Phân tích thiết kế phần mềm quản lí thông tin bất động sản

lOMoARcPSD|15978022

Trường Đại Học Nha Trang
Khoa Công Nghệ Thông Tin và Cơng Nghệ Phần Mềm

Niên khóa: 2020-2028

PHÂN TÍCH VÀ THIẾT KẾ HỆ THỐNG THƠNG TIN
Đề tài: Phân tích thiết kế phần mềm quản lí thơng tin bất động sản
GV hướng dẫn: HÀ THỊ THANH NGÀ
Nhóm thực hiện: NHĨM 2
Lớp: 62_CNTT-1

Danh sách thành viên:
NGUYỄN ANH PHƯƠNG
PHAN NGUYỄN ĐÌNH VŨ
NGUYỄN HỮU THÀNH
NGUYỄN NGỌC ANH THƯ
NGUYỄN TẤN LỘC
VÕ QUỐC TỈNH
TRẦN NGỌC LƯƠNG
HUỲNH THẠCH LONG
LÊ HOÀNG VIỆT
NGUYỄN MINNH HUY


lOMoARcPSD|15978022

Mục Lục
Kế hoạch phân công thực hiện hệ thống:.............................................................................................2
CHƯƠNG I. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN.........................................................................5

1. Giới thiệu chung:................................................................................................................5
1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của cơng ty......................................................................5
1.2 Tổ chức bộ máy hoạt động.................................................................................................5
1.3 Chức năng và nhiệm vụ của từng bộ phận:.........................................................................5
2. Mô tả vấn đề, thực trạng cần giải quyết về bất động sản................................................9
2.1 Thực trạng:......................................................................................................................... 9
2.2 Khảo sát về hệ thống........................................................................................................9
2.3 Đánh giá hiện trạng..........................................................................................................10
3. Mục tiêu phát triển của hệ thống.....................................................................................11
CHƯƠNG II. PHÂN TÍCH HỆ THỐNG......................................................................................12
1. Phương pháp xác định yêu cầu..........................................................................................12
1.1.Phương pháp phỏng vấn và lắng nghe..............................................................................12
1.2.

Phương pháp quan sát trực tiếp...................................................................................13

2. Đặc tả yêu cầu hệ thống sẽ thực hiện..............................................................................19
2.1.Quản lý danh mục............................................................................................................19
2.2.Quản lý dự án...................................................................................................................20
2.3.Quản lý bài viết................................................................................................................ 22
2.4.Quản lý quyền truy cập....................................................................................................23
2.5.Quản lý người dùng..........................................................................................................23
2.6.Quản lý vùng....................................................................................................................25
2.7.Thống kê truy cập............................................................................................................26
2.8.Đặc tả tiến trình đăng nhập..............................................................................................26
2.9.Đặc tả tiến trình đăng ký..................................................................................................26
1


lOMoARcPSD|15978022

2.10. Đặc tả tiến trình bình luận...........................................................................................27
2.11. Đặc tả tiến trình tìm kiếm............................................................................................27
2.12. Đặc tả tiến trình xem tin tức........................................................................................27
3. Sơ đồ hệ thống..................................................................................................................27
3.1 sơ đồ use case...................................................................................................................28
3.2 sơ đồ activity diagram......................................................................................................32
Kế hoạch phân công thực hiện hệ thống:

STT Họ tên MSSV

1

2

Nguyễn
Anh
Phương

Cơng việc lần 01

Cơng việc lần 02

Lịch sử hình thành phát Sơ đôồ phân rã chức
triển công ty, thực
năng, Use Case
trạng(1/10-5/10)
Diagram, Activity
Diagram(7/1110/11)
61133153

Phan
Nguyễn
61131562
Đình
Vũ

Lịch sử hình thành phát Sơ đơồ phân rã chức
triển công ty, thực
năng, Use Case
trạng(1/10-5/10)
Diagram, Activity
Diagram(7/1110/11)

2

Công việc lần 03

Công việc
lần 04


lOMoARcPSD|15978022

Chức năng và nhiệm vụ
Đặc tả yêu
của từng bộ phận,
cầu hệ thống, file
Đánh giá hiện trạng,
báo cáo

file báo cáo(4/10-8/10)

3

4

5

(7/1111/11)

Nguyễn
Hữu
62133253
Thành

Nguyễn
Ngọc
62132086
Anh
Thư

Nguyễn
Tấn
62131014
Lộc

Đánh giá hiện trạng,
Đặc tả yêu
Chức năng và nhiệm vụ cầu hệ thống sẽ
của từng bộ

thực hiện
phận(1/10-6/10)

(22/4 -

25/4)

Chức năng và nhiệm vụ Đặc tả yêu câồu hệ
của từng bộ phận,Thực thôống, Sơ đơồ phân
trạng (1/10-6/10)
rã chức năng, file
báo cáo (5/1110/11)

Lịch sử hình thành và
phát triển của công ty,
file word (1/10-6/10)

6

Võ
Quốc
Tỉnh

Không tham gia

61132875

3

lOMoARcPSD|15978022

7

8

9

10

Trần
Ngọc
Lương

Huỳnh
Thạch
Long

Lê
Hồng
Việt

Tổ chức bộ máy hoạt
động,Thực trạng, Khảo
sát vêồ hệ thơống (1/108/10)

Phương pháp
xác định yêu cầu,
sơ đồ phân rã, file
báo cáo

(5/1011/11)

Tổ chức bộ máy hoạt
động, Khảo sát vêồ hệ
thôống(1/10-8/10)

Phương pháp xác
định yêu câồu, Đặc
tả yêu câồu hệ
thôống(5/10-11/11)

Tổ chức bộ máy hoạt
động, Khảo sát vêồ hệ
thôống, file báo
cáo(1/10-10/10)

Phương pháp xác
định yêu câồu, Đặc tả
yêu câồu hệ thôống, file
báo cáo (5/10-11/11)

Không tham gia

Sửa báo cáo lâồn 1,
Đặc tả yêu câồu hệ
thôống,Phương pháp
xác định yêu
câồu(5/10-10/11)

60130172

62131028

62133393

Nguyễn
Minh
62134589
Huy

4


lOMoARcPSD|15978022

CHƯƠNG I. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
1.

Giới thiệu chung:

1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của cơng ty
Là một trong những công ty ra đời muộn, tuy nhiên công ty bất động sản Bắc Vân
Phong vẫn giữ được chỗ đứng vững chắc của bản thân trên thị trường bất động sản đầy sôi
nổi của Việt Nam. Ngay từ những ngày đầu thành lập, công ty đã được xác định là tập trung
mọi nguồn lực vào khu kinh tế đầy tiềm năng tại Vân Phong, Khánh Hịa để có thể phát
triển công ty.
Nhờ việc khai thác một thị trường tiềm năng như Vân Phong nên công ty đã đạt được
một số thành tựu nổi bật như Chính thức khai trương văn phịng đầu tiên năm 2017, hơn 5
năm hình thành và phát triển với 10 chuyên viên tư vấn chun nghiệp, nắm giữ tồn bộ
thơng tin giao dịch của 13 xã và thị trấn trên địa bàn huyện Vạn Ninh. Các khu vực du lịch

nổi tiếng được thực hiện như BĐS nghỉ dưỡng Điệp Sơn, BĐS Nghỉ dưỡng Hòn Tre 2- Bắc
Vân Phong, BĐS Bãi Dài Tuần Lễ (Bắc Vân Phong), BĐS Mặt Biển Dốc Lết…
1.2 Tổ chức bộ máy hoạt động
Đằng sau thành công của một tập thể, một cơng ty lớn chính là thành quả của các
phịng ban khác nhau. Với mỗi nhiệm vụ khác nhau, các phịng ban đóng vai trị là 1
module quan trọng làm nên những thành công của công ty Bất động sản Bắc Vân Phong.
Các phịng ban ta có thể kể đến như:
● Ban quản lý dự án
● Phịng hành chính - nhân sự
● Phịng tài chính - kế tốn
● Phịng kinh doanh - chăm sóc khách hàng
1.3 Chức năng và nhiệm vụ của từng bộ phận:
● Ban quản lý dự án:
-

Chức năng của ban quản lí :
+

Trực tiếp tổ chức cơng tác quản lý dự án mà công ty thực hiện và theo nội
dung công tác quản lý thực hiện dự án sẽ được lập cho mỗi dự án.

5


lOMoARcPSD|15978022

+

-

Bàn giao cơng trình hồn thành cho chủ đầu tư, chủ quản lý sử dụng
cơng trình khi kết thúc xây dựng hoặc trực tiếp quản lý vận hành, khai thác
sử dụng cơng trình hồn thành theo u cầu.

Nhiệm vụ của ban quản lí :
+

Ban Quản lý dự án có trách nhiệm thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn trong
công tác quản lý dự án theo quy định của pháp luật và hướng dẫn tại nội
dung công tác quản lý thực hiện dự án, bao gồm: Tổ chức thực hiện các
công tác chuẩn bị đầu tư xây dựng; triển khai dự án; kết thúc xây dựng, bàn
giao cơng trình, vận hành sử dụng.

● Phịng hành chính - nhân sự
-

Chức năng của phịng hành chính - nhân sự :
+ Phịng Hành chính – Nhân sự có chức năng tham mưu giúp Hội đồng
Quản trị, Tổng Giám đốc Công ty trong lĩnh vực sắp xếp, cải tiến tổ chức,
quản lý bồi dưỡng và quy hoạch các bộ, thực hiện chế độ, chính sách Nhà
nước đối với người lao động, quản lý hành chính và văn phòng đáp ứng
yêu cầu ổn định và phát triển của Cơng ty.

-

Nhiệm vụ của phịng hành chính - nhân sự :
+

Trong cơng tác hành chính :
1. Chủ trì hoặc phối hợp chuẩn bị các hoạt động liên quan tới tổ chức

hội nghị, hồ sơ tài liệu làm việc cho lãnh đạo Công ty, viết báo cáo
định kỳ hoặc đột xuất của Cơng ty; chủ trì cơng tác văn thư, lễ tân,
tiếp khách.
2. Thực hiện, quản lý các công việc liên quan tới công nghệ thông tin,
quản trị kỹ thuật website; chủ trì cơng tác quan hệ báo chí, truyền
thông.
3. Thường trực công tác thi đua và khen thưởng; phối hợp tham gia hội
chợ, triển lãm.
4. Trong công tác quản trị hậu cần.
5. Quản lý tài sản Công ty, lên kế hoạch sửa chữa, bảo dưỡng, thanh lý.
6. Mua sắm trang thiết bị, văn phịng phẩm cho Cơng ty.
7. Chủ trì các cơng tác hậu cần khác như: phương tiện đi lại, vệ sinh môi
trường, tổ chức ăn trưa, ...

+

Trong việc nghiên cứu, xây dựng và thực hiện chiến lược quản lý và phát
triển nguồn nhân lực của Công ty.
1. Xây dựng quy chế phân cấp về quyền hạn và trách nhiệm giữa công
ty.
6


lOMoARcPSD|15978022

2. Quản lý cán bộ chủ chốt tại các công ty dự án.
3. Xây dựng phương án thu hút nhân tài vào Công ty.
4. Thực hiện các nhiệm vụ khác Phó giám đốc phụ trách và Tổng Giám
đốc giao.
● Phịng tài chính - kế tốn:

● Chức Năng của phịng tài chính - kế tốn :
+

Tổ chức thực hiện việc hạch tốn kế tốn, lập các báo cáo tài chính và quản
lý hướng dẫn cơng tác hạch tốn kế tốn trong Cơng ty.

+

Thực hiện cơng tác kiểm tốn nội bộ đối với các Công ty dự án, Công ty
thành viên bảo đảm sự thực hiện các quy định pháp luật về tài chính, kế
tốn và các quy định của Cơng ty.

+

Thực hiện trách nhiệm báo cáo, cung cấp thông tin định kỳ đầy đủ theo quy
định pháp luật về thống kê.

+

Giúp việc cho Hội đồng Quản trị và Tổng Giám đốc cơng tác hành chính,
pháp lý, quản lý nhân sự; cơng tác quan hệ công chúng, xây dựng và phát
triển thương hiệu, nâng cao hình ảnh của Cơng ty; cơng tác mua sắm, bảo
đảm các phương tiện, trang thiết bị cho hoạt động của Công ty và công tác
công nghệ thông tin.

 Nhiệm vụ của phịng tài chính - kế tốn :
+

Ghi chép và hạch tốn đầy đủ các kinh phí trong q trình quản lý sản xuất
kinh doanh của Cơng ty, phù hợp với quy định của Nhà nước và quy chế

quản lý tài chính của Cơng ty.

+

Kiểm tra tình hình thực hiện kế hoạch sản xuất kinh doanh, kế hoạch thu
chi tài chính, việc thu, nộp thanh tốn, kiểm tra việc giữ gìn và sử dụng tài
sản, vật tư, tiền vốn; Phát hiện và ngăn ngừa kịp thời những hiện tượng lãng
phí, vi phạm chế độ, quy định của Nhà nước, Cơng ty.

+

Phổ biến chính sách, chế độ quản lý tài chính của Nhà nước với các bộ phận
liên quan khi cần thiết.

+

Cung cấp các số liệu, tài liệu cho việc điều hành sản xuất kinh doanh, kiểm
tra và phân tích các hoạt động tài chính nhằm phục vụ công tác tạo tập phát
triển kế hoạch. Cung cấp số liệu báo cáo cho cơ quan hữu quan theo chế độ
báo cáo tài chính, kế tốn hiện hành.

+

Quan hệ với nhãn hàng và các tổ chức tín dụng … trong hoạt động vay vốn

+

Báo cáo kết quả sản xuất kinh doanh cho ban điều hành công ty.

+

Thực hiện các nhiệm vụ khác khi lãnh đạo yêu cầu.

● Phòng kinh doanh - chăm sóc khách hàng
7


lOMoARcPSD|15978022

-

Chức năng
+

-

Phát triển thị trường, chăm sóc khách hàng cũ, mới. Nâng cao thị phần và
doanh số bán hàng của Cơng ty khi Cơng ty có sản phẩm mới.

Nhiệm vụ, quyền hạn
+

Chủ trì xây dựng chiến lược kinh doanh, kế hoạch bán hàng, kế hoạch
marketing của Công ty.

+

Tham mưu, giúp Hội đồng Quản trị và Ban Tổng Giám đốc về tình hình thị
trường, cơng tác marketing và các giải pháp tiếp cận thị trường, thúc đẩy
phân phối sản phẩm của Cơng ty.

+

Triển khai thực hiện các hoạt động, chương trình thúc đẩy hoạt động kinh
doanh của Công ty.

+

Thường xuyên cập nhật và nắm bắt thông tin về thị trường; tập hợp số liệu
phân tích, tổng hợp và lập báo cáo tháng, q, năm về tình hình hoạt động
marketing, bán hàng.

+

Hỗ trợ, phối hợp với các đơn vị thành viên phát triển hoạt động kinh doanh
các sản phẩm, dịch vụ của các Cơng ty trong tồn hệ thống.

+

Thực hiện các hoạt động quan hệ công chúng; quản trị website (cập nhật,
quản lý thơng tin, hình ảnh lên website, đề xuất hồn thiện website); đầu
mối thông tin, phát ngôn của Công ty ra cơng chúng.

+

Xây dựng, duy trì và phát triển các mối quan hệ với các cơ quan ruyền
thông.

+

Xây dựng và thực hiện chiến lược, các chương trình phát triển thương hiệu,
nâng cao hình ảnh của Cơng ty.

+

Áp dụng các biện pháp phát triển thị trường, mở rộng địa bàn, lĩnh vực
kinh doanh, giới thiệu sản phẩm dịch vụ tới khách hàng, xây dựng niềm tin
của khách hàng, thu hút khách hàng và thực hiện các giải pháp kinh doanh
nhằm tăng doanh số của Công ty.

+

Đề xuất tổ chức hội nghị khách hàng, các sự kiện nhằm thúc đẩy hoạt động
kinh doanh, bán hàng và mở rộng thị phần của Công ty.

+

Thực hiện các nhiệm vụ khác Phó giám đốc phụ trách và Tổng Giám đốc
giao.

8


lOMoARcPSD|15978022

2. Mô tả vấn đề, thực trạng cần giải quyết về bất động sản
2.1 Thực trạng:
Bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trị quan trọng đối với nền
kinh tế, có quan hệ trực tiếp với các ngành nghề khác nhau như ngành tài chính, ngành thị
trường, ngành xây dựng,… Hiện nay, trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát

triển nhu cầu bán, cho thuê, tìm mua, tìm thuê bất động sản ngày càng lớn. Khi triển khai
kinh doanh một dự án bất động sản, bán hoặc cho thuê một căn nhà, căn hộ, nến đất,... Điều
quan trọng nhất là làm sao truyền tải những thông tin cốt lõi nhất, quan trọng nhất đến với
nhiều khách hàng có nhu cầu cần mua bất động sản.
Ngược lại, đối với những khách hàng có nhu cầu mua, th bất động sản thì họ ln
tìm kiếm những bất động sản phù hợp nhất, đảm bảo tính an tồn, tiện lợi pháp lý cao và
khơng gặp các sự cố trong tương lai. Tuy nhiên những người có nhu cầu về mua bán giao
dịch bất động sản đã và đang gặp nhiều khó khăn trong việc quảng cáo cũng như tìm kiếm
thơng tin về bất động sản. Làm thế nào để tìm kiếm được những thơng tin đảm bảo sự minh
bạch, chất lượng và có tính pháp lí đầy đủ để có thể quảng cáo và tìm kiếm được thơng tin
về bất động sản nhanh chóng, tin cậy, chính xác tiết kiệm, tiết kiệm thời gian, công sức,
giúp cho các sàn giao dịch bất động sản trở nên dễ dàng, nhanh chóng, thuận tiện và hiệu
quả hơn. Vì vậy nên nhóm đã suy nghĩ và thực hiện nên dự án: “Phần mềm quản lý thông
tin bất động sản” ra đời đã trở thành nơi đáp ứng hồn tồn các tiêu chí đó.
2.2 Khảo sát về hệ thống
Hiện nay bất động sản đang là mối quan tâm của nhiều người vậy nên có nhiều cơng ty mơ
giới và các văn phịng cơng chứng liên kết với nhau khá chặt chẽ bao gồm cả công ty bắc
vân phong. công ty được đặt trụ sở ở huyện vạn ninh với mục đích gửi thơng tin đất nhà và
nhu cầu mua bán, ... chúng tơi đã khảo sát và tìm ra các yêu cầu về hệ thống như:

● Yêu cầu hệ thống:
-

Giao diện đơn giản, đa dạng các tiện ích, dễ sử dụng đối với người dùng.

-

Thường xuyên cập nhật thơng tin, hệ thống khi có thay đổi.

-

Đảm bảo sự minh bạch, chính xác và an tồn thơng tin.

-

Mang lại lợi ích kinh tế, tăng hiệu quả làm việc đối với người sử dụng.

● u cầu thơng tin
-

Hình thức xử lý: xử lý trực tiếp dữ liệu một cách liên tục.

-

Tính khả thi: đáp ứng được nhu cầu của thực tiễn, giảm bớt nguồn lực, góp phần
tiết kiệm thời gian và chi phí, thúc đẩy việc kinh doanh.
9


lOMoARcPSD|15978022

● Yêu cầu về quy trình
-

Tiến hành khảo sát, thu thập thông tin: nắm bắt được nhu cầu của khách hàng
trước khi thực hiện một công việc cụ thể trước khi thực hiện.

-

Triển khai phân tích yêu cầu của hệ thống, xây dựng thiết kế hệ thống chương

trình có logic.

-

Phân tích rủi ro trong q trình xây dựng chương trình và phải có biện pháp khắc
phục hiệu quả.

● Khái quát hệ thống mới được nhóm đưa ra
-

Xem thơng tin:
+ Tin mua bán bất động sản.
+ Tư vấn.
+ Tin pháp lí.

-

Cập nhật các thông tin:
+ Tạo danh mục bài viết.
+ Tạo danh mục thể loại.
+ Danh mục quyền truy cập.
+ Danh mục người dùng.
+ Danh mục thông tin dự án.
+ Danh mục giá bán
+ Thống kê truy cập.

2.3 Đánh giá hiện trạng
● Việc thực hiện các quy định liên quan đến công tác xây dựng, quản lý vận hành hệ
thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản còn chậm, thiếu sự phối kết hợp
giữa các ban, ngành chức năng, các đơn vị liên quan trong việc xây dựng, duy trì hệ

thống thơng tin… cịn hạn chế.
● Các sở, ngành có liên quan như Tư pháp, TN&MT, Cục thuế tỉnh… chưa có sự phối
hợp chặt chẽ với sở xây dựng để cung cấp các thông tin, dữ liệu phục vụ cho việc xây
dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản .
● Việc xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu về thị trường bất động sản gặp rất nhiều
khó khăn do q trình thu thập thơng tin và mã hóa thơng tin; các yếu tố hạ tầng kỹ
thuật công nghệ thông tin, phần mềm, dữ liệu cũng chưa được đầu tư đồng bộ, chưa
hiện đại; quy trình, thủ tục xây dựng để thu thập, lưu trữ, cập nhật, xử lý,... Rất nhiều

10


lOMoARcPSD|15978022

thông tin, tài liệu về bất động sản đang được quản lý dưới dạng tài liệu trên giấy nên
sự chỉnh sửa, xử lí, cập nhật thay đổi, biến động cịn nhiều khó khăn.
● Bộ phận Ban quản lý dự án cịn Khó khăn trong cơng tác quản lý hồ sơ pháp lý cho
giai đoạn chuẩn bị đầu tư, quản lý,...Nhà đầu tư chưa bao quát được tình hình, tiến độ
thực hiện tại một số dự án xây dựng còn chậm so với kế hoạch,..Sàng lọc thiếu tính
chun mơn sẽ thiếu tính nhất quán, mất thời gian và lãng phí nguồn lực,...Cơng tác
nghiệm thu, thanh tốn tại các dự án cịn sai sót, cịn tình trạng nghiệm thu, việc lập
và giao kế hoạch vốn, thanh quyết toán khối lượng chưa thi cơng chưa sát thực tế.
● Bộ phận Phịng tài chính - kế tốn bị gặp khó khăn về Kiểm sốt, xử lý được tiền đặt
cọc của khách hàng (Việc xử lý công tác quản lý tiền đặt cọc trong kinh doanh bất
động sản hiện vẫn đang được thực hiện trên giấy tờ và các phần mềm riêng lẻ (excel)
khiến công việc của kế toán thiếu sự liên kết và thường xun xảy ra các sai sót trong
q trình kiểm tra, đối chiếu. Tính tốn doanh số của từng nhân viên để tính lương,
hoa hồng gặp nhiều trở ngại Việc ghi nhận doanh số của nhân viên trên các file tài
liệu riêng lẻ khiến kế tốn gặp khó khăn trong việc xác định tính minh bạch của
thơng tin và thường gặp các thiếu sót trong các tiêu chí để tính chiết khấu cho từng

nhân viên
● Đối với bộ phận kinh doanh chăm sóc khách hàng, nhân viên gặp những tình trạng về
những câu hỏi của các nhà đầu tư mua bán và các khách hàng khiến cho nhân viên
khó trả lời. các nhân viên đôi lúc sẽ không hiểu được hàm ý của người mua hàng gây
ra hiểu lầm. đôi lúc sẽ gặp tình trạng khách hàng đơng và khơng thể giải quyết hết
một lượt gây nhiều sự cố không đáng có.

3. Mục tiêu phát triển của hệ thống
● Bài tốn được ứng dụng trên các dự án bất động sản, giúp khách hàng có thể tìm hiểu
thơng tin, giá bán qua đó liên hệ với nhà thầu để đặt mua sản phẩm và người bán có
thể cập nhật thơng tin để cung cấp cho người cần mua.
● Xây dựng các dữ liệu về bất động sản phục vụ cho các hoạt động của thị trường bất
động sản.
● Quản lý, khai thác cơ sở dữ liệu đã xây dựng phục vụ cho các nhu cầu của các đối
tượng tham gia thị trường bất động sản.
● Các chức năng dự định xây dựng là :
+ quản lý danh mục : thêm danh mục, sửa danh mục, xóa danh mục.
+ quản lý dự án : thêm dự án, sửa dự án, xóa dự án.
+ quản lý bài viết : thêm bài viết, sửa nội dung bài viết, xóa bài viết.
11


lOMoARcPSD|15978022

+ quản lý người dùng : thêm người dùng, sửa người dùng, xóa người
dùng.
+ quản lý quyền : thêm quyền, thu hồi quyền.
+ quản lý vùng : thêm vùng, sửa thơng tin vùng,xóa vùng.
+ quản lý thống kê truy cập : tìm thống kê.
CHƯƠNG II. PHÂN TÍCH HỆ THỐNG

1. Phương pháp xác định yêu cầu
1.1.

Phương pháp phỏng vấn và lắng nghe

Nhóm đã dùng phương pháp phỏng vấn và lắng nghe dựa trên nền tảng Google
Forms, lên danh sách câu hỏi cho những hội nhóm trên các diễn đàn trên mạng xã hội có
nhu cầu tìm kiếm về bất động sản qua đường link và cũng như đi tới tận các khu vực công
chứng ở các khu vực trên địa bàn huyện câu trả lời của các cá nhân tổ chức có nhu cầu mua
bán, các nhân viên của cơng ty cơng chứng, ... để nắm bắt thơng tin. Từ đó nắm bắt được
nhu cầu thiết yếu của việc cần có một hệ thống phần mềm quản lý thông tin bất động sản ,
nhân viên có thể dễ dàng tìm kiếm, chỉnh sửa,cập nhật, quản lý người mua người bán tại
khu vực đó.
Có 11 câu hỏi như sau:
o Họ và tên người mua/bán?
o Tuổi tác?
o Tìm kiếm bất động sản qua nguồn nào?
o Địa chỉ hiện tại?
o Kiểm tra thông tin bất động sản thông qua đâu?
o Kiểm tra hợp đồng mua bán bất động sản như thế nào?
o Kiểm tra thơng tin pháp lý như thế nào?
o Có muốn kiểm tra thơng tin bất động sản của mình qua Internet không?
o Bạn nhận thông tin về thị trường bất động sản như thế nào?
o Bạn nhận biết về giá trị các bất động sản bạn muốn mua như thế nào?

12


lOMoARcPSD|15978022

o Nếu chúng tôi tạo ra hệ thống quản lý thơng tin về bất động sản thì bạn cảm thấy như
thế nào?
1.2.

Phương pháp quan sát trực tiếp

Nhóm đã quan sát, tìm hiểu cách quản lý và trực tiếp tại các khu vực công chứng về
đất đai, tài sản,... Như phương pháp thu thập ý kiến của các người dân địa phương nơi có bất
động sản để thu thập thêm thơng tin về các bất động sản tại đây và phương pháp thu các chi
phí qua cơng chứng (thuế,...).Phương pháp thu các chi phí qua cơng chứng hầu hết sử dụng
giấy tờ minh chứng, đóng lệ phí mua bán bất động sản thơng qua Phịng cơng chứng và
phịng kế tốn của ủy ban nhà nước, sử dụng hoá đơn giấy, trường hợp làm mất thì khó giải
quyết, bộ phận quản lý và cơng chứng khơng kiểm sốt được liệu họ có thuộc sở hữu hay
cịn sử dụng miếng đất đó hay không, mọi hoạt động đều diễn ra trong thời gian rất lâu và
dễ gây ra sự phẫn nộ cho người mua bán sử dụng bất động sản,... Nhóm thực hiện việc khảo
sát, để bộ phận công chứng và người mua bán dễ kiểm tra thông tin, nhận thông tin và thực
hiện thông tin.
Minh chứng của Phương pháp xác định yêu cầu:
HỢP ĐỒNG MƠI GIỚI MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN
(Số: ……………./HĐMGMBBĐS)
Hơm
nay,
ngày
………….
tháng
………….
năm
……………..,
Tại
…………………………….

Chúng tơi gồm có:
BÊN
MƠI
GIỚI
(BÊN
A):
………………………………………………………………………..
Địa
chỉ:
……………………………………………………………………………………………..
Điện
thoại:
………………………………………………………………………………………….
Fax:
…………………………………………………………………………………………………
Mã
số
thuế:
…………………………………………………………………………………………
Tài
khoản
số:
…………………………………………………………………………………….
Do
ơng
(bà):
……………………………………………………………………………………...
Chức vụ: …………………………………………………………...……………… làm đại
diện.
BÊN ĐƯỢC MƠI GIỚI (BÊN B):

a) Trường hợp là cá nhân:
Ông/bà:
…………………………………………
13

Downloaded by Quang Quang ()

Năm

sinh:


lOMoARcPSD|15978022

……………………………………...
CMND
số:
……………………
Ngày
cấp
………………..
Nơi
cấp
…………………………….
Hộ
khẩu:
………………………………………………………………………………………….
Địa
chỉ:
……………………………………………………………………………………………

Điện
thoại:
………………………………………………………………………………………..
Là
chủ
sở
hữu
bất
động
sản:
……………………………………………………………………..
…………………………………………………………………………………………………
……
b) Trường hợp là đồng chủ sở hữu
Ông:
………………………………………
Năm
sinh:
……………………………………………
CMND
số:
……………………
Ngày
cấp
………………..
Nơi
cấp
…………………………….
Hộ
khẩu:

………………………………………………………………………………………….
Địa
chỉ:
……………………………………………………………………………………………
Điện
thoại:
………………………………………………………………………………………..
Và
Bà:
…………………………………………
Năm
sinh:
…………………………………………..
CMND
số:
…………………
Ngày
cấp
………………..
Nơi
cấp
……………………………….
Hộ
khẩu:
………………………………………………………………………………………….
Địa
chỉ:
……………………………………………………………………………………………
Điện
thoại:

………………………………………………………………………………………..
Là
đồng
sở
hữu
bất
động
sản:
…………………………………………………………………………
Các chứng từ sở hữu và tham khảo về bất động sản đã được cơ quan có thẩm quyền cấp cho
Bên B gồm có:
…………………………………………………………………………………………………
……
…………………………………………………………………………………………………
……
…………………………………………………………………………………………………
……
Hai bên cùng thỏa thuận ký hợp đồng với những nội dung sau:
14

Downloaded by Quang Quang ()


lOMoARcPSD|15978022

ĐIỀU 1: ĐỐI TƯỢNG VÀ NỘI DUNG MÔI GIỚI
1.1. Bên B đồng ý giao cho Bên A thực hiện dịch vụ môi giới bán/mua bất động sản do Bên
B là chủ sở hữu.
1.2. Đặc điểm của BĐS và giấy tờ pháp lý về BĐS là đối tượng của dịch vụ này được
mơ tả như sau:

Loại
bất
động
sản:
………………………………………………………………………………..
Địa
chỉ:
……………………………………………………………………………………………
Diện
tích
khn
viên
đất:
………………………………………………………………………....
Diện tích đất xây dựng: ……………………………………………………………….....
………..
Diện tích sử dụng: …………………………………………………………………………....
……
Cấu
trúc:
……………………………………………………………………………………………
Tiện
nghi:
…………………………………………………………………………………………..
1.3. Giá bán BĐS này được hai Bên thỏa thuận trên cơ sở giá do Bên A thẩm định là:
……… VNĐ.
Số tiền bằng chữ: ………………………đồng.
Trong quá trình thực hiện hợp đồng nếu các bên xét thấy cần điều chỉnh giá bán, hai bên
phải thỏa thuận bằng văn bản.
ĐIỀU 2: PHÍ MƠI GIỚI (1)

Bên B đồng ý thanh tốn cho Bên A số tiền phí mơi giới là ……………… (Bằng chữ:
………….. đồng)
Trong đó, thù lao mơi giới là …………………… (Bằng chữ: …………………………
đồng)
Và hoa hồng môi giới là ………..% ( ……….. bao gồm thuế VAT) trên giá trị giao
dịch thực tế tương đương với số tiền là:
…………………… (Bằng chữ:
………………………….. đồng)
Số tiền dịch vụ này không bao gồm các chi phí liên quan khác phát sinh ngồi dịch vụ
mơi giới tư vấn mua/bán tài sản mà bên A thực hiện.
ĐIỀU 3: PHƯƠNG THỨC VÀ THỜI HẠN THANH TỐN
Phí mơi giới được Bên B thanh toán cho Bên A ….. lần bằng ….. (tiền mặt,…) trong vòng
….. (…………….) ngày kể từ ngày giao dịch thành công. Trong trường hợp khách hàng đã đặt
cọc mà chịu mất cọc thì bên B thanh tốn cho bên A trong vịng ……. (………..) ngày kể từ ngày
được xác định là khách hàng chấp nhận mất cọc.
ĐIỀU 4: THỜI GIAN THỰC HIỆN MÔI GIỚI
Từ ngày ………. tháng ……….. năm ………… đến ngày ………. tháng ……….. năm
……………;
Hết thời hạn này hai bên có thể thỏa thuận thêm và được ký kết bằng một phụ lục hợp đồng.
15

Downloaded by Quang Quang ()


lOMoARcPSD|15978022

ĐIỀU 5: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC BÊN
5.1. Quyền và nghĩa vụ của Bên A:
a) Quyền:
- Yêu cầu Bên B cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản.

- Hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng môi giới mua/bán bất
động sản đã ký với Bên B.
- Được nhận ………….% (……………. phần trăm) trên số tiền đặt cọc khi khách hàng
chấp nhận mất cọc hoặc khi khách hàng bị mất cọc do vi phạm cam kết;
- Thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực hiện công việc môi giới mua/bán bất động sản
trong phạm vi hợp đồng môi giới mua/bán bất động sản với Bên B nhưng phải chịu trách nhiệm
trước Bên B về kết quả môi giới.
b) Nghĩa vụ:
- Thực hiện công việc như Điều 1 hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật;
- Thường xuyên báo cho bên B biết về tiến độ thực hiện công việc và phối hợp với bên B để
giải quyết những vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện cơng việc;
- Chịu mọi chi phí liên quan đến phạm vi cơng việc mà mình thực hiện.
5.2. Quyền và nghĩa vụ của Bên B:
a) Quyền:
- Không chịu bất kỳ chi phí nào khác cho bên A ngồi phí dịch vụ môi giới nếu giao dịch
thành công;
- Được nhận …………% (……………. phần trăm) trên số tiền đặt cọc khi khách hàng chấp
nhận mất cọc hoặc khi khách hàng bị mất cọc do vi phạm cam kết;
- Được bên A thực hiện miễn phí: Dịch vụ chuyển quyền sở hữu (chi phí giao dịch ngồi và
các loại phí, lệ phí nếu có phát sinh do bên B chịu), trung gian thanh toán qua công ty ………..
khi giao dịch môi giới thành công.
b) Nghĩa vụ:
- Cung cấp đầy đủ và kịp thời cho bên A những giấy tờ liên quan.
- Hợp tác với bên A trong quá trình thực hiện hợp đồng này.
- Ký hợp đồng mua/bán bất động sản trực tiếp với người bán/người mua do bên B giới
thiệu. Chịu tất cả các chi phí liên quan đến thủ tục mua bán bất động sản theo quy định của nhà
nước hoặc theo thỏa thuận với người mua.
- Thanh tốn phí mơi giới cho bên A theo Điều 2 của hợp đồng;
ĐIỀU 6: VI PHẠM HỢP ĐỒNG
- Trường hợp Bên B không thanh tốn hoặc thanh tốn khơng đủ hoặc khơng đúng phí môi

giới cho Bên B theo thỏa thuận tại Điều 2 của hợp đồng này thì Bên B phải chịu lãi chậm thanh
toán trên số tiền và số ngày chậm thanh toán với lãi suất ……. %/tháng. Việc chậm thanh toán
hoặc thanh tốn khơng đủ này cũng khơng vượt q …….. (…….. ) ngày, nếu quá ………
(………) ngày thì Bên A được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và Bên B vẫn phải trả phí
dịch vụ cho bên A như trong trường hợp bên A môi giới thành công.
- Trường hợp Bên A không tiến hành thực hiện dịch vụ hoặc thực hiện dịch vụ không đúng
như đã thỏa thuận thì Bên B có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không phải trả cho
Bên A bất kỳ khoản phí nào đồng thời Bên A phải trả cho Bên B một khoản tiền phạt tương
đương với số tiền phí thực hiện dịch vụ như quy định trong Điều 2 của hợp đồng này.
- Nếu một trong hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng trái với các thỏa thuận trong trong
hợp đồng này thì bên đơn phương chấm dứt hợp đồng đó phải chịu một khoản tiền phạt tương
16

Downloaded by Quang Quang ()


lOMoARcPSD|15978022

đương với số tiền phí dịch vụ như quy định trong Điều 2 của hợp đồng này.
ĐIỀU 7: THỎA THUẬN CHUNG
7.1. Trong q trình thực hiện dịch vụ mơi giới bên B không phải bỏ ra bất cứ khoản chi phí
nào. Tất cả các chi phí liên quan đến việc quảng cáo rao bán sản phẩm sẽ do bên A chịu.
7.2. Giao dịch được coi là thành công khi khách hàng ký hợp đồng mua bán bất động sản
(hoặc hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn, giấy thỏa thuận mua bán hoặc ký bất kỳ loại hợp
đồng, giấy thỏa thuận nào khác có liên quan đến bất động sản) do bên A thực hiện hoạt động môi
giới.
7.3. Trong thời gian thực hiện dịch vụ, nếu khách hàng do bên A giới thiệu đã đặt cọc nhưng
bị mất cọc do vi phạm hợp đồng hoặc chịu mất cọc vì bất kỳ lý do gì thì mỗi bên được hưởng
………. % (…………… phần trăm) trên số tiền đặt cọc đó.
7.4. Khách hàng của bên A là người được nhân viên bên A hoặc bất kỳ người nào được bên

A giới thiệu hoặc khách hàng của bên A giới thiệu khách hàng khác đến bên B để ký hợp đồng,
đặt cọc giữ chỗ hay tìm hiểu để sau đó ký hợp đồng mua bán với bên B. Nếu trước khi ký hợp
đồng mua bán bất động sản mà khách hàng yêu cầu thay đổi người đứng tên trên hợp đồng thì
vẫn được xem là khách hàng của bên A.
7.5. Giá bán bất động sản theo Điều 2 nêu trên theo thỏa thuận giữa bên A và bên B (Gọi là
giá bán ban đầu).
7.6. Trường hợp bên A giới thiệu khách mua cho bên B và khách mua đã trả giá theo giá bán
ban đầu nhưng bên B khơng mua thì coi như bên A đã thực hiện xong hợp đồng, bên B vẫn phải
thanh toán cho bên A:……% (……………… phần trăm) trên giá bán thực tế.
(Việc không bán bao gồm sự xác nhận không bán bằng văn bản của Bên B hoặc sau ………
(…………..) ngày kể từ ngày người mua xác nhận mua nhưng Bên B không nhận tiền đặt cọc).
7.7. Trong thời gian thực hiện hợp đồng hoặc sau ngày chấm dứt hợp đồng này nếu khách
hàng do bên A giới thiệu hoặc khách hàng đó giới thiệu khách hàng khác đến mua bất động sản
thì Bên A vẫn được hưởng phí mơi giới như mức phí mơi giới đã thỏa thuận tại Điều 2 của hợp
đồng này.
ĐIỀU 8: GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
Các bên cam kết cùng nhau thực hiện hợp đồng. Nếu trong q trình thực hiện có phát sinh
vướng mắc các bên sẽ trao đổi trên tinh thần hợp tác, trường hợp hai bên khơng thỏa thuận được
thì việc tranh chấp sẽ được phán quyết bởi tòa án.
Hợp đồng được lập thành ………. (………..) bản, mỗi bên giữ một bản và có giá trị như
nhau.
ĐẠI DIỆN BÊN A
Chức vụ
(Ký tên đóng dấu)

ĐẠI DIỆN BÊN B
Chức vụ
(Ký tên đóng dấu)

17

Downloaded by Quang Quang ()


lOMoARcPSD|15978022

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC
(V/v chuyển nhượng quyền sử dụng đất)
Hôm nay, ngày ….. tháng ….. năm ……, tại ……………………. chúng tôi gồm:
Bên đặt cọc (Sau đây gọi tắt là Bên A)
Ông: ..............................................................................................................
Sinh năm: ......................................................................................................
CMND/CCCD số: ..................... do ...................................... cấp ngày ..............
Hộ khẩu thường trú tại: ........................................................................................
Bà: .............................................................................................................. .
Sinh năm:..................................................................................................... .
CMND/CCCD số: ...................... do ...................................... cấp ngày ..............
Hộ khẩu thường trú tại: .........................................................................................
Bên nhận đặt cọc (Sau đây gọi tắt là Bên B)
Ông:............................................................................................................. .
Sinh năm: .................................................................................................... .
CMND/CCCD số: ................... do ........................................ cấp ngày ...............
Hộ khẩu thường trú tại: ........................................................................................
Bà: ..............................................................................................................
Sinh năm: ....................................................................................................
CMND/CCCD số: ................... do .......................................... cấp ngày ..............
Hộ khẩu thường trú tại: .........................................................................................
Các bên tự nguyện cùng nhau lập và ký Hợp đồng đặt cọc này để bảo đảm thực hiện việc chuyển

nhượng quyền sử dụng đất theo các thoả thuận sau đây:
Điều 1: Đối tượng hợp đồng
Đối tượng của Hợp đồng này là số tiền ………………… đồng (Bằng chữ : ………………………
đồng chẵn) mà bên A đặt cọc cho bên B để được nhận chuyển nhượng thửa đất số…………, tờ bản
đồ số ………………..tại địa chỉ……………………………………………………………… theo
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ………………… số ……………..; số vào sổ cấp GCN số
……….. do……………..cấp ngày…… mang
tên…………………………………………………………
Thông tin cụ thể như sau:
Diện tích đất chuyển nhượng: ........ m2 (Bằng chữ: ..................... mét vuông)
Thửa đất:............................. - Tờ bản đồ:..........................................................
Địa chỉ thửa đất: ...............................................................................................
Mục đích sử dụng:..................................m2
18

Downloaded by Quang Quang ()


lOMoARcPSD|15978022

Thời hạn sử dụng: ....................................
Nguồn gốc sử dụng: .............................................................................................
Điều 2: Thời hạn đặt cọc và giá chuyển nhượng
2.1. Thời hạn đặt cọc
Thời hạn đặt cọc là: …………….. kể từ ngày ……………………………, hai bên sẽ tới tổ chức
công chứng để lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Giá chuyển nhượng
Giá chuyển nhượng thửa đất nêu trên được hai bên thỏa thuận là:..............(Bằng
chữ: ....................................................đồng chẵn).
Giá chuyển nhượng này cố định trong mọi trường hợp (sẽ thỏa thuận tăng hoặc giảm nếu được bên

còn lại đồng ý).
Điều 3: Mức phạt cọc
Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể :
Nếu Bên A từ chối giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì mất số tiền đặt
cọc.
Nếu Bên B từ chối giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì trả lại cho Bên
A số tiền đặt cọc và chịu phạt cọc với số tiền tương ứng.
Điều 4: Phương thức giải quyết tranh chấp
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp thì các bên cùng nhau thương
lượng, hòa giải giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp khơng
giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để u cầu Tồ án có thẩm quyền giải
quyết theo quy định của pháp luật.
Điều 5: Cam đoan của các bên
Bên A và Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau:
5.1. Bên A cam đoan
Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật.
Việc giao kết hợp đồng này hồn tồn tự nguyện, khơng bị lừa dối và khơng bị ép buộc.
Đã tìm hiểu rõ nguồn gốc nhà đất nhận chuyển nhượng nêu trên.
Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
5.2. Bên B cam đoan
Những thông tin về nhân thân, về quyền sử dụng đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật.
Quyền sử dụng đất mà Bên B đã nhận tiền đặt cọc để chuyển nhượng cho Bên A thuộc quyền sử
dụng hợp pháp của Bên B và không là tài sản bảo đảm cho khoản vay của bên B tại Ngân hàng.
Tính đến thời điểm giao kết hợp đồng này Bên B cam đoan thửa đất nêu trên có Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất hợp pháp, khơng có tranh chấp, khơng nằm trong quy hoạch, chưa nhận tiền đặt
cọc hay hứa bán cho bất kỳ ai, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
Bên B cam đoan kể từ ngày Hợp đồng này có hiệu lực sẽ khơng đưa tài sản nêu trên tham gia giao
dịch nào dưới bất kỳ hình thức nào.
Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối và không bị ép buộc.
19

Downloaded by Quang Quang ()