Luận văn thạc sĩ: Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án quốc lộ 18 đoạn đi qua địa bàn thành phố Cẩm Phả
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (860.98 KB, 106 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN CÔNG THỌ
ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC BỒI THƯỜNG,
GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG DỰ ÁN QUỐC LỘ 18
ĐOẠN ĐI QUA ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
THÁI NGUYÊN - 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN CÔNG THỌ
ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC BỒI THƯỜNG,
GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG DỰ ÁN QUỐC LỘ 18
ĐOẠN ĐI QUA ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Thanh Thủy
THÁI NGUYÊN - 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan:
Những kết quả nghiên cứu của tơi được trình bày trong bản luận văn này là
hồn tồn trung thực, khơng vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ và pháp
luật Việt Nam. Nếu sai, tơi hồn tồn chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Tác giả Luận văn
Nguyễn Cơng Thọ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
ii
LỜI CẢM ƠN
Được sự nhất trí của trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Khoa Quản
lý Tài nguyên, tôi đã tiến hành làm luận văn “Đánh giá công tác bồi thường,
giải phóng mặt bằng dự án Quốc lộ 18 đoạn đi qua địa bàn thành phố Cẩm
Phả”. Trong quá trình học tập và hoàn thành luận văn ngoài sự cố gắng và
nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo, các cán
bộ tại nơi thực tập cùng gia đình và bạn bè.
Tơi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu; Ban Chủ nhiệm Khoa Quản
lý Tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Ngun cùng tồn thể các thầy
cơ giáo đã dạy dỗ, quan tâm và tạo điều kiện thuận lợi cho tơi trong q trình
học tập và rèn luyện tại trường thời gian qua.
Đặc biệt để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, tôi nhận được sự quan
tâm của giáo viên hướng dẫn – TS. Vũ Thị Thanh Thủy, đã tận tâm hướng dẫn,
giúp đỡ tơi trong suốt q trình thực hiện luận văn này.
Tôi xin gửi lời cảm ơn đến ban lãnh đạo, các cán bộ Phịng Tài ngun và
Mơi trường thành phố Cẩm Phả, Trung tâm phát triển quỹ đất TP Cẩm Phả, các
cơ quan ban ngành có liên quan đã giúp đỡ tơi trong suốt q trình làm luận văn
tốt nghiệp.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Học viên thực hiện
Nguyễn Cơng Thọ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN............................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 2
Chương 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .................................... 4
1.1. Cơ sở lý luận của công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư........ 4
1.1.1. Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ......................................... 4
1.1.2. Đặc điểm quá quá trình bồi thường, hỗ trợ ............................................. 5
1.1.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi đất ................................................................................................. 6
1.1.4. Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ở Việt
Nam qua các thời kỳ........................................................................................ 10
1.2. Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở một số một số nước trên
thế giới và khu vực .......................................................................................... 22
1.2.1. Ở Hàn Quốc........................................................................................... 22
1.2.2. Ở Trung Quốc ....................................................................................... 24
1.2.3. Ở Thái Lan ............................................................................................ 25
1.2.4. Ở Singapore ........................................................................................... 26
1.2.5. Ở Australia ............................................................................................ 28
1.3. Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu
hồi đất tại Việt Nam ........................................................................................ 30
iv
1.3.1. Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ........................................... 30
1.3.2. Tình hình cơng tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ở một
số tỉnh, thành phố trong giai đoạn hiện nay .................................................... 32
1.4. Tình hình cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở tỉnh Quảng Ninh ...... 34
1.4.1. Các văn bản hướng dẫn công tác bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất ............................................................................................................. 34
1.4.2. Kết quả thực hiện chính sách pháp luật về bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh ........................................................ 35
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 38
2.1. Đối tượng, phạm vị nghiên cứu ............................................................... 38
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 38
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 38
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 38
2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 39
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu ...................................... 39
2.3.2. Phương pháp thống kê, phân tích số liệu .............................................. 40
2.3.3. Phương pháp kế thừa ............................................................................. 41
2.3.4. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 41
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 42
3.1. K hái quát về điều kiện tự nhiên – KTXH TP Cẩm Phả ............................. 42
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .................................................................................. 42
3.1.2. Điều kiện kinh tế- xã hội thành phố Cẩm Phả ......................................... 46
3.1.3. Đánh giá chung...................................................................................... 49
3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn TP Cẩm Phả ...................... 51
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ...................................................................... 51
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2018 ................................................... 57
v
3.3. Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn thành
phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ..................................................................... 59
3.2.1. Tình hình cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư .............................. 59
3.2.2. Kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ................. 59
3.2.3. Quy trình thực hiện cơng tác GPMB của dự án ..................................... 62
3.3. Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại dự án................... 66
3.3.1. Khái quát chung về dự án nghiên cứu ................................................... 66
3.3.2. Cơ sở pháp luật để thực hiện dự án ....................................................... 67
3.3.3. Công tác chỉ đạo, điều hành .................................................................. 69
3.3.4. Kết quả thực hiện công tác bồi thường GPM tại dự án ........................ 71
3.3.5. Đánh giá của người dân bị thu hồi đất tại dự án về công tác thu hồi
đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư .............................................................. 78
3.3.6. Ý kiến của chuyên gia và cán bộ về các yếu tố ảnh hưởng đến công
tacd GPMB ...................................................................................................... 82
3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt hơn công tác bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả
......................................................................................................................... 83
3.4.1. Đánh giá chung công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả ......................................... 83
3.4.2. Một số giải pháp góp phần thực hiện tốt hơn cơng tác bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư ............................................................................................ 85
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 87
1. Kết luận ....................................................................................................... 87
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 89
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 91
PHIẾU ĐIỀU TRA HỘ GIA ĐÌNH ............................................................ 94
vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
STT Chữ viết tắt
Chú giải
1
BTGPMB
: Bồi thường giải phóng mặt bằng
2
BTHT
: Bồi thường, hỗ trợ
3
BTHT&TĐC
: Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
4
BTNMT
: Bộ Tài nguyên và Mơi trường
5
GCN
: Giấy chứng nhận
6
GPMB
: Giải phóng mặt bằng
7
HĐND
: Hội đồng nhân dân
8
LĐĐ
: Luật Đất đai
9
NXB
: Nhà xuất bản
10 TĐC
: Tái định cư
11 TNMT
: Tài nguyên và Môi trường
12 UBND
: Uỷ ban nhân dân
13 TP
: Thành phố
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Tình hình dân số và lao động của thành phố Cẩm Phả .................. 47
Bảng 3.2: Tốc độ tăng trưởng kinh tế qua các năm của TP Cẩm phả ............ 48
Bảng 3.3: Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả............................ 57
Bảng 3.4: Tổng hợp kết quả bồi thường Giải phóng mặt bằng giai đoạn
2016-2018...................................................................................... 60
Bảng 3.5: Tổng quan về dự án......................................................................... 71
Bảng 3.6: Bảng tổng hợp giá bồi thường tài sản, vật kiến trúc, cây cối, hoa
màu tại dự án ................................................................................. 72
Bảng 3.7: Kết quả thực hiện công tác bồi thường và hỗ trợ ............................ 77
Bảng 3.8: Đánh giá của người dân trong việc xác định đối tượng được bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư ......................................................... 78
Bảng 3.9: Đánh giá của người dân về chính sách hỗ trợ và tái định cư .......... 80
Bảng 3.10: Đánh giá của người dân về trình tự thực hiện và trách nhiệm của
các cấp, các ngành ......................................................................... 81
Bảng 3.11: Đánh giá mức độ quan trọng của một số yếu tố ảnh hưởng đến
cơng tác giải phóng mặt bằng........................................................ 82
viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Vị trí thành phố Cẩm Phảtrên bản đồ tỉnh Quảng Ninh .................. 43
Hình 3.2: Biểu đồ đánh giá của người dân về giá bồi thường, hỗ trợ.............. 79
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Ngày nay, cùng với sự phát triển của xã hội thì đất đai là thành phần
không thể thiếu để thúc đẩy các hoạt động sản xuất của đời sống kinh tế xã hội,
nên chúng ta đang phải tìm mọi cách để đặt ra các thể chế pháp luật về đất đai,
đặc biệt là sự ra đời của Luật đất đai và những văn bản pháp luật có liên quan
để việc quản lý và sử dụng đất đai được diễn ra một cách hợp lý, tiết kiệm và
có hiệu quả.
Cùng với sự hội nhập của khu vực đặc biệt là việc phát triển nền kinh tế
hàng hóa nhiều thành phần theo định hướng Xã hội chủ nghĩa. Trong những
năm qua công tác quản lý Nhà nước về đất đai ngày càng được coi trọng và
Nhà nước luôn coi việc quản lý Nhà nước về đất đai là một vấn đề trọng tâm
để phát triển đất nước, cho nên công tác quản lý Nhà nước về đất đai bước đầu
đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế
- xã hội, bảo vệ tài nguyên thiên nhiên và môi trường sinh thái.
Việt Nam cũng như nhiều nước khác trên thế giới, việc bồi thường hỗ
trợ và tái định cư là vấn đề mà Nhà nước phải đối mặt như một quy luật tất yếu
và phổ biến, không thể tránh khỏi.
Thành phố Cẩm Phả là một thành thành phố Công nghiệp nằm dọc Quốc
lộ 18A, cách thành phố Hạ Long 30 km. Thành phố hiện đã được công nhận là
đô thị loại II, nằm trong hành lang kinh tế động lực Hạ Long - Cẩm Phả - Vân
Đồn - Móng Cái. Có nguồn tài nguyên phong phú, đa dạng nhất là khoáng sản
than, du lịch sinh thái biển và tài nguyên biển là trung tâm công nghiệp than
nằm liền kề với thành phố Hạ Long là cầu nối kết giữa các trung tâm kinh tế dịch vụ du lịch lớn của tỉnh với khu vực phía Đơng tỉnh Quảng Ninh, đây là
tiền đề thúc đẩy thành phố Cẩm Phả trở thành một thành phố với đầy đủ chức
năng công nghiệp than, dịch vụ, du lịch.
2
Trên địa bàn thành phố Cẩm Phả trong những năm qua ngồi kết quả đã
đạt được từ cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư với hàng trăm dự án từ
thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng đã hồn thành song cơng tác bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư. Tuy nhiên, cũng đã có nhiều “điểm nóng” do thực hiện
công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất chưa tốt, người dân khiếu
nại, tố cáo với số đông, gây mất ổn định xã hội, việc giải quyết, khắc phục kéo
dài, mất nhiều thời gian.
Từ thực tế cơng tác bồi thường, hỗ trợ, có những đề xuất để sửa đổi, bổ
sung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nhằm
đảm bảo lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi,
góp phần thiết lập trật tự, kỷ cương pháp luật, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện
về đất đai trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất
là cần thiết.
Nhận thức được tầm quan trọng của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai tôi tiến hành thực hiện nghiên
cứu đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án Quốc
lộ 18 đoạn đi qua địa bàn thành phố Cẩm Phả” làm đề tài luận văn Thạc Sỹ
chuyên ngành Quản lý đất đai.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ tại dự án nâng cấp Quốc lộ 18A trên
địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh.
- Đề xuất các giải pháp nhằm thực hiện tốt hơn công tác bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư trên địa
bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
* Ý nghĩa khoa học
Việc đánh giá công tác thu hồi đất, bồi thường, GPMB dự án nâng cấp
Quốc lộ 18A đoạn đi qua địa bàn thành phố Cẩm Phả có ý nghĩa thiết thực góp
3
phần tìm ra giải pháp nhằm hỗ trợ giải quyết các vấn đề tồn tại, đảm bảo lợi ích
của người dân có đất bị thu hồi.
Đề tài nghiên cứu về cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và
tái định cư là một lĩnh vực nhạy cảm, mang tính nổi cộm trong q trình thực
hiện, song kết luận của đề tài sẽ là tiền đề và là cơ sở cho các nghiên cứu tiếp
theo, đồng thời cũng là cơ sở khoa học để có thể đưa ra những hướng quy hoạch
hợp lý, góp phần thiết thực trong việc thực hiện có hiệu quả q trình CNH HĐH.
* Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ cung cấp đánh giá chung kết quả của
công tác bồi thường, tình hình đời sống việc làm của người dân trước và sau
khi bị Nhà nước thu hồi đất.
Kết quả nghiên cứu của đề tài là cơ sở thực tiễn, có thể dùng làm tài liệu
tham khảo cho các sinh viên, học viên cao học cũng như những nhà quản lý,
đơn vị thi công trong việc học tập, nghiên cứu, ban hành và thực hiện chính
sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện
các dự án trên địa bàn Tỉnh Quảng Ninh.
4
Chương 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1.1.1. Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao
cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.
Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất thực chất là việc giải quyết
mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người được giao đất, thuê đất và người bị
thu hồi đất. Bồi thường thiệt hại về đất phải được thực hiện theo quy định của
Nhà nước. Việc bồi thường thiệt hại về đất không giống với việc trao đổi, mua
bán tài sản, hàng hoá trên thị trường mà phải đảm bảo quyền và lợi ích hợp
pháp của Nhà nước, người bị thu hồi đất và người nhận quyền sử dụng đất thu
hồi, có nghĩa là phải giải quyết một cách hài hoà giữa các đối tượng tham gia.
- Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với
diện tích đất bị thu hồi cho người sử dụng đất (Quốc hội, luật đất đai 2013).
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất
thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát (Quốc hội, luật đất đai 2013).
- Tái định cư: Là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây
để sinh sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển khơng thể
tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự
án phát triển.
Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài
sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc
sống, thu nhập, cơ sở vật chất, tinh thần tại đó. Như vậy, tái định cư là hoạt
động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận
dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.
5
- Giải phóng mặt bằng: Là q trình tổ chức thực hiện các công việc liên
quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các cơng trình xây dựng trên phần đất nhất
định được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một cơng trình
mới trên đó.
- Cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là cơng việc được thực hiện
từ khi thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng
cho chủ đầu tư.
1.1.2. Đặc điểm quá quá trình bồi thường, hỗ trợ
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các cơng trình mang
tính đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, liên
quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của tồn xã hội.
1.1.2.1. Tính đa dạng
Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự
nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực đô thị, mật độ dân cư cao,
ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô, mức độ
tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa
dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực
nông thôn, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nơng nghiệp. Do
đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và được tiến hành
với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực
và từng dự án cụ thể.
1.1.2.2. Tính phức tạp
Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trị quan trọng trong đời sống kinh
tế - xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu
sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất
quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nơng dân thấp, khả năng chuyển đổi
nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản
xuất, thậm chí họ cho th đất cịn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng
6
họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật ni trên vùng đó cũng đa
dạng dẫn đến cơng tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định
giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết
để đảm bảo đời sống dân cư sau này.
1.1.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước
thu hồi đất
1.1.3.1. Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật
đất đai
Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn
bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù
hợp với tình hình thực tế.
Theo đó, cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng cũng ln được Chính
phủ khơng ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong
công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những
đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt những kết
quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát
triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống
nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã
gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành
các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất
lớn đến cơng tác bồi thường GPMB. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai cịn có
những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận
lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong
xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.
1.1.3.2. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý hợp đồng sử
dụng đất, thống kê, kiểm kê, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng
ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt
7
lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hệ thống hồ sơ địa
chính và giấy chứng nhận QSD đất có liên quan mật thiết với công tác bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư, tái định cư và là một trong những yếu tố quyết định khi xác định
nguồn gốc sử dụng đất, đối tượng và mức bồi thường hỗ trợ.
Lập và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trị quan trọng
hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở
xác định tính pháp lý của đất đai.
Trong công tác bồi thường, GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi
thường. Hiện nay, cơng tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn cịn yếu kém, đặc biệt
cơng tác đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà cơng tác bồi thường GPMB đã
gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất thì cơng tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB
nhanh hơn.
1.1.3.3. Xây dựng và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là có hạn, khơng gian sử dụng đất đai cũng có hạn. Để tồn tại và
duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử
dụng đất đai để sinh sống. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý
không thể thiếu được trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã
hội và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có
tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ
CNH-HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói riêng.
Thơng qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ
chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà
Nhà nước đóng vai trị là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường
GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được
các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế-xã hội cao nhất. Quy hoạch,
8
kế hoạch sử dụng đất có tác động tới cơng tác bồi thường đất đai trên hai khía
cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà
theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện
khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng
tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi
thường.
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và kế hoạch nói riêng cịn
thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch cịn mang
nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong
trào. Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”,
dự án “treo".
1.1.3.4. Yếu tố giá đất và định giá đất
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành
trong các trường hợp sau đây: (1) Do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc,
phương pháp xác định giá đất và và khung giá đất do Chính phủ quy định) và
được cơng bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm; (2) Do đấu giá quyền
sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; (3) Do người sử dụng đất thỏa
thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng
đất.
Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế nhằm tính tốn lượng giá
trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham gia trong một
thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự ước tính
9
về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ thể đã
được xác định tại một thời điểm xác định. Khi định giá đất người định giá phải
căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng
phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc định giá đất
chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới
thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ
kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Theo quy định của
Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường
trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất
do các địa phương quy định và công bố đều chưa sát với giá thực tế của thị
trường, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh
khiếu kiện (Quốc hội, luật đất đai 2003).
Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường
cho thấy trong 17.480 đơn tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai thì có tới
12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường, GPMB (chiếm 70,64%).
Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường GPMB thì có tới 70% là khiếu
nại về giá đất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá đất chuyển nhượng
thực tế trên thị trường hoặc giá đất ở được giao tại nơi tái định cư lại quá cao
so với giá đất ở đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi (Bộ Tài nguyên và môi
trường, 2005).
Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường GPMB không được
làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới khơng có mặt bằng đầu tư,
làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư.
1.1.3.5. Thị trường bất động sản
10
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản
ngày càng được hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã
trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của
nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy
nền kinh tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu
việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng
nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị
thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết
phải thông qua Nhà nước thực hiện công tác TĐC và bồi thường.
Giá cả của Bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động
tới giá đất tính bồi thường.
1.1.4. Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ở Việt
Nam qua các thời kỳ
1.1.4.1. Thời kỳ trước khi có luật đất đai năm 1988
Sau cuộc cách mạng tháng Tám năm 1945 thành công, lần đầu tiên nước
Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ban hành Hiến pháp vào năm 1946. Đến năm
1953, Nhà nước ta thực hiện cuộc cải cách ruộng đất và Luật cải cách ruộng
đất được ban hành. Một trong những mục tiêu đầu tiên của cuộc cải cách là thủ
tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và đế quốc xâm lược ở Việt
Nam, xóa bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ, thực hiện chế
độ sở hữu ruộng đất của nơng dân. Sau đó, Đảng và Nhà nước ta đã vận động
nông dân vào các hợp tác xã; thành lập các nông, lâm trường quốc doanh, trạm
trại nông nghiệp với hình thức sở hữu tập thể.
Ngày 14/4/1959, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị định 151/TTg
quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất. Đây có thể coi là văn bản
pháp quy đầu tiên liên quan đến việc bồi thường bắt buộc ở Việt Nam. Ngày
