Bài giảng về pháp luật về kinh doanh bất động sản

Chuyên đề:
Chuyên đề:


Pháp luật về kinh doanh bất động sản
Pháp luật về kinh doanh bất động sản


Ths.Luật Đỗ Thị Hồng Mai
Ths.Luật Đỗ Thị Hồng Mai
1
1
.
.
Pháp luật về kinh doanh bất động sản
Pháp luật về kinh doanh bất động sản
2. Pháp luật về đất đai
2. Pháp luật về đất đai
3. Pháp luật về nhà ở
3. Pháp luật về nhà ở
4. Pháp luật về dân sự
4. Pháp luật về dân sự
5. Pháp luật về đầu tư
5. Pháp luật về đầu tư
6. Pháp luật về xây dựng
6. Pháp luật về xây dựng
7. Pháp luật về thương mại

7. Pháp luật về thương mại

Pháp luật về kinh doanh bất động sản
Pháp luật về kinh doanh bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006;
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006;

Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2006
Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2006
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật
Kinh doanh bất động sản;
Kinh doanh bất động sản;

Quyết định 29/2007/QĐ-BXD ngày
Quyết định 29/2007/QĐ-BXD ngày
15/10/2007 về việc ban hành Chương trình
15/10/2007 về việc ban hành Chương trình
khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi
khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi
giới bất động sản, định giá bất động sản và
giới bất động sản, định giá bất động sản và
quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản
quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản




Chuyên đề:

Chuyên đề:
Pháp luật về kinh doanh bất động sản
Pháp luật về kinh doanh bất động sản

BĐS là loại hàng hóa đặc biệt đóng vai trò
BĐS là loại hàng hóa đặc biệt đóng vai trò
quan trọng trong nền kinh tế quốc dân.
quan trọng trong nền kinh tế quốc dân.

TTBĐS có nhiều bước phát triển đáng kể,
TTBĐS có nhiều bước phát triển đáng kể,
làm thay đổi bộ mặt đô thị và nông thôn,
làm thay đổi bộ mặt đô thị và nông thôn,
thúc đẩy phát triển kinh tế- xã hội.
thúc đẩy phát triển kinh tế- xã hội.

Những điểm hạn chế của TTBĐS
Những điểm hạn chế của TTBĐS

BĐS chưa được khai thác, sử dụng có hiệu quả, gây thất thoát,
BĐS chưa được khai thác, sử dụng có hiệu quả, gây thất thoát,
lãng phí.
lãng phí.

TTBĐS phát triển tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm
TTBĐS phát triển tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm
chiếm tỷ lệ lớn.
chiếm tỷ lệ lớn.

Cung cầu còn mất cân đối, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu

Cung cầu còn mất cân đối, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu
ảo để nâng giá làm cho thị trường nóng lạnh thất thường, tạo
ảo để nâng giá làm cho thị trường nóng lạnh thất thường, tạo
nhiều cơn sốt giá nhà đất.
nhiều cơn sốt giá nhà đất.

Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận.
Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận.

Thủ tục phức tạp, qua nhiều khâu trung gian, mất nhiều thời
Thủ tục phức tạp, qua nhiều khâu trung gian, mất nhiều thời
gian, chi phí giao dịch cao.
gian, chi phí giao dịch cao.

Các dịch vụ BĐS chưa được PL thừa nhận.
Các dịch vụ BĐS chưa được PL thừa nhận.

Các tổ chức tài chính, tín dụng, ngân hàng chưa tham gia nhiều
Các tổ chức tài chính, tín dụng, ngân hàng chưa tham gia nhiều
vào các giao dịch, hạn chế về số lượng và nghiệp vụ.
vào các giao dịch, hạn chế về số lượng và nghiệp vụ.

Những điểm hạn chế của TTBĐS
Những điểm hạn chế của TTBĐS

Hệ thống PL chưa đầy đủ và không thống
Hệ thống PL chưa đầy đủ và không thống
nhất, thiếu đồng bộ, còn phân tán ở nhiều
nhất, thiếu đồng bộ, còn phân tán ở nhiều
VBPL (mới chỉ quy định về BĐS)

VBPL (mới chỉ quy định về BĐS)

QLNN còn hạn chế, kém hiệu quả, chưa đáp
QLNN còn hạn chế, kém hiệu quả, chưa đáp
ứng được yêu cầu của thực tế, BĐS do nhiều
ứng được yêu cầu của thực tế, BĐS do nhiều
cơ quan khác nhau quản lý.
cơ quan khác nhau quản lý.

Mục tiêu của Luật
Mục tiêu của Luật

Thể chế hóa đường lối, chủ trương, chính sách của
Thể chế hóa đường lối, chủ trương, chính sách của
Đảng, Hiến pháp và PL của NN
Đảng, Hiến pháp và PL của NN

Tạo môi trường pháp lý đầy đủ và đồng bộ, thống nhất
Tạo môi trường pháp lý đầy đủ và đồng bộ, thống nhất
với các luật có liên quan, phù hợp với thông lệ quốc tế
với các luật có liên quan, phù hợp với thông lệ quốc tế
và lộ trình hội nhập của VN.
và lộ trình hội nhập của VN.

Tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân tham gia
Tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân tham gia
TTBĐS.
TTBĐS.

Nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước, làm rõ trách

Nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước, làm rõ trách
nhiệm của cơ quan QLNN về KDBĐS, quyền và nghĩa
nhiệm của cơ quan QLNN về KDBĐS, quyền và nghĩa
vụ của các tổ chức, cá nhân.
vụ của các tổ chức, cá nhân.

Phạm vi điều chỉnh:
Phạm vi điều chỉnh:

Quy định về hoạt động KDBĐS.
Quy định về hoạt động KDBĐS.

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt
động KDBĐS.
động KDBĐS.

Giao dịch BĐS có liên quan.
Giao dịch BĐS có liên quan.
(các loại BĐS được đưa vào KD; vốn pháp định;
(các loại BĐS được đưa vào KD; vốn pháp định;
mua bán nhà, CTXD theo hình thức ứng tiền
mua bán nhà, CTXD theo hình thức ứng tiền
trước; điều kiện NLTC của CĐT; chuyển
trước; điều kiện NLTC của CĐT; chuyển
nhượng toàn bộ DA; đào tạo, bồi dưỡng kiến
nhượng toàn bộ DA; đào tạo, bồi dưỡng kiến
thức, cấp CC; QLNN về hoạt động KDBĐS.
thức, cấp CC; QLNN về hoạt động KDBĐS.

Khái niệm về hoạt động KDBĐS
Khái niệm về hoạt động KDBĐS

Hoạt động KDBĐS bao gồm KDBĐS và
Hoạt động KDBĐS bao gồm KDBĐS và
KDDVBĐS
KDDVBĐS

KDBĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua,
KDBĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua,
nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để
nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để
bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho
bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho
thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.

KDDVBĐS là các hoạt động hỗ trợ KDBĐS,
KDDVBĐS là các hoạt động hỗ trợ KDBĐS,
bao gồm các DV môi giới BĐS, định giá BĐS,
bao gồm các DV môi giới BĐS, định giá BĐS,
sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS,
sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS,
quảng cáo BĐS, quản lý BĐS.
quảng cáo BĐS, quản lý BĐS.

Nguyên tắc hoạt động KDBĐS
Nguyên tắc hoạt động KDBĐS

Bình đẳng, tự do thỏa thuận thông qua HĐ

Bình đẳng, tự do thỏa thuận thông qua HĐ

BĐS đưa vào KD phải có đủ ĐK.
BĐS đưa vào KD phải có đủ ĐK.

Công khai, minh bạch.
Công khai, minh bạch.

Các loại BĐS được đưa vào KD
Các loại BĐS được đưa vào KD

Các loại nhà, CTXD
Các loại nhà, CTXD


(công trình dân dụng, CT công nghiệp, giao thông,
(công trình dân dụng, CT công nghiệp, giao thông,
thuỷ lợi, HTKT trừ: nhà ở công vụ, trụ sở cơ quan NN, CT bí mật NN, CT an ninh
thuỷ lợi, HTKT trừ: nhà ở công vụ, trụ sở cơ quan NN, CT bí mật NN, CT an ninh
QP, CT được công nhận là di tích lịch sử, VH, danh lam thắng cảnh thuộc SHNN và
QP, CT được công nhận là di tích lịch sử, VH, danh lam thắng cảnh thuộc SHNN và
các CT khác theo quy định của PL)
các CT khác theo quy định của PL)

Quyền sử dụng đất được tham gia TTBĐS theo quy
Quyền sử dụng đất được tham gia TTBĐS theo quy
định của PL về đất đai
định của PL về đất đai

(bao gồm
(bao gồm
đ
đ
ất mà Luật cho phép người sử
ất mà Luật cho phép người sử
dụng đất có một trong các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
dụng đất có một trong các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất; Đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp
vốn bằng quyền sử dụng đất; Đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp
luật cho phép tham gia vào thị trường bất động sản)
luật cho phép tham gia vào thị trường bất động sản)

TTCP
TTCP
điều chỉnh, bổ sung các loại BĐS được
điều chỉnh, bổ sung các loại BĐS được
đưa vào KD và các BĐS khác cho phù hợp với
đưa vào KD và các BĐS khác cho phù hợp với
thực tế và hội nhập.
thực tế và hội nhập.

Điều kiện BĐS được đưa vào KD
Điều kiện BĐS được đưa vào KD

Đối với nhà, CTXD:
Đối với nhà, CTXD:
-

Thuộc đối tượng được phép KD.
Thuộc đối tượng được phép KD.
-
Bảo đảm chất lượng
Bảo đảm chất lượng


(đối với nhà, CTXD đã qua sử dụng thì yêu cầu về
(đối với nhà, CTXD đã qua sử dụng thì yêu cầu về
chất lượng do các bên thỏa thuận)
chất lượng do các bên thỏa thuận)
-
Không có tranh chấp về quyền SH;
Không có tranh chấp về quyền SH;
-
Không bị kê biên để THA hoặc để chấp hành QĐHC của cơ
Không bị kê biên để THA hoặc để chấp hành QĐHC của cơ
quan NN có thẩm quyền;
quan NN có thẩm quyền;


-
Không nằm trong khu vực cấm XD theo quy định của PLXD
Không nằm trong khu vực cấm XD theo quy định của PLXD
-
Có hồ sơ:
Có hồ sơ:
+
+
Đ/v nhà, CTXD có sẵn: có GCNQSH và QSDĐ hoăc giấy tờ hợp pháp

Đ/v nhà, CTXD có sẵn: có GCNQSH và QSDĐ hoăc giấy tờ hợp pháp
chứng minh QSH, QSD;
chứng minh QSH, QSD;
+ Đ/v nhà, CTXD đang XD: có GPXD hoặc hồ sơ DA, TKBVTC đã được phê
+ Đ/v nhà, CTXD đang XD: có GPXD hoặc hồ sơ DA, TKBVTC đã được phê
duyệt
duyệt
+ Đ/v nhà, CTXD thuộc DA KDTM….chưa có GCNQSH, QSD: có TKBVTC,
+ Đ/v nhà, CTXD thuộc DA KDTM….chưa có GCNQSH, QSD: có TKBVTC,
hồ sơ hoàn công, biên bản NT bàn giao.
hồ sơ hoàn công, biên bản NT bàn giao.
+ Đ/v nhà, CTXD hình thành trong tương lai: có hồ sơ DA, TKBVTC và tiến
+ Đ/v nhà, CTXD hình thành trong tương lai: có hồ sơ DA, TKBVTC và tiến
độ XD đã được duyệt.
độ XD đã được duyệt.

•


Đối với quyền sử dụng đất
Đối với quyền sử dụng đất

Thuộc đối tượng được phép KD;
Thuộc đối tượng được phép KD;

Có giấy tờ hợp pháp chứng minh QSDĐ (Điều 50-
Có giấy tờ hợp pháp chứng minh QSDĐ (Điều 50-
LĐĐ)
LĐĐ)


Không có tranh chấp;
Không có tranh chấp;

Trong thời hạn còn sử dụng đất;
Trong thời hạn còn sử dụng đất;

Không bị kê biên để THA hoặc để chấp hành QĐHC
Không bị kê biên để THA hoặc để chấp hành QĐHC
của cơ quan NN có thẩm quyền;
của cơ quan NN có thẩm quyền;

Có công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ
Có công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ
dự án đã duyệt khi chuyển nhượng, cho thuê QSD Đ
dự án đã duyệt khi chuyển nhượng, cho thuê QSD Đ
thuộc DA KĐTM…
thuộc DA KĐTM…

Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân
Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân
hoạt động KDBĐS
hoạt động KDBĐS

KDBĐS: Phải thành lập DN, HTX; có vốn PĐ,
KDBĐS: Phải thành lập DN, HTX; có vốn PĐ,
ĐKKD.
ĐKKD.

KD DVBĐS: Thành lập DN, HTX, ĐKKD
KD DVBĐS: Thành lập DN, HTX, ĐKKD

(trừ
(trừ
cá nhân môi giới thì phải ĐKKD và có CC):
cá nhân môi giới thì phải ĐKKD và có CC):
-
Môi giới: có 1 người có CCMG
Môi giới: có 1 người có CCMG
-
Định giá: có 2 người có CCĐG
Định giá: có 2 người có CCĐG
-
Sàn GD: có 2 người có CCMG, nếu KD dịch vụ ĐG
Sàn GD: có 2 người có CCMG, nếu KD dịch vụ ĐG
thì phải có 2 người có CCĐG
thì phải có 2 người có CCĐG

Phạm vi KD của tổ chức, cá nhân trong nước
Phạm vi KD của tổ chức, cá nhân trong nước

KDBĐS:
KDBĐS:
- Đầu tư tạo lập nhà, CTXD để bán, cho thuê, cho
- Đầu tư tạo lập nhà, CTXD để bán, cho thuê, cho
thuê mua;
thuê mua;
- Mua nhà, CTXD để bán, cho thuê, cho thuê
- Mua nhà, CTXD để bán, cho thuê, cho thuê
mua;
mua;
-

Thuê nhà, CTXD để cho thuê lại;
Thuê nhà, CTXD để cho thuê lại;
-
Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các CT hạ tầng trên
Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các CT hạ tầng trên
đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng;
đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng;
-
Nhận chuyển nhượng QSDĐ, đầu tư CTHT để
Nhận chuyển nhượng QSDĐ, đầu tư CTHT để
chuyển nhượng, cho thuê, thuê QSDĐ đã có
chuyển nhượng, cho thuê, thuê QSDĐ đã có
HT để cho thuê lại
HT để cho thuê lại

Kinh doanh dịch vụ BĐS
Kinh doanh dịch vụ BĐS

DV Môi giới BĐS
DV Môi giới BĐS

DV định giá BĐS
DV định giá BĐS

DV sàn giao dịch BĐS
DV sàn giao dịch BĐS

DV tư vấn BĐS
DV tư vấn BĐS


DV đấu giá BĐS
DV đấu giá BĐS

DV quảng cáo BĐS
DV quảng cáo BĐS

DV quản lý BĐS
DV quản lý BĐS

Phạm vi KD của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người VN
Phạm vi KD của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người VN
định cư ở NN
định cư ở NN
- Đầu tư tạo lập nhà, CTXD để bán, cho thuê,
- Đầu tư tạo lập nhà, CTXD để bán, cho thuê,
cho thuê mua;
cho thuê mua;
-
Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các CT hạ tầng
Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các CT hạ tầng
trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng;
trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng;
-
KDDVBĐS.
KDDVBĐS.

Chính sách của Nhà nước
Chính sách của Nhà nước

Hỗ trợ DNKDBĐS đầu tư quỹ nhà ở để bán cho các đối

Hỗ trợ DNKDBĐS đầu tư quỹ nhà ở để bán cho các đối
tượng chính sách, đầu tư hạ tầng KCN để cho thuê mặt bằng
tượng chính sách, đầu tư hạ tầng KCN để cho thuê mặt bằng
phục vụ SX.
phục vụ SX.

XD công trình HTKT ngoài hàng rào của dự án, CT HTXH
XD công trình HTKT ngoài hàng rào của dự án, CT HTXH
và trụ sở cơ quan NN nằm trong phạm vi DA, XD công
và trụ sở cơ quan NN nằm trong phạm vi DA, XD công
trình HTKT trong hàng rào đối với DA được ưu đãi đầu tư
trình HTKT trong hàng rào đối với DA được ưu đãi đầu tư

ĐT cho các tổ chức, cá nhân ĐTDA dịch vụ công ích đô thị
ĐT cho các tổ chức, cá nhân ĐTDA dịch vụ công ích đô thị

UBND tạo điều kiện cho CĐT thực hiện GPMB
UBND tạo điều kiện cho CĐT thực hiện GPMB

Miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất đối với diện tích đất XD
Miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất đối với diện tích đất XD
CTHT có chuyển giao cho NN, CTHT không KD, nhà
CTHT có chuyển giao cho NN, CTHT không KD, nhà
chung cư phục vụ đối tượng chính sách
chung cư phục vụ đối tượng chính sách

Cho vay ưu đãi ĐT đối với các DA phục vụ đối tượng chính
Cho vay ưu đãi ĐT đối với các DA phục vụ đối tượng chính
sách
sách

Công khai thông tin về BĐS
Công khai thông tin về BĐS

Tổ chức, cá nhân KDBĐS công khai thông tin
Tổ chức, cá nhân KDBĐS công khai thông tin
về BĐS.
về BĐS.

Công khai tại sàn GD và trên phương tiện
Công khai tại sàn GD và trên phương tiện
TTĐC.
TTĐC.

Nội dung: Loại, vị trí, quy hoạch, quy mô,
Nội dung: Loại, vị trí, quy hoạch, quy mô,
diện tích, đặc điểm, tính chất, công năng, chất
diện tích, đặc điểm, tính chất, công năng, chất
lượng, thực trạng CTHT, dịch vụ kỹ thuật, tình
lượng, thực trạng CTHT, dịch vụ kỹ thuật, tình
trạng pháp lý của BĐS, lịch sử về SH, SD
trạng pháp lý của BĐS, lịch sử về SH, SD
BĐS, các hạn chế (nếu có), giá, quyền và lợi
BĐS, các hạn chế (nếu có), giá, quyền và lợi
ích của người thứ 3
ích của người thứ 3

QLNN về hoạt động KDBĐS
QLNN về hoạt động KDBĐS


Chính phủ
Chính phủ

Bộ Xây dựng
Bộ Xây dựng

Bộ TNMT
Bộ TNMT
(quy định về quản lý các loại đất tham gia
(quy định về quản lý các loại đất tham gia
TTBĐS, QSDĐ được đưa vào KD)
TTBĐS, QSDĐ được đưa vào KD)

Bộ Tài chính
Bộ Tài chính
(quy định chế độ thuế, phí, lệ phí, các nghĩa
(quy định chế độ thuế, phí, lệ phí, các nghĩa
vụ tài chính, bảo hiểm TNNN định giá BĐS)
vụ tài chính, bảo hiểm TNNN định giá BĐS)

Ngân hàng NNVN
Ngân hàng NNVN
(quy định cơ chế hỗ trợ về tín dụng,
(quy định cơ chế hỗ trợ về tín dụng,
hướng dẫn thanh toán qua NH, tổ chức tín dụng)
hướng dẫn thanh toán qua NH, tổ chức tín dụng)

UBND các cấp
UBND các cấp
(cho phép đầu tư, chuyển nhượng DA,

(cho phép đầu tư, chuyển nhượng DA,
trực tiếp hoặc hỗ trợ ĐT, có cơ chế khuyến khích ĐT, chỉ đạo
trực tiếp hoặc hỗ trợ ĐT, có cơ chế khuyến khích ĐT, chỉ đạo
và tổ chức cấp CC…)
và tổ chức cấp CC…)