thành
luận văn.
Tơi xin trân trọng cảm ơn các Thầy giáo, Cô giáo của Trường Đại học Lâm
nghiệp, Thầy giáo, Cô giáo Viện Quản lý đất đai và PTNT đã giúp đỡ, hướng dẫn
tơi trong q trình học tập cũng như nghiên cứu hoàn thành luận văn này.
Cuối cùng, tôi xin dành lời cảm ơn chân thành tới gia đình, đồng nghiệp, bạn
bè đã giúp đỡ tơi rất nhiều về vật chất và tinh thần để tôi hồn thành chương trình
học tập cũng như luận văn tốt nghiệp của mình. Trong quá trình thực hiện đề tài cịn
nhiều thiếu sót, rất mong nhận được ý kiến đóng góp của các thầy cơ, bạn bè để
luận văn được hoàn thiện hơn.
Xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày 20 tháng 5 năm 2020
Học viên

Hoàng Văn Minh

iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii
MỤC LỤC ................................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT..................................................................... vi
DANH MỤC CÁC HÌNH ..................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
Chương 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .......................................4
1.1. Khái quát chung về quyền sử dụng đất.............................................................4
1.1.1. Quyền sở hữu .............................................................................................4
1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai .............................................................................5
1.1.3. Quyền sử dụng đất đai ...............................................................................7
1.1.4. Thị trường bất động sản ...........................................................................11
1.2. Các văn bản pháp luật lıên quan đến về quyền sử dụng đất ...........................12
1.2.1. Các văn bản của Trung ương ...................................................................12
1.2.2. Các văn bản của thành phố Hà Nội .........................................................13
1.3. Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai tạı một số nước trên thế gıới ..............15
1.3.1. Tại Mỹ ......................................................................................................15
1.3.2. Thụy Điển .................................................................................................15
1.3.3. Malaixia ...................................................................................................16
1.3.4. Hàn Quốc .................................................................................................17
1.3.5. Ôxtrâylia ..................................................................................................18
1.3.6. Trung Quốc ..............................................................................................19
1.4. Cơ sở thực tıễn thực hıện các quyền của ngườı sử dụng đất ở Vıệt Nam............20
1.4.1. Quy định về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Vıệt Nam
qua các thời kỳ ...................................................................................................20
1.4.2. Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Vıệt Nam ............25
1.4.3. Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất của thành phố Hà Nội .............30

iv

Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...........................32
2.1. Đốı tượng nghıên cứu .....................................................................................32
2.2. Nộı dung nghiên cứu ......................................................................................32
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Quốc Oai ...............32
2.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Quốc Oai .............32
2.2.3. Kết quả thực hiện quyền sử dụng đất của người sử dụng đất tại huyện
Quốc Oai ............................................................................................................32
2.2.4. Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của người sử dụng đất tại
huyện Quốc Oai..................................................................................................32
2.2.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao kết quả thực hiện các quyền của
người sử dụng đất tại huyện Quốc Oai ..............................................................32
2.3. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................33
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .....................................................33
2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .......................................................33
2.3.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu .................................................34
2.3.4. Phương pháp phân tích số liệu ................................................................34
2.3.5. Phương pháp chuyên gia..........................................................................34
Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .............................................................35
3.1. Điều kıện tự nhiên, kinh tế - xã hộı tại huyện Quốc oai .................................35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ....................................................................................35
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .........................................................................38
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội............................41
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Quốc Oai ....................43
3.2.1. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai ....................................................43
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Quốc Oai năm 2019 ................................47
3.3. Kết quả thực hıện quyền sử dụng đất của hộ gıa đình, cá nhân tại huyện Quốc

Oai..........................................................................................................................50
3.3.1. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..................50
3.3.2. Kết quả việc thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ........................53
3.3.3. Kết quả việc thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ......................55
3.3.4. Kết quả việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ......................57


v

3.4. Ý kiến đánh giá về việc thực hiện quyền sử dụng đất của người sử dụng đất
tại huyện Quốc Oai ................................................................................................60
3.4.1. Ý kiến đánh giá của người sử dụng đất ....................................................60
3.4.2. Ý kiến đánh giá của cán bộ quản lý .........................................................67
3.4.3. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện
Quốc Oai ............................................................................................................69
3.5. Đề xuất một số gıải pháp góp phần nâng cao hıệu quả vıệc thực hiện các
quyền của ngườı sử dụng đất tạı huyện Quốc Oai.................................................70
3.5.1. Giải pháp về chính sách ...........................................................................71
3.5.2. Giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật .........................................71
3.5.3. Giải pháp về thủ tục hành chính ..............................................................72
3.5.4. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất ..72
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................73
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................75
PHỤ LỤC


vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Cụm từ được viết tắt

CNTT

Công nghệ thông tin

CN-TTCN

Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GPMB

Giải phóng mặt bằng

GCN

Giấy chứng nhận

HĐND

Hội đồng nhân dân

KHKT

Khoa học kỹ thuật

KT

Kinh tế

NTM

Nông thôn mới

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TDTT

Thể dục thể thao

TM- DV

Thương mại - Dịch vụ

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TƯ

Trung ương

UBND

Ủy ban nhân dân


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Diện tích và cơ cấu đất đai huyện Quốc Oai năm 2019 ........................... 47
Bảng 3.2. Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất giai đoạn 2017 - 2019 tại
huyện Quốc Oai......................................................................................................... 50
Bảng 3.3. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện
Quốc Oai ................................................................................................................... 51
Bảng 3.4. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Quốc Oai . 53
Bảng 3.5. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ............................... 55
Bảng 3.6. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất................................ 58
Bảng 3.7. Thông tin chung về các hộ thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ....... 60
Bảng 3.8. Đánh giá trình tự, thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ......... 61
Bảng 3.9. Kết quả điều tra thực hiện quyền thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất .. 62
Bảng 3.10. Đánh giá về trình tự, thủ tục thực hiện quyền thừa kế/tặng cho quyền sử
dụng đất ..................................................................................................................... 64
Bảng 3.11. Kết quả điều tra thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ............... 65
Bảng 3.12. Đánh giá về trình tự, thủ tục thực hiện quyền thế chấp QSDĐ .............. 66
Bảng 3.13. Đánh giá của cán bộ quản lý về tình hình thực hiện quyền của người sử
dụng đất tại huyện Quốc Oai ..................................................................................... 67


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Biểu đồ cơ cấu lao động phân theo các ngành ..........................................41

Hình 3.2. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện
Quốc Oai giai đoạn 2017 - 2019 ...............................................................................52
Hình 3.3. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Quốc Oai
giai đoạn 2017 - 2019 ................................................................................................55
Hình 3.4. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Quốc Oai
giai đoạn 2017 - 2019 ................................................................................................57
Hình 3.5. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại huyện Quốc Oai
giai đoạn 2017 - 2019 ................................................................................................59


1

MỞ ĐẦU

1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Có thể thấy, Vıệt Nam là một trong những nước tăng trưởng kinh tế so với
các nước trê thế giới. Hiện nay, Vıệt Nam đang trong thời kì đẩy mạnh thực hiện
cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa (CNH - HĐH), hội nhập kinh tế quốc tế, sự gia tăng
dân số và tốc độ cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa nhanh đã làm cho nhu cầu sử dụng đất
ngày càng tăng. Đây là một trong những nguyên nhân gây nên sức ép cho đất đai,
làm tăng giá trị đất đai.
Tại kỳ họp thứ 6, ngày 28 tháng 11 năm 2013, Quốc hội khóa XIII đã thơng
qua Hiến pháp nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Vıệt Nam. Đây là sự kiện chính trị pháp lý đặc biệt quan trọng, đánh dấu một bước tiến mới trong lịch sử lập hiến của
nước ta. Bản Hiến pháp vừa được Quốc hội khóa XIII thơng qua tạo cơ sở chính trị
- pháp lý vững chắc cho cơng cuộc đổi mới tồn diện đất nước trong thời kỳ mới.
Đây là bản Hiến pháp vừa kế thừa được các giá trị to lớn của các bản Hiến pháp
năm 1946, năm 1959, năm 1980 và năm 1992, vừa thể chế hóa các quan điểm,
phương hướng, nội dung phát triển đã được khẳng định trong trong Cương lĩnh xây
dựng đất nước trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội. Về quản lý và sử dụng đất
đai, Hiến pháp năm 2013 quy định: Đất đai là lãnh thổ thiêng liêng của quốc gia, là

tư liệu sản xuất chủ yếu, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước (Quốc Hội,
2013). Vì vậy, quan điểm nhất quán của Đảng, Nhà nước và Nhân dân ta đã được
xác định từ năm 1980 đến nay là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Cụ thể hóa các quy định của Hiến Pháp, hệ thống pháp luật đất đai ở nước ta
không ngừng hoàn thiện, trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước đã
giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài với 3 hình
thức: Giao đất khơng thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; Quyền của người
sử dụng đã từng bước mở rộng từ 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất (Luật đất đai năm 1993) đến 9 quyền: Chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh và


2

góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Luật đất đai năm 2003) và 8 quyền: Chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng
quyền sử dụng đất (Luật Đất đai năm 2013). Quyền sử dụng đất được xác định đã
tạo điều kiện cho người sử dụng đất an tâm đầu tư vào đất đai, đẩy mạnh sản xuất,
góp phần đẩy mạnh thực hiện CNH - HĐH đất nước.
Quốc Oai nằm trên các tuyến Đại lộ Thăng Long, quốc lộ 21A và đường Hồ
Chí Minh, kết nối trung tâm Hà Nội với chuỗi đơ thị Miếu Mơn - Xn Mai - Hịa
Lạc - Sơn Tây và các địa phương khác. Quốc Oai nằm trên trục khơng gian và cảnh
quan có ý nghĩa quan trọng về mặt phân bố dân cư, kinh tế và quốc phịng, tạo động
lực phát triển vùng Thủ đơ Hà Nội. Do đó, Quốc Oai là huyện có nhiều thuận lợi
trong thu hút vốn đầu tư, tiếp thu khoa học kỹ thuật, giao lưu hàng hóa để phát triển
kinh tế xã hội một cách toàn diện với tốc độ cao theo hướng cơng nghiệp hóa, hiện
đại hóa. Q trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ đất cho nhu cầu phát triển
các khu công nghiệp, khu đô thị mới tập trung mạnh mẽ đang diễn ra trên địa bàn
huyện. Nhu cầu về QSDĐ cho việc phát triển kinh tế - xã hội ngày càng tăng, đó có

những mặt thuận lợi và khó khăn. Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành thực hiện
đề tài: “Đánh giá kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện
Quốc Oai, thành phố Hà Nội”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá được kết quả thực hiện một số quyền sử dụng đất của người sử
dụng đất tại huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội.
- Đánh giá được thuận lợi và khó khăn trong q trình thực hiện các quyền
của người sử dụng đất tại huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất được một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả việc thực hiện
các quyền sử dụng đất tại huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội.
1.3. Phạm vi nghiên cứu
1.3.1. Phạm vi không gian
Đề tài nghiên cứu tại huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội.
1.3.2. Phạm vi thời gian
Đề tài tập trung nghiên cứu tình hình thực hiện một số quyền sử dụng đất của
người sử dụng đất tại huyện Quốc Oai giai đoạn 2017 - 2019.


3

Số liệu thứ cấp tập trung nghiên cứu tại thời điểm năm 2019 (Phỏng vấn
người sử dụng đất thực hiện quyền sử dụng đất tại thời điểm năm 2019).
1.3.3. Phạm vi nội dung
Do thời gian nghiên cứu có hạn nên trong 8 quyền của người sử dụng đất
theo Luật đất đai năm 2013 đề tài chỉ tập trung vào việc nghiên cứu 4 quyền của
người sử dụng đất thiết thực nhất trong cuộc sống thực tiễn xã hội mà người sử
dụng đất thường xuyên gặp phải đó là các quyền sau:
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Thế chấp quyền sử dụng đất;
- Tặng cho quyền sử dụng đất;

- Thừa kế quyền sử dụng đất.
1.4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
1.4.1. Ý nghĩa khoa học
Đề tài chỉ rõ cơ sở khoa học về quyền của người sử dụng đất. Kết quả nghiên
cứu của đề tài là căn cứ khoa học cho địa phương trong việc nghiên cứu tình hình
thực hiện quyền sử dụng đất của người sử dụng đất tại huyện Quốc Oai, thành phố
Hà Nội.
1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp địa phương nắm rõ được những thuận
lợi và khó khăn trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất từ đó địa phương
có những giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất giúp
hồn thiện cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài là căn cứ để tham khảo cho học viên cao học
và sinh viên ngành quản lý đất đai khi nghiên cứu về vấn đề thực hiện quyền sử
dụng đất.


4

Chương 1
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Khái quát chung về quyền sử dụng đất
1.1.1. Quyền sở hữu
Quyền sở hữu được hình thành từ rất sớm, chế độ chiếm hữu tư nhân về đất
đai, tài nguyên xuất hiện. Quyền sở hữu được hiểu dưới góc độ là mức độ xử sự
(quyền năng) mà pháp luật cho phép chủ sở hữu được thực hiện các hành vi nhất
định (như chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) lên tài sản theo ý chí của mình (nghĩa chủ
quan). Dưới góc độ này, quyền sở hữu được coi là một trong những quyền năng cơ
bản nhất mà một chủ thể có thể có được đối với tài sản (bên cạnh các quyền khác
đối với tài sản như: quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, quyền và lợi ích cá

nhân…).
Điều 158 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định
của luật”.
Xuất phát từ vai trò chi phối của cơ sở kinh tế hạ tầng đối với pháp luật, Bộ
luật dân sự ra đời khẳng định vị trí trung tâm của chế định “tài sản và quyền sở
hữu”. Quyền sở hữu là cơ sở, là mục đích của rất nhiều quan hệ pháp luật dân sự. Vì
thế, quyền sở hữu cịn là tiền đề, là xuất phát điểm cho tính hợp pháp của các quan
hệ đó. Mục đích cuối cùng của đa phần các hành vi dân sự và giao dịch dân sự là
nhằm hướng tới xác lập hoặc chấm dứt quyền sở hữu của các chủ thể. Tại điều 158
Bộ Luật Dân sự quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử
dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”. Chủ sở hữu
là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử
dụng, quyền định đoạt tài sản”.
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền sau:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc
sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người
khơng phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ)
(Nguyễn Đình Bồng, 2006);


5

- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người khơng phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử
dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy
rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (Nguyễn Đình
Bồng, 2006);
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản

của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền
định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác thơng qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng
cho, để thừa kế;
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản khơng cịn
trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu (Nguyễn Đình
Bồng, 2006).
Có thể thấy, Quyền sở hữu được hiểu là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép
một chủ thể thực hiện các quyền: chiếm hữu, sử dụng, định đoạt trong những điều
kiện nhất định. Như vậy, quyền sở hữu chính là quyền năng dân sự của chủ thể sở
hữu đối với một tài sản cụ thể và xuất hiện trên cơ sở nội dung qui định của qui
phạm pháp luật khách quan.
1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai
Tại Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” (Quốc Hội, 2013).
Quyền sở hữu toàn dân về đất đai tại Vıệt Nam được hình thành theo Hiến pháp
1959 và được khẳng định là duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục
khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992. Tại Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng
định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi
ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều
thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và
pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992). Luật Đất đai 2013 cũng đã thể chế hóa chính
sách đất đai của Đảng và cụ thể hóa các quy định về đất đai của Hiến pháp.


6

Luật Đất đai 2013 quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: Đất

đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý;
Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch, đúng mục đích sử
dụng đất, đất đai sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm
tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
Với tư cách là chủ thể trong quan hệ sở hữu đất đai, nhân dân có quyền
chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình. Nhưng nhân dân khơng thể tự mình
thực hiện mà chuyển giao các quyền này cho Nhà nước. Việc quy định “đất đai
thuộc sở hữu tồn dân” thực chất bắt nguồn từ tính lịch sử của đất đai nước ta. Đất
đai nước ta là thành quả trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức,
xương máu mới tạo lập và bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay; “Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Như vậy,
nhân dân đã trao quyền chủ sở hữu đất đai cho Nhà nước, Nhà nước với tư cách đại
diện sở hữu toàn dân quản lý đất đai.
Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Quyền của đại diện chủ
sở hữu về đất đai” (Điều 13), “Thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai”
(Điều 21), “Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22). Với tư cách là đại
diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về
đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của
người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi
lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho phép
người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời
gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng khơng phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này
chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất khơng thu tiền,
giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của
Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân…) trên những
thửa đất cụ thể. QSDĐĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý

7

nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử
dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất
theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế,
xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người
trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại
(Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Về Quyền sử dụng đất: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài
sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện
quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà
nước khơng thể tự mình trực tiếp sử dụng tồn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn
xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục đích. Như
vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐĐ của Nhà nước trong trường hợp này
được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất
do đầu tư của Nhà nước mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và
tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ (sau đây gọi tắt là GCN). Việc
định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện
qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ;
những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và
đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
1.1.3. Quyền sử dụng đất đai
Quyền sử dụng đất đai Là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các
nhà luật pháp Vıệt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu tồn dân và
khơng thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình?
Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu

của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính tồn dân,
khơng mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái
niệm “QSDĐ" của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết


8

được mâu thuẫn nói trên và làm hài hịa được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và
mỗi người dân (Đinh Sỹ Dũng, 2003).
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng do Luật đất
đai quy định định: Quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCN, quyền được
pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền
khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất
được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và
từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy
thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay
cho thuê đất? (Đinh Sỹ Dũng, 2003).
Theo điều 166 Luật Đất đai năm 2013 quy định Người sử dụng đất có các
quyền chung sau: 1/ Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; 2/ Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư
trên đất; 3/ Hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải
tạo đất nông nghiệp; 4/ Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo,
bồi bổ đất nông nghiệp; 5/ Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền,
lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; 6/ Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
theo quy định của Luật đất đai năm 2013; 7/ Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những
hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi
phạm pháp luật về đất đai.
Theo điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất là cá nhân
hộ gia đình có các quyền: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ”. Đây không phải là quyền sở

hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì khơng khác nhau
là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất
cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu
hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và cơng cộng, hết thời hạn
giao đất khơng có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất
cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác
cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất


9

đai 2003, 2013). Các quyền riêng của người sử dụng đất liên quan đến giao dịch đất
đai bao gồm:
- Quyền chuyển đổi QSDĐ: Là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp:
nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp,
lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước ni trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại
sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh
hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai cơng bằng theo kiểu “có tốt, có
xấu, có gần, có xa”;
- Quyền chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi chuyển
QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm
nghề khác, khơng có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà
pháp luật cho phép... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người
chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được
quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển
nhượng QSDĐ là ở chỗ: Đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền
chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết
phần địa tơ chênh lệch thơng qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và
tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển
QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu

không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp;
- Quyền cho thuê QSDĐ: Cho thuê QSDĐ được thực hiện trong trường hợp
người có QSDĐ khơng sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê để sử dụng đất
đó theo quy định của pháp luật; người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản
tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và
bên thuê QSDĐ;
- Quyền cho thuê lại QSDĐ: Cho thuê lại QSDĐ được thực hiện trong trường
hợp người có QSDĐ là người được nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng hạ
tầng khu công nghiệp, khu thương mại, văn phòng... cho các tổ chức cá nhân thuê
lại QSDĐ trên đất đã hoàn thành cơ sở hạ tầng để kinh doanh, sản xuất; Người thuê
phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho
thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê lại QSDĐ;


10

- Quyền thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ khi người
có QSDĐ đã chết để lại QSDĐ cho những người có quan hệ thừa kế theo di chúc
hoặc theo quy định của pháp luật;
- Quyền tặng cho QSDĐ: Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ
trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ khơng phải trả tiền nhưng có thể phải
nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã
hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát
triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm
một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản;
- Quyền thế chấp QSDĐ: Thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ
(khơng đầy đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm
vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật
thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và
dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả

nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán
để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất
động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị
QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền khơng có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng
phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam
kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình;
- Quyền góp vốn QSDĐ: Góp vốn QSDĐ là hành vi mà người có QSDĐ có
thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc
điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt
đất nông nghiệp thành đất phi nơng nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương
mại... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong
những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và cơng nghiệp hóa nông
nghiệp và nông thôn.
Đây là 8 quyền riêng của người sử dụng đất liên quan đến giao dịch đất đai
được quy định tại Luật đất đai năm 2013. So với Luật đất đai năm 2003 đã bỏ 1
quyền là quyền bảo lãnh.


11

1.1.4. Thị trường bất động sản
Việc thực hiện các quyền sử dụng đất đã tạo nên một thị trường và thị trường
đó gọi là thị trường đất đai. Có nhiêu quan điểm khác nhau của các Nhà khoa học
đưa ra khái niệm về thị trường đất đai bao gồm:
Thị trường ra đời gắn liền với nền sản xuất hàng hóa, nó là mơi trường để
tiến hành các hoạt động giao dịch mang tính chất thương mại của mọi doanh nghiệp
cơng nghiệp. Trong một xã hội phát triển, thị trường không nhất thiết chỉ là địa
điểm cụ thể gặp gỡ trực tiếp giữa người mua và người bán mà doanh nghiệp và
khách hàng có thể chỉ giao dịch, thỏa thuận với nhau thông qua các phương tiện

thông tin viễn thông hiện đại. Trên cơ sở đó là tập hợp những sắp xếp để người mua
và bán hàng hóa BĐS tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng BĐS
được thực hiện. Theo điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2015 bất động sản bao gồm: đất
đai, Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà
ở, công trình xây dựng đó, cá tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản do pháp
luật quy định. Do đó trong thị trường bất động sản có thị trường đất đai.
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Theo
nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai
diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định.
Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp
đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của
nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh
tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn
Quân, 2006).
Theo Wallace và Wiliamson (2005) sự phát triển của thị trường đất đai trải
qua 2 Giai đoạn: giai đoạn đầu và giai đoạn phát triển với 5 bước.
- Giai đoạn đầu:
Bước 1: Chiếm giữ đất đai: Đất đai như một nguồn lực xã hội, việc chiếm
giữ đất đai đảm bảo ổn định xã hội ở mức tối thiểu;
Bước 2: Xác lập các quyền đất đai: Từ sử dụng đất đến cấp giấy chứng nhận
và xác lập quyền sở hữu đất đai, nguồn lực đất đai được phân phối ban đầu.