(Luận Văn Thạc Sĩ) Nghiên Cứu Xây Dựng Cơ Sở Dữ Liệu Địa Chính Xã Trung Thành Thị Xã Phổ Yên, Tỉnh Thái Nguyên.pdf

ĐẠI HỌC THÁI NGUN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

NGUYỄN HỒNG DUY

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU
ĐỊA CHÍNH XÃ TRUNG THÀNH THỊ XÃ PHỔ YÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2020


ĐẠI HỌC THÁI NGUN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

NGUYỄN HỒNG DUY

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNGCƠ SỞ DỮ LIỆU
ĐỊA CHÍNH XÃ TRUNG THÀNH THỊ XÃ PHỔ YÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN
Ngành: Quản lý Đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS LÊ SỸ TRUNG

THÁI NGUYÊN - 2020

i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số
liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai
cơng bố trong bất kì cơng trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn
này đã được cảm ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ
nguồn gốc./.


Thái Nguyên, ngày


tháng

năm 2020

Tác giả luận văn








Nguyễn Hoàng Duy


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự
giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ
bảo quý báu của tập thể và cá nhân trong và ngồi Trường Đại học Nơng Lâm
Thái Nguyên. Đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc PGS.TS Lê Sỹ
Trung là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên
cứu đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ của Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh Thái Ngun, Phịng Tài ngun và Mơi trường thị xã Phổ
Yên, lãnh đạo và tập thể cán bộ UBND xã Trung Thành đã tạo điều kiện
cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện luận văn này,
các thầy cô giáo trong Khoa Quản lý tài ngun trường Đại học Nơng Lâm đã
góp ý trong thời gian học tập và nghiên cứu thực hiện luận văn thạc sỹ.
Tơi xin được bày tỏ lịng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ
tận tình, quý báu đó!
Xin trân trọng cảm ơn!


Thái Nguyên, ngày


tháng

Tác giả luận văn



Nguyễn Hoàng Duy








năm 2020


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................... vi
DANH MỤC BẢNG BIỂU…………………………………. ...................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................ viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1.Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 3
1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài ............................................................................. 3
1.1.1. Thống nhất quản lý về đất đai ................................................................. 3
1.1.2. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai .............................................. 3
1.2. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
1.2.1. Khái niệm hệ thống hồ sơ địa chính ....................................................... 4
1.2.2. Vai trị hệ thống hồ sơ địa chính trong cơng tác quản lý đất đai ............ 5
1.2.3. Thành phần hồ sơ địa chính .................................................................... 7
1.2.4. Hệ thống hồ sơ địa chính ở nước ta hiện nay.......................................... 7

1.2.5. Hồ sơ địa chính dạng số (cơ sở dữ liệu địa chính số) (Đào Xuân Bái
(2005), Hệ thống hồ sơ địa chính, trường Đại học Khoa học Tự nhiên, đại học
Quốc gia Hà Nội). ........................................................................................... 12
1.3. Tình hình nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên thế giới và
Việt Nam ......................................................................................................... 13
1.3.1. Hồ sơ địa chính của Hà Lan .................................................................. 13
1.3.2. Hồ sơ địa chính của Nhật Bản............................................................... 14
1.3.3. Hồ sơ địa chính của Malaysia ............................................................... 14
1.3.5.Xu hướng trong q trình hồn thiện hồ sơ địa chính ở Việt Nam ....... 15
1.4. Giới thiệu một số phần mềm phục vụ xây dựng CSDL đất đai .................... 17
1.4.1. Bộ phần mềm Microstation ................................................................... 17


iv
1.4.2. Phần mềm VILIS................................................................................... 18
1.5 Đánh giá chung ......................................................................................... 23
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 24
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 24
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 24
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 24
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................ 24
2.2.1. Địa điểm ................................................................................................ 24
2.2.2. Thời gian ............................................................................................... 24
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 24
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội xã Trung Thành, thị xã Phổ Yên .. 24
2.3.2. Đánh giá công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa bàn xã Trung
Thành ............................................................................................................... 24
2.3.3. Đánh giá thực trạng về hệ thống hồ sơ địa chính xã Trung Thành, thị xã
Phổ Yên ........................................................................................................... 24
2.3.4. Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, ứng dụng phần mềm

Vilis lập hồ sơ địa chính dạng số xã Trung Thành ......................................... 25
2.3.5. Giải pháp hoàn thiện hồ sơ địa chính thị xã Phổ Yên ........................... 25
2.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 25
2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu ................................................... 25
2.4.2. Phương pháp xây dựng và quản lý cơ sở dữ liệu địa chính .................. 26
......................................................................................................................... 26
2.4.3. Phương pháp kiểm nghiệm thực tế ....................................................... 26
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 27
3.1. Khái quát các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ................................... 27
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 27
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 28
3.1.3. Nhận xét ................................................................................................ 30
3.2. Một số nội dung quản lý đất đai trên địa bàn xã Trung Thành ................ 31
3.2.1.Công tác thống kê, kiểm kê đất đai và quản lý biến động ..................... 32
3.2.2. Thực trạng công tác giải quyết tranh chấp khiếu nại tố cáo về đất đai . 33


v
3.2.3. Hiện trạng sử dụng đất đai của xã Trung Thành ................................... 34
3.2.4.Tình hình biến động đất đai giai đoạn 2015 - 2019 ............................... 37
4.2.3. Nhóm đất chưa sử dụng: ....................................................................... 41
3.3. Hệ thống hồ sơ địa chính xã Trung Thành............................................... 41
3.3.1. Cơng tác thành lập bản đồ địa chính ..................................................... 42
3.3.2. Đánh giá thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính xã Trung Thành ........... 42
3.3.3.Ngun nhân và khó khăn xuất phát từ hệ thống hồ sơ địa chính không
đầy đủ .............................................................................................................. 43
3.4. Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính dạng số xã Trung Thành .................... 44
3.4.1.Nguồn dữ liệu phục vụ xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính xã Trung Thành . 45
3.4.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian ...................................................... 45
3.4.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính ........................................................ 47

3.4.4. Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính xã Trung Thành .............................. 53
3.4.5. Kết quả tổng hợp số liệu về cơ sở dữ liệu địa chính xã Trung Thành .. 55
3.4.6. Thử nghiệm ứng dụng phần mềm Vilis trong công tác quản lý đất đai
tại xã Trung Thành .......................................................................................... 56
3.5. Giải pháp hoàn thiện hồ sơ địa chính thị xã Phổ Yên .............................. 74
3.5.1. Giải pháp về kỹ thuật đối với phần mềm quản trị ................................. 74
3.5.2. Giải pháp về cơ chế chính sách ............................................................. 74
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 76
1. Kết luận ....................................................................................................... 76
2. Đề nghị ........................................................................................................ 77
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 79


vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT


Từ viết tắt

Diễn giải

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

CSDL

Cơ sở dữ liệu

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GIS

Geographic Information System

UBND

Ủy ban nhân dân

ViLIS

Viet Nam Land Information System




















vii
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1.Tổng hợp các hồ sơ đã thực hiện của xã Trung Thành ................... 32
giai đoạn 2016-2019 ........................................................................................ 32
Bảng 3.2. Tổng hợp kết quả giải quyết đơn thư khiếu nại tố cáo ................... 33
Bảng 3.3: Diện tích và cơ cấu các loại đất chính ............................................ 34
của xã Trung Thành năm 2015........................................................................ 34
Bảng 3.4. Kết quả thống kê các dạng biến động đất đai xã Trung Thành ...... 41
giai đoạn (2015-2019) ..................................................................................... 41
Bảng 3.5. Bảng tổng hợp thông tin về đất đai................................................. 55
trên bản đồ địa chính xã Trung Thành ............................................................ 55
Bảng 3.6. Kết quả xây dựng các loại tài liệu về hồ sơ địa chính từ cơ sở dữ
liệu địa chính dạng số xã Trung Thành ........................................................... 56


viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1: Sơ đồ quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính .......................... 26
Hình 3.1: Bản đồ Vị trí địa lý xã Trung Thành ............................................... 27
Hình 3.2: Chuyển đổi dữ liệu bản đồ sang Vilis ............................................. 46
Hình 3.3: Kết quả hồn thiện cơ sở dữ liệu bản đồ xã Trung Thành
thị xã Phổ Yên ................................................................................................. 46
Hình 3.4: Mối quan hệ giữa các thực thể trong cơ sở dữ liệu
thuộc tính của ViLIS ........................................................................................ 48
Hình 3.5: Các bước cập nhật thông tin vào cơ sở dữ liệu thuộc tính .............. 49
Hình 3.6: File Excel xây dựng cơ sở dữ liệu đưa vào Vilis ............................ 51
Hình 3.7: Công cụ nhập dữ liệu từ Excel của Vilis ........................................ 52

Hình 3.8: Mơ hình thành phần của cơ sở dữ liệu địa chính số ....................... 53
Hình 3.9: Kết quả hồn thiện cơ sở dữ liệu địa chính số xã Trung Thành ..... 54
Hình 3.10: Sơ đồ chức năng của modul Kê khai đăng ký và
lập hồ sơ địa chính .......................................................................................... 57
Hình 3.11: Sơ đồ chức năng của Modul Đăng ký biến động
và quản lý biến động ....................................................................................... 58
Hình 3.12: Quy trình kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận ..................... 59
Hình 3.13: Nhập thơng tin chủ sử dụng .......................................................... 60
Hình 3.14: Đơn đăng ký .................................................................................. 61
Hình 3.15: Quản lý và lập các loại sổ ............................................................. 62
Hình 3.16: Lập sổ địa chính ............................................................................ 62
Hình 3.17: Lập sổ mục kê đất đai ................................................................... 63
Hình 3.18: Lập sổ theo dõi biến động ............................................................. 63
Hình 3.19: Lập sổ cấp giấy ............................................................................. 64
Hình 3.20: Giao diện thế chấp......................................................................... 65
Hình 3.21: Giao diện xóa thế chấp .................................................................. 66


ix
Hình 3.22. Cơng cụ tra cứu thửa trên bản đồ của Vilis 2.0 ............................ 67
Hình 3.23. Tách thửa biến động ...................................................................... 68
Hình 3.24. Chức năng quản lý lịch sử biến động ............................................ 69
Hình 3.25. Menu quản lý biến động................................................................ 70
Hình 3.26.Giao diện cập nhật biến động ......................................................... 71


1
MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quân trọng, là tài sản

quý giá của quốc gia, đất đai rất cần thiết và phục vụ cho nhiều lợi ích của tất
các ngành, các lĩnh vực song đất đai không phải là nguồn tài ngun vơ hạn vì
vậy việc quản lý sử dụng hợp lý tài nguyên đất là rất cần thiết. Không có đất
đai thì sẽ khơng có bất kì một ngành sản xuất nào, con người không thể sản
xuất ra của cải vật chất để duy trì nịi giống đến ngày nay, đặc biệt là trong
q trình cơng nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước hiện nay, việc sử dụng và
quản lý đất đai là vấn đề bức xúc mà Đảng và Nhà nước đã đặt lên làm vấn đề
quan tâm hàng đầu. Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử
dụng đất đai một cách phù hợp và hiệu quả, nhà nước ta đã sớm ban hành và
hoàn thiện các văn bản luật để quản lý tài nguyên quý giá này.
Dưới góc độ kinh tế, đất đai ngày nay không chỉ được coi là tài
nguyên, tài sản mà nó cịn được coi là nguồn lực quan trọng đối vời bất kì
quốc gia nào. Đất đai cịn được xem như là nguồn vốn của nền kinh tế.
Trong nền kinh tế, bất cứ nguồn vốn nào cũng đòi hỏi phải được sử dụng
hiệu quả. Qua quá trình phát triển kinh tế - xã hội, các nhu cầu sử dụng đất
ngày càng gây ra áp lực không nhỏ đến vấn đề đất đai, đòi hỏi phải sử dụng
đất tiết kiệm, hợp lý có hiệu quả.
Trong điều kiện thực tế nước ta chỉ có một phần tư diện tích tự nhiên là
đồng bằng còn lại là đồi núi, do vậy quỹ đất đai của nước ta nhìn chung là hạn
hẹp. Tuy nhiên nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng cả về số lượng và chất
lượng, điều này đã tạo sức ép rất lớn đối với công tác quản lý sử dụng đất đai
cả ở cấp vĩ mô và ở cấp vi mơ. Để quản lý đất đai có hiệu quả thì hệ thống hồ
sơ địa chính có một vai trị hết sức quan trọng vì đây là cơ sở pháp lý để thực
hiện các công tác quản lý Nhà nước về đất đai như: đăng ký cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất,


2
đăng ký biến động, quy hoạch sử dụng đất chi tiết, ...
Hồ sơ địa chính có tầm quan trọng lớn. Tuy nhiên thực trạng xây dựng

hệ thống hồ sơ địa chính của nước ta nói chung và của thị xã Phổ n nói
riêng vẫn cịn nhiều khó khăn và bất cập cần giải quyết. Đặc biệt xã Trung
Thành là xã trung du, hiện nay bản đồ và hệ thống hồ sơ địa chính kèm theo
cịn thiếu chưa đáp ứng được đối với công tác quản lý đất đai.
Với mong muốn góp phần giải quyết vấn đề khó khăn nêu trên, học
viên đã đi đến quyết định lựa chọn đề tài “Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ
liệu địa chính xã Trung Thành thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
+ Đánh giá được thực trạng công tác xây dựng hồ sơ địa chính tại
xã Trung Thành.
+ Ứng dụng tin học trong xây dựng cơ sở dữ liệu và khai thác phục vụ
công tác quản lý nhà nước về đất đai.
+ Đề xuất một số giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm hồn
thiện hệ thống hồ sơ địa chính dạng số để phục vụ cơng tác quản lý đất đai trên
địa bàn xã Trung Thành, thị xã Phổ Yên được thuận lợi hơn.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Kết quả nghiên cứu của đề tài là cơ sở để thực hiện việc quản lý nhà
nước về đất đai như: đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động, quy hoạch sử
dụng đất chi tiết,...
- Là tài liệu tham khảo cho các đề tài nghiên cứu có liên quan trong
cơng tác quản lý đất đai.


3
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
1.1.1. Thống nhất quản lý về đất đai
Theo Điều 53,54 Hiến pháp 2013; Điều 4 Luật đất đai năm 2013 khẳng

định quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là người đại diện
và thống nhất quản lý
Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất
bao gồm các tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân
dân, tổ chức chính trị, hộ gia đình cá nhân, cơ sở tôn giáo…
1.1.2. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Công tác quản lý nhà nước về đất đai ở Việt Nam được quan tâm từ rất
sớm, Nhà nước đã xây dựng được một hệ thống chính sách về đất đai phù hợp
với tình hình sử dụng đất, Nhà nước đã ban hành Luật đất đai với những điều
luật qui định các quyền và nghĩa vụ cần thực hiện để quản lý, sử dụng đất đai
một các hợp lý.
Điều 22 Luật đất đai năm 2013 quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước
về đất đai bao gồm:
1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó;
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính;
3. Khảo sát, đo đạc; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất
và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra
xây dựng giá đất;
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;


4
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất;
6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất;
7. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

8. Thống kê, kiểm kê đất đai;
9. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai;
10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất;
11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất;
12. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi đánh giá việc chấp hành quy
định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;
13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai;
14. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong
quản lý và sử dụng đất đai;
15. Quản lý các hoạt động dịch vụ về đất đai.
Đây là cơ sở khoa học, căn cứ pháp lý cho công tác quản lý và sử dụng
đất đai. Thực hiện 15 nội dung này chúng ta đã thiết lập được một cơ chế pháp lý
chặt chẽ, thống nhất từ trung ương tới địa phương đảm bảo việc sử dụng đất đai
một cách hợp lý và hiệu quả.
1.2. Cơ sở khoa học của đề tài
1.2.1. Khái niệm hệ thống hồ sơ địa chính
1. Hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện
thông tin chi tiết về từng thửa đất, người được giao quản lý đất, người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, các quyền và thay đổi quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Luật đất đai 2013).
Hồ sơ địa chính được lập chi tiết đến từng thửa đất của mỗi người sử
dụng đất theo từng đơn vị hành chính cấp xã, gồm: bản đồ địa chính, sổ địa


5
chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai và bản lưu giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ địa chính được thiết lập, cập nhật trong quá
trình điều tra qua các thời kỳ khác nhau (Thái Thị Quỳnh Như (2007),Hệ
thống hồ sơ địa chính, trường Đại học Khoa học Tự nhiên, đại học Quốc gia

Hà Nội).
1.2.2. Vai trị hệ thống hồ sơ địa chính trong cơng tác quản lý đất đai
Hồ sơ địa chính có vai trị rất quan trọng đối với cơng tác quản lý đất
đai điều này được thể hiện thông qua sự trợ giúp của hệ thống đối với các nội
dung quản lý Nhà nước về đất đai.
Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho các nhà quản lý trong quá trình
ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất đai và tổ
chức thi hành các văn bản đó. Thơng qua hệ thống hồ sơ địa chính mà trực
tiếp là sổ đăng ký biến động đất đai nhà quản lý sẽ nắm được tình hình biến
động đất đai và xu hướng biến động đất đai từ cấp vi mô cho đến cấp vĩ mô.
Trên cơ sở thống kê và phân tích xu hướng biến động đất đai kết hợp với định
hướng phát triển kinh tế xã hội của từng cấp nhà quản lý sẽ hoạch định và đưa
ra được các chính sách mới phù hợp với điều kiện thực tế nhằm đẩy phát triển
kinh tế xã hội tại từng cấp.
Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho cơng tác thành lập bản đồ hiện
trạng sử dụng đất. Nếu như bản đồ địa chính được cập nhật thường xuyên thì
nhà quản lý chỉ cần khái qt hóa là thu được nội dung chính của bản đồ hiện
trạng sử dụng đất với độ tin cậy rất cao. Bên cạnh đó, với sự trợ giúp của cơng
nghệ thơng tin thì cơng việc này trở nên dễ dàng hơn rất nhiều (Đào Xuân Bái
(2005), Hệ thống hồ sơ địa chính, trường Đại học Khoa học Tự nhiên, đại học
Quốc gia Hà Nội).
Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp công tác quy hoạch sử dụng đất. Quy
hoạch sử dụng đất là một trong ba công cụ quan trọng để quản lý sử dụng đất
ở cả cấp vi mô và vĩ mô. Tuy nhiên vấn đề quy hoạch không khả thi hiện nay


6
đang là vấn đề nhức nhối. Nguyên nhân cho thực trạng này thì có nhiều
nhưng một trong số những ngun nhân chính là do hệ thống hồ sơ địa chính
khơng cung cấp đầy đủ thông tin cho nhà quy hoạch.

Trong những năm gần đây do các quan hệ về đất đai ngày càng trở nên
phức tạp bởi vậy yêu cầu quản lý các nội dung như: đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục
đích sử dụng ngày càng trở nên khó khăn. Đặc biệt là vấn đề thu hồi đất đai,
giải phóng mặt bằng để phục vụ cho các dự án liên quan đến đất đai. Nguyên
nhân chính của vấn đề này là do giá đất bồi thường không sát với giá thị
trường. Để giải quyết vấn đề này thì hồ sơ địa chính cần hướng tới quản lý cả
vấn đề giá đất. Một vấn đề khác cũng đang rất nan giải ở các khu vực ven đơ,
nơi mà tốc độ đơ thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ đó là tình trạng chuyển mục
đích sử dụng đất trái với quy hoạch: người dân tự ý chuyển đất nông nghiệp, ao
hồ thành đất thổ cư, nhiều trường hợp khi phát hiện thì đã là “chuyện đã rồi”.
Dẫn đến tình trạng này là do cơ quan quản lý đất đai địa phương khơng có
được hệ thống hồ sơ địa chính phản ánh đúng thực trạng để kịp thời quản lý.
Các cơ quan quản lý đất đai không chỉ có các cơng tác quản lý Nhà
nước về đất đai mang tính chất định kì như: Quy hoạch sử dụng đất, thống kê
kiểm kê đất đai, mà cịn có những cơng việc mang tính thường xun như:
giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai. Thực tế có nhiều
trường hợp tranh chấp đất đai giữa các hộ gia đình cá nhân dẫn đến tình trạng
kiện tụng kéo dài và kiếu kiện vượt cấp do phương án giải quyết của chính
quyền khơng có căn cứ pháp lý rõ ràng và thống nhất. Đây là nguyên nhân
làm cho người tham gia tranh tụng không đồng ý với phương án giải quyết.
Để giải quyết dứt điểm tranh chấp liên quan đến đất đai ở cấp cơ sở thì hệ
thống hồ sơ địa chính phải được hồn thiện đầy đủ và là cơ sở pháp lý vững
chắc cho những quyết định giải quyết tranh chấp.


7
Hệ thống hồ sơ địa chính cịn giúp tạo lập kênh thông tin giữa Nhà
nước và nhân dân. Nhân dân có điều kiện tham gia vào q trình giám sát các
hoạt động quản lý đất đai của cơ quan Nhà nước và hoạt động sử dụng đất của

các chủ sử dụng đất: Điều này sẽ giúp hạn chế các việc làm sai trái của người
quản lý và của người sử dụng.
1.2.3. Thành phần hồ sơ địa chính
a) Địa phương xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa
chính được lập dưới dạng số và lưu trong cơ sở dữ liệu đất đai, gồm có các tài
liệu sau đây:
- Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê
đất đai;
- Sổ địa chính;
- Bản lưu Giấy chứng nhận.
b) Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính
gồm có:
- Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê
đất đai (nếu có);
- Sổ địa chính;
- Bản lưu Giấy chứng nhận (nếu có);
- Sổ theo dõi biến động đất đai lập dưới dạng giấy
1.2.4. Hệ thống hồ sơ địa chính ở nước ta hiện nay
- Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết
Hồ sơ tài liệu gốc là căn cứ pháp lý duy nhất làm cơ sở xây dựng và
quyết định chất lượng hồ sơ địa chính phục vụ thường xun trong quản lý.
Nó bao gồm các loại tài liệu sau (Nguyễn Trọng Đợi (2009), Giáo trình hệ
thống hồ sơ địa chính, Trường Đại học Quy Nhơn):


8
+ Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa
chính bao gồm: tồn bộ thành quả giao nộp sản phẩm theo thiết kế kĩ thuật dự tốn được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
+ Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đăng ký ban đầu, đăng ký
biến động đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:

Các giấy tờ do chủ sử dụng đất giao nộp khi kê khai đăng ký như: đơn
kê khai đăng ký, các giấy tờ pháp lý về nguồn gốc sử dụng đất (Quyết định
giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp ở những giai đoạn
trước, giấy tờ chuyển nhượng đất đai v.v...) các giấy tờ có liên quan đến nghĩa
vụ tài chính đối với Nhà nước mà người sử dụng đất đã thực hiện v.v...
+ Hồ sơ tài liệu được hình thành trong quá trình thẩm tra xét duyệt đơn
kê khai đăng ký của cấp xã, cấp huyện.
+ Các văn bản pháp lý của cấp có thẩm quyền trong thực hiện đăng ký
đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như quyết định thành lập
Hội đồng đăng ký đất đai, biên bản xét duyệt của hội đồng, quyết định cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định xử lý các vi phạm pháp luật
đất đai v.v...
+ Hồ sơ kiểm tra kỹ thuật, nghiệm thu sản phẩm đăng ký đất đai, xét
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý
Bên cạnh hồ sơ gốc dùng lưu trữ và tra cứu khi cần thiết cịn có hồ sơ
địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý. Hồ sơ địa chính phục vụ
thường xuyên trong quản lý gồm các loại tài liệu như sau:
* Bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai:
1. Bản đồ địa chính là thành phần của hồ sơ địa chính; thể hiện vị trí,
ranh giới, diện tích các thửa đất và các đối tượng chiếm đất không tạo thành
thửa đất; được lập để đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận và các nội dung


9
khác của quản lý nhà nước về đất đai (Nguyễn Trọng Đợi (2009), Giáo trình
hệ thống hồ sơ địa chính, Trường Đại học Quy Nhơn).
2. Sổ mục kê đất đai là sản phẩm của việc điều tra, đo đạc địa chính, để
tổng hợp các thơng tin thuộc tính của thửa đất và các đối tượng chiếm đất
không tạo thành thửa đất gồm: Số hiệu tờ bản đồ, số hiệu thửa đất, diện tích,

loại đất, tên người sử dụng đất và người được giao quản lý đất để phục vụ yêu
cầu quản lý đất đai.
3. Bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai được lập dưới dạng số và được
lưu giữ trong cơ sở dữ liệu địa chính để sử dụng cho quản lý đất đai ở các
cấp; được in ra giấy để sử dụng ở những nơi chưa hoàn thành việc xây dựng
cơ sở dữ liệu địa chính hoặc chưa có điều kiện để khai thác sử dụng bản đồ
địa chính, sổ mục kê đất đai dạng số.
4. Việc đo đạc lập, chỉnh lý bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai được
thực hiện theo quy định về bản đồ địa chính của Bộ Tài ngun và Mơi trường.
5. Trường hợp chưa đo đạc lập bản đồ địa chính thì được sử dụng các
loại tài liệu đo đạc khác để thực hiện đăng ký đất đai theo quy định như sau:
- Nơi có bản đồ giải thửa thì phải kiểm tra, đo đạc chỉnh lý biến động
ranh giới thửa đất, loại đất cho phù hợp hiện trạng sử dụng và quy định về
loại đất, loại đối tượng sử dụng đất theo Thông tư này để sử dụng;
- Nơi có bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng đơ thị, quy hoạch xây dựng
điểm dân cư nơng thơn thì phải kiểm tra, chỉnh lý cho phù hợp hiện trạng sử
dụng đất và biên tập lại nội dung theo quy định về bản đồ địa chính để sử dụng;
- Trường hợp khơng có bản đồ giải thửa hoặc bản đồ quy hoạch xây
dựng chi tiết thì thực hiện trích đo địa chính để sử dụng theo quy định về bản
đồ địa chính của Bộ Tài ngun và Mơi trường (Nguyễn Trọng Đợi (2009),
Giáo trình hệ thống hồ sơ địa chính, Trường Đại học Quy Nhơn).


10
* Sổ địa chính:
1. Sổ địa chính được lập để ghi nhận kết quả đăng ký, làm cơ sở để xác
định tình trạng pháp lý và giám sát, bảo hộ các quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được Nhà nước giao
quản lý đất theo quy định của pháp luật đất đai.
2. Nội dung sổ địa chính bao gồm các dữ liệu sau:

a) Dữ liệu về số hiệu, địa chỉ, diện tích của thửa đất hoặc đối tượng
chiếm đất không tạo thành thửa đất;
b) Dữ liệu về người sử dụng đất, người được Nhà nước giao quản lý đất;
c) Dữ liệu về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất;
d) Dữ liệu về tài sản gắn liền với đất (gồm cả dữ liệu về chủ sở hữu tài
sản gắn liền với đất);
đ) Dữ liệu tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất, quyền quản lý đất;
e) Dữ liệu về sự thay đổi trong quá trình sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn
liền với đất.
3. Sổ địa chính được lập ở dạng số, được Thủ trưởng cơ quan đăng ký đất
đai ký duyệt bằng chữ ký điện tử theo quy định và được lưu giữ trong cơ sở dữ
liệu địa chính theo Mẫu số 01/ĐK ban hành kèm theo Thơng tư 24/TT-BTNMT.
4. Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính và chưa có điều
kiện lập sổ địa chính dạng số theo quy định tại Thơng tư 24/TT-BTNMT thì
tiếp tục cập nhật vào sổ địa chính dạng giấy đang sử dụng theo quy định tại
Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ trưởng
Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa
chính; nội dung thơng tin ghi vào sổ theo hướng dẫn sửa đổi, bổ sung tại Phụ
lục số 03 ban hành kèm theo Thông tư này (Nguyễn Trọng Đợi (2009), Giáo
trình hệ thống hồ sơ địa chính, Trường Đại học Quy Nhơn).


11
* Bản lưu Giấy chứng nhận
1. Bản lưu Giấy chứng nhận dạng số được quét từ bản gốc Giấy chứng
nhận trước khi trao cho người sử dụng đất để lưu trong cơ sở dữ liệu địa chính.
2. Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính thì lập hệ thống
bản lưu Giấy chứng nhận ở dạng giấy, bao gồm:
a) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản màu trắng) được cơ quan

có thẩm quyền ký để lưu theo quy định tại Quyết định số 24/2004/QĐBTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 và Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT
ngày 21 tháng 7 năm 2006 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban
hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (bản
màu xanh) được cơ quan có thẩm quyền ký để lưu theo quy định tại Nghị định
số 60/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở tại đô thị;
c) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được sao để lưu theo quy định tại Thông tư số 17/2009/TTBTNMT và Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
d) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,
Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng do người sử dụng đất
nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động được sao theo hình thức sao y
bản chính, đóng dấu của cơ quan đăng ký đất đai tại trang 1 của bản sao
Giấy chứng nhận để lưu.
3. Khi xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính mà chưa quét bản gốc Giấy chứng
nhận thì quét bản lưu Giấy chứng nhận quy định tại Khoản 2 Điều này; khi thực
hiện đăng ký biến động thì quét bản gốc Giấy chứng nhận để thay thế (Nguyễn


12
Trọng Đợi (2009), Giáo trình hệ thống hồ sơ địa chính, Trường Đại học Quy
Nhơn).
* Sổ theo dõi biến động đất đai
+ Sổ theo dõi biến động đất đai được lập cho từng đơn vị xã, phường,
thị trấn, sổ được lập để theo dõi các trường hợp có thay đổi trong sử dụng đất
gồm thay đổi kích thước và hình dạng thửa đất, người sử dụng đất, mục đích
sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

+ Sổ theo dõi biến động đất đai gồm các thông tin:
- Tên và địa chỉ của người đăng ký biến động;
- Thời điểm đăng ký biến động;
- Số hiệu thửa đất có biến động;
- Nội dung biến động về sử dụng đất ...
* Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
+ Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là sổ được lập để theo dõi
các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất và chủ sử dụng đất
đã đến nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm các thông tin:
- Họ tên người sử dụng đất
- Số phát hành giấy chứng nhận
- Ngày ký giấy chứng nhận
- Ngày giao giấy chứng nhận
- Chữ ký của người nhận giấy chứng nhận (Nguyễn Trọng Đợi (2009),
Giáo trình hệ thống hồ sơ địa chính, Trường Đại học Quy Nhơn).
1.2.5. Hồ sơ địa chính dạng số
Do lượng thơng tin cần lưu trữ cho mỗi thửa đất ngày càng tăng bởi vậy
hệ thống hồ sơ địa chính trên giấy tờ đã xuất hiện nhiều bất cập trong q
trình sử dụng như: khó khăn khi tra cứu thông tin, chỉnh lý biến động, khi
thống kê, kiểm kê... Những khó khăn này sẽ được khắc phục rất nhiều nếu


13
như hệ thống hồ sơ địa chính được tin học hóa. Để tạo hành lang pháp lý mở
đường cho sự phát triển hệ thống hồ sơ địa chính dạng số trên quy mơ tồn
quốc, Bộ Tài ngun và Mơi trường đã ban hành thơng tư số 24/2014/TTBTNMT có quy định về hồ sơ địa chính dạng số như sau:
Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dõi biến
động đất đai có nội dung được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số (sau
đây gọi là cơ sở dữ liệu địa chính) để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp tỉnh,

cấp huyện và được in trên giấy để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp xã.
Cơ sở dữ liệu địa chính số bao gồm dữ liệu Bản đồ địa chính và các dữ
liệu thuộc tính địa chính.
- Dữ liệu bản đồ địa chính được lập để mơ tả các yếu tố tự nhiên có liên
quan đến việc sử dụng đất.
- Dữ liệu thuộc tính địa chính được lập để thể hiện nội dung của Sổ
mục kê đất đai, Sổ địa chính và Sổ theo dõi biến động đất đai.
1.3. Tình hình nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên thế giới
và Việt Nam
Hiện nay trên thế giới việc ứng dụng công nghệ thông tin vào trong
việc xây dựng và quản lý hồ sơ địa chính ngày càng được triển khai rộng rãi.
Trong xu hướng toàn cầu hóa và hội nhập quốc tế sâu rộng như hiện nay Việt
Nam có điều kiện thiết lập quan hệ ngoại giao với nhiều quốc gia trên thế
giới, đây là điều kiện thuận tiện để Việt Nam học hỏi kinh nghiệm tại các
quốc gia phát triển trên nhiều lĩnh vực. Quản lý đất đai tại các nước phát triển
và các nước có nền kinh tế mới nổi như Thụy Điển, Úc, Hà Lan…đã đạt đến
mức độ tương đối hoàn thiện, đây là những mơ hình quản lý Việt Nam cần
nghiên cứu để tiếp thu các ưu điểm một cách chọn lọc sao cho phù hợp với
tình hình thực tế hiện nay.
1.3.1. Hồ sơ địa chính của Hà Lan


14
Hà Lan một nước đã phát triển thuộc vùng bắc Âu, Cơ quan đăng ký
đất đai và quản lý hồ sơ địa chính của Hà Lan là Kadaster, đã thiết lập ra hệ
thống Kadaster-on-line được đánh giá là một trong những hệ thống cung cấp
thông tin đất đai thành công nhất trên thế giới với giải thưởng Winner of the
e-Europe Awards for eGovernment 2005. Thông tin được cung cấp qua cổng
Internet với 22 triệu lượt truy cập mỗi
1.3.2. Hồ sơ địa chính của Nhật Bản

Hệ thống quản lý đất đai của Nhật Bản nhìn chung khơng có sự biến
động nhiều trong suốt quá trình phát triển của đất nước, điều này tạo điều kiện
thuận tiện cho việc kế thừa thành quả của thời kỳ trước và tiếp tục hoàn thiện
vào thời kỳ sau.
Hệ thống địa chính của Nhật Bản có những ưu điểm sau:
- Công nhận quyền sở hữu đất đai của tư nhân và không tách biệt giữa
nhà và đất
- Không quy định hạn điền tạo điều kiện cho người sử dụng đất tích tụ
đất đai để mở rộng quy mô sản xuất theo hướng công nghiệp.
- Khi đã được cấp giấy chứng nhận thì chủ sở hữu sẽ được nhà nước
bảo hộ quyền sở hữu vĩnh viễn.
1.3.3. Hồ sơ địa chính của Malaysia
Nhu cầu xây dựng hệ thống thơng tin đất đai có hiệu quả đã được xác
định ở Malaysia từ những năm 70 của thế kỷ trước. Ngày nay, Malaysia là
một trong những nước có tốc độ phát triển kinh tế nhanh nhất trong khu vực.
Tuy nhiên, tốc độ phát triển nhanh đã gây ra áp lực lớn đối với việc sử dụng
đất đai và để đảm bảo phát triển bền vững thì một u cầu có tính quyết định
được đặt ra là phải xây dựng được một hệ thống thông tin đất đai phục vụ sử
dụng hợp lý tài nguyên đất. Hệ thống NaLIS (National Infrastructure for Land
Information System) được xây dựng nhằm giải quyết các vấn đề đó.