một số vấn đề về định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại sgdi-nhctvn

Lời nói đầu
Trong nền kinh tế thị trờng mở cửa ở nớc ta hiện nay, hệ thống ngân hàng
đóng vai trò rất quan trọng, nó đợc xem nh là hệ thống tuần hoàn của nền kinh tế
quốc dân. Đợc tổ chức ra để kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động
chính là : đi vay để cho vay, nhng trong hoạt động cho vay luôn tiềm ẩn những
rủi ro, để hạn chế những rủi ro này các ngân hàng thờng yêu cầu ngời vay phải
thế chấp tài sản của họ, trong đó có bất động sản.
Hoạt động thế chấp bất động sản để vay vốn đã tồn tại từ rất lâu trên thế
giới, ở Việt Nam những vấn đề liên quan đến bất động sản thế chấp đã đợc pháp
luật qui định, tuy nhiên vấn đề định giá, quản lý và sử lý bất động sản thế chấp
vẫn còn cha đợc đây đủ, thiếu đồng bộ về mặt pháp lý, còn rất nhiều bất cập
trong thực tế.
Trớc tình hình đó, với mong muốn đóng góp một phần nhỏ vào việc hoàn
thiện công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp trong thời gian
tới. Trong thời gian thực tập em đã chọn đề tài : Một số vấn đề về định giá,
quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI-NHCTVN để nghiên cứu làm
chuyên đề thực tập tốt nghiệp.
Luận văn nhằm làm sáng tỏ cơ sở lý luận khoa học của công tác định giá,
quản lý và xử lý bất động sản thế chấp, đánh giá thực trạng công tác định giá,
quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI-NHCTVN thông qua phân tích
các trờng hợp điển hình trong thời gian qua và đa ra những giải pháp nhằm góp
phần đổi mới để hoàn thiện các hoạt động trên.
Luận văn sử dụng phơng pháp thống kê, phân tích tổng hợp quá trình
nghiên cứu. Luận văn đã nghiên cứu một cách hệ thống những vấn đề lý luận và
thực tiễn về định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp đó là cơ sở để hoàn
thiện các hoạt động này trong tơng lai.
Bố cục Luận văn gồm 3 chơng :
Chơng I: Cơ sở lý luận về định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế
chấp.
Chơng II. Tình hình định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp
tại SGDI-NHCTVN.

Chơng III. Một số đề xuất và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác
định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI-NHCTVN.
1
Do trình độ và thời gian có hạn, chuyên đề còn nhiều thiếu sót và nhiều
vấn đề cần thảo luận. Em rất mong đợc sự đóng góp ý kiến của các thầy cô trong
bộ môn và các bạn sinh viên để có thể có một bài viết hoàn chỉnh.
Em xin cảm ơn các thầy cô giáo trong bộ môn kinh tế và quản lý địa
chính, các cô chú, anh chị công tác tại SGDI-NHCTVN. Đặc biệt là thầy Hoàng
Cờng đã giúp đỡ nhiệt tình để em có thể hoàn thành đề tài này.
Sinh viên :
Vũ Tiến Dũng
CHƯƠNG I
Cơ sở lý luận về định giá, quản lý và
xử lý bất động sản thế chấp
I. Tài sản thế chấp và vai trò của thế chấp bất động sản
trong phát triển kinh tê- xã hội.
1. Khái niệm, phân loại và các hình thức thế chấp bất động sản.
a. Khái niệm :
Để hiểu rõ về bất động sản và thế chấp bất động sản, ta phải xuất phát từ
khái niệm về tài sản. Theo điều 172 bộ luật dân sự thì : tài sản bao gồm vật có
thực,tiền, giấy tờ trị giá bằng tiền và các quyền tài sản. Trong khái niệm này thì
quyền tài sản là quyền trị giá đợc bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao
dịch dân sự.Tài sản có thể đợc biểu hiện ở các trạng thái : rắn, lỏng, khí, đáp ứng
đợc một nhu cầu nào đó của con ngời, không chỉ những thứ tồn tại hiện hữu mà
còn cả những thứ sẽ có nh : lợi tức, hoa lợi.
Hiện nay ngời ta chia tài sản thành bất động sản và động sản, từ khái niệm
về tài sản ta có thể nhận thấy rằng bất động sản(bđs) là một thuật ngữ chỉ các tài
2
sản nh : đất đai, nhà cửavì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của n-
ớc CHXHCNVN đã quy định bất động sản và động sản nh sau :

1. Bất động sản là các tài sản không di, dời đ ợc bao gồm
a. Đất đai.
b.Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản
gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
d. Các tài sản khác do pháp luật quy định.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản .
Theo quy định này thì đất đai, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất đai,
nhà ở là những bất động sản chính. Vì vậy hiện nay ngời ta thờng hiểu nhà đất là
bất động sản, tuy rằng cách hiểu đó cha đầy đủ nhng trong một giới hạn nào đó
mọi ngời vẫn chấp nhận. Và các bất động sản chính đó, theo quy định của pháp
luật phải đợc quản lý, kiểm soát trong sản xuất- kinh doanh của cơ quan nhà nớc
có thẩm quyền.
Thế chấp bất động sản là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh
tài sản nói chung và bất động sản nói riêng.Để có vốn phục vụ cho sản xuất kinh
doanh của các cá nhân, tổ chức, họ phải thế chấp bất động sản tại các tổ chức tín
dụng để vay vốn, vì vậy trong nền kinh tế thị trờng cạnh tranh hiẹn nay, thế chấp
bất động sản để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò thúc đẩy sản xuất
kinh doanh phát triển, tăng cờng công tác quản lý của nhà nớc với bđs nói chung
và nhà đất nói riêng. Không chỉ có vậy, nhờ công việc này mà tổ chức tín dụng
tránh đợc những rủi ro khi cho vay và hoạt động hiệu quả hơn. Từ đó ta có thể
rút ra, thế chấp bất động sản để vay vốn là việc bên vay vốn(gọi là bên thế chấp)
dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình dể bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ(gồm nợ gốc, lãi vay và tiền phạt lãi quá hạn) đối
với bên cho vay(bên nhận thế chấp).
Đối với đất đai thì luật pháp quy định là: đất thuộc sở hữu toàn dân, do
Nhà nớc thống nhất nhất quản lý, còn nhà thì đa dạng hoá hình thức sở hữu, vì
vậy khi thế chấp nhà đất thì thực chất là thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sở
hữu nhà.
b. Phân loại bất động sản thế chấp.

Bất động sản rất phong phú và đa dạng về chủng loại, kích cỡ, tính năng
tác dụngcho nên tài sản thế chấp cũng rất phong phú, đa dạng.Tài sản thế chấp
có thể bao gồm :
+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
3
+ Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định đợc thế chấp.
+ Trờng hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc
tài sản thế chấp.Trong trờng hợp thế chất một phần bất động sản có vật phụ, thì
vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận.
+Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài
sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định; trờng hợp tài
sản thế chấp đợc bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng
thuộc tài sản thế chấp.
Bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trờng hợp các bên có thoả
thuận bên thế chấp hoặc ngời thứ ba giữ.Bất động sản có đăng ký quuyền sở hữu
có thể đợc thế chấp để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị
lớn hơn tổng nghĩa vụ dân sự đợc bảo đảm trừ trờng hợp có thoả thuận khác hoặc
pháp luật có quy định khác.
c. Các hình thức thế chấp bất động sản.
Hình thức thế chấp bất động sản xuất phát từ nhu cầu thực tế về vốn để
sản xuất kinh doanh của các cá nhân, tổ chức kinh tế. Họ có thể thế chấp một
phần bất động sản để vay vốn sản xuất kinh doanh nếu nhu cầu về vốn của họ
không lớn nh chỉ thế chấp dây chuyền máy móc sản xuất, phơng tiện vận chuyển
hay nhỉ thế chấp đất đaiBên cạnh đó, nếu nhu cầu về vốn của họ lớn thì có thể
thế chấp toàn bộ bất động sản nh : đất đai, nhà xởng, nhà kho
Thế chấp bất động sản phải đợc lập thành văn bản cam kết hoặc hợp đồng
thế chấp tài sản. Đối với tài sản mà pháp luật có quy định đăng kí quyền sở hữu
thì khi thế chấp phải đăng kí tại cơ quan nhà nớc có thẩm quyền; bên nhận thế

chấp giữ bản gốc giấy tờ về quyền sở hữu tài sản. Hợp đồng thế chấp cần có
chứng nhận của cơ quan công chứng nhà nớc hoặc chứng nhận của UBND cấp
huyện.
2. Tiêu chuẩn bất động sản thế chấp :
Nh ta đã biết bất động sản rất phong phú và đa dạng nhng không phải tất
cả các bất động sản đều có thể thế chấp để vay vốn chúng phải có những tiêu
chuẩn nhất định. Tổ chức tín dụng xem xét lựa chọn tài sản thế chấp khi có đủ
các điều kiện sau:
+ Tài sản thuộc sở hữu của khách hàng vay, trờng hợp mà pháp luật qui
định phải đăng ký quyền sở hữu thì thì khách hàng vay phải có giấy chứng nhận
quyền sở hữu tài sản. Đối với quyền sử dụng đất thì khách hàng vay phải có giấy
4
chứng nhận quyền sử dụng đất và đợc thế chấp theo qui định của pháp luật về đất
đai.
+ Tài sản đợc phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc
không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhợng, cầm cố, thế chấp,
bảo lãnh và các giao dịch khác.
+ Tài sản không tranh chấp tức là tài sản không có tranh chấp về quyền và
nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo
đảm. Khách hàng vay phải ký kết bằng văn bản với tổ chức tín dụng về tài sản
thế chấp không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm và phải
chịu trách nhiệm trớc pháp luật về cam kết cuả mình.
+ Tài sản mà pháp luật qui định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải
mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.
3. Vai trò thế chấp bất động sản trong phát triển kinh tế- xã hội :
Thế chấp bất động sản để vay vốn tại các ngân hàng giúp cho các hộ gia
đình, cá nhân, tổ chức kinh tế có đợc nguồn vốn cần thiết để đầu t vào sản xuất
kinh doanh, tạo ra sản phẩm vật chất dịch vụ phục vụ xã hội, nâng cao thu
nhập, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần của ngời đầu t, góp phần thúc đẩy
các nghành kinh tế liên quan phát triển. Ví dụ nh một nhà máy sản xuất các loại

bao bì, thiếu vốn, khi đem đất đai nhà xởng thế chấp thì sẽ vày đợc một lợng vốn
tơng đối có thể dụng đầu t mua sắm máy móc, dây truyền công nghệ tiên tiến
phục vụ sản xuất thì khi đó nhà máy có thể sản xuất ra những sản phẩm có chất
lợng tốt hơn với giá thành hạ hơn trớc kia, góp phần giảm chi phí đầu vào cho
các nghành sử dụng bao bì của nhà máy đồng thời những công ty sản xuất
kinh doanh nguồn nguyên liệu đầu vào cho nhà máy cũng phát triển. Không
những thế, khi nhà máy làm ăn có hiệu quả thì phần đóng góp vào ngân sách
nhà nớc sẽ lớn hơn, tạo ra công ăn việc làm cho ngời lao động góp phần giảm tỷ
lệ thất nghiệp, tăng thu nhập cho ngời lao động, làm hạn chế, đầy lùi những tệ
nạn xã hội phát sinh do thất nghiệp, góp phần vào chủ trơng kích cầu của chính
phủ do nhu cầu tiêu dùng của ngời lao động tăng lên.
Đối với ngành ngân hàng điều này góp phần làm tăng tài sản của ngân
hàng, thúc đẩy tốc độ chu chuyển của vốn, tạo ra lợi nhuận ngân hàng, tạo điều
kiện để hệ thống ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lợng, góp phần quản
lý khối lợng tiền tệ trong lu thông trong chính sách tiền tệ của ngân hàng trung -
ơng.
5
Với ngành địa chính, để thế chấp bất động sản thì cần phái có đầy đủ hồ
sơ, điều này thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền
sở hữu nhà,nâng cao khả năng quản lý nhà đất của cơ quan chức năng.
II. Các phơng pháp định giá bất động sản và vận dụng
vào định giá bất động sản thế chấp.
1.Khái niệm và vai trò của định giá bất động sản thế chấp.
Thị trờng bất động sản là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trờng.
Thị trờng bất động sản phát triển là nhân tố thúc đẩy việc hình thành đồng bộ
các loại thị trờng, điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc hình thành và phát
triển cơ chế thị trờng, phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ
chế thị trờng có sự quản lý của nhà nớc định hớng xã hội chủ nghĩa là một định
hớng lớn của Đảng và nhà nớc ta. Mà thị trờng bất động sản chỉ phát triển đợc
khi các giao dịch này trở nên phổ biến và dễ dàng. Điều này có nghĩa là các giá

trị của hàng hoá trong thị trờng bất động sản phải đợc xác định một cách chuẩn
xác, phù hợp với tính năng sử dụng của mỗi loại tài sản. Do vậy phải tiến hành
công việc định giá bất động sản, định giá là rất cần thiết khi ta đa ra một quyết
định liên quan đến tài sản bất động sản. Các bên tham gia thị trờng bất động sản
phải biết giá trị của bất động sản để tiến hành trao đổi, giúp cho ngời bán có thể
chấp nhận, quyết định giá mua bán có thể chấp nhận đựơc và ngời mua quyết
định giá mua bất động sản; nhà đầu t kinh doanh cũng cần định giá để biết đợc
giá trị của bất động sản trong trờng hợp cổ phần hoá doanh nghiệp, giúp cho xác
định giá trị trong công bố tài chính hàng năm của công ty; định giá bất động sản
còn giúp cho việc trả tiền thuê tài sản, thế chấp hoặc bảo hiểm bất động sản,
không những thế công việc này còn là cơ sở để nhà nớc quản lý và phát triển bất
động sản đảm bảo ích nớc lợi dân.
Xuất phát từ khái niệm bất động sản là tài sản không thể di dời đợc gồm
đất đai, nhà ở và các công trình gắn liền với đất, vậy định giá bất động sản thực
chất là định giá đất và các công trình gắn trên đất.
Định giá bất động sản là công việc rất khó khăn và phức tạp, nhất là trong
điều kiện kinh tế có nhiều biến động. Kết quả của công việc định giá bất động
sản trong một số trờng hợp phụ thuộc rất nhiều vào sự nhận định chủ quan của
ngơì định giá vì vậy đòi hỏi ngời làm công tác định giá phải có kiến thức chuyên
môn nghề nghiệp giỏi và có sự nhanh nhậy với sự biến động của thị trờng. Bởi vì
giá trị của bất động sản có thể tăng khi nền kinh tế tăng trởng cao (hoặc tăng tr-
ởng ổn định ; sẽ tăng trởng cao trong tơng lai gần ) và sẽ thấp khi nền kinh tế
6
suy thoái (hoặc có dấu hiệu suy thoái ). Bên cạnh đó, kết quả của công việc định
giá còn chịu tác động của các nhận tố nh :
* Nhóm nhân tố tự nhiên :Vị trí thửa đất, địa hình đất, phạm vi rộng hẹp
của vùng lân cận, kính thức diện tích lô đất, bề rộng mặt tiền, môi trờng nớc và
không khí, các tiện lợi và nguy cơ do tự nhiên gây ra.
* Nhóm nhân tố về kinh tế nh : Sự phát triển kinh tế trong vùng, cơ sở hạ
tầng, kinh tế kỹ thuật xã hội nh mức độ tăng trởng GDP của vùng cũng nh

khả năng tín dụng trong vùng, tỷ lệ lạm phát, lãi suất tín dụng, khả năng mang
lại của thu nhập của bất động sản trong vùng.
*Nhóm nhân tố về pháp luật :Ngời định giá phải xem xét đầy đủ các yếu
tố nh qui hoạch đất đai, qui hoạch về xây dựng các công trình trên đất, chính
sách tài chính, tình trạng pháp lý của bất động sản, chính sách phát triển nhà ở
*Nhóm nhân tố về xã hội : Phải xem xét về đặc điểm khu dân c, mật độ
dân số, trình độ kiến thức cũng nh tập quán của họ, y tế, giáo dục, an ninh trật
tự
Có nhiều cách hiểu khác nhau, do đó có nhiều cách định nghĩa khác nhau
về định giá bất động sản, ở đây ta đề cập đến hai khái niệm phổ biến nhất, đó là :
+ Định giá là ớc tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho mục đích đã đợc xác định hay ta có thể định nghĩa nh sau :
Định giá là `nghệ thuật hay khoa học về sự ớc tính cho một mục đích cụ thể
của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc
điểm của tài sản cũng nh xem xét đến tất cả các yếu tố kinh tế cơ bản của thị tr-
ờng, bao gồm các loại đầu t lựa chọn. Thật vậy, định giá bất động sản là sự kết
hợp của cả nghệ thuật và khoa học và ở một phạm vi nào đó các nội dung khoa
học cần nhiều hơn trong khi phần còn lại nh là một nghệ thuật. Khía cạnh khoa
học của định giá bất động sản là việc phân tích các dữ liệu và tình toán về mặt
toán học các giá trị bất động sản, còn khía cạnh nghệ thuật là những kỹ năng
nắm đợc thông tin đợc dùng để trợ giúp công việc định giá và quá trình đa ra
các đánh giá và hình thành quan điểm riêng. Và vì vậy định giá bất động sản cần
đợc hiểu là nghệ thuật bày tỏ quan điểm dới dạng tính toán để đạt đợc mối
quan tâm cụ thể về một lĩnh vực nhất định của định giá bất động sản ở một thời
điểm cụ thể.
Từ những khái niệm trên ta thấy rằng công việc định giá bất động sản
không thể tách rời mục đích định giá, có thể một tài sản với những mục đích
định giá khác nhau sẽ có những giá trị khác nhau tơng đối, bên cạnh đó khi ta
tiến hành định giá bất động sản ta phải có những thông tin khách quan về thị tr-
7

ờng cũng nh về chính tài sản cần định giá và các tài sản cùng loại. Trong định
giá bất động sản, ngời định giá bất động sản cần hiểu rõ về :Giá thành bất động
sản, giá cả cá biệt của bất động sản, giá cả thị trờng bất động sản. Giá thành bất
động sản đợc hiểu là toàn bộ chi phí về quản lý, về lao động, vật t, về đất đai
để tạo ra bất động sản đó. Giá cả cá biệt của bất động sản đợc hiểu là giá trị do
nhà đầu t đặt ra, trên cơ sở hao phí về vốn, lao động và các chi phí phát sinh
khác trong quá trình đầu t nh: lạm phát, rủi ro trong đầu t, dự kiến lợi nhuận đầu
t, và giá cả cá biệt do chủ sở hữu bất động sản tạo nên. Còn giá trị thị trờng của
bất động sản là biểu hiện bằng tiền của hàng hoá bất động sản đó, là số tiền thoả
thuận giữa ngời mua và ngời bán tại một thời điểm xác định, giá cả thị trờng có
thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị nhng giữa chúng có khuynh hớng xích lại gần
nhau.
Trong quan hệ tín dụng các ngân hàng không muốn nhận sự rủi ro, do
vậy bên vay tiền phải dùng tài sản của mình làm vật đảm bảo cho khoản vay,
trong trờng hợp ngời vay vốn không trả đợc nợ khi đến hạn thì ngân hàng có thể
bán bất động sản đó để thu hồi nợ, vì vậy định giá bất động sản khi thế chấp là
rất cần thiết. Một lý do mà ngời ta tiến hành định giá bất động sản là để cả bên
nhận thế chấp và bên thế chấp biết đợc giá trị của tài sản để họ đa ra mức vốn
vay phù hợp với giá trị của bất động sản thế chấp, phù hợp với qui định của pháp
luật.
Nếu công việc này đợc thực hiện tốt thì nguồn vốn sẽ đợc vận động liên
tục, ngành ngân hàng sẽ hoạt động tốt hơn và ngày càng phát triển, bên cạnh đó
khi ngời thế chấp vay đợc vốn sẽ tiến hành đầu t vào sản xuất kinh doanh để tạo
ra sản phẩm vật chất, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của xã hội và thúc đẩy
kinh tế phát triển.
Vì vậy có thể hiểu định giá bất động sản thế chấp là việc ớc tính tổng số
tiền là bao nhiêu mà một bất động sản có thể bán đợc nếu bắt buộc phải bán.
2. Căn cứ và nguyên tắc định giá.
Định giá bất động sản là một việc khó khăn và phức tạp, ngời làm công
tác định giá không chỉ có chuyên môn nghiệp vụ vững vàng mà còn phải có sự

nhạy cảm tốt với sự thay đổi thờng xuyên của thị trờng. Để xác định giá một bất
động sản chính xác tại một thời điểm nhất định thì quá trình định giá phải gắn
liền với mục đích định giá, vì với các mục đích khác nhau thì một tài sản có giá
trị khác nhau tơng đối. Khi định giá một bất động sản, thông thờng ngời ta dựa
vào những căn cứ sau :
8
- Dựa vào chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản, tức là sử dụng cao
nhất và tốt nhất bất động sản cả về vất chất và mặt pháp lý để tạo ra những khả
năng sinh lời cao nhất đối với bất động sản tại thời điểm định giá.
- Dựa vào các yếu tố cấu thành của tài sản bất động sản nh giá trị của nhà,
giá trị của đất đợc sử dụng ( gồm qui mô, vị trí và tính pháp lý của mảnh đất ).
- Dựa vào khả năng cạnh tranh và những lợi ích mang lại trong tơng lai
của bất động sản. Mỗi bất động sản đều mang tình hữu dụng của nó, khi bất
động sản đợc mang vào sử dụng có rất nhiều hình thức sử dụng khác nhau việc
định giá phải căn cứ vào việc sử dụng có hiệu quả nhất và tốt nhất của bất động
sản. Ngoài ra còn phải xem xét đến khả năng cạnh tranh trong thị trờng nh trong
nội bộ cung, cầu và giữa cung và cầu ; cạnh tranh trong nội bộ vùng, giữa các
vùng với nhau, tại thời điểm định giá, cạnh tranh trong sự phù hợp với thị hiếu
ngời tiêu dùng. Giá thị trờng của bất động sản là giá trị hiện tại về các khoản lợi
ích mà nó mang lại trong tơng lai cho ngời sở hữu nó, cho nên những lợi ích
trong tơng lai sẽ ảnh hởng trực tiếp đến giá trị hiện tại của bất động sản đó. Cho
nên khi định giá một bất động sản tại một thời điểm cụ thể thì ngời định giá
phải đặc biệt chú ý đến khả năng cạnh tranh và những khoản lợi ích mà bất động
sản sẽ mang lại trong tơng lai.
- Căn cứ vào những thay đổi trong nền kinh tế nh thay đổi của các chính
sách về đất đai và nhà ở, về nhu cầu vật chất, văn hóa và tinh thần ngày càng
tăng và thị hiếu về nhà đất không ngừng thay đổi của con ngời.
Trong những căn cứ trên thì khi định giá một bất động sản với mục đích
thế chấp ngời định giá cần phải đặc biệt chú ý đến ba căn cứ đầu, bởi vì ngoài
những yếu tố cấu thành giá trị của bất động sản thì khả năng cạnh tranh và

những lợi ích mang lại trong tơng lai sẽ là những nhân tố chính quyết định giá
trị của bất động sản đó. Tuy cùng một yếu tố cầu thành giá trị nhng một cửa
hàng gần khu vực Hồ Hoàn Kiếm sẽ mang lại một lợi ích cao hơn một cửa hàng
nh vậy ở khu vực khác, và tất nhiên giá trị của cửa hàng thuộc khu vực Hồ Hoàn
Kiếm sẽ cao hơn. Tuy nhiên khi định giá, cần phải căn cứ vào các đặc tính về
pháp luật của bất động sản hay nói cách khác thì các bất động sản thế chấp phải
thuộc sở hữu hay quyền quản lý hợp pháp của ngời đem thế chấp, tức là bất động
sản phải có giấy tờ sở hữu tài sản hoặc giấy chứng nhận quyền sự dụng đất nếu
là đất.
Từ những căn cứ trên, khi định giá bất động sản ta cần phải tuân thủ các
nguyên tắc sau:
9
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất : Bất động sản bao gồm
nhiều loại tài sản, đợc sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, bao gồm sử dụng
hợp pháp và không hợp pháp. Một bất động sản đợc sử dụng một cách cao nhất
và hiệu quả nhất tức là tại thời điểm định giá bất động sản đó đợc sử dụng hợp
pháp, đem lại thu nhập dòng lớn nhất và trong một khoảng thời gian nhất định có
khả năng cho thu nhập ròng lớn nhất. Khái niệm cao và hiệu quả thờng giới hạn
trong một khoảng thời gian nhất định và thu nhập cao nhng cũng có thể coi là
cao và hiệu quả nhất nếu có thu nhập nhỏ hơn nhng là thu nhập lâu dài và thời
gian kéo dài bao lâu thì phụ thuộc vào lĩnh vực đầu t, ngời định giá,sự phân tích
thị trờng và kinh nghiệm. Sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất còn là cơ sở cho các
nhà đầu t phân tích, đánh giá thị trờng và dự báo.
- Nguyên tắc cung - cầu và giá cả trong thị trờng bất động sản : Giá thị tr-
ờng của bất động sản đợc xác định bởi tác động qua lại của cung cầu, nó có
xu hớng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung. Đến lợt mình, giá
tác động trở lại cung cầu, giải thích sự khác nhau về giá cả bất động sản giữa các
vùng, giữa các đô thị hay giữa các đờng phố trong một đô thị. Nh vậy khi định
giá bất động sản, ngời định giá phải tiến hành phân tích cung, cầu về bất động
sản, đánh giá các nhân tố tác động đến cung - cầu bất động sản tại thời điểm

định giá, dự báo xu hớng vận động của cung - cầu bất động sản.
- Nguyên tắc thay đổi : Giá cả thị trờng bất động sản không giữ nguyên
bởi tác động của các nhân tố :tự nhiên, môi trờng, pháp luật, kinh tế, xã hội
những nhân tố này luôn biến động và cũng làm thay đổi giá cả của bất động sản
trên thị trờng, không những thế chúng còn làm thay đổi xu hớng thị trờng của bất
động sản, ngoài ra nhu cầu về vật chất tinh thần, sở thích cũng nh sự u tiên của
ngời tiêu dùng cũng thay đổi không ngừng. Bởi vậy ngời định giá bất động sản
không những phải dự đoán thị trờng hiện tại mà còn phải dự đoán những biến
động của thị trờng bất động sản trong tơng lai.
-Nguyên tắc về dự kiến các lợi ích trong tơng lai : Khi ớc tính giá trị ta
luôn dựa trên các triển vọng tơng lai, định giá bất động sản cũng phải có nhiệm
vụ dự kiến các khoản lợi ích mà ngời sở hữu bất động sản nhận đợc, những dự
tính của ngời mua hay ngời chủ sở hữu có thể ảnh hởng trực tiếp đến giá trị thị
trờng của bất động sản đó.
Ngoài những nguyên tắc trên, khi định giá bất động sản, ngời định
giá cần phải dựa trên những nguyên tắc nh : nguyên tắc sử dụng phù hợp, nguyên
tắc về sự thay thế, nguyên tắc về sự cân bằng trong sử dụng đất và phát triển,
10
nguyên tắc về sự hoà hợp, nguyên tắc về sự thay đổi trong mô hình kinh tế xã
hội, nguyên tắc giảm giá trị do những bất động sản khác.
Để có thể ớc tính giá trị của một bất động sản gần sát với giá trị thực của
nó tại một thời điểm nhất định thì tất cả các nguyên tắc và yêu cầu trên phải đợc
nghiêm túc tuân thủ khi làm việc. Tuy nhiên để định giá một bất động sản với
mục đích thế chấp thì trong các nguyên tắc trên, ngời định giá phải đặc biệt quan
tâm tới các nguyên tắc sau :
Thứ nhất nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất. Đây là một trong
những nguyên tắc đảm bảo cho các ngân hàng kho cho vay, bởi vì nếu trong tr-
ờng hợp ngời thế chấp không trả đợc nợ khi đến hạn trả thì với một bất động sản
đợc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất, tức là đợc sử dụng hợp pháp và đem lại
thu nhấp ổn định, thì việc sử lý bất động sản đó để thu hồi nợ sẽ dễ dàng hơn

nhiều so với các bất động sản cùng loại mà không hợp pháp và đem lại thu nhấp
không ổn định.
Thứ hai là nguyên tắc thay đổi : Ngời định giá bất động sản thế chấp phải
đặc biệt chú ý đến nguyên tắc này, nhất là trong điều kiện thị trờng bất động sản
luôn biến động, giá cả thị trờng của bất động sản thế chấp sẽ thay đổi theo thời
gian do sự thay đổi của các yếu tố cấu thành nên tổng giá trị bất động sản và
điều kiện thị trờng thay đổi. Tuy nhiên cũng không hiếm trờng hợp các tài sản
trên đất giảm giá trị theo thời gian nhng giá trị của đất tăng theo thời gian nhanh
hơn sự giảm đi của các tài sản trên đất, do vậy tổng giá trị bất động sản vẫn tăng,
vậy điều cốt yếu là ngời định giá bất động sản thế chấp phải tính toán đợc những
thay đổi của bất động sản cũng nh của thị trờng bất động sản để có thể ớc tính
giá trị của bất động sản phù hợp với cả hiện tại và tơng lai.
Thứ ba là nguyên tắc về sự phù hợp : Tức là ngời định giá phải căn cứ vào
mục đích sử dụng chính của bất động sản thế chấp chỉ nh vậy kết quả của quá
trình định giá với giá trị thực tế của tài sản. Nguyên tắc này yêu cầu ngời định
giá bất động sản thế chấp không đợc căn cứ vào mục đích khác ngoài mục đích
sử dụng chính của bất động sản thế chấp.
Thứ t là nguyên tắc dự báo trớc : Nếu ngời định giá bất động sản am hiểu
thị trờng và có đầu óc phán đoán thì giá cả thị trờng của bất động sản trong tơng
lai sẽ không chênh lệch lơn so với thời điểm định giá. Nguyên tắc này đợc thực
hiện tốt sẽ đảm bảo tránh rủi ro cho các ngân hàng khi cho vay vốn.
3. Các phơng pháp định giá bất động sản và vận dụng vào định giá
bất động sản thế chấp.
11
Cho đến nay ngời ta đã tìm ra nhiều phơng pháp định giá bất động sản.
Mỗi phơng pháp phù hợp với một yêu cầu riêng biệt tức là một phơng pháp có
thể phù hợp với mục đích này nhng lại không phù hợp với yêu cầu khác, không
có phơng pháp nào chính xác riêng rẽ mà chỉ có phơng pháp phù hợp nhất, các
phơng pháp khác có thể sử dụng để kiểm tra kết quả của phơng pháp phù hợp
nhất đó. Hiện nay có một số phơng pháp thờng sử dụng là: phơng pháp so sánh

trực tiếp, phơng pháp giá thành, phơng pháp giá trị còn lại, phơng pháp lợi
nhuận, phơng pháp đầu t.
Việc xác định phơng pháp định giá cho một bất động sản đòi hỏi ngời định
giá phải có chuyên môn và kinh nghiệm, các yếu tố mà ngời định giá có thể căn
cứ để đa ra phơng pháp định giá phù hợp nhất với một bất động sản là :
- Thuộc tính của tài sản
- Sự tin cậy và khả năng sử dụng các tài liêu từ thị trờng
- Mục tiêu của việc định giá
Trong thực tế không phải tất cả các phơng pháp trên đều đợc sử dụng rộng
rãi, mà ngời ta thờng sử dụng ba phơng pháp cơ bản là : Phơng pháp so sánh, ph-
ơng pháp giá thành và phơng pháp đầu t.
3.1 Phơng pháp so sánh.
Phơng pháp so sánh trực tiếp còn gọi là phơng pháp so sánh những vụ mua
bán bất động sản trên thị trờng có thể so sánh đợc. Đây là phơng pháp sử dụng
giá bán của bất động sản đã đợc giao dịch trên thị trờng để làm cơ sở xác định
giá cho các bất động sản khác tơng tự. Phơng pháp này dựa trên cơ sở cho rằng
giá trị thị trờng của của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các tài
sản tơng tự có thể so sánh. Phơng pháp này đợc sử dụng khá rộng rãi trong thực
tế để xác định giá trị của bất động sản, bởi vì đây là phơng pháp ít gặp khó khăn
về kỹ thuật, khi sử dụng phơng pháp này không phải tuân theo một công thức
hay mô hình cố định mà dựa vào sự xuất hiện của các giao dịch trên thị trờng để
cung cấp dấu hiệu của giá trị, tuy nhiên nó đòi hỏi ngời làm công tác định giá
phải luôn tích luỹ kinh nghiệm và trau dồi kiến thức về thị trờng.
Khi sử dụng phơng pháp so sánh ngời định giá cần tìm kiếm những thông
tin về các tài sản đã đợc giao dịch trên thị trờng, các tài sản này phải tơng đối
giống với tài sản cần định giá để từ đó có thể phân tích giá bán (hoặc giá cho
thuê) của tài sản có thể so sánh, kết hợp với những điều chỉnh thích hợp để phán
ánh tất cả những khác nhau giữa chúng và tài sản cần định giá từ đó xác định
giá trị của tài sản mục tiêu. Khi tiến hành phân tích thông tin để tìm ra những
điểm khác nhau giữa tài sản mục tiêu và các bất động sản dùng để so sánh phải

12
đặc biệt chú ý tới các nhân tố cơ bản khiến các tài sản khác nhau, làm giá trị của
chúng khác nhau, đó là những nhân tố :
+ Vị trí của bất động sản : Mỗi bất động sản có một vị trí nhất định, mang
tính đơn nhất. Trong thực tế, vị trí là một yếu tố cơ bản trong giá trị của một bất
động sản, hai bất động sản tơng tự nhau về hình dáng, kích thớc, công dụng nhng
có vị trí khác nhau sẽ có giá trị khác nhau.
+ Tình trạng vật chất của bất động sản : điều này phụ thuộc vào thời hạn,
mức độ sử dụng tài sản và sự quan tâm sửa chữa, bảo dỡng của ngời sử dụng. Hai
bất động sản nh nhau có thể ở tình trạng vật chất trái ngợc nhau nếu một bất
động sản đợc bảo dỡng tốt còn cái kia thì không, tất nhiên điều đó sẽ dẫn đến
cái đợc bảo dỡng tốt sẽ có giá trị lớn hơn cái kia.
+ Mục đích của việc định giá : Việc xác định mục đích định giá là yếu tố
quan trọng trong việc lựa chọn phơng pháp định giá phù hợp, từ đó dẫn đến xác
định chính xác giá trị của tài sản. Chẳng hạn khi định giá cho mục đích đầu t hay
bảo hiểm hoả hoạn thì phơng pháp so sánh sẽ không phù hợp vì các phơng pháp
khác sẽ cho kết quả chính xác hơn.
+ Tính hợp pháp của tài sản : Một tài sản hợp pháp sẽ gây cảm giácan
tâm cho nhà đầu t so với tài sản tơng tự nhng không hợp pháp. Một nhà đầu t
chân chính và có ý chí thì tính hợp pháp của bất động sản rất quan trọng và giá
trị của những bất động sản này đợc đánh giá cao hơn.
+ Yếu tố thời gian : Các giao dịch buôn bán trên thị trờng diễn ra thờng
xuyên và liên tục do đó giá cả một tài sản trên thị trờng vào một thời điểm sẽ
không đợc nh vậy vào thời điểm khác, nhất là khi thị trờng luôn biến động.
a) Các nguyên tắc và trờng hợp áp dụng của phơng pháp so sánh.
Mỗi phơng pháp khi sử dụng đều có những nguyên tắc riêng vì vậy khi sử
dụng phơng pháp so sánh để xác định giá trị của một bất động sản, ta cần tuân
thủ các nguyên tắc chính sau :
- Nguyên tắc thay thế : Nguyên tắc này cho rằng một nhà đầu t có kinh
nghiệm và lý chí sẽ không trả cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một tài

sản lựa chọn mà có cùng sự hữu ích nh nhau.
- Nguyên tắc đoán trớc : Dự đoán xem về tốt nhất thì bất động sản sẽ đợc
sử dụng làm gì, khả năng sinh lời tối đa và tối thiểu là bao nhiêu.
- Nguyên tắc thay đổi : Giá bất động sản thay đổi theo thời gian và theo
thị trờng, theo sở thích của nhà đầu t. Giá bất động sản do giá đất và giá nhà cấu
13
thành, mà giá của nhà lại do giá các yếu tố cấu thành của nhà quyết định mà các
bộ phận này cũng giảm giá theo thời gian.
Ngoài các nguyên tắc trên thì ngời ta cũng thờng áp dụng các nguyên
tắc : cung cầu thị trờng, cân đối nhu cầu thị trờng, sử dụng cao nhất và hiệu
quả nhất.
Phơng pháp so sánh thờng đợc dùng để định giá các bất động sản sau: Thứ
nhất là các bất động sản có tính đồng nhất nh: các căn hộ, các chung c, các khu
nhà xây dựng cùng kiểu, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu, các ngôi
nhà riêng biệt và bán riêng biệt
Thứ hai là các mảnh đất trống, phơng pháp so sánh tỏ ra có nhiều u điểm
để định giá các mảnh đất trống, vì sự khác biệt của các mảnh đất trống là vị trí,
hạng đất.
Khi áp dụng phơng pháp so sánh, các lô đất hoặc các bất động sản đem
so sánh phải tơng đối giống nhau và phải đợc bán trong cùng một thị trờng, các
thông tin đợc cập nhật phải chính xác
b) Nội dung của phơng pháp so sánh.
Khi sử dụng phơng pháp so sánh ngời định giá tài sản đã dựa trên cơ sở
phân tích các giá bán hoặc giá cho thuê của tài sản tơng tự có thể so sánh đợc đã
giao dịch trên thị trờng và họ giả định rằng giá trị của tài sản cần định giá gần
bằng với giá trị của tài sản tơng tự dùng để so sánh. Tuy nhiên không có các tài
sản giống nhau hoàn toàn và giá trị của tài sản giảm theo thời gian nên định giá
theo phơng pháp này, ngời định giá cần phải thực hiện các bớc :
Tìm kiếm thông tin về những tài sản đã bán trong thời gian gần đây có thể
so sánh với các tài sản cần định giá. Khi thu sử dụng phơng pháp này ngời định

giá thu thập càng nhiều thông tin càng tốt, tất nhiên những thông tin này cần
phải đợc sàng lọc, cập nhật và có độ tin cậy cao, nhất là trong tình hình thị trờng
luôn có sự thay đổi hoặc biến động những thông tin cập nhật là rất cần cho ngời
định giá.
- Kiểm tra các tài sản có thể so sánh để xác định giá cả của chúng và đảm
bảo các tài sản này có thể dùng để so sánh thể hiện qua giá bán của chúng, căn
cứ vào các đặc điểm tơng đồng của chúng với tài sản mục tiêu để tiến hành so
sán. Số lợng tài sản đem so sánh liên quan đến yêu cầu định giá càng nhiều thì
việc so sánh càng hiệu quả.
- Lựa chọn ra một số tài sản có thể so sánh thích hợp nhất, những tài sản
này phải có nhiều điểm giống với tài sản cần định giá, gần thời điểm định giá
nhất.
14
- Phân tích giá bán, những điểm giống nhau của mỗi tài sản đem so sánh
với tài sản cần định giá và điều chỉnh sự khác nhau của các tài sản này theo các
tài sản mục tiêu. Nhiều bất động sản trông có vẻ giống nhau nhng xem xét kỹ thì
chúng lại có những điểm khác nhau, do vậy ngời định giá cần phải đánh giá đợc
giá trị của những sự khác biệt đó cũng nh khả năng định lợng sự khác biệt về mặt
giá trị của bất động sản do điều kiện địa lý tạo ra Sau khi chỉ ra sự khác biệt và
phân tích chúng, ngời định giá phải điều chỉnh giá bán của tài sản đem so sánh
với tài sản cần định giá.
- Bớc cuối cùng là ớc tình giá trị của tài sản trên cơ sở giá bán có thể so
sánh đợc sau khi đã điều chỉnh.
Theo phơng pháp này, giá thị trờng là cơ sở cho định giá và là bằng chứng
tốt nhất về giá của mỗi bất động sản, tuy nhiên số lợng của các lô đất hoặc bất
động sản đã chuyển nhợng, mua bán trong năm thờng không nhiều lại phân bố
không đồng đều, chúng lại không hoàn toàn giống nhau, vì vậy giá bán của bất
động sản có thể dùng để so sánh phải đợc điều chỉnh để bù vào sự khác nhau
giữa chúng với bất động sản cần định giá. Những yêu tố mà ngời định giá cần
chú ý trong điều chỉnh trong thị trờng là : sự trợt giá theo thời gian, chênh lệch

về diện tích đất đai, khác biệt về vị trí hình thể của mảnh đất, khác biệt về vật
liệu xây dựng và thời gian Ta có thể khái quát theo công thức tính sau:
P = P
s
+ P
Vđ
+ P
ql
+ P
qt
+ l + q
h
+ C
S
Trong đó :
P : Giá điều chỉnh của bất động sản so sánh.
Ps : Giá bán của bất động sản dùng để so sánh.
Pvđ: lợng điều chỉnh sự khác biệt về vị trí đất đai.
Pqt: lợng điều chỉnh sự khác biệt về quy mô và kích thớc.
Plp : lợng điều chỉnh sự khác biệt về pháp lý quyền sử dụng đất.
l : Lợng điều chỉnh sự khác biệt về mức lạm phát.
qh :lợng điều chỉnh sự khác biệt về quy hoạch.
Cs : Lợng điều chỉnh sự khác biệt về cơ sở hạ tầng.

Từ đó ta có công thức tổng quát :
Giá bán của lô đất Giá bán của những lô Sự điều chỉnh giá của
hay bất động sản = hay bất động sản dùng + những sự khác biệt
mục tiêu để so sánh tơng tự cần định giá
Khi sử dụng phơng pháp so sánh đòi hỏi ngời định giá cần kiểm tra kỹ các
yếu tố bên trong của thị trờng để xem xét sự thay đổi của các điều kiện giao dịch

15
đợc thực hiện hay không. Nếu thị trờng tơng đối ổn định, phơng pháp này sẽ rất
phù hợp và ít nguy hiểm, còn khi thị trờng có nhiều biến động thì ngời định giá
phải tính đến tất cả các trờng hợp, tình huống có thể xảy ra nh : có ít thông tin,
thông tin không sát với thực tế . Trong trờng hợp này nếu ngời định giá đặt quá
nhiều tin tởng vào các thông tin trên thị trờng thì rất nguy hiểm, vì có thể xảy ra
sai sót trong những hoàn cảnh nhất định.
c) Những điểm cần chú ý khi sử dụng phơng pháp so sánh.
Để có kết quả chính xác, các tài sản sử dụng để so sánh nên là các tài sản
tơng tự trong cùng khu vực lân cận, mới đợc giao dịch trên thị trờng. Nếu có quá
ít tài sản đáp ứng đợc yêu cầu trên thì công việc so sánh sẽ cho kết quả kém
chính xác hơn. Vì vậy khi tiến hành so sánh giữa các bất động sản và tài sản mục
tiêu cần phải chú ý các tình huống nh :
+ Phơng pháp so sánh sẽ không sử dụng đợc nếu không có thông tin so
sánh hoặc những thông tin rất không chính xác.
+ Để giảm bớt sự chủ quan trong đánh giá các yếu tố nhà định giá cần sự
dụng các phơng pháp nh : thống kê, phân tích xác xuất và máy tính. Điều này
giúp cho nhà định giá rút ra những kết luận từ tập hợp các tài liệu và nhận đợc
kết quả tốt hơn.
d) Những hạn chế và điều kiện cần phải có khi áp dụng phơng pháp
này :
Đây là phơng pháp thờng đợc các nhà định giá sử dụng, đôi khi nó
không đợc sử dụng nh một phơng pháp riêng biệt mà chỉ là sử dụng bổ sung
trong một công đoạn nào đó của phơng pháp khác, ngời sử dụng phơng pháp này
gặp nhiều thuận tiện nếu có trình độ và thâm niên trong nghề và ngay cả với ngời
mới vào nghề thì đây cũng là phơng pháp đợc sử dụng trớc tiên do những u
điểm của nó. Tuy nhiên ngời định giá cũng phải chú ý đến những hạn chế của
phơng pháp này. Trớc hết, để có thể so sánh các bất động sản với nhau thì ngời
định giá phải có những thông tin về những bất động sản tơng tự đã đợc giao dịch
trên thị trờng, nếu không thì phơng pháp này sẽ không sử dụng đợc, tiếp đến là

các thông tin dữ liệu thu thập đợc về các bất động sản đã giao dịch chỉ mang tình
thời điểm. Trong điều kiện thị trơng biến đổi thì những thông tin nhanh chónh
trở nên lạc hậu. Vì vậy để sử dụng phơng pháp so sánh thì cần phải có các điều
kiện sau :
+ Chất lợng thôn tin thu thập đợc phải cao, thông tin phải phù hợp, kịp
thời, chính xác, đầy đủ có thể kiểm tra đợc, nếu thông tin trong các cuộc mua
bán có thể so sánh đợc nhng lại không giống nhau lắm vì tính chất đặc biệt cần
định giá thì điều này cũng ảnh hởng đến tính chính xác của phơng pháp này.
16
+ Thị trờng cần phải ổn định, tức là dù các đối tợng so sánh có tính chất
giống về mọi mặt nhng nếu thị trờng có biến động thì phơng pháp so sánh khó
có thể đạt đợc độ chính xác.
e) Vận dụng phơng pháp so sánh vào định giá bất động sản khi thế
chấp.
Định giá bất động sản là một công việc rất quan trọng trong nghiệp vụ tín
dụng của ngân hàng, kết quả của công việc định giá sẽ quyết định mực cho vay,
thời hạn vay Những tài sản dùng để thế chấp đa số là những bất động sản dễ
mua bán trao đổi nh: nhà ở, cửa hàng, nhà cho thuê, đất đai bến bãi, kho tàng
nên phơng pháp định giá cũng đợc sử dụng linh hoạt. Đối với các bất động sản
trên thì việc áp dụng phơng pháp so sánh rất phù hợp bởi vì một yêu cầu rất
quan trọng trong định giá bất động sản thế chấp là mức giá bất động sản đợc ấn
định không chỉ có ý nghĩa ở hiện tại mà còn có ý nghĩa quan trọng trong tơng
lai, tức là ngời định giá phải chú ý đến việc bán tài sản bảo đảm trong tơng lai,
nếu giá bán tài sản không đủ để trang trải cho nợ gốc, lãi, nợ quá hạn và các
khoản chi phí khác thì ngời nhận thế chấp sẽ bị lỗ.
Hiện nay pháp luật nớc ta qui định, các cơ quan nhà nớc khi xác định
giá trị nhà đất thì phải xem xét đến các yếu tố thị trờng, mà phơng pháp so sánh
là phơng pháp rất hữu hiệu để tìm hiểu giá trị của bất động sản thế chấp trong
điều kiện thị trờng ở nớc ta hiện nay.
3.2 Phơng pháp đầu t :

a) Cơ sở của phơng pháp đầu t.
Có một bộ phận lớn của thì trờng bất động sản trong đó sự sở hữu và sự
chiếm hữu là tách rời nhau. Đối với mỗi tài sản có một ngời chiếm hữu với một
hợp đồng trong đó ngời chiếm hữu trả cho ngời sở hữu một số tiền, tức là ngời
chủ sở hữu đó nhờng quyền sở hữu tài sản để đổi lấy một số tiền, đây là điểm
hấp dẫn những nhà đầu t muốn kiếm đợc thu nhập trên việc chiếm hữu tài sản
mà thị trờng bất động sản là nguồn cung cấp chủ yếu cho các cơ hội đầu t nh
vậy. Phơng pháp đầu t dựa trên cơ sở là bất động sản có giá trị vì nó cho thu
nhập, vì vậy thu nhập và bất động sản có quan hệ trực tiếp với nhau.
Khi ngời định giá đợc yêu cầu định giá giá trị của một lợi ích trong tài
sản ở đó giá trị là số lợng tiền cần có để mua lợi ích đó. Đối với bất động sản cho
thuê thì thì giá trị này phụ thuộc vào số tiền thuê mà ngời đi thuê sẽ trả cho ngời
sở hữu tài sản và mức độ thu nhập của ngời sở hữu đầu t vào bất động sản trên số
vốn của họ. Vì thế có nhiều yếu tố trong định giá và mỗi yếu tố đó sẽ cần đến
những loại đối tợng có thể so sánh khác nhau. Nguyên tắc cơ bản là một nhà đầu
17
t muốn đầu t vốn để có đợc một thu nhập hàng năm trên số vốn đó dới dạng thu
nhập thuần, với một mức lợi tức có thể chấp nhận đợc. Tuy nhiên trong thực tế có
nhiều trờng hợp ngợc lại, tức là nhà định giá xác định đợc thu nhập thuần mà
một tài sản sinh ra, anh ta biết yêu cầu lợi tức của nhà đầu t, từ đó tính toán tổng
số vốn mà nhà đầu t bỏ ra cho tài sản. Hay nói cách khác, mua bất động sản
chính là mua thu nhập và giá bất động sản là giá trị hiện tại của những lợi nhuận
tơng lai của quyền sở hữu bất động sản. Tổng số vốn đầu t yêu cầu đợc tính ra
bằng cách nhân thu nhập thuần với số nghịch đảo của số lợi tức. Số nghịch đảo
này gọi là thu nhập nhiều năm hay YP, đây là thuật ngữ thể hiện số năm thu hồi
vốn đầu t. Ta có thể hiều khái niệm thu nhập hàng năm nh sau : Giá trị của một
bất động sản đợc tính bằng cách nhân số tiền cho thuê hay tiền lãi thu đợc một
năm với một số nhất định, số năm này có liên quan đến mức rủi ro trong tơng
lai.
Phơng pháp đầu t dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm

thành tổng số vốn, từ đó nhà cửa đất đai có giá trị vì :
+ Nó có khả năng giúp cho việc tạo ra giá trị thặng d tài chính lớn hơn chi
phí trực tiếp cho việc sử dụng nó.
+ Mức thặng d đó tạo điều kiện trả tiền thuê tài sản.
+ Mức hình thành do động lực từ thị trờng và sẽ tiếp tục trong thời kỳ mà
quyền sử dụng tài sản còn đợc thi hành.
+ Ngời đầu t sẽ so sánh sự trao đổi quyền sử dụng để thu đợc dòng thu
nhập từ tiền thu hàng năm thành tổng số vốn. Điều này cần chú ý là trong quá
trình chuyển hoá vốn phải tính đến giá trị thời gian của tiền, điều này đề cập đến
chiết khấu giá trị tơng lai của thu nhập. Quá trình chuyển đổi các thu nhập ròng
tơng lai thành giá trị vốn hiện tại gọi là quá trình vốn hoá, và có thể đợc thể hiện
đơn giản : Giá trị vốn = thu nhập ròng /tỷ lệ vốn hoá.
Nh vậy hai bộ phận chính để tính giá trị vốn hiện tại là thu nhập ròng và tỷ
lệ vốn hoá.
Tóm lại cơ sở lý luận của phơng pháp đầu t là giá trị thị trờng của một tài
sản bằng với giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tơng lai có thể nhận đợc từ
tài sản.
b) Các bớc tiến hành định giá bất động sản theo phơng pháp đầu t.
Định giá bất động sản theo phơng pháp đầu t, ta phải tiến hành các bớc
sau :
- Ước tính tổng thu nhập khả năng trong một năm của bất động sản.
18
- Tính tổng thu nhập thực trong một năm của bất động sản: là số tiền thực
tế thu đợc từ bất động sản trong một năm sau khi đã loại bỏ mọi thất thoát rủi ro
từ tổng thu nhập khả năng.
- Tính thu nhập ròng của bất động sản, mà thu nhập ròng là phần còn lại
sau khi đã trừ đi mọi chi phí hoạt động ra khỏi tổng thu nhập thực tế.
- áp dụng công thức : Giá trị bất động sản = Thu nhập ròng trên một năm /
Tỷ lệ vốn hoá chung trên 1 năm.
Để tìm ra giá trị của bất động sản.

Trong đó, tỷ lệ vốn hoá là tỷ lệ sử dụng để chuyển đổi thu nhập tơng lai
thành giá trị hiện tại của bất động sản. Tỷ lệ vốn hoá bằng tổng của tỷ lệ chiết
khấu, tỷ lệ hoàn vốn của bất động sản và tỷ lệ thuế thực. Có thể tìm ra tỷ lệ vốn
hoá bằng cách phân tích doanh số của tài sản tơng tự.
c) Những điều chú ý khi sử dụng phơng pháp đầu t.
Phơng pháp đầu t đợc xây dựng trên cơ sở tài chính, nó tỏ ra là phơng
pháp có khoa học vì tính chất toán học của nó. Khi sử dụng phơng pháp này ngời
định giá cần phải am hiều về tài sản và có các tài liệu chính xác, đồng thời phải
chú ý khi các mô hình định giá bắt nguồn từ khu vực tài chính nh: kỹ thuật dòng
tiền chiết khấu đang đợc từng bớc áp dụng nhiều hơn trong định giá và đánh giá
đầu t.
Trong thực tế, khi định giá một bất động sản có thu nhập hàng năm nh các
bất động sản cho thuê, ngời ta sử dụng một phơng pháp nữa gọi là phơng pháp
dòng tiền chiết khấu, đây thực chất là hình thức mở rộng của phơng pháp đầu t.
Khi sử dụng phơng pháp này nhà định giá cần phải ớc lợng và tính toán theo thứ
tự tất cả các luồng thu nhập trong tơng lai do đầu t tài sản tạo ra, sau đó chuyển
đổi chúng về giá trị hiện tại theo giá trị tơng đơng. Tổng các luồng tiền trong t-
ơng lai vẫn đợc giữ nguyên sau khi đa vào tính toán các thu nhập dự báo trong t-
ơng lai, ngời định giá chỉ chiết khấu từng giai đoạn trong tơng lai về giá trị hiện
thời. Thời gian tính toán thờng là một năm, khi tính toán đợc các giá trị hiện tại
của các luồng tiền ròng tơng lai thì tổng giá trị của luồng tiền chiết khấu sẽ là
giá trị hiện tại của vốn đầu t. Phơng pháp dòng tiền chiết khấu là một công cụ
đặc biệt trong định giá các đầu t phức tạp, các tài sản đang phát triển và các loại
tài sản khác. Trong phơng pháp này việc tính toán để đa ra kết quả cuối cùng
phụ thuộc rất nhiều vào chất lợng của số liệu đầu vào, đó là giá trị lợi tức do ớc l-
ợng thu nhập tơng lai và tỷ lệ lãi xuất dùng để chiết khấu.
d) Vận dụng phơng pháp đầu t vào định giá bất động sản thế chấp.
19
Trong hoạt động tín dụng có bất động sản thế chấp, các bất động sản dùng
để thế chấp rất phong phú về chủng loại, giá trị và mục đích sử dụng, đối với các

bất động sản dùng để cho thuê, khi xác định giá trị của loại bất động sản này ng-
ời ngời định giá thờng sử dụng phơng pháp đầu t, vì các bất động sản cho thuê
tạo ra các luồng thu nhập hàng năm, trong một khoảng thời gian nhất định, ngời
ta có thể chuyển tất cả các loại thu nhập đó về giá trị hiện tại với một tỷ lệ chiết
khấu xác định. Chỉ có điều ngời định giá cần chú ý trong trờng hợp toàn quyền
sử dụng tài sản và trờng hợp định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng. Toàn
quyền sử dụng tài sản thể hiện quyền sở hữu vĩnh viễn với tài sản do đó có
quyền vĩnh viễn trong việc nhận thu nhập, trờng hợp này có thể xác định giá trị
bất động sản bằng cách chuyển hoá thành vốn toàn bộ giá trị cho thuê về hiện tại
theo tỷ suất chiết khấu ban đầu. Còn trờng hợp định giá các quyền lợi cho thuê
theo hợp đồng thì, một là chủ sở hữu bất động sản toàn quyền sử dụng cho thuê
bất động sản để ngời đi thuê phát triển và hởng lợi ích của tài sản mà anh ta phát
triển trong gia đoạn cho thuê, hai là ngời chủ sở hữu hoặc ngời đi thuê cho thuê
lại bất động sản để hởng lãi trên tiền cho thuê bất động sản, phơng pháp định giá
bất động sản trong trờng hợp này cũng tơng tự trờng hợp trên nhng có điểm khác
biệt là là tỷ suất chiết khấu sử dụng trong từng gia đoạn khác nhau thì khác nhau
chứ không phải vĩnh viễn nh trờng hợp toàn quyền sử dụng.
3.3 Phơng pháp giá thành.
Trong vô số các tài sản có một tài sản đợc thiết kế và sử dụng cho một
mục đích riêng biệt để đáp ứng một yêu cầu cụ thể. Những tài sản này thờng
hoạt động cho mục đích sinh lời, do các tổ chức hay nhà trức trách quản lý vì vậy
không có các tổ chức thay thế khác cần đến tài sản đó nên không sảy ra việc mua
bán những tài sản nh vậy trên thị trờng, tức là không có các tài liệu về các cuộc
mua bán về các bất động sản tơng tự làm cơ sở cho việc so sánh để định giá các
tài sản cùng loại.
Để định giá cho các tài sản này, ta phải giả định rằng giá trị của các tài sản
hiện có có thể đợc đo bằng chi phí để làm ra một tài sản tơng tự nh một vật thay
thế. Cơ sở của nguyên tắc này cho rằng một ngời mua tiềm năng có đầy đủ
thông tin sẽ không trả giá hơn cho một tài sản lớn hơn chi phí để mua đất và xây
dựng một công trình trên đất cho cùng một lợi ích tơng tự. Tuy chi phí và giá trị

của các bất động sản nh vậy ít khi trùng nhau nhng định giá theo phơng pháp
thầu khoán thì phải giả định giữa chúng có mối liên hệ với nhau. Lý thuyết cơ
bản của phơng pháp này là giá trị của tài sản nhà đất bằng chi phí của đất cộng
với chi phí xây dựng. Bên cạnh đó phơng pháp thầu khoán còn dựa trên nguyên
tắc ớc tính chi phí tái tạo: có thể tái tạo một bất động sản cần định giá dựa trên
20
cơ sở giá trị hiện tại của một bất động sản có chất liệu giống hoặc gần giống với
chất liệu của bất động sản cần định giá. Theo nguyên tắc tái tạo thì việc ớc tính
giá trị của bất động sản cũ kỹ, lỗi thời sẽ gặp nhiều khó khăn và không hiện
thực, và do vậy trong thực tế việc định giá theo phơng pháp chi phí thay thế đợc
sử dụng nhiều lần hơn so với phơng pháp đánh giá theo phơng pháp tái tạo.
Khi sử dụng phơng pháp thầu khoán thì ngời định giá phải ớc tính các chi
phí, hiện nay có các phơng pháp ớc tính chi phí sau:
- Phơng pháp thống kê chi phí của ngời xây dựng
- Phơng pháp khảo sát số lợng.
- Phơng pháp so sánh thị trờng.
- Phơng pháp lập bảng mục chi phí.
- Phơng pháp chi phí mỗi đơn vị xây dựng theo cấu thành.
Để đảm bảo sự ớc tính giá trị bất động sản chính xác thì mọi chi phí tái
tạo bất động sản phải đợc đáp ứng và tính, thờng phải nghiên cứu các hoá đơn
chứng từ do bộ tài chính ban hành, nó phản ánh mua bán vật liệu, vì vậy cần
tham khảo thêm giá thị trờng của các vật liệu dùng cho xây dựng nhà.
a) Phạm vi áp dụng của phơng pháp thầu khoán :
Phơng pháp thầu khoán dùng để định giá bất động sản trong các trờng hợp
:
+ Định giá bất động sản cho các mục đích riêng biệt nh: Bệnh viện, trờng
học, th viện, nhà máy điện chúng là những tài sản không đợc mua bán nên có ít
thông tin để so sánh trên thị trờng.
+ Định giá bất động sản cho mục đích bảo hiểm, là phơng pháp đợc sử
dùng kiểm tra với các phơng pháp định giá khác.

d) Nội dung của phơng pháp thầu khoán.
Khi sử dụng phơng pháp này, ngời định giá cần thực hiện các bớc sau :
+ Coi lô đất cần định giá là lô đất trống và ớc tính giá trị của lô đất này,
giả sử lô đất đợc sử dụng ở trạng thái tốt nhất.
+ Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng hoặc để thay thế những công
trình hiện có trên lô đất. Để có thể ớc tính chính xác các chi phí trên ngời định
giá cần tìm hiểu thêm về thiết kế xây dựng, về các nguyên vật liệu đợc sử dụng
+ Ước tính tổng số hao mòn của các công trình xây dựng hiện có trên
miếng đất đó xét trên tất cả mọi nguyên nhân nh: hao mòn tự nhiên, lỗi thời chức
năng, lỗi thời bên ngoài
+ Trừ số tiền hao mòn khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay
thế những công trình hiện có trên lô đất đó để có đợc giá trị hiện tại của công
trình.
21
+ Ước tính hao mòn của các công trình phụ và các hạng mục nâng cao
khác nằm trên địa điểm.
+ Giá trị bất động sản đợc ớc tính bằng công thức :
Giá trị bất động sản = Giá trị ớc tính của lô đất + Chi phí xây dựng
Tổng khấu hao công trình + Tính lạc hậu của thiết kế ( Nếu có ).
Trong đó :
* Giá trị đất = (tổng số m2 đất )* (giá tiêu chuẩn cho 1m
2
)
* Chi phí xây dựng =(Diện tích sàn sử dụng )*(đơn giá chuẩn cho 1m
2
sàn
sử dụng )
c) Những mặt hạn chế của phơng pháp thầu khoán :
Phơng pháp này có những hạn chế sau:
+ Chi phí không bằng và không tạo ra giá trị nhng khi sử dụng phơng pháp

này ta lại giả định chúng có liên hệ với nhau.
+ Phơng pháp này sử dụng cách tiếp cận cộng dồn nhng có thể tổng của
nhiều bộ phận cha chắc bằng với giá trị của toàn bộ.
+ Việc ớc tính giá trị hao mòn có thể rất khó thực hiện và trở nên chủ quan
do có sự khác nhau trong định giá và thuật ngữ, cũng nh không có phơng pháp
riêng biệt nào đợc chấp nhận rộng rãi để ớc tính giá trị hao mòn.
+ Để sử dụng phơng pháp này đòi hỏi ngời định giá phải thành thạo kỹ
thuật xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm thực tế nhng không phải ai cũng đáp
ứng đợc yêu cầu này.
+ Hạn chế của phơng pháp so sánh có thể đúng với phơng pháp này.
d) Vận dụng phơng pháp thầu khoán vào định giá bất động sản thế
chấp.
Nh đã biết, mỗi một bất động sản, với một mục đích riêng biệt và những
đặc trng về kiểu dáng, cấu trúc sẽ phù hợp với phơng pháp định giá nhất định,
cũng có những bất động sản phải kết hợp nhiều phơng pháp định giá. Đối với
những bất động sản có giá trị lớn, đợc thiết kế để sử dụng vào mục đích riêng
biệt nào đó nh : nhà máy điện, nhà máy xi măng . mà chúng ít đợc trao đổi trên
thị trờng bất động sản, khi phải xác định giá của chúng thì không có phơng pháp
nào phù hợp là phơng pháp thầu khoán. Những mặt hạn chế của phơng pháp so
sánh lại là điểm mạnh của phơng pháp này. Vì vậy trong định giá bất động sản
để thế chấp, đối với những bất động sản nh trên thì ngời định giá phải sử dụng
phơng pháp thầu khoán. Khi sử dụng phơng pháp này, việc ớc tính các loại chi
phí để định giá theo chi phí ngời định giá cần chú ý rằng : nếu những chỗ thay
thế đợc và xây dựng thành tài sản nhà đất mới thì việc định giá theo phơng pháp
xây dựng là hợp lý, nhng đối với tài sản nhà đất đang tồn tại thì ngời định giá trị
22
phải trừ đi phần hao mòn khi sử dụng và mức độ lạc hậu của nó đối với các ngôi
nhà mới khác. Tuy nhiên các khoản giảm do hao mòn và lạc hậu rất khó xác
định, nó phụ thuộc vào sự xét đoán của cá nhân ngời định giá.
4. Trình tự tiến hành định giá bất động sản.

Định giá bất động sản gồm nhiều bớc có trật tự và lôgic, điều này giúp
cho nhà định giá đa ra một kết quả có cơ sở và tin cậy. Qúa trình định giá gồm
các bớc sau:
a.Thu thập thông tin.
Để định giá một bất động sản ta cần biết những thông tin về bất động sản
đó, các thông tin cần thu thập về bất động sản bao gồm :
+ Thông tin về vị trí, kích thớc lô đất, kết cấu và kiểu cách công trình xây
dựng trên khu đất đó, địa chỉ bất động sản, mô tả các đặc điểm pháp lý
+ Thông tin về các quyền lợi với tài sản đợc định giá :về quyền sở hữu,
quyền thuê theo hợp đồng, quyền chuyển nhợng, các điều khoản hạn chế mục
đích, chức năng, nhiệm vụ của việc định giá
+ Ngày định giá : giá trị của một bất động sản chỉ có hiệu lực pháp lý khi nó
đợc định giá vào một ngày xác định theo qui định của pháp luật.
Thông tin về giá trị của bất động sản đã đợc định giá trớc đây, giá trị này
phụ thuộc vào mục đích định giá.
b. Lập kế hoạch định giá.
+ Nhận biết các yếu tố cung cầu phù hợp với các đặc điểm và các quyền
tài sản, đặc điểm của thị trờng.
+ Nhận biết các thông tin về thị trờng tài sản và tài liệu dùng để so sánh,
phát triển các thông tin.
+ Thiết kế trơng trình, thu thập và nghiên cứu thông tin, xử lý thông tin.
c.Phân tích thông tin.
-Phân tích thông tin về thị trờng.
- Phân tích thông tin về tài sản.
- Phân tích thông tin về các tài sản khác để so sánh.
-Phân tích sử dụng.
d.Lựa trọn phơng pháp định giá.
Tài sản nhà đất rất đa dạng, đợc sử dụng với nhiều mục đích khác nhau,
lựa chọn đúng phơng pháp định giá cho mỗi loại tài sản là nhân tố quyết định để
có kết quả tối u. Việc lựa trọn phơng pháp định giá cho mỗi loại tài sản không

chỉ phụ thuộc vào đặc điểm của các tài sản và tình hình sử dụng tài sản mà còn
phụ thuộc vào mục đích định giá.
23
Mỗi tài sản có thể sử dụng nhiều phơng pháp định giá, mỗi phơng pháp sẽ
cho một kết quả nhất định. Để ớc tính chính xác giá trị của bất động sản ta phải
so sánh giữa các phơng pháp để lựa chọn phơng pháp phù hợp nhất với đặc điểm
của bất động sản và mục đích định giá.
III. Quản lý và sử lý bất động sản thế chấp.
A. Quản lý bất động sản thế chấp.
1.Sự cần thiết phải quản lý bất động sản thế chấp.
Đối với các hợp đồng tín dụng có tài sản đảm bảo thì việc quản lý tài sản
đảm bảo là đơng nhiên và rất cần thiết. Đối với các khoản vay có tài sản cầm cố
thì ngân hàng phải quản lý, bảo quản tài sản, giấy tờ có giá của bên cầm cố, còn
đối với các khoản vay có tài sản thế chấp thì ngoài việc phải giữ, bảo quản giấy
tờ về tài sản thế chấp ngân hàng còn phải tiến hành tổ chức quản lý tài sản thế
chấp. Nếu nh ngân hàng yêu cầu ngời đi vay phải có tài sản thế chấp để tránh
rủi ro cho ngân hàng thì việc quản lý tài sản trong thời gian thế chấp là để ngăn
chặn sự mất mát sự giảm giá hay những nhân tố khác làm giảm giá trị của tài sản
thế chấp. Trong quản lý tài sản thế chấp, ngoài việc bản thân ngân hàng trực tiếp
kiểm tra còn có sự phối hợp của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền nh: UBND ph-
ờng nơi có tài sản thế chấp và sơ Địa chính Nhà đất, sự phối hợp này với mục
đích phòng ngừa bên thế chấp chuyển nhợng hay thực hiện các quyền khác với
tài sản trong thời gian thế chấp. Ngoài mục đích trên thì ngân hàng cũng phải
kiểm tra giám sát việc thực hiện các cam kết của bên thế chấp khi vay vốn về
tình hình sử dụng, quản lý bất động sản thế chấp, để pháp hiện kịp thời những sai
lệch trong cam kết để có những biện pháp sử lý kịp thời.
2. Hình thức quản lý bất động sản thế chấp.
Nh ta đã biết việc quản lý và bảo quản bất động sản thế chấp là việc làm
rất cần thiết, nó giúp cho ngân hàng ngăn chặn và phòng tránh đợc những những
rủi ro, khiến cho bên vay vốn phải nghiêm chỉnh thực hiện các cam kết của mình

trong thời gian hợp đồng tín dụng còn hiệu lực.
Việc quản lý bất động sản thế chấp đã đợc quy định trong các văn bản
pháp luật của nhà nớc nh : NĐ 178/1999/ NĐ-CP ngày 29/12/1999 của chính
phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng, thông t số 06/2000/TT-NHNN
ngày 4/4/ 2000;NĐ08/2000/NĐ -CP ngày 10/3 /2000 của chính phủ về đăng ký
giao dịch bảo đảm, Nghị định số165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/2000/TT-NHNN-
BTP-BTC-TCĐC ngày 22/11/2000 hớng dẫn thực hiện một số giải pháp về bảo
đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng Theo đó, quản lý bất động sản thế chấp
là một số công việc cần phải thực hiện nối tiếp nhau nh : Tổ chức tín dụng giữ
24
giấy tờ sở hữu của tài sản, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký thế chấp
tại cơ quan nhà nớc có thẩm quyền và việc kiểm tra trong thời gian thế chấp, bảo
hiểm tài sản thế chấp.
Trong các văn bản pháp luật hiện hành cũng nh các công văn trong hệ
thống ngân hàng đều qui định rằng đối với hợp đồng tín dụng có tài sản thế chấp
thì trớc tiên là tổ chức tín dụng kiểm tra tính pháp lý của tài sản thế chấp và giữ
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cũng nh các giấy tờ tài
sản khác. Đây là việc làm hết sức cần thiết điều này sẽ ngăn chặn đợc các hành
vi nh : chuyển nhợng, cho, tặng tài sản thế chấp trong thời hạn thế chấp,
phòng ngừa những vớng mắc trong xử lý tài sản thế chấp trong trờng hợp phải xử
lý
Tóm lại việc giữ giấy tờ tài sản thế chấp tạo cho tổ chức tín dụng ở thế
nắm đằng chuôi đối với bất động sản thế chấp trong thời gian thế chấp.
Bớc tiếp theo là việc đăng ký thế chấp, đây là hành vi quản lý có sự phối
hợp của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền là UBND cấp xã và sở Địa Chính hoặc
sở Địa Chính Nhà Đất. Đây là việc bổ sung cho việc giữ tài sản thế chấp của
tổ chức tín dụng trong trờng hợp ngời thế chấp cố tình không giữ đúng những
điều đã cam kết với tổ chức tín dụng trong hợp đồng thế chấp mà tổ chức tín
dụng không kiểm soát đợc. Khi có đăng ký thế chấp tại UBND phờng thì UBND
phờng sẽ quản lý và thông báo kịp thời cho tổ chức tín dụng để giải quyết, ngăn

chặn sự giảm giá trị của tài sản thế chấp.
Cùng với việc giữ giấy tờ về tài sản thế chấp và đăng ký thế chấp thì tổ
chức tín dụng còn tổ chức kiểm tra, giám sát trong thời hạn thế chấp bất động
sản. Việc kiểm tra bao gồm kiểm tra định kỳ và kiểm tra đột xuất. Kiểm tra
định kỳ là việc tổ chức tín dụng tổ chức tín dụng tiến hành xuống kiểm tra tình
hình bất động sản thế chấp cũng nh sản xuất kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm, sử
dụng vốn vay của ngời đi vay. Kiểm tra định kỳ thờng đợc tiến hành trong
khoản thời gian là hàng quí, sáu tháng hoặc một năm. Bên cạnh việc kiểm tra
định kỳ, tổ chức tín dụng còn tiến hành kiểm tra đột xuất, không thông báo trớc
để tránh tình trạng nguỵ biện, đối phó của ngời vay vốn trong các đợt kiểm tra
định kỳ.
B. xử lý bất động sản thế chấp.
1. Sự cần thiết phải sử lý bất động sản thế chấp trong trờng hợp ngời
vay không trả đợc nợ.
Xử lý bất động sản thế chấp là việc cần phải làm của tổ chức tín dụng để
thu hồi vốn đối với các trờng hợp ngời đi vay không trả đợc nợ vì lý do nào đó.
25