(Luận văn thạc sĩ) Phân tích tình hình khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh

ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

CAO THỊ VIỆT HÀ

PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH
TỪ ĐẤT ĐAI Ở THÀNH PHỐ HÀ TĨNH, TỈNH HÀ TĨNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

HUẾ - 2018

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

CAO THỊ VIỆT HÀ

PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH
TỪ ĐẤT ĐAI Ở THÀNH PHỐ HÀ TĨNH, TỈNH HÀ TĨNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 8.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

PGS.TS. HUỲNH VĂN CHƯƠNG

HUẾ - 2018

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan kết quả nghiên cứu và số liệu trong luận văn là trung thực,
chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc hoàn thiện luận văn này đều đã được
cảm ơn, các thông tin tham khảo, trích dẫn đều đã được chỉ rõ tác giả và nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Cao Thị Việt Hà

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


ii

LỜI CẢM ƠN

Để hồn thành chương trình học và thực hiện đề tài tôi đã nhận được sự quan
tâm, giúp đỡ quý báu của quý Thầy, Cô giáo trong Ban giám hiệu Trường Đại học
Nông Lâm Huế, Khoa Tài nguyên đất và Mơi trường nơng nghiệp, Phịng Đào tạo Sau
Đại học của nhà trường. Xin trân trọng gửi tới quý Thầy, Cơ giáo lịng biết ơn chân
thành và tình cảm q mến nhất.

Đặc biệt tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc đến PGS.TS. Huỳnh Văn Chương,
người hướng dẫn khoa học, đã tận tâm giúp đỡ tôi trong suốt q trình hình thành ý
tưởng nghiên cứu và hồn thiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Mơi trường tỉnh Hà Tĩnh, Phịng
Tài ngun và Mơi trường, Phịng Tài chính Kế hoạch thành phố Hà Tĩnh, Chi cục
thống kê thành phố Hà Tĩnh; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Trung tâm Phát
triển quỹ đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hà Tĩnh, gia đình và đồng
nghiệp đã giúp đỡ tơi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn.
Tác giả luận văn

Cao Thị Việt Hà

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


iii

TĨM TẮT
Nghiên cứu đề tài “Phân tích tình hình khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai
ở thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh”
Mục đích của Đề tài nhằm phân tích được thực trạng của vấn đề khai thác nguồn
lực tài chính từ đất đai tại thành phố Hà Tĩnh để đưa ra những giải pháp nhằm phát huy
hiệu quả việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai để phục vụ phát triển kinh tế - xã
hội trên địa bàn thành phố.
Đề xuất được một số giải pháp khai thác hiệu quả nguồn lực tài chính từ đất đai
để phục vụ phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh nói riêng và góp
phần nâng cao cơng tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh nói chung.
Với mục tiêu đó, luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu như điều tra thu
thập số liệu thứ cấp, điều tra thu thập số liệu sơ cấp, tham vấn các chuyên gia, phân tích,

xử lý số liệu, điều tra, phỏng vấn các hộ dân.
Kết quả nghiên cứu cho thấy việc khai thác, huy động nguồn lực tài chính từ đất
đai của thành phố Hà Tĩnh đã đạt được những kết quả nhất định chiếm tỷ trọng khá lớn
trong tổng thu ngân sách trên địa bàn thành phố. Kết quả khai thác, huy động nguồn lực
tài chính từ đất đai trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2012-2016 đã đạt được
nhiều kết quả nổi bật, đóng một vai trò hết sức quan trọng trong cơ cấu nguồn thu của
địa phương và không ngừng tăng lên.
Nguồn thu này rất quan trọng đối với sự phát triển của tỉnh Hà Tĩnh nhằm tạo
nguồn vốn đầu tư phát triển cho ngân sách phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội
tỉnh. Tuy nhiên, nguồn thu từ đất chủ yếu liên quan đến khoản tiền phải trả một lần (tiền
sử dụng đất) nên đây là nguồn thu không ổn định và thiếu bền vững do quỹ đất hạn chế.
Các khoản thu có tính chất thường xun như thuế nhà, thuế đất chiếm tỷ trọng nhỏ. Do
vậy, để phát huy nguồn lực tài chính từ đất đai phục vụ phát triển kinh tế, xã hội cần có
chiến lược lâu dài về chính sách, cải cách thủ tục hành chính, quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất và tạo quỹ đất sạch, giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất, các
chính sách về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, tài chính và giá đất, nâng
cao năng lực quản lý đất đai. Các chính sách đất đai phải phù hợp với tình hình thực tiễn
của địa phương theo hướng Nhà nước chủ động điều tiết giá đất trong thị trường bằng
quan hệ cung - cầu; đảm bảo xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường có sự điều tiết
của nhà nước, đảm bảo cơng khai, minh bạch và phát triển bền vững.
Từ kết quả nghiên cứu về Phân tích tình hình khai thác nguồn lực tài chính từ
đất đai ở thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh, đề tài đã đề xuất một số giải pháp quản lý
và khai thác có hiệu quả nguồn lực tài chính từ đất đai để thực hiện trên địa bàn thành
phố trong thời gian tới.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


iv

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
TÓM TẮT ................................................................................................................. iii
MỤC LỤC .................................................................................................................. iv
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .................................................................................. vii
DANH MỤC BẢNG BIỂU ......................................................................................viii
DANH MỤC HÌNH ẢNH VÀ BIỂU ĐỒ ................................................................... ix
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1. TÍNH CẤP THIẾT................................................................................................... 1
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ....................................................................................... 2
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ............................................................... 2
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ....................................... 4
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VÁN ĐỀ NGHIÊN CỨU............................................... 4
1.1.1. Khái niệm về nguồn lực tài chính từ đất đai ....................................................... 4
1.1.2. Vai trị của nguồn lực tài chính từ đất đai đối với phát triển kinh tế, xã hội trên
địa bàn thành phố Hà Tĩnh. .......................................................................................... 9
1.1.3 Các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ...................................... 13
1.1.4. Một số chính sách tạo lập cơ sở pháp lý về khai thác nguồn lực tài chính từ đất
đai ở thành phố Hà Tĩnh ............................................................................................ 16
1.1.5. Những yếu tố ảnh hưởng đến nguồn lực tài chính từ đất đai ............................. 18
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ......................................... 24
1.2.1. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới ...................................................... 24
1.2.2. Kinh nghiệm huy động nguồn lực tài chính từ đất đai của một số thành phố .... 25
1.3. CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CĨ LIÊN QUAN ..................................... 27
CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU .......................................................................................................................... 31
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ..................................................... 31
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu....................................................................................... 31

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


v
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 31
2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ............................................................................... 31
2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................................... 31
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu ................................................. 31
2.3.2. Phương pháp tham vấn các chuyên gia ............................................................. 32
2.3.3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu ................................................................ 32
CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................................... 33
3.1. KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI........................ 33
3.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên ............................................................................ 33
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................. 37
3.1.3. Đánh giá thuận lợi, khó khăn của điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội .......... 47
3.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA THÀNH PHỐ HÀ TĨNH.. 48
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất ..................................................................................... 48
3.2.2. Biến động sử dụng đất đất đai sử dụng đất giai đoạn 2012 đến 2016 ................ 51
3.2.3 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố ........................... 54
3.3. TÌNH HÌNH KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ TĨNH .......................................................................... 61
3.3.1. Tình hình thu ngân sách từ đất đai của thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2012 đến
2016........................................................................................................................... 61
3.3.2. Kết quả khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai giai đoạn 2012 đến 2016 .. 63
3.3.3. Tình hình sử dụng nguồn thu từ đất cho phát triển kinh tế - xã hội ................... 67
3.3.4. Những hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế đối với việc khai thác nguồn
lực tài chính từ đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Hà Tĩnh , tỉnh
Hà Tĩnh ..................................................................................................................... 69
3.4. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM PHÁT HUY HIỆU QUẢ KHAI THÁC NGUỒN

LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ TĨNH, TỈNH
HÀ TĨNH .................................................................................................................. 76
3.4.1. Giải pháp về chính sách đất đai ........................................................................ 76
3.4.2. Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính .......................................................... 78
3.4.3. Giải pháp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và tạo quỹ đất sạch................... 79
3.4.4. Giải pháp về giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất ........................ 80

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


vi
3.4.5. Giải pháp về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ............................... 80
3.4.6. Giải pháp về tài chính và giá đất ...................................................................... 81
3.4.7. Giải pháp về thị trường bất động sản ................................................................ 82
3.4.8. Giải pháp về nâng cao năng lực quản lý đất đai ................................................ 83
3.4.9. Giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực tài chính thu được từ đất đai
phục vụ phát triển kinh tế - xã hội .............................................................................. 84
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 85
1. KẾT LUẬN ........................................................................................................... 85
2. KIẾN NGHỊ........................................................................................................... 86
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 88
PHỤ LỤC .................................................................................................................. 92

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


vii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

- BĐS:

Bất động sản

- GPMB:

Giải phóng mặt bằng

- KTTT:

Kinh tế thị trường

- NSNN:

Ngân sách nhà nước

- QSDĐ:

Quyền sử dụng đất

- UBND:

Ủy ban nhân dân

- SXKD:

Sản xuất kinh doanh

- XHCN:

Xã hội chủ nghĩa

- KTXH:

Kinh tế xã hội

- HTX:

Hợp tác xã

- NTM:

Nông thôn mới

- KH:

Kế hoạch

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


viii

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1. Diễn biến nhiệt độ các năm ........................................................................ 35
Bảng 3.2. Đặc trưng độ ẩm khơng khí qua các năm ................................................... 35
Bảng 3.3. Tổng hợp lượng mưa, bốc hơi qua các năm................................................ 36
Bảng 3.4. Tốc độ gió (m/s) đo được tại khu vực xả thải trong năm 2016 .................... 36
Bảng 3.5. Dân số và lao động thành phố Hà Tĩnh ...................................................... 43

Bảng 3.6: Đánh giá chi tiết hiện trạng phát triển đô thị tại thành phố Hà Tĩnh............ 45
Bảng 3.7. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh năm 2016( tính đến
31/12/2016) ..................................................................................................... 48
Bảng 3.8. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hà tĩnh phân theo đơn vị hành chính ..... 50
Bảng 3.9. Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng giai đoạn 2012-2016 ......... 51
Bảng 3.10. Kết quả cấp Giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất từ năm 2012 đến năm 2016....................................................... 58
Bảng 3.11. Tình hình khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai giai đoạn 2012-2016 ... 62
Bảng 3.12. Cơ cấu sử dụng nguồn thu từ đất trong tổng chi ngân sách địa phương .... 67

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


ix

DANH MỤC HÌNH ẢNH VÀ BIỂU ĐỒ

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí thành phố Hà Tĩnh .................................................................... 33

Biểu đồ 3.1. Cơ cấu kinh tế năm 2016 ....................................................................... 39
Biểu đồ 3.2: Cơ cấu dân số lao động thành phố năm 2016 ......................................... 43
Biểu đồ 3.3: Biến động diện tích đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử
dụng năm 2016 so với năm 2012 ............................................................................... 53
Biểu đồ 3.4. Thu ngân sách từ đất đai trên địa bàn thành phố giai đoạn 2012 đến
2016 ................................................................................................................. 62
Biểu đồ 3.5. Thu tiền sử dụng đất thành phố giai đoạn 2012 - 2016 ........................... 63
Biểu đồ 3.6. Biểu đồ thu tiền cho thuê đất thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2012-2016 ... 64
Biểu đồ 3.7. Biểu đồ thu tiền thuế, phí và lệ phí về đất đai giai đoạn 2012-2016 ........ 65
Biểu đồ 3.8. Chi ngân sách giai đoạn 2012 - 2016...................................................... 67

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


1
MỞ ĐẦU

1. TÍNH CẤP THIẾT
Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt; Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Nhà nước đại diện chủ sở hữu
tồn dân về đất đai có quyền phân phối, điều tiết lợi ích từ đất đai, nhằm phục vụ cho
các hoạt động của Nhà nước và lợi ích của tồn xã hội qua các cơng cụ về chính sách
tài chính về đất đai như: chính sách về giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử
dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, phí và lệ phí, xử phạt vi phạm
hành chính về đất đai, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; điều tiết phần giá trị tăng
thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Đối với mỗi quốc
gia, địa phương đất đai có đóng góp rất lớn vào thu ngân sách, đặc biệt là ở những
nước đang phát triển. Đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng nên việc quản lý
và sử dụng đất có hiệu quả nhất ln là vấn đề mà Chính phủ của các quốc gia quan
tâm và được bảo vệ chặt chẽ bằng luật pháp. Những năm qua, Việt Nam đã tăng cường
khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai, phục vụ cơng cuộc cơng nghiệp hóa - hiện đại
hóa đất nước. Trong cơng tác quản lý và sử dụng đất đai, việc xác định tài chính về đất
đai và giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng. Đây chính là cơ sở pháp lý để các cơ
quan nhà nước và các đối tượng sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ cũng như các quyền và
lợi ích hợp pháp của mình trong quá trình sử dụng đất. Liên quan đến vấn đề tài chính
đất đai và giá đất, thời gian qua Chính phủ đã ban hành nhiều Nghị định quy định chi
tiết và các bộ, ngành Trung ương cũng đã có các văn bản hướng dẫn thi hành. Các văn
bản này cũng đã được thường xuyên tổ chức đánh giá và sửa đổi, bổ sung kịp thời để
đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn. Trình tự, thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính tiền
sử dụng đất ngày càng theo hướng đơn giản, thuận tiện, công khai, minh bạch và tạo
điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất.

Tuy nhiên, trong thời gian qua, chính sách tài chính đất đai, giá đất đối với các
đối tượng sử dụng đất vẫn còn một số tồn tại, bất cập, hạn chế như: Hệ thống văn bản
quy phạm pháp luật khơng đảm bảo tính đồng bộ, nhất qn, ổn định chưa cao và chưa
bao quát được hết các vấn đề trong thực tiễn; việc định hướng, dự báo, đánh giá
khả năng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai chưa được quan tâm đúng mức và
mang tính chiến lược, dài hạn dẫn đến bị động trong việc lập kế hoạch và triển khai
thực hiện kế hoạch… Những hạn chế, bất cập này đã làm ảnh hưởng không nhỏ đến
quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng như nguồn thu ngân sách
nhà nước từ đất đai.
Thành phố Hà Tĩnh là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa – xã hội của tỉnh
Hà Tĩnh nằm trên trục đường Quốc lộ 1A (theo hướng Bắc Nam), cách thủ đô Hà

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


2
Nội 340km, thành phố Vinh 50km về phía Bắc; cách thành phố Huế 314km về phía
Nam, và cách biển Đơng 12,5km. Tổng diện tích tự nhiên của Thành phố là
56,54km2 (trong đó: nội thành: 24,96 km2, ngoại thành 31,58km2), có 16 xã
phường, dân số thành phố là 128.054 người . Trong những năm qua, việc đổi mới
các chính sách pháp luật về kinh tế nói chung và chính sách pháp luật đất đai nói
riêng đã góp phần quan trọng, tích cực, thúc đẩy phát triển kinh tế, ổn định chính trị
xã hội và nguồn thu ngân sách cho thành phố. Tuy nhiên, phương thức khai thác
nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn thành phố vẫn mang tính hành chính,
chưa phù hợp với nguyên tắc thị trường nên đã bộc lộ những hạn chế, yếu kém dẫn
đến tình trạng sử dụng đất lãng phí, hiệu quả khơng cao, gây thoát thoát cho ngân sách
nhà nước và ảnh hưởng đến môi trường đầu tư.
Để khắc phục những tồn tại nêu trên, vấn đề cấp thiết đặt ra hiện nay là cần phải
đánh giá một cách đầy đủ, chi tiết thực trạng khai thác các nguồn lực tài chính từ đất đai
trên địa bàn thành phố, từ đó giúp cho các nhà quản lý có được những giải pháp hữu

hiệu để đảm bảo việc khai thác hiệu quả nguồn lực tài chính từ đất đai một cách bền
vững, hiệu quả. Với ý nghĩa đó, nghiên cứu đề tài “Phân tích tình hình khai thác
nguồn lực tài chính từ đất đai ở thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh” là cần thiết.
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
a. Mục tiêu chung
Phân tích, làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của vấn đề khai thác nguồn lực tài
chính từ đất đai tại thành phố Hà Tĩnh, từ đó đưa ra được những giải pháp nhằm phát
huy hiệu quả việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai để phục vụ phát triển kinh tế
- xã hội trên địa bàn thành phố.
b. Mục tiêu cụ thể
- Phân tích được tình hình quản lý sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh giai đoạn
2012 – 2016.
- Đánh giá được tình hình khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở thành phố
Hà Tĩnh.
- Đề xuất được các giải pháp phát huy hiệu quả việc khai thác nguồn lực tài
chính từ đất đai trong thời gian tới.
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
a. Ý nghĩa khoa học
Làm rõ cơ sở lý luận, những vấn đề liên quan đến nguồn lực tài chính từ đất đai,
phân tích những quy định của pháp luật trong việc điều tiết mối quan hệ về quyền, lợi
ích giữa nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai đối với tổ chức, cá nhân sử dụng đất.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


3
b. Ý nghĩa thực tiễn
Đánh giá, phân tích thực trạng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa
bàn thành phố Hà Tĩnh, Từ đó rút ra được những ưu và nhược điểm, những tồn tại, hạn
chế và đưa ra những giải pháp giúp cho các nhà quản lý có được một cách nhìn tổng

quan để đưa ra các quyết định đúng đắn, nhằm nâng cao hiệu quả huy động nguồn lực
tài chính từ đất đai trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


4
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VÁN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.1. Khái niệm về nguồn lực tài chính từ đất đai
Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia, đó là vật
thể tự nhiên khơng do con người tạo ra tuy có thể làm thay đổi trong quá trình sử
dụng (được tưới tiêu, lấn biển, xây dựng nhà ở, đơ thị...), chính nhờ vậy mà đất đai
trở nên có giá trị [2].
Tùy theo khoa học xã hội, lực lượng sản xuất và sự phân công lao động xã hội,
các nguồn lực được khai thác nhằm phục vụ cho nhu cầu của con người rất khác nhau.
Do đó, vị trí và vai trị của các nguồn lực là khác nhau [39].
Nguồn lực phát triển kinh tế có thể phân theo ngành, theo lĩnh vực,…Theo nhận
thức phổ biến hiện nay, các nguồn lực bao gồm: nguồn lực con người, nguồn lực đất
đai, nguồn lực tài chính, nguồn lực khoa học công nghệ,…hay cách hiểu tương tự là
vốn, lao động, đất đai, tri thức [39].
Với phạm vi của đề tài, cần làm rõ các phạm trù về nguồn lực và nguồn lực
tài chính. Nói đến nguồn lực là nói đến một hệ thống những yếu tố của tự nhiên hay
xã hội nhằm mục đích cho sự phát triển của xã hội lồi người [28].
Tùy thuộc vào trình độ phát triển của xã hội mà cách nhìn nhận và tiếp cận về
nguồn lực cũng khác nhau. Theo nhận thức về nguồn lực trong giai đoạn hiện nay thì
nguồn lực có thể được phân chia thành: Nguồn lực con người, nguồn lực đất đai,
nguồn lực tài chính, nguồn lực khoa học kỹ thuật....

Tài chính là hệ thống quan hệ kinh tế biểu hiện trong lĩnh vực hình thành và
phân phối quỹ tiền tệ trong nền kinh tế quốc dân nhằm xây dựng và phát triển xã hội .
Nguồn lực tài chính là khối lượng giá trị dưới hình thái tiền tệ được hình thành
trong quá trình tạo lập và sử dụng các quỹ tiền tệ, phản ánh các mối quan hệ kinh tế xã hội trong phân phối nhằm đáp ứng các yêu cầu chi tiêu bằng tiền để thực hiện quá
trình tái sản xuất các mặt hoạt động của các chủ thể trong xã hội [39].
Như vậy, bản chất của nguồn lực tài chính là phạm trù phân phối; đó là sự phân
phối bằng giá trị chứ không phải bằng hiện vật và thơng qua hiện vật. Nguồn lực tài
chính được biểu hiện rất khác nhau, tùy theo nguồn gốc hình thành mà chủ thể có thể
thực hiện để có được các quỹ tiền tệ. Thông qua các nguồn lực tài chính mà những chủ
thể trong xã hội có được hệ thống các quỹ tiền tệ tập trung và không tập trung vận
động độc lập với các chức năng cất trữ hay phương tiện thanh toán. Nguồn lực tài

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


5
chính là sự vận động của tiền tệ
Với cách hiểu như vậy, để hình thành nguồn tài chính hay các quỹ tiền tệ vận
động tập trung, các chủ thể trong xã hội có thể khai thác từ nhiều nguồn lực khác nhau
trong đó có nguồn lực từ đất đai
1.1.1.1. Nguồn lực tài chính từ đất đai
Nguồn lực tài chính từ đất đai là nguồn lực tài chính được hình thành thông qua
quan hệ kinh tế giữa các chủ thể sở hữu và sử dụng đất đai trong một xã hội nhất định
và chịu sự chi phối của chế độ sở hữu của xã hội đó[39] .
Như vậy, có thể hiểu một cách tổng quát là: Nguồn lực tài chính từ đất đai là
nguồn lực tài chính được hình thành và phát triển trong nền kinh tế thị trường, hiểu
một cách thuần nhất là có sự xuất hiện của thị trường đất đai (thị trường bất động sản).
1.1.1.2. Địa tô và bản chất của địa tô
a. Địa tô
Đất đai vốn là sản phẩm của tự nhiên, tồn tại ngoài ý muốn của con người, có

trước con người và khơng phải do lao động tạo ra [4] . Tuy nhiên đất đai là nguồn lực
vơ cùng quan trọng, nó khơng phải là nguồn gốc tạo ra mọi giá trị nhưng nó là điều
kiện không thể thiếu để tạo ra của cải vật chất cho xã hội.
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp
tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại
của chế độ tư hữu về ruộng đất. Đã từng tồn tại trong các chế độ chiếm hữu nô lệ,
phong kiến, tư bản chủ nghĩa và cả trong thời kì đầu của chủ nghĩa xã hội. Trong chế
độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng
đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do
nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt, có khi cịn bao gồm cả một phần sản
phẩm tất yếu. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông
nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tơ tư bản chủ nghĩa chính là phần giá
trị thặng dư thừa ra ngồi lợi nhuận bình qn và do nhà tư bản kinh doanh nông
nghiệp trả cho địa chủ. Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa vẫn là do lao động
thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh
quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nơng
nghiệp làm th. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô [29].
- Địa tô tuyệt đối: Khi nghiên cứu về địa tô tuyệt đối, C.Mác cho rằng bản thân
quyền sở hữu không đem lại địa tô cho chủ đất, nhưng về mặt pháp lý nó đem lại cho
chủ đất quyền thu một khoản tiền từ người thuê đất và lượng địa tô phải trả cho mảnh
đất xấu nhất được xác định là cơ sở tính tốn. Nguồn gốc sinh ra địa tô tuyệt đối trong
nông nghiệp là do nông sản được bán theo giá cả thị trường cao hơn giá cả sản xuất.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


6
Bên cạnh đó, việc độc quyền sở hữu và độc quyền kinh doanh ruộng đất trong nông
nghiệp đã loại trừ quy luật bình qn hóa tỷ suất lợi nhuận, do đó hình thành lợi nhuận
siêu ngạch và phần lợi nhuận siêu ngạch này chuyển hóa thành địa tơ tuyệt đối

Địa tô tuyệt đối là số lợi nhuận siêu ngạch dôi ra ngồi lợi nhuận bình qn, hình
thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nông sản với giá cả sản xuất chung của nông
phẩm[58] .
- Địa tô chênh lệch: nông nghiệp có một số đặc điểm khác với cơng nghiệp như
số lượng đất bị giới hạn, độ màu mỡ tự nhiên và vị trí địa lý của ruộng đất khơng
giống nhau. Khi dân số ngày càng tăng, nhu cầu về lương thực của xã hội cũng ngày
càng nhiều; việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng ngày càng phức tạp…những
điều này đòi hỏi phải canh tác trên tất cả các loại ruộng, kể cả ruộng tốt, ruộng trung
bình và ruộng xấu, ruộng gần và ruộng xa thị trường tiêu thụ. Điều này dẫn tới giá trị
xã hội của nông sản hàng hóa phải được hình thành từ điều kiện sản xuất của những
ruộng đất xấu nhất. Đây là đặc điểm quan trọng trong sự hoạt động của quy luật giá trị
trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, đặc điểm này làm cho những chủ thể canh tác trên
những ruộng tốt và trung bình có được lợi nhuận siêu ngạch [42].
Do tình trạng độc quyền kinh doanh (độc quyền sử dụng, canh tác) nên số lợi
nhuận siêu ngạch trong nông nghiệp khơng được bình qn hóa. Nó tồn tại ổn định
và tương đối lâu dài đối với một chủ thể sử dụng đất, lượng lợi nhuận siêu ngạch
này chuyển hóa thành địa tô và rơi vào túi chủ sở hữu ruộng đất dưới hình thức địa
tơ chênh lệch
Địa tơ chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình qn thu
được trên ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn. Nó là số chênh lệch giữa giá
cả sản xuất chung được quyết định bởi điều kiện sản xuất trên ruộng đất xấu nhất và
giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt và trung bình [58].
Địa tơ chênh lệch có 2 loại: Địa tơ chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
Địa tô chênh lệch I là loại địa tô thu được trên những ruộng đất điều kiện tự
nhiên thuận lợi [58].
Địa tô chênh lệch II là địa tô thu được gắn liền với thâm canh tăng năng suất kết quả của đầu tư thêm tư bản vào một đơn vị diện tích đất đai [58].
Việc vận dụng lý luận địa tô chênh lệch trong nơng nghiệp của C.Mác tiến hành
tính tốn địa tơ chênh lệch cịn nhiều ý kiến khác nhau do tính đặc thù của đất và sự thay
đổi của những nhân tố tác động. Mặc dù có nhiều yếu tố ảnh hưởng nhưng thứ hạng đất,
mức chênh lệch địa tô đất và việc xác định mức tối đa, tối thiểu của lượng địa tô chênh

lệch là ba yếu tố chủ yếu để định lượng địa tô chênh lệch
- Địa tô độc quyền: Nguồn gốc của địa tô độc quyền cũng là lợi nhuận siêu

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


7
ngạch do giá cả độc quyền của sản phẩm thu được trên đất đai ấy mà nhà tư bản phải
nộp cho địa chủ [58].
Trong nông nghiệp, địa tô độc quyền ở các khu đất có tính chất đặc biệt, cho
phép trồng các loại cây đặc sản hay sản xuất các sản phẩm đặc biệt; trong công nghiệp
khai thác, địa tô độc quyền ở các vùng khai thác các kim loại, khống chất q hiếm
hoặc những khống sản có nhu cầu vượt xa khả năng khai thác của chúng.
Trong thành thị, địa tơ độc quyền có ở các khu đất có vị trí thuận lợi cho phép
xây dựng các trung tâm cơng nghiệp, thương mại, dịch vụ, nhà cho th có khả năng
thu lợi nhuận cao [42].
Trong nền kinh tế thị trường, khi mà quan hệ hàng hóa - tiền tệ phát triển thì thị
trường cũng phát triển. Ngồi thị trường hàng hóa tiêu dùng và dịch vụ thơng thường,
cịn có thị trường các yếu tố đầu vào của sản xuất. Trong đó thị trường bất động sản
(BĐS) có vị trí vô cùng quan trọng. Trên thị trường này người ta thực hiện việc chuyển
nhượng, mua bán quyền sử dụng đất (QSDĐ), qua đó có được những khoản thu nhập
vơ cùng lớn. Như vậy, đất đai là điều kiện để các chủ thể sở hữu thực hiện được lợi
ích của mình dưới hình thái tiền tệ, nguồn lực tiền tệ này hình thành các quỹ tiền tệ tập
trung, đó là nguồn lực tài chính từ đất đai
b. Bản chất của địa tô
Nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp phải thuê ruộng đất của địa chủ và thuê
công nhân để tiến hành sản xuất. Do dó nhà tư bản phải trích một phần giá trị thặng dư
do công nhân tạo ra để trả cho địa chủ dưới hình thức địa tơ [29].
Địa tơ là một bộ phận lợi nhuận siêu ngạch ngồi lợi nhuận bình qn của tư
bản đầu tư trong nơng nghiệp do công nhân nông nghiệp tạo ra mà nhà tư bản kinh

doanh nông nghiệp phải nộp cho địa chủ với tư cách là người sở hữu ruộng đất[29].
1.1.1.3. Đặc điểm của nguồn lực tài chính từ đất đai
Nguồn lực tài chính từ đất đai có những đặc điểm cơ bản sau:
- Nguồn lực tài chính từ đất đai ln gắn với quan hệ sở hữu đất đai. Muốn đất
đai đem lại lợi ích dưới hình thái tiền tệ thì trước hết các chủ thể phải nắm quyền sở
hữu đất đai. Việc sở hữu đó sẽ là tiền để sinh ra các quyền năng khác, giúp cho chủ thể
sở hữu thực hiện được lợi ích của mình. Quyền sở hữu là điều kiện cần để thực hiện
được lợi ích hay khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai. Khi quan hệ sở hữu được xác
lập đối với đối tượng là đất đai, các chủ thể sở hữu mới có cơ sở để thực hiện lợi ích
của mình, thơng thường quan hệ sở hữu đó phải được thể chế hóa thành chế độ sở hữu
về đất đai. Cơ sở thực hiện các nguồn lực tài chính từ đất đai là các hình thái địa tơ.
Trong chủ nghĩa tư bản, địa tơ là hình thức thực hiện lợi ích kinh tế của chế độ sở hữu
tư nhân về đất đai của phương thức sản xuất đó [40]. .

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


8
- Nguồn lực tài chính từ đất đai chỉ hình thành và được thực hiện trong cơ chế
kinh tế thị trường. Trong nền kinh tế tự cung tự cấp, ở đó trình độ lực lượng sản xuất
cịn thấp, nên phân cơng lao động xã hội và chun mơn hóa chưa sâu sắc, do đó các
quan hệ giá trị chưa trở thành phổ biến; việc trao đổi giữa các thành viên trong xã hội
chủ yếu để thỏa mãn nhu cầu giá trị sử dụng, hình thức thực hiện lợi ích từ quyền sở
hữu đất đai của các chủ thể thường gắn với hiện vật hơn là giá trị. Trong khi đó, nguồn
lực tài chính từ đất đai lại biểu hiện dưới hình thái của giá trị, hay dưới dạng tiền tệ;
hơn thế, nguồn lực đó phải khơng ngừng vận động độc lập tương đối với các chức
năng cất trữ và phương tiện thanh tốn của tiền tệ. Để có thể thực hiện được điều đó,
cần một cơ chế kinh tế mà trong đó mọi yếu tố đều có thể chuyển hóa thành hàng hóa
bất luận chúng có phải do hao phí lao động làm ra hay không. Cơ chế kinh tế thị
trường (KTTT) đáp ứng được yêu cầu đó, KTTT là biểu hiện của trình độ văn minh

nhân loại và cũng là mơi trường để tạo khả năng hình thành các nguồn tiền tệ cho các
chủ thể trong xã hội [40].
1.1.1.4. Bản chất của nguồn lực tài chính từ đất đai
Về bản chất, nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh quan hệ phân phối giá trị
để hình thành quỹ tiền tệ thông qua quan hệ giữa các chủ thể về đất đai trong một điều
kiện cụ thể
Như vậy, về bản chất nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh sự phân phối giá
trị nên trong từng giai đoạn lịch sử xã hội khác nhau thì cơ chế lợi ích và quan hệ đất
đai của chế độ xã hội đó quyết định
Bản thân đất đai khơng là sản phẩm của lao động, vì thế theo cách hiểu thơng
thường chúng khơng có giá trị; tuy nhiên, đất đai lại là nguồn lực mang tư cách là điều
kiện quan trọng tham gia vào các quá trình tạo ra của cải cho xã hội. Đất đai không là
nguồn gốc tạo ra giá trị nhưng đất đai là điều kiện tạo ra của cải; khi khốc áo là điều
kiện cho q trình tạo ra của cải thì người ta có thể thực hiện được lợi ích từ chúng
miễn là phải làm thế nào để sở hữu chúng mà thôi. Từ việc sở hữu đất đai, các chủ thể
có thể đem đất đai ra để trao đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng như những yếu tố sản
xuất khác; thông qua sự trao đổi và chuyển quyền sử dụng đó, chủ thể thực hiện được
lợi ích của họ. Hay đất đai là điều kiện để các chủ thể sở hữu thực hiện được nguồn thu
nhập dưới dạng hình thái tiền, các nguồn tiền tệ để hình thành các quỹ tiền tệ đó là
những nguồn lực tài chính từ đất đai
Về bản chất, nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh quan hệ phân phối giá trị
để hình thành các quỹ tiền tệ thơng qua quan hệ giữa các chủ thể về đất đai, đó là quan
hệ phát sinh được hình thành trên cơ sở thực hiện lợi ích kinh tế từ quyền sở hữu đất
đai, mà việc thực hiện lợi ích từ quyền sở hữu đất như Mác đã phân tích thể hiện trước
mắt thơng qua các hình thức địa tơ, nhưng với tư cách là hình thái biểu hiện của quan

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


9

hệ tài chính thì địa tơ đó phải là địa tơ dưới hình thái tiền, khơng phải là tơ hiện vật hay
tơ lao dịch[40].
Vì phản ánh mặt quan hệ phân phối nên nguồn lực tài chính mang tính lịch sử,
nghĩa là xét về mặt hình thức, cơ chế thực hiện lợi ích kinh tế từ quan hệ đất đai sẽ do
quan hệ sở hữu của chế độ xã hội đó quyết định. Trong mỗi chế độ xã hội với kiến trúc
thượng tầng khác nhau sẽ quy định chế độ sở hữu đặc trưng của xã hội đó
Nếu đất đai thuộc quyền sở hữu của nhân dân và nhà nước của dân, do dân
đứng ra làm đại diện chủ sở hữu thì nguồn lực tài chính từ đất đai sẽ hình thành và
thực hiện trên cơ sở chế độ sở hữu tương ứng. Từ đó, quy định cách thức sử dụng các
quỹ tiền tệ tập trung hình thành từ nguồn lực đất đai, trái lại, nếu đất đai thuộc về sở
hữu tư nhân thì mục đích sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai chắc chắn khơng phải
phục vụ cho số đông mà là chỉ là một bộ phận trong xã hội [40].
Trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội ở Việt Nam, nguồn lực tài chính từ
đất đai phản ánh tính chất quá độ của quan hệ sản xuất của nước ta. Quan hệ đất đai
tập trung nhất trong quan hệ sở hữu và những quan hệ tổ chức quản lý, phân phối phát
sinh từ quyền sở hữu đó
Tùy thuộc vào từng nước, đất đai có thể thuộc sở hữu riêng của từng thành viên
hoặc từng nhóm thành viên và có thể là sở hữu chung của tất cả các thành viên trong
cộng đồng quốc gia hoặc hỗn hợp cả hai loại hình sở hữu trên. Ở hầu hết các nước tư
bản, đất đai thuộc sở hữu tư nhân và sở hữu nhà nước. Ở Việt Nam đất đai thuộc sở
hữu tồn dân [40].
Mặc dù có sự khác biệt cơ bản về chế độ phân phối giá trị, tuy nhiên, nguồn lực
tài chính từ đất đai ln luôn được tập trung khai thác và huy động ngày càng cao và
triệt để, nhất là đối với nền kinh tế thị trường nhằm phục vụ lợi ích của chủ thể sở hữu
về đất đai
1.1.2. Vai trò của nguồn lực tài chính từ đất đai đối với phát triển kinh tế, xã hội
trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh.
Cũng như các nguồn lực khác của đất nước, nguồn lực tài chính từ đất đai ln
giữ một vị trí hết sức quan trọng, đứng ở những góc độ khác nhau về chính trị, kinh tế,
văn hóa, xã hội, giáo dục... thì vai trị của nguồn lực tài chính từ đất đai cũng được

nhìn nhận khác nhau. Tuy nhiên, trong phạm vi của đề tài này, vai trị của nguồn lực
tài chính từ đất đai chỉ được xem xét ở dưới góc độ phục vụ cho mục tiêu phát triển
KT-XH, vì vậy, vai trị của nguồn lực tài chính từ đất đai thể hiện ở một số điểm sau:
Một là: Nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh kết quả của việc thực hiện lợi
ích kinh tế của Nhà nước

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


10
Nhà nước là chủ thể duy nhất có khả năng làm đại diện cho toàn dân nắm quyền
sở hữu về đất đai. Với vị trí đó, Nhà nước nhất thiết phải thực hiện được lợi ích kinh tế
từ quyền sở hữu đó. Việc động viên các nguồn tài chính từ đất đai thông qua quan hệ
giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu với các chủ thể khác trong xã hội thực chất là
Nhà nước thực hiện lợi ích của mình.
Quyền sở hữu về đất đai chỉ thực sự có ý nghĩa khi quyền đó đem lại lợi ích
kinh tế thực cho chủ sở hữu. Lợi ích kinh tế thực được biểu hiện thành những nguồn
tiền mà Nhà nước huy động được từ đất đai thông qua việc giao cho các chủ thể sử
dụng đất.
Nguồn lực đó sẽ được tập trung và phục vụ lợi ích của số đơng. Điều đó khác
hẳn về bản chất với việc thực hiện lợi ích của chủ thể sở hữu đất đai trong các nước Tư
bản. Trong các nước tư bản, nguồn lực tài chính từ đất đai thuộc về số ít những người
sở hữu tư nhân về đất đai. Tuy nhiên cần phải nhấn mạnh thêm rằng, trên thực tế lợi
ích đó được sử dụng như thế nào lại là một chủ đề khác. Về mặt nguyên lý, chế độ sở
hữu đất đai của nước ta là không thừa nhận đất đai thuộc sở hữu tư nhân cho nên lợi
ích từ nguồn lực tài chính từ đất đai mà chủ thể sở hữu khai thác được phải phục vụ
cho lợi ích của nhân dân.
Hai là: Nguồn lực tài chính từ đất đai góp phần làm tăng nguồn thu ngân sách
nhà nước
Trong bất kỳ một thể chế chính trị nào thì Nhà nước phải thực hiện chức năng

kinh tế của mình. Trong nền kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa
(XHCN), Nhà nước phải huy động tất cả các nguồn lực tài chính từ nội bộ của nền
kinh tế cũng như từ bên ngoài, nhưng trước hết là phải tập trung huy động được
nguồn lực của nội tại [43]. Trong điều kiện của một nước đang phát triển như nước ta
hiện nay, thì vấn đề tăng ngân sách nhà nước là một nhiệm vụ hết sức khó khăn (bởi
thường xuyên xảy ra tình trạng thâm hụt ngân sách) trong khi nhu cầu chi tiêu và đầu
tư đòi hỏi ngày càng tăng.
Trong điều kiện kinh tế nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường và từng
bước hội nhập kinh tế quốc tế, giá trị sản xuất và nguồn thu từ các ngành sản xuất công
nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, xây dựng, thương mại dịch vụ đóng góp ngày một lớn
cho ngân sách nhà nước. Tuy vậy, nguồn lực tài chính từ đất đai vẫn là một nguồn lực
quan trọng và ổn định. Mặt khác, đất đai được xem là một tài sản có thể góp vốn, việc
thu hút đầu tư nước ngoài là mục tiêu quan trọng của quốc gia, vì thế lượng giá trị từ
giá cả đất đai trở thành nguồn lực quan trọng để góp vốn liên doanh. Trong q trình
góp vốn, đất đai khơng mất đi, càng sử dụng và sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau
thì đất đai càng tăng giá trị của nó [2] .

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


11
Nguồn thu từ đất đai có ý nghĩa xác lập chế độ sở hữu đất đai toàn dân, khoản
thu này cần được mở thành một tài khoản đặc biệt trong ngân sách nhà nước vì khả
năng vốn hóa rất lớn. Nếu toàn bộ được đầu tư trở lại cho đất đai để làm tăng “địa tô
chênh lệch” bằng một hệ thống cơ chế hoạch toán ngân sách hợp lý từ Trung ương đến
địa phương. Điều đáng lưu ý là cho đến nay, khoản thu này chưa ngang tầm với tiềm
năng do hệ thống điều hành thu chưa đồng bộ (hệ thống pháp lý, tổ chức, bộ máy, con
người...) và không được hoạch tốn riêng lẽ nên khơng thể đánh giá đúng hiệu quả
cũng như khai thác triệt để. Đây là nguồn nội lực mà bằng cơ chế thị trường có thể huy
động tối đa để đóng góp có ý nghĩa cho sự tăng trưởng kinh tế và phát triển xã hội [2].

Ba là: Nguồn lực tài chính từ đất đai góp phần vào việc nâng cao hiệu quả sử
dụng đất đai
Việc phát huy vai trò này của nguồn lực tài chính từ đất đai thể hiện ở khía cạnh
khi các chủ thể sử dụng đất phải có trách nhiệm thực thi nghĩa vụ tài chính đối với chủ
sở hữu. Khi đó, việc thực hiện nguồn lực tài chính từ đất đai của chủ sở hữu sẽ có tác
dụng làm địn bẩy lợi ích kinh tế thúc đẩy và kích thích các chủ thể sử dụng đất có hiệu
quả hơn. Để đem lại hiệu quả cao, các chủ thể phải không ngừng nâng cao hiệu quả sử
dụng đất để một mặt thực hiện được lợi ích của mình từ việc sử dụng đó, mặt khác
phải có một nguồn lực đủ để thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với chủ thể sở hữu, đó là
Nhà nước.
Trong lý luận về địa tơ, Mác đã phân tích rất sâu sắc ý nghĩa của việc sử dụng
hiệu quả đất đai đi thuê của các nhà tư bản kinh doanh nơng nghiệp. Khi đó, để có thể
thu được lợi ích của mình từ hoạt động kinh doanh nơng nghiệp nhà tư bản ít nhất
cũng phải thu được lợi nhuận bình quân, phần giá trị thặng dư dơi ra ngồi lợi nhuận
bình qn là phần nộp cho địa chủ dưới dạng địa tơ.
Vận dụng phân tích trên đây của Mác vào trong điều kiện nền kinh tế nước ta
nói chung và tại địa bàn thành phố Hà Tĩnh nói riêng có thể cho thấy, việc huy động
nguồn lực tài chính từ các chủ thể sử dụng đất là cần thiết, phù hợp với tính quy luật
trong nền kinh tế thị trường. Việc thực hiện nguồn lực tài chính từ đất đai khơng
những có ý nghĩa rất quan trọng đối với chủ thể sở hữu đất đất đai là Nhà nước mà
ngay cả đối với các chủ thể sử dụng đất là người sử dụng đất.
Như vậy, nguồn lực tài chính từ đất đai có tác động tích cực hai mặt, đối với cả
người sở hữu và người sử dụng; thơng qua quan hệ về tài chính, đất đai trở nên có chủ.
Khi đã có chủ, đất đai sẽ được sử dụng hiệu quả hơn vì chủ sở hữu hay chủ sử dụng
đều cần phải quan tâm đến lợi ích của mình.
Bốn là: Nguồn lực tài chính từ đất đai sẽ góp phần vào việc điều tiết thị trường
bất động sản

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

12
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trị quan
trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với
các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị
trường lao động... Do vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ
góp phần quan trọng vào q trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng
thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào q trình phát
triển đơ thị và nơng thơn bền vững theo hướng cơng nghiệp hố, hiện đại hóa đất nước.
Tuy nhiên, bên cạnh những mặt đạt được thì hoạt động của thị trường bất động
sản trong thời gian qua đã bộc lộ những mặt hạn chế nhất định như: chưa nhận thức
đầy đủ về vai trò, vị trí của thị trường bất động sản đối với yêu cầu phát triển kinh tế
xã hội; tài sản nhà đất chưa được khai thác và sử dụng có hiệu quả gây nên sự lãng phí,
thất thốt lớn cho xã hội, chưa có những giải pháp hữu hiệu trong quản lý và điều tiết
thị trường bất động sản;
Để tạo hành lang pháp lý, bảo đảm thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị
trường bất động sản, nâng cao hiệu quả của công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động
của thị trường bất động sản đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến thị trường bất
động sản cần phải được đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, được đăng, phát hành, phổ
biến rộng rãi, kịp thời trên các phương tiện thông tin đại chúng. Tạo mọi điều kiện thuận
lợi, dễ dàng cho các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường bất động sản cũng như mọi
đối tượng, mọi chủ thể của thị trường bất động sản được tiếp cận, nắm bắt và thực hiện
kịp thời các quy định của pháp luật về thị trường bất động sản.
Năm là: Quyền sử dụng đất có thể giúp các chủ thể, nhất là các doanh nghiệp
nâng cao được khả năng huy động vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh
Quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị sử dụng làm tài sản thế chấp tại các tổ
chức tín dụng để vay vốn. Với đặc điểm riêng của tài sản đất đai, khi là tài sản để thế
chấp vay vốn, đất đai không bị cầm giữ như tài sản khác, mà trái lại người mang đất
đai thế chấp thì sau khi vay được vốn họ vẫn được sử dụng đất vào mục đích sản xuất
kinh doanh của mình. Như vậy, vốn đầu tư vào sản xuất kinh doanh đã được nhân đôi.

Một mặt là hiện vật đất đai có giá trị sử dụng và được dùng vào mục đích nhất định;
mặt khác, đất đai được tính giá trị đảm bảo việc huy động vốn nhàn rỗi trong dân cư để
đầu tư cho sản xuất kinh doanh với những mục tiêu nhất định. Đó là giá trị đặc biệt của
đất đai mà con người có thể tận dụng, khai thác trở thành nguồn tài chính cho đầu tư
phát triển. Hiện nay, việc sử dụng đất đai là tài sản thế chấp để vay vốn là rất phổ biến
và được coi là một trong những biện pháp quan trọng để huy động vốn.
Có thể nói rằng nguồn lực tài chính từ đất đai thực sự là nguồn nội lực quan
trọng, nguồn tài chính tiềm năng để xây dựng và phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn
thành phố.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


13
1.1.3 Các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai
Tùy thuộc vào đặc điểm, chế độ xã hội khác nhau mà có các hình thức khai
thác nguồn lực tài chính từ đất đai khác nhau. Tuy nhiên, căn bản và phổ biến nhất
là thông qua khai thác địa tô, từ mức độ xác định địa tô, giá cả ruộng đất để xác
định những quỹ tiền tệ hay các nguồn lực tài chính khác phục vụ cho nhu cầu phát
triển của các chủ thể quản lý.
Trong mối quan hệ giá cả ruộng đất, mức địa tô và tỷ suất lợi tức nhận gửi của
ngân hàng thể hiện qua công thức cơ bản sau đây:
Mức địa tô
Giá cả ruộng đất = K
Tỷ suất lợi tức nhận gửi của ngân hàng
Trong đó, giá cả ruộng đất được xem như là giá bán đất (trong các nước tư bản),
còn mức địa tô tương đương với giá thuê đất.
Tùy theo đặc điểm chế độ sở hữu khác nhau, điều kiện kinh tế - xã hội khác
nhau mà có các hình thức khai thác các nguồn lực tài chính khác nhau. Đối với Việt
Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện, cho nên việc thực hiện

khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên thực tế là quan hệ giữa một bên là Nhà
nước còn lại là các chủ thể khác trong xã hội.
Cơ sở lý luận của việc thực hiện các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ
đất đai là chủ sở hữu phải thực hiện được lợi ích của mình từ đất đai; thông qua quan
hệ đất đai mà củng cố địa vị thống trị của giai cấp nắm chính quyền.
Ở nước ta, từ Hiến pháp năm 1980, Hiến pháp năm 1992 khẳng định rõ về sở
hữu đất đai ở nước ta: "Đất đai, rừng núi,sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng
đất, nguồn lợi vùng biển thềm lục địa và vùng trời... đều thuộc sở hữu toàn dân" [35].
. Hiến pháp năm 2013 tiếp tục khẳng định “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên
khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài
sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” [30].
Từ đó, Nhà nước thống nhất việc quản lý quy hoạch và sử dụng đất đai trên phạm
vi cả nước để thực hiện định hướng phát triển kinh tế đất nước. Thế giới đang đứng
trước xu thế tồn cầu hóa, tự do hóa thương mại diễn ra một cách mạnh mẽ; hội nhập để
phát triển, chính là mục tiêu, chiến lược phát triển kinh tế mà Đảng và Nhà nước ta đã
lựa chọn: "... phát huy cao độ nội lực, đồng thời tranh thủ nguồn lực bên ngoài và chủ
động hội nhập kinh tế quốc tế để phát triển nhanh, có hiệu quả và bền vững..." [11]. .
Nguồn nội lực ở đây được hiểu một cách toàn diện bao gồm: con người, đất đai, tài

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


14
nguyên, trí tuệ, truyền thống dân tộc. Các quốc gia muốn tồn tại và phát triển trước hết
phải dựa vào các nguồn nội lực của mình là tài sản quốc gia; trong đó đất đai là tài sản
quốc gia quan trọng nhất. Từ xa xưa "đinh, điền" vẫn là "quốc sách", ngày nay trong cơ
chế thị trường thì "tấc đất" thực sự là "tấc vàng". Khai thác sử dụng đất đai có hiệu quả
là một nguồn lực quan trọng phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế đất nước.
Trong lý luận của các nhà kinh điển của chủ nghĩa Mác - Lênin, Mác và

Ăngghen thấy rằng, cần phải bỏ hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, biến nó thành sở
hữu toàn dân bằng cách thực hiện quốc hữu hóa đất đai. Mác nhận xét như sau: sự phát
triển kinh tế - xã hội, mức độ phát triển và tập trung dân cư, sự xuất hiện máy móc
nơng nghiệp và phát minh sáng chế khác làm cho việc quốc hữu hóa đất đai trở thành
quy luật khách quan tất yếu. Tất cả mọi lý luận về sở hữu đều bất lực trước biện pháp
tất yếu này.
Phát triển học thuyết của Mác và Ăngghen về quốc hữu hóa đất đai, V.I. Lênin
đã xây dựng học thuyết "về vô sản quốc hữu hóa đất đai". Người viết: "Quốc hữu hóa
đất đai là chuyển tất cả đất đai vào sở hữu nhà nước. Quyền sở hữu đất đai của Nhà
nước được thể hiện bằng quyền thu địa tô, quyền quy định các luật lệ về việc chiếm
hữu, phân phối, quản lý và sử dụng đất đai" [9]. .
Mục đích lý luận của các nhà kinh điển nhằm giúp cho giai cấp vô sản thực hiện
được nguồn lực tài chính từ đất đai nhờ vào cơ sở chuyển hóa việc thực hiện lợi ích từ
đất của nhân dân lao động. Từ đó mà làm tăng tính hiệu quả của việc khai thác nguồn
lực tài chính từ đất đai. Việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai thực chất là sử
dụng quyền sở hữu đất đai một cách hiệu quả.
Việc thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là cơ sở hình thành các hình
thức chủ yếu để khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại nước ta hiện nay. Các hình
thức khái thác nguồn lực tài chính từ đất đai cụ thể là:
- Thu từ tiền sử dụng đất:
+ Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất, cơng nhận quyền sử dụng đất [32].
+ Khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất, thì người sử dụng đất không phải là chủ sở
hữu, nhưng họ có quyền được sử dụng đất và có các quyền định đoạt đối với đất đang
sử dụng theo quy định của pháp luật; tiền sử dụng đất phải nộp được xác định trên cơ
sở đơn giá đất do cấp có thẩm quyền ban hành và diện tích đất được giao.
+ Việc giao đất có thu tiền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện khai thác
nguồn lực tài chính phục vụ cho nhu cầu sử dụng của đại diện chủ sở hữu là Nhà nước;

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma