Luận văn thạc sĩ quản lý kinh tế quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa bàn thị xã duy tiên, tỉnh hà nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NỘI VỤ

…………/…………

……/……

HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

CÙ THỊ THU HIỀN

QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
BẰNG VỐN NGOÀI NGÂN SÁCH NHÀ NƢỚC TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ DUY TIÊN, TỈNH HÀ NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ

Chuyên ngành: Quản lý kinh tế
Mã số: 8 31 01 10

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. TRẦN ANH TUẤN

HÀ NỘI, NĂM 2022


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ là cơng trình nghiên cứu khoa học
độc lập của tơi. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là
trung thực và có nguồn gốc rõ ràng. Luận văn có sự kế thừa của các cơng
trình trước đây. Những tư liệu mới và những kết quả của luận văn chưa từng

được công bố trong bất cứ công trình nào.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2021

Học viên

Cù Thị Thu Hiền


LỜI CẢM ƠN

Tôi xin chân thành cảm ơn sự quan tâm giúp đỡ của Ban Quản lý đào tạo
Sau đại học - Học viện Hành chính Quốc gia, sự tận tình giảng dạy của các
thầy cơ trong suốt khóa học và sự giúp đỡ của bạn bè cùng lớp.
Tôi xin chân thành cảm ơn và bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Trần
Anh Tuấn đã trực tiếp, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo trong suốt thời gian thực
hiện luận văn và cung cấp nhiều thông tin khoa học có giá trị để luận văn này
được hồn thành.
Tơi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo Ban Quản lý dự án nhà ở thị xã
Duy Tiên, tỉnh Hà Nam đã tạo điều kiện tốt nhất để tôi học tập, nghiên cứu và
hồn thành luận văn này.
Cuối cùng, tơi xin bày tỏ lòng biết ơn đến người thân, bạn bè và đồng
nghiệp đã động viên, giúp đỡ tôi trong thời gian qua.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
Học viên

Cù Thị Thu Hiền

MỤC LỤC
TRANG BÌA PHỤ
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG
DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ
MỞ ĐẦU

1

Chƣơng 1: CƠ SỞ KHOA HỌC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI
VỚI DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở BẰNG VỐN NGOÀI NGÂN
SÁCH NHÀ NƢỚC

11

Tổng quan về dự án phát triển nhà bằng vốn ngoài ngân sách
nhà nước

11

1.1.

1.1.1 Khái niệm dự án phát triển nhà ở

11

1.1.2 Khái niệm vốn ngoài ngân sách Nhà nước

14

1.1.3 Khái niệm dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách
nhà nước

14

1.1.4 Đặc điểm các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách
nhà nước

15

1.1.5 Vai trò các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách
nhà nước

15

Quản lý nhà nước đối với dự án đầu tư phát triển nhà ở bằng
vốn ngoài ngân sách nhà nước

16

1.2.1 Khái niệm quản lý nhà nước đối với dự án đầu tư phát triển nhà
ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước

16

1.2.2 Chức năng quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở

bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước

18

1.2.3 Nội dung quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở
bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước

20

1.2.4 Nhân tố ảnh hưởng đến công tác Quản lý nhà nước đối với các
dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước

24

Kinh nghiệm thực tiễn quản lý nhà nước đối với các dự án phát
triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước ở một số địa
phương và bài học rút ra cho thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

30

1.3.1 Kinh nghiệm Quản lý nhà nước dự án phát triển nhà ở bằng vốn
ngoài ngân sách nhà nước của thị xã Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình.

30

1.2.

1.3

1.3.2 Kinh nghiệm Quản lý nhà nước dự án phát triển nhà ở bằng vốn
ngoài ngân sách nhà nước của Thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà Nam.

32

1.3.3 Những bài học kinh nghiệm Quản lý nhà nước dự án phát triển
nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước cho thị xã Duy Tiên,
tỉnh Hà Nam

34

Tiểu kết chƣơng 1

36

Chƣơng 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI
CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở BẰNG VỐN NGOÀI NGÂN
SÁCH NHÀ NƢỚC TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ DUY TIÊN, TỈNH
HÀ NAM

37

Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Duy Tiên, tỉnh
Hà Nam có ảnh hưởng đến quản lý nhà nước đối với phát triển
nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước

37

2.1.

2.1.1 Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên

37

2.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội

39

2.1.3 Đánh giá tác động của các đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội
của thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam đến phát triển nhà ở bằng
vốn ngoài ngân sách nhà nước

41

Tình hình phát triển nhà ở bằng vốn ngồi ngân sách nhà nước
trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

43

2.2.

2.2.1 Hiện trạng nhà ở trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

43

2.2.2 Hiện trạng xây dựng và phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân
sách nhà nước trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

51

Thực trạng quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở
bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa bàn thị xã Duy
Tiên, tỉnh Hà Nam

58

2.3.1 Thực trạng công tác xây dựng và tổ chức thực hiện quy hoạch,
kế hoạch, chương trình về phát triển nhà ở bằng vốn ngoài
ngân sách nhà nước trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

58

2.3.2 Thực trạng công tác xây dựng, ban hành và tổ chức thực hiện
các văn bản quy phạm pháp luật, hướng dẫn hoạt động quản lý
nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài
ngân sách nhà nước trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

60

2.3.3 Thực trạng thực thi các chính sách phát triển nhà ở từ nguồn
vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa bàn thị xã Duy Tiên,
tỉnh Hà Nam

63

2.3.4 Thực trạng bộ máy quản lý nhà nước đối với các dự án phát
triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa bàn thị
xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

71

2.3.


2.3.5 Thực trạng công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm, giải
quyết khiếu nại, tố cáo, giải quyết tranh chấp trong các dự án
phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa
bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

76

Đánh giá thực trạng công tác Quản lý nhà nước đối với các dự
án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa
bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

78

2.4.

2.4.1 Những kết quả đạt được

79

2.4.2 Những hạn chế

80

2.4.3 Nguyên nhân của những hạn chế

81

Tiểu kết chƣơng 2

83

Chƣơng 3: PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN
QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
BẰNG VỐN NGOÀI NGÂN SÁCH NHÀ NƢỚC TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ DUY TIÊN, TỈNH HÀ NAM

84

Quan điểm và định hƣớng Quản lý nhà nƣớc đối với các dự
án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nƣớc
trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

84

3.1.1 Quan điểm hồn thiện cơng tác Quản lý nhà nước đối với các
dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước trên
địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

84

3.1.2 Định hướng hồn thiện cơng tác Quản lý Nhà nước đối với các
dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước trên
địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

86

Giải pháp hoàn thiện Quản lý nhà nƣớc đối với các dự án
phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nƣớc trên
địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

87

3.2.1 Hoàn thiện tổ chức bộ máy quản lý nhà nước, nâng cao chất
lượng nguồn nhân lực quản lý nhà nước đối với các dự án đầu
tư bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước

87

3.2.2 Hồn thiện cơng tác xây dựng và tổ chức thực hiện chương
trình, kế hoạch về phát triển nhà ở trên địa bàn thị xã Duy Tiên,
tỉnh Hà Nam

88

3.2.3 Hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, hướng dẫn
cụ thể khi có sửa đổi, bổ sung, đồng thời hướng dẫn xử lý
chuyển tiếp khi thay đổi cơ chế quản lý

92

3.2.4 Giải pháp hồn thiện cơng tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm,
giải quyết khiếu nại, tố cáo, giải quyết tranh chấp trong các dự
án đầu tư phát triển nhà ở trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà

93

3.1.

3.2.


Nam
3.2.5 Giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý kê khai, thu thuế đối với
các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà
Nam

95

Kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác Quản lý Nhà nƣớc đối
với các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách
nhà nƣớc trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

96

3.3.

3.1.1 Đối với Chính phủ

96

3.3.2 Đối với UBND thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

97

3.3.3 Đối với các Sở, Ban, Ngành tỉnh Hà Nam

97

Tiểu kết chƣơng 3

99

Kết luận

100

Danh mục tài liệu tham khảo

102


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

CSHT

Cơ sở hạ tầng

ĐTXD

Đầu tư xây dựng

ĐTXDCB

Đầu tư xây dựng cơ bản

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐND

Hội đồng nhân dân

KT-XH

Kinh tế - xã hội

NĐT

Nhà đầu tư

NSNN

Ngân sách Nhà nước

ODA

Viện trợ phát triển chính thức

QLDA

Quản lý dự án

QLNN

Quản lý nhà nước

UBND

Ủy ban nhân dân


DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1

Số lượng nhà ở trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam 44
năm 2020

Bảng 2.2

Các dự án phát triển nhà bằng vốn ngoài ngân sách nhà 53
nước trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam tính đến
năm 2020

Bảng 2.3

Các dự án phát triển nhà ở đang triển khai bằng vốn ngoài 54
ngân sách nhà nước trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà
Nam tính đến năm 2020

Bảng 2.4

Các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà 56
nước trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam tính đến
năm 2020 phân theo địa phương

Bảng 2.5

Kết quả đánh giá của nhà đầu tư về công tác quy hoạch phát 59
triển nhà ở trên địa bàn Thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

Bảng 2.6

Kết quả đánh giá của nhà đầu tư về cơng tác ban hành văn 62
bản hành chính liên quan đến trình tự, thủ tục thực hiện dự
án phát triển nhà ở trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà
Nam

Bảng 2.7

Kết quả đánh giá của nhà đầu tư về công tác chấp thuận chủ 66
trương đầu tư dự án nhà ở trên địa bàn Thị xã Duy Tiên,
tỉnh Hà Nam

Bảng 2.8

Đánh giá của nhà đầu tư về bộ máy và năng lực của cán bộ, 76
công chức QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở ngoài
ngân sách Nhà nước


DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ

Hình 2.1

Bản đồ hành chính Thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

38

Hình 2.2

Cơ cấu ngành kinh tế của Thị xã Duy Tiên năm 2020

40

Hình 2.3

Các dự án phát triển nhà ở đang triển khai bằng vốn
ngoài ngân sách nhà nước tại thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà
Nam phân theo loại dự án

54

Hình 2.4

Các bước triển khai dự án đầu tư xây dựng nhà ở

64

Hình 2.5

Quy trình thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng
nhà ở

65

Hình 2.6

Sơ đồ tổ chức bộ máy QLNN đối với các dự án phát
triển nhà ở trên địa bàn Thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

75


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Sự phát triển kinh tế xã hội của một đất nước nói chung và của một địa
phương nói riêng gắn liền với xây dựng và phát triển các cơng trình xây dựng,
các cơng trình hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo được sự hiện đại, đồng bộ và hồn
chỉnh. Trong đó các cơng trình về nhà ở là khâu trọng tâm của hệ thống xây
dựng, là tiền đề, động lực cho sự phát triển của các ngành kinh tế khác. Nhà ở
là không gian cư trú, nơi đảm bảo môi trường sống, tái tạo sức lao động, và là
mơi trường văn hóa, giáo dục, tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình. Đối với mỗi
quốc gia, nhà ở không chỉ là nguồn tài sản giá trị mà cịn thể hiện trình độ
phát triển, tiềm năng kinh tế và góp phần làm thay đổi diện mạo đơ thị và
nơng thơn. Bên cạnh đó, sự đầu tư phát triển nhà ở còn thể hiện sự quan tâm
của nhà nước đến nhân dân, có nhà ở thích hợp và an toàn là nhu cầu thiết
yếu, nguyện vọng chính đáng của mỗi người. Với tình hình đất nước ta hiện
nay, với mật độ dân số cao và không ngừng gia tăng, vấn đề nhà ở hiện đang
là một bức xúc lớn của xã hội, một bài tốn khó cho các nhà quy hoạch, hoạch
định chính sách và cũng là một rào cản quan trọng trong q trình cơng
nghiệp hóa, hiện đại hóa và phát triển kinh tế của đất nước.
Theo dự báo của Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở giai đoạn 2021- 2030 sẽ
tiếp tục tăng, đặc biệt tại các khu vực đô thị. Nguyên nhân là do tốc độ tăng
dân số cùng xu hướng đô thị hóa phát triển; tăng trưởng kinh tế gắn liền với

sự gia tăng mức thu nhập của người dân làm tăng khả năng chi trả nói chung
và tăng mức độ sẵn sàng chi trả cho nhu cầu về nhà ở nói riêng. Bên cạnh đó,
nhu cầu cải tạo, thay thế do sự xuống cấp về chất lượng của nhà ở cũng sẽ
tăng lên. Tuy nhiên, hiện nay các địa phương có nhu cầu rất lớn về nhà ở,
nhưng nguồn vốn ngân sách lại rất hạn hẹp do phải đầu tư vào nhiều ngành,
lĩnh vực khác nhau, đặc biệt là khi dịch bệnh ngày càng bùng phát mạnh thì
nguồn vốn ngân sách nhà nước càng sử dụng nhiều hơn cho y tế... chính vì
vậy việc huy động các nguồn vốn ngồi ngân sách nhà nước, đặc biệt là
1


nguồn vốn tư nhân rất cần thiết để đáp ứng tốt hơn nhu cầu về nhà ở ngày
càng cao hiện nay. Song song với việc huy động các nguồn lực ngoài ngân
sách nhà nước, để đảm bảo chất lượng xây dựng và khai thác các cơng trình
xây dựng nhà ở phụ thuộc rất nhiều vào công tác quản lý của Nhà nước.
Trong Chương trình phát triển nhà ở của thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam
đến năm 2025 tầm nhìn đến năm 2030, ngoài lượng lớn nhà ở do dân tự đầu
tư xây dựng (4.848.000 m2), các dự án nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng là
3.642.040 m2 thì cịn rất nhiều nhu cầu về nhà ở như các khu đô thị chưa
được đáp ứng. Một mục tiêu hướng đến của tỉnh để đáp ứng nhu cầu nhà ở
trong tương lai trong q trình đơ thị hóa đang diễn ra sâu rộng trên cả nước
nói chung và thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam nói riêng là huy động các nguồn
vốn ngoài ngân sách đặc biệt là các nguồn vốn tư nhân để đầu tư các dự án về
nhà ở. Đến nay, sau nhiều năm triển khai Chương trình phát triển nhà ở, nhiều
dự án bất động sản được thu hút đầu tư, như bất động sản nhà ở, bất động sản
du lịch, khu đơ thị, góp phần tạo ra bộ mặt mới của thị xã. Tuy nhiên, do đặc
thù địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam khá rộng, quỹ đất còn nhiều, giá đất
còn thấp, các dự án bất động sản trên địa bàn tập trung chủ yếu tại các khu
vực năng động như khu Đô thị mới. Theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng
thì địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam, đến hết năm 2020, trên địa bàn có

gần 12 dự án đầu tư xây dựng phát triển nhà ở, trong đó chủ yếu thực hiện
hình thức đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch và chuyển nhượng quyền sử
dụng đất dưới dạng phân lô, bán nền để phát triển nhà ở.
Trong khi đó, cơng tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở bằng
vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa bàn còn tồn tại nhiều hạn chế, bất cập.
Việc triển khai thực hiện các quy định hiện hành về quá trình lựa chọn, chấp
thuận dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa bàn
còn nhiều bất cập, gặp lúng túng bởi quy định khác nhau của nhiều Luật, Nghị
định liên quan, đặc biệt trong việc lựa chọn nhà đầu tư và xác định giá đất.
Bên cạnh đó, chưa ban hành văn bản hướng dẫn quy trình thực hiện thủ tục
đầu tư dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước, gây trở
2


ngại cho nhà đầu tư khi tiến hành thực hiện các thủ tục hành chính, và khó
khăn trong cơng tác quản lý hành chính. Hơn thế nữa, chưa xây dựng Kế
hoạch phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước hàng năm, chưa có
danh mục các dự án thu hút đầu tư phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách
nhà nước hàng năm trên địa bàn, là nguyên nhân mà các dự án hiện nay chỉ
tập trung ở một vài nơi thuận tiện, và dừng lại ở hình thức phân lơ bán nền.
Ngồi ra, cơng tác quản lý tài chính đối với các doanh nghiệp đầu tư dự án
phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa bàn gặp nhiều
khó khăn gây thất thốt ngân sách tỉnh; đặc biệt, cơng tác kiểm tra, giám sát
việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lơ, bán
nền theo quy định chưa được thực hiện...
Từ những phân tích như vậy. Đề tài “Quản lý nhà nước đối với các dự
án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa bàn thị xã
Duy Tiên, tỉnh Hà Nam” nhằm giải quyết vấn đề khoa học, thực tiễn, cấp
thiết trong công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài
ngân sách nhà nước trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam, cũng như góp

phần vào việc phát triển kinh tế của tỉnh Hà Nam.
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài luận văn
Các đề tài nghiên cứu liên quan đến công tác QLNN về dự án phát
triển nhà ở đã được đề cập nhiều trong các nghiên cứu, các đề tài luận văn,
luận án, có thể kể đến các đề tài sau:
- Trần Đình Tuấn, Phan Dỗn Thức và Nguyễn Thị Châu (2012)
“Quản lý nhà nước các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị ở tỉnh
Quảng Ninh”. Tạp chí Khoa học và Cơng nghệ, Đại học Thái Nguyên: đã đánh
giá công tác quản lý nhà nước đối với các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng
khu đô thị ở tỉnh Quảng Ninh: (1) Thực trạng việc ban hành các thủ tục hành
chính liên quan đến việc lập, phê duyệt và thực hiện dự án; (2) Thực trạng công
tác quy hoạch và quản lý quy hoạch; (3) Thực trạng công tác thẩm định, phê
duyệt và quản lý giám sát quá trình thực hiện các dự án đầu tư, (4) Thực trạng
công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; (6) Thực trạng
3


công tác thu nộp tiền sử dụng đất; (5) Thực trạng công tác thanh kiểm tra, xử lý
sai phạm và tháo gỡ khó khăn vướng mắc các dự án. Trên cơ sở đó đề xuất
quan điểm, giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước các dự án đầu tư xây
dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị tỉnh Quảng Ninh, bao gồm: cải cách thủ tục hành
chính theo hướng đơn giản, gọn nhẹ, hiệu lực, hiệu quả, công khai, minh bạch;
Nâng cao chất lượng công tác quy hoạch và tuân thủ việc triển khai thực hiện
theo quy hoạch; Nâng cao chất lượng công tác thẩm định, phê duyệt dự án đầu
tư và quản lý giám sát quá trình thực hiện dự án, đẩy nhanh tiến độ thực hiện
dự án; Làm tốt cơng tác giải phóng mặt bằng và đặc biệt chú trọng đến việc tạo
quỹ đất sạch; Tăng cường công tác thu nộp tiền sử dụng đất; và làm tốt công tác
thanh kiểm tra, kiên quyết xử lý sai phạm các dự án.
- Hoàng Thị Kim Ngân (2017), Luận văn Thạc sĩ Kinh tế phát triển
Quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Kon Rẫy, tỉnh Kon Tum, Đại

học Kinh tế - Đại học Đà Nẵng: đã sử dụng các phương pháp phân tích thống
kê, so sánh, đánh giá, tổng hợp, khái quát dựa trên các số liệu thứ cấp để phân
tích, đánh giá cơng tác QLNN về đất đai trên địa bàn huyện Kon Rẫy, tỉnh
Kon Tum, trên 07 phương diện: (1) Triển khai thi hành Luật Đất đai; (2) Công
tác kỹ thuật về đất đai và nghiệp vụ địa chính; (3) Quản lý quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất và quy hoạch đô thị; (4) Quản lý việc giao đất, cho thuê
đất, thu hồi và chuyển mục đích sử dụng đất; (5) Quản lý tài chính về đất đai;
(6) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
và quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai; (7) Thanh tra, kiểm tra việc
chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai; giải quyết tranh chấp về đất
đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất. Trên cơ sở đó,
tác giả đề xuất các giải pháp hồn thiện QLNN về đất đai trên địa bàn huyện
Kon Rẫy, tỉnh Kon Tum.
- Huỳnh Nguyên Dạ Quyên (2011), Giải pháp phát triển nhà ở xã hội ở
thành phố Đà Nẵng, Luận văn Thạc sĩ Kinh tế phát triển Đại học Đà Nẵng
[15]: đã sử dụng phương pháp thống kê, mô tả, phân tích, tổng hợp, so sánh,
tính tốn để đánh giá thực trạng phát triển nhà ở xã hội ở thành phố Đà Nẵng,
4


chỉ ra những thành công và những vấn đề tồn tại cần giải quyết trong phát
triển nhà ở xã hội tại thành phố Đà Nẵng trên các phương diện: các chương
trình phát triển nhà ở xã hội; các đối tượng được thuê, mua, thuê mua nhà ở xã
hội; các nhà đầu tư phát triển nhà ở xã hội; và kết quả phát triển nhà ở xã hội
về diện tích, dịch vụ cung cấp và chất lượng. Nghiên cứu đã chỉ ra những hạn
chế trong phát triển nhà ở xã hội ở thành phố Đà Nẵng trong thời gian qua từ
nhiều phía: (1) chính quyền địa phương cịn thiếu cơ chế thực hiện dự án nhà
ở xã hội cũng như lựa chọn đối tượng thụ hưởng, chưa đủ chế tài cho các dự
án nhà ở xã hội sai phạm về chất lượng; (2) các nhà đầu tư thiếu vốn và đất,
khó khăn trong khâu xác định giá bán và danh sách đối tượng mua nhà ở xã

hội; (3) người dân khó khăn trong việc tiếp cận được thông tin về nhà ở xã
hội, trong khi thủ tục còn rườm rà trong việc chứng nhận đối tượng và hình
thức thanh tốn; giá bán căn hộ còn khá cao so với thu nhập hiện tại của người
dân. Trên cơ sở thực trạng và dự báo nhu cầu nhà ở xã hội đến năm 2020, luận
văn đã đề xuất một số giải pháp phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách
nhà nước trên địa bàn thành phố Đà Nẵng trên cả ba chủ thể: chính quyền địa
phương, nhà đầu tư và người dân.
- Nguyễn Trọng Ninh và cộng sự (2008), đề tài thuộc Dự án sự nghiệp
“Điều tra khảo sát tình hình đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại một số địa
phương trọng điểm, làm cơ sở để đề xuất các giải pháp về phát triển nhà ở
bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước trong quá trình soạn thảo các văn bản
hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và triển khai”, Cục Quản lý nhà - Bộ Xây
dựng: nhóm tác giả đã thực hiện điều tra khảo sát tình hình đầu tư xây dựng
nhà ở theo dự án tại một số địa phương trọng điểm trong 2 năm 2006-2007,
tổng quan về tình hình phát triển nhà ở theo dự án, đánh giá thực trạng các dự
án phát triển nhà ở tại một số địa phương, từ đó rút ra một số vấn đề từ các dự
án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước. Trên cơ sở đó đề tài
đề xuất các cơ chế chính sách một cách đồng bộ để thúc đẩy và quản lý công
tác phát triển nhà ở theo dự án. Kết quả nghiên cứu của đề tài này đã được áp
dụng trong quá trình soạn thảo các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và
5


triển khai thực hiện định hướng phát triển nhà ở. Đề tài đã có những đóng góp
nhất định trong việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật của ngành Xây
dựng nói riêng và của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật đầu tư và xây
dựng nói chung, đóng góp thiết thực trong việc thúc đẩy lĩnh vực đầu tư bất
động sản ở Việt Nam.
- Dương Thị Bình Minh và cộng sự (2012), Chính sách phát triển nhà
ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước tại thành phố Hồ Chí Minh: Lý luận và

thực tiễn, NXB Phương Đơng, Cà Mau: đã tiếp cận các lý thuyết hiện đại về
thị trường nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước, các lý thuyết về chính
sách cũng như các cơng cụ của chính sách liên quan đến nhà ở bằng vốn ngồi
ngân sách nhà nước; tiếp cận trên góc độ kinh tế học để xem xét cung cầu và
giá cả nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước, lý thuyết tín dụng và tài
chính cơng hiện đại được thể hiện trong các chính sách có liên quan đến nhà ở
bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước, cũng như kinh nghiệm của một số nước
về phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước và trên cơ sở đó chọn
lọc và vận dụng phù hợp với điều kiện cụ thể của TP.HCM. Nghiên cứu đã
tiếp cận trên bình diện vĩ mơ sự vận dụng chính sách, luật pháp của nhà nước
về thị trường nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước, và trên cơ sở đó phân
tích, đánh giá các mặt mạnh, yếu của chính sách từ năm 2006 đến năm 2010
và hồn thiện chính sách nhằm phát triển thị trường nhà ở bằng vốn ngoài
ngân sách nhà nước tại TP.HCM đến năm 2015.
Đối với nội dung nghiên cứu của đề tài luận văn, các văn bản quy
phạm pháp luật là những cơ sở quan trọng cho việc tổng quan các vấn đề liên
quan đến công tác QLNN về các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngồi ngân
sách nhà nước. Trong đó, quan trọng nhất là Luật nhà ở số 65/2014/QH13
(gọi tắt là Luật Nhà ở năm 2014)và Văn bản hợp nhất số 03VBHN-VPQH
ngày 15/7/2020; Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. Trong Luật, Văn bản
hợp nhất và Nghị định này, các khái niệm và quy định liên quan đến nhà ở
bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước và phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân
6


sách nhà nước được nêu cụ thể. Nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước là
nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị
trường. Phát triển nhà ở là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải
tạo làm tăng diện tích nhà ở. Phát triển nhà ở theo hai hình thức: phát triển

nhà ở theo dự án và phát triển nhà ở theo hộ gia đình, cá nhân [12]. Ngồi ra,
Luật này cịn quy định rõ các nội dung QLNN đối với nhà ở. Bên cạnh đó,
một số Luật và văn bản dưới luật có liên quan đến phát triển nhà ở bằng vốn
ngoài ngân sách nhà nước theo hình thức dự án, cụ thể: Luật Xây dựng số
62/2020/QH14 (sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng 2014).
Cho đến nay, tác giả chưa tìm thấy các nghiên cứu về QLNN liên quan
đến phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước tại thị xã Duy Tiên,
tỉnh Hà Nam. Đây là vấn đề khá mới mẻ, liên quan trực tiếp đến công tác
QLNN về các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước trên
địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam trong bối cảnh q trình đơ thị hóa đang
phát triển một cách nhanh chóng ở Hà Nam. Đề tài sẽ kế thừa có chọn lọc ở
các nghiên cứu trước đây và dựa trên các văn bản quy phạm pháp luật để xác
định khung lý thuyết về QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở bằng vốn
ngoài ngân sách nhà nước, kết hợp với thực tiễn công tác QLNN về vấn đề
này trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam trong thời gian qua để từ đó đề
xuất các giải pháp hồn thiện cho giai đoạn tiếp theo.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là công tác quản lý nhà nước đối với
các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước ở địa phương
cấp huyện.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về nội dung: đề tài tập trung nghiên cứu công tác QLNN đối
với các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước. Vốn ngoài
ngân sách được đề cập trong luận văn này là nguồn vốn tư nhân. Đề tài không
nghiên cứu về các dự án phát triển nhà ở bằng các nguồn vốn khác.
7


Chủ thể quản lý nhà nước được nghiên cứu trong luận văn này bao gồm

chính quyền tỉnh và chính quyền thị xã, bao gồm các cơ quan chuyên môn
thuộc và trực thuộc.
- Phạm vi về thời gian: nghiên cứu trong khoảng thời gian 2018 – 2021
- Phạm vi về không gian: trên địa bàn Thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam.
4. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
4.1. Mục đích nghiên cứu
Hồn thiện cơng tác Quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở
bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà
Nam.
4.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục đích nêu trên, nhiệm vụ của đề tài gồm có:
- Hệ thống hóa những lý luận cơ bản về QLNN đối với các dự án phát
triển nhà ở bằng vốn ngồi ngân sách nhà nước;
- Phân tích thực trạng QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở bằng vốn
ngoài ngân sách nhà nước trên địa bàn Thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam; chỉ ra
những hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế trong công tác này;
- Đưa ra một số giải pháp và đề xuất nhằm hoàn thiện QLNN đối với dự
án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài NSNN trên địa bàn Thị xã Duy Tiên, tỉnh
Hà Nam.
5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp luận
Luận văn “Quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở bằng
nguồn vốn ngoài ngân sách trên địa bàn Thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam” được
tiến hành nghiên cứu dựa trên cơ sở, nền tảng của lý luận Mác - Lênin về chủ
nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử. Tác giả luận giải các
vấn đề về quản lý nhà nước về các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài
ngân sách theo tư duy logic biện chứng mang tính khách quan. Luận văn cũng
được hồn thành dựa trên các quan điểm, đường lối, chủ trương, chính sách
pháp luật của Đảng và Nhà nước Việt Nam về quản lý nhà nước đối với các
8

dự án phát triển nhà ở bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước.
5.2. Phương pháp nghiên cứu
+ Phương pháp thu thập thơng tin: Thơng qua các nguồn chính: báo cáo
kinh tế - xã hội, báo cáo quyết toán Ngân sách nhà nước, báo cáo tình hình
đầu tư xây dựng, niên giám thống kê, sách, báo, internet. Tham vấn chuyên
gia, những nhà khoa học trong lĩnh vực nghiên cứu và phỏng vấn các cơng
chức thuộc các phịng ban chun mơn và các đơn vị có liên quan.
+ Phương pháp phân tích, tổng hợp: Thơng tin sau khi thu thập được,
tác giả tiến hành phân loại, thống kê thông tin theo thứ tự ưu tiên về mức độ
quan trọng của thông tin, phân tích, đánh giá xem xét trên các khía cạnh của
khoa học về quản lý nhà nước, quản lý kinh tế. Đối với các thông tin là số liệu
được nhập vào máy tính và tiến hành tổng hợp, phân tích, đánh giá.
+ Dựa trên các số liệu thống kê để mô tả sự biến động cũng như xu
hướng phát triển của một hiện tượng kinh tế xã hội. Mô tả q trình thực hiện
cơng tác quản lý các dự án phát triển nhà ở được thực hiện như thế nào, qua
đó xác định được kết quả của từng khâu, sự khó khăn, phức tạp của cơng tác
quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài NSNN,
đây là căn cứ để chỉ ra các hạn chế, đề xuất các giải pháp.
+ Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu lý thuyết, thu thập, thống kê,
phân tích, tổng hợp số liệu thực tế, đề xuất các biện pháp hoàn thiện QLNN
đối với các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa
bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Sau khi nghiên cứu thành cơng, luận văn sẽ góp phần làm rõ thêm các
vấn đề lý luận về quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở bằng
vốn ngoài ngân sách; kết quả nghiên cứu về thực trạng quản lý nhà nước đối
với các dự án phát triển nhà ở bằng nguồn vốn ngoài NSNN tại Thụ xã Duy
Tiên, tỉnh Hà Nam là cơ sở đề xuất được những giải pháp nhằm hoàn thiện

quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở bằng nguồn vốn ngồi
NSNN tại địa bàn; có ý nghĩa trong việc áp dụng thực tiễn đối với các địa
9


phương khác. Luận văn có thể sử dụng làm tài liệu nghiên cứu, tham khảo
trong việc xây dựng các chính sách về đầu tư phát triển các dự án nhà ở bằng
nguồn vốn ngoài NSNN.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo và phần phụ
lục, bố cục luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở khoa học về Quản lý Nhà nước đối với các dự án phát
triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước
Chương 2: Thực trạng Quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở
bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện Quản lý nhà nước đối với dự án phát
triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách Nhà nước trên địa bàn thị xã Duy Tiên,
tỉnh Hà Nam

10


CHƢƠNG 1
CƠ SỞ KHOA HỌC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC
ĐỐI VỚI DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở BẰNG VỐN
NGOÀI NGÂN SÁCH NHÀ NƢỚC
1.1. Tổng quan về dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà
nƣớc
1.1.1. Khái niệm dự án phát triển nhà ở
Dự án là một tổng thể các hoạt động phụ thuộc lẫn nhau nhằm tạo ra

sản phẩm hàng hóa hoặc dịch vụ trong khoản thời gian xác định với sự ràng
buộc về nguồn lực trong bối cảnh khơng hồn tồn chắc chắn. Hay có thể hiểu
đơn giản dự án là một tập hợp các công việc, được thực hiện bởi một chủ thể,
nhằm đạt được một kết quả dự kiến, trong một thời gian dự kiến, với một kinh
phí dự kiến.
Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến
hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời
gian xác định. Đầu tư kinh doanh là việc nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư để thực
hiện hoạt động kinh doanh thông qua việc thành lập tổ chức kinh tế; đầu tư
góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của tổ chức kinh tế; đầu tư theo hình
thức hợp đồng hoặc thực hiện dự án đầu tư.
Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử
dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo
cơng trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng cơng trình
hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định.
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến
việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ
tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa
điểm nhất định. Như vậy, dự án đầu tư xây dựng nhà ở không chỉ đầu tư xây
dựng, cải tạo, sửa chữa nhà ở, mà còn đầu tư xây dựng các cơng trình hạ tầng
kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở. Hệ thống cơng trình hạ tầng kỹ
11


thuật gồm cơng trình giao thơng, thơng tin liên lạc, cung cấp năng lượng,
chiếu sáng công cộng, cấp nước, thu gom và xử lý nước thải, chất thải rắn,
nghĩa trang và cơng trình khác. Hệ thống cơng trình hạ tầng xã hội gồm cơng
trình y tế, văn hố, giáo dục, thể thao, thương mại, dịch vụ công cộng, cây
xanh, công viên và cơng trình khác. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm:
(i) Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một cơng trình nhà ở độc lập hoặc

một cụm cơng trình nhà ở, trừ nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân; (ii) Dự
án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội
đồng bộ tại khu vực nông thôn; (iii) Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc
dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng
nhà ở; (iv) Dự án đầu tư xây dựng cơng trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để
ở và kinh doanh.
Trên cơ sở các khái niệm về nhà ở, phát triển nhà ở, dự án đầu tư xây
dựng nhà ở nêu trên, có thể khái quát về dự án phát triển nhà ở như sau: Dự
án phát triển nhà ở là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn
trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư xây dựng mới nhà
ở, các cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở, hoặc
xây dựng lại, sửa chữa, cải tạo làm tăng diện tích các nhà ở riêng lẻ hoặc nhà
chung cư trên một địa điểm nhất định, trong thời hạn và chi phí xác định,
nhằm mục đích bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường. Dự án
phát triển nhà ở bao gồm:
+ Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở: là dự án phát triển nhà ở với mục
đích đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đầu tư xây
dựng nhà ở và các cơng trình kiến trúc khác theo quy hoạch được duyệt.
Trong đó các cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội do chủ đầu tư thực
hiện đầu tư xây dựng (dự án cấp I); nhà ở và các cơng trình kiến trúc khác do
chủ đầu tư hoặc Chủ đầu tư cấp II thực hiện đầu tư xây dựng (dự án cấp II).
Chủ đầu tư cấp II là tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh
doanh nhà ở, có ngành nghề kinh doanh phù hợp, đáp ứng các điều kiện theo
12


quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật đất đai.
+ Dự án đầu tư xây dựng cơng trình Nhà ở: là dự án phát triển nhà ở
với mục đích chỉ đầu tư xây dựng một cơng trình nhà ở độc lập hoặc một cụm

cơng trình nhà ở, kể cả cơng trình có mục đích sử dụng hỗn hợp làm nhà ở,
văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ trên đất đã có hệ thống hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội (dự án cấp II hoặc trong khu đô thị mới), hoặc dự án phát
triển nhà ở độc lập trong khu đô thị cải tạo.
+ Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị: là dự án đầu tư xây dựng các cơng
trình (có thể bao gồm: Nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, cơng trình cơng cộng...) trên
một khu đất được giao trong khu vực phát triển đơ thị theo quy hoạch xây
dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
+ Dự án Khu dân cư: là nhà dự án nhà ở mà chủ đầu tư dự án được
chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền sau khi
đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật tại các khu vực không nằm trong địa bàn các
quận nội thành của các đô thị đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc
cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến
trúc trong đơ thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến
đường cảnh quan chính trong đơ thị.
+ Dự án Khu du lịch (có kinh doanh bất động sản): là dự án xây dựng
nhà ở trong các dự án khu du lịch ven biển theo quy định của Ủy ban nhân
dân tỉnh.
- Khái niệm về chủ đầu tư
Chủ đầu tư là tổ chức, cá nhân sở hữu vốn hoặc tổ chức, cơ quan, đơn
vị được giao quản lý, sử dụng vốn để thực hiện đầu tư dự án. Chủ đầu tư dự
án phát triển nhà ở phải đáp ứng các tiêu chí sau:
+ Là doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy
định của pháp luật Việt Nam.
+ Có vốn pháp định theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động
sản và có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp
luật về đầu tư.
13

+ Có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.
1.1.2. Khái niệm vốn ngoài ngân sách Nhà nước
Căn cứ tại Nghị định 59/2015/NĐ-CP quy định về “Vốn ngoài ngân
sách nhà nước” được hiểu là nguồn vốn của Nhà nước nhưng không nằm
trong các nguồn vốn ngân sách trong nhà nước.
Nguồn vốn được áp dụng bao gồm: phát hành Công trái quốc gia, phát
hàn trái phiếu của Chính phủ, phát hành trái phiếu của chính quyền địa
phương; nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức, nguồn vốn vay ưu đãi nhà
nước được nhận từ hỗ trợ của các nhà tài trợ nước ngoài; nguồn vốn từ quỹ
của các đơn vị sự nghiệp độc lập; nguồn vốn từ quỹ tín dụng đầu tư phát triển
của Nhà nước; nguồn vốn quỹ tín dụng mà Chính phủ đứng ra bảo lãnh;
nguồn vốn vay từ tài sản của Nhà nước là tài sản bảo đảm cho một giao dịch;
vốn từ nguồn đầu tư của doanh nghiệp là đầu tư phát triển của Nhà nước; giá
trị bằng tài sản là bất động sản .
1.1.3. Khái niệm dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà
nước
Luật Nhà ở 2014 giải thích rõ: Phát triển nhà ở là việc đầu tư xây dựng
mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở. Phát triển nhà ở theo
hai hình thức: phát triển nhà ở theo dự án và phát triển nhà ở theo hộ gia đình,
cá nhân. Các trường hợp phát triển nhà ở bao gồm: a) Phát triển nhà ở; b) Phát
triển nhà ở xã hội; c) Phát triển nhà ở công vụ; d) Phát triển nhà ở để phục vụ
tái định cư; đ) Phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân.
Như vậy, phát triển nhà ở bằng vốn ngồi ngân sách nhà nước có thể
hiểu là việc đầu tư, xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện
tích các nhà ở riêng lẻ hoặc nhà chung cư nhằm mục đích bán, cho thuê, cho
thuê mua theo cơ chế thị trường bằng vốn của Nhà nước nhưng không nằm
trong các nguồn vốn ngân sách trong nhà nước.
Theo quy định của pháp luật, mỗi địa phương xây dựng chương trình
phát triển nhà ở của địa phương trên cơ sở Chiến lược phát triển nhà ở quốc
gia, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy

14


hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng đặc thù, quy hoạch xây dựng nông
thôn của địa phương đã được phê duyệt. Chương trình phát triển nhà ở này
được lập cho cả khu vực đô thị và nông thôn, cho từng giai đoạn 05 năm và
10 năm hoặc dài hơn. Trên cơ sở chương trình phát triển nhà ở của địa
phương đã được phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải tổ chức lập, phê
duyệt kế hoạch phát triển nhà ở hằng năm và 05 năm trên địa bàn bao gồm kế
hoạch phát triển nhà ở, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định
cư, nhà ở của hộ gia đình, cá nhân.
1.1.4. Đặc điểm các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngồi ngân sách nhà
nước
Khơng sử dụng nguồn vốn Nhà nước kể cả vốn đang trong dự toán
ngân sách Nhà nước.
Nguồn vốn phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt bao gồm:
Quốc hội, Hội đồng nhân dân quyết định.
Dự án phải đảm bảo phù hợp với chiến lược phát triển nhà ở quốc gia,
quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và có trong chương trình, kế
hoạch phát triển nhà ở, chương trình phát triển đơ thị của địa phương trong
từng giai đoạn. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở chỉ được lập, phê duyệt và triển
khai thực hiện tại khu vực đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tuân thủ
các nội dung quyết định chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền và đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 14 của Luật Nhà ở. Như vậy,
nếu dự án phát triển và kinh doanh nhà ở được đề xuất chưa có trong chương
trình, kế hoạch phát triển nhà ở, chương trình phát triển đơ thị của địa phương
thì phải thực hiện thủ tục điều chỉnh bổ sung vào chương trình, kế hoạch phát
triển nhà ở, chương trình phát triển đô thị tại địa phương trước khi đề xuất dự
án. Trong đó, ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng chương trình phát triển nhà
ở của địa phương bao gồm cả tại đô thị và nông thôn cho từng giai đoạn 05

năm và 10 năm hoặc dài hơn để trình hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua
trước khi phê duyệt theo quy định tại Điều 169 của Luật Nhà ở.
1.1.5. Vai trò các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước
15