TÀi LIỆU BỒI DƯỠNG NGHIỆP VỤ CÔNG CHỨNG NĂM 2023

TÀI LIỆU BỒI DƯỠNG NGHIỆP VỤ CÔNG CHỨNG
NĂM 2023.
Tuấn Đạo Thanh
Phịng Cơng chứng số 1 thành phố Hà Nội.
Từ thực trạng hoạt động chuyên môn trong thời gian vừa qua, dưới đây chúng
tơi xin đưa ra một số tình huống nghiệp vụ mà công chứng viên thường xuyên bắt
gặp trong quá trình tác nghiệp cũng như khuyến nghị biện pháp giải quyết. Cụ thể
như sau:
1. Liên quan đến việc công chứng hợp đồng mua bán phương tiện giao
thông cơ giới đường bộ cũng như giá trị pháp lý của Giấy chứng nhận đăng ký
xe:
- Thứ nhất, về giá trị pháp lý của Giấy chứng nhận đăng ký xe: Qua tìm
hiểu nội dung các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, chúng tơi khơng tìm
thấy bất kỳ một quy định cụ thể nào khẳng định Giấy chứng nhận đăng ký xe là
giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hay chỉ là giấy tờ phục vụ công tác quản lý của
cơ quan Công an. Tuy nhiên, do phương tiện giao thông cơ giới đường bộ là động
sản (xem Điều 107, Bộ luật dân sự năm 2015) nên căn cứ vào nội dung Khoản 2,
Điều 106, Bộ luật dân sự năm 2015 và Khoản 3, Điều 53, Luật Giao thông đường
bộ năm 2008 cũng như Điều 1 và Điều 2, Thông tư số 58/2020/TT-BCA ngày
16/6/2020 của Bộ Công an quy định quy trình cấp, thu hồi đăng ký, biển số
phương tiện giao thông cơ giới đường bộ, chúng tôi cho rằng Giấy chứng nhận
đăng ký xe đóng cả hai vai trị, vừa là giấy tờ chứng minh quyền sở hữu vừa là
một loại tờ phải có khi phương tiện cơ giới đó tham gia giao thơng.
Theo nội dung Khoản 2, Điều 8, Thông tư số 58/2020/TT-BCA ngày
16/6/2020 của Bộ Công an quy định quy trình cấp, thu hồi đăng ký, biển số

1


phương tiện giao thơng cơ giới đường bộ thì “giấy tờ chuyển quyền sở hữu xe”
bao gồm cả “giấy bán, cho, tặng xe” và đây là các giấy tờ phải có khi thực hiện

việc “Cấp đăng ký, biển số xe” theo nội dung Điều 10, Thông tư số 58/2020/TTBCA ngày 16/6/2020 của Bộ Cơng an quy định quy trình cấp, thu hồi đăng ký,
biển số phương tiện giao thông cơ giới đường bộ. Vì vậy, vai trị là giấy tờ chứng
minh quyền sở hữu của Giấy chứng nhận đăng ký xe đã được các nhà lập quy gián
tiếp thừa nhận. Quan điểm này tiếp tục được khẳng định khi chúng ta tìm hiểu nội
dung một số mẫu Giấy chứng nhận đăng ký xe được ban hành kèm theo Thông tư
số 58/2020/TT-BCA ngày 16/6/2020 của Bộ Công an quy định quy trình cấp, thu
hồi đăng ký, biển số phương tiện giao thơng cơ giới đường bộ. Cụ thể, dịng đầu
tiên mặt trước của Giấy chứng nhận đăng ký xe luôn yêu cầu phải ghi rõ “Tên chủ
xe” trong khi đó “Chủ” là danh từ chỉ “Người có quyền sở hữu về tài sản nào đó”
(xem Từ điển tiếng Việt do Nhà xuất bản Hồng Đức ấn hành năm 2016).
- Thứ hai, về trình tự, thủ tục chứng thực: Hiện nay, khi thực hiện hành vi
chứng thực, các công chứng viên cũng như người có thẩm quyền chứng thực phải
tuân thủ nội dung một số văn bản quy phạm pháp luật như Nghị định số
23/2015/NĐ-CP ngày 16/2/2015 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng
thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch,
Thông tư số 01/2020/TT-BTP ngày 03/3/2020 của Bộ Tư pháp quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày
16/2/2015 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản
chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch… Căn cứ nội dung
Khoản 4, Điều 25 và Điểm d, Khoản 4, Điều 24, Nghị định số 23/2015/NĐ-CP
ngày 16/2/2015 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ
bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch trong tương
quan so sánh với quy định tại Điều 116 và Điều 385, Bộ luật dân sự năm 2015,
việc chứng thực chữ ký của người bán, cho tặng xe là khơng phù hợp với quy định
của pháp luật có liên quan. Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc chứng

2


thực hợp đồng mua bán, tặng cho xe của người có thẩm quyền chứng thực phải

được thực hiện theo trình tự, thủ tục được ấn định tại Chương III, Nghị định số
23/2015/NĐ-CP ngày 16/2/2015 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng
thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch
(từ Điều 34 đến Điều 40) quy định về “Chứng thực hợp đồng giao dịch” và
Chương V, Thông tư số 01/2020/TT-BTP ngày 03/3/2020 của Bộ Tư pháp quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định số 23/2015/NĐ-CP
ngày 16/2/2015 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ
bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch (từ Điều 20 đến
Điều 23) nói tới “Chứng thực hợp đồng, giao dịch”. Tất nhiên, khi công chứng
hợp đồng mua bán hay tặng cho xe, công chứng viên phải tuân thủ quy định của
Điều 40 và Điều 41, Luật Công chứng năm 2014 cũng như những quy định khác
của pháp luật có liên quan.
- Thứ ba, về thời điểm thực hiện quyền của chủ xe cơ giới: Căn cứ nội dung
Điều 6, Thông tư số 58/2020/TT-BCA ngày 16/6/2020 của Bộ Cơng an quy định
quy trình cấp, thu hồi đăng ký, biển số phương tiện giao thông cơ giới đường bộ
cũng như nội dung Điểm a, Khoản 4 và Điểm l, Khoản 7, Điều 30, Nghị định số
100/2019/NĐ-CP ngày 30/12/2019 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành
chính trong lĩnh vực giao thông đường bộ và đường sắt, thì việc đăng ký sang tên
là nghĩa vụ của chủ sở hữu xe. Chính vì vậy, sau khi mua hoặc nhận tặng cho các
loại phương tiện giao thông cơ giới đường bộ (xem Điều 1, Thông tư số
58/2020/TT-BCA ngày 16/6/2020 của Bộ Cơng an quy định quy trình cấp, thu
hồi đăng ký, biển số phương tiện giao thông cơ giới đường bộ), bên mua hay bên
nhận tặng cho phải tiến hành đăng ký sang tên để chuyển tên chủ xe trong Giấy
đăng ký xe thành tên của bên mua, bên nhận tặng cho. Chỉ khi nào hoàn tất xong
thủ tục này, bên mua, bên nhận tặng cho mới được phép thực hiện việc bán, tặng
cho xe cho bên thứ ba.

3

Qua tìm hiểu, chúng tơi thấy tồn văn Mục E, Chương II, Thông tư số
58/2020/TT-BCA ngày 16/6/2020 của Bộ Công an quy định quy trình cấp, thu
hồi đăng ký, biển số phương tiện giao thông cơ giới đường bộ được xây dựng
nhằm “Hướng dẫn một số trường hợp cụ thể”, trong đó nội dung Điều 19 chỉ
hướng với việc “Giải quyết đăng ký sang tên xe đối với trường hợp xe đã chuyển
quyền sở hữu qua nhiều người”. Chính vì vậy, việc vận dụng quy định tại Điều
19, Thông tư số 58/2020/TT-BCA ngày 16/6/2020 của Bộ Công an quy định quy
trình cấp, thu hồi đăng ký, biển số phương tiện giao thông cơ giới đường bộ vào
trong các trường hợp mua bán, tặng cho xe thông thường là không phù hợp.
2. Về chủ thể tham gia xác lập giao dịch là người từ đủ 15 tuổi đến chưa
đủ 18 tuổi (có cả cha và mẹ) trong hợp đồng thế chấp:
- Thứ nhất, về việc xác định chủ thể: Căn cứ khái niệm “thế chấp tài sản”
được nêu tại Điều 317, Bộ luật dân sự năm 2015 cũng như nội dung Điều 295 và
Điều 318, Bộ luật dân sự năm 2015, việc xác định chính xác chủ thể của tài sản
bảo đảm nói chung hay tài sản thế chấp nói riêng ln là một u cầu mang tính
tiên quyết, đảm bảo tính hợp pháp, xác thực của hợp đồng thế chấp tài sản đã được
công chứng. Đặc biệt, khi chủ thể tham gia giao kết là một nhóm người hay một
hộ gia đình thì u cầu kể trên cũng khơng phải là ngoại lệ, nhất là trong trường
hợp nhóm người hoặc hộ gia đình có cá nhân từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi.
Nói theo cách khác, trong mọi trường hợp khi nhóm người hoặc hộ gia đình xác
lập, thực hiện giao dịch, quyền và lợi ích của những người từ đủ 15 tuổi đến chưa
đủ 18 tuổi đối với phần tài sản thuộc quyền sở hữu và/hoặc sử dụng hợp pháp của
họ luôn phải được đảm bảo.
- Thứ hai, về quy định đại diện của cha mẹ đối với con từ đủ 15 tuổi đến
chưa đủ 18 tuổi: Căn cứ nội dung Khoản 1, Điều 134 và Khoản 1, Điều 136, Bộ
luật dân sự năm 2015 trong tương quan so sánh với quy định tại Khoản 1, Điều
21, Bộ luật dân sự năm 2015, cha mẹ sẽ có quyền nhân danh và vì lợi ích của con
chưa thành viên để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Tuy nhiên, qua tham khảo

4

nội dung một số điều luật khác có liên quan như Khoản 4, Điều 21, Bộ luật dân
sự năm 2015 và Khoản 2, Điều 77, Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, chúng
tơi thấy cá nhân từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi có quyền tự mình xác lập, thực
hiện hầu hết các loại giao dịch (bao gồm cả việc trực tiếp giao kết giao dịch đó),
trừ một số trường hợp nhất định thì phải có sự đồng ý của cha mẹ trước khi tiến
hành giao kết. Nói một cách cụ thể hơn, chỉ khi nào giao dịch liên quan đến bất
động sản, động sản phải đăng ký quyền sở hữu hay dùng tài sản để kinh doanh,
cá nhân từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi mới cần có sự chấp thuận của cha mẹ
trước khi tự mình tiến hành xác lập, thực hiện giao dịch đó.
- Thứ ba, về cách thức biểu đạt ý chí của cha mẹ: Căn cứ nội dung Khoản
4, Điều 21, Bộ luật dân sự năm 2015 và Khoản 2, Điều 77, Luật Hơn nhân và gia
đình năm 2014, khi con từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi xác lập, thực hiện giao
dịch liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký quyền sở hữu hay dùng
tài sản để kinh doanh, cha mẹ có thể biểu đạt sự đồng ý của mình bằng một trong
hai cách sau đây:
- Cha mẹ có thể tạo lập một văn bản riêng, độc lập với giao dịch mà con từ đủ
15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi dự định xác lập để thể hiện sự chấp thuận của mình
đối với giao dịch mà người con dự định giao kết.
- Cha mẹ cũng có thể thể hiện sự chấp thuận của mình đối với giao dịch do
con từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi xác lập, thực hiện ngay trong nội dung của
giao dịch đó.
Tuy nhiên, pháp luật thực định cũng không khẳng định rõ mức độ đồng ý
của cha mẹ (khi cho phép con từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi tiến hành xác lập,
thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký quyền
sở hữu hay dùng tài sản để kinh doanh) chỉ dừng lại ở việc thống nhất về mặt
nguyên tắc cho phép xác lập, thực hiện giao dịch hay phải đồng ý đến từng điều
khoản, điều kiện cụ thể của giao dịch dự định xác lập. Do vậy, để tránh trường

5


hợp xảy ra tranh chấp, mức độ đồng ý của cha mẹ cần phải được làm rõ trong mọi
trường hợp.
3. Về việc xác lập hợp đồng ủy quyền, hợp đồng đặt cọc liên quan đến tài
sản là bất động sản đang thế chấp tại ngân hàng và hậu quả pháp lý của việc
công chứng những hợp đồng này:
- Thứ nhất, về việc công chứng Hợp đồng ủy quyền đối với các tài sản đang
được thế chấp tại ngân hàng: Về bản chất pháp lý, ủy quyền là một trong hai hình
thức đại diện (đại diện theo pháp luật là hình thức đại diện thứ hai) đã được pháp
luật thực định chính thức ghi nhận (xem Điều 135, Bộ luật dân sự năm 2015). Và
căn cứ theo nội dung Điều 283, Bộ luật dân sự năm 2015, việc “thực hiện nghĩa
vụ thông qua người thứ ba” (tức là thực hiện nghĩa vụ thông qua ủy quyền) cũng
được pháp luật hiện hành cho phép. Tuy nhiên, căn cứ nội dung điều luật vừa đề
cập ở trên, việc thực hiện nghĩa vụ thông qua người thứ ba trong mọi trường hợp
vẫn phải nhận được sự chấp thuận của ngân hàng (lúc này với tư cách là bên có
quyền). Chính vì vậy, nếu như tài sản đang được thế chấp tại ngân hàng để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ ủy quyền cho bên thứ ba thực hiện
một phần hoặc tồn bộ nghĩa vụ của mình (bao gồm cả nghĩa vụ được ghi nhận
tại hợp đồng tín dụng cũng như nghĩa vụ được xác lập trong hợp đồng thế chấp
tài sản) cần phải nhận được sự chấp thuận của ngân hàng theo đúng quy định của
pháp luật hiện hành.
- Thứ hai, về việc công chứng Hợp đồng đặt cọc để tiến hành giao kết hợp
đồng mua bán và/hoặc chuyển nhượng đối với các tài sản đang được thế chấp tại
ngân hàng: Căn cứ Điều 328, Bộ luật dân sự năm 2015, đặt cọc để giao kết hợp
đồng mua bán và/hoặc chuyển nhượng tài sản là một biện pháp bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ được pháp luật ghi nhận. Nhìn dưới một giác độ nào đó, hợp đồng đặt
cọc có tính chất như một thỏa thuận ban đầu trước khi các bên xác lập hợp đồng
mua bán và/hoặc chuyển nhượng tài sản một cách chính thức. Và về mặt quy định,

bên thế chấp vẫn có quyền “bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là

6


hàng hóa luân chuyển” nếu nhận được sự đồng ý của bên nhận thế chấp hoặc theo
quy định của pháp luật (xem Khoản 5, Điều 321, Bộ luật dân sự năm 2015) trong
khi việc bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp là hàng hóa luân chuyển được thực
hiện theo quy định tại Khoản 4, Điều 321, Bộ luật dân sự năm 2015. Như vậy,
bên thế chấp tài sản vẫn có quyền giao kết hợp đồng đặt cọc để mua bán và/hoặc
chuyển nhượng tài sản không phải là hàng hóa luân chuyển đang thế chấp tại ngân
hàng nếu nhận được sự đồng ý từ phía ngân hàng đó.
- Thứ ba, về việc trình tự, thủ tục cơng chứng: Căn cứ Khoản 1, Điều 320
và Khoản 6, Điều 323, Bộ luật dân sự năm 2015 cũng như xuất phát từ thực tế
hành nghề, chúng tôi thấy thông thường bên nhận thế chấp (ngân hàng) sẽ là bên
giữ bản chính giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp (bao gồm và chủ yếu là giấy
tờ chứng minh quyền sở hữu và/hoặc sử dụng). Trong khi đó, căn cứ theo nội
dung pháp luật cơng chứng hiện hành, bản chính giấy tờ chứng minh quyền sở
hữu và/hoặc sử dụng (bao gồm cả giấy tờ thay thế theo quy định của pháp luật)
trong trường hợp giao dịch có liên quan đến tài sản phải đăng ký quyền sở hữu,
quyền sử dụng là yêu cầu mang tính bắt buộc trong hoạt động cơng chứng (xem
Điểm d, Khoản 1 và Khoản 8, Điều 40, Luật Công chứng năm 2014). Do vậy, nếu
công chứng viên chứng nhận hợp đồng ủy quyền, hợp đồng đặt cọc liên quan đến
tài sản đang thế chấp mà không yêu cầu đương sự xuất trình bản chính giấy tờ
chứng minh quyền sở hữu và/hoặc sử dụng đối với tài sản thế chấp mà theo quy
định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng (lúc đó đang do
ngân hàng giữ) là không phù hợp với quy định của pháp luật.
- Thứ tư, về việc từ chối công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng tài
sản khi ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm vì vướng hợp đồng ủy quyền hoặc hợp
đồng đặt cọc: Xây dựng cơ sở dữ liệu cơng chứng nói chung hay thơng tin về tài

sản, tình trạng giao dịch… nói riêng được quy định tại Điều 62, Luật Công chứng
năm 2014. Đây là một cơng cụ hữu hiệu nhằm ngăn chặn, phịng ngừa tranh chấp
có thể xảy ra liên quan đến hoạt động cơng chứng, nhất là khi một tài sản tham

7


gia vào nhiều giao dịch khác nhau mà theo đó, quyền và nghĩa vụ của các bên có
sự xung đột với nhau. Căn cứ theo nội dung Điều 5, Luật Công chứng năm 2014,
việc công chứng viên từ chối công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng tài
sản khi ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm vì vướng hợp đồng ủy quyền hoặc hợp
đồng đặt cọc trên cơ sở dữ liệu cơng chứng là có cơ sở. Để giải quyết trường hợp
này, ngân hàng nên đề nghị các bên đã tham gia giao kết tiến hành hủy bỏ hợp
đồng ủy quyền, hợp đồng đặt cọc hoặc đề nghị Tòa án nhân dân cấp có thẩm
quyền tuyên những hợp đồng kể trên vô hiệu trước khi tiến hành xử lý tài sản bảo
đảm.
4. Về việc xác định thẩm quyền công chứng giao dịch có liên quan đến
bất động sản:
- Thứ nhất, xác định động sản và bất động sản: Khi định nghĩa “Tài sản”,
Điều 105, Bộ luật dân sự năm 2015 viết rằng “1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có
giá và quyền tài sản.
2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản
có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”. Tiếp đó, tại Điều
107, Bộ luật dân sự năm 2015, các nhà làm luật phân định giữa “Bất động sản và
động sản” như sau “1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản”. Tham khảo nội

dung các điều luật khác được ghi nhận tại Bộ luật dân sự năm 2015, chúng tôi
thấy bên cạnh thuật ngữ đất đai, các nhà làm luật còn đưa ra một thuật ngữ pháp
lý khác là “quyền sử dụng đất”. Cụ thể, khi định nghĩa “Quyền tài sản”, Điều 115,
Bộ luật dân sự năm 2015 nêu rõ “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền,
bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất

8


và các quyền tài sản khác”. Tuy nhiên, các nhà làm luật cũng không khẳng định
quyền sử dụng đất là bất động sản hay động sản, cho dù đa phần quyền tài sản
thường là tài sản vơ hình và cũng là động sản. Đứng trên phương diện ngữ nghĩa,
đương nhiên “đất đai” và “quyền sử dụng đất” là hai thuật ngữ pháp lý không
giống nhau cũng như thuộc về các chủ thể khác nhau và điều này đã được khẳng
định tại Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể, khi đề cập đến “Sở hữu đất đai”, Điều 4,
Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho
người sử dụng đất theo quy định của Luật này” trong khi “Người sử dụng đất
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển
quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:
1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân,
tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã
hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp
công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi
chung là tổ chức);
2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá
nhân);
3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng
địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự
có cùng phong tục, tập qn hoặc có chung dịng họ;

4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường,
niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức
tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;
5. Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức năng ngoại
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc

9


Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức
liên chính phủ;
6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về
quốc tịch;
7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn
đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu
tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về
đầu tư” là nội dung Điều 5, Luật Đất đai năm 2013 liệt kê những “Người sử dụng
đất”. Như vậy, pháp luật về đất đai hiện hành đưa ra nguyên tắc đất đai thuộc sở
hữu toàn dân và người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất mà khơng xác định
quyền sử dụng đất là động sản hay bất động sản. Chỉ đến khi Luật Kinh doanh bất
động sản năm 2014 ra đời, các nhà làm luật mới khẳng định quyền sử dụng đất
chính là bất động sản. Cụ thể, nội dung “Các loại đất được phép chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai
thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất” được ghi nhận tại Khoản 4, Điều 5,
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 khi liệt kê “các loại bất động sản đưa
vào kinh doanh” theo quy định của Luật này.
- Thứ hai, quy định về thẩm quyền cơng chứng: Có thể khẳng định rằng xác
định thẩm quyền công chứng là một khâu vô cùng quan trọng trong q trình tác
nghiệp của cơng chứng viên. Nói theo cách khác, chỉ khi nào công chứng viên

thực hiện cơng chứng đúng thẩm quyền thì mới có thể bảo đảm tuyệt đối tính xác
thực, hợp pháp của văn bản công chứng (xem Khoản 1, Điều 2, Luật Công chứng
năm 2014). Hiện nay, để có thể xác định chính xác thẩm quyền công chứng của
bản thân, công chứng viên phải vận dụng nhiều quy định khác nhau được ghi nhận
tại các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh lĩnh vực cơng chứng cũng như một
số lĩnh vực khác có liên quan và một trong những điều luật không thể bỏ qua khi
xác định thẩm quyền cơng chứng chính là nội dung “Công chứng viên của tổ chức
hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản

10


trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi tổ chức hành nghề công
chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản
là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối
với bất động sản” được ghi nhận Điều 42, Luật Công chứng năm 2014 ấn định
“Phạm vi công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản”. Quy định là như vậy
nhưng trên thực tế hành nghề, chúng tôi thấy trong thời gian vừa qua có một số
cách hiểu khác nhau về nội dung điều luật này. Đơn cử, trong quá trình tác nghiệp,
có ý kiến cho rằng cơng chứng viên vẫn có thể chứng nhận (dưới hình thức chứng
nhận nội dung) văn bản xác nhận tài sản riêng trong thời kỳ hơn nhân của vợ
chồng có liên quan đến bất động sản nằm ngồi phạm vi địa giới hành chính của
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi công chứng viên đăng ký hành nghề
với nội dung “do số tiền dùng để nhận chuyển nhượng/mua bất động sản là tiền
riêng của người vợ hoặc người chồng nên người vợ và người chồng xác nhận bất
động sản đó là tài sản riêng” của người vợ hoặc người chồng. Cách thức này cũng
thấy xuất hiện trong trường hợp công chứng hợp đồng đặt cọc bằng tiền để mua
bán/chuyển nhượng bất động sản nằm ngồi phạm vi địa giới hành chính của tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương nơi cơng chứng viên đó đăng ký hành nghề. Lập
luận của các công chứng viên ủng hộ phương án giải quyết nêu trên là trong văn

bản xác nhận tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân của vợ chồng hay hợp đồng đặt
cọc, đối tượng của những giao dịch này đều là tiền, một loại động sản tiêu biểu
nên thẩm quyền công chứng sẽ không bị phụ thuộc vào yếu tố “địa hạt”.
Trở lại với nội dung Điều 42, Luật Công chứng năm 2014 như trích dẫn,
chúng tơi thấy các nhà làm luật sử dụng từ “về” chứ khơng sử dụng thuật ngữ “có
đối tượng” khi nói tới phạm vi cơng chứng có liên quan đến bất động sản. Theo
Từ điển tiếng Việt do Nhà xuất bản Hồng Đức ấn hành năm 2016 thì “về” là kết
từ chỉ “Từ biểu thị điều sắp nêu ra là phạm vi hay phương hướng của hoạt động,
phạm vi của tính chất được nói đến”. Như vậy, hiểu một cách sát nghĩa nhất, bất
cứ giao dịch được công chứng nào có dẫn chiếu đến một bất động sản cụ thể đều

11


phải tuân thủ nội dung Điều 42, Luật Công chứng năm 2014, ngoại trừ một số
trường hợp đã được ghi nhận tại Điều 5, Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày
16/2/2015 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản
chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch.
5. Về việc công chứng văn bản thỏa thuận xác lập chế độ tài sản vợ
chồng:
- Thứ nhất, xác định tình huống áp dụng văn bản thỏa thuận xác lập chế độ
tài sản vợ chồng: Có thể nói rằng cho đến thời điểm hiện tại, chúng ta đã có 4 đạo
luật về hơn nhân và gia đình là Luật Hơn nhân và gia đình năm 1959, Luật Hơn
nhân và gia đình năm 1986, Luật Hơn nhân và gia đình năm 2000 và Luật Hơn
nhân và gia đình năm 2014. Nhìn một cách tổng thể, trước khi Luật Hơn nhân và
gia đình năm 2014 có hiệu lực, pháp luật về hơn nhân và gia đình Việt Nam dường
như chỉ thừa nhận duy nhất một chế độ hôn sản là “hôn sản theo luật định”, tức là
mọi vấn đề có liên quan đến tài sản của vợ chồng sẽ được điều chỉnh theo quy
định của pháp luật. Chỉ đến khi Luật Hơn nhân và gia đình năm 2014 ra đời, chúng
ta mới cho phép bên cạnh chế độ “hôn sản theo luật định”, người nam và người

nữ chuẩn bị kết hơn có thể thỏa thuận trước chế độ tài sản của vợ chồng nếu hai
bên tiến hành đăng ký kết hơn hay cịn có thể gọi là “hơn sản theo ước định”. Nói
theo cách khác, bên cạnh việc giải quyết các vấn đề có liên quan đến tài sản của
vợ chồng theo quy định của pháp luật, người vợ và người chồng có thể thỏa thuận
những nguyên tắc làm cơ sở cho việc xử lý mọi vấn đề có liên quan đến tài sản
của vợ chồng.
Hiện nay, khi công chứng các văn bản liên quan đến tài sản vợ chồng nói
chung hay văn bản thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng nói riêng, cơng
chứng viên sẽ phải tìm hiểu nội dung một số văn bản quy phạm pháp luật có liên
quan như: Luật Hơn nhân và gia đình năm 2014, Nghị định số 126/2014/NĐ-CP
ngày 31/12/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi
hành Luật Hôn nhân và gia đình, Thơng tư số 02a/2015/TT-BTP ngày 23/2/2015

12


của Bộ Tư pháp hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định số 126/2014/NĐCP ngày 31/12/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi
hành Luật Hơn nhân và gia đình về quan hệ hơn nhân và gia đình có yếu tố nước
ngồi, Thơng tư liên tịch số 01/2016/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP ngày
06/01/2016 của Tịa án nhân dân tối cao - Viện Kiểm sát nhân dân tối cao - Bộ Tư
pháp hướng dẫn thi hành một số quy định của Luật Hơn nhân và gia đình… Cụ
thể, Điều 47, Luật Hơn nhân và gia đình năm 2014 quy định về “Thỏa thuận xác
lập chế độ tài sản của vợ chồng” như sau “Trong trường hợp hai bên kết hôn lựa
chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận thì thỏa thuận này phải được lập trước khi
kết hơn, bằng hình thức văn bản có cơng chứng hoặc chứng thực. Chế độ tài sản
của vợ chồng theo thỏa thuận được xác lập kể từ ngày đăng ký kết hơn”. Từ nội
dung điều luật vừa trích dẫn kể trên, chúng tôi đưa ra một vài nhận xét sơ bộ như
sau:
- Thứ nhất, văn bản thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng phải
được lập trước khi kết hôn;

- Thứ hai, văn bản thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng phải được
lập bằng hình thức văn bản và có cơng chứng hoặc chứng thực;
- Thứ ba, văn bản thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng chỉ có
hiệu lực sau ngày người nam và người nữ đăng ký kết hôn.
Đến đây chúng ta có thể khẳng định rằng việc cho phép người vợ và người
chồng đã kết hôn trước khi Luật Hơn nhân và gia đình năm 2014 có hiệu lực pháp
luật giao kết văn bản thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng là không phù
hợp với quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình.
- Thứ hai, quy định về thẩm quyền cơng chứng văn bản thỏa thuận xác lập
chế độ tài sản vợ chồng: Liên quan đến “Nội dung cơ bản của thỏa thuận về chế
độ tài sản của vợ chồng”, Điều 48, Luật Hơn nhân và gia đình năm 2014 khẳng
định “1. Nội dung cơ bản của thỏa thuận về chế độ tài sản bao gồm:
a) Tài sản được xác định là tài sản chung, tài sản riêng của vợ, chồng;

13


b) Quyền, nghĩa vụ của vợ chồng đối với tài sản chung, tài sản riêng và
giao dịch có liên quan; tài sản để bảo đảm nhu cầu thiết yếu của gia đình;
c) Điều kiện, thủ tục và nguyên tắc phân chia tài sản khi chấm dứt chế độ
tài sản;
d) Nội dung khác có liên quan.
2. Khi thực hiện chế độ tài sản theo thỏa thuận mà phát sinh những vấn đề
chưa được vợ chồng thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì áp dụng quy
định tại các điều 29, 30, 31 và 32 của Luật này và quy định tương ứng của chế độ
tài sản theo luật định”. Tiếp đó, Điều 15, Nghị định số 126/2014/NĐ-CP ngày
31/12/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành
Luật Hơn nhân và gia đình quy định cách thức “Xác định tài sản của vợ chồng
theo thỏa thuận” như sau “1. Trường hợp lựa chọn áp dụng chế độ tài sản của vợ
chồng theo thỏa thuận thì vợ chồng có thể thỏa thuận về xác định tài sản theo một

trong các nội dung sau đây:
a) Tài sản giữa vợ và chồng bao gồm tài sản chung và tài sản riêng của vợ,
chồng;
b) Giữa vợ và chồng không có tài sản riêng của vợ, chồng mà tất cả tài sản
do vợ, chồng có được trước khi kết hơn hoặc trong thời kỳ hôn nhân đều thuộc tài
sản chung;
c) Giữa vợ và chồng khơng có tài sản chung mà tất cả tài sản do vợ, chồng
có được trước khi kết hôn và trong thời kỳ hôn nhân đều thuộc sở hữu riêng của
người có được tài sản đó.
d) Xác định theo thỏa thuận khác của vợ chồng.
2. Thỏa thuận về tài sản của vợ chồng phải phù hợp với quy định tại các
Điều 29, 30, 31 và 32 của Luật Hơn nhân và gia đình. Nếu vi phạm, người có
quyền, lợi ích liên quan có quyền u cầu Tịa án tuyên bố thỏa thuận vô hiệu theo
quy định tại Điều 50 của Luật Hơn nhân và gia đình”. Như vậy, trong chừng mực
tối đa của luật viết, chúng ta thấy trong văn bản thỏa thuận xác lập chế độ tài sản

14


của vợ chồng sẽ có thể xảy ra hai trường hợp. Trường hợp thứ nhất là người nam
và người nữ có thể chỉ thỏa thuận về mặc nguyên tắc các khối tài sản có thể có
giữa hai vợ chồng, đưa ra cách thức phân định các khối tài sản này, quyền và
nghĩa vụ cụ thể của người vợ và người chồng… Trường hợp thứ hai là người nam
và người nữ, ngồi những thỏa thuận kể trên có thể đưa vào nội dung văn bản thỏa
thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng những tài sản cụ thể (ví dụ tài sản có
trước thời kỳ hơn nhân) và khơng loại trừ tình huống có cả bất động sản. Rõ ràng,
đối với trường hợp thứ nhất, xác định thẩm quyền công chứng không phải là điều
quá phức tạp đối với công chứng viên nhưng trong trường hợp thứ hai, công chứng
viên cần hết sức thận trọng khi nội dung văn bản thỏa thuận xác lập chế độ tài sản
của vợ chồng có dẫn chiếu đến một số bất động sản cụ thể mà những bất động sản

này lại tọa lạc tại các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khác nhau để tránh
vi phạm nội dung Điều 42, Luật Công chứng năm 2014./.
Đây là tài liệu lưu hành nội bộ, chỉ có tính chất khuyến nghị nhằm phục vụ cơng tác
bồi dưỡng nghiệp vụ công chứng năm 2020 của Hội Công chứng viên thành phố Hà Nội.

15