Tải bản đầy đủ (.pdf) (114 trang)

(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (800.43 KB, 114 trang )

BỘ GIÁO DỤC VÀ ÐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

ĐẶNG THỊ DUNG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ QUẢNG YÊN,
TỈNH QUẢNG NINH

CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜİ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS: NGUYỄN MİNH THANH

Hà Nội - 2020


i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết
quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và
chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc./.


Hà Nội, ngày tháng năm 2020
Người cam đoan

Đặng Thị Dung


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã
nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ,
động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính
trọng và biết ơn sâu sắc tới. PGS.TS : Nguyễn Minh Thanh đã tận tình
hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt
q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Lãnh đạo Viện Quản lý đất đai
& Phát triển nông thôn, Bộ môn Quy hoạch & Quản lý đất đai, đã tận tình giúp
đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân thị xã Quảng Yên, các
phòng ban trong thị xã, Ủy ban nhân dân, cán bộ địa chính và nhân dân của
các xã, phường điều tra đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q
trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã trực
tiếp và gián tiếp tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên
khuyến khích tơi hồn thành luận văn./.
Hà Nội, ngày 3 tháng 11 năm 2020
Tác giả Luận văn

Đặng Thị Dung



iii
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ..................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG ...................................................................................... vii
DANH MỤC HÌNH ...................................................................................... viii
Phần 1. MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1
Phần 2. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ......................................... 4
2.1. Cơ sở lý luận về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất........ 4
2.1.1. Quyền sở hữu ................................................................................... 4
2.1.2. Các hình thức sở hữu ....................................................................... 9
2.1.3. Quyền sử dụng đất ......................................................................... 10
2.1.4. Người sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất..... 11
2.1.5. Thủ tục hành chính thực hiện quyền của người sử dụng đất ........ 16
2.1.6. Những yếu tố tác động đến việc thực hiện các quyền của chủ sử
dụng đất ................................................................................................... 16
2.2. Quy định về quyền đối với đất đai tại một số nước trên thế giới ........ 20
2.2.1. Quy định về thực hiện quyền đối với đất đai tại Thụy Điển .......... 20
2.2.2. Quy định về thực hiện quyền đối với đất đai tại Cộng hòa Liên
bang Đức.................................................................................................. 21
2.2.3. Quy định về thực hiện quyền đối với đất đai tại Trung Quốc ....... 22
2.3. Thực hiện quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam và tỉnh
Quảng Ninh ........................................................................................ 25
2.3.1. Thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam ........... 25
2.3.2. Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất của tỉnh Quảng Ninh. ... 35



iv
Phần 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...................... 37
3.1. Địa điểm nghiên cứu ..................................................................... 37
3.2. Thời gian nghiên cứu..................................................................... 37
3.3. Đối tượng nghiên cứu .................................................................... 37
3.4. Nội dung nghiên cứu ..................................................................... 37
3.4.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thị và quản lý đất đai
tại thị xã Quảng Yên ................................................................................ 37
3.4.2. Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thị xã Quảng
Yên giai đoạn 2017 - 2019 ....................................................................... 37
3.4.3. Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thị xã
Quảng Yên ............................................................................................... 37
3.4.4. Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện
quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên .................................. 37
3.5. Phương pháp nghiên cứu ............................................................... 37
3.5.1. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp ........................................... 37
3.5.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ............................................. 38
3.5.3. Phương pháp thống kê xử lý số liệu .............................................. 38
3.5.4. Phương pháp so sánh, tổng hợp số liệu ........................................ 39
3.5.5. Phương pháp phân tích ................................................................. 39
Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................. 40
4.1. Khái quát điêu kiện tự nhiên, kinh tế xã hội khu vực nghiên cứu ....... 40
4.1.1. Điều kiện tự nhiên.......................................................................... 40
4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội............................................ 45
4.1.3. Hiện trạng sử dụng đất tại thị xã Quảng Yên năm 2019............... 50
4.1.4. Một số hoạt động trong công tác quản lý và sử dụng đất ở khu vực ...51
4.2. Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thị xã Quảng Yên
giai đoạn 2017 - 2019 .......................................................................... 65
4.2.1. Tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất ................. 65



v
4.2.2. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........ 68
4.2.3. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất................... 69
4.2.4. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất..................... 71
4.2.5. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ................... 74
4.3. Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thị
xã Quảng Yên ..................................................................................... 76
4.3.1. Về việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa
bàn Thị xã Quảng Yên ............................................................................. 76
4.3.2. Về thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị xã
Quảng Yên ............................................................................................... 80
4.3.3. Về thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị xã
Quảng Yên ............................................................................................... 82
4.3.4. Về thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Quảng Yên ............................................................................................... 84
4.3.5. Đánh giá chung về việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa
bàn thị xã Quảng Yên .............................................................................. 86
4.4. Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện quyền
sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên ............................................ 88
4.4.1. Tăng cường khả năng tiếp cận đối với quy định của người sử dụng
đất khi thực hiện quyền ............................................................................ 88
4.4.2. Về thủ tục hành chính thực hiện quyền của người sử dụng đất .... 89
4.4.3. Nâng cao năng lực của cán bộ tiếp nhận và thụ lý hồ sơ ............. 89
4.4.4. Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai .... 90
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 91
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 94
PHỤ LỤC



vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Nghĩa tiếng Việt

Từ viết tắt
BĐS

Bất động sản

ĐVHC

Đơn vị hành chính

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HGĐ

Hộ gia đình

HSĐC

Hồ sơ địa chính

NĐ-CP

Nghị định của Chính phủ




Quyết định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TN&TKQ

Tiếp nhận và trả kết quả

TT

Thơng tư

TTHC

Thủ tục hành chính

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐKQSDĐ


Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất


vii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2019.............................. 50
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2019 ....................... 50
Bảng 4.3. Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thị
xã Quảng Yên giai đoạn 2017-2019 ............................................................... 66
Bảng 4.4. Tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất giai đoạn
2017-2109 (theo đơn vị hành chính) ............................................................... 67
Bảng 4.5. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại thị xã Quảng
Yên giai đoạn 2017 - 2019 .............................................................................. 68
Bảng 4.6. Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ tại thị xã Quảng Yên giai
đoạn 2017 – 2019 ............................................................................................ 70
Bảng 4.7. Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ tại thị xã Quảng Yên giai
đoạn 2017 – 2019 ............................................................................................ 72
Bảng 4.8. Kết quả thực hiện quyền thế chấp QSDĐ tại thị xã Quảng Yên giai
đoạn 2017 – 2019 ............................................................................................ 74
Bảng 4.9. Kết quả điều tra về việc thực hiện chuyển nhượng QSDĐ trên địa
bàn Thị xã Quảng Yên .................................................................................... 76
Bảng 4.10. Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ trên địa
bàn thị xã Quảng Yên ...................................................................................... 80
Bảng 4.11. Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ trên địa
bàn thị xã Quảng Yên ...................................................................................... 82
Bảng 4.12. Kết quả điều tra về việc thực hiện thế chấp QSDĐ trên địa bàn thị
xã Quảng Yên .................................................................................................. 84


viii

DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ hành chính thị xã Quảng Yên ............................................... 40
Hình 4.2. Cơ cấu thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thị
xã Quảng Yên giai đoạn 2017-2019 ............................................................... 65


1
Phần 1.
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị xã Quảng Yên nằm ở phía Tây Nam tỉnh Quảng Ninh với nhiều di tích
có giá trị lịch sử lớn lao. Ngày 25 tháng 11 năm 2011, thị xã Quảng Yên được tái
thành lập trên cơ sở tồn bộ diện tích và nhân khẩu của huyện Yên Hưng thuộc
tỉnh Quảng Ninh, Quảng Yên đang vươn mình phát triển cùng với các huyện, thị
xã khác trong cùng tỉnh. Quảng Yên có điều kiện phát triển kinh tế đặc biệt là có
tiềm năng lớn về cửa mở giao lưu thương mại trong nước cũng như Quốc tế bằng
đường biển và liên kết không gian kinh tế với các thành phố Hạ Long, Hải Phòng
để tạo thành trục kinh tế động lực ven biển Hải Phòng – Quảng Yên - Hạ Long
của vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ với dự án đường cao tốc Hạ Long - Hải
Phịng chính thức đi vào hoạt động ngày 01/9/2018
Trong những năm gần đây cùng với cả nước thực hiện CNH-HĐH kéo
theo nhu cầu về sử dụng đất đai ngày càng tăng nên các hoạt động thực hiện
các quyền của người sử dụng đất ở đây có xu hướng ngày càng tăng lên, trong
khi đó việc thực hiện đăng ký các quyền của người sử dụng đất cịn nhiều bất
cập. Do đó, nhu cầu thực hiện các quyền của người sử dụng đất có xu hướng
ngày càng gia tăng, đặc biệt là chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên việc đăng ký tại các cơ
quan Nhà nước theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của
người sử dụng vẫn còn chưa đúng theo quy định, những quy định pháp luật của
cơ quan quản lý Nhà nước còn nhiều bất cập đã ảnh hưởng không nhỏ đến việc

thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Do đó đề tài luận văn “Đánh giá
việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng
Yên, tỉnh Quảng Ninh ” đã được đề xuất thực hiện. Nghiên cứu sẽ tập
trung đánh giá những mặt tồn tại và hạn chế trong công tác quản lý Nhà nước


2
về đất đai nói chung và việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của người sử
dụng đất đai nói riêng, làm cơ sở đề xuất các biện pháp quản lý và sử dụng đất
đai một cách hiệu quả.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất giai đoạn
2017 – 2019 làm cơ sở đề xuất một số giải pháp về việc thực hiện quyền sử
dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được khái quát một số đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội khu
vực nghiên cứu.
- Đánh giá được kết quả thực hiện quyền (chuyển nhượng, tặng cho,
thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất) của người sử dụng đất tại thị xã
Quảng Yên giai đoạn 2017 - 2019.
- Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện quyền
sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên.
1.3. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi thời gian: Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử
dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh trong giai đoạn
từ năm 2017 - 2019.
- Phạm vi nội dung nghiên cứu: Đề tài chỉ tập trung đánh giá việc thực
hiện 04 quyền được hộ gia đình, cá nhân thực hiện chủ yếu trên địa bàn thị xã
Quảng Yên trong giai đoạn nghiên cứu là: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế

và thế chấp quyền sử dụng đất .
1.4. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
1.4.1. Những đóng góp mới
Đánh giá được các tồn tại, hạn chế trong việc thực thi một số quyền
của người sử dụng đất theo Luật đất đai 2013 tại thị xã Quảng Yên, tỉnh
Quảng Ninh


3
Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện một số quyền của
người sử dụng đất tại khu vực nghiên cứu
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu góp phần bổ sung cơ sở khoa học về các quyền của
người sử dụng đất theo Luật đất đai, phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế xã
hội nông thôn Việt Nam.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Đưa ra được các giải pháp nhằm hồn thiện quy trình, cải cách thủ tục
hành chính trong tổ chức thực hiện các các quyền của người sử dụng đất ở thị
xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh đảm bảo vừa quản lý tốt tài nguyên đất đai
vừa tạo điều kiện cho người dân thực hiện tốt nghĩa vụ, quyền lợi của người
sử dụng đất.


4
Phần 2.
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất
2.1.1. Quyền sở hữu
Theo điều 158 Bộ luật dân sự (2015) quy định: “Quyền sở hữu bao
gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở

hữu theo quy định của luật...”(Bộ luật dân sự, 2015). Sở hữu là việc tài sản, tư
liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện
quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành
quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là
cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình. Trong đó một số trường hợp theo quy định của pháp
luật thì người khơng phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản .
Việc chiếm hữu của chủ sở hữu không bị hạn chế, gián đoạn về thời gian, trừ
trường hợp chủ sở hữu chuyển giao việc chiếm hữu cho người khác hoặc
pháp luật có quy định khác (Nguyễn Văn Khánh, 2013).
Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác cơng dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản theo ý chí của mình nhưng khơng gây thiệt hại hoặc
làm ảnh hưởng đến lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng, quyền, lợi ích hợp
pháp của người khác. Người khơng phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng
tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy
rõ trong việc nhà nước giao QSĐD cho tổ chức, hộ gia đình (HGĐ), cá nhân
(Nguyễn Văn Khánh, 2013).
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu
tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó và phải do người có năng lực hành vi dân


5
sự thực hiện theo quy định của pháp luật. Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi,
tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt
khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản. Người không phải là
chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở
hữu hoặc theo quy định của pháp luật (Nguyễn Văn Khánh, 2013).

Các hình thức sở hữu tài sản bao gồm: sở hữu nhà nước- sở hữu
toàn dân; sở hữu tư nhân, sở hữu của tổ chức, sở hữu tập thể - sở hữu
riêng; sở hữu của tổ chức, sở hữu tập thể, sở hữu chung – sở hữu chung (
Bộ luật dân sự 2015).
Sở hữu tồn dân là hình thức sở hữu đối với đất đai ở Việt Nam, được
quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2003:”Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Tại Điều 4 Luật Đất đai 2013 tiếp tục khẳng
định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất
theo quy định”. Như vậy, Luật Đất đai đã xác định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, được giao cho
các chủ thể sử dụng hợp pháp với các quyền, nghĩa vụ và lợi ích được pháp
luật quy định đã thể hiện rõ bản chất Nhà nước của dân, do dân và vì dân, mọi
quyền lực trong đó có quyền sở hữu đất đai thuộc về nhân dân, phù hợp với
điều kiện cụ thể của nước ta hiện nay (Nguyễn Cúc, 2014).
Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát
triển theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối
của những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai
ở Việt Nam đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ
khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành
theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định ở Hiến pháp 1980 và sau đó được
tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992. Điều 17 Hiến pháp


6
1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong
lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy
định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản
lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992). Luật Đất

đai 1993 (Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013) cũng đã thể chế hóa chính
sách đất đai của Đảng và cụ thể hóa các quy định về đất đai của Hiến pháp.
Luật Đất đai (1993, 2003, 2013) quy định các nguyên tắc quản lý đất đai theo
quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải
tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững.
Tại Điều 4 Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở
hữu đất đai”. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà
nước việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo
cho đất đai thực hiện theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi
ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ
các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
định đoạt.
Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai
thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và khơng điều kiện, khơng giới
hạn. Nhà nước cho phép người sử dụng được phép chiếm hữu trên những khu
đất, thửa đất cụ thể với thời gian cụ thể, có thể là lâu dài nhưng khơng phải là
vĩnh viễn, việc chiếm hữu này chỉ là để sử dụng đất đúng mục đích, dưới các
hình thức giao đất khơng thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong
những trường hợp cụ thể này, QSĐD của Nhà nước được trao cho người sử
dụng ( tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSĐD của
Nhà nước và QSĐD cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về
cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức
độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo
quy định của pháp luật để phục vụ việc ổn định và phát triển kinh tế, xã hội,


7
đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người
trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi từ đất do chính mình đầu tư mang lại
(Nguyễn Đình Bồng, 2006).

Tuy nhiên, quyền sở hữu tồn dân về đất đai chỉ được hình thành theo
Hiến pháp 1959 và được khẳng định là duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó
được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992. Tại Điều 17 Hiến
pháp (1992) khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên
trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật
quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất
quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992). Luật
Đất đai 2013 cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá
các quy định về đất đai của Hiến pháp.
Luật Đất đai (2013) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý;
Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch, đúng mục đích sử
dụng đất, đất đai sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ mơi trường và khơng làm
tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
Với tư cách là chủ thể trong quan hệ sở hữu đất đai, nhân dân có quyền
chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình. Nhưng nhân dân khơng thể tự
mình thực hiện mà chuyển giao các quyền này cho Nhà nước. Việc quy định
“đất đai thuộc sở hữu toàn dân” thực chất bắt nguồn từ tính lịch sử của đất đai
nước ta. Đất đai nước ta là thành quả trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn
bao công sức, xương máu mới tạo lập và bảo vệ được vốn đất đai như ngày
nay; “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý”. Như vậy nhân dân đã trao quyền chủ sở hữu đất đai cho
Nhà nước, Nhà nước với tư cách đại diện sở hữu toàn dân quản lý đất đai.
Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Quyền của đại
diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 13), “Thực hiện quyền đại diện chủ sở


8
hữu về đất đai” (Điều 21), “Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều
22). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực

hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo
đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,
đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực
hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử
dụng và quyền định đoạt.
Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai
thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới
hạn. Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những
khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng
không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục
đích, dưới các hình thức giao đất khơng thu tiền, giao đất có thu tiền và cho
thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được
trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất
cụ thể. QSD đất đai của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy
có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về
mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết
các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ
ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng
đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi
ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà
nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn
nhiều thành phần, Nhà nước khơng thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất
đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về


9
cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể;
quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện

trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu
tư của Nhà nước mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản
và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao
đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(GCNQSDĐ). Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên
quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục
đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ
thể của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
2.1.2. Các hình thức sở hữu
Các hình thức sở hữu tài sản bao gồm sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể,
sở hữu tư nhân và sở hữu tồn dân.
Sở hữu nhà nước là hình thức sở hữu đối với các tài sản bao gồm đất
đai, rừng tự nhiên, rừng trồng có nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước, núi, sơng
hồ, nguồn nước, tài ngun trong lịng đất, nguồn lợi tự nhiên ở vùng biển,
thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào doanh
nghiệp, cơng trình thuộc các ngành và các lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội,
khoa học, kĩ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh...(Quốc hội nước Cộng
hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1992).
- Sở hữu tập thể là sở hữu của hợp tác xã hoặc các hình thức kinh tế tập
thể ổn định khác do ác nhân, HGĐ cùng góp vốn, góp sức hợp tác sản xuất,
kinh doanh nhằm thực hiện mục đích chung được quy định trong điều lệ, theo
nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, dân chủ, cùng quản lý và cùng hưởng lợi
(Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2005).
- Sở hữu tư nhân là sở hữu cá nhân đối với tài sản hợp pháp của
mình. Thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư li ệu


10

sản xuất, vốn, hoa lợi, lợi tức và các tài sản hợp pháp khác của cá nhân là
tài sản thuộc hình thức sở hữu tư nhân (Quốc hội nước Cộng hịa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam, 2005).
- Sở hữu tồn dân là hình thức sở hữu đối với đất đai ở Việt Nam, được quy
định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2003: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu”. Tại Điều 4 Luật Đất đai 2013 tiếp tục khẳng định:
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định”
(Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013).
2.1.3. Quyền sử dụng đất
Khái niệm về Quyền sử dụng đất (QSDĐ) chưa được quy định cụ thể
trong Luật Đất đai, tuy nhiên có thể căn cứ trên cơ sở khái niệm quyền sử dụng
tài sản được quy định tại Điều 189 Luật dân sự 2015 quy định “Quyền sử dụng
là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” để xác định
khái niệm QSDĐ. Từ thực tế cho thấy quyền sử dụng đất là quyền khai thác
các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển KT-XH
của đất nước. Xét về khía cạnh kinh tế, QSDĐ có ý nghĩa quan trọng vì nó làm
thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong
quá trình sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất của Nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là
đại diện chủ sở hữu đất đai nên quyền sử dụng đất này là vĩnh viễn, trọn vẹn và
khơng bị hạn chế. Cịn quyền sử dụng đất của người sử dụng đất xuất hiện khi
Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền hoặc công nhận
quyền sử dụng đất…và phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước, bị hạn chế bởi diện
tích, thời hạn và mục đích sử dụng. Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do
đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có
nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử
dụng đất. Theo khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai 2013: “Trong trường hợp Nhà



11
nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác có cùng mục đích sử dụng với
loại đất thu hồi cho người sử dụng đất hoặc bồi thường bằng tiền theo giá đất
cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh quyết định tại thời
điểm quyết định thu hồi đất”.
Như vậy, Quyền sử dụng đất là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ quyền sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận
quyền sử dụng đất. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu tồn dân và
khơng thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của
mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng
được nhu cầu sản xuất và đời sống mà không làm mất đi ý nghĩa tối cao của
tính tồn dân, khơng mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu
của Nhà nước? Khái niệm “Quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất”
chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài
hịa được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Đinh Dũng
Sỹ, 2003).
2.1.4. Người sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
2.1.4.1. Người sử dụng đất
Theo Điều 5 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ theo quy định của Luật này bao gồm: tổ
chức trong nước (cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính
trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề
nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công
lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự); hộ gia đình, cá
nhân trong nước; cộng đồng dân cư (cộng đồng người Việt Nam sinh sống
trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, bn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm
dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dịng họ); cơ sở
tơn giáo (chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật
đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo




×