Luận Văn Thạc Sĩ Hoàn Thiện Pháp Luật Việt Nam Về Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Nhằm Hạn Chế Giao Dịch Tư Lợi 07.Pdf

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

PHẠM TUẤN ANH

HOµN THIƯN PHáP LUậT VIệT NAM Về CHUYểN NHƯợNG
QUYềN Sử DụNG ĐấT NHằM HạN CHế GIAO DịCH TƯ LợI

LUN VN THC S LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2014

z


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

PHẠM TUẤN ANH

HOµN THIƯN PHáP LUậT VIệT NAM Về CHUYểN NHƯợNG
QUYềN Sử DụNG ĐấT NHằM HạN CHế GIAO DịCH TƯ LợI

Chuyờn ngnh: Lut kinh tế
Mã số: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS. DOÃN HỒNG NHUNG

HÀ NỘI - 2014

z


LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu
khoa học của riêng tơi. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn
trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung
thực. Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng
được ai công bố trong bất kỳ cơng trình nào khác.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Phạm Tuấn Anh

z


MỤC LỤC

Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIAO DỊCH TƯ LỢI ........7
1.1.

KHÁI NIỆM QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN

NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .................................................... 7

1.1.1. Khái niệm và đặc điểm quyền sử dụng đất ......................................... 7
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ........................................................................................... 11
1.1.3. Các loại đất tham gia thị trường bất động sản .................................. 13
1.2.

KHÁI NIỆM VỀ GIAO DỊCH TƯ LỢI TRONG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .................................................. 14

1.2.1

Khái niệm và đặc điểm về giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ............................................................................ 14

1.2.2. Nguyên nhân làm phát sinh các giao dịch tư lợi trong chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ............................................................... 17
1.2.3. Tác động của giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ........................................................................................... 18
1.2.4. Ý nghĩa, mục đích của hạn chế giao dịch tư lợi trong chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ............................................................... 19
1.3.

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
ĐỂ HẠN CHẾ GIAO DỊCH TƯ LỢI .................................................. 20

z

1.3.1

Khái niệm của việc điều chỉnh pháp luật đối với chuyển nhượng
quyền sử dụng đất để hạn chế giao dịch tư lợi.................................. 20

1.3.2.

Sự cần thiết của điều chỉnh pháp luật về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất để hạn chế giao dịch tư lợi................................................... 22

1.4.

QUI ĐỊNH VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ NĂM
1992 ĐẾN NAY ................................................................................ 23

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG
GIAO DỊCH TƯ LỢI TRONG THỰC TIỄN ÁP DỤNG
PHÁP LUẬT .................................................................................. 31
2.1.

ĐIỀU KIỆN ĐỂ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM HIỆN NAY ...................... 31

2.1.1.

Nội dung quy định về trình tự thủ tục xác lập quyền sử dụng đất .......... 31

2.1.2. Các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................ 34
2.1.3. Trình tự và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xác

lập quyền dân sự .............................................................................. 35
2.2.

HÌNH THỨC HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT ...................................................................................... 58

2.3.

THỰC TRẠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .................................... 66

2.4.

NGUYÊN NHÂN VÀ HẠN CHẾ GIAO DỊCH TƯ LỢI TRONG
QUÁ TRÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ............. 72

2.4.1. Thực tiễn về giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ........................................................................................... 72
2.4.2.

Thực tiễn giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất ........... 82

z


Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM
VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ
HẠN CHẾ GIAO DỊCH TƯ LỢI .................................................. 91
3.1.

PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT
VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ........... 91

3.1.1. Hoàn thiện các quy định, thủ tục trong chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ........................................................................................... 91
3.1.2. Tuyên truyền giáo dục phòng chống tham nhũng ............................. 95
3.1.3. Các giải pháp tổ chức thực hiện và phối hợp.................................... 99
3.1.4. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất để hạn chế giao dịch tư lợi ................... 101
3.2.

CÁC GIẢI PHÁP ĐỂ HẠN CHẾ GIAO DỊCH TƯ LỢI TRONG
HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM ........... 105

3.2.1. Minh bạch hóa và lành mạnh hóa các thông tin liên quan đến
đất đai ............................................................................................ 106
3.2.2. Tăng cường hiệu quả của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai
nhằm kiểm soát các giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng
quyền sử dụng đất .......................................................................... 106
3.2.3. Thực hiện nghiêm túc pháp luật và xử lý nghiêm khắc những
hành vi vi phạm pháp luật đất đai .................................................. 109
3.2.4. Thống kê và kiểm soát các giao dịch đất đai qua phịng cơng
chứng tại địa phương ..................................................................... 110
KẾT LUẬN ............................................................................................... 111
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................. 113

z


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một loại tài sản đặc biệt mà cùng với thời gian thì giá trị của
nó đã làm cho nhiều người ngỡ ngàng. Nhiều con đường, nhiều khu quy hoạch
được thiết lập thì càng có nhiều người giàu lên từ đất đai. Sau khi Luật đất đai
năm 2013 có hiệu lực, tài nguyên đất đai được sử dụng có hiệu quả, đảm bảo
vai trò quản lý và đại diện chủ sở hữu của Nhà nước đối với đất đai, thu hút
các nguồn lực và vốn đầu tư nước ngoài trong việc khai thác, sử dụng đất.
Từ năm 2008 đến nay ta có thể thấy thị trường bất động sản đang đóng
băng nhưng khơng phải vì vậy mà nó giảm đi sức hút từ các nhà đầu tư. Bình
quân hàng năm thu ngân sách từ thị trường bất động sản bình quân trên 21.000
tỷ đồng/năm, chiếm trên 7% tổng thu ngân sách, nhưng có đến 70% giao dịch
nhà đất diễn ra trên thị trường khơng chính thức, thị trường "ngầm". Theo các
chun gia, số thu này sẽ lớn hơn nhiều nếu các giao dịch ngầm về nhà đất
được kiểm sốt [13].
Có thể nói do giá trị, lợi ích mà đất đai mang lại cho người sử dụng nó là
quá lớn nên các hành vi giao dịch tư lợi về đất đai hiện nay diễn ra khá phổ biến.
Nước ta đã ban hành Luật đất đai năm 2013, Nghị định số 105/2009/NĐ-CP
ngày 11/11/2009 về xử phạt vi phạm hành chính về đất đai, Nghị định số
13/2006/NĐ-CP ngày 24/01/2006… quy định khá chi tiết về các vấn đề đất
đai ở nước ta hiện này nhưng những lợi ích của nó đã làm cho nhiều người
mờ mắt, lợi dụng kẽ hở của pháp luật hoặc bất chấp các quy định đó tiến hành
các hoạt động nhằm trục lợi cho bản thân, gây thiệt hại nghiêm trọng cho Nhà
nước và Nhân dân. Trong cơ quan quản lý nhà nước cịn có một bộ phận cán
bộ tha hóa, biến chất, tham nhũng đất đai, làm giảm lịng tin trong Nhân dân
vào các cấp chính quyền.

1

z

Do đất đai ngày càng khan hiếm và cơ hội nhận được những khoản lợi
lớn trong tay những người có quyền giao đất, lập quy hoạch hay chuyển mục
đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng đã tạo ra sự "thừa
thiếu" đáng tiếc. Có thể những chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ hướng
nơng nghiệp sang phục vụ sản xuất công nghiệp phù hợp với tiến trình cơng
nghiệp hóa đất nước là rất tốt, nhưng do những mâu thuẫn giữa các quy phạm
pháp luật và do sai phạm của một số cán bộ quản lý đất đai đã gây ra những
tranh chấp và khó khăn cho doanh nghiệp nhận quyền sử dụng đất. Mặc dù
đất cho doanh nghiệp vẫn thiếu nhưng đất không được đưa vào sử dụng, đất
nơng nghiệp chuyển sang cơng nghiệp cịn bỏ trống lại khá lớn. Theo Bộ Tài
nguyên và Môi trường, cả nước hiện có 1.649 khu vực qui hoạch "treo" với
tổng diện tích 244.665 ha, 1.288 dự án "treo" với tổng diện tích 31.650 ha do
chậm giải tỏa mặt bằng. Nhiều doanh nghiệp năm 2000 ra đời có nhu cầu sử
dụng đất lại phải đi thuê của các cá nhân, hộ gia đình với giá cao vẫn khơng
thể tiếp cận với những quĩ đất bị "bỏ hoang", những người nông dân thì thất
nghiệp do mất đất và ít cơ hội chuyển nghề khác bởi hạn chế về khả năng và
trình độ [Dẫn theo 36].
Xuất phát từ thực trạng đã nêu trên, tác giả chọn đề tài "Hoàn thiện
pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế
giao dịch tư lợi" cho luận văn thạc sĩ luật học. Qua nghiên cứu các vấn đề về
giao dịch tư lợi trong lý thuyết pháp lý và thực tiễn các giao dịch tư lợi đang
diễn ra ở Việt Nam, luận văn làm rõ các bản chất pháp lý của giao dịch tư lợi
từ đó đưa ra kiến nghị và các phương pháp nhằm hạn chế các giao dịch tư lợi
trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Giao dịch tư lợi tuy là một vấn đề mới, nhưng thực tế ở Việt Nam chưa

2

z


có nhiều tác giả tiếp cận vấn đề này. Cơng trình tiêu biểu mà tơi mới tiếp cận
được là: "Một số giao dịch tư lợi trong thực tiễn chuyển nhượng quyền sử
dụng đất" của tác giả Doãn Hồng Nhung - Nguyễn Thị Nắng Mai đăng trên
tạp chí Nhà nước và Pháp luật, năm 2012 [24]. Đây là luận văn đầu tiên khai
thác khía cạnh giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn
Mục đích nghiên cứu của luận văn là phân tích cơ sở lý luận, đánh giá
thực trạng và đề xuất một số giải pháp nhằm hạn chế các giao dịch tư lợi
trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Để thực hiện mục đích trên luận văn có những nhiệm vụ sau:
- Làm rõ các vấn đề lý luận về các giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng
quyền sử dụng đất qua đó xác định những tác động của giao dịch tư lợi trong
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam quy định thế nào đối với các
hành vi giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Khảo sát, đánh giá thực trạng tình hình các giao dịch tư lợi trong
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam, đưa ra các nhận xét kiến nghị
trong công tác quản lý đất đai và rút ra các bài học kinh nghiệm.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Luận văn nghiên cứu về các giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đang diễn ra trong cuộc sống hàng ngày. Đồng thời đánh
giá các hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc quản lý
sử dụng đất đai và các quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất còn hạn chế khiếm khuyết nên đã tạo ra những "lỗ hổng" pháp lý, "kẽ hở"
của quy định cho giao dịch tư lợi diễn ra.

3

z


4.2. Phạm vi nghiên cứu
Có thể nói các giao dịch tư lợi trong thực tế xã hội rất phong phú trong
mọi mặt của xã hội, nhưng trong phạm vi nghiên cứu của luận văn chỉ chủ yếu
nghiên cứu các giao dịch tư lợi liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ở Việt Nam.
5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
5.1. Cơ sở lý luận
Đề tài được nghiên cứu trên cơ sở các nguyên tắc phương pháp luận của
triết học Mác-Lênin, của lý luận nhà nước và pháp luật đặc biệt của các phương
pháp biện chứng, phương pháp lịch sử, phương pháp nghiên cứu lý luận kết
hợp với thực tiễn để phân tích, so sánh, đối chiếu, tổng hợp để hoàn thiện
pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế giao dịch tư lợi.
Cơ sở phương pháp luận trong nghiên cứu đề tài của luận văn là triết
học Mác - Lênin, nhất là phép duy vật biện chứng. Trong quá trình nghiên
cứu, tiếp thu quan điểm trong văn kiện Đại hội IX, X Đảng Cộng sản Việt
Nam về vấn đề cải cách tư pháp và hoàn thiện pháp luật Việt Nam.
5.2. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp duy vật biện chứng: xem xét vấn đề pháp luật về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất một cách toàn diện trong mối tương quan với các
quy định pháp luật Việt Nam.
- Phương pháp phân tích, tổng hợp: phân chia các vấn đề lớn, phức tạp
thành những vấn đề nhỏ, chi tiết, cụ thể hơn. Sau khi phân tích thì tổng hợp
lại và khái quát để đưa tới sự nhận thức tổng thể về vấn đề giao dịch tư lợi
trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
- Phương pháp quy nạp và diễn dịch: đề tài đi từ những vấn đề chung

đến những vấn đề riêng, từ những hiện tượng riêng lẻ đến những cái chung.

4

z


- Phương pháp thống kê: đây là phương pháp quan trọng, được sử dụng
xuyên suốt đề tài. Đề tài tập hợp những văn bản pháp luật liên quan đến vấn
đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các giao dịch tư lợi liên quan đến
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực tiễn việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất làm cơ sở khoa học, lý luận để nghiên cứu làm rõ mục đích nghiên
cứu của đề tài.
6. Ý nghĩa lý luận, ý nghĩa thực tiễn và tính mới của luận văn
6.1. Ý nghĩa lý luận
Thực tế nhận thấy giao dịch tư lợi là một vấn đề mới và ít được quan
tâm trong lý luận pháp luật ở Việt Nam nhất là trong hoạt động chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy luận văn góp phần làm sáng tỏ những vấn
đề lý luận về giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai
đồng thời đưa ra kiến nghị hoàn thiện pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất.
6.2. Ý nghĩa thực tiễn
Từ thực tế cho thấy các giao dịch tư lợi đang diễn ra rất phong phú mà
việc nắm bắt quản lý chúng gặp rất nhiều khó khăn do cả lý do khách quan và
lý do chủ quan. Vì vậy, qua luận văn tác giả muốn làm sáng tỏ những nguyên
nhân và hạn chế dẫn đến giao dịch tư lợi khách quan và chủ quan, từ đó đưa
ra các kiến nghị về xây dựng và sửa đổi pháp luật của Việt Nam để hạn chế các
giao dịch tư lợi đặc biệt là trong vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
6.3. Tính mới của luận văn
Đây là luận văn đầu tiên nghiên cứu về giao dịch tư lợi trong chuyển
nhượng quyền sử dụng đất sản ở Việt Nam. Qua tìm hiểu tác giả nhận thấy đã

có rất nhiều bài viết riêng lẻ về "giao dịch tư lợi", các bài viết đó hầu như chỉ
nói lên một khía cạnh của giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, nhưng chưa có một nghiên cứu tổng thể về vấn đề nay.

5

z


7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất và giao dịch tư lợi
Chương 2: Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
và đánh giá ảnh hưởng giao dịch tư lợi trong thực tiễn áp
dụng pháp luật.
Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật nhằm hạn chế
giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

6

z


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIAO DỊCH TƯ LỢI

1.1. KHÁI NIỆM QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN

NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1.1. Khái niệm và đặc điểm quyền sử dụng đất
* Khái niệm quyền sử dụng đất
Ở Việt Nam, đất đai là một loại tài sản có giá trị đặc biệt thuộc quyền
sở hữu của Nhà nước. nhà nước đại diện cho nhân dân Việt Nam thực hiện
quyền sở hữu về đất đai. Quyền sở hữu đất đai cũng như quyền sở hữu các tài
sản khác bao gồm ba quyền năng: Quyền chiếm hữu, quyền sở hữu, quyền
định đoạt. Tuy nhiên, Nhà nước không phải lúc nào cũng thực hiện đồng thời
cả ba quyền năng trên mà giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng dưới sự kiểm
soát, giám sát của Nhà nước. Nói cách khác, Nhà nước không phải người sử
dụng trực tiếp đất đai mà thông qua việc giao đất, cho thuê đất, nhà nước đã
chuyển quyền sử dụng đất đai cho các chủ thể khác.
Trước Hiến pháp năm 1980, nước ta tồn tại nhiều hình thức sở hữu đối
với đất đai như sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể. Từ những
năm tám mươi của thế kỷ XX, nhân dân Việt Nam xây dựng xã hội chủ nghĩa
trên phạm vi cả nước dựa trên nền tảng cơng hữu hóa tư liệu sản xuất chủ yếu
là đất đai. Vì vậy, Hiến pháp năm 1980 qui định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước quản lý.
Kế thừa Hiến pháp năm 1980, Hiến pháp năm 1992 qui định: đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch
và pháp luật, bảo đảm quyền sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà
nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Tổ chức và

7

z


cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất,

được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo qui định của pháp
luật. Quy định này của Hiến pháp 1992 đã mở ra bước phát triển mới của chế
độ sở hữu về đất đai, nhất là công nhân việc chuyển quyền sử dụng đất của tổ
chức, cá nhân, hộ gia đình.
Điều 53 và Điều 54 Hiến pháp năm 2013 khẳng định: Đất đai là tài sản
cơng thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý. Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo
quy định của luật. Quyền sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ.
Khoản 4 Điều 5 Luật đất đai năm 2003 qui định: "Nhà nước trao quyền
sử dụng đất cho người sử dụng thơng qua hình thức giao đất, cho thuê đất,
công nhân quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, quy
định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất" [27].
Theo quy định tại Điều 4 Luật đất đai năm 2013 " Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước
trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này" [34].
Quyền sở hữu đất đai được xem như là quyền nguyên thủy, quyền sử
dụng là bộ phận của quyền sở hữu. Chủ sở hữu có thể thực hiện quyền sử dụng
đất hoặc chuyển quyền sử dụng cho chủ thể khác. Quyền sử dụng là quyền
quản lý, khai thác và hưởng các lợi ích do việc khai thác tài sản đem lại. Người
sử dụng tác động trực tiếp vào tài sản bằng hành vi của mình hoặc thơng qua
hành vi của người khác để hưởng lợi ích do tài sản tạo ra. Đối với đất đai,
người sử dụng đất khai thác trong quá trình sản xuất, kinh doanh để đem lại các
giá trị kinh tế cho mình. Khi khơng cịn nhu cầu sử dụng hoặc cần thay đổi nhu
cầu sản xuất, kinh doanh, Nhà nước cho phép người sử dụng đất định đoạt
quyền của mình như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử

8

z

dụng đất và góp vốn, thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất. người sử dụng
đất có quyền quản lý diện tích đất được Nhà nước giao, cho thuê… Việc quản
lý đất đai được thực hiện thông qua hành vi thực tế hoặc kiểm soát hành vi của
chủ thể khác. Mục đích của quản lý đất đai nhằm ngăn chặn các hành vi xâm
phạm đất đai và các hành vi vi phạm khác. Trong việc khai thác, sử dụng đất
đai, người sử dụng đất quản lý để khai thác công dụng của từng loại theo qui
định của pháp luật. Khi khơng cịn nhu cầu sử dụng, Nhà nước cho phép định
đoạt quyền sử dụng đất của mình bằng các phương thức khác nhau. Vậy, quyền
sử dụng đất là quyền quản lý, khai thác công dụng của đất phục vụ nhu cầu sản
xuất, kinh doanh và các nhu cầu khác của cá nhân, tổ chức.
Nội dung của quyền sử dụng đất không chỉ nằm ở việc người được giao
đất, cho thuê đất trực tiếp khai thác giá trị từ đất mà cịn khai thác lợi ích kinh
tế từ đất đai thông qua các hoạt động: chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp…
người sử dụng đất không những trực tiếp sử dụng đất đai để thu lợi mà cịn có
thể thơng qua việc chuyển quyền sử dụng từ mình cho một người khác để đạt
lợi ích kinh tế. Bằng các qui định cụ thể về chuyển quyền sử dụng đất trong
Luật đất đai năm 2013 hay trong các văn bản pháp luật khác, nhà nước đã mở
rộng quyền cho người sử dụng đất, biến người sử dụng đất thành chủ nhận
đích thực của đất đai mặc dù họ không phải là chủ sở hữu.
* Đặc điểm quyền sử dụng đất
Thứ nhất, quyền sử dụng đất là một loại quyền dân sự đặc thù, là quyền
tài sản gắn liền với đất đai. Đất đai là một tài sản thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước quản lý và thực hiện quyền của chủ sở hữu tài sản. Việc khai thác,
sử dụng đất đai thông qua các hoạt động trực tiếp nhưng Nhà nước là tổ chức
quyền lực, đại diện cho tồn dân khơng thể trực tiếp thực hiện hành vi sử
dụng, khai thác nguồn tài nguyên quý giá này, cho nên Nhà nước trao quyền
sử dụng cho các chủ thể khác (cá nhân, tổ chức kinh tế, hộ gia đình…) sử

9

z


dụng hiệu quả, khơng để đất đai rơi vào tình trạng bị bỏ hoang, khơng ở tình
trạng "vơ chủ". Người sử dụng đất có quyền khai thác đất đai phục vụ các nhu
cầu của mình, có nghĩa vụ bảo quản, bồi bổ cho đất màu mỡ, không được gây
thiệt hại cho đất đai như làm đất đai bị xói mịn, bạc mầu, tự thay đổi mục
đích sử dụng của loại đất được giao, cho thuê…
Quyền sử dụng đất là quyền tài sản đặc biệt còn thể hiện ở chỗ giá trị
của quyền sử dụng đất thay đổi theo nhu cầu xã hội, theo mục đích sử dụng đất.
Khi nhu cầu sử dụng đất tăng cao thì giá trị quyền sử dụng đất cũng tăng và
ngược lại, giá trị quyền sử dụng đất bị giảm khi nhu cầu của thị trường giảm.
Thứ hai, các chủ thể của quyền sử dụng đất bị hạn chế quyền định đoạt.
Người sử dụng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đây là
các quyền mà người sử dụng đất có quyền định đoạt. Tuy nhiên, do nhu cầu
quản lý, khai thác đất đai của mỗi chủ thể khác nhau, cho nên pháp luật qui
định cho mỗi chủ thể có những quyền khác nhau.
Ví dụ: Theo qui định của Luật đất đai năm 2013 thì chỉ hộ gia đình, cá
nhân sử dụng đất không phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi quyền sử
dụng đất nơng nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, các
nhân khác. Còn các chủ thể sử dụng đất khác không được pháp luật cho hưởng
quyền năng này (Điều 179 Luật đất đai năm 2013). Hoặc tổ chức kinh tế được
Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền
bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất th mà khơng được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê (Điều 175 Luật đất đai năm 2013).
Như vậy, về cơ bản, chỉ những người sử dụng đất theo hình thức giao

đất trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho
cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất

10

z


được trả tiền cịn lại ít hơn 5 năm mới được pháp luật cho hưởng đầy đủ quyền
năng về chuyển quyền sử dụng đất đai.
Thứ ba, hình thức, thủ tục, điều kiện thực hiện việc chuyển quyền sử
dụng đất phải tuân theo qui định của pháp luật đất đai.
Vì đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt thuộc quyền sở hữu nhà nước,
các chủ thể khác có quyền sử dụng theo mục đích giao đất, thuê đất… Việc
quản lý đất đai do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện. Khi cá
nhân, hộ gia đình, tổ chức… thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất phải
tuân theo các điều kiện, hình thức và thủ tục theo qui định của Luật đất đai
năm 2013 đã được hướng dẫn cụ thể tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày
15/5/2014 về thi hành Luật đất đai và Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày
19/5/2014 về hồ sơ địa chính do Bộ trưởng bộ Tài nguyên và môi trường ban
hành. Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất khơng tn thủ các qui định về
trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất thì giao dịch sẽ vô hiệu.
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
* Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2005 thì hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên
chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử
dụng của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có
nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng với khoản tiền tương ứng với giá trị

quyền quyền sử dụng đất (Điều 697 Bộ luật Dân sự 2005).
Nhà nước, với vai trò là người đại diện chủ sở hữu về đất đai, đồng thời
là người quản lý việc sử dụng đất đã ra những quy định rất chặt chẽ, về việc
chấm dứt hay thiết lập các quan hệ luôn luôn được thực hiện theo một vòng
trật tự nhất định.

11

z


* Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Để hiểu rõ về những đặc trưng riêng của hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất chúng ta cần đi sâu vào phân tích và so sánh với một số
hình thức chuyển nhượng đất đai khác.
Một là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với
hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất.
Cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử
dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó Nhà nước chấm
dứt quyền sử dụng đất của bên này để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên kia.
Tuy nhiên, giữa hai hình thức này có sự khác nhau và nó thể hiện ở chỗ, nếu
như trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của quan hệ
là "đổi đất lấy tiền" và việc thực hiện quan hệ này là quá trình chấm dứt
quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng để thiết lập quyền sử dụng đất cho
bên nhận chuyển nhượng (quan hệ một chiều), thì trong quan hệ chuyển đổi
quyền sử dụng đất, đối tượng chủ yếu của quan hệ là "đổi đất lấy đất".
Hai là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với
hình thức thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là trường hợp người sử dụng đất mang
quyền sử dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Như vậy, khác với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế
chấp quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất khơng trọn
vẹn và có điều kiện, hay nói một cách khác, trong quan hệ thế chấp, việc
"chuyển quyền" ở đây thực ra là chuyển "Quyền sử dụng đất theo danh nghĩa
pháp lý" từ bên thế chấp sang cho bên nhận thế chấp kiểm soát, nắm giữ
"quyền sử dụng đất" theo danh nghĩa pháp lý" đó, cịn "Quyền sử dụng đất
thực tế" vẫn thuộc bên thế chấp, và bên nhận thế chấp chỉ có quyền "định
đoạt theo quy định của pháp luật" quyền sử dụng đất của bên nhận thế chấp

12

z


khi họ vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng. Điều kiện chủ thể của bên nhận thế
chấp không "rộng rãi" như bên nhận chuyển nhượng mà bị pháp luật "hạn
chế" rất nhiều, theo quy định hiện hành, chỉ có tổ chức tín dụng và đảm bảo
những điều kiện nhất định mới có quyền nhận thế chấp.
1.1.3. Các loại đất tham gia thị trường bất động sản
Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 và Nghị định số
43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai năm
2013 thì các loại đất sau được tham gia thị trường bất động sản:
* Đất, tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất được tham gia thị
trường bất động sản, bao gồm:
- Đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản xuất không phải là rừng tự
nhiên được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
- Đất nơng nghiệp do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định vào
mục đích sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thủy sản, làm muối đã
được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
- Đất nơng nghiệp được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất đối với

tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngồi.
- Đất nơng nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức
nước ngoài, cá nhân nước ngoài.
- Đất ở được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở; đất
ở được Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; đất ở được Nhà nước cho thuê trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh
doanh nhà ở.
- Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng vào mục đích làm nhà ở
đã được Nhà nước cơng nhận quyền sử dụng đất.

13

z


- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích
cơng cộng có mục đích kinh doanh được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng
đất đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài.
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích
cơng cộng có mục đích kinh doanh được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích
cơng cộng có mục đích kinh doanh do hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế
đang sử dụng đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
* Đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm mà tài sản gắn liền

với đất được tham gia thị trường bất động sản bao gồm:
- Đất trồng cây lâu năm có vườn cây, đất rừng sản xuất có rừng, đất làm
muối và đất ni trồng thủy sản đã đầu tư hạ tầng.
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp, đất sử dụng vào mục đích
cơng cộng có mục đích kinh doanh mà đã đầu tư hạ tầng hoặc có cơng trình
gắn liền với đất.
1.2. KHÁI NIỆM VỀ GIAO DỊCH TƯ LỢI TRONG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.2.1 Khái niệm và đặc điểm về giao dịch tư lợi trong chuyển
nhượng quyền sử dụng đất
Để làm rõ những vấn đề về giao dịch tư lợi trong hoạt chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trước tiên ta cần làm rõ bản chất thế nào là giao dịch tư lợi.
Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì đất đai thuộc sở hữu toàn
dân và do nhà nước đại diện chủ sở hữu. Với tư cách đại diện chủ sở hữu Nhà
nước có quyền tuyệt đối trong việc định đoạt đối với đất đai. Căn cứ theo
Điều 13 Luật đất đai năm 2013, Nhà nước có các quyền:

14

z