Nợ xấu bất động sản, niềm đau chôn giấu pptx

Nợ xấu bất động sản, niềm đau chôn
giấu
Tài sản đảm bảo bằng bất động sản lâu nay được coi như một nguồn tài sản chính
phục vụ cho việc ngân hàng ra quyết định cho vay. Theo một thông lệ của công tác
thẩm định tín dụng nói chung và thẩm định tài sản nói riêng, giá trị bất động sản
được thẩm định đạt khoảng 65% đến 75% so với thị giá của bất động sản đó tại
thời điểm thẩm định và khách hàng được vay tối đa tới 70% của giá trị tài sản sau
thẩm định. Điều đó có nghĩa là khách hàng được vay trong khoảng 50% thị giá của
bất động sản. Không kể tới các yếu tố khác tác động tới việc định giá và quyết
định mức cho vay ở từng hợp đồng cụ thể, với một cơ chế theo thông lệ như vậy,
ngân hàng được đảm bảo khoản vay vẫn luôn được duy trì khả năng thu hồi nợ kể
cả khi giá trị bất động sản giảm xuống còn 50% so với thị giá vào thời điểm cho
vay.
Theo báo cáo quý II năm 2012 của CBRE thì giá đất nền trong các khu đô thị tại
khu vực Hà Nội giảm từ 10,42% đối với đất nền liền kề và 12,89% đối với đất nền
biệt thự so với quý liền trước. Đặc biệt, có những khu vực, như Mê Linh, có mức
giảm giá 30% chỉ trong vòng một quý.
Các khu đô thị có một thời giao dịch sôi động như Văn Khê, Văn Phú, Dương Nội,
Vân Canh, Nam An Khánh, Bắc An Khánh , giá bán từng đạt mức đỉnh 80 - 100
triệu đồng/m2 đất liền kề thì nay chỉ được chào ở mức 30 đến 45 triệu đồng, tức là
giá trị tài sản đảm bảo bằng bất động sản có thể giảm tới mức dưới 50% so với
thời điểm cao nhất.
Giảm giá là một vấn đề, nhưng hệ trọng hơn là vấn đề thanh khoản khi không có
hay rất ít giao dịch được thực hiện. Hàng loạt các văn phòng trung tâm môi giới
hay các sàn giao dịch bất động sản dọc tuyến đường Lê Văn Lương kéo dài nhộn
nhịp giai đoạn trước 2011 thì nay đã đóng cửa hay sang nhượng. Giảm giá và
thanh khoản kém đã khiến việc ngân hàng phát mãi tài sản đảm bảo trở thành
nhiệm vụ khó khăn. Một chuyên viên tín dụng của một ngân hàng thương mại cổ
phần có văn phòng ở phố Láng Hạ được giao việc chào bán phát mãi một ngôi nhà
5 tầng, diện tích 42 m2 ở ngõ phố Hoàng Cầu với giá 3,4 tỷ đồng từ đầu năm 2012
đến nay vẫn không thực hiện được.

Xử lý nợ xấu bất động sản thế nào?
Khi mà giá trị tài sản đảm bảo là bất động sản suy giảm và tính thanh khoản èo
uột, làm thế nào để có thể thu hồi nợ xấu bất động sản là một bài toán không dễ và
phải giải quyết một cách quyết liệt và nhanh chóng do nỗi đau và ung nhọt của nợ
xấu không thể mãi che giấu. Có thể kể ra một vài giải pháp cơ bản như sau:
Một là, việc phát mãi tài sản đảm bảo là bất động sản là một công cụ truyền thống
nhất để ngân hàng thu hồi nợ gốc và lãi vay. Một số trở ngại về pháp lý có thể kéo
dài thời gian thu hồi nợ, tăng chi phí phát mãi, nhưng về nguyên tắc, việc phát mãi
là thực hiện được. Việc phát mãi có thể thực hiện qua đấu giá công khai, nhằm
mang đến lợi ích tốt hơn với ngân hàng. Rủi ro đối với ngân hàng là không thu hồi
đủ nợ gốc và lãi vay khi giá trị thanh lý tài sản đảm bảo dưới mức cần thu hồi nợ
gốc và lãi vay.
Hai là, thu hồi tài sản đảm bảo là bất động sản phục vụ cho hoạt động kinh doanh
hoặc đầu tư của ngân hàng. Một số ngân hàng đã mở phòng giao dịch mới bằng
địa điểm của mình (thay vì đi thuê) từ nguồn thu hồi tài sản đảm bảo. Nhược điểm
của giải pháp này là giá trị của tài sản thu hồi dưới giá trị cần thu hồi, nhưng được
hoán đổi nhằm che giấu sai sót của ngân hàng khi thẩm định tài sản, do đó, việc
định giá lại giá trị tài sản thu hồi cần được thực hiện bởi các tổ chức định giá độc
lập nhằm đảm bảo tính khách quan của giá trị tài sản thu hồi.
Ba là, chuyển đổi khoản cho vay thành vốn đối với các khoản cho vay tập trung
phát triển dự án bất động sản hoặc cho vay kinh doanh đầu cơ bất động sản mà chủ
đầu tư bất động sản không có khả năng trả nợ nhưng có thể đàm phán để chuyển
giá trị khoản vay thành cổ phần trong công ty của chủ đầu tư. Khi đó, ngân hàng
sẽ sở hữu một phần hay toàn bộ công ty đầu tư bất động sản. Việc sở hữu tài sản
này nên tách bạch với ngân hàng qua việc thành lập riêng công ty quản lý tài sản
của ngân hàng.
Bốn là, chứng khoán hóa tài sản đảm bảo bằng bất động sản như một sản phẩm
phái sinh rồi bán cho các tổ chức đầu tư. Giải pháp này phổ biến hơn ở các nước
phát triển khi thị trường vốn được hiện đại hóa và có hệ thống quy định luật pháp

chặt chẽ ngăn ngừa rủi ro phát sinh từ thị trường thứ cấp của các sản phẩm phái
sinh.
Thế nhưng, một trong những rủi ro lớn nhất dẫn đến mất vốn của ngân hàng khi
nợ xấu phát sinh từ các khoản cho vay được đảm bảo bằng nhà chung cư đang xây
(hay còn gọi là tài sản hình thành trong tương lai) qua hợp đồng 3 bên ký giữa
khách hàng, ngân hàng và chủ đầu tư nhà chung cư khi mà dự án bị dừng không
triển khai do thiếu vốn. Đối với những trường hợp này, nhà xây dở không có thanh
khoản, chủ đầu tư không có tiền để tiếp tục triển khai, ngân hàng thì bối rối chưa
có cách xử lý một cách hiệu quả. Đây là một mảng mà các ngân hàng chưa có giải
pháp hiệu quả và thuyết phục. Liệu các ngân hàng có thực sự quyết liệt xử lý nợ
xấu bất động sản hay dùng các thủ thuật biến hóa tinh vi hơn?