Tt một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành và phương hướng hoàn thiện

Mở đầu
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Nhà ở là vấn đề được nhiều ngành, nhiều lĩnh vực
nghiên cứu dưới những giác độ khác nhau, từ đó đưa ra
các khái niệm khác nhau về nhà ở. Theo phạm trù triết
học nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ
và mang tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học nó là
phương tiện đáp ứng nhu cầu ở của con người; theo phạm
trù kinh tế - dân sự nhà ở là khối tài sản thường có giá trị
lớn; cịn theo phạm trù pháp luật thì nó là đối tượng điều
chỉnh của nhiều ngành luật, trong đó có ngành luật dân
sự.
Nhà ở là nhu cầu khơng thể thiếu của mỗi cá nhân,
mỗi gia đình nên mang tính xã hội sâu sắc. Chính vì thế,
quyền về nhà ở luôn được ghi nhận trong Hiến pháp của
hầu hết các quốc gia với tư cách là một quyền cơ bản của
công dân. ở nước ta, Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi
năm2001) tại Điều 58 đã quy định công dân có quyền sở
hữu hợp pháp nhà ở.
Nền kinh tế nước ta gần 20 năm đổi mới đã có những
bước phát triển mạnh mẽ, đời sống của người dân đã và
đang được nâng cao. Do đó, nhu cầu có được những ngôi
nhà khang trang, đủ tiện nghi và thuận tiện trong sinh
hoạt và công việc ngày càng được người dân chú trọng.
Trong khi việc tạo lập nhà ở bằng việc tham giao dịch mua
bán nhà đã và đang phát triển ngày càng phong phú, đa
dạng và phức tạp. Chính vì thế, quy định của pháp luật về
giao dịch mua bán nhà ở ln được Nhà nước chú trọng
hồn thiện để đáp ứng với tình hình mới.

1** Expression is faulty **

Thực tế ở nước ta hoạt động mua bán nhà ở đã trải
qua nhiều thời kỳ khác nhau. ở mỗi thời kỳ có những nét
riêng biệt phản ánh sự khác nhau trong đường lối, chính
sách về nhà ở của Đảng và Nhà nước. Tuy nhiên, ở thời kỳ
nào các giao dịch mua bán nhà ở cũng phải thực hiện
bằng hình thức hợp đồng, phải được chứng thực của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền và phải thực hiện những
thủ tục bắt buộc do pháp luật quy định.
Mặc dù vậy, do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ
quan, nhiều chủ thể tham gia quan hệ mua bán nhà lại
không thực hiện đúng những quy định của pháp luật về
hợp đồng mua bán nhà ở, đã dẫn đến nhiều tranh chấp
xảy ra làm cho các giao dịch về mua bán nhà ở vốn phức
tạp lại càng phức tạp hơn. Chính vì vậy đề tài "Một số
vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật
hiện hành và phương hướng hoàn thiện" được nghiên
cứu dựa trên những cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn, chỉ ra
những điểm hạn chế của pháp luật thực định. Từ đó tìm ra
những phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm
hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng mua
bán nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động
sản ở nước ta phát triển lành mạnh.
2. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
Mục tiêu
Mục tiêu tổng quát của đề tài là nghiên cứu, tìm ra các
luận cứ khoa học và thực tiễn cho việc xây dựng và hoàn
thiện các quy định của Bộ luật dân sự (BLDS) về hợp đồng
mua bán nhà ở trong giai đoạn hiện nay.
Nhiệm vụ

=1


Làm rõ những cơ sở lý luận, thực tiễn một số nội dụng
các quy định của pháp luật dân sự thực định về hợp đồng
mua bán nhà ở.
Đánh giá đúng đắn, khách quan, toàn diện một số nội
dung các quy định của BLDS và các quy định của pháp
luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở.
Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quy định của
pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, từ đó đưa ra
phương hướng, giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện các quy
định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở.
3. Phạm vi nghiên cứu
"Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp
luật hiện hành và phương hướng hồn thiện" là một đề tài
có phạm vi nghiên cứu rất rộng nội dung phong phú, đa
dạng, phức tạp. Vì vậy, trong phạm vi của luận văn thạc sĩ
Luật học tác giả tập trung nghiên cứu những cơ sở lý luận,
thực tiễn để đánh giá khách quan, toàn diện về thực trạng
nội dung một số các quy định của pháp luật hiện hành về
hợp đồng mua bán nhà ở. Từ đó đưa ra các phương hướng,
giải pháp hồn thiện nội dung các quy định của pháp luật
về hợp đồng mua bán nhà ở trong giai đoạn hiện nay và
trong thời gian tới, cụ thể:
Những nội dung chính, cơ bản của pháp luật về hợp
đồng mua bán nhà ở, đặc biệt là đối tượng của hợp đồng,
hình thức hợp đồng, thủ tục mua bán nhà ở. Thực trạng
giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở

trong thời gian qua. Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện
nội dung pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở.
4. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
Cơ sở lý luận
2** Expression is faulty **

Đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước
về chính sách nhà ở của nước ta trong giai đoạn hiện nay.
Nội dung quan điểm chỉ đạo khi xây dựng BLDS 1995.
BLDS năm 2005. Đề án Luật nhà ở năm 2005.
Nội dung các văn bản quy phạm pháp luật về hợp
đồng mua bán nhà ở và văn bản chính sách của Nhà nước
về nhà ở của nước ta trong giai đoạn hiện nay.
Phương pháp nghiên cứu
Đề tài được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của
chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử
và phép biện chứng của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng
Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật.
Các phương pháp nghiên cứu cụ thể được sử dụng đó
là phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương
pháp so sánh, phương pháp xã hội học để thể hiện nội
dung đề tài.
5. ý nghĩa và những điểm mới của đề tài
Đề tài "Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo
pháp luật hiện hành và phương hướng hoàn thiện" được
nghiên cứu để đạt được kết quả sau:
Đây là luận văn đầu tiên được nghiên cứu ở bậc cao
học có tính hệ thống, tồn diện về hợp đồng mua bán nhà
ở ở nước ta.
Đề tài có tính hệ thống hóa một cách tồn diện những

quy định của pháp luật nước ta về hợp đồng mua bán nhà
ở từ năm 1945 đến nay.
Xác định được hiệu quả sự điều chỉnh của các quy định
pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, qua đó chỉ ra
những điểm hạn chế của pháp luật thực định về hợp đồng
=2


mua bán nhà ở, giúp các nhà lập pháp hoàn thiện hơn
những quy định của pháp luật hiện hành, đồng thời giúp
cho các cơ quan xét xử hoàn thiện hơn cơ chế giải quyết
các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở.

hợp đồng mua bán nhà ở, đồng thời các bên phải thực
hiện đúng các trình tự, thủ tục do pháp luật quy định

So sánh với những quy định pháp luật về hợp đồng
mua bán nhà ở được quy định trong pháp luật của Cộng
hòa Pháp để làm nổi bật tính hiện đại của pháp luật Việt
Nam quy định về hợp đồng mua bán nhà ở.

Hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng mua
bán tài sản nên nó cũng có những đặc điểm pháp lý chung
của loại hợp đồng này là:

Tác giả đề xuất phương hướng hoàn thiện pháp luật về
hợp đồng mua bán nhà ở được quy định trong BLDS năm
1995. Đặc biệt, là các quy định liên quan đến đối tượng
của hợp đồng là nhà ở chung cư, nhà ở được hình thành
trong tương lai góp phần hồn thiện những quy định của

pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở.
nội dung cơ bản của luận văn
Chương 1
Khái quát hợp đồng mua bán nhà ở
1.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng
mua bán nhà ở
1.1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở
Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn
bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán nhà ở có
nghĩa vụ chuyển giao ngơi nhà hoặc phần nhà và quyền
sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà đó cho bên mua; bên mua
là chủ sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà do bên bán chuyển
giao. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền đúng thời hạn, địa
điểm, theo phương thức do các bên đã thỏa thuận trong
3** Expression is faulty **

1.1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán
nhà ở

Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở là một hợp đồng
song vụ.
Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền
bù.
Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển
giao tài sản và quyền sở hữu tài sản.
Ngoài những đặc điểm pháp lý trên hợp đồng mua bán
nhà ở cịn có nhiều các đặc điểm riêng biệt như: về chủ
thể tham gia giao kết hợp đồng, đối tượng của hợp đồng,
hình thức của hợp đồng.
1.2. Khái quát tiến trình phát triển các quy định

của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở của nước
ta
Trong lịch sử lập pháp ở Việt Nam, các quy định về
mua bán nhà ở đã được pháp luật điều chỉnh từ thời kỳ
Nhà nước phong kiến.
Thời kỳ thực dân Pháp đô hộ Việt Nam, các quy định
về hợp đồng mua bán nhà ở được quy định trong ba Bộ
dân luật áp dụng cho ba miền.
Sau khi Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa ra đời.
Ngày 10/10/1945, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ban hành Sắc
lệnh số 90/SL quy định giữ tạm thời các luật lệ của thời
=3


Pháp thuộc cho đến khi ban hành những bộ luật mới áp
dụng trên phạm vi toàn quốc.

là những điều luật quy định nội dung cơ bản nhất, quan
trọng nhất của hợp đồng mua bán nhà ở.

Ngày 22/05/1950, Chủ tịch Hồ Chí Minh ký và
hành Sắc lệnh số 92/SL cho phép tiếp tục áp dụng các
lệ cũ để điều chỉnh các quan hệ dân sự nhưng các
định này không được trái với các nguyên tắc tự do,
chủ, bình đẳng, tiến bộ.

Tuy nhiên, để giải quyết triệt để những tồn đọng của
các giao dịch liên quan đến nhà ở phát sinh trước ngày
01/07/1991, ngày 24/08/1998 ủy ban Thường vụ Quốc hội
đã ban hành Nghị quyết số 58/1998/ NQ-UBTVQH hướng

dẫn giải quyết các giao dịch về nhà ở. Tiếp đó, đến ngày
25/01/1999 Tịa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân
dân tối cao đã ban hành Thông tư số 01/1999/TTLTTANDTC-VKSNDTC hướng dẫn áp dụng một số quy định
của Nghị quyết số 58/1998/ NQ-UBTVQH. Theo các quy
định trong Nghị quyết và Thông tư này, mọi giao dịch liên
quan đến nhà ở trong đó có quan hệ mua bán nhà ở được
giải quyết trên ba nguyên tắc cơ bản.

ban
luật
quy
dân

Năm 1959, Tòa án nhân dân tối cao ra Chỉ thị số
772/CT-TATC về việc đình chỉ áp dụng luật lệ của đế quốc,
phong kiến.
Ngày 04/01/1979, Hội đồng Chính phủ ban hành Nghị
định số 02/NĐ-HĐCP ban hành Điều lệ thống nhất quản lý
nhà cửa ở các thành phố, thị xã.
Ngày 26/03/1991, Hội đồng Nhà nước đã ban hành
Pháp lệnh Nhà ở. Đây là văn bản pháp luật có giá trị cao
nhất, đầy đủ, tồn diện nhất điều chỉnh các giao dịch dân
sự liên quan đến vấn đề nhà ở lúc bấy giờ.
Ngày 05/07/1994 Chính phủ đã ban hành đồng thời hai
nghị định quan trọng quy định các lĩnh vực về nhà ở.
+ Nghị định số 60/NĐ-CP quy định về quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đơ thị. Trong đó, nhà ở
với tư cách là đối tượng của hợp đồng mua bán đã được
phân chia theo các đối tượng, hình thức sở hữu.
+ Nghị định 61/1994/NĐ-CP quy định về việc mua bán

và kinh doanh nhà ở. Nghị định đã quy định đối tượng các
chủ thể được phép kinh doanh nhà ở tại Điều 13.
Ngày 28/10/1995 tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa IX đã
thông qua BLDS. Theo BLDS năm 1995, hợp đồng mua
bán nhà ở được quy định từ Điều 443 đến Điều 450. Đây
4** Expression is faulty **

Để thực hiện chính sách nhà ở, Nhà nước đã ban hành
những văn bản pháp quy quan trọng áp dụng cho từng
nhóm đối tượng, cho từng vùng địa lý trong việc giải quyết
nhu cầu nhà ở của người dân.
+ Đối với người hoạt động cách mạng, gia đình đình
liệt sĩ, thương binh, bệnh binh, người hoạt động kháng
chiến, người có cơng giúp đỡ cách mạng, Nhà nước đã có
chính sách hỗ trợ về nhà ở theo Quyết định số 20/QĐ-TTg
ngày 03/02/2000 của Thủ tướng Chính phủ.
+ Quyết định số 105/2005/QĐ-TTg quy định việc thực
thi chính sách mua trả chậm nền nhà và nhà ở trong các
cụm tuyến dân cư của các tỉnh vùng đồng bằng sơng Cửu
Long.
Đối với vùng Tây Ngun, Thủ tướng Chính phủ đã ban
hành Quyết định số 132/2002/QĐ-TTg ngày 08/10/2002,
Quyết định số 154/2001/ QĐ-TTg ngày 12/11/2002 quy
=4


định về việc giải quyết đất sản xuất, đất ở và việc mua
nhà trả chậm cho đồng bào dân tộc thiểu số Tây Nguyên.
Chính phủ đã ban hành Nghị định số 81/2001/NĐ-CP
ngày 05/102001 quy định về việc người Việt Nam ở nước

ngoài mua nhà ở tại Việt Nam. Nghị định này đã quy định
"Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được
mua nhà ở theo quy định tại Nghị định này, sau khi hoàn
tất các thủ tục mua nhà ở thì được cấp Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở" (Điều 4).
Đây là điểm khác biệt giữa người sở hữu nhà ở là người
nước ngoài với người sở hữu nhà ở là người Việt Nam định
cư ở nước ngoài.
Thực tế hiện nay "thị trường ngầm" về bất động sản,
trong đó có quan hệ mua bán nhà ở đang diễn ra rất phức
tạp. địi hỏi Đảng, Nhà nước phải có những chính sách để
điều chỉnh các quy định của pháp luật cho phù hợp hơn
nữa với bản chất của quan hệ mua bán nhà ở.
Để khắc phục những hạn chế trong các quy định của
BLDS năm 1995 và các văn bản pháp luật về hợp đồng
mua bán nhà ở trước đó, Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7
đã thơng qua BLDS năm 2005 có hiệu lực từ ngày 01
tháng 01/2006.
Tóm lại, kể từ khi Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng
hòa ra đời năm 1945 cho đến nay, pháp luật về hợp đồng
mua bán nhà ở tuy đã có những quy định khác nhau
nhưng vẫn thể hiện được tính kế thừa và sự phát triển.
Các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở
ngày càng được quy định cụ thể hơn, phù hợp hơn với các
điều kiện khách quan về kinh tế và xã hội của đất nước.
Chương 2
5** Expression is faulty **

Hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định
của pháp luật hiện hành

2.1. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở
Theo pháp luật thực định thì cá nhân, pháp nhân, hộ
gia đình và tổ hợp tác đều có thể trở thành chủ thể của
hợp đồng mua bán nhà ở.
Cá nhân, để tham gia vào các giao dịch mua bán nhà
ở với tư cách là một chủ thể độc lập cá nhân phải có đầy
đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự.
+ Điều kiện năng lực pháp luật dân sự của cá nhân.
Theo pháp luật thực định thì mọi cá nhân là công dân Việt
Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước
ngoài cư trú hợp pháp ở Việt Nam đều có thể tham gia vào
các giao dịch mua bán nhà ở.
+ Điều kiện năng lực hành vi dân sự. Cá nhân muốn
trở thành chủ thể độc lập trong hợp đồng mua bán nhà ở
phải là người từ đủ 18 tuổi trở lên có sự phát triển bình
thường, khơng mắc bệnh tâm thần hoặc các bệnh khác
mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình;
khơng phải là người nghiện ma túy hoặc nghiện các chất
kích thích khác dẫn đến phá tán tài sản của gia đình (Điều
24, Điều 25 BLDS năm 1995; Điều 22, Điều 23 BLDS năm
2005).
Đối với những chủ thể bị hạn chế năng lực hành vi dân
sự có thể tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở,
nhưng phải được thực hiện qua người giám hộ.
Hộ gia đình, tổ hợp tác, có thể tham gia hợp đồng
mua bán nhà ở tại bất kỳ thời điểm nào. Việc tham gia của
loại chủ thể này phải thông qua đại diện.
=5

Pháp nhân, các pháp nhân kinh doanh bất động sản
cụ thể hơn là kinh doanh nhà ở ngày càng nhiều, với tính
chuyên nghiệp ngày càng cao. Họ đã và đang trở thành
các chủ thể quan trọng của quan hệ hợp đồng mua bán
nhà ở.

chưa có cơng ty kinh doanh nhà) hiện đang quản lý nhà ở
đó.

Nhà nước, cụ thể là các cơ quan nhà nước có thẩm
quyền, đại diện cho Nhà nước, tham gia hợp đồng mua
bán nhà ở chủ yếu nhằm thực hiện các chính sách nhà ở
theo chức năng, nhiệm vụ của mình.

+ Việc bán nhà ở thuộc quyền sở hữu chung hợp nhất
của nhiều người thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của
tất cả các chủ sở hữu.

2.1.1. Bên bán nhà ở
Để trở thành bên bán nhà ở họ phải là người chủ sở
hữu hợp pháp ngôi nhà đem bán hoặc là người được chủ
sở hữu nhà ở ủy quyền phù hợp với các quy định của pháp
luật về ủy.
Bên bán nhà phải xuất trình các chứng cứ, tài liệu
chứng minh quyền sở hữu nhà ở.
+ Bên bán nhà là cá nhân. Cá nhân muốn được tham
gia một cách độc lập trong quan hệ hợp đồng mua bán
nhà ở phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.
Đối với các trường hợp khác, khi tham gia giao kết hợp
đồng họ phải có người giám hộ, đại diện.

+ Đối với pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác. Họ có thể
trở thành bên bán nhà ở tại bất cứ thời điểm nào nếu như
họ là chủ sở hữu ngôi nhà đem bán, hoặc người được chủ
sở hữu ủy quyền hợp pháp.
Trường hợp bán nhà thuộc sở hữu nhà nước thì bên
bán nhà phải là Giám đốc công ty kinh doanh nhà ở thuộc
ngành nhà đất cấp tỉnh, Chủ tịch hoặc Phó chủ tịch ủy ban
nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận, huyện (nơi
6** Expression is faulty **

Xuất phát từ đặc điểm của đối tượng trong hợp đồng
mua bán nhà ở là thuộc loại hình sở hữu nào, bên bán nhà
cịn phải thỏa mãn những điều kiện khác:

+ Việc bán nhà thuộc sở hữu chung theo phần không
được làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của chủ sở hữu
chung khác. Các chủ sở hữu chung khác có quyền được ưu
tiên mua.
+ Đối với trường hợp bán nhà đang cho thuê, bên bán
nhà còn phải thực hiện nghĩa vụ ưu tiên bán cho người
đang thuê nếu bên thuê chưa có chỗ ở khác và thực hiện
đầy đủ nghĩa vụ của người thuê nhà.
2.1.2. Bên mua nhà ở
Bên mua nhà ở trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà
ở phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự.
Đối với người nước ngoài định cư hợp pháp ở Việt Nam,
họ chỉ có quyền sở hữu nhà ở trên phần đất ở mà họ thuê
của Nhà nước. Do đó, một vấn đề đặt ra cần giải quyết là
khi hết thời hạn cư trú tại Việt Nam thì hậu quả của việc
xử lý ngôi nhà như thế nào. Đây là vấn đề chưa được pháp

luật quy định rõ ràng.
Theo quy định tại Điều 32 Pháp lệnh nhà ở năm 1991
thì người đỡ đầu khơng được mua nhà ở thuộc sở hữu của
người mình đang đỡ đầu.

=6


Quy định này có rất nhiều nét tương đồng như trong
BLDS Pháp, và một số nước khác. Theo Điều 1596 BLDS
Pháp thì người giám hộ khơng được phép trực tiếp hoặc
thơng qua trung gian mua tài sản của người mình giám
hộ, nếu không việc mua, bán sẽ bị vô hiệu.
Theo pháp luật thực định Việt Nam người đỡ đầu có
thể tham gia giao dịch mua nhà ở của người mình đỡ đầu
khi ngơi nhà đem bán dưới hình thức bán đấu giá tài sản.
Đây là một điểm ưu việt trong chế định về mua bán tài
sản nói chung và trong chế định mua bán nhà ở nói riêng
trong pháp luật Việt Nam so với một số nước.
Pháp luật dân sự về hợp đồng mua bán tài sản Việt
Nam hiện nay chưa có các quy định cụ thể riêng biệt nào
quy định về quyền mua hoặc bán tài sản của các chủ thể
như Điều 1596 BLDS của Pháp. Để thực hiện quyền mua
bán tài sản, chúng ta phải áp dụng nguyên tắc tự do giao
kết hợp đồng tại khoản 1 Điều 395, Điều 173, Điều 201
BLDS 1995. Chính vì thế, khi xảy ra các trường hợp người
được ủy quyền mua tài sản do người ủy quyền bán, người
giám hộ mua tài sản của người mình giám hộ có tranh
chấp thường rất khó giải quyết.
2.2. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở

Thứ nhất, nhà ở đem bán phải có thực trên thực tế,
khoản 1 Điều 422 BLDS năm 1995 "Đối tượng của hợp
đồng mua bán có thể là vật và quyền tài sản. Vật và
quyền tài sản phải có thực và được phép giao dịch". Quy
định này đã làm cho tài sản được phép lưu thơng dân sự bị
bó hẹp rất nhiều so thực tế.
Để khắc phục những hạn chế này, tại Điều 163 BLDS
năm 2005 đã quy định tài sản bao gồm "vật, tiền, giấy tờ
7** Expression is faulty **

có giá và các quyền tài sản". Như vậy, khái niệm tài sản
có tính khái qt cao, đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho
các quy định về mua bán tài sản được hình thành trong
tương lai.
Thứ hai, nhà ở phải được phép giao dịch. Khi đặt ra
điều kiện này, pháp luật dân sự đã loại bỏ các trường hợp
nhà ở là đối tượng của tài sản bị kê biên, nhà ở đang xảy
ra tranh chấp.
Thứ ba, nhà ở phải đảm bảo tính hợp pháp.
Thứ tư, Nhà ở phải là một bất động sản hoàn chỉnh.
Thứ năm, nhà ở phải được thể hiện rõ ràng trên giấy tờ
địa chính, theo quy định về hồ sơ địa chính.
Tóm lại, nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán rất
phong phú và đa dạng nhưng tất cả đều phải thỏa mãn
các điều kiện: có thực, được phép giao dịch, là một bất
động sản hoàn chỉnh, được xác định cụ thể, rõ ràng và
thuộc quyền sở hữu của bên bán.
2.1.1. Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước
Khi xác định nhà ở thuộc sở hữu nhà nước chúng ta
cần phải lưu ý đến trường hợp nhà ở có nguồn gốc sở hữu

khác được chuyển thành sở hữu Nhà nước theo quy định
của pháp luật.
Để ngôi nhà thuộc sở hữu nhà nước trở thành đối
tượng của hợp đồng mua bán nhà ở thì nó phải được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cho phép bán
ngơi nhà đó.
Trên thực tế, "thị trường bất động sản ngầm" đã và đang
tồn tại việc mua bán "hoa hồng" nhà đang thuê của nhà
nước. Đó là các quan hệ mua bán nhà ở mà bên bán chỉ là
=7


người thuê nhà ở của Nhà nước, khi các tranh chấp xảy ra
đã gây rất nhiều khó khăn cho Tịa án, bởi vì vấn đề xác
định loại hợp đồng này như thế nào cịn rất nhiều quan điểm
khác nhau. Có quan điểm cho rằng, bản chất của quan hệ
này là quan hệ cho thuê lại nhà thuê của Nhà nước với giá
cao nhằm hưởng chênh lệch, hoặc cho rằng việc mua bán
thực tế như trên là mua bán quyền tài sản, quyền sử dụng
nhà ở đang thuê.
Bản chất của quan hệ mua bán này là quan hệ chuyển
nhượng quyền sử dụng nhà ở theo hợp đồng thuê nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước, không phải là hợp đồng cho thuê
lại nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
2.1.2. Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân
Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là đối tượng của hợp đồng
mua bán nhà ở phải là ngơi nhà, căn hộ có nguồn gốc sở
hữu hợp pháp. Tuy nhiên, trên thực tế để đưa ra được các
chứng cứ pháp lý chứng minh quyền sở hữu hợp pháp nhà
ở và quyền sử dụng đất ở là việc không đơn giản.

Theo Điều 229 BLDS năm 1995, Điều 214 BLDS năm
2005 nhà ở thuộc sở hữu chung được hiểu là nhà ở thuộc
quyền sở hữu của nhiều người, nó có thể là sở hữu chung
hợp nhất hoặc sở hữu chung theo phần.
+ Theo quy định tại Điều 231 BLDS năm 1995, Điều
216 BLDS năm 2005 thì chủ sở hữu nhà theo phần có các
phần quyền và nghĩa vụ tương ứng với phần nhà thuộc
quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Do vậy, khi bán nhà thuộc sở hữu chung theo phần thì từng
sở hữu chủ có thể bán phần nhà thuộc quyền sở hữu của
mình mà không cần được sự đồng ý của các chủ sở hữu
chung khác nhưng việc bán này không được làm ảnh
hưởng đến quyền, lợi ích của các chủ sở hữu chung khác.
8** Expression is faulty **

Trong trường hợp này, các chủ sở hữu chung khác có
quyền được ưu tiên mua.
+ Khi nhà thuộc sở hữu chung hợp nhất được đem bán
thì phải được sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu chủ
hoặc nếu một trong các chủ sở hữu vắng mặt, không thể
ký vào văn bản hợp đồng thì phải có giấy ủy quyền hợp
pháp cho người được phép bán nhà.
2.2.3. Nhà ở đang cho thuê
Nhà ở đang cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ cũng giống
như các tài sản khác nó cũng có thể trở thành đối tượng của
hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, khi bán nhà ở đang cho thuê
chủ sở hữu phải thực hiện quyền ưu tiên mua của người
đang thuê. Điều 446 BLDS năm 1995 quy định: "trong
trường hợp bán nhà ở đang cho th, thì bên th được ưu
tiên mua nếu chưa có chỗ ở nào khác và đã thực hiện đầy

đủ nghĩa vụ của người thuê nhà".
Quyền ưu tiên mua của người đang thuê nhà ở được
hiểu là nếu chủ sở hữu nhà ở muốn bán ngơi nhà của
mình đang cho người khác thì phải đề nghị bên đang thuê
nhà mua trước. Trong trường hợp bên th khơng đồng ý
mua thì bên bán nhà mới được bán ngơi nhà đó cho người
khác.
2.2.4. Nhà ở chung cư
Có thể khẳng định nhà ở chung cư được xây dựng đã
đáp ứng được phần lớn nhu cầu về chỗ ở, điều kiện cơ sở
hạ tầng cũng như điều kiện kinh tế của nhân dân. Vì thế,
việc xây dựng và ban hành những quy định tạo hành lang
pháp lý vừa thơng thống, vừa đủ để đảm bảo các quan
hệ mua bán nhà chung cư phát triển bình thường trong thị
trường bất động sản là vấn đề cần thiết và quan trọng.
=8


2.2.5. Nhà ở được hình thành trong tương lai
Nhà ở được hình thành trong tương lai, cũng như các
bất động sản khác sẽ được hình thành trong tương lai là
nhóm đối tượng đã được pháp luật dân sự các nước tiên
tiến trên thế giới điều chỉnh với những quy chế cụ thể và
chặt chẽ.
Pháp luật dân sự thực định Việt Nam về hợp đồng mua
bán nhà ở chưa có một quy định nào trực tiếp điều chỉnh
các giao dịch dân sự liên quan đến các đối tượng nhà ở sẽ
được hình thành trong tương lai. Một trong những nguyên
nhân của hạn chế này là quy định tài sản, đối tượng của
hợp đồng mua bán tài sản theo Điều 172, Điều 422 BLDS

năm 1995.
Trong thị trường bất động sản ở Việt Nam thời gian
vừa qua, các quan hệ có liên quan đến việc mua bán nhà
ở được hình thành trong tương lai đã được các chủ thể đưa
vào giao dịch. Đặc biệt là các ngôi nhà chung cư tại các
đô thị lớn như ở thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí
Minh, các ngơi nhà thuộc dạng này đã được giao bán ngay
khi "dự án" khả thi mới được phê duyệt bởi cơ quan nhà
nước có thẩm quyền.
Theo chúng tơi, pháp luật nên quy định rõ các điều
kiện để ngôi nhà được phép đưa vào giao dịch mua bán
khi:
+ Ngôi nhà đó có các giấy tờ hợp pháp để chứng minh
quyền sử dụng đất ở hoặc quyền thuê đất.
+ Ngôi nhà đó có giấy phép xây dựng của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền, kèm theo giấy cấp phép xây dựng là
bản thiết kế kiến trúc cụ thể được phê duyệt.

Tóm lại, nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà
ở phải thỏa mãn các điều kiện chung đối với các tài sản
được phép giao dịch theo quy định của pháp luật. Bên
cạnh đó, với mỗi loại hình nhà ở khi là đối tượng của hợp
đồng mua bán thì nó cịn cần phải thỏa mãn những điều
kiện có tính đặc thù riêng theo luật định.
Một vấn đề nữa cũng cần phải đặt ra khi đề cập đến
đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là quyền sử dụng
đất ở có phải là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở
không? Đây đang là một vấn đề chưa được pháp luật quy
định một cách rõ ràng. Theo chúng tôi, vấn đề này cần
được pháp luật quy định rõ ràng hơn nữa, theo hướng diện

tích đất có nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà
ở.
2.3. Nội dung hợp đồng mua bán nhà ở
Khi đề cập đến nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở
là đề cập đến toàn bộ quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà
và bên mua nhà, đây là nội dung bắt buộc các bên phải
thực hiện đúng và thực hiện đầy đủ.
2.3.1. Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà ở
Khi xác định quyền và nghĩa vụ của bên bán ngoài việc
xác định rõ nghĩa vụ giao nhà và quyền nhận tiền bán nhà
đúng thỏa thuận, chúng ta phải chú trọng đến là việc xác
định trách nhiệm chịu rủi ro đối với ngôi nhà đem bán.
Theo quan điểm của chúng tôi trong quan hệ hợp đồng
mua bán nhà nếu bên bán nhà đã chuyển giao ngơi nhà
cho bên mua thì trách nhiệm bảo quản nhà ở được chuyển
sang cho bên mua từ thời điểm giao nhà nếu các bên
khơng có thỏa thuận khác.
2.3.2. Quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà ở

9** Expression is faulty **

=9


Nghĩa vụ nhận nhà đúng thời hạn thỏa thuận. Đây
cũng là một nghĩa vụ có mối quan hệ mật thiết, hữu cơ với
nghĩa vụ thanh toán tiền đúng thời hạn đã thỏa thuận được
pháp luật quy định tại khoản 1 Đều 449 BLDS năm 1995.
Theo quy định này, nếu bên mua và bên bán nhà không
thỏa thuận về thời hạn và địa điểm trả tiền, thì bên mua

phải trả tiền vào thời điểm bên bán giao nhà và tại nơi có
nhà đem bán
Tóm lại, nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở là sự
ghi nhận việc thỏa thuận của các bên về các quyền và
nghĩa vụ của họ khi tham gia ký kết hợp đồng. Nó là sự cụ
thể hóa các quyền và nghĩa vụ cơ bản và đặc trưng của loại
hợp đồng mua bán tài sản mà các bên đã thỏa thuận, đó là
quyền được nhận tiền bán nhà đúng thời hạn, đúng phương
thức đã thỏa thuận của bên bán. Bên bán phải thực hiện
đúng nghĩa vụ giao nhà cho bên mua như đã thỏa thuận,
còn bên mua có quyền nhận nhà đúng như đã thỏa thuận.
2.4. Hình thức, thủ tục mua bán nhà ở
Các giao dịch liên quan đến nhà ở nói chung và giao
dịch mua bán nhà ở nói riêng theo quy định của luật thực
định Việt Nam và nhiều nước khác trên thế giới đều quy
định hình thức của các giao dịch này phải được thể hiện
bằng văn bản, có chứng nhận của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền.
BLDS năm 1995 tại Điều 443 quy định: "Hợp đồng mua
bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng nhận
của Cơng chứng nhà nước hoặc chứng thực của ủy ban
nhân dân cấp có thẩm quyền".

10** Expression is faulty **

Theo Nghị định số75/2000/NĐ-CP về việc công chứng
và chứng thực của Chính phủ ban hành ngày 08/12/2000
đã quy định Phịng cơng chứng tiến hành việc chứng thực
hợp đồng mua bán nhà ở có giá trị từ trên 50 triệu đồng, đối
với các hợp đồng mua bán nhà ở có giá trị thấp hơn sẽ do

ủy ban nhân dân cấp huyện chứng thực.
Tuy nhiên, hiện nay có nhiều quan điểm trái ngược
nhau về việc pháp luật quy định buộc tất cả các hợp đồng
mua bán nhà ở đều phải cơng chứng hoặc chứng thực của
cơ quan có thẩm quyền thì mới có hiệu lực. Có quan điểm
cho rằng, hợp đồng mua bán nhà ở phải lập thành văn
bản, không nhất thiết tất cả phải công chứng, chứng thực
bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc cơng
chứng, chứng thực chỉ đặt ra trong một số trường hợp đặc
biệt theo yêu cầu của bên mua hoặc bên bán trong hợp
đồng mua bán nhà ở.
Theo quy định tại Điều 139 BLDS năm 1995, khi hợp
đồng mua bán nhà ở khơng tn thủ hình thức theo Điều
443 BLDS thì Tịa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quyết định buộc các bên thực hiện các quy định về hình
thức của hợp đồng trong một thời hạn hợp lý; quá thời hạn
này mà các bên khơng thực hiện, thì hợp đồng sẽ bị vô
hiệu theo yêu cầu của một hoặc các bên. Bên có lỗi phải
bồi thường thiệt hại.
Tóm lại, hình thức của hợp đồng là một trong các điều
kiện quyết định hiệu lực của hợp đồng. Tuy nhiên, quy
định buộc tất cả các hợp đồng mua bán nhà ở đều phải có
sự cơng chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền hiện nay cịn vấp phải nhiều quan điểm trái ngược
nhau. Theo quan điểm của chúng tôi, trong tương lai,
pháp luật cần có sự điều chỉnh nới rộng các quy định về
= 10


điều kiện bắt buộc đối với hình thức của hợp đồng mua

bán nhà ở theo hướng chỉ quy định hợp đồng mua bán nhà
ở bắt buộc phải được thành văn bản, chứ không nhất thiết
tất cả phải được công chứng, chứng thực của các cơ quan
nhà nước có thẩm quyền. Việc công chứng, chứng thực
này chỉ được thực hiện khi có sự yêu cầu của các bên hoặc
trong các trường hợp đặc biệt.
2.4.2. Thủ tục mua bán nhà ở
Theo quy định tại Điều 444 BLDS năm 1995 thì thủ tục
mua bán nhà ở là việc "các bên phải đăng ký trước bạ,
sang tên nhà ở tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, kể từ thời
điểm đăng ký quyền sở hữu". Như vậy, theo quy định này
thủ tục mua bán nhà ở chỉ giới hạn ở việc các bên mua và
bán thực hiện việc chuyển quyền sở hữu nhà ở cho nhau.
Theo quy định tại Điều 443 BLDS thì việc hợp đồng
mua bán nhà ở được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cơng chứng, chứng thực khơng phải là một bước trong các
thủ tục về mua bán nhà ở mà nó thuộc về hình thức của
hợp đồng như đã đề cập ở trên, nhưng việc chứng thực
hợp đồng mua bán nhà ở của các cơ quan nhà nước có
thẩm quyền lại có quan hệ chặt chẽ đến thủ tục đăng ký
trước bạ sang tên nhà ở mà các bên mua, bán phải thực
hiện để hoàn thành hợp đồng đã ký kết.

cho phù hợp với những nội dung mà điều luật này quy định
theo hướng đổi tên của Điều 444 "Thủ tục mua bán nhà ở"
như hiện nay thành "Thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở".
Chương 3
Thực trạng giải quyết các tranh chấp
về hợp đồng mua bán nhà ở và phương hướng

hoàn thiện pháp luật
3.1. Thực trạng giải quyết các tranh chấp về hợp
đồng mua bán nhà ở
Hiện nay, vấn đề nhà ở đang là một trong những nhu
cầu ngày càng trở thành thiết yếu đối với người dân.
Chính từ những nhu cầu này đã làm cho các giao dịch liên
quan đến nhà ở tăng nhanh đáng kể trong những năm vừa
qua.

Vậy vấn đề đặt ra ở đây là việc các bên trong quan hệ
hợp đồng đi công chứng, chứng thực hợp đồng tại cơ quan
hành chính nhà nước có thẩm quyền có phải là một trong
những hành vi thuộc về thủ tục mua bán nhà ở không.

Các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở đang diễn
ra phức tạp và gay gắt liên quan nhiều đến các quy định
của pháp luật và chính sách đất đai, nhà ở của Nhà nước
trong các thời kỳ lịch sử khác nhau. Do đó, khi BLDS năm
1995 có hiệu lực thi hành, ủy ban Thường vụ Quốc hội đã
ban hành Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH ngày
20/08/1998 hướng dẫn việc giải quyết tranh chấp các giao
dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/07/1991
(ngày Pháp lệnh nhà ở có hiệu lực). Đây là một cơ sở pháp
lý quan trọng để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền
xem xét giải quyết các tranh chấp trong hợp đồng mua
bán nhà ở.

Theo quan điểm của chúng tơi, BLDS năm 1995 nên có
sự điều chỉnh cho chính xác hơn về tên gọi của Điều 444

Để tìm hiểu cội nguồn, bản chất của sự tranh chấp
giữa các bên và để thuận tiện cho việc nghiên cứu và hoàn

11** Expression is faulty **

= 11


thiện pháp luật chúng ta có thể phân các loại tranh chấp
hợp đồng mua bán nhà ở thành ba nhóm cơ bản sau:

- Bên bán nhà ở không thực hiện quyền ưu tiên mua
của các đối tượng được ưu tiên mua.

* Thứ nhất: Tranh chấp khi hợp đồng mua bán nhà ở
không tuân thủ các quy định về điều kiện chủ thể:

- Bán nhà ở là loại nhà đang có tranh chấp về quyền
sở hữu như nhà ở là tài sản thừa kế nhưng chưa chia.

- Hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với người không đủ
năng lực hành vi dân sự.

Thứ ba: Tranh chấp khi hợp đồng mua bán nhà ở
khơng tn thủ quy định về hình thức và thủ tục mua bán
nhà ở.

- Bán nhà ở không đúng thẩm quyền đối với nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước.
- Hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết giữa người

giám hộ với người được giám hộ.
- Mua bán nhà ở mà không thực hiện đúng các quy
định của pháp luật về ủy quyền.
Tóm lại, các hợp đồng mua bán nhà ở vi phạm các
quy định về điều kiện chủ thể tham gia hợp đồng rất đa
dạng. Theo quy định chung của pháp luật thực định Việt
Nam khi giải quyết các tranh chấp xảy ra, Tòa án sẽ tuyên
hủy toàn bộ hoặc một phần của hợp đồng.
* Thứ hai: Tranh chấp khi hợp đồng mua bán nhà ở
không tuân thủ các quy định của pháp luật về nội dung:
- Nội dung hợp đồng không rõ ràng, không đầy đủ
quyền và nghĩa vụ của các bên, đặc biệt là các nội dung
liên quan đến việc xác định ranh giới nhà ở và đất ở có
nhà, đất để lối đi chung, khoảng lưu khơng gian của diện
tích nhà ở khi bán nhà ở là căn phòng thuộc các tầng
trong một tòa nhà.
- Bán nhà ở thuộc diện tích đất cơi nới trái phép, đất
"nhảy dù" mà có.
- Bán nhà ở khi nhà ở đang là tài sản dùng làm tài sản
thế chấp.
12** Expression is faulty **

Những tranh chấp có liên quan đến các vi phạm về
hình thức và thủ tục mua bán nhà ở cũng chiếm một tỷ lệ
đáng kể trong các vụ án về hợp đồng mua bán nhà ở, mà
chủ yếu là việc các bên khi ký kết hợp đồng đã không lập
thành văn bản, hoặc đã lập thành văn bản nhưng không đi
công chứng, chứng thực hợp đồng tại các cơ quan nhà
nước có thẩm quyền.
Vi phạm về hình thức, thủ tục mua bán nhà là loại

tranh chấp mà bản chất của nó được dựa trên cơ sở người
bán lợi dụng những quy định của pháp luật về các điều
kiện khá chặt chẽ của pháp luật đối với loại hợp đồng này,
khi giá nhà ở, đất ở tăng cao đột biến họ đã làm đơn yêu
cầu Tòa án xem xét hủy hợp đồng mua bán đã ký kết với
bên mua nhà nhằm đem lại lợi ích cho bản thân.
Nguyên nhân cơ bản của những tranh chấp trên:
- Các quy định của pháp luật thực định về hợp đồng
mua bán nhà ở tuy đã tạo được hành lang pháp lý an toàn
cho các giao dịch mua bán nhà ở vận hành, song nó cịn
có sự hạn chế nhất định.
- Do nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao, đặc biệt là
sự mất cân đối cung, cầu về nhà ở tại các thành phố, thị
xã trong cả nước.

= 12


- Công tác quản lý về đất đai và nhà ở của các cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cịn nhiều hạn chế, bất cập về cả
cơ chế hoạt động và đội ngũ cán bộ.
- ý thức chấp hành pháp luật của người dân chưa cao.
3.2. Một số phương hướng nhằm hoàn thiện các
quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở
Để các giao dịch nhà ở nói chung, giao dịch mua bán
nhà nói riêng được thực hiện an tồn đúng theo quy luật
vốn có của nó, Nhà nước cần phải hoàn thiện các quy định
của pháp luật về nhà ở nói chung và hợp đồng mua bán
nhà ở nói riêng.
3.2.1. Đối với các quy định về chủ thể tham gia

quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở
Pháp luật hiện hành cần phải quy định cụ thể hơn các
đối tượng được tham gia hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt
Nam. Về điểm này chúng tôi đồng tình với quan điểm, tinh
thần quy định tại khoản 2 Điều 84 Dự án Luật nhà ở:
"Trường hợp mua, tặng cho, đổi nhà ở phải thuộc đối
tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam".
Pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở cần phải quy định
cụ thể hơn nội dung, phạm vi, thứ tự thực hiện quyền ưu
tiên mua của các đối tượng có quyền ưu tiên mua. Các
chế tài pháp lý áp dụng khi bên bán không thực hiện
quyền ưu tiên mua.
Pháp luật cần bổ sung các quy định về quyền ưu tiên
mua nhà của Nhà nước trong một số trường hợp đặc biệt
như: việc mua nhà của Nhà nước là để phục vụ lợi ích
cơng cộng hoặc vì lợi ích quốc gia.
13** Expression is faulty **

Tuy nhiên, chúng tơi khơng nhất trí với quan điểm xác
định quyền ưu tiên mua của Nhà nước như quy định tại
Điều 90 Dự án Luật nhà ở. Theo quan điểm của chúng tôi,
trong trường hợp các bên đã ký kết hợp đồng mua bán
nhà ở nhưng Nhà nước có nhu cầu sử dụng mua nhà ở đó
vào mục đích cơng cộng hoặc vì lợi ích quốc gia thì Nhà
nước nên áp dụng quyền trưng mua, hoặc trưng dụng có
đền bù tài sản của cá nhân, hoặc tổ chức theo Điều 23
Hiến pháp 1992, Điều 5 Dự thảo Luật nhà ở. Trong trường
hợp này Nhà nước không thể tuyên hợp đồng mua bán
nhà ở do các bên đã ký kết khơng cịn giá trị pháp lý.
3.2.2. Các quy định về đối tượng của hợp đồng

mua bán nhà ở
Pháp luật cần phải có những quy định rõ ràng hơn, cụ
thể hơn đối với các loại nhà ở được phép mua bán trên thị
trường, theo hướng mở rộng dự liệu các trường hợp mua
bán nhà như mua bán nhà ở theo hình thức trả góp, mua
bán nhà đang được hình thành trong tương lai... Đây là
các loại hình mua bán nhà ở có xu hướng đã và đang ngày
càng chiếm ưu thế trong xã hội hiện đại.
3.2.3. Các quy định về hình thức, thủ tục của
hợp đồng mua bán nhà ở
Khi đề cập đến hình thức hợp đồng mua bán nhà ở,
một vấn đề cần phải đặt ra ở đây là việc công chứng ,
chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền như hiện nay có tác dụng như thế
nào? Cơ chế thực hiện ra sao? Để có thể đảm bảo giảm
bớt thời gian không cần thiết của các bên mua bán trong
việc thực hiện thủ tục này.

= 13


Tóm lại, qua nghiên cứu lý luận về hợp đồng mua bán
tài sản nói chung, hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng và
tình hình thực tế việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng
mua bán nhà ở trong những năm qua tác giả đưa ra một
số kiến nghị sau:
Thứ nhất: Nhanh chóng bổ sung, hồn thiện hệ
thống các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán
nhà ở.
Nhà nước cần xây dựng và ban hành được một Đạo

luật có tính chun biệt để điều chỉnh các lĩnh vực về nhà ở
nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Đạo luật
gồm hệ thống các quy phạm đồng bộ điều chỉnh các lĩnh
vực về nhà ở, nó sẽ là sự cụ thể hóa các quy định của
pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng, các lĩnh
vực khác về nhà ở nói chung đã được BLDS năm 1995,
BLDS năm 2005 quy định.
Thứ hai: Nhà nước cần nhanh chóng xây dựng các
quy chế pháp lý cho thị trường bất động sản chính thức đi
vào hoạt động.
Khi thị trường bất động sản chính thức đi vào hoạt
động, nó sẽ giúp người dân có thơng tin đầy đủ hơn về
nhà ở, đất ở để có thể lựa chọn được loại hình tham gia
phù hợp với điều kiện kinh tế của bản thân. Mặt khác, nó
cũng làm cho các giao dịch mua bán nhà ở chính quy hơn,
chuyên nghiệp hơn đảm bảo cho các giao dịch này tuân
thủ tốt hơn các quy định của pháp luật.
Thứ ba: Các cơ quan chức năng quản lý nhà nước về
lĩnh vực nhà ở và đất ở phải tăng cường hiệu quả hoạt
động hơn nữa, đảm bảo cho công tác quy hoạch và phát
triển nhà ở phù hợp với điều kiện phát triển của đất nước.
14** Expression is faulty **

Tích cực đẩy nhanh việc thực hiện các thủ tục hành chính
để cơng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
của nhân dân.
Thứ tư: Tăng cường hiệu quả công tác hướng dẫn giải
quyết các tranh chấp về nhà ở, đất ở của Tòa án nhân dân
tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao. Giải quyết kịp thời
các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở.

Kết luận
Nghiên cứu pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở là
nhằm hệ thống hóa và đánh giá hiệu quả điều chỉnh của
pháp luật hiện hành quy định về hợp đồng mua bán nhà ở.
Nhìn chung, những quy định của pháp luật về hợp đồng
mua bán nhà ở luôn được Nhà nước quan tâm. Chỉ riêng
trong thời kỳ đổi mới, hàng loạt văn bản pháp luật về nhà
ở được ban hành, nhằm điều chỉnh quan hệ về nhà ở,
trong đó có hợp đồng mua bán nhà ở thuộc các thành
phần kinh tế và hình thức sở hữu đã góp phần đảm bảo
cho những giao dịch dân sự về nhà ở theo những chuẩn
mực pháp lý ngày một cao hơn.
Đặc biệt, từ khi Pháp lệnh nhà ở năm 1991 được ban
hành và sau đó là BLDS năm 1995 của nước ta có hiệu lực
pháp luật ngày 01/07/1996, thì những quy định pháp luật
về nhà ở nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng
đã từng bước được hoàn thiện và hiệu quả điều chỉnh của
những quy định này ngày càng cao, phù hợp với trình độ
phát triển kinh tế - xã hội và nhu cầu về nhà ở của mỗi cá
nhân, hộ gia đình cơng dân. Tuy nhiên, pháp luật về nhà ở
và hợp đồng mua bán nhà ở theo những quy định của
= 14


pháp luật hiện hành vẫn tồn tại những hạn chế nhất định:
Những quy định về đối tượng, hình thức, thủ tục giao kết
hợp đồng mua bán nhà ở vẫn còn những điểm chưa thật
phù hợp với thực tế; những quy định về hợp đồng mua
bán nhà ở còn chưa thật đầy đủ, cụ thể, bên cạnh đó cịn
có những quy định phức tạp hóa quan hệ dân sự thơng

thường và mang nặng tính chất hành chính, cản trở giao
lưu dân sự về nhà ở, cần sớm được để tạo điều kiện cho
mỗi cá nhân, hộ gia đình cơng dân và các chủ thể khác có
nhu cầu mua bán nhà ở, khi tham gia vào quan hệ hợp
đồng mua bán nhà ở được thuận lợi hơn nữa.

chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Đây là cơ sở
pháp lý quan trọng cho việc xây dựng và ban hành các
văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ giao dịch
mua bán nhà ở trong thời gian tới, đặc biệt là việc ban
hành Luật nhà ở.

Cơ chế của pháp luật thơng thống là nguồn tác nhân
thúc đẩy giao lưu dân sự và mở rộng điều kiện trong việc
tạo ra những thị trường mua bán bất động sản phù hợp
với quy luật cung cầu trong xã hội.
Có thể nhận định rằng, pháp luật về nhà ở nói chung
và về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng, cần phải có
những quy định thật phù hợp với tốc độ tăng trưởng kinh
tế trong nước và nhu cầu về nhà ở của cá nhân. Quy định
của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở phải hướng tới
mục đích nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống của mỗi cá
nhân, đồng thời cũng nhằm củng cố sự ổn định trong giao
lưu dân sự, trật tự an toàn xã hội ở nước ta trong quá trình
phát triển và hội nhập.
Đáp ứng những yêu cầu trên của xã hội trong giai
đoạn hiện nay, ngày 14 tháng 06 năm 2005 Quốc hội
khóa XI, kỳ họp thứ 7 đã thông qua BLDS mới thay thế
BLDS năm 1995. BLDS năm 2005 có hiệu lực từ ngày
01/01/2006 đã có nhiều quy định mới quan trọng điều

chỉnh các quan hệ tài sản, hợp đồng mua bán tài sản nói
15** Expression is faulty **

= 15