(Luận văn thạc sĩ) chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo pháp luật đất đai ở việt nam từ thực tiễn quận bình tân, thành phố hồ chí minh
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.09 MB, 82 trang )
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
VÕ THIỆN THƠNG
CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT
THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM
TỪ THỰC TIỄN QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ
LUẬT KINH TẾ
HÀ NỘI, năm 2020
Luan van
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
VÕ THIỆN THƠNG
CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT
THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM
TỪ THỰC TIỄN QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Ngành: Luật Kinh Tế
Mã số: 8.38.01.07
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. ĐẶNG ANH QUÂN
HÀ NỘI, năm 2020
Luan van
LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan đây là Luận văn do tơi tự nghiên cứu. Những số liệu
thống kê và trích dẫn trong Luận văn là trung thực đảm bảo tính khách
quan và phù hợp với tình hình thực tiễn. Những kết luận khoa học của
Luận văn là do tôi tự nghiên cứu rút ra và kế thừa những cơng trình
nghiên cứu trước đó. Tơi đã hồn thành chương trình các mơn học và các
nghĩa vụ tài chính theo quy định của Học viện khoa học xã hội.
Vậy tôi viết lời cam đoan này đề nghị khoa Luật – Học viện Khoa
học xã hội xem xét để tơi có thể bảo vệ Luận văn “Chuyển đổi mục đích
sử dụng đất theo pháp luật đất đai ở Việt Nam từ thực tiễn quận Bình
Tân, thành phố Hồ Chí Minh”.
Tơi xin trân trọng cảm ơn!
TÁC GIẢ
VÕ THIỆN THÔNG
i
Luan van
LỜI CẢM ƠN
Để có thể thực hiện tốt bài Luận văn Thạc sĩ của mình. Tơi xin
chân thành gửi lời cảm ơn đến quý thầy cô giáo tại Học viện Khoa học
xã hội cùng các bạn học viên đã nhiệt tình giúp đỡ và hỗ trợ tơi trong
suốt q trình học tập và hồn thành Luận văn.
Ngồi ra, tơi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến giáo viên hướng dẫn
TS Đặng Anh Quân là người trực tiếp hướng dẫn và hướng dẫn kiến thức
chuyên môn cũng như đã tạo điều kiện hết sức có thể để tơi hồn thiện
tốt bài Luận văn của mình.
Tuy nhiên, mặc dù đã cố gắng hết sức trong q trình thực hiện và
hồn thiện Luận văn, nhưng vẫn không thể tránh khỏi những thiếu sót.
Tác giả mong nhận được sự góp ý từ quý thầy cô giáo và người đang
quan tâm đến vấn đề này nhằm góp phần tốt hơn nữa cho bài Luận văn
này.
ii
Luan van
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................... ii
MỤC LỤC ............................................................................................................iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ................................................................. v
DANH MỤC BẢNG THỐNG KÊ, BIỂU ĐỒ .................................................. vi
MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu .............................................................. 1
2. Tính mới của đề tài nghiên cứu ...................................................................... 3
3. Mục tiêu nghiên cứu......................................................................................... 6
4. Nhiệm vụ nghiên cứu ....................................................................................... 6
5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu................................................................... 7
5.1. Đối tượng nghiên cứu................................................................................... 7
5.2. Phạm vi nghiên cứu ...................................................................................... 7
6. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu ........................................... 7
7. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài............................................................................. 8
7.1. Ý nghĩa khoa học .......................................................................................... 8
7.2. Ý nghĩa thực tiễn .......................................................................................... 8
8. Kết cấu của Luận văn ...................................................................................... 8
CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ
DỤNG ĐẤT ........................................................................................................... 9
1.1. Khái niệm chuyển đổi mục đích sử dụng đất. ............................................ 9
1.1.1. Các định nghĩa liên quan. .......................................................................... 9
Khái niệm đất đai, sử dụng đất và quyền sử dụng đất. .................................... 9
Khái niệm chuyển đổi mục đích sử dụng đất .................................................. 12
1.1.2. Sự cần thiết phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất do ảnh
hưởng của đơ thị hóa.......................................................................................... 13
1.2. Nội dung pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất. ...................... 15
1.2.1. Căn cứ chuyển đổi mục đích sử dụng đất. ............................................. 15
1.2.2. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất. .................................... 19
1.2.3. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. ......................... 21
1.2.4. Trình tự, thủ tục chuyển dổi mục đích sử dụng đất ............................. 22
1.2.5. Thời hạn sử dụng đất sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng
đất.
................................................................................................................. 26
1.2.6. Nghĩa vụ tài chính khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. ................... 28
TĨM TẮT CHƯƠNG 01 ................................................................................... 35
CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN
ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT TẠI QUẬN BÌNH TÂN .......................... 37
2.1. Giới thiệu quận Bình Tân ........................................................................... 37
iii
Luan van
2.2. Ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội đến tình hình
sử dụng đất quận Bình Tân. .............................................................................. 38
2.3. Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Bình
Tân
................................................................................................................. 40
2.3.1. Áp dụng và ban hành văn bản pháp luật về đất đai ............................. 40
2.3.2. Xây dựng và ban hành quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ................... 44
2.3.4. Xử lý vi phạm pháp luật về đất đai ........................................................ 46
2.4. Thực trạng sử dụng đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất
trên địa bàn quận Bình Tân. ............................................................................. 47
TĨM TẮT CHƯƠNG 02 ................................................................................... 59
CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN
PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT ........................... 60
3.1. Định hướng hồn thiện pháp luật về chuyển mục đích sử dụng
đất.
................................................................................................................. 60
3.1.1. Hồn thiện pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất phù
hợp với quan điểm, đường lối và chính sách của Đảng và chính sách
pháp luật của Nhà nước. .................................................................................... 60
3.1.2. Hoàn thiện pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất phải
góp phần ổn định tình hình chính trị, phát triển kinh tế – xã hội,
quốc phịng – an ninh; Đảm bảo an sinh xã hội, ổn định đời sống
Nhân dân. ............................................................................................................... 62
3.1.3. Hoàn thiện pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất phải đặt
trong mối quan hệ chặt chẽ với hoàn thiện tổng thể chế pháp luật
đất đai và các lĩnh vực khác có liên quan. ...................................................... 64
3.2. Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật chuyển mục đích sử
dụng đất ............................................................................................................... 65
3.3. Kiến nghị ...................................................................................................... 67
TÓM TẮT CHƯƠNG 03 ................................................................................... 70
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................... 73
iv
Luan van
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
- TAND
: Tòa án nhân dân
- TA
: Tòa án
- VKSND
: Viện kiểm sát nhân dân
- UBND
: Ủy ban nhân dân
- GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- BLDS
: Bộ luật Dân sự
- BLTTDS
: Bộ luật tố tụng dân sự
- LĐĐ
: Luật đất đai
- LNƠ
: Luật nhà ở
- LKDBĐS
: Luật kinh doanh bất động sản
- VBQPPL
: Văn bản quy phạm pháp luật
- BTP
: Bộ tư pháp
- GCN
: Giấy chứng nhận
- TTLT
: Thông tư liên tịch
- QĐ
: Quyết định
- GQTC
: Giải quyết tranh chấp
- HĐXX
: Hội đồng xét xử
- PTM và MT : Phòng tài ngun và mơi trường
- VPĐKĐĐ : Văn phịng đăng kí đất đai
- CMĐSDĐ : Chuyển mục đích sử dụng đất
- ĐƠ
: Đất ở
- ĐTC
: Đất thổ cư
- ĐTCLN
: Đất trồng cây lâu năm
v
Luan van
DANH MỤC BẢNG THỐNG KÊ, BIỂU ĐỒ
Bảng 2.1. Kết quả thực hiện chuyển mục đích sử dụng từ đất nơng
nghiệp sang đất ở tại đơ thị của gia đình, cá nhân trong năm 2015 -2019.
Bảng 2.2. Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất 2015 – 2019 quận
Bình Tân.
Bảng 2.3 Diện tích chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân từ năm 2015 – 2019.
Bảng 2.4 Tình hình chuyển đổi mục đích sử dụng đất của các hộ.
vi
Luan van
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Ngày nay tồn cầu hóa và hội nhập kinh tế quốc tế đã trở thành một xu thế
quan trọng trong tiến trình phát triển kinh tế trong và ngồi nước. Trong lịch sử
phát triển của nhân loại từ trước đến nay chưa có một quốc gia nào mà khơng trải
qua giai đoạn cơng nghiệp hóa – hiện đại hóa, chuyển nền kinh tế chủ yếu từ
nông nghiệp lên công nghiệp và hiện đại hóa các ngành sản xuất cũng như dịch
vụ do lợi ích phát triển của cơng nghiệp là rất lớn đối với sự phát triển của đất
nước.
Trong lịch sử phát triển của loài người, dù ở giai đoạn nào hay quốc gia nào,
trình độ phát triển cao hay lạc hậu thì đất đai ln chiếm giữ một vai trị tối quan
trọng trong hệ thống tư liệu sản xuất của con người, là khởi nguồn của mọi của
cải vật chất và là yếu tố cơ bản trong môi trường sống của con người. Ngày nay,
với các tiến bộ về khoa học kỹ thuật, sự phụ thuộc của con người vào đất đai
ngày càng giảm. Tuy nhiên, đất đai vẫn là điều kiện không thể thiếu được của
các ngành kinh tế, đặc biệt trong lĩnh vực nơng, lâm nghiệp. Chính vì vậy, việc
nghiên cứu đánh giá hiệu quả của việc sử dụng đất, phân bổ quỹ đất cho các lĩnh
vực để phát triển nền kinh tế – xã hội của các quốc gia ngày càng trở nên cấp
thiết, đặc biệt trong bối cảnh bùng nổ dân số, cạn kiệt tài nguyên và biến đổi khí
hậu hiện nay.
Là một quốc gia đang phát triển, Việt Nam hiện vẫn còn là một nước nông
nghiệp, do vậy sự phụ thuộc vào đất đai là rất lớn. Đi lên từ nền văn minh lúa
nước, Nhà nước và Nhân dân ta đang nỗ lực phấn đấu hoàn thành mục tiêu đến
năm 2020 cơ bản đất nước ta trở thành một nước công nghiệp theo hướng hiện
đại. Q trình đơ thị hóa, cơng nghiệp hóa đang ngày càng sôi động, đặc biệt tại
các trung tâm thành phố lớn và khu vực lân cận, cùng với sự bùng nổ dân số dẫn
đến nhu cầu về đất đai ngày càng lớn, trong khi quỹ đất là có hạn. Điều này dẫn
1
Luan van
đến xu thế tất yếu phải chuyển mục đích sử dụng đất gây nên áp lực cho các cơ
quan quản lý Nhà nước trong việc phân bổ quỹ đất cho các ngành để sử dụng đất
hợp lý, hiệu quả và đảm bảo an ninh lương thực quốc gia.Việc chuyển mục đích
sử dụng đất đã có những tác động to lớn đối với sự phát triển kinh tế – xã hội và
sinh kế của người dân. Bên cạnh những tác động tích cực như đáp ứng nhu cầu
về đất đai cho q trình cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa, tạo ra nhiều cơ hội việc
làm, tăng thu nhập, cải thiện hệ thống cơ sở hạ tầng, nâng cao chất lượng các
dịch vụ an sinh xã hội … thì quá trình này cũng mang lại những tác động tiêu
cực không thể tránh khỏi như diện tích đất sản xuất nơng nghiệp bị thu hẹp, an
ninh lương thực không đảm bảo về số lượng cũng như chất lượng, thu nhập của
một bộ phận người dân bị thu hồi đất đi xuống, nảy sinh các tệ nạn xã hội … Đặc
biệt tình trạng dự án treo, dự án chậm tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng
đang là vấn đề nhức nhối, là nguyên nhân gây nên nhiều vụ khiếu kiện phức tạp,
đông người trong thời gian qua.
Quận Bình Tân là một quận của thành phố Hồ Chí Minh. Những năm qua
tình hình phát triển kinh tế – xã hội của quận đã có những kết quả tích cực, làm
thay đổi bộ mặt đơ thị và nâng cao đời sống Nhân dân. Đã có rất nhiều dự án
được triển khai thực hiện, mang lại hiệu quả như kỳ vọng, nhưng cũng có nhiều
dự án không được thực hiện, kéo dài nhiều năm gây lãng phí đất đai và ảnh
hưởng đến cuộc sống của người dân trong vùng dự án. Do vậy vấn đề đặt ra là
làm thế nào để có thể đánh giá được những mặt tích cực và tiêu cực của sự
chuyển mục đích sử dụng đất đối với q trình phát triển kinh tế – xã hội, từ đó
đúc rút kinh nghiệm, bài học để nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phục vụ tốt hơn
cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Bình Tân.
Trong những năm qua trên địa bàn quận Bình Tân đã và đang diễn ra q
trình đơ thị hóa, cơng nghiệp hóa rất mạnh mẽ khu công nghiệp và khu dân cư đơ
thị được xây dựng điều đó làm thay đổi đời sống kinh tế – văn hoá – xã hội của
2
Luan van
địa phương. Đồng thời với yêu cầu đẩy mạnh tăng trưởng, chuyển đổi nền kinh
tế để phục vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa sẽ kéo theo sự mất đất nơng nghiệp,
chuyển mục đích sử dụng đất trái phép. Đất nông nghiệp bị thu hẹp đã làm ảnh
hưởng đến đời sống của dân địa phương đồng thời kéo theo nhiều vấn đề xã hội
như: việc làm, thu nhập .... bị thay đổi. Điều đó đã tác động và làm thay đổi bộ
mặt đời sống của người dân. Do vậy cần tiến hành đánh giá tác động của quá
trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang các loại đất khác trên địa bàn quận
Bình Tân để thấy được thực trạng.
Vì vậy tơi đã chọn đề tài: “Chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo pháp luật
đất đai ở Việt Nam từ thực tiễn quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề
tài luận văn thạc sỹ dưới sự hướng dẫn của TS. Đặng Anh Quân.
2. Tính mới của đề tài nghiên cứu
Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có một số nhà khoa học, nhà quản lý
nghiên cứu thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển
mục đích sử dụng đất, qua đó có đưa ra những đánh giá hoặc thậm chí làm cơ sở
cho việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói
chung. Nay trên cơ sở đó, tác giả có sự tổng hợp và kế thừa để nghiên cứu một
cách có hệ thống, từ đó phân tích và đưa ra những nhận định, đánh giá của mình
về các quy định pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất ở nước ta.
Từ đánh giá thực trạng của pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất và thực
tiễn của quan hệ chuyển mục đích sử dụng đất diễn ra trong nền kinh tế thị
trường của thời gian vừa qua, cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật về lĩnh vực
này, tôi thấy rằng việc nghiên cứu một cách có hệ thống và phân tích các quy
định của chuyển mục đích sử dụng đất để đưa ra biện pháp hồn thiện nó có ý
nghĩa rất lớn trong tình hình hiện nay.
“Đánh giá thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp giai
đoạn 2004 – 2012 trên địa bàn huyện Đông Anh, Thành phố Hà Nội” – Luận văn
3
Luan van
thạc sỹ Trịnh Minh Đức – trường ĐHKHTN – ĐHQG Hà Nội.
“Đánh giá tác động của việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp
sang đất đô thị tại một số xã, thị trấn trên địa bàn huyện Mê Linh, thành phố Hà
Nội” – Luận văn thạc sỹ Nguyễn Đức Khánh – Trường Đại học Tài nguyên và
Môi trường Hà Nội năm 2017.
Luận văn thạc sĩ Luật học “Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất theo quy định pháp luật đất đai từ thực tiễn huyện Ea Hleo, tỉnh Đăk Lăk”
của tác giả Phan Thanh Tùng, Học viện Khoa học xã hội năm 2019.
Khóa luận tốt nghiệp Đại học “Đánh giá thực trạng công tác giải quyết
tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện Tủa Chùa, tỉnh Điện Biên giai đoạn 20122014” của tác giả Mùa A Tùng, Đại học Nông lâm – Đại học Thái Nguyên năm
2015.
Luận văn tốt nghiệp cử nhân Luật “Vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất”
của tác giả Lê Thị Hồng Thắm, Khoa Luật, đại học Cần Thơ năm 2007.
Luận án tiến sĩ kinh tế “Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp và
tác động của nó đến các nhóm lợi ích ở tỉnh Bắc Ninh”, của tác giả Nguyễn
Công Thắng, Đại học Kinh tế – Đại học quốc gia Hà Nội năm 2014.
Luận văn thạc sĩ Kinh tế “Hoàn thiện công tác quản lý đất đai ở thành
phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi”, của tác giả Hà Đức Thắng, Đại học Đà
Nẵng năm 2011.
Luận văn thạc sĩ quản lý đất đai “Đánh giá kết quả và tác động của việc
thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, huyện Sơn Động,
tỉnh Bắc Giang”, của tác giả Tống Việt Hùng, Đại học Tài Nguyên và Môi
Trường Hà Nội năm 2018.
Nguyễn Quang Học (2004), “Các vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất”, luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội.
Nguyễn Thị Thập (2011), “Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
4
Luan van
dưới khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam”, luận văn Thạc sĩ Luật
học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội.
Đặng Anh Quân (2011), “Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai
Việt Nam và Thụy Điển”, luận án Tiến sĩ Luật học, Khoa Luật, Đại học Lund,
Thụy Điển và Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh.
Nguyễn Thị Minh (2013), “Hồn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ
gia đình, cá nhân” – luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội.
Nguyễn Minh Tuấn (2011), “Đăng ký Bất động sản – Những vấn đề lý luận
và thực tiễn”, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
Phùng Văn Ngân (2008), “Bàn về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”,
Tạp chí Dân chủ và Pháp luật.
Phạm Hữu Nghị (2009), “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi cả tên
họ, tên vợ và họ tên chồng: Một số vấn đề đặt ra”, Tạp chí Dân chủ và Pháp
luật.
Doãn Hồng Nhung (2007), “Nữ quyền và quan hệ giữa Vợ chồng – Nhìn
từ khía cạnh pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong Luật đất đai
năm 2003”, Tạp chí Luật học.
Nguyễn Quang Tuyến (2003), “Địa vị pháp lý người sử dụng đất trong các
giao dịch dân sự, thương mại về đất đai”, luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại
học Luật, Hà Nội …
Các công trình nghiên cứu trên đã giải quyết và tiếp cận ở nhiều khía cạnh và
góc nhìn khác nhau về chính sách và quy định pháp luật trong quản lý đất đai nói
chung và chuyển mục đích sử dụng đất nói riêng trên nhiều địa phương khác
nhau. Vì vậy, luận văn nghiên cứu vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất trên địa
bàn quận Bình Tân là hồn tồn mới, phù hợp với thực tiễn và nhu cầu hiện nay
của địa phương. Vấn đề đặt ra trong đề tài chuyển mục đích sử dụng đất trên địa
5
Luan van
bàn quận Bình Tân tuy khơng mới, nhưng trong thực tế hiện nay khi quy định
pháp luật về đất đai như: LĐĐ, LKDBĐS, LNƠ, BLDS, các Nghị định, Thông
tư hướng dẫn, các văn bản quy phạm pháp luật của chính quyền địa phương
trong công tác quản lý đất đai, … vẫn còn nhiều hạn chế trong quy định và thực
tiễn áp dụng quy định pháp luật. Việc chuyển mục đích sử dụng đất vẫn cịn gặp
nhiều khó khăn, vướng mắc. Vì vậy, Luận văn nghiên cứu việc chuyển mục đích
sử dụng đất trên địa bàn quận Bình Tân nhằm làm sáng tỏ vấn đề chuyển mục
đích sử dụng đất hiện nay dưới góc độ lý luận, quy định pháp luật, đường lối chủ
trương, chính sách của Đảng và Nhà nước cũng như công tác áp dụng trong thực
tiễn đem lại hiệu quả. Từ thực tiễn trên địa bàn quận Bình Tân, một quận của
thành phố Hồ Chí Minh có diện tích đất lớn, dân cư đơng đúc, tốc độ đơ thị hóa,
xây dựng và cơng nghiệp phát triển mạnh mẽ. Vì vậy, Luận văn nghiên cứu và
làm rõ vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn quận Bình Tân.
3. Mục tiêu nghiên cứu
- Nghiên cứu quy định và làm rõ thực trạng quy định pháp luật đất đai hiện
hành về chuyển mục đích sử dụng đất.
- Nghiên cứu, đánh giá tình hình chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn
quận Bình Tân nhằm làm rõ hiệu quả đạt được và những hạn chế tồn tại của q
trình chuyển đổi.
- Qua đó, đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu
quả pháp luật trong điều chỉnh hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất, đóng
góp cho cơng tác quản lý đất đai tại địa phương, sự phát triển chung của toàn
thành phố và cả nước.
4. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Đánh giá được kết quả của cơng tác chuyển mục đích sử dụng đất phục vụ
phát triển hạ tầng, đô thị tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh.
6
Luan van
- Phân tích và đánh giá những quy định pháp luật về chuyển mục đích sử
dụng đất qua thực tiễn tại Quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh.
- Điều tra, thu thập số liệu có liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất trên
địa bàn quận Bình tân trong giai đoạn 2015 – 2019.
5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
5.1. Đối tượng nghiên cứu
- Quy định pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất của Nhà nước ta và
thực trạng áp dụng tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh; Các chủ trương
chính sách của Đảng và Nhà nước về chuyển mục đích sử dụng đất nói chung và
chủ trương, chính sách của chính quyền địa phương về chuyển mục đích sử dụng
đất trên địa bàn quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh.
- Giới hạn nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu xoay quanh vấn đề chuyển đổi
mục đích sử dụng các loại đất hiện nay ở quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí
Minh.
5.2. Phạm vi nghiên cứu
- Luận văn nghiên cứu vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn quận
Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh.
6. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra: được sử dụng nhằm điều tra, thu thập tài liệu, số liệu,
thông tin cần thiết, điều tra xã hội học cho mục đích nghiên cứu.
- Phương pháp thống kê: Phân tích thống kê các số liệu về tình hình sử dụng
đất chuyển mục đích sử dụng, đăng ký biến động đất, tình hình phát triển kinh tế,
xã hội và hiện trạng môi trường các khu vực có đất bị chuyển đổi mục đích sử
dụng.
- Phương pháp so sánh: so sánh làm rõ biến động sử dụng đất do tác động của
chuyển đổi mục đích sử dụng đất giai đoạn 2015 – 2019 trên địa bàn quận.
- Phương pháp phân tích đánh giá tổng hợp: sử dụng để phân tích đánh giá
7
Luan van
hiệu quả của chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
7. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
7.1. Ý nghĩa khoa học
Việc nghiên cứu đề tài là một sự kiểm chứng những kiến thức đã được các
Thầy, Cô giảng dạy, hướng dẫn trong thời gian tham gia khóa học, đồng thời
cũng là cơ hội áp dụng những kiến thức đã học vào q trình cơng tác thực tế để
đúc rút kinh nghiệm, rèn luyện và chuẩn bị các kỹ năng tự nghiên cứu, làm việc
cho bản thân sau khi tốt nghiệp. Tơi cũng mong rằng đề tài của mình có thể
mang lại một sự đóng góp nhỏ vào hệ thống cơ sở lý luận khoa học trong lĩnh
vực quản lý đất đai.
7.2. Ý nghĩa thực tiễn
Việc nghiên cứu đề tài để thấy được thực trạng cơng tác chuyển mục đích sử
dụng đất tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh, những mặt kết quả đã đạt
được, những tác động tích cực và những mặt còn tồn tại với sự phát triển hạ tầng,
đô thị và đối với đời sống Nhân dân trên địa bàn quận, từ đó có giải pháp thực
hiện đối với các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai.
8. Kết cấu của Luận văn
Kết cấu Luận văn gồm 03 chương:
Chương 1: Tổng quan về chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng
đất tại quận Bình Tân.
Chương 3: Phương hướng và giải pháp hồn thiện pháp luật về chuyển đổi
mục đích sử dụng đất.
8
Luan van
CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái niệm chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
1.1.1. Các định nghĩa liên quan.
Khái niệm đất đai, sử dụng đất và quyền sử dụng đất.
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, không chỉ đơn thuần là tài sản thuộc
sở hữu của toàn dân do Nhà nước có vai trị quản lý cịn là tư liệu sản xuất và là cơ
sở vật chất đặc biệt quan trọng của chủ sử dụng đất. Đất đai có mặt trong tất cả các
lĩnh vực trọng điểm của một quốc gia, là tư liệu trong sản xuất nông, lâm nghiệp. Nó
cũng là mơi trường sống, cơ sở tiến hành mọi hoạt động kinh doanh của doanh
nghiệp.
Đất đai bao gồm tất cả thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh
hưởng nhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất. Đất theo nghĩa đất đai bao
gồm: Khí hậu, dáng đất, địa hình, thổ nhưỡng, thủy văn, thảm thực vật tự nhiên, cỏ
dại trên đồng ruộng, động vật tự nhiên, những biến đổi của đất do hoạt động của con
người. [4]
Theo Luật đất đai căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:
(Điều 10) [7].
Đất nông nghiệp gồm:
- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất rừng sản xuất;
- Đất rừng phòng hộ;
- Đất rừng đặc dụng;
- Đất nuôi trồng thủy sản;
- Đất làm muối;
9
Luan van
- Đất nông nghiệp khác;
Đất phi nông nghiệp gồm:
- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
- Đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh;
- Đất xây dựng cơng trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự
nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể
thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và cơng trình sự nghiệp khác;
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
- Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng ...
- Đất cơ sở tơn giáo, tín ngưỡng;
- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
- Đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
- Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động
trong cơ sở sản xuất ...
Đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng gồm:
Việc phân loại đất có vai trị quan trọng, vì trên thực tế chủ yếu tổ chức kinh tế, hộ
gia đình, cá nhân chuyển đất nơng nghiệp sang đất ở, đất phi nơng nghiệp sang đất ở
(vì lợi ích của đất mang lại cao hơn) và có tiền sử dụng đất phải nộp của từng loại
khi chuyển là khác nhau.
Sử dụng đất là tác động vào đất đai nhằm đạt được hiệu quả mong muốn. Sử
dụng đất là các hoạt động sản xuất nông lâm nghiệp tạo ra các loại hình trên đơn vị
bản đồ đất đai: [4]
10
Luan van
- Sử dụng trên cơ sở sản xuất trực tiếp: Cây trồng, đồng cỏ, gỗ rừng, …
- Sử dụng trên cơ sở sản xuất gián tiếp: Chăn nuôi, chế biến, …
- Sử dụng cho mục đích bảo vệ: Chống suy thối đất, bảo tồn đa dạng hóa lồi
sinh vật, bảo tồn đa dạng sinh học, chống xói mịn, nhiễm mặn, …
- Sử dụng đất theo các chức năng đặc biệt: Du lịch sinh thái, công viên, xây dựng,
…
Trên cơ sở các khái niệm quyền sử dụng đất có thể đưa ra khái niệm như sau:
“Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ
cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Xét về khía cạnh kinh tế,
quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó thỏa mãn các nhu cầu và lợi ích vật
chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất. Với tư cách đại diện chủ sở
hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất thông
qua việc xây dụng, quy hoạch, kế hoạch quy hoạch để phân định mục đích sử dụng
cho từng loại đất cụ thể.”[2, tr.24]
Theo Luật đất đai 2013 nêu rõ đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân và do
Nhà nước làm chủ sở hữu. Từ đó, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người dân
thông qua các hình thức như giao đất khơng thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền
sử dụng đất, cho thuê đất. Nhà nước không chỉ trao quyền sử dụng mà còn trao
quyền định đoạt cho người sử dụng thơng qua các hình thức giao dịch đa dạng khác
như chuyển nhượng, thừa kế, góp vốn, tặng cho hoặc từ bỏ quyền sử dụng và trả lại
cho Nhà nước. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải tuân thủ
các điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định.
Bên cạnh đó, người sử dụng đất được phép thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên
quan đến đất đai theo quy định tại Điều 166 và Điều 170 Luật đất đai (LĐĐ) 2013.
11
Luan van
Khái niệm chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Mục đích sử dụng đất là cách thức Nhà nước phân loại đất đai và yêu cầu người
quản lý phải tuân thủ các quy định khi giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất,… người sử dụng đất có nghĩa vụ phải sử dụng đúng mục đích đất
được giao ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất theo nhóm đất: đất nơng
nghiệp, đất phi nơng nghiệp và đất chưa sử dụng.
- Luật đất đai năm 2013 không đưa ra một khái niệm cụ thể về chuyển đổi mục
đích sử dụng đất mà chỉ đề cập đến các trường hợp chuyển mục đích sử dung đất và
một số trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất. Từ những quy định trong Luật đất đai có thể
hiểu: Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với
loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp chuyển mục đích sử
dụng đất phải xin phép hoặc đăng ký biến đất đai trong trường hợp không phải xin
phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Ví dụ như chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng
đất ban đầu từ nơng nghiệp sang các hình thức đất khác như đất thổ cư, đất sản xuất
kinh doanh khi người sử dụng có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng tại các cơ
quan nhà nước có thẩm quyền bằng quyết định có tính pháp lý hợp pháp.
Như vậy, chuyển mục đích sử dụng đất được đề cập gồm 2 trường hợp:
chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm
quyền và chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc trường hợp nêu trên người sử
dụng không phải xin phép cơ quan có thẩm quyền nhưng phải đăng kí với văn phịng
của tổ chức có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất hoặc với ủy ban nhân dân nơi
có đất ở.
12
Luan van
1.1.2. Sự cần thiết phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất do ảnh hưởng của đơ
thị hóa.
- Khi bàn về đơ thị thì mỗi quốc gia trên thế giới lại đưa các định nghĩa, khái
niệm khác nhau về đô thị do sự khác nhau về phong tục tập quán, nhận thức xã hội,
điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế – xã hội giữa các nước [3, tr.12-13].
“Đô thị là thuật ngữ được sử dụng phổ biến ở nước ta. Nó dùng để phân biệt khu vực
nơng thơn, trung du và miền núi. Có thể nói, đơ thị được hiểu theo nhiều góc độ
khác nhau dưới nhiều ngành, lĩnh vực khác nhau nhưng nhìn một cách tổng thể thì
đơ thị là các điểm dân cư, nơi tập trung dân cư đông đúc để buôn bán, làm ăn ...” [3,
tr. 12]
- Đơ thị hóa là xu thế tất yếu của mọi quốc gia trên con đường phát triển. Những
mức độ khác nhau và những sắc thái khác nhau, đô thị hóa tiếp tục lan rộng như một
q trình phát triển kinh tế – xã hội. Đó là một q trình mở rộng thành phố, tập
trung dân cư, thay đổi các mối quan hệ xã hội, đẩy mạnh và đa dạng hóa những chức
năng phi nơng nghiệp, mở rộng giao dịch, phát triển lối sống cũng như văn hóa đơ
thị. Sự xuất hiện của đô thị làm tăng sự phát triển giao thông với các vùng nông
nghiệp xung quanh và các đơ thị khác. Đơ thị hóa khơng đơn thuần là q trình dịch
chuyển từ nơng thơn lên thành thị và thay đổi nghề nghiệp mà cịn bao gồm cả q
trình thay đổi đa chiều với nhiều cấp độ như đô thị – đô thị, đô thị – ven đô thị, đô
thị – nông thôn, vùng – quốc tế với các mức độ khác nhau theo từng hồn cảnh của
đơ thị cụ thể. Các yếu tố từ kinh tế vẫn giữ vai trị chủ đạo trong việc tạo nên q
trình đơ thị hóa. Ngồi ra, các yếu tố như văn hóa, lịch sử, lối sống, … cũng đang
ngày càng có những ảnh hưởng lớn đến đặc tính đơ thị hóa của từng vùng cụ thể.
- Từ các quan niệm cho thấy: “Đơ thị hóa là q trình mở rộng đơ thị và biến đổi,
phân bố lại các yếu tố của lực lượng sản xuất, bố trí dân cư, hình thành, phát triển
13
Luan van
các hình thức, điều kiện sống theo kiểu đơ thị; có sự chuyển biến rõ nét trong quy
hoạch, xây dựng, quản lý đô thị tạo tiền đề vững chắc cho phát triển đơ thị hiện có
theo chiều sâu trên cơ sở hiện đại hóa, cơ sở vật chất kỹ thuật và tăng quy mơ dân
số.” [7]
Như vậy, đơ thị hóa là sự mở rộng đơ thị ở nhiều khía cạnh khác nhau cả về
không gian và thời gian. Về không gian thì mức độ đơ thị hóa được tính bằng tỷ lệ
dân số đô thị trên tổng dân cư hay diện tích đơ thị trên diện tích của địa phương. Về
thời gian thì tốc độ của việc đơ thị hóa được tính bằng tốc độ gia tăng theo thời gian
của yếu tố dân số đơ thị và diện tích đơ thị.
- Đơ thị hóa được gắn liền với các q trình tăng trưởng kinh tế theo nhiều khu
vực khác nhau trên một lãnh thổ quốc gia. Tuy nhiên, về tốc độ và đặc điểm đơ thị
cịn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như q trình mang tính quy luật gắn liền với chuyển
dịch cơ cấu xã hội từ nông nghiệp – nông dân – nông thôn sang công nghiệp – thị
dân – đô thị được biểu hiện ở một số đặc điểm sau:
*Thứ nhất, đơ thị hóa là q trình được diễn ra trong một thời gian dài và lãnh
thổ rộng lớn.
*Thứ hai, tiền đề cơ bản của đô thị hóa là sự phát triển cơng nghiệp hay cơng
nghiệp hóa, đơ thị hóa. Sự chuyển dịch từ nơng nghiệp sang sản xuất công nghiệp,
thương mại và dịch vụ.
*Thứ ba, đô thị hóa là q trình hình thành nâng cấp mở rộng quy mô đô thị
và kết cấu hạ tầng hiện đại.
*Thứ tư, mở rộng đô thị là sự thu hẹp nông nghiệp để phát triển khu đô thị,
khu công nghiệp, thương mại, dịch vụ và du lịch.
*Thứ năm, giúp thu hút nhiều nguồn vốn từ FDI (quỹ đầu tư nước ngoài) đầu
tư vào thị trường trong nước.
14
Luan van
*Thứ sáu, chuyển nông thôn sang thành thị, từ văn minh nơng nghiệp sang
văn minh cơng nghiệp. Cùng với đó là các cơ chế, chính sách phát triển và quản lý
đô thị.
- Mở rộng không gian đô thị, tức đất nơng nghiệp bị thu hẹp nhanh chóng, Nhà
nước phải nắm quyền làm chủ động chuyển đổi mục đích sử dụng đất để tạo đà sự
phát triển đô thị.
- Việc bố trí dân cư trong khu đơ thị mới đóng vai trò trong việc giải quyết vấn đề
dân số, vấn đề việc làm, thay đổi cơ cấu lao động.
- Tập trung các dự án đầu tư xây dựng hoàn chỉnh, đồng bộ các cơng trình kết cấu
hạ tầng, các cơng trình sản xuất, cơng trình phúc lợi và nhà ở. Phát triển khu đô thị
mới đang được phát triển làm cho các khu nông thôn được chuyển phố, phường.
- Chuyển dịch cơ cấu kinh tế ngành, cơ cấu thành phần kinh tế. Đơ thị hóa tất yếu
sẽ dẫn tới sự dịch chuyển cơ cấu kinh tế do tình trạng đất đai dùng cho sản xuất nông
nghiệp trước đây ngày càng bị thu hẹp lại, tăng tỷ trọng phát triển công nghiệp,
thương mại và dịch vụ.
- Sự phát triển hạ tầng kinh tế – xã hội thì những cơng trình này đáp ứng được
yêu cầu của sản xuất và đời sống với những tiêu chuẩn cụ thể của từng loại đô thị
nhằm đảm bảo sự hiện đại và đồng bộ kết nối với đô thị cũ ở trung tâm và các vùng
lân cận. Bên cạnh đó ở các đơ thị có các kiến trúc, xây dựng nhà ở, các cơ quan,
công sở mĩ quan và văn minh.
1.2. Nội dung pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
1.2.1. Căn cứ chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
- Trước khi cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất cơ quan có thẩm quyền
cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần phải xác định mục đích sử dụng đất
hiện tại của người sử dụng đất. Để xác định được loại đất, mục đích sử dụng đất hiện
15
Luan van
tại phải tuân thủ theo một trong các căn cứ sau đây: Quyết định giao đất, cho thuê
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền; Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho người sử dụng đất được Nhà nước công nhận
quyền sử dụng đất; Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch kế
hoạch sử dụng đất đối với trường hợp không phải xin phép chuyển mục đích sử dụng
đất; Đất sử dụng ổn định phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; Đối với trường hợp chưa có các căn cứ nêu
trên thì căn cứ vào hiện trạng của đất sử dụng, đất ổn định lâu dài, Uỷ ban nhân dân
các quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh xác định các loại đất, mục đích sử
dụng đất.
- Luật đất đai 2013 chia mục đích sử dụng đất thành 02 trường hợp: Căn cứ vào
trình tự thủ tục thực hiện trong trường hợp phải xin phép chuyển mục đích sử dụng
đất và trường hợp khơng phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất. Thêm đó cũng
có quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
tại Điều 52 Luật đất đai 2013 cần phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất thì
phải đáp ứng đủ các điều kiện phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được
căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin chuyển mục
đích sử dụng đất.
- Theo quy định: Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy
hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
(Điều 14). [5]
- Theo Luật đất đai năm 2013 đã quy định Hội đồng nhân dân các cấp, Ủy ban
nhân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai (Điều 21). [6]
Tại khoản 3, Điều 45 của Luật đất đai năm 2013 quy định:
3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.
16
Luan van
Ủy ban nhân dân cấp huyện trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch
sử dụng đất cấp huyện trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
Ủy ban nhân dân cấp huyện trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt kế hoạch sử
dụng đất hàng năm của cấp huyện. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân
dân cấp tỉnh thơng qua danh mục dự án cần thu hồi đất quy định tại khoản 3, Điều 62
của Luật này trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
Tại Điều 52 của Luật đất đai năm 2013 quy định:
“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất.”
Như vậy, trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền thì phải viết đơn xin phép và cơ quan Nhà nước căn cứ vào
kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, để quyết định cho phép chuyển đổi
mục đích sử dụng đất hay khơng. Vì vậy, không phải xin phép chuyển là được
chuyển.
Tại Điều 57 của Luật đất đai năm 2013 quy định:
“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng
thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất
làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng
vào mục đích khác trong nhóm đất nơng nghiệp;
17
Luan van
