dịch vụ định giá bất động sản

TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN
Nguyễn Duy Thiện
Trưởng phòng CSTH-Cục Quản lý giá
I. Khái niệm Định giá BĐS
• Khái niệm: Định giá bất động sản là sự ước tính
giá trị (biểu hiện bằng tiền) của các quyền sở
hữu tài sản tại một thị trường nhất định, tại một
thời điểm nhất định cho những mục đích nhất
định
• Giá trị thị trường là gì?
• Biểu hiện bằng tiền (Phương trình trao đổi)
• Định giá-thẩm định giá (lịch sử)
• Tại sao lại là các quyền tài sản (BĐS là hàng
hóa đặc biệt ở chỗ nào?)
Giá trị
• Giá trị BĐS là biểu hiện bằng tiền về những lợi
ích mà BĐS mang lại cho chủ thể tại một thời
điểm nhất định
• Trên thị trường giá trị BĐS được tạo ra và duy
trì bởi quan hệ 4 yếu tố
+ Tính hữu ích: khả năng thỏa mãn nhu cầu (vật
chất, tinh thần)
+ Kham hiếm
+ Nhu cầu (khát vọng thỏa mãn)
+ Sưc mua có khả nanưg thanh tóan
• Giá trị thị trường BĐS là
Giá trị
• “Giá trị thị trường là số tiền ước tính của
BĐS được mua bán tại thời điểm thẩm
định giá, giữa người mua sẵn sàng mua

và người bán sẵn sàng bán, trong một
giao dịch mua bán khách quan, độc lập;
các bên hành động khôn ngoan vì lợi ích
cá nhân và không bên nào bị bất cứ sức
ép nào từ bên ngoài”
Khái niệm bất động sản
• Là nguồn tài sản quốc gia
• Động sản
• Bất động sản: những tài sản gắn liền với
đất đai và không di dời được
• 2 châm ngôn gắn liền với đất:
“Đất đai của người nào thì bầu trời và lòng
đất thuộc về người đó”
“ bất cứ những gì gắn liền với đất thuộc về
đất”
Đất đai (1996)
• DT tự nhiên: 33.104.218 ha (đất liền), là quốc gia có quy
mô DT trung bình
• Dân số 85 triệu.
• BQ đất đai đầu người: 0,45 ha: rất thấp, bằng 1/6 mức
bình quân TG, xếp thứ 10 ĐNA và 115/145 nước (xu
hứong giảm)
• Đất chưa sử dụng: 12,6 triệu ha (37.8%)
• DT đất đang sử dụng: 20,6 triệu ha (= 62.2% DT tự
nhiên)
• Đất nông nghiệp: 8 triệu ha (24%)
• Đất lâm nghiệp: 10.8 triệu ha (34%)
• Đất chuyên dùng: 1,27 triệu ha (38%)
• Đất ở: 0,44 triệu ha (1,4%)
Đất đai/BĐS và các quyền liên quan

• “ BĐS bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc
đất đai và những TS không di dời được” (the appraisal of real estate)
• Điều 181-Bộ Luật Dân sự: “ BĐS là những tài sản không di dời được,
bao gồm:
 Đất đai
 Nhà ở, CTXD gắn với đất đai
 TS khác gắn liền với đất đai
 TS khác theo Luật định”
• Comment: + Tài sản (BLDS): vật, tiền, giấy tờ có giá, quyền tài sản
+ K/niệm ≠ phân loại
+ Đất đai = BĐS
+ Đất đai là yếu tố ban đầu, cơ bản không thể thiếu cấu
thành BĐS
Hàng hóa Bất động sản
• Khi nào Bất động sản trở thành hàng hóa
+ Hợp pháp
+ Hữu ích
+ Có giá trị
+ Có giá trị trao đổi
• Khi nào BĐS có giá trị trao đổi: khi pháp
luật thừa nhận các loại hình sở hữu khác
nhau liên quan đến BĐS
• Việt nam: mất 15-17 năm pháp luật công
nhận đất đai có giá
Hợp pháp
Tính hợp pháp của đất đai (Điều 62 LĐĐ 2003).
Điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản
Đất được tham gia thị trường bất động sản nếu người sử dụng đất đó có đủ
các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 106 của Luật này.
Điều 106. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,

thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Tính hợp pháp của nhà ở (Điều 5 LNO). Bảo hộ quyền sở hữu nhà ở:
Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu.
Quyền sở hữu
• Quyền sở hữu: chiếm hữu + sử dụng + Định đoạt (Đ 164 - BLDS)
• Điều 165 BLDS. Nguyên tắc thực hiện quyền sở hữu
« Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản
nhưng không được gây thiệt hại đến lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng, lợi ích
người khác ».
• Điều 173 (BLDS). Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối
với tài sản
1. Người không phải là chủ sở hữu chỉ có quyền chiếm hữu, sử dụng,
định đoạt tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình theo thoả thuận
với chủ sở hữu tài sản đó hoặc theo quy định của pháp luật.
2. Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản bao
gồm:
a) Quyền sử dụng đất;
b) Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề;
c) Các quyền khác theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Quyền sở hữu
đối với đất đai

1. chủ sở hữu đất đai
Điều 19 Hiến pháp 1980; Điều 17 Hiến pháp 1992; Điều 1 Luật Đất đai
1993; Điều 5 Luật Đất đai 2003 Sở hữu đất đai
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”.
2. Ba giai đoạn
- Giai đoạn 1980 về trước: Đất đai thuộc sở hữu tòan dân, nghiêm cấm
mua bán đất đai >> không tồn tại thị trường đất đai/BĐS
- Giai đoạn 1986 – 1990: thị trường đất đai/BĐS ngầm, hình thành tự phát,
nằm ngoài quản lý của nhà nước
- Giai đoạn 1993 đến nay: Luật Đất đai 1993: Nhà nước giao đất sử dụng ổn
định, lậu dài cho tổ chức, hộ gia đình, các nhân, cho phép hộ gia đình, các
nhân được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế thế chấp; Nhà
nước thừa nhận đất có giá, quyền sử dụng đất đai là một hàng hóa
đặc biệt”
Đây là đổi mới quan niệm mang tính đột phá, tạo cơ sở pháp lý hình
thành và phát triển thị trường BĐS Việt Nam
Quyền chiếm hữu
đất đai
• Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý
tài sản. (Đ. 182 – BLDS).
• Ch/ quyền Nhà nước các cấp chiếm hữu đất
đai thuộc phạm vi quản lý: tuyệt đối, không
thời hạn, không điều kiện
• Nhà nước cho phép người sử dụng đất được
chiếm hữu thửa đất cụ thể, trong những thời
hạn nhất định (99 năm, 75 năm, 50 năm…)