(Luận văn thạc sĩ) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo pháp luật việt nam từ thực tiễn quận bình tân,thành phố hồ chí minh

n

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

TRẦN THANH TÂN

CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN
QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

HÀ NỘI - 2020

Luan van


VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC
HỘI
VIỆT NAM
VIỆNXÃ
HÀN
LÂM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
TRẦN THANH TÂN

TRẦN THANH TÂN

CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN
QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Ngành: Luật Kinh tế
CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Mã số:
8.38.01.07
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN
QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. PHẠM KIM ANH
Ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 8.38.01.07

LỜI CAM ĐOAN
HÀ NỘI - 2020

Luan van


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu và kết
quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực, do tôi thực hiện dưới sự
hướng dẫn của TS. Phạm Kim Anh. Vì vậy tơi xin chịu trách nhiệm hồn tồn

về cơng trình nghiên cứu của mình./.
Học viên

Trần Thanh Tân

Luan van


LỜI CẢM ƠN
Để hồn thành Luận văn này, tơi chân thành gửi lời cảm ơn sâu sắc đến TS.
Phạm Kim Anh, người đã chỉ bảo và hướng dẫn tôi tận tình trong suốt quá
trình nghiên cứu đề tài này. Xin cảm ơn Ban giám hiệu, Ban đào tạo sau đại
học, các thầy cô thuộc khoa Luật Kinh tế - Viện Hàn lâm Khoa học Xã hội đã
tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tơi trong q trình học tập và hoàn thiện
Luận văn. Xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo Uỷ ban nhân dân quận,
Phòng Tài nguyên và Mơi trường và Văn phịng Đăng ký đất đai quận Bình
Tân đã tạo điều kiện giúp đỡ tơi trong suốt thời gian học tập và hoàn thành
Luận văn./.
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày

tháng 8 năm 2020

Học viên

Trần Thanh Tân

Luan van


MỤC LỤC

MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1
Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM ........................... 9
1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở Việt Nam. ........................................................................... 9
1.2. Cơ sở của việc xây dựng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ...................................................................................................................... 20
1.3. Các yếu tố chi phối pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 22
Tiểu kết chương 1.............................................................................................. 26
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH.................................... 27
2.1. Thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............. 27
2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn quận Bình Tân ............................................................................... 45
2.3.Kết quả đạt được và khó khăn tồn tại về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trên địa bàn quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh ...................... 51
Tiểu kết chương 2.............................................................................................. 56
Chương 3: NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG
CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH TÂN,
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ...................................................................... 57

Luan van


3.1. Yêu cầu hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất từ thực tiễn quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh ................................ 57
3.2. Giải pháp nhằm hồn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất từ thực tiễn tại quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh .................. 60
3.3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại quận Bình tân, Thành phố Hồ Chí Minh
........................................................................................................................... 63
Tiểu kết chương 3.............................................................................................. 72
KẾT LUẬN CHUNG ...................................................................................... 73
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

Luan van


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TT Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

1. GCNQSDĐ:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2. TN&MT:

Tài nguyên và Môi trường

3. UBND:

Uỷ ban nhân dân

4. GCN

Giấy chứng nhận

5. NSDĐ

Người sử dụng đất

6. QSH

Quyền sở hữu

7. QSDĐ

Quyền sử dụng đất

Luan van


DANH MỤC CÁC BẢNG

Số hiệu bảng

Tên bảng

Bảng 2.1

Diện tích và cơ cấu các loại đất

Bảng 2.2

Biến động diện tích đất

Luan van


Mở đầu
1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý, đất đai cũng là nguồn tài ngun thiên nhiên vơ cùng q giá mà
tạo hố trao cho con người, là nguồn gốc của mọi ngành sản xuất nơng, lâm
nghiệp là sự kết tinh, trong đó do sức lao động của con người tạo ra là địa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kimh tế - văn hoá xã hội, an ninh,
quốc phòng là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống và trong
nền kinh tế thị trường, đất đai còn là nguồn lực, nguồn vốn to lớn để phát
triển đất nước. Theo quy định tại Điều 4 của Luật Đất đai 2013 thì: “Đất đai
thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống nhất quản lý.
Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của
Luật này”
Để việc khai thác, cải tạo và sử dụng nguồn tài nguyên đất đai một cách
có hiệu quả tiết kiệm hợp lý trong quá trình sử dụng đất cần phải tận dụng tối
ưu hoá nguồn lực đất đai, pháp luật đất đai ghi nhận việc bảo hộ quyền, lợi
NSDĐ và cho phép NSDĐ được cấp GCNQSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là một quyền năng cơ bản vô cùng quan trọng thiết yếu. Tuy
nhiên, trên thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất, cho
thuê đất các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi chung
là NSDĐ).
Các quy định về việc cấp GCNQSDĐ được ghi nhận trong Luật Đất đai
năm 1987, Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003. Đặc biệt sự ra đời của Luật

Đất đai 2013, các văn bản pháp luật quy định và các Nghị định hướng dẫn thi
hành Luật Đất đai, là cơ sở để Nhà nước cấp GCNQSDĐ cho NSDĐ an tâm
khi sử dụng đất và hoàn thiện hệ thống pháp Luật Đất đai ở Việt Nam. Hiện

1

Luan van


nay, Nhà nước ta đã và đang sử dụng linh hoạt các công cụ và phương thức
khác nhau như việc ban hành các loại văn bản pháp luật điều chỉnh các quan
hệ về đất đai, mà tiêu biểu là Luật Đất đai 2013 được xây dựng trên cơ sở nền
tảng của Luật Đất đai 2003. Trước sự ra đời của Luật Đất đai năm 2013 với
phương châm và mục tiêu nhằm giải quyết những khó khăn, vướng mắc trong
Luật Đất đai 2003 và các văn bản pháp luật quy định khơng cịn phù hợp với
tình hình thực tiễn về việc cấp GCNQSDĐ. Trong tình hình hiện nay, do ảnh
hưởng bởi các yếu tố, nguyên nhân khác nhau từ việc phát sinh tranh chấp về
GCNQSDĐ ngày càng gia tăng và phức tạp. Để giải quyết vấn đề này có hiệu
quả, thì trước hết cần quan tâm đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói
chung và việc cấp GCNQSDĐ nói riêng.
Quận Bình Tân - Thành phố Hồ Chí Minh là quận mới thành lập trên cơ
sở được tách ra từ huyện Bình Chánh bao gồm: các phường An Lạc, An Lạc
A, Tân Tạo, Tân Tạo A, Bình Trị Đơng, Bình Trị Đơng A, Bình Trị Đơng B,
Bình Hưng Hồ, Bình Hưng Hồ A và Bình Hưng Hồ B. Đây là quận đơng
dân nhất Thành phố Hồ Chí Minh có diện tích đất đai rất lớn được xem là có
nhiều khó khăn, phức tạp nhất và cũng là nơi diễn ra các sàn giao dịch về bất
động sản đang phát triển. Công tác quản lý Nhà nước về đất đai đang đối mặt
với nhiều khó khăn. Do đó, để cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai thêm
chặt chẽ, phải quản lý tốt công tác cấp GCNQSDĐ giúp cho Nhà nước dễ
dàng kiểm soát đất đai được chặt chẽ hơn.

Trước tình hình đó, sự ra đời của Luật Đất đai năm 2013 đang được
Đảng, chính quyền nhân dân quận Bình Tân rất quan tâm và triển khai thực
hiện đồng bộ, thì việc nghiên cứu phân tích, làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn
thực thi pháp luật về việc cấp GCNQSDĐ trên địa bàn quận Bình Tân Thành phố Hồ Chí Minh là hết sức cần thiết và có ý nghĩa quan trọng. Đồng
thời đáp ứng các yêu cầu đặt ra cải cách thủ tục hành chính và tinh giản loại

2

Luan van


bỏ khâu không cần thiết, giảm bớt phiền hà cho NSDĐ và tạo điều kiện thuận
lợi để NSDĐ xem việc cấp GCNQSDĐ là quyền chứ không phải là nghĩa vụ.
Để thấy được cách tổng quáttrong công tác quản lý Nhà nước trong hoạt
động về cấp GCNQSDĐ từ thực tiễn trên địa bàn quận Bình Tân và đưa ra
phương hướng, các giải pháp hoàn thiện pháp luật đất đai về việc cấp
GCNQSDĐ, cũng chính là lý do tác giả chọn đề tài: “Cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn quận Bình Tân,Thành
phố Hồ Chí Minh” làm đề tài luận văn Thạc sĩ Luật học.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và việc cấp GCNQSDĐ
nói riêng rất được nhiều người quan tâm nhất hiện nay. Trong đó các cơng
trình nghiên cứu khoa học của nhiều tác giả thể hiện dưới nhiều khía cạnh
khác nhau có liên quan đến việc cấp GCNQSDĐ như: Luận văn, Luận án, bài
viết tạp chí, sách chun khảo, giáo trình Luật đất đai của nhiều tác giả đều có
một giá trị riêng, góp phần khơng nhỏ cho việc áp dụng pháp luật trong đời
sống thực tiễn liên quan đến vấn đề cấp GCNQSDĐ và tiêu biểu được kể đến
các công trình như sau:
Sách chuyên khảo của các tác giả:
Nguyễn Minh Tuấn (2011), Đăng ký bất động sản - Những vấn đề lý

luận và thực tiễn, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội [37, tr 39 - 41].
Nguyễn Quang Tuyến (2018), Pháp Luật đất đai Việt Nam từ năm 1945
đến nay, Nxb Chính trị Quốc gia sự thật, Hà Nội [40, tr. 178 - 182].
Ninh Thị Hiền (2018), Pháp luật về trao QSDĐ từ Nhà nước cho các
chủ thể kinh doanh Bất động sản, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội [24, tr.73 84].

3

Luan van


Luận án Tiến sĩ:
Đặng Anh Quân (2011), Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai
Việt Nam và Thuỵ Điển, Luận án Tiến sĩ Luật học Luật Quốc tế - So sánh,
Trường Đại học luật Thành phố Hồ Chí Minh [32, tr. 215 - 232].
Các Luận văn Thạc sĩ:
Nguyễn Quang Học (2004), Các vấn đề pháp lý về cấp GCNQSDĐ,
Luận văn thạc sĩ luật học của Trường Đại học luật Hà Nội [25].
Hoàng Thị Hương (2016), Thủ tục cấp GCNQSDĐ ở Thành phố Hà Nội,
Luận văn Thạc sĩ Luật Hiến pháp và Luật Hành chính, Học viện hành chính
quốc gia [27].
Trần Mạnh Tuấn (2017), Quản lý Nhà nước về cấp GCNQSDĐ từ thực
tiễn tỉnh Đăk Nông, Luận văn Thạc sĩ Quản lý cơng, Học Viện hành chính
quốc gia [39].
Các bài viết tạp chí:
Nguyễn Thị Bích Ngọc (2019), Một số điều kiện chuyển nhượng QSDĐ
của hộ gia đình và cá nhân theo pháp luật Việt Nam, Tạp chí Nhân lực Khoa
học xã hội, (số 4) [30, (4), tr. 20 - 26].
Đặng Anh Quân (2006), Một số suy nghĩ về giấy chứng nhận QSDĐ,
Tạp chí Khoa học pháp lý [31, (2), tr. 33 - 35].

Trần Quang Huy (2009), Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành nhìn từ
góc độ bảo đảm quyền của NSDĐ, Tạp chí Luật học, (8) [28, (8)].
Võ Quốc Tuấn (2013),“Một số ý kiến về quyền của cá nhân trong
GCNQSDĐ cấp cho hộ gia đình”, Tạp chí nghề luật [38, (6), tr 24-25].
Thân văn Tài, Nguyễn Thị Phi Yến (2016), Giá trị pháp lý của
GCNQSDĐ theo pháp luật Việt Nam, Tạp chí khoa học pháp lý. [33, (2)].

4

Luan van


Sách giáo trình:
Lưu Quốc Thái (Chủ biên) (2015), Giáo trình luật đất đai trường đại
học Luật thành phố Hồ Chí Minh, tái bản lần 1, Nxb Hồng Đức, Hà Nội.[34].
Các cơng trình nghiên cứu đã nêu trên có đề cập đến vấn đề liên quan
đến việc quản lý Nhà nước về đất đai và GCNQSDĐ. Trong đó trong nói về
cơng tác quản lý Nhà nước bảo hộ quyền, lợi hợp pháp của NSDĐ; Hệ thống
đăng ký đất đai qua từng giai đoạn lịch sử cho đến nay; Giá trị pháp lý của
QSDĐ quy định về việc ghi đầy đủ họ, tên đối với những người cùng có
QSDĐ trên GCNQSDĐ; Các quy định của pháp Luật Bất động sản về thủ tục,
trình tự; Nhà nước trao QSDĐ; Việc cấp GCNQSDĐ do nhiều cơ quan ban
hành qua các thời kỳ là tầm quan trọng đối với quản lý Nhà nước chỉ có hiệu
quả và phát huy khi mỗi thửa đất trong phạm vi cả nước đều được cấp
GCNQSDĐ. Trong khi đó, Luận văn của tác giả chỉ phân tích, đánh giá làm
rõ lý luận một số vấn đề và thực trạng, khó khăn khi thi hành pháp luật về
việc cấp GCNQSDĐ từ thực tiễn trên địa bàn quận Bình Tân . Đồng thời đưa
ra phương hướng và các giải pháp nâng cao nhằm hồn thiện pháp luật về
việc cấp GCNQSDĐ.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1. Mục đích nghiên cứu:
Luận văn nghiên cứu làm sáng tỏ từ thực trạng thi hành pháp luật trong
công tác quản lý Nhà nước về việc cấp GCNQSDĐ thực tiễn trên địa bàn
quận Bình Tân - Thành phố Hồ Chí Minh, nhằm chỉ ra những nguyên nhân,
hạn chế đồng thời đề đưa ra phương hướng, đề xuất các giải pháp tăng cường
công tác quản lý Nhà nước về đất đai và đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ
trên địa bàn quận Bình Tân

5

Luan van


3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu:
Để đạt được những mục đích nêu trên, nhiệm vụ của Luận văn cần phải
thực hiện một số nội dung cụ thể như sau:
Một là, trên cơ sở lý luận và thực tiễn, nhằm phân tích làm rõ khái niệm
về GCNQSDĐ và vai trò của Nhà nước về việc cấp GCNQSDĐ theo quy
định pháp luật Việt Nam về cấp GCNQSDĐ.
Hai là, Hệ thống lại các quy định pháp luật công tác quản lý Nhà nước
về đất đai và hoạt đỗng cấp GCNQSDĐ trên địa bàn quận Bình Tân - Thành
phố Hồ Chí MInh.
Ba là, đưa ra các giải pháp hữu hiệu nhằm khắc phục những khó khăn,
vướng mắc nhằm nâng cao hiệu quả cấp GCNQSDĐ trên địa bàn quận Bình
Tân được hồn thiện hơn.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu:
Luận văn có đối tượng nghiên cứu là các văn bản pháp luật có liên quan
đến các quy định pháp luật về việc cấp GCNQSDĐ.
Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ trên địa bàn quận Bình

Tân, Thành Phố Hồ Chí Minh.
4.2. Phạm vi nghiên cứu:
Luật Đất đai qua các thời kỳ, các văn bản quy phạm pháp luật liên quan
đến cấp GCNQSDĐ, các Nghị định hướng dẫn của Chính phủ, trong công tác
quản lý Nhà nước về việc cấp GCNQSDĐ.
Từ thực tiễn thi hành pháp luật về việc cấp GCNQSDĐ trên địa bàn quận
Bình Tân - Thành Phố Hồ Chí Minh.

6

Luan van


5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp luận:
Để giải quyết các nội dung nghiên cứu và mục đích đề tài đặt ra. Luận
văn chủ yếu dựa trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác - Lê Nin và tư tưởng
Hồ Chí Minh và những vấn đề lý luận về Nhà nước và pháp luật, các quan
điểm đường lối chính sách của Đảng Cộng sản Việt Nam về phát triển kinh tế
trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai .
5.2. Phương pháp nghiên cứu:
Trong q trình hồn thành Luận văn. Tác giả sử dụng phương pháp
nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác Lê Nin và tư tưởng Hồ Chí Minh. Trong đó chú trọng đến các phương pháp
kết hợp giữa lý luận và thực tiễn, phương pháp phân tích và tổng hợp, phương
pháp lịch sử, phương pháp so sánh. Các phương pháp này được sử dụng cụ
thể như sau:
Phương pháp hệ thống, phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử,
phương pháp đánh giá, phương pháp tổng hợp được sử dụng để nghiên cứu
những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về cấp GCNQSDĐ (Chương 1)
Phương pháp luật so sánh, phương pháp phân tích, phương pháp đánh

giá, phương pháp bình luận, phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp
được sử dụng để nghiên cứu thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ ở Việt
Nam nói chung và thực tiễn thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ ở quận
Bình Tân, Thành Phố Hồ Chí Minh nói riêng (Chương 2).
Phương pháp tổng hợp, phương pháp diễn giải, phương pháp quy nạp
được sử dụng để nghiên cứu các giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao pháp
luật về cấp GCNQSDĐ ở Việt Nam và các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả
thực thi pháp luật về cấp GCNQSDĐ (Chương 3).

7

Luan van


6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
6.1. Ý nghĩa lý luận:
Luận văn đề tài : “Cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất theo pháp
luật Việt Nam từ thực tiễn quận Bình Tân - Thành phố Hồ Chí Minh”. Sau khi
phân tích, đánh giá Luận văn sẽ làm sáng tỏ về khái niệm, đặc điểm, vai trò
thực thi pháp luật về công tác quản lý Nhà nước và hoạt động cấp GCNQSDĐ
ở Việt Nam.
6.2.Ý nghĩa thực tiễn:
Thông qua việc phân tích, đánh giá từ thực tiễn thi hành pháp luật về cấp
GCNQSDĐ trên địa bàn quận Bình Tân - Thành phố Hồ Chí Minh, đồng thời
nhận diện được những nguyên nhân khó khăn, vướng mắc trong quá trình
thực thi pháp luật về cấp GCNQSDĐ. Qua đó, làm sáng tỏ công tác quản lý
Nhà nước về cấp GCNQSDĐ và đưa ra phương hướng, đề xuất các giải pháp
nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả pháp luật về việc cấp GCNQSDĐ từ
thực tiễn quận Bình Tân - Thành Phố Hồ Chí Minh.
7. Kết cấu của luận văn

Ngồi phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo và nội dung
của luận văn gồm có 03 chương :
Chương 1: Một số vấn đề lý luận chung về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở Việt Nam.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên
địa bàn quận Bình Tân - Thành Phố Hồ Chí Minh.
Chương 3: Những giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.

8

Luan van


Chương 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM
1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.1.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên có trước lao động của con người, cùng
với quá trình lịch sử phát triển kinh tế - xã hội. Đất đai giữ một vai trò rất
quan trọng quyết định đến sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người.
Trong Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên nước ta xác định đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Ở
đây Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất đai, mà Nhà nước trao QSDĐ cho
NSDĐ bao gồm như: giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển nhượng QSDĐ
hoặc công nhận QSDĐ cho NSDĐ ổn định lâu dài và quyết định quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyết định giá đất, quyết định
giao đất, trao QSDĐ và thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh - quốc
phịng để phục vụ cho lợi ích quốc gia, các cơng trình cơng cộng và các dự án
kinh tế - xã hội theo quy định của pháp luật.
Theo quy định tại khoản 1, Điều 105 của Bộ Luật dân sự năm 2015 trong
đó“Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”. Theo khái niệm này,
nếu như xem GCNQSDĐ là một loại tài sản thì nó sẽ là vật, cịn nếu như hiểu
theo tiêu chí lý học thì vật là một đối tượng tồn tại được xác định bởi các đơn
vị đo lường, với tính chất lý hố cụ thể và có thể được xem như một đối tượng
là hàng hoá, khi trao đổi hoặc mua loại giấy tờ này thì người mua phải thanh
tốn cho người bán một số tiền theo sự thoả thuận giữa hai bên và người mua
cũng chỉ mua tờ giấy và được tính bằng đơn vi đo lường chứ khơng mua được
các quyền về tài sản được ghi nhận trên giấy, tương tự như vậy thì người bán

9

Luan van


cũng chỉ bán giấy tờ, chứ không bán được quyền về tài sản ghi nhận chuyển
tài sản trên GCNQSDĐ. Tuy nhiên, về bản chất thì GCNQSDĐ là chứng thư
pháp lý trong đó được ghi nhận các thơng tin về thửa đất và quyền của NSDĐ
cụ thể là quyền về tài sản.
Kể từ khi nước ta lần đầu tiên ban hành Luật Đất đai số 3- LCT/HĐNN8
ngày 29 tháng 12 năm 1987 của Quốc Hội. Việc đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa
chính việc cơ quan quản lý Nhà nước cấp GCNQSDĐ chưa quy định rõ ràng
cụ thể về việc GCNQSDĐ là loại giấy được quy định như thế nào. Tuy nhiên
GCNQSDĐ được đề cập từ Quyết định số 201/ĐKTK ngày 14 tháng 7 năm
1989 do Tổng cục Quản lý ruộng đất ban hành và quy định về việc cấp
GCNQSDĐ. Theo đó, việc ra đời của Thơng tư số 302/ĐKTK ngày 28 tháng

10 năm 1989 của Tổng cục quản lý ruộng đất hướng dẫn thi hành Quyết định
về việc Nhà nước cấp GCNQSDĐ trong đó có quy định về GCNQSDĐ, từng
bước giúp cho việc Nhà nước quản lý đất đai và hoạt động cấp GCNQSDĐ dễ
dàng hơn, giải quyết các vấn đề cịn khó khăn, vướng mắc. Bên cạnh đó,
trước sự ra đời của Luật Đất đai số 24-L/CTN ngày 14 tháng 7 năm 1993
nhằm được xây dựng trên nền tảng Luật Đất đai 1987 giúp cho công tác quản
lý Nhà nước về đất đai và hoạt động cấp GCNQSDĐ có phát huy hơn theo
quy định cũ khơng cịn phù hợp. Tuy nhiên, hoạt động cấp GCNQSDĐ trong
thời gian này cũng chưa phát triển mạnh, do NSDĐ chưa quan tâm, cơng tác
quản lý đất đai cịn hạn chế, chưa được quản lý chặt chẽ, các quy định pháp
luật về đất đai còn rãi rác thiếu tập trung thống nhất và gặp nhiều khó khăn
cho cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai và hoạt động cấp GCNQSDĐ.
Để thấy rõ hơn về GCNQSDĐ, sự ra của Luật Đất đai số 13/2003/QH 11
ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc Hội về Đất đai, trong đó quy định tại
khoản 20 Điều 4 có khái niệm về GCNQSDĐnhư sau: “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà có thẩm quyền cấp

10

Luan van


cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất”. Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai 2003 thì GCNQSDĐ,
trong đó quy định rõ về GCNQSDĐ do cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai
xác lập mối quan hệ pháp lý với NSDĐ và Nhà nước có nghĩa vụ bảo hộ
quyền và lợi ích của NSDĐ trong q trình sử dụng đất. Đồng thời giúp cho
Nhà nước dễ dàng kiểm sốt chặt chẽ hơn, khi có phát sinh tranh chấp về đất
đai xảy ra.
Song song đó, các quy định cũ khơng cịn phù hợp với tình hình thực tế,

các quy định mới được mở rộng thêm về hoạt động cấp GCNQSDĐ và tạo
điều kiện cho NSDĐ dễ dàng được Nhà nước cấp GCNQSDĐ. Để điều chỉnh
các quy định pháp luật khơng cịn phù hợp, gây ảnh hưởng đến hoạt động cấp
GCNQSDĐ, cho nên cần sửa đổi, bổ sung các quy định trong Luật Đất đai
2003 trong hoạt động về việc cấp GCNQSDĐ cho phù hợp với tình hình hiện
nay. Theo đó, việc ban hành Luật số 38/2009/QH12 ngày 19 tháng 6 năm
2009 của Quốc hội khoá XII, kỳ họp thứ 5 sửa đổi, bổ sung một số điều các
Luật có liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, được khái niệm về GCNQSDĐ
quy định tại khoản 1, Điều 4 như sau:
“20. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài
sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền
với đất”. Theo khái niệm GCNQSDĐ là do cơ quan quản lý Nhà nước cấp
cho NSDĐ trong đó xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với NSDĐ
nhằm bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể trong quá trình sử
dụng đất và giúp cho Nhà nước dễ dàng giải quyết các phát sinh tranh chấp
về đất đai. Do đó, việc Nhà nước cấp GCNQSDĐ phải được công khai, minh

11

Luan van


bạch, rõ ràng không gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các
chủ thể khác, trong quá trình sử dụng đất.
Để cho cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai dễ dàng, kiểm sốt thì hoạt
động cấp GCNQSDĐ cho NSDĐ là rất cần thiết và luôn được nhiều NSDĐ
quan tâm. Vì vậy, Nhà nước quản lý đất đai bằng GCNQSDĐ giúp cho việc

nắm bắt thông tin kịp thời, là cơ sở để giải quyết phát sinh tranh chấp về đất
đai thuận lợi hơn. Trước đây các quy định về GCNQSDĐ do các cơ quan
quản lý Nhà nước về đất đai có thẩm quyền khác nhau ban hành còn rãi rác,
thiếu sự thống nhất chung nên trong hoạt động cấp GCNQSDĐ cịn gặp nhiều
khó khăn cho cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai. Một lần nữa, việc ra đời
của Luật Đất đai 2013 được xây dựng trên cơ sở nền tảng của Luật Đất đai
năm 2003 và có khái niệm rõ ràng về GCNQSDĐ quy định tại khoản 16, Điều
3 trong đó có đề cập đến tài sản gắn liền với đất: “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư
pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. Khác với
GCNQSDĐ quy định của Luật Đất đai 2003 được sửa, đổi bổ sung từ Luật số
38/2009/QH12 ngày 19 tháng 6 năm 2009 của Quốc hội khoá XII, kỳ họp thứ
5 sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật có liên quan đến đầu tư xây dựng
cơ bản. Trong đó, Luật Đất đai 2013 quy định GCNQSDĐ được xem “là
chứng thư pháp lý” khác quy định của Luật Đất đai 2003, mẫu GCNQSDĐ,
QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 3 của Thông tư
số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ TN&MT và được
thống nhất sử dụng cho đến hiện nay. Theo đó, để hiểu rõ hơn về các loại giấy
tờ khác về đất đai với GCNQSDĐ như sau:

12

Luan van