Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay tại ngân hàng nn ptnt chi nhánh láng hạ

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

----* * *----

VŨ THỊ HẢO

HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ
BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI
NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN
NÔNG THÔN CHI NHÁNH LÁNG HẠ

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

HÀ NỘI - 2012


TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

----* * *----

VŨ THỊ HẢO

HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ
BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI
NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN
NÔNG THÔN CHI NHÁNH LÁNG HẠ

Chuyên ngành : QTKD BẤT ĐỘNG SẢN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học :
PGS.TS. NGUYỄN THẾ PHÁN

HÀ NỘI - 2012


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu khoa học, độc lập của riêng
tôi. Luận văn này được ai cơng bố dưới bất kỳ hình thức nào. Tơi hồn tồn chịu
trách nhiệm trước nhà trường về sự cam đoan này

Tác giả luận văn
Vũ Thị Hảo


LỜI CẢM ƠN
Trước tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy hướng dẫn luận văn của
tôi, PGS.TS Nguyễn Thế Phán. Thầy đã giúp tơi hình thành ý tưởng tên đề tài,
mặc dù đây là một đề tài khó, nhưng trong suốt q trình nghiên cứu, thầy đã kiên
nhẫn hướng dẫn và động viên tôi rất nhiều. Sự hiểu biết sâu sắc về khoa học, cũng
như kinh nghiệm của thầy chính là tiền đề giúp tơi đạt được những thành tựu và
kinh nghiệm quý báu sau này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, các cô trong Khoa Bất động sản và
Kinh tế tài nguyên – Trường Đại học Kinh tế quốc dân đã tận tình góp ý giúp tơi
hồn thiện luận văn.
Tơi cũng xin cảm ơn những chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, thẩm
định và gia đình đã quan tâm, cỗ vũ và động viên tơi những lúc khó khăn để có
thể vượt qua và hồn thành tốt ln văn này.
Tơi xin chân thành cảm ơn!

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU ...........................................................................................................1
CHƢƠNG I. CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT
ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG ..............6
1.1. Tổng quan hoạt động cho vay .............................................................................6
1.1.1 Khái niệm ..................................................................................................6
1.1.2 Cơ sở của hoạt động cho vay trong nền kinh tế ....................................... 6
1.1.3 Các hình thức cho vay của Ngân hàng Thương mại ...............................8
1.1.4 Vai trò của hoạt động cho vay ..................................................................8
1.1.5 Nguyên tắc cho vay ...................................................................................9
1.2. Dự án đầu tư bất động sản ...................................................................................9
1.2.1. Khái niệm ................................................................................................. 9
1.2.1.1. Khái niệm dự án BĐS ......................................................................... 9
1.2.1.2. Các loại hình đầu tư bất động sản .....................................................10
1.2.2. Vai trò của dự án đầu tư bất động sản ..................................................10
1.2.3. Các giai đoạn của dự án đầu tư bất động sản .......................................11
1.2.3.1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: ................................................................11
1.2.3.2. Giai đoạn thực hiện đầu tư ................................................................12
1.2.3.3. Giai đoạn kết thúc đưa cơng trình vào sử dụng .................................12
1.2.4. Đặc điểm của dự án đầu tư bất động sản ảnh hưởng tới công tác thẩm
định dự án bất động sản ..................................................................................12
1.3. Thẩm định dự án đầu tư bất động sản ...............................................................15
1.3.1. Khái quát về thẩm định dự án đầu tư bất động sản .............................. 15
1.3.2. Vai trò của thẩm định dự án đầu tư bất động sản .................................15
1.3.3. Căn cứ thẩm định dự án đầu tư bất động sản ......................................16
1.3.3.1.Hồ sơ trình thẩm định cho cơ quan ngân hàng ..................................16
1.3.3.2. Căn cứ pháp lý ..................................................................................17
1.3.3.3. Các tiêu chuẩn, quy phạm, và các định mức trong lĩnh vực BĐS ....18
1.3.4. Quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản ................................... 18

1.3.4.1. Thu thập tài liệu, thông tin cần thiết ................................................ 18
1.3.4.2. Thu thập các tài liệu thông tin tham khảo khác ...............................19
1.3.4.3. Xử lý - phân tích - đánh giá thơng tin ..............................................19
1.3.4.4. Lập tờ trình thẩm định dự án đầu tư .................................................19
1.3.5. Các phương pháp thẩm định dự án đầu tư bất động sản ...................... 20
1.3.6. Nội dung thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho
vay của Ngân hàng ..........................................................................................22


1.3.6.1. Thẩm định khách hàng vay vốn .......................................................22
1.3.6.2. Thẩm định dự án đầu tư ....................................................................25
1.4. Kinh nghiệm hoạt động thẩm định dự án đầu tư bất động sản của một số ngân
hàng trong nước ........................................................................................................36
1.4.1. Kinh nghiệm hoạt động thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Ngân
hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam ...................................................36
1.4.2. Kinh nghiệm hoạt động thẩm định dự án đầu tư Bất động sản của
Ngân hàng TMCP Quân Đội ...........................................................................37
1.4.3. Bài học kinh nghiệm và khả năng vận dụng cho N HNNo & PTNT VN
chi nhánh Láng Hạ .......................................................................................... 39
CHƢƠNG II. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ
BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NH NNo&PTNT
CHI NHÁNH LÁNG HẠ .......................................................................................41
2.1. Đặc điểm của NH NNo & PTNT Viê ̣t nam Ch i nhánh Láng Hạ có ảnh hưởng
tới công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản ....................................................41
2.1.1. Sự hình thành và phát triển của NH NNo
& PTNT Viê ̣t Nam Chi
nhánh Láng Hạ ................................................................................................41
2.1.2. Kết quả hoạt động kinh doanh của NH NNo & PTNT Viê ̣t Nam Chi
nhánh Láng Hạ ................................................................................................42
2.1.3. Số lượng các dự án liên quan đến hoạt động cho vay ...........................46

2.1.3.1. Theo thành phần kinh tế ....................................................................46
2.1.3.2. Theo ngành kinh tế ...........................................................................48
2.1.3.3 Số lượng và quy mô các dự án BĐS được thẩm định và quyết định
cho vay tại Chi nhánh trong thời gian qua .....................................................49
2.1.4. Những thuận lợi và khó khăn của ngân hàng NHNo&PTNT chi nhánh
Láng Hạ ...........................................................................................................50
2.1.4.1. Những thuận lợi ................................................................................50
2.1.4.2.Khó khăn ............................................................................................50
2.1.5.Những quy định của NHNNo&PTNT chi nhánh Láng Hạ về công tác
thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay ...................... 51
2.1.5.1. Quy định với đối tượng cho vay .......................................................51
2.1.5.2. Nguyên tắc và điều kiện vay vốn ......................................................52
2.1.5.3. Mức tiền vay .....................................................................................53
2.1.5.4.Lãi suất cho vay .................................................................................53
2.2.Thực trạng thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay của
NHNNo&PTNT Chi nhánh Láng Hạ .......................................................................54


2.2.1. Quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản của Ngân hàng ..........54
2.2.2. Nội dung thẩm định dự án đầu tư bất động sản ....................................57
2.2.3. Ví dụ minh họa: “Thẩm định dự án: Xây dựng Chung cư CT6 Xa la ”
..........................................................................................................................58
2.2.3.1. Giới thiệu chung về khách hàng và dự án vay vốn ...........................58
2.2.3.2. Nội dung thẩm định dự án “Xây dựng Chung cư CT6 XA LA” tại
Ngân hàng NNo &PTNT Chi nhánh Láng Hạ ................................................59
2.3.Đánh giá chung về công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản ở Ngân hàng
nông nghệp và phát triển nông thôn chi nhánh Láng Hạ .........................................84
2.3.1 Thành tựu, kết quả và ưu điểm ............................................................... 84
2.3.1.1. Về quy trình thẩm định .....................................................................84
2.3.1.2. Về phương pháp thẩm định ...............................................................84

2.3.1.3. Về nội dung thẩm định...................................................................... 85
2.3.1.4. Về vấn đề thông tin ...........................................................................85
2.3.1.5. Về thời gian thẩm định .....................................................................85
2.3.2. Những hạn chế và nguyên nhân ............................................................86
2.3.2.1. Những hạn chế còn tồn tại trong quá trình thẩm định dự án ............86
2.3.2.2. Nguyên nhân gây ra những hạn chế ..................................................87
2.3.3. Vấn đề đặt ra cho công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong
hoạt động cho vay của ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi
nhánh Láng Hạ ................................................................................................89
CHƢƠNG III. CÁC PHƢƠNG PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM
ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BĐS TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI
NHNNo&PTNT CHI NHÁNH LÁNG HẠ ..........................................................91
3.1. Định hướng phát triển của chi nhánh ................................................................91
3.1.1. Mục tiêu, định hướng và nhiệm vụ ........................................................91
3.1.1.1 Mục tiêu ............................................................................................. 91
3.1.1.2. Định hướng .......................................................................................92
3.1.1.3. Nhiệm vụ ...........................................................................................92
3.1.2. Phương hướng hoạt động của ngân hàng Agribank chi nhánh Láng
Hạ liên quan tới hoạt động thẩm định dự án đầu tư bất động sản ................. 93
3.2. Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản của Chi
nhánh Agribank Láng Hạ .........................................................................................95
3.2.1.Nâng cao nhận thức và trình độ của cán bộ thẩm định của chi nhánh
..........................................................................................................................96
3.2.2. Hồn thiện quy trình thẩm định và phương pháp thẩm định dự án 98


3.2.3. Hoàn thiện các nội dung thẩm định dự án ............................................99
3.2.4. Xây dựng hệ thông tin về khách hàng .................................................101
3.2.5. Hồn thiện cơng tác tổ chức điều hành ...............................................103
3.2.6. Một số giải pháp khác .........................................................................104

3.2.6.1 Lập quỹ hỗ trợ, tăng kinh phí cho cơng tác thẩm định ................... 104
3.2.6.2.Tăng cường quan hệ với các tổ chức tín dụng khác ........................104
3.2.6.3.Rút ngắn thời gian thẩm định .......................................................... 105
3.3. Kiến nghị .........................................................................................................105
3.3.1. Kiên nghị với nhà nước .......................................................................105
3.3.2. Kiến nghị với ngân hàng nhà nước .....................................................107
3.3.3. Kiến nghị với Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn ........ 109
KẾT LUẬN ...........................................................................................................110
PHỤ LỤC ..............................................................................................................112
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................120


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
CN

Chi nhánh

CNLH

Chi nhánh Láng Hạ

CBTĐ

Cán bộ thẩm định

DAĐT

Dự án đầu tư

DNNN

Doanh nghiệp nhà nươc

DN

Doanh nghiệp

ĐT BĐS

Đầu tư Bất động sản

GTGT

Giá trị gia tăng

KH

Khách hàng

HĐTV

Hội đồng thành viên

HĐQT

Hội đồng quản trị

HĐ
NHNNo & PTNT

Hoạt động
Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn

NHTM

Ngân hàng thương mại

NHNN
NHCV

Ngân hàng nhà nước
Ngân hàng cho vay

TCTD

Tổ chức tín dụng

TSCĐ

Tài sản cố định

TSLĐ

Tài sản lưu động

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TNDN

Thu nhập doanh nghiệp

PCCC

Phòng cháy chữa cháy

UBND

Ủy ban nhân dân

XD

Xây dựng

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

SX

Sản xuất

SGD

Sở giao dịch

SXKD

Sản xuất kinh doanh

DANH MỤC SƠ ĐỒ, ĐỒ THỊ
Sơ đồ 1: Khung nghiên cứu hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư BĐS trong
hoạt động cho vay tại NHNNo&PTNT Chi nhánh Láng Hạ ...................................... 3
Sơ đồ 2: Sơ đồ quy trình thẩm định dự án đầu tư .................................................... 55
Đồ thị 1.1 Đồ thị thể hiện điểm hòa vốn .................................................................. 32

DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1 Nguồn vốn hoạt động của Chi nhánh Láng Hạ ......................................... 43
Bảng: 2.2 Tình hình nợ của Chi nhánh qua các năm ............................................... 45
Bảng 2.3 Số lượng dự án vay vốn tại NHNo&PTNT Chi nhánh Láng Hạ theo thành
phần kinh tế giai đoạn 2009-2011 ............................................................................ 47
Bảng 2.4 Số lượng các dự án vay vốn tại NHNo&PTNT CN Láng Hạ phân theo
ngành kinh tế trong giai đoạn 2009 – 2011 .............................................................. 48
Bảng 2.5 Số lượng dự án BĐS vay vốn tại NHNo&PTNT Chi nhánh Láng Hạ
trong giai đoạn 2009-2011 ....................................................................................... 49
Bảng 2.6 Bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp .................................................. 60
Bảng 2.7 Các chỉ tiêu tài chính của doanh nghiệp ................................................... 62
Bảng 2.8 Thị trường cho thuê văn phòng tại Hà Nội trong các năm qua ................ 67
Bảng 2.9 Thị trường cho thuê trung tâm thương mại tại Hà Nội từ 2008 đến 2009
................................................................................................................................... 67
Bảng 2.10 Thị trường cho thuê văn phòng tại Hà Nội – Quý III/2011 .................... 68
Bảng 2.11 Tổng mức đầu tư của dự án .................................................................... 73
Bảng 2.12 Chi phí xây dựng cơng trình .................................................................... 74
Bảng 2.13 Chi phí thiết bị ........................................................................................ 74
Bảng 2.14 Chi phí GPMB, sử dụng đất, hỗ trợ đầu tư hạ tầng ................................ 75
Bảng 2.15 Bảng nhu cầu vốn của dự án ................................................................... 76
Bảng 2.16 Bảng giá kinh doanh của dự dự án ......................................................... 77
Bảng 2.17 Doanh thu dự kiến của dự án .................................................................. 79

Bảng 2.18 Nhu cầu vay vốn từ Ngân hàng .............................................................. 80
Bảng 2.19 Các chỉ tiêu tài chính .............................................................................. 80


1

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

----* * *----

VŨ THỊ HẢO

HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ
BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI
NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN
NƠNG THƠN CHI NHÁNH LÁNG HẠ

TĨM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI - 2012


i

LỜI MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Trong thời gian vừa qua thị trường tài chính Việt Nam gặp nhiều khó khăn do
chịu ảnh hưởng khơng nhỏ từ mơi trường kinh tế thế giới. Hoạt động tín dụng của
Ngân hàng bị ngừng trệ tạm thời trong một khoảng thời gian ngắn. Đứng trước tình
hình đó, các Ngân hàng trong nước phải tăng cường kiểm tra chất lượng tín dụng để

rà sốt và phịng ngừa rủi ro một cách hiệu quả nhất. Vì vậy hoạt động thẩm định dự
án đầu tư trở nên quan trọng hơn bao giờ hết, qua công tác thẩm định ngân hàng sẽ
có những quyết định tài trợ đúng đắn, lựa chọn được những dự án đầu tư thực sự có
hiệu quả, vừa mang lại lợi ích cho nền kinh tế, vừa đảm bảo được lợi nhuận của
Ngân hàng, đồng thời hạn chế thấp nhất rủi ro và nâng cao hiệu quả sử dụng vốn.
Hiện nay có một sự gia tăng đáng kể các dự án đầu tư bất động sản tại đô thị lớn
như Hà Nội và một số đô thị lân cận, và số dự án này xin vay vốn NHNNo&PTNT
là rất nhiều. Để nghiên cứu rõ hơn về vai trị quan trọng của cơng tác thẩm định dự
án đầu tư, tôi đã chọn nghiên cứu đề tài “Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu
tư bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển
nông thôn – Chi nhánh Láng Hạ – Hà Nơi”.
2. Mục đích nghiên cứu
Nghiên cứu cơ sở khoa học của công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản
trong hoạt động cho vay của ngân hàng
Nghiên cứu thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong
hoạt động cho vay tại NHNo&PTNT chi nhánh Láng Hạ.Từ đó đưa ra các kiến
nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản
trong hoạt động cho vay của Ngân hàng NNo&PTNT Chi nhánh Láng Hạ.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: nghiên cứu các vấn đề có liên quan đến công tác thẩm
định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng.
Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu công tác thẩm định dự án đầu tư tại
NHNo&PTNT Chi nhánh Láng Hạ.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
4.1. Câu hỏi nghiên cứu


ii

Quy trình và nội dung thẩm định của Ngân hàng đã đáp ứng được yêu cầu

của công tác thẩm định dự án chưa?
Chất lượng hoạt động thẩm định dự án đầu tư BĐS trong Ngân hàng Nông
nghiệp và Phát triển Nông thôn như thế nào?
Thông tin cho hoạt động thẩm định có đầy đủ, chi tiết khơng?
Hoạt động thẩm định dự án tại Ngân hàng đã đạt được những thành tưu gì?
cịn những hạn chế gì cần phải khắc phục?.
4.2. Phương pháp nghiên cứu
- Khung phân tích
- Phương pháp thu thập thông tin
- Phương pháp xử lý, tổng hợp và phân tích thơng tin
5. Bố cục luận văn
Ngồi phần mở đầu, danh mục bảo biểu, tóm tắt, và kết luận, Luận văn gồm 3
chương:
Chương 1: Cở sở khoa học về thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong
hoạt động cho vay của Ngân hàng.
Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong
hoạt động cho vay tại NH NNo&PTNT Chi nhánh Láng Hạ.
Chương 3: Giải pháp và kiến nghị về công tác thẩm định dự án đầu tư bất
động sản trong hoạt động cho vay tại NH No&PTNT Chi nhánh Láng Hạ

CHƢƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN
ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
CỦA NGÂN HÀNG
Trong chương này có 4 nội dung sau:
1.1. Tổng quan hoạt động cho vay
Phần này tác giả nêu được tổng quan nhất về hoạt động cho vay của Ngân
hàng từ khái niện, vài trò, phân loại đến nguyên tắc trong cho vay.


iii

1.2. Dự án đầu tƣ bất động sản
Phần này nêu được khái niệm của một dự án BĐS và phân loại các loại hình
dự án đầu tư hiện có từ đó đưa ra vai trị và đặc điểm của dự án đầu tư có ảnh hưởng
tới cơng tác thẩm định dự án bất động sản của Ngân hàng như thế nào?
1.3. Thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản: Nêu được khái quát về thẩm
định cũng như vai trò của thẩm định dự án, căn cứ để thẩm định một dự án cần phải:
dựa trên những cơ sở pháp lý, tiêu chuẩn, quy phạm và định mức gì?
Quy trình thẩm định dự án bất động sản gồm những bước gì? Xử lý dữ liệu,
hướng dẫn và yêu cầu đặt ra với tờ trình thẩm định để có thể đưa ra quyết định cho
vay hay khơng và có thơng báo kịp thời tới khách hàng.
Khi thẩm định cụ thể nội dung của một dự án BĐS ta còn phải sử dụng những
phương pháp gì? Ở đây tác giả đã nêu được: phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ
tiêu, phương pháp phân tích độ nhạy, phương pháp dự báo, triệt tiêu rủi ro, thẩm
định theo trình tự trong phần cơ sở khoa học của mình.
Nội dung thẩm định dự án đầu tư là phần quan trọng nhất của hoạt động thẩm
định dự án đầu tư của Ngân hàng. Nội dung thẩm định gồm hai nội dụng chính là
thẩm định về khách hàng vay vốn và thẩm định về dự án đầu tư. Trong đó:
- Thẩm định khách hàng vay vốn: trước tiền cần thẩm định về năng lực pháp
lí, tư cách và uy tín của khách hàng để xem khách hàng có đủ tư cách để quan hệ
với Ngân hàng khơng? Tiếp đó là thẩm định năng lực tài chính của khách hàng để
đánh giá chính xác sức mạnh tài chính, khả năng tự chủ tài chính, khả năng trả nợ
của khách hàng từ đó loại được những khách hàng yếu khơng có khả năng trả nợ
sau này. Để phần tích tài chính của khách hàng phải dựa vào các chỉ tiêu tài chính:
tỷ lệ thanh tốn nhanh, khả năng trả nợ, khả năng sinh lời, các hệ số an toàn vốn chủ
sở hữu.
- Thẩm định dự án đầu tư: Thứ nhất, Phải thẩm định sự cần thiết của dự án đầu
tư vì vai trị của đầu tư là rất to lớn trong phát triển kinh tế nhưng khi xét riêng từng
dự án thì có dự án đạt được mục tiêu nà nhưng không đạt được mục tiêu khác. Do
đo khi xem xét thẩm định dự án phải xem xét mục tiêu của dự án có phù hợp và đáp

ứng những nhu cầu đặt ra của ngành, địa phương và của cả nước không? Thứ hai
thẩm định về mặt kỹ thuật của dự án đầu tư để đảm bảo được tính khả thi của dự án.
Thứ ba là thẩm định về mặt tài chính của dự án đầu tư, đây là nội dung quan trọng


iv

nhất trong phần thẩm định định dự án vì nó đánh giá được dự án này có hiệu quả và
tổng vốn đầu tư, chi phí có hợp lý khơng? Đầu tiên phải đánh giá về tổng vốn đầu
tư vì tổng vốn đầu tư là tồn bộ chi phí cần thiết để xây dựng cơng trình dự án, nên
việc đánh giá chính xác tổng vốn đầu tư là rất cần thiết, đây là điều kiện quyết định
tính hiệu quả của dự án. Tổng vốn đầu tư là chi phí hồn thiện xây dựng cơng trình
thường gồm: Chi phí xây dựng, chi phí trước khi đưa dự án vào hoạt động, chi phí
tài sản cố định, chi phí đầu tư cho tài sản lưu động. Tiếp sau khi thẩm định tổng
nguồn vốn thì ta thẩm định về nguồn vốn đầu tư từ những nguồn nào: vốn tự có
chiếm bao nhiêu? Nguồn vốn tài trợ chiếm bao nhiêu. Để đánh giá hiệu quả sử
dụng vốn ta sử dụng các chỉ tiêu sau: Giá trị hiện tại rịng, tỷ suất nội hồn, phân
tích độ nhạy, thời gian thu hồi vốn, điểm hòa vốn. Tác giả đã đưa ra được đầy đủ
công thức, tiêu thức đánh giá chỉ tiêu trên và còn được minh họa bằng cả đồ thị. Sau
khi phân tích hiệu quả sử dụng vốn phải phân tích những rủi ro có thể xảy ra với dự
án có thể gặp phải và đưa ra các biện pháp giảm thiểu rủi ro. Thứ tư là thẩm định về
kinh tế xã hội. Thứ năm thẩm định về môi trường sinh thái. Cuối cùng thẩm định về
khả năng trả nợ và tài sản đảm bảo: Khả năng trả nợ căn cứ vào kế hoạch sản xuất –
kinh doanh, tài chính của khách hàng, từ đó lập bảng cân đối thu và chi để đánh giá
khả năng trả nợ của khách hàng. Về tài sản đảm bảo tiền vay: phải thẩm định xem
tài sản có dễ bán, giá trị thu hồi thực tế có đủ để bù đắp được nợ gốc, lãi và các loại
thuế hay không? Tài sản đảm bảo có đầy đủ giấy tờ theo quy định không?
1.4. Kinh nghiệm hoạt động thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản của
một số ngân hàng trong nƣớc
Tác giả đã nêu được kinh nghiệm thẩm định của hai ngân hàng đó là Ngân

hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam một Ngân hàng lớn và có kinh nghiệm
trọng lĩnh vực đầu tư dự án, thứ hai là Ngân hàng TMCP Quân đội một Ngân hàng
cổ phần nhưng cũng cá mạnh trong việc tài trợ các dự án lớn để từ đó rút ra được
bài học kinh nghiệm và khả năng vận dụng cho NHNNo & PTNT VN chi nhánh
Láng Hạ trong quá trình thẩm định nên chú ý tới những điều gì. Từ đó giúp cho
Ngân hàng nâng cao được chất lượng thẩm định dự án của mình.

CHƢƠNG II: THỰC TRẠNG CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ
ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
TẠI NH NNo&PTNT CHI NHÁNH LÁNG HẠ


v

2.1. Đặc điểm của NH NNo & PTNT Viêṭ nam Chi nhánh Láng Hạ có ảnh
hƣởng tới cơng tác thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản
Tác giả đã nêu ra được sự hình thành, phát triển, những kết quả hoạt động kinh
doanh đạt được và những dự án đã tài trợ của chi nhánh trong thời gian qua. Ta thấy
rằng mặc rù kinh tế kho khăn trong thời gian qua nhưng số lượng dự án của CN vẫn
tăng lên cả về giá trị và số lượng, đặc biệt đến năm 2011 Nguồn vốn kinh doanh của
CN đã tăng lên được 10.002 tỷ đồng. Số lượng dự án BĐS cũng tăng lên cho thấy
rằng chất lượng thẩm định của CN cũng dần được nâng cao. Từ đó đưa ra những
thuận lợi và khó khăn của Ngân hàng như thế nào? Ngoài ra, tác giả cũng nêu được
những quy định của Ngân hàng về công tác thẩm định dự án.
2.2.Thực trạng thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản trong hoạt động cho
vay của NHNNo&PTNT Chi nhánh Láng Hạ
Trong phần thực trạng này đã nêu được quy trình thẩm định và nội dung thẩm
định của CN căn cứ vào văn bản hướng dẫn thẩm định các dự án đầu tư trong nước
và quốc tế năm 2009 do chính NHNNo&PTNT VN ban hành. Trong đó quy trình
nêu rõ được các bước của quy trình thẩm định, thời hạn và phân cấp trong quết định

cho vay ở CN. Còn phần nội dung cũng nêu được nên tập trung vào phân tích vào
khách hàng vay vốn, khả năng tài chính của khách xem khách hàng có khả năng tài
chính để trả nợ Ngân Hàng khơng? Đối với phần phân tích dự án thì tập trung vào
phần thẩm định tài chính dự án, xem dự án này có hiệu quả hay khơng? Đưa ra các
chỉ tiêu tài chính phân tích, đánh giá tổng vốn đầu tư của dự án xem có hợp lý
khơng? từ đó NH tính tốn mức vốn khách hàng cịn thiếu để đề xuất nên cho vay
bao nhiêu? Ngoài ra cũng nên tập trung vào thẩm định tài sản đảm bảo của khách
hàng vì nó là nguồn trả nợ khi khách hàng khơng có khả năng trả nợ.
Ở phần này tác giả đã minh họa nội dung và quy trình thẩm định của CN qua
ví dụ: “ Thẩm định dự án Xây dựng chung cư CT6 Xa la”. Dự án được thẩm định
khá chi tiết đầy đủ, theo đúng quy trình và nội dung thẩm định của CN, số liệu được
phân tích khá kỹ lưỡng, thơng tin thu thập cẩn thận. Kết quả thẩm định có tính khả
dụng cao, CN đã căn cứ vào đó và quyết định nên tài trợ vốn cho dự án với số tiền:
90.841.025.000đ trong thời hạn là 15 tháng. Qua đó ta đánh giá chung được về công
tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản ở Ngân hàng nông nghệp và phát triển
nông thôn chi nhánh Láng Hạ như dưới đây.


vi

2.3.Đánh giá chung về công tác thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản ở
Ngân hàng nông nghệp và phát triển nông thôn chi nhánh Láng Hạ
Trong thời gian qua, công tác thẩm định dự án tại CN đã không ngừng phát
triển cả về số lượng lẫn chất lượng. Biểu hiện rõ ràng là số lượng dự án được thẩm
định ngày càng tăng, tổng dư nợ của ngân hàng tăng đều hàng năm tuy nhiên số
lượng các khoản nợ xấu, nợ q hạn thì vẫn ln đảm bảo ở mức độ an tồn. Đó
chính là nhờ, hoạt động thẩm định dự án đã giúp CN lựa chọn được những dự án
khả thi và hiệu quả, mang lại lợi nhuận cho ngân hàng cũng như lợi ích cho doanh
nghiệp và tồn xã hội.
Để có được những kết quả đó, ta phải kể đến những thành quả của công tác

thẩm định của CN trong những khía cạnh: có quy tình thẩm định hợp lý; phương
pháp thẩm định được phối hợp với nhau một cách linh hoạt và đa dạng; nội dung
thẩm định trung thực, khách quan và chi tiết từng khía cạnh của dự án; thời gian
thẩm định được tiến hành kịp thời.
Trong phần này tác giả đã nêu ra được những hạn chế cịn tồn tại như: quy
trình thẩm định cịn chung chung, đơi khi là ngun nhân gây kéo dài thời gian
thẩm định; cịn một số thiếu sót khi áp dụng phương pháp thẩm định vào dự án cụ
thể; Nội dung thẩm định vẫn gặp phải một số khó khăn như: thẩm định kỹ thuật do
thiếu chuyên môn với kiến thức nên gặp khó khăn trong q trình thẩm định, khía
cạnh tài chính vẫn chủ yếu dựa vào thơng tin từ chủ đầu tư; Thu thập thơng tin cịn
gặp nhiều khó khăn do các nguồn thơng tin chủ u do khách hàng cung cấp...Từ đó
đưa ra được những nguyên nhân gây ra những hạn chế gồm có nguyên nhân khách
quan và chủ quan.
Vậy, vấn đề đặt ra cho công tác thẩm định dự án là: trong quá trình thẩm định
cần chú trọng thẩm định khả năng tài chính của chủ đầu tư và kế hoạch sử dụng vốn
của dự án, khi thẩm định cần xem xét kỹ các rủi ro dự án có thể gặp phải, khi thẩm
định cần nghiên cứu kỹ chủ trương, quy hoạch, kế hoạch phát triển của địa phương.
Cuối cùng dự án chịu sự chi phối của pháp luật và chính sách liên quan nên khi
thẩm định cần thường xuyên xem xét và cập nhật chính sách liên quan tới BĐS.

CHƢƠNG III: CÁC PHƢƠNG PHÁP HỒN THIỆN CƠNG
TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BĐS TRONG HOẠT ĐỘNG
CHO VAY TẠI NH No&PTNT CHI NHÁNH LÁNG HẠ


vii

3.1. Định hƣớng phát triển của chi nhánh
Tác giả đã nêu được những mục tiêu chính của chi nhánh sẽ đạt được về
nguồn vốn là bao nhiêu? dư nợ bảo nhiêu? tỷ lệ nợ xấu của NH để NH có thể duy trì

được sự tăng trưởng trong thời gian khó khăn này. Định hướng cũng như nhiệm vụ
của chi nhánh trong thời gian tới. Từ đó đề ra phương hướng hoạt động của Ngân
hàng liên quan tới hoạt động thẩm định dự án đầu tư BĐS.
3.2. Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản
của Chi nhánh Agribank Láng Hạ
Công tác thẩm định dự án đầu tư chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố trong đó có
các yếu tố như: Nội dung, phương pháp và quy trình thẩm định, trình độ chun
mơn của các cán bộ thẩm định, công tác thu thập tổng hợp xử lý thông tin, các công
nghệ, khoa học kỹ thuật phục vụ hoạt động thẩm định…Vì vậy để hồn thiện và
nâng cao hiệu quả của công tác thẩm định dự án nói chung, cũng như dự án BĐS
nói riêng, cần phải tập trung hoàn thiện các yếu tố này: Thứ nhất, Nâng cao nhận
thức và trình độ của cán bộ thẩm định của chi nhánh về năng lực, kinh nghiệm và
đạo đức nghề nghiệp; Thứ hai hồn thiện quy trình thẩm định và phương pháp thẩm
định; Thứ ba là hoàn thiện nội dung thẩm định về thẩm định khách hàng và thẩm
định dự án đầu tư; Thứ tư là xây dựng hệ thống thông tin về khách hàng như đa
dạng hóa các nguồn thơng tin, nâng cấp, hiện đại hóa trang thiết bị phục vụ thẩm
định; Thứ năm là hoàn thiện công tác tổ chức điều hành một cách khoa học và theo
trình tự cơng việc giữa các bộ phận để không bị chồng chéo, mâu thuẫn lên nhau;
Cuối cùng là một số giải pháp khác như: lập quỹ hỗ trợ, tăng kinh phí cho thẩm
định, tăng cường quan hệ với tổ chức tín dụng khác để để thu được thơng tin về
khách hàng, tăng uy tín Ngân hàng, rút ngắn thời gian thẩm định.
3.3. Kiến nghị
Kiến nghị với ba cơ quan chính: nhà nước, Ngân hàng nhà nước và với chính
Ngân hàng Nơng nghiệp và phát triển nơng thơn
KẾT LUẬN
Với vai trò là cơ quan đầu mối thực hiện các nghiệp vụ theo ủy quyền của
NHNo&PTNT Việt Nam và kinh doanh trực tiếp như mọi chi nhánh của ngân hàng
trên địa bàn thành phố Hà Nội, NHNo&PTNT Việt Nam Chi nhánh Láng Hạ đã
từng bước hoàn thiện và hiện đại hố cơ sở vật chất, nâng cao trình độ của đội ngũ

viii

cán bộ để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của ngành Ngân hàng và đạt được rất
nhiều thành tựu trong hoạt động kinh doanh, ln hồn thành những mục tiêu đề ra.
Để góp vào thành cơng ấy, khơng thể không kể đến những thành tựu trong công tác
thẩm định dự án tại CN, thẩm định dự án đầu tư là hoạt động có vai trị quan trọng
đối với CN. Đó là cơ sở để CN ra quyết định cho vay, cũng chính yếu tố quyết định
hiệu quả của hoạt động tín dụng.
Sau khi xem xét, ta thấy luận văn đã đưa ra được cơ sở khoa học của việc
thẩm định dự án bất động sản trong hoạt động cho vay của Ngân hàng. Nêu rõ được
quy trình, phương pháp và nội dung chi tiết thẩm định dự án bất động sản để từ đó
đánh giá được thực trạng thẩm định dự án đầu tư BĐS tại NHNNo&PTNT Chi
nhánh Láng Hạ. CNLH đã áp dụng quy trình, phương pháp và nội dung vào trong
hoạt động thẩm định của CN tuy rằng cũng có một số thay đổi để phù hợp với điều
kiện của Ngân hàng. Thực trạng thẩm định của CN được minh họa cụ thể qua việc
thẩm định dự án: Chung cư CT6 XaLa, ví dụ được phân tích khá rõ ràng, mơ tả
được quy trình, phương pháp và nội dung của công tác thẩm định dự án tại CN. Từ
đó đưa ra được giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án tại CNLH.
Trong thời gian làm việc tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thơn
Việt Nam và q trình nghiên cứu tại trường Đại học Kinh Tế Quốc Dân, em đã tập
trung tìm hiểu, nghiên cứu về công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS, em xin đưa ra
một số giải pháp, kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư BĐS
tại SGD. Tuy nhiên, do thời gian nghiên cứu chưa nhiều và kiến thức có hạn nên
chuyên đề thực tập của em sẽ không tránh khỏi những thiếu sót. Vì vậy, em rất
mong nhận được ý kiến đóng góp của các thầy cơ để chun đề được hồn thiện
hơn nữa.
Nếu như còn thời gian nghiên cứu nhiều hơn, Luận văn nên tập trung vào
nghiên cứu chi tiết hơn phần nội dung nghiên cứu của công tác thẩm định, đặc biệt
là phần phân tích tài chính của dự án để đánh giá chính xác nhất hiệu quả của một

dự án đầu tư, giảm thiểu được rủi ro nhất cho việc tài trợ dự án. Điều này rất quan
trọng vì nó liên quan tới tỉnh rủi ro nên ảnh hưởng tới nợ xấu của Ngân hàng làm
giảm lợi nhuận cho Ngân hàng. Ngồi ra, thì phần tài sản đảm bảo là phần không
thể thiếu được cho việc tài trợ vốn, do đó cần phải xem xét kỹ lưỡng về mặt pháp lý
cũng như về giá trị của tài sản, khi đánh giá tài sản đảm bảo phải phân tích được xu
hướng của thị trường, chính sách pháp luật ảnh hưởng tới giá trị của tài, để đảm bảo


ix

khi phát mại cũng có thể thu hồi được hết nợ cho Ngân hàng. Trên đây là một số
kiến nghị của em về công tác thẩm định dự án bất động sản trong hoạt động cho vay
của Ngân hàng.
Em xin chân thành cảm ơn sự chỉ dẫn của Thầy giáo – PGS.TS Nguyễn Thế
Phán và các thầy cô trong khoa Quản trị Kinh doanh Bất Động Sản đã giúp em hoàn
thiền đề tài này.


x

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

----* * *----

VŨ THỊ HẢO

HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ
BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI
NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN
NÔNG THÔN CHI NHÁNH LÁNG HẠ

Chuyên ngành : QTKD BẤT ĐỘNG SẢN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học :
PGS.TS. NGUYỄN THẾ PHÁN

HÀ NỘI – 2012


1

LỜI MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Trong thời gian vừa qua thị trường tài chính Việt Nam gặp nhiều khó khăn do
chịu ảnh hưởng khơng nhỏ từ mơi trường kinh tế thế giới. Cụ thể là việc thị trường
chứng khoán sụt giảm nghiêm trọng, các kênh huy động vốn cho thị trường tài chính
bị giảm sút, lãi suất cho vay tăng mạnh làm hoạt động đầu tư bị chững lại. Khả năng
luân chuyển và sử dụng vốn của các doanh nghiệp giảm mạnh, tình trạng nợ cơ cấu
và nợ xấu có nguy cơ gia tăng. Hoạt động tín dụng của Ngân hàng bị ngừng trệ tạm
thời trong một khoảng thời gian ngắn. Đứng trước tình hình đó, các Ngân hàng trong
nước phải tăng cường kiểm tra chất lượng tín dụng để rà sốt và phịng ngừa rủi ro
một cách hiệu quả nhất. Vì vậy hoạt động thẩm định dự án đầu tư trở nên quan trọng
hơn bao giờ hết, qua cơng tác thẩm định ngân hàng sẽ có những quyết định tài trợ
đúng đắn, lựa chọn được những dự án đầu tư thực sự có hiệu quả, vừa mang lại lợi
ích cho nền kinh tế, vừa đảm bảo được lợi nhuận của Ngân hàng, đồng thời hạn chế
thấp nhất rủi ro và nâng cao hiệu quả sử dụng vốn. Công tác thẩm định dự án đầu tư
là công cụ đắc lực giúp các Ngân hàng nói chung và NHNo&PTNT chi nhánh Láng
Hạ nói riêng thực hiện tốt hơn cơng tác tín dụng trong giai đoạn khủng hoảng tài

chính hiện nay. Tuy nhiên thẩm định luôn là một lĩnh vực khó địi hỏi chun mơn
cao và kinh nghiệm thực tế.
Hiện nay có một sự gia tăng đáng kể các dự án đầu tư bất động sản tại đô thị lớn
như Hà Nội và một số đô thị lân cận, và số dự án này xin vay vốn NHNo&PTNT là rất
nhiều. Để nghiên cứu rõ hơn về vai trò quan trọng của công tác thẩm định dự án đầu
tư, tác giả đã chọn nghiên cứu đề tài “Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tƣ
bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển
nông thôn – Chi nhánh Láng Hạ – Hà Nôi”.
2. Mục đích nghiên cứu
Nghiên cứu cơ sở khoa học của công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản
trong hoạt động cho vay của ngân hàng
Nghiên cứu thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong
hoạt động cho vay tại NHNo&PTNT chi nhánh Láng Hạ.Từ đó đưa ra các kiến
nghị và giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản
trong hoạt động cho vay của Ngân hàng No&PTNT Chi nhánh Láng Hạ.


2

3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: nghiên cứu các vấn đề có liên quan đến công tác thẩm
định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng.
Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu công tác thẩm định dự án đầu tư tại
NHNo&PTNT Chi nhánh Láng Hạ.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
4.1. Câu hỏi nghiên cứu
Quy trình và nội dung thẩm định của Ngân hàng đã đáp ứng được yêu cầu
của công tác thẩm định dự án chưa?
Chất lượng hoạt động thẩm định dự án đầu tư BĐS trong Ngân hàng Nông
nghiệp và Phát triển Nông thôn như thế nào?

Thông tin cho hoạt động thẩm định có đầy đủ, chi tiết khơng?
Hoạt động thẩm định dự án tại Ngân hàng đã đạt được những thành tưu gì?
cịn những hạn chế gì cần phải khắc phục?.
4.2. Phương pháp nghiên cứu
4.2.1. Khung phân tích
Để tìm ra những giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư BĐS
trong hoạt động cho vay tại NHNNo&PTNT Chi nhánh Láng Hạ, khung phân tích
của luận văn phải đảm bảo trên cơ sở lý luận và thực tiễn chung, phân tích đánh giá
tồn bộ thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tưu BĐS trong hoạt động cho vay
của Ngân hàng, rút ra những ưu điểm, nhược điểm, những hạn chế, tồn tại cần khắc
phục, từ đó đề ra những giải pháp nhằm thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư BĐS
trong hoạt động cho vay tại NHNNo&PTNT Chi nhánh Láng Hạ. Theo đó, khung
nghiên cứu được thể hiện ở sơ đồ sau (Sơ đồ 1.):


Giải pháp hồn thiện cơng tác 3thẩm định dự án ĐT BĐS trong
hoạt động cho vay tại NHNNo&PTNT Chi nhánh Láng Hạ
Mục tiêu nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu

Cơ sở khoa học

Thực trạng công tác thẩm
định dự án ĐT BĐS

Định hướng phát triển
của chi nhánh

trong HĐ cho vay của
NH

Tổng quan về hoạt
động cho vay NH

Dự án đầu tư BĐS

Đặc điểm của NH
ảnh hưởng tới công
tác thẩm định

Giải pháp về nhận thức
và trình độ của cán bộ

Thực trạng thẩm
định dự án ĐT BĐS
trong HĐ cho vay

Giải pháp về hồn
thiện quy trình và
phương pháp thẩm
định

Quy trình thẩm định
Thẩm định dự án
đầu tư BĐS

dự án ĐT BĐS
Nội dung thẩm định

Giải pháp hoàn thiện
nội dung thẩm định

Giải pháp xây dựng
thông tin về khách hàng

Kinh nghiệm thẩm
định của các NH
trong nước

Bài học rút ra cho
NHNNo&PTNT

Trường hơp cụ thể tại
Ngân hàng
Đánh giá chung về
thẩm định

Giải pháp hoàn thiện
công tác điều hành

Giải pháp khác
Thành tựu, kết quả,
đạt được
Vấn đề đặt ra cho
thẩm định tại NH

Kiến nghị

Sơ đồ 1: Khung nghiên cứu hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tƣ BĐS
trong hoạt động cho vay tại NHNNo&PTNT Chi nhánh Láng Hạ

4

4.2.2. Phương pháp thu thập thông tin
Thu thập thông tin tốt sẽ cung cấp đầy đủ các thông tin về lý luận và thực tế,
tạo điều kiện cho việc xử lý và phân tích thơng tin, từ đó đưa ra đánh giá chính xác
về thực trạng của vấn đề nghiên cứu và đề xuất các giải pháp xác thực giúp cho việc
hồn thiện cơng việc nghiên cứu của mình và của cơ sở. Đề tài sử dụng hai nguồn
dữ liệu thứ cấp, sơ cấp và chuyên gia.
- Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp: Luận văn sử dụng các dữ liệu có sẵn
thu thập được từ các tài liệu, thơng tin nội bộ từ phịng thẩm định dự án và phịng
liên quan của Ngân hàng nơng nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Láng Hạ,
qua mạng Internet và sách báo liên quan, báo cáo đã được công bố.
-Phuơng pháp chuyên gia: Lấy ý kiến từ các chuyên gia, cá nhân có kinh
nghiệm trong thẩm định dự án bằng cách phỏng vấn trực tiếp để có được những
đánh giá, đề xuất giải pháp mang tính khoa học và tính khả thi cao.
-Phương pháp thu thập thông tin số liệu sơ cấp:
Tác giả sẽ tự điều tra, thu thập các thông tin, số liệu liên quan đến thẩm định
dự án bằng khảo sát thực địa, phỏng vốn khách hàng vay vốn để có được những
thơng tin đáng tin cậy.
4.2.3. Phương pháp xử lý, tổng hợp và phân tích thơng tin
Thơng tin và các số liệu sau khi thu thập được sẽ được làm sạch, loại bỏ
những thông tin sai lệch, thiếu chính xác rồi sẽ tiến hành tổng hợp theo các phương
pháp tổng hợp thống kê: sắp xếp, phân tổ, thiết kế thành hệ thống các biểu bảng
thống kê và đồ thị với các chỉ tiêu số lượng và chất lượng khoa học nhất. Cụ thể:
- Phương pháp thống kê mô tả: Tổng hợp các số liệu, tư liệu đã thu thập được
để chỉ ra những ưu, nhược, những hạn chế, bất cập và nguyên nhân.
- Phương pháp phân tổ thống kê: Dựa vào phương pháp này, toàn bộ số liệu
thu thập được sẽ được phân tổ theo những tiêu thức khác nhau tùy thuộc vào mục
đích nghiên cứu. Phương pháp phân tổ thống kê là cơ sở cho việc vận dụng các
phương pháp phân tích thống kê khác như phương pháp chỉ số, phương pháp hồi

quy, phương pháp cân đối…
- Phương pháp phân tích so sánh: Phương pháp này dùng để so sánh đối
chiếu các chỉ tiêu thống kê, so sánh sự khác nhau về tình hình tuân thủ các quy định