ĐỀ CƯƠNG MÔN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TÀI CHÍNH
-------------------

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

ĐỀ CƯƠNG MƠN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
Chun ngành: Quản lí kinh tế
Mã số: ĐGTS- 531

1


Chuyên đề 01

LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
1.1 Các khái niệm cơ bản về thẩm định giá.
1.1.1 Tài sản và giá trị tài sản.
1.1.1.1. Tài sản.
- Theo nghĩa phổ thơng.
- Theo chuẩn mực Kế tốn quốc tế.

- Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam.
Xung quanh khái niệm tài sản người ta có nhiều cách dùng từ khác nhau. Song, yếu tố
chung hay nội hàm của khái niệm tài sản cần thể hiện được, là:
+ Thứ nhất: tài sản có thể tồn tại dưới dạng vật chất hoặc phi vật chất, hữu hình hoặc
vơ hình - gọi chung là nguồn lực.
+ Thứ hai: tài sản xác định cho một chủ thể nhất định - đặt dưới sự kiểm soát của một
chủ thể nào đó. Khơng có khái niệm tài sản chung chung.
+ Thứ ba: khái niệm về tài sản hàm chứa về những lợi ích mà nó có thể mang lại cho

chủ thể, không nhất thiết giành riêng cho doanh nghiệp.
- Theo lý thuyết thẩm định giá: tài sản là nguồn lực được kiểm soát bởi một chủ thể
nhất định.

1.1.1.2 Giá trị tài sản.
* Bốn cách giải thích khái niệm giá trị trong Từ điển tiếng Việt:
* Khái niệm giá trị - quan điểm của C. Mác.
* Khái niệm giá trị trong ngành Định giá tài sản.
Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ
thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
1- Giá trị tài sản được đo bằng tiền.
2- Giá trị tài sản có tính thời điểm. Đến thời điểm khác có thể khơng cịn như vậy.
3- Cùng là một tài sản nhưng nó có thể có các giá trị khác nhau đối với các cá nhân hay
các chủ thể khác nhau.
4- Giá trị tài sản cao hay thấp do 2 nhóm yếu tố quyết định: cơng dụng hữu ích vốn có
của tài sản và khả năng của chủ thể trong việc khai thác các công dụng đó.
5 - Tiêu chuẩn về giá trị tài sản là: khoản thu nhập bằng tiền mà tài sản mang lại cho
mỗi cá nhân trong từng bối cảnh giao dịch nhất định.

2


* Các quan điểm về tính khoa học và nghệ thuật trong thẩm định giá:
- Giáo sư W.Seabrooke - Viện Đại học Portsmouth Vương quốc Anh: "Thẩm định giá
là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục
đích đã được xác định rõ".
- Fred Peter Marrone - Giám đốc Maketing của AVO (Hiệp hội thẩm định giá
Austraylia) trình bày trong lớp bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá tại Thành phố Hồ Chí
Minh ngày 25/05/1999: “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một
thời điểm, có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy,

thẩm định giá là áp dụng các dữ kiện thị trường so sánh mà bạn thu thập được và phân tích,
sau đó so sánh với tài sản được thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”.
Fred Peter Marrone cũng cho rằng: thẩm định giá thường được mô tả như một "khoa
học khơng chính xác". Nó được xác định là một khoa học vì nó dựa vào cơng việc phân
tích. Nó "khơng chính xác" vì nó chỉ được xem như một ý kiến cho đến khi giao dịch xảy
ra, không phải là một thực tế được chứng minh.
- Giáo sư Lim Lan Yuan - Giảng viên trường Xây dựng và bất động sản - Đại học
Quốc gia Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho
một mục đích cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả đặc
điểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao
gồm các loại đầu tư lựa chọn”.
- Điều 4 Pháp lệnh giá Việt Nam ngày 08/05/2002 đưa ra định nghĩa: "Thẩm định giá
là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm,
thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thơng lệ Quốc tế".
Mặc dù có thể cịn nhiều định nghĩa khác, song những nét đặc trưng cơ bản của thẩm
định giá cần được thừa nhận là:
1 - Thẩm định giá là cơng việc ước tính.
2 - Thẩm định giá là hoạt động địi hỏi tính chun mơn.
3 - Giá trị của tài sản dược tính bằng tiền.
4 - Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là BĐS.
5 - Xác định tại một thời điểm cụ thể.
6 - Xác định cho một mục đích nhất định.
7 - Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường.
Khái qt hố những đặc trưng nêu trên, có thể định nghĩa:

3


" hẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài
T

sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định"
.
Thẩm định viên phải lập luận và chứng minh về độ tin cậy hay xác xuất lớn nhất
cho mức giá đưa ra.

1.1.2. Giá trị thị trường và phi thị trường.
1.1.2.1. Khái niệm thị trường.
- Theo nghiã phổ thông.
- Theo Kinh tế học.
- Theo Lý thuyết Marketing.
- Theo tiêu chuẩn của IVSC: thị trường là một mơi trường, trong đó hàng hố, dịch
vụ được trao đổi, kinh doanh giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá. Khái
niệm thị trường hàm ý khả năng người mua, người bán tiến hành các hoạt động của họ một
cách tự nguyện.
1.1.2.2. Phân loại thị trường:
- Theo Kinh tế học: Thị trường cạnh tranh hoàn toàn hay hoàn hảo, thị trường độc
quyền hoàn toàn, thị trường cạnh tranh, thị trường độc quyền nhóm.
- Theo Lý thuyết Marketing: thị trường khách hàng, sản phẩm, thị trường khu vực.
Việc phân biệt các loại thị trường có ý nghĩa quan trọng đối với hoạt động thẩm
định giá: nhằm xác định chứng cớ về giao dịch có thể tin tưởng để so sánh.
- Khái niệm thị trường được sử dụng trong thẩm định giá:
+ Là nơi mà các bên đồng ý, thoả thuận mua bán, sau khi đã có thời gian
khảo sát, cân nhắc các cơ hội và không bị chi phối bởi thời gian ký kết và thực hiện
hợp đồng.
+ Là thị trường cạnh tranh, công khai. Thuật ngữ cạnh tranh và cơng khai có
thể hiểu là: có một số lượng đáng kể người mua, người bán hoặc ít người mua,
người bán, nhưng đó phải là một thị trường cơng khai.
1.1.2.3 Giá trị thị trường.
- Theo Kinh tế chính trị học
- Trong ngành thẩm định giá: Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài

sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là
người mua sẵn sàng mua, sau một q trình tiếp thị cơng khai, mà tại đó các bên hành
động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc.
1.1.2.4 Giá trị phi thị trường.

4


Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính về tài sản dựa trên những căn cứ chủ quan
nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường.
Bao gồm: Giá trị đang sử dụng (value in use), giá trị đầu tư (investment property),
giá trị doanh nghiệp (going concern), giá trị bảo hiểm (insurable value), giá trị tính thuế
(taxable value), giá trị cịn lại (salvage value), giá trị tài sản bắt buộc phải bán (forcedsale
value), giá trị đặc biệt (special value).

1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản.
1.2.1. Yếu tố mang tính vật chất.
Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà tài sản có thể
mang lại cho người sử dụng. Thơng thường thuộc tính hữu dụng hay cơng dụng của tài sản
càng cao thì giá trị tài sản sẽ càng lớn và ngược lại. Thẩm định viên phải có kiến thức cơ
bản và tối thiểu về chuyên ngành của tài sản thì mới nhận dạng và hệ thống được các yếu
tố vật chất.
1.2.2 Yếu tố về tình trạng pháp lý.
Yếu tố pháp lý ở một số nước còn được hiểu với nghĩa rộng hơn – có thể bao gồm
cả những thơng lệ xã hội. Tình trạng pháp lý của tài sản quy định quyền của con người đối
với việc khai thác các thuộc tính của tài sản trong q trình sử dụng. Quyền khai thác các
thuộc tính của tài sản càng rộng thì giá trị tài sản càng cao và ngược lại. Thẩm định viên
cần phải là người nắm chắc những quy định về quyền hạn và trách nhiệm của các chủ thể
trong các văn bản pháp lý.
1.2.3 Yếu tố mang tính kinh tế.

Đó là cung và cầu. Trên thực tế, tài sản được đánh giá cao khi cung trở nên khan
hiếm, nhu cầu và sức mua ngày càng cao, và ngược lại, tài sản sẽ được đánh giá thấp khi
cung trở nên phong phú, nhu cầu và sức mua ngày càng sụt giảm bất chấp thuộc tính vật
chất và tình trạng pháp lý. Yêu cầu thẩm định viên phải có kiến thức về thị trường về tài
sản cần thẩm định.
1.2.4. Các yếu tố khác.
Tập quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng... cũng ảnh hưởng một cách đáng kể tới giá trị
tài sản. Đây là nhóm yếu tố làm cho việc định giá có tính nghệ thuật. Thẩm định viên cần
được trang bị và có kiến thức về mặt xã hội thì mới giảm được sự chênh lệch kết quả định
giá.

1.3 Các nguyên tắc định giá tài sản.
5


1.3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Nội dung: mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích
khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó
được SDTNVHQN (highest and best use). IVSC giải thích nguyên tắc
"SDTNVHQN "là: khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên,
pháp luật, tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản. IVSC cũng xác
định 3 điều kiện tối thiểu để tài sản được thừa nhận là sử dụng tốt nhất và có hiệu
quả nhất.
Thẩm định viên phải dựa vào lợi ích cao nhất có thể khai thác để thẩm định giá trị tài
sản mục tiêu.
- Yêu cầu: Thẩm định viên phải chỉ ra được chi phí cơ hội của tài sản..

1.3.2. Nguyên tắc thay thế.
- Nội dung: giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản khơng vượt q chi phí để
có một tài sản tương đương. Một người mua thận trọng sẽ khơng bỏ ra một số tiền nào đó,

nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài sản tương tự như vậy để thay thế. Tài
sản tương tự để thay thế có thể có bằng cách mua trên thị trường hoặc bằng cách bỏ tiền để
xây dựng mới.
Thẩm định viên phải dựa vào mức giá của những tài sản tương tự đã được xác định
trong thời gian gần nhất để ước tính giá cho tài sản mục tiêu.
-Yêu cầu: thẩm định viên phải nắm được thông tin về giá cả, chi phí sản xuất của
các tài sản tương tự, gần với thời điểm thẩm định, làm cơ sở để so sánh và xác định giới
hạn cao nhất về giá trị của các tài sản cần định giá.

1.3.3. Nguyên tắc lợi ích tương lai.
- Nội dung: giá trị tài sản được quyết định bởi lợi ích tương lai tài sản mang lại.
Thẩm định viên phải dựa trên các khoản thu nhập bằng tiền có thể nhận được với độ
tin cậy cao nhất để ước tính giá trị cho tài sản mục tiêu.
-Yêu cầu: để đánh giá một cách hợp lý thẩm định viên phải dự báo được những lợi
ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ước tính giá trị tài sản.

1.3. 4 Nguyên tắc thị trường.
- Nội dung: giá cả thị trường phản ánh tương quan cung cầu tại một thời điểm, biểu
hiện sự thừa nhận của thị trường về giá trị tài sản.

6


Nếu có một thị trường cạnh tranh, cơng khai, minh bạch, thẩm định viên phải dựa vào
giá cả thị trường của những tài sản tương tự để ước tính giá cho tài sản mục tiêu có thể giao
dịch trên thị trường đó.
- Yêu cầu: thẩm định viên phải phân biệt và có khả năng đánh giá đúng tính chất
của từng loại thị trường, bối cảnh của giao dịch để kết luận giá trị tài sản cần thẩm định là
giá trị thị trường hay phi thị trường.

1.3.5. Nguyên tắc đóng góp.
- Nội dung: giá trị tài sản hay của một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự
có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi bao
nhiêu.
Thẩm định viên phải dựa vào khả năng và mức độ làm thay đổi giá trị của một tài sản
khác để ước tính giá trị của tài sản mục tiêu.
- Yêu cầu: để xác định giá trị đóng góp thẩm định viên phải có kiến thức cơ bản về
đầu tư, phải có khả năng đánh giá tính hiệu quả của dự án.
*
*

*

Ngoài các nguyên tắc đã nêu, một số học giả còn đưa ra các nguyên tắc khác. Song 5
nguyên tắc trên đây, có thể nói là các nguyên tắc được chấp nhận một cách phổ biến, là cơ
sở lý luận quan trọng để xây dựng các tiêu chuẩn, hình thành nên các quy trình và phương
pháp định giá tài sản cách hợp lý và có cơ sở khoa học ngày nay.
--------------------------------------------------------------------DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
- Tài liệu tham khảo bắt buộc:
+ Giáo trình Định giá tài sản – TS. Nguyễn Minh Hồng và Ths. Phạm văn Bình,
NXB Tài chính, 2011.
+ “Nguyên lý chung về định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp.” – TS. Nguyễn
Minh Hoàng, 2008.
+ Bộ tiêu Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ban hành theo quyết định số 24/2005/
QĐ - BTC ngày 18/04/2005, Quyết định số 77/2005/QĐ - BTC ngày 01/11/2005, Quyết
định số 129/2008/QĐ - BTC ngày 31/12/2008, Thông tư 146/2007/TT – BTC ngày
26/06/2007.. .
- Tài liệu tham khảo khác:

7

+ Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế, Ban Vật giá Chính phủ, Nxb Thành phố Hồ
Chí Minh, 2002.
+ Các văn bản pháp quy: Pháp lệnh giá 2002; Luật Đất đai 1993; Luật Đất đai 2003.
Các Luật xây dựng 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Nghị định 64/ 2002 của Chính
phủ về việc chuyển DNNN thành cơng ty cổ phần; Thơng tư 79/2002 của Bộ tài chính
hướng dẫn xác định giá trị doanh nghiệp khi chuyển DNNN thành công ty cổ phần; Nghị
định 187. Luật kinh doanh Bất động sản, Luật dân sự, Luật thuế... và các văn bản hướng
dẫn thi hành.
+ Các trang web: http://www. vse.org.vn; http://www. hastc.org.vn;
; ...

CÂU HỎI
1. Nhận xét sự khác biệt về khái niệm “ tài sản” theo thơng lệ kế tốn quốc tế, chế độ
kế toán Việt Nam và lý luận thẩm định giá?

2. Việc nhận diện và đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản đã đặt ra những
yêu cầu gì đối với người thẩm định? Nhận xét về tính nghệ thuật trong nghề thẩm
định giá?

3. Khái niệm về giá trị phi thị trường được mở rộng hay thu hẹp trong tương lai?
4. Tính cơng khai, minh bạch của thị trường có ảnh hưởng như thế nào đến kết quả
định giá và sự phát triển của nghề thẩm định giá?

5. Nhiên liệu tiêu hao, hoá đơn bán hàng, biển số của xe và khả năng mặc cả được
thẩm định viên xếp vào nhóm yếu tố nào khi ước tính giá trị của một chiếc xe máy?

6. Nguyên tắc thẩm định giá là gì? ý nghĩa của việc xây dựng các nguyên tắc đó?
7. Chỉ ra các dạng thị trường ở Việt Nam hiện nay và ý nghĩa đối với thẩm định giá?

---------------------------------------------------

8


CHUYÊN ĐỀ 2: ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
2.1. ĐẶC ĐIỂM CHỦ YẾU CỦA BẤT ĐỘNG SẢN.
+ Cố định về vị trí.
+ Bền vững.
+ Có tính khác biệt.
+ Khan hiếm.
+ Có giá trị lớn.
+ Ảnh hưởng lẫn nhau.
2.2 ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.
2.2.1 - Có sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch.
2.2.2 - Mang tính khu vực.
2.2.3 - Một dạng điển hình của thị trường khơng hồn hảo.
2.2.4 - Cung về BĐS chậm co giãn khi giá cả thay đổi.
2.2.5 - Phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước.
2.3. PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN.
2.3.1 PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP.
2.3.1.1 Cơ sở lý luận.
Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên
tắc thay thế, đó là: một người mua thận trọng sẽ khơng bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh ta
tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương đương để thay thế.
2.3.1.2 Kỹ thuật định giá: 4 bước.
* Các yếu tố định tính được khuyến cáo khi so sánh các BĐS:

Tính chất và mức
độ

I. Các yếu tố địa hình
1
2

Mức

Mức

Mức

độ 1

độ 2

độ 3

Mức độ ngập do mưa, triều cường
Tính ổn định của địa chất

Tính chất và mức
độ

II. Các yếu tố tâm linh
1
2

Khoảng cách đến đình, chùa.
Khoảng cách khu nghĩa trang, hỏa táng

9

Mức

Mức

Mức

độ 1

độ 2

độ 3


3
4
5

Khu đất gia tộc, nằm trong quần thể họ hàng
Mức độ bị che khuất, án ngữ của mặt tiền
Yếu tố khác xấu khác về tâm linh:
+ Hướng nhà
+ Độ cao khu đất.
+ Độ cao của bất động sản
+ Hình dáng lô đất
+ Mức độ hạnh phúc, thành đạt của gia chủ
....

Tính chất và mức

độ

III.Các yếu tố xã hội
1
2
3
4
5
6
7
8

Mức

Mức

Mức

độ 1

độ 2

độ 3

Tình trạng tệ nạn
Mức độ đảm bảo an ninh trật tự
Trình độ dân trí dân cư xung quanh
Khoảng cách đến các đầu mối giao thông
Khoảng cách đến các cơ sở giáo dục
Khoảng cách đến các cơ sở ý tế

Khoảng cách đến các dịch vụ tài chính
Khoảng cách đến các trung tâm thương mại

Tính chất và mức
IV. Các yếu tố mơi trường khác
1
2
3
4
5
6
7

độ
Mức

Mức

Mức

độ 1

độ 2

độ 3.

Mức độ tiếng ồn
Mức độ ô nhiễm khơng khí
Khoảng cách đến lưới điện trung, cao thế
Khoảng cách đến cây xăng

Khoảng cách đến đường sắt
Khoảng cách đến bãi rác thải
Các yếu tố môi trường khác
- Thẩm định viên phải xếp hạng cho điểm và quy ra tỷ lệ phần trăm theo một

phương pháp thống nhất cho từng yếu tố nói trên.
- Các tỷ lệ % phải được tính tốn trên cơ sở thống kê số lớn về các giao dịch có thật
đã xảy ra trên thị trường.
- Thẩm định viên phải lập luận và giải thích cho khách hàng và các cơ quan pháp lý
khi cần thiết về cách tính các tỷ lệ % của các yếu tố và trọng số điều chỉnh.

10


* Các kỹ thuật điều chỉnh khác nhau sẽ đưa đến các mức giá khác nhau:
- Cần quy định thứ tự ưu tiên khi quyết định mức giá sau cùng trên cơ sở các mức
giá chỉ dẫn. Một thứ tự hợp lý hơn nên thống nhất là: ưu tiên chọn mức giá có số lần điều
chỉnh ít nhất, sau đó đến mức giá có tổng điều chỉnh tuyệt đối nhỏ nhất và cuối cùng là
mức giá có tổng điều chỉnh thuần nhỏ nhất.
Các kỹ thuật điều chỉnh giá để thẩm định viên lựa chọn:
Để việc điều chỉnh khơng có sự trùng lặp một cách tuyệt đối, có thể nói hầu như
khơng thể làm được với những tài sản có sự khác biệt về nhiều yếu tố. Song, thẩm định
viên có thể giảm sự trùng lắp bằng cách:
-

Cách 1: điều chỉnh các yếu tố định tính bằng tỷ lệ % đối với các chứng cớ giao
dịch trên giá gốc ban đầu. Cách này có thể đưa đến sự trùng lắp nhiều.

-

Cách 2: điều chỉnh yếu tố định tính bằng tỷ lệ % đối với các chứng cớ giao dịch
trên mức giá gốc ban đầu sau khi đã loại trừ ảnh hưởng của yếu tố tuyệt đối. Lý
do là bởi các yếu tố tuyệt đối là rõ ràng, cần loại ra để việc tính tốn khơng trùng
lắp có thể ảnh hưởng đến kết quả.

-

Cách 3: để giảm hơn nữa sự trùng lắp các yếu tố định tính TĐV có thể tính mức
giá chỉ dẫn trên cơ sở các mức giá chỉ dẫn đã được điều chỉnh trước đó.

-

Cách 4: Cách tốt nhất để giảm sự trùng lắp là điều tra được tỷ lệ % hay trọng số
các yếu tố chiếm trong giá cả của tài sản.

Thẩm định viên cần phải sử dụng tất cả các cách có thể, giải thích mức giá của các
cách điều chỉnh và giải trình lý do chọn cách điều chỉnh này mà không phải cách
điều chỉnh khác, bởi vấn đề hạn chế trong điều tra thông tin, phân tích hay do kỹ
thuật điều chỉnh của TĐV. Có như vậy giá trị tài sản vừa trung thực, đúng đắn, hợp
lý, vừa hạn chế được sự lạm dụng kỹ thuật điều chỉnh nhằm thay đổi mức giá cho
những mục đích khác.
2.3.1.3. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng.
* Ưu điểm:
- Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật.
- Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường.
- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác.
* Hạn chế.
- Phải có giao dịch về các BĐS tương tự ở trong cùng khu vực.

11

- Các thơng tin chứng cứ thường mang tính chất lịch sử.
- Địi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường.
* Điều kiện áp dụng.
- Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được.
- Thị trường phải ổn định: nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn.
Trên thực tế nó là phương pháp chung để định giá các BĐS:
+ Các BĐS có tính đồng nhất, như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây
dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng và các nhà
kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phịng và các nhóm cửa hiệu.
+ Các mảnh đất trống.
- Để giảm bớt sự tác động của các định kiến và tính chủ quan, TĐV nên sử dụng các
phương pháp thống kê, phân tích xác suất... cho phép kết luận trên cơ sở phân tích luật số
lớn.
2.3.2. PHƯƠNG PHÁP ĐẦU TƯ.
2.3.2.1 Cơ sở lý luận.
- Dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai: giá thị trường của BĐS
ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ
BĐS. Như vậy, nếu biết trước thu nhập mà BĐS tạo ra hàng năm, thì có thể tìm được giá
trị của BĐS.
2.3.2.2 Kỹ thuật định giá:
n

V0 
t 1

Ft
(1  i ) t

Các công thức mặc dù phản ánh đúng bản chất kinh tế của phương pháp, song TĐV phải
lập luận và giải trình độ tin cậy của thông tin dự báo và cách đánh giá độ tin cậy đó của
thẩm định viên. Bởi, vấn đề khó khăn nhất của phương pháp khơng phải là công thức mà là
ở kỹ thuật và khả năng dự báo độ chắc chắn của dòng tiền trong tương lai.
TĐV phải lập luận và giải trình độ tin cậy của thơng tin dự báo, chỉ những thơng tin
có thể tin cậy một cách hợp lý, với xác xuât cao mới được sử dụng để dự báo, tính tốn các
dịng tiền vào ra, tránh sa đà vào những dự báo mang tính võ đốn, thiếu cơ sở khoa học.
Đồng thời phải giải trình các phương pháp được sử dụng để đánh giá dòng tiền trong điều
kiện bất trắc.

12


- Thẩm định viên phải xác định rõ 2 góc độ lợi ích để lựa chọn và tư vấn tỷ lệ chiết
khấu được áp dụng, đó là: tỷ lệ chiết khấu thị trường và tỷ lệ chiết khấu riêng của nhà đầu
tư. Kéo theo đó là xác định và tư vấn về 2 mức giá để khách hàng tự quyết định.
- Cần phân định rõ các nguồn thu phổ biến như khấu hao, dự phịng; phân biệt chi
phí cố định, chi phí biến đổi; chi đầu tư và chi thường xun; phân biệt thu, chi kế tốn với
dịng tiền thu, dịng tiền chi của dự án.
2.3.2.3 Trình tự: 4 bước.
2.3.2.4 Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng.
* Ưu điểm.
- Là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất.
- Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh
được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao.
* Nhược điểm.
- Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt.
- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai.
- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính tốn.
Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ

quan.
* Điều kiện áp dụng.
Phù hợp khi định giá BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có
thể dự báo trước một cách hợp lý. Với BĐS có thu nhập khơng đều thì có thể sử dụng một
dạng tương tự là DCF. Thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án
đầu tư.

2.3.3 PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ.
2. 3.3.1 Cơ sở xây dựng phương pháp.
Trên thực tế có nhiều BĐS được thiết kế và sử dụng cho những mục đích riêng
biệt. Trên thị trường rất hiếm khi xảy ra hiện tượng mua, bán các BĐS này. Các khoản
thu nhập bằng tiền do chúng tạo ra có thể là rất ít hoặc rất khó định lượng. Để định giá
chúng, người ta vận dụng nguyên tắc thay thế. Theo nguyên tắc này, giá trị của BĐS
tương đương với chi phí làm ra một BĐS giống như vậy.
2.3.3.2 Các bước tiến hành: 5 bước.
2.3.3.3 Các loại chi phí: Chi phí tái tạo, Chi phí thay thế.

13


2.3.3.4 Các loại giảm giá đối với BĐS: Giảm giá tự nhiên, giảm giá do lỗi thời chức năng,
giảm giá do lỗi thời bên ngoài.
2.3.3.5 Tuổi thọ kinh tế của cơng trình: tuổi thực, tuổi hiệu quả, tuổi thọ kỹ thuật, tuổi
thọ kinh tế, tuổi thọ kinh tế còn lại.
2.3.3.6 Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng.
* Ưu điểm.
- Là cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác là khơng thể sử dụng được.
- Thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt. Việc
ước tính theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn và kinh nghiệm của thẩm
định viên, do vậy, nếu nhà thẩm định có chun mơn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc

một cách khách quan thì có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu có biểu hiện của
sự thái quá.
* Hạn chế:
- Phương pháp chi phí cũng phải dựa vào các dữ liệu thị trường, cho nên những hạn
chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng đối với phương pháp chi phí.
- Chi phí nói chung là khơng bằng với giá trị và khơng tạo ra giá trị.
- Việc tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện.
- Địi hỏi người định giá có nhiều kinh nghiệm và thành thạo kỹ thuật xây dựng.
* Điều kiện áp dụng.
- Mặc dù có nhiều hạn chế, song nó lại là một phương pháp thích hợp khi định giá rất
nhiều loại BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt.
- Phù hợp khi xác định mức bồi thường trong hợp đồng bảo hiểm và bồi thường khác.
- Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu.
- Phương pháp chi phí được vận dụng trong trường hợp mà người ta tin tưởng rằng
chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của
BĐS.
- Phương pháp chi phí cũng thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối
với các phương pháp khác.
2.3.4. PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ.
2.3.4.1 Cơ sở lý luận.
Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư. Nó địi hỏi phải
qn triệt đủ 5 nguyên tắc định giá tài sản. Tuy nhiên, “ngun tắc đóng góp” giữ vai trị chủ

14


đạo, Theo nguyên tắc này, giá trị của một BĐS được xác định trên cơ sở của sự hiện diện
hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
2.3.4.2 Các bước tiến hành: 5 bước.
2.3.4.3 Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng.

* Ưu đỉểm.
- Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển.
- Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.
- Xác minh chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu để phát triển BĐS.
* Hạn chế:
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường.
- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán.
- Phương pháp này khơng tính đến giá trị thời gian của tiền.
* Điều kiện áp dụng.
- Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp. Các yếu tố ước
tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy cao.
- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai.
- Cần sử dụng các kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác xuất.
*
*

*

Trên đây là 4 phương pháp định giá BĐS. Trên thực tế người ta còn kể đến các
phương pháp định giá khác. Tuy nhiên, các phương pháp đã nêu, có thể nói là những
phương pháp có cơ sở lý luận và thực tiễn cơ bản và rõ ràng. Một số phương pháp, như:
giá trị đơn vị, lợi nhuận... thực ra là sự vận dụng hoặc là cụ thể hoá các phương pháp đã
nêu ở trên.
2.4. QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN.
- Khái niệm:
+ Quy trình hay trình tự định giá là một q trình có tính hệ thống nhằm giúp thẩm
định viên hành động một cách rõ ràng, phù hợp với công tác định giá.
+ Là kế hoạch hành động một cách có trật tự, chặt chẽ, phù hợp với các nguyên tắc định
giá, giúp thẩm định viên đưa ra được những kết luận có cơ sở và có thể đảm bảo được.

+ Quy trình định giá bao gồm 6 bước:

15


* Xác định vấn đề.
* Lên kế hoạch.
* Thu thập thơng tin.
* Phân tích thơng tin.
* Chuẩn bị báo cáo.
* Báo cáo định giá.
-----------------------------------------------------------------DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
- Tài liệu tham khảo bắt buộc:
+ Giáo trình Định giá tài sản – TS. Nguyễn Minh Hoàng và Ths. Phạm văn Bình,
NXB Tài chính, 2011.
+ “Ngun lý chung về định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp.” – TS. Nguyễn
Minh Hoàng, 2008.
+ Bộ tiêu Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ban hành theo quyết định số 24/2005/
QĐ - BTC ngày 18/04/2005, Quyết định số 77/2005/QĐ - BTC ngày 01/11/2005, Quyết
định số 129/2008/QĐ - BTC ngày 31/12/2008, Thông tư 146/2007/TT – BTC ngày
26/06/2007 .
- Tài liệu tham khảo khác:
+ Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế, Ban Vật giá Chính phủ, Nxb Thành phố Hồ
Chí Minh, 2002.
+ Các văn bản pháp quy: Pháp lệnh giá 2002; Luật Đất đai 1993; Luật Đất đai 2003.
Các Luật xây dựng 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Nghị định 64/ 2002 của Chính
phủ về việc chuyển DNNN thành cơng ty cổ phần; Thơng tư 79/2002 của Bộ tài chính
hướng dẫn xác định giá trị doanh nghiệp khi chuyển DNNN thành công ty cổ phần; Nghị
định 187. Luật kinh doanh Bất động sản, Luật dân sự, Luật thuế... và các văn bản hướng
dẫn thi hành.

+ Các trang web: http://www. vse.org.vn; http://www. hastc.org.vn;
; ...
CÂU HỎI VÀ BÀI TẬP
1. Cho biết cơ sở kinh tế và xã hội của quản lý nhà nước đối với thị trường bất động
sản?
2. Tại sao nói: trên thị trường bất động sản khi có dấu hiệu cầu tăng thường tiềm ẩn
“cơn sốt” về giá có thể xảy ra?

16


3. Tính minh bạch trên thị trường bất động sản có ảnh hưởng như thế nào đến: độ
chính xác về kết quả định giá BĐS, rủi ro của người hành nghề thẩm định giá, tính
mạo hiểm của người kinh doanh bất động sản?
4. Liệt kê các phương pháp, kỹ năng nhận biết mức độ khách quan, tự nguyện của các
giao dịch trên thị trường bất động sản?
5. Bình luận về việc lựa chọn kỹ thuật điều chỉnh ảnh hưởng đến mức giá cuối cùng?
Phân tích ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng các phương pháp định giá BĐS?
6. Theo anh, chị kết quả định giá bất động sản theo phương pháp nào chịu ảnh hưởng
lớn nhất của yếu tố chủ quan?
7. Nên định giá bất động sản trên cơ sở thị trường hay phi thị trường?
8. Mục đích của việc xây dựng quy trình định giá bất động sản?
9. Ông John đang xem xét khả năng mua một BĐS sở hữu vĩnh viễn cho thu nhập về
tiền cho thuê mỗi năm là 79.000 USD. Chi phí quản lý thường xuyên vào khoảng 1.5% thu
nhập hàng năm. Các chi phí giao dịch ban đầu người mua phải bỏ ra để hoàn tất việc mua
bán theo kinh nghiệm thường vào khoảng 2,75% giá trị giao dịch. Những giao dịch ngay
tại địa phương đó cho thấy các nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lãi suất mọi rủi ro là 6.5%.
Yêu cầu: tư vấn cho ơng John về mức giá có thể chấp nhận đối với BĐS?
-----------------------------------------

17


CHUYÊN ĐỀ 3: PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP.
(Tổng số tiết: 10, trong đó: lý thuyết 6, thảo luận 4)
3.1 TỔNG QUAN VỀ GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP.

3.1.1 Khái niệm giá trị doanh nghiệp.
- Giá trị doanh nghiệp là sự biểu hiện bằng tiền về các khoản thu nhập mà doanh
nghiệp mang lại cho nhà đầu tư trong quá trình kinh doanh.
- Một phương pháp định giá doamh nghiệp được thừa nhận là có cơ sở khoa học rõ
ràng, chặt chẽ và có thể chấp nhận được, trước hết phải thuộc vào một trong 2 cách tiếp
cận:
+ Đánh giá giá trị các tài sản và giá trị của yếu tố tổ chức - các mối quan hệ.
+ Lượng hoá các khoản thu nhập mà doanh nghiệp mang lại cho nhà đầu tư.
3.1.2 Giá trị nội tại và giá trị thị trường của doanh nghiệp.
- Giá trị doanh nghiệp là một khái niệm được sử dụng trong việc đánh giá tổng thể
các khoản thu nhập mà doanh nghiệp có thể đưa lại. Giá trị doanh nghiệp vẫn tồn tại ngay
cả khi khơng có việc mua bán và chuyển nhượng. Giá thị trường của doanh nghiệp còn
chịu ảnh hưởng của yếu tố cung cầu tại thời điểm giao dịch.
- Xác định giá trị doanh nghiệp không đơn giản chỉ để mua, bán, sáp nhập, hợp nhất
hoặc chia nhỏ doanh nghiệp mà còn nhằm phục vụ cho nhiều hoạt động giao dịch kinh tế
khác.
3.2 CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG TỚI GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP.

3.2.1 Các yếu tố thuộc về môi trường kinh doanh.
* Môi trường kinh doanh tổng quát: Thuộc về môi trường kinh doanh tổng qt,
có: mơi trường kinh tế, mơi trường chính trị, mơi trường văn hố - xã hội và môi trường kỹ
thuật.
* Môi trường đặc thù.

So với môi trường tổng quát, môi trường đặc thù bao gồm các yếu tố tác động đến
doanh nghiệp mang tính trực tiếp và rõ rệt hơn. Hơn nữa, với các yếu tố này, doanh nghiệp
cịn có thể kiểm sốt chúng ở một mức độ nhất định. Thuộc mơi trường đặc thù có các yếu
tố về khách hàng, nhà cung cấp, các hãng cạnh tranh và các cơ quan Nhà nước.
3.2.2 Các yếu tố thuộc về nội tại doanh nghiệp:
Hiện trạng về tài sản trong doanh nghiệp, vị trí, uy tín kinh doanh, trình độ kỹ thuật
và tay nghề người lao động, năng lực quản trị.

18


Giá trị doanh nghiệp chịu sự tác động của nhiều yếu tố, bao gồm các yếu tố bên
trong và bên ngồi. Sự phân biệt giữa các yếu tố là có tính chất tương đối. Phần lớn các
yếu tố đều được xác định về mặt định tính nhiều hơn là định lượng. Do vậy, người ta
thường phải sử dụng các phương pháp đánh giá mang nhiều tính chủ quan. Đó cũng là một
trong những lý do chính giải thích sự chênh lệch rất lớn về kết quả đánh giá giữa các
chuyên gia kinh tế với nhau, là lý do giải thích sự phức tạp trong việc xác định giá trị
doanh nghiệp.
3.3. PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP.
Xác định giá trị doanh nghiệp là sự ước tính với độ tin cậy cao nhất các khoản thu
nhập mà doanh nghiệp có thể tạo ra trong quá trình SXKD, làm cơ sở cho các hoạt động
giao dịch thông thường của thị trường.
3.3.1 PHƯƠNG PHÁP GIÁ TRỊ TÀI SẢN THUẦN.

* Cơ sở lý luận: Tài sản là sự hiện diện rõ ràng về sự tồn tại của doanh nghiệp, chúng
cấu thành thực thể của doanh nghiệp. Cơ cấu nguồn tài trợ là sự khẳng định và thừa nhận
về mặt pháp lý các quyền sở hữu và lợi ích của các nhà đầu tư đối với số tài sản.
* Phương pháp xác định.
V0 = VT - VN
(1.1)

V0: Giá trị tài sản thuần thuộc về chủ sở hữu doanh nghiệp.
VT : Tổng giá trị tài sản mà doanh nghiệp đang sử dụng vào SXKD.
VN: Giá trị các khoản nợ.
- Cách thứ nhất: Dùng số liệu trên sổ kế toán.
- Cách thứ hai: Xác định giá trị tài sản thuần theo giá thị trường.
* Giới hạn và khả năng áp dụng:
- Giới hạn:
+ Doanh nghiệp không được coi như một tổ chức có thể hồn chỉnh và phát triển.
+ Không xây dựng được cơ sở đánh giá về triển vọng sinh lời của doanh nghiệp.
+ Phương pháp giá trị tài sản thuần đã bỏ qua phần lớn các yếu tố phi vật chất.
+ Trong nhiều trường hợp, xác định giá trị tài sản thuần lại trở nên quá phức tạp.
- Khả năng ứng dụng của phương pháp giá trị tài sản thuần:
+ Chỉ ra giá trị của các tài sản cụ thể, có tính pháp lý rõ ràng nhất về khoản thu
nhập mà người mua chắc chắn sẽ nhận được khi sở hữu doanh nghiệp. Số tiền mà người
mua bỏ ra luôn luôn được đảm bảo bằng một lượng tài sản có thật.
+ Chỉ ra khoản thu nhập tối thiểu mà người sở hữu sẽ nhận được. Đó cũng là một
mức giá thấp nhất, là cơ sở đầu tiên để các bên đưa ra trong quá trình giao dịch, đàm phán.
+ Nói chung phù hợp với doanh nghiệp nhỏ.
3.3.2 PHƯƠNG PHÁP HIỆN TẠI HOÁ CÁC NGUỒN TÀI CHÍNH TƯƠNG LAI.

19


3.3.2.1 Phương pháp định giá chứng khoán.
* Quan điểm cơ bản.
Giá trị thực của một chứng khoán phải được đánh giá bằng độ lớn của khoản thu nhập
mà nhà đầu tư chắc chắn sẽ nhận được từ chính doanh nghiệp đó, chứ khơng phải thu nhập
có được do yếu tố đầu cơ chứng khoán.
* Phương pháp xác định.
PV0 

n
R1
R2
Rt
Rt


...



2
t
t
(1  i) (1  i)
(1  i)
t 1 (1  i)

(1.3)

- Xác định giá trị thực của trái phiếu.
R2
Rn 
Pn
 R
PV0  1 
 ... 

2

n 
(1  i)  (1  i) n
 (1  i) (1  i)

(1.4)

Trong đó:
Pn : Mệnh giá trái phiếu phải trả vào năm thứ n.
Vì lợi tức trái phiếu thường giữ ở mức ổn định hàng năm, chẳng hạn:
R1 = R2 = ... = Rt = ... = Rn= R. Cho nên công thức (1.4) có thể được viết gọn lại như
sau:
Rt
Pn
Pn
1  (1  i )  n
PV0 

R 

t
n
i
(1  i)
(1  i) n
t 1 (1  i)
n

(1.5)

- Xác định giá trị cổ phiếu.

+ Giả định 1: lợi tức cổ phần một cách ổn định hàng năm.
1
1d
(1  i) d
PV0 


1
1i
i
11 i

(1.6)

+ Giả định 2: lợi tức cổ phiếu chi trả hàng năm tăng đều đặn theo một tỷ lệ ổn định là
k ( với k < i):
(1  k ) n
1
d
d
(1  i) n
PV0  1 
 1
1 k
1 i
i k
1
1 i

(1.7)

* Ưu điểm và hạn chế của phương pháp.
- Ưu điểm.
+ Phương pháp luận giải được giá cả chứng khoán trên thị trường có đi quá xa so
với giá trị thực hay khơng.
+ Phù hợp với quan điểm nhìn nhận và đánh giá của các nhà đầu tư thiểu số.
+ Thích hợp với các doanh nghiệp có chứng khốn được giao dịch trên thị trường,
xác định giá trị tài sản thuần gặp nhiều khó khăn và những doanh nghiệp có tài sản hữu
hình khơng đáng kể nhưng được đánh giá rất cao ở những giá trị vơ hình

20