Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất ở tại đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá

Bộ tài nguyên và môi trờng
Trung tâm điều tra qui hoạch đất đai







Báo cáo tổng kết đề tài cấp bộ

nghiên cứu, xác định nhu cầu đất ở tại đô thị
phục vụ qui hoạch sử dụng đất đô thị
trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa


Chủ nhiệm đề tài: ks . phạm thị thịnh

6957
26/8/2008

hà nội - 2006

Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất ở tại đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị
trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá"


Trang

i
MỤC LỤC
Trang
DANH MỤC BIỂU 1
GIẢI THÍCH MỘT SỐ TỪ NGỮ SỬ DỤNG TRONG BÁO CÁO 2
MỞ ĐẦU 3
PHẦN 1. TỔNG QUAN VỀ NHÀ Ở VÀ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ 6
1.1. NHỮNG NGHIÊN CỨU VỀ VIỆC SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ 6
1.1.1. Chính sách và tình hình sử dụng đất ở tại đô thị của một số nước trong
khu vực 6

1.1.2. Những nghiên cứu trong nước về vấn đề sử dụng đất ở tại đô thị của Việt
Nam 10

1.2. THỰC TRẠNG HỆ THỐNG ĐÔ THỊ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT Ở, NHÀ Ở TRONG ĐÔ
THỊ Ở NƯỚC TA 27
1.2.1. Thực trạng hệ thống đô thị 27

1.2.2. Tình hình sử dụng đất đai, nhà ở trong đô thị 35
PHẦN 2. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN NHU CẦU ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ 58
2.1. YẾU TỐ DÂN SỐ 59
2.1.1. Sự phát triển dân số đô thị thế giới 60
2.1.2. Sự phát triển dân số đô thị Việt Nam 61
2.1.3. Các xu hướng phát triển dân số tại các đô thị 63
2.1.4. Vấn đề di cư và vãng lai của dân số đô thị 67
2.1.5. Mức sống dân cư đô thị và khả năng thanh toán về nhà ở, đất ở 69
2.1.6. Một số yếu tố khác của dân cư đô thị tác động đến nhu cầu đất ở 75
2.2. YẾU TỐ VỀ ĐẶC ĐIỂM CỦA MỘT SỐ LOẠI HÌNH SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ CỦA
VIỆT NAM HIỆN NAY 76
2.2.1. Đặc điểm của một số loại hình sử dụng đất ở tại đô thị loại đặc biệt 77
2.2.2. Đặc điểm của một số loại hình sử dụng đất ở tại đô thị loại I 91
Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất ở tại đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị
trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá"


Trang

ii
2.2.3. Đặc điểm của một số loại hình sử dụng đất ở tại đô thị loại II 98
2.2.4. Đặc điểm của một số loại hình sử dụng đất ở tại đô thị loại III 100
2.2.5. Một số nhận xét về nhu cầu sử dụng đất ở tại đô thị qua các loại hình sử
dụng đất ở 104

2.3. YẾU TỐ VỀ TRÌNH ĐỘ PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI VÀ KHẢ NĂNG THU
HÚT DÂN CƯ ĐẾN ĐÔ THỊ 106
2.3.1. Tác động của yếu tố trình độ phát triển kinh tế - xã hội đến nhu cầu đất ở
tại đô thị loại đặc biệt 107

2.3.2. Tác động của yếu tố trình độ phát triển kinh tế - xã hội đến nhu cầu đất ở
tại đô thị loại I 109

PHẦN 3. ĐỀ XUẤT CƠ SỞ PHƯƠNG PHÁP LUẬN XÁC ĐỊNH NHU CẦU ĐẤT Ở TẠI
ĐÔ THỊ TRONG QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ THỜI KỲ CÔNG
NGHIỆP HOÁ, HIỆN ĐẠI HOÁ 113
3.1. Ý NGHĨA VÀ NGUYÊN TẮC CỦA VIỆC XÁC ĐỊNH NHU CẦU ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ 113
3.1.1. Ý nghĩa của việc xác định nhu cầu đất ở tại đô thị 113
3.1.2. Những nguyên tắc của việc xác định nhu cầu đất ở tại đô thị 115
3.2. MỘT SỐ ĐỀ XUẤT VỀ MẶT PHƯƠNG PHÁP LUẬN XÁC ĐỊNH NHU CẦU ĐẤT Ở TẠI
ĐÔ THỊ 115
3.2.1. Phương pháp xác định dân số đô thị làm cơ sở xác định nhu cầu đất ở tại
đô thị 117

3.2.2. Phương pháp xác định nhu cầu đất ở tại đô thị 118
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 130
I. KẾT LUẬN 130
II. KIẾN NGHỊ 131
TÀI LIỆU THAM KHẢO 133
PHẦN PHỤ LỤC 135
DANH MỤC PHỤ LỤC 136
Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất ở tại đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị
trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá"


Trang

1

DANH MỤC BIỂU

Biểu 1. Số lượng và phân bố các đô thị Việt Nam theo các vùng kinh tế 30
Biểu 2. Hiện trạng sử dụng và biến động đất đô thị toàn quốc thời kỳ 1995 - 2005 36
Biểu 3. Một số chỉ tiêu bình quân đầu người về các loại đất trong đô thị 37
Biểu 4. Dân số đô thị Việt Nam qua các giai đoạn 62
Biểu 5. Tỷ lệ dân số đô thị các khu vực trên thế gi
ới 64
Biểu 6: Tình hình sử dụng đất của các quận nội thành thành phố Hà Nội và
thành phố Hồ Chí Minh 78
Biểu 7: Thực trạng sử dụng đất của các quận nội thành năm 2005 thành phố
Hải Phòng và thành phố Đà Nẵng 92
Biểu 8. Thực trạng sử dụng đất tại phường Quán Trữ - quận Kiến An 96
Biểu 9. Diện tích, cơ cấu sử d
ụng đất đô thị của thành phố Việt Trì 101
Biểu 10. Cơ cấu kinh tế của thành phố Hải Phòng qua một số năm 110
Biểu 11. Tốc độ gia tăng GDP phi nông nghiệp và đất ở 111
Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất ở tại đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị
trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá"


Trang

2



GIẢI THÍCH MỘT SỐ TỪ NGỮ SỬ DỤNG TRONG BÁO CÁO

1. Mật độ xây dựng
Diện tích đất để xây dựng công trình (m
2
)
MĐXD =
Diện tích đất toàn lô đất (m
2
)
2. Hệ số sử dụng đất:
Tổng diện tích sàn toàn công trình (m
2
)
HSSDĐ =
Diện tích toàn lô đất (m
2
)
3. Đô thị: Theo Nghị định số 72/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của
Chính phủ về phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị: Đô thị bao gồm thành phố,
thị xã, thị trấn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thành lập
4. Đất đô thị: Đất khu vực đô thị
Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất ở tại đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị
trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá"


Trang

3
MỞ ĐẦU

Nước ta đang bước vào thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa nên quá

trình đô thị hóa cũng diễn ra mạnh mẽ ở khắp các địa phương trong cả nước;
tình hình sử dụng đất đai và nhà ở tại đô thị ngày càng sôi động. Đây là một
trong những vấn đề quan trọng và có nhiều phức tạp. Giải quyết tốt điều kiện
nhà ở cho người dân đô thị là đã thực hiện được một trong những nhiệm vụ cơ
bản nhất của công tác tổ chức và quản lý đô thị.
Trong những năm qua, Đảng và Nhà nước rất quan tâm giải quyết vấn đề
nhà ở của nhân dân ở cả khu vực đô thị và nông thôn. Ở đô thị, nhiều thành phố
được chỉnh trang, cải tạo, nhiều khu đô thị mới hi
ện đại mọc lên. Nhà ở và các
điều kiện hạ tầng công cộng của khu dân cư đều được cải thiện cả về diện tích,
chất lượng, hình thức và môi trường sống. Tuy nhiên, việc xác định nhu cầu nhà
ở và đất ở tại đô thị vẫn còn những bất cập so với thực tế. Trong khi một lượng
lớn quỹ nhà ở còn dư thừa thì một phần không nhỏ
người dân tại đô thị lại khó
có khả năng mua được nhà để đảm bảo ổn định cuộc sống tại đô thị. Tình trạng
đầu cơ bất động sản hình thành những nhu cầu ảo về nhà ở, đất ở tại đô thị.
Việc xác định nhu cầu đất ở phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị còn chưa
gắ
n với tình hình thực tế, ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất, cũng như việc
thống nhất công tác quản lý nhà nước về đất đô thị; đặc biệt trong giai đoạn
công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, áp lực gia tăng dân số tại các đô thị
càng làm cho áp lực về nhà ở, đất ở tại các đô thị ngày càng lớn.
Nước ta là một trong nh
ững nước đất chật người đông nên việc khai thác
sử dụng hợp lý quỹ đất để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân đô thị trong
tương lai là một vấn đề cần quan tâm đúng mức. Hiện tại, đã có những nghiên
cứu đơn lẻ về nhà ở và đất ở tại đô thị, song chưa nghiên cứu một cách hệ
thống, chưa đị
nh hướng được nhu cầu nhà ở và đất ở tại đô thị cho phù hợp với
tình hình mới hiện nay. Do vậy, việc nghiên cứu thực hiện đề tài "Nghiên cứu,

xác định nhu cầu đất ở tại đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị trong
thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá" là rất cần thiết. Kết quả của đề tài nhằ
m
đáp ứng được yêu cầu quản lý, sử dụng đất đai trong khu vực đô thị của chính
Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất ở tại đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị
trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá"


Trang

4
quyền các cấp và của các ngành; góp phần tổ chức sử dụng và quản lý nhà
nước về đất đai ngày càng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả hơn, đặc biệt là trong
thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
* Mục tiêu của đề tài:
- Xác định căn cứ của việc hoạch định nhu cầu đất ở tại đô thị.
- Đề xuất cơ sở
phương pháp luận xác định nhu cầu đất ở tại đô thị trong
quy hoạch sử dụng đất đô thị thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
Trong khuôn khổ điều kiện của một đề tài nghiên cứu khoa học, để đạt
được mục tiêu đặt ra, đề tài tập trung đi sâu nghiên cứu các vấn đề sau:
- Những nghiên cứu đã có về vấn đề sử dụng đấ
t ở tại đô thị;
- Thực trạng hệ thống đô thị và vấn đề sử dụng đất ở, nhà ở tại đô thị của
nước ta;
- Các yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu đất ở tại đô thị, trong đó đặc biệt
chú trọng tới các yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu đất ở tại các đô th
ị có tốc độ
phát triển công nghiệp cao, là địa bàn có sức thu hút dân cư lớn.
* Phương pháp nghiên cứu: Đề tài tổ chức nghiên cứu theo các

chuyên đề dựa trên các tài liệu: tài liệu thống kê, kiểm kê đất đai, tài liệu
quy hoạch phát triển đô thị, các báo cáo trong và ngoài nước có liên quan
và các tài liệu nghiên cứu khác.
Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong quá trình thực hiện Đề
tài là:
- Phương pháp điều tra;
- Phương pháp tiếp cận hệ th
ống;
- Phương pháp chọn lọc, loại trừ;
- Phương pháp kế thừa;
- Phương pháp chuyên gia;
- Phương pháp dự báo;
- Phương pháp phân tích tổng hợp.
Đề tài được thực hiện bởi sự phối hợp của các cơ quan sau:
Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất ở tại đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị
trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá"


Trang

5
- Viện Quy hoạch Đô thị và nông thôn - Bộ Xây dựng
- Vụ Đăng ký và Thống kê đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường
- Trường Đại học Xây dựng Hà Nội
- Trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội
- Sở Tài nguyên và Môi trường một số tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương.
Báo cáo tổng hợp Đề tài ngoài phần Đặt vấn đề; Kết luận và Kiến nghị,
bao gồm các phần chính sau:
Phần 1. T

ổng quan về nhà ở và đất ở tại đô thị
Phần 2. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định nhu cầu đất ở tại đô thị.
Phần 3. Đề xuất cơ sở phương pháp luận xác định nhu cầu đất ở tại đô thị
trong quy hoạch sử dụng đất đô thị thời kỳ công nghiệp hoá,
hiện đại hoá đất nướ
c.
Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất ở tại đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị
trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá"


Trang

6
PHẦN 1
TỔNG QUAN VỀ NHÀ Ở VÀ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ

1.1. NHỮNG NGHIÊN CỨU VỀ VIỆC SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ
1.1.1. Chính sách và tình hình sử dụng đất ở tại đô thị của một số
nước trong khu vực
1.1.1.1. Chính sách và tình hình sử dụng đất ở tại đô thị của Singapore
Singapore là một đất nước hải đảo đất chật người đông, với tổng diện tích
là 642 km
2
, mật độ dân số trung bình 4.900 người/km
2
, trong đó mật độ dân số
đô thị là 9.800 người/km
2
. Do diện tích có hạn nên phát triển đô thị ở Singapore
rất chú trọng đến việc sử dụng hợp lý quỹ đất, đặc biệt là đất xây dựng nhà ở.

Nhà nước nắm độc quyền về nhà ở, việc đầu tư phát triển nhà ở là một bộ phận
của sản xuất có khả năng tạo việc làm và tăng cường cho hoạt động kinh tế của
đất nướ
c.
Để đáp ứng nhu cầu ở cho cư dân đô thị, Singapore chủ trương xây dựng
những khu đô thị mới với các nhà cao tầng, giá thành thấp, tiện nghi tốt ở vùng
ngoại ô để giải toả bớt mật độ ở khu trung tâm. Trên cơ sở tình hình thực tế về sử
dụng đất đai, nhà ở tại đô thị cũng như nhu cầu ở và khả năng tài chính củ
a cư
dân đô thị, Chính phủ Singapore đã cho xây dựng các khu đô thị mới ở vùng
ngoại ô với những toà nhà chọc trời được sắp xếp xen giữa các toà nhà cũ. Trung
bình có từ 5 - 89 toà nhà lớn trong một khu dân cư, mỗi toà nhà chứa 500 - 800 hộ
gia đình, diện tích còn lại bố trí các công trình công cộng, công viên cây xanh và
không gian trống cần thiết; Chính phủ Singapore đã áp dụng cơ cấu sử dụng đất
đô thị bình quân như sau:
- Đấ
t ở: 20,4%
- Đất xây dựng các công trình công cộng (bệnh viện, trường học) 7,5%
- Đất công viên cây xanh, bãi trống 10,2%
- Đất giao thông 14,4%
- Đất cho sản xuất (công nghiệp, sân bay ) 25,8%
Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất ở tại đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị
trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá"


Trang

7
- Đất khác 21,7%
Cơ cấu sử dụng đất đô thị của Singapore được thể hiện trong quy hoạch

tổng thể, quy hoạch chi tiết các đô thị, đồng thời Nhà nước có các biện pháp
kiểm soát đầu tư xây dựng rõ ràng, công khai; đã ban hành các cơ chế, chính
sách để phát triển các đô thị mới kịp thời và phù hợp. Hệ thống quản lý xét
duyệt quy hoạch và xây dựng ở Singapore chỉ có một c
ấp xét duyệt và điều này
khiến cho việc phối hợp để triển khai các mục tiêu của quốc gia trên các địa
bàn hết sức thuận lợi. Mọi khía cạnh như: mật độ dân cư, tỷ lệ xây dựng, tổ
chức lãnh thổ đều được kiểm soát chi tiết trong từng bản quy hoạch, các yêu
cầu và ý đồ của nhà nước được công bố công khai đến tận người dân.
Để đáp ứ
ng nhu cầu chỗ ở cho cư dân đô thị, ngay tại những năm đầu của
thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa (những năm 1960), Chính phủ Singapore
đề xuất định hướng xây dựng căn hộ tạm có diện tích <30m
2
; định hướng những
năm 1970 - 1980 sẽ cung cấp một số lượng lớn căn hộ tiêu chuẩn (50 - 90m
2
) và
sau năm 2020 sẽ cung cấp nhà ở nhiều loại (60 hoặc >100m
2
).
Hiện tại có 87% dân số của Singapore sống trong các chung cư cao tầng,
gồm nhiều loại căn hộ, với số phòng có diện tích khác nhau. Các toà nhà thông
thường cao từ 4 đến 24 tầng. Chính phủ khuyến khích nhân dân mua nhà bằng
các biện pháp như cho vay 80% giá nhà với lãi suất thấp, lại được trả kéo dài
trong 25 năm. Số căn hộ có chủ sở hữu tăng từ 26,3% năm 1970 lên 74,4% năm
1985 và 90,5% vào cuối năm 1996.
Quan điểm của nhà n
ước Singapore trong xây dựng các khu ở là: bảo tồn
nhà cổ, giữ gìn kiến trúc truyền thống kết hợp với thiết kế hiện đại, đồng bộ,

đầy đủ tiện nghi, đặc biệt chú trọng tới bố trí công viên cây xanh, các sân chơi
văn hoá thể thao trong các khu ở và nối giữa các khu vực dân cư của đô thị.
1.1.1.2. Chính sách và tình hình sử dụng đất ở tại đô thị của Hàn Quốc
Hàn Quốc có diệ
n tích tự nhiên xấp xỉ 99 nghìn km
2
, dân số 47 triệu
người, là nước đất chật người đông của khu vực Châu Á và thế giới, mật độ dân
số trung bình toàn quốc cao hơn của Việt Nam. Trên 80% diện tích đất đai của
Hàn Quốc là diện tích đồi núi, diện tích đất đô thị chiếm 15,5%.
Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất ở tại đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị
trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá"


Trang

8
Sau khi thoát khỏi sự thống trị 36 năm của Nhật Bản, sự phát triển đô thị
của đất nước Hàn Quốc có đặc điểm đô thị hóa nhanh và dân cư tập trung vào
đô thị quá lớn. Năm 1960, dân số đô thị của Hàn Quốc chiếm 28%, đến năm
1990 đã tăng lên tới 75%. Để đưa ra chính sách phù hợp với tình hình thực tế,
nhằm đáp ứng nhu cầu về
nhà ở cho cư dân đô thị, ngay từ đầu những năm 1970,
Chính phủ Hàn Quốc đã có một chương trình tích cực để phát triển đô thị, các chính
sách của chương trình này đã được giới thiệu tại thời điểm mà thu nhập bình quân
đầu người của Hàn Quốc vẫn còn thấp và nền kinh tế đang lạc hậu. Chính phủ đã
lường trước sự tăng nhanh dân số của các thành phố
do sức ép của việc đô thị hoá
gia tăng. Vào những năm 1980, Seoul đã bắt đầu cảm nhận được sự thiếu hụt đất
xây dựng nhà ở, kết quả của sự thiếu hụt đất này là những áp lực đầu cơ giá đất.

Những vấn đề này đã dẫn đến việc ra đời Chương trình 5 đô thị mới vào cuối những
năm 1980.
Chính phủ
Hàn Quốc đã đưa ra các biện pháp nhằm quản lý có hiệu quả
đất đai và nhà ở tại đô thị. Về đất ở, nhà nước không khống chế diện tích đất
làm nhà ở; tuy nhiên các nhà ở tư nhân có diện tích từ 600 m
2
trở lên thì được
các cơ quan xây dựng quản lý. Công nghiệp xây dựng nhà ở Hàn Quốc phát
triển mạnh có khả năng sản xuất 7 - 8 trăm ngàn căn hộ mỗi năm, nhà ở chung
cư cao tầng là phương cách để giải quyết tình trạng thiếu nhà ở Seoul. Hiện tại
ở Hàn Quốc, diện tích đất làm nhà ở cao tầng chiếm 65% diện tích đất ở, diện
tích nhà biệt thự chiếm 10%, còn lại là diện tích làm các lo
ại nhà ở trung bình khác.
Chiều cao trung bình các khu nhà ở từ 15 - 20 tầng, cao nhất là 63 tầng.
1.1.1.3. Chính sách và tình hình sử dụng đất ở tại đô thị của Nhật Bản
Nhật Bản là nước phát triển của Châu Á và thế giới, có diện tích tự nhiên
377.829 km2 (được phân bố ở 4 đảo chính và 6800 các đảo nhỏ), dân số 132
triệu người, bình quân đất đai đầu người 2860 m
2
, thấp hơn so với bình quân
của Việt Nam.
Khi nền kinh tế Nhật Bản phát triển với tốc độ cao, dân số tập trung ngày
càng đông vào các thành phố, phát triển cơ sở hạ tầng trong các khu dân cư đô
thị đã không theo kịp với tốc độ phát triển của dân số đô thị, việc sử dụng đất ở
Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất ở tại đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị
trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá"


Trang

9
trong các đô thị ngày càng trở nên bức xúc: nhà ở lụp xụp; hình dạng các thửa
đất manh mún, bố trí sắp xếp các thửa đất lộn xộn; các công trình hạ tầng kỹ
thuật và phúc lợi công cộng còn thiếu và kém, đường giao thông chật hẹp,
ngoằn ngoèo, gấp khúc, không có vỉa hè, thiếu các khu vui chơi giải trí và công
viên cây xanh; hệ thống cấp thoát nước không đảm bảo, môi trường sống bị ô
nhiễm; Chính phủ Nhật Bản đã phải
đối mặt với tình trạng thiếu 3,4 triệu m
2

nhà ở.
Để giải quyết những vấn đề bức xúc nêu trên trong các đô thị, Nhật Bản
đã xây dựng chiến lược phát triển toàn diện cho các thành phố, trong đó có
chính sách điều chỉnh lại đất đai “Land Readjustment” được ban hành năm
1999.
Việc điều chỉnh lại đất đai được chấp nhận rộng rãi ở nhiều đô thị của
Nhật Bản, trên cơ sở
chính sách điều chỉnh lại đất đai, Chính phủ Nhật Bản đã
đề ra định hướng cung cấp số lượng lớn nhà ở của Nhà nước (bằng cách thực
hiện các chương trình xây dựng nhà ở và phát triển công nghệ liên quan đến
nhà ở, đồng thời đưa ra định hướng sử dụng đất phù hợp với tình hình thực tiễn
của đất nước lúc đó, mà kết quả củ
a những định hướng này là đã xác định được
một cơ cấu sử dụng đất hợp lý, xây dựng đa dạng các loại hình nhà ở nhằm đáp
ứng được nhu cầu ở của cư dân đô thị. Chính phủ Nhật Bản cũng xây dựng
chính sách phát triển nhà ở dài hạn (sau năm 2020), đó là chuyển từ tình trạng
"trọng số lượng nhà ở sang trọng chất lượng nhà ở
".
Đến nay, ở Nhật Bản, nhiều khu chung cư cao tầng đã mọc lên với đa

dạng các loại hình nhà ở đáp ứng nhu cầu của người dân nói chung và người
dân đô thị nói riêng; nhà chung cư cao tầng chủ yếu là nhà cho thuê, không
phải là sở hữu riêng, trừ một số ít khu gần đây do nhân dân đầu tư xây dựng và
bán đứt theo yêu cầu của người mua nhà.
* *
*
Như vậy, đối với việc sử
dụng đất ở tại các đô thị của các nước như
Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản, tuy mỗi nước có những xuất phát điểm,
Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất ở tại đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị
trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá"


Trang

10
những đặc trưng trong việc sử dụng khác nhau, song trong quá trình đô thị hóa,
mỗi nhà nước đều có những chính sách nhằm giải quyết tốt nhu cầu về nhà ở
cho đại bộ phận dân số sống ở đô thị.
Trên cơ sở áp lực gia tăng dân số tại các đô thị, khả năng chi trả cho nhà
ở của cư dân đô thị cũng như các yếu tố khác ảnh hưở
ng đến nhu cầu nhà ở của
cư dân đô thị, các nước đã đưa ra chính sách về nhà ở, đất ở tại đô thị hợp lý
theo từng giai đoạn ngắn và dài hạn, trong đó đề xuất cơ cấu sử dụng ở, cơ cấu
sử dụng đất đô thị phù hợp với thực tế nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho cư
dân
đô thị; các nước đã đưa ra chính sách phát triển đa dạng các loại hình nhà ở
trong đó gắn với xu hướng tăng diện tích xây dựng nhà chung cư cao tầng, giải
tỏa bớt mật độ dân số sống ở khu vực trung tâm, bảo tồn, tôn tạo những khu ở
có kiến trúc truyền thống, có chính sách khuyến khích người dân mua nhà và

bố trí các khu ở với cơ cấu sử dụng đất phù hợp với qu
ỹ đất của mỗi nước
nhằm vừa giải quyết nhu cầu về nhà ở cho dân số đô thị, vừa tạo cảnh quan đặc
thù cho các đô thị của mỗi nước.
Việc xác định nhu cầu nhà ở, đất ở để đưa ra chính sách phát triển nhà ở
trong quá trình phát triển công nghiệp hóa, hiện đại hóa của các nước cũng có
một số nét tương đồng và là bài học kinh nghiệm quý cho Việt Nam.
1.1.2. Những nghiên cứu trong nước về vấn đề sử dụng đất ở tại đô
thị của Việt Nam
1.1.2.1. Chính sách về quản lý sử dụng đất ở tại đô thị
a. Các chính sách
Để quản lý, sử dụng đất ở tại đô thị một cách có hiệu quả, nhằm sử dụng
đất ở tiết kiệm, hợp lý, trong các thời kỳ, Nhà nước ta đã ban hành nhiề
u văn
bản quy phạm pháp luật về nhà ở và đất ở tại đô thị. Trước năm 1986, việc xây
dựng phát triển đô thị nói chung và xây dựng phát triển nhà ở nói riêng theo cơ
chế bao cấp của Nhà nước. Đi theo cơ chế bao cấp, các cơ quan Nhà nước trở
thành chủ sở hữu, xây dựng, phân phối đất đai, nhà ở cho cán bộ, công chức
nhà nước. Đa số các cư dân củ
a đô thị có tư tưởng ỉ lại, trông chờ trong việc
đầu tư xây dựng phát triển hạ tầng và nhà ở trong các khu dân cư đô thị. Cơ chế
Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất ở tại đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị
trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá"


Trang

11
bao cấp về nhà ở đã không khai thác được tiềm năng của nhân dân trong việc
tham gia đầu tư vật chất và ý kiến trong phát triển đô thị. Vì vậy, những năm

trước 1986, nhà ở không đáp ứng nhu cầu của người dân cả về diện tích, chất
lượng, điều kiện sinh sống và cảnh quan văn minh đô thị hiện đại.
Sau khi có Nghị quyết 6 của Đại hội Đảng toàn qu
ốc lần thứ VI, cơ chế
bao cấp dần được xóa bỏ. Năm 1988, lần đầu tiên Luật Đất đai được ban hành,
sau đó sửa đổi vào các năm 1993, 1998, 2001 cho phù hợp với tình hình thực
tiễn. Nhà nước đã thể hiện rõ việc tạo điều kiện cho người dân đô thị có chỗ ở
bằng các quy định “Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tạ
i
đô thị; có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đô thị có chỗ ở”
(Điều 57 của Luật Đất đai năm 1993). Cùng với việc ban hành Luật Đất đai,
thời kỳ này Nhà nước cũng đã ban hành nhiều văn bản pháp quy đáp ứng kịp
thời cho công tác quản lý đất ở, nhà ở tại đô thị.
Cơ sở pháp lý
đầu tiên để quản lý nhà nước về nhà ở đô thị là Pháp lệnh
nhà ở năm 1991. Đến năm 1993, Nhà nước chuyển toàn bộ quỹ nhà của Nhà
nước sang kinh doanh dưới hình thức bán hoặc cho thuê. Năm 1994 là một năm
mà Nhà nước có những bước ngoặt trong quản lý, quy hoạch đất ở, nhà ở tại đô
thị. Từ năm 1994, Chính phủ đã ban hành một loạt các Nghị định về quản lý
nhà ở và
đất ở tại đô thị như Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại các đô thị, Nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 về
bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê và vấn đề kinh doanh
nhà ở, Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 quy định khung giá các loại đất, Nghị
định 88/CP ngày 17/8/1994 quy định quản lý sử dụng đất đô thị, Nghị
định
91/CP ngày 17/8/1994 ban hành điều lệ quản lý quy hoạch đô thị. Tiếp theo đó
là một loạt các Nghị định khác như Nghị định 68/2001/NĐ-CP ngày 1/10/2001
của Chính phủ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nghị định 72/2001/NĐ-CP
ngày 5/10/2001 của Chính phủ về phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị.

Để tháo gỡ vướng mắc trong quá trình tổ chức triển khai, các Bộ, ngành
đã ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện như Công văn số 647CV/ĐC
ngày 31/5/1995 do Tổng cục Địa chính phối hợp với Bộ Xây dựng ban hành
hướng dẫn các giải pháp đo đạc để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và
Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất ở tại đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị
trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá"


Trang

12
quyền sở hữu nhà ở tại đô thị; Quyết định số 682/BXD/CSXD ngày 14/12/1996
của Bộ Xây dựng về chỉ tiêu định mức, cơ cấu sử dụng đất đô thị; Công văn số
1725LB-QLN ngày 17/12/1997 do Tổng cục Địa chính phối hợp với Bộ Xây
dựng ban hành hướng dẫn các giải pháp chủ yếu về tổ chức thực hiện và một số
giải pháp chuyên môn khác để
đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận nhà ở, đất ở
tại đô thị.
Đến năm 2003, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 2003. Việc ra đời
của Luật Đất đai năm 2003 là một bước ngoặt trong quá trình đổi mới về chính
sách và pháp luật về đất đai. Luật có những quy định cụ thể về đất ở tại đô thị

(Điều 84), đồng thời cũng quy định rõ về đất xây dựng khu chung cư (Điều 85)
và đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị (Điều 86). Nghị định
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai đã
có hướng dẫn cụ thể về hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân tại đô thị
(Điề
u 79) và một số điều quy định cụ thể về dự án xây dựng nhà ở, về chỉnh
trang phát triển đô thị (Các Điều 81 và 82). Với những quy định mới trong
Luật Đất đai, Nghị định 181/2004/NĐ-CP và đồng thời với việc ban hành Luật

Xây dựng và các nghị định hướng dẫn thi hành, Luật Nhà ở đã góp phần hoàn
thiện các chính sách hiện hành liên quan tới việc quản lý, sử d
ụng nhà ở, đất ở
tại đô thị và đưa công tác quản lý, sử dụng nhà ở, đất ở tại đô thị dần đi vào nền
nếp.
Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố cũng đã ban hành nhiều văn bản với
nội dung tập trung chủ yếu về vấn đề quản lý nhà ở, đất ở tại đô thị. Nhiều dự
án, chương trình phát triển nhà
ở được xây dựng như phát triển nhà ở cho người
có thu nhập thấp; bán nhà trả góp; chương trình phát triển nhà ở các thành phố
gắn với việc chỉnh trang đô thị. Các dự án, chương trình này đã từng bước xóa
dần các khu nhà lụp xụp, các chung cư đã xuống cấp, hết niên hạn sử dụng
nhằm cải thiện tình hình khó khăn về nhà ở, đất ở tại đô thị, đáp ứ
ng nhu cầu ở
cho cư dân đô thị hiện nay. Theo kết quả điều tra, tính đến hết tháng 12/2005,
cả nước có trên 1.300 dự án phát triển nhà ở và khu đô thị đã được phê duyệt và
đang triển khai xây dựng theo quy hoạch, với tổng diện tích sử dụng đất là
11.525 ha, diện tích sàn xây dựng là 57,5 triệu m
2
. Theo đánh giá của Bộ Xây
Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất ở tại đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị
trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá"


Trang

13
dựng, riêng trong giai đoạn 2001 - 2005, số lượng dự án phát triển nhà ở và khu
đô thị tăng nhanh, bình quân hàng năm hoàn thành và đưa vào sử dụng khoảng
20 triệu m

2
nhà ở đô thị. Riêng năm 2004, đã đưa vào sử dụng 21,8 triệu m
2

nhà ở, đưa diện tích nhà ở đô thị bình quân ở nước ta lên 10,8 m
2
sàn/người
(khoảng 7,5 m
2
sử dụng). (Nguồn: Bộ Xây dựng)
Các văn bản pháp quy về quản lý đất ở, nhà ở tại đô thị đã giúp cho công
tác quản lý đô thị có nhiều chuyển biến tích cực. Nhận thức của các cấp, các
ngành về quản lý đô thị trong nền kinh tế thị trường được nâng cao. Công tác
lập quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết cho các đô thị được đẩy mạnh với
nộ
i dung phù hợp với thực tế nên tính khả thi cao hơn. Công tác thanh tra, kiểm
tra, xử lý tình trạng vi phạm pháp luật đất đai, lập lại trật tự, kỷ cương trong
quản lý đô thị được Chính phủ quan tâm chỉ đạo và thực hiện. Công tác đo đạc,
lập hồ sơ và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
tại đô th
ị theo Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ ngày càng được
đẩy mạnh, đã giúp các cấp chính quyền quản lý tốt hơn quỹ đất ở trong các đô
thị.
b. Việc tổ chức thực hiện các chính sách
Thực hiện các văn bản pháp quy về nhà ở, đất ở tại đô thị, được sự chỉ
đạo của Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố, các ngành, các cấp đã phối hợp
tổ chứ
c thực hiện các nhiệm vụ về quản lý đất ở tại đô thị theo các nội dung cơ
bản sau đây:
- Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính

Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính đã và đang triển khai trên diện
rộng. Tính đến hết năm 2004, cả nước có gần 1.300 phường, thị trấn đã đo đạc
lập bản đồ đị
a chính với diện tích khoảng 575.800 ha, đạt trên 70% số phường.
Tại 4 thành phố lớn là Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng và thành phố Hồ Chí
Minh, về cơ bản đã đo xong cho các phường và thị trấn.
- Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
tại đô thị
Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất ở tại đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị
trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá"


Trang

14
Đến hết tháng 8 năm 2005, cả nước đã cấp được 2.670.137 giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở tại đô thị với diện tích 42.318 ha, đạt 66,05% số hộ
cần cấp và 46,5% diện tích cần cấp, trong đó có trên 1.000.000 giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở cấp theo Nghị định 60/CP của
Chính phủ. Nhìn chung, công tác đăng ký đất đ
ai và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở tại đô thị còn đạt tỷ lệ thấp, đặc biệt ở các đô thị lớn như
Hà Nội (mới cấp được 769 ha, đạt 19% diện tích), Hải Phòng (903 ha, đạt
31,7% diện tích cần cấp), thành phố Hồ Chí Minh (5.301 ha, đạt 40,9% diện
tích cần cấp). Riêng Đà Nẵng đã cấp được 1.940 ha, đạt 76,7% diện tích, song
đã c
ơ bản hoàn thành việc cấp giấy theo Nghị định 60/CP, đây là địa phương đã
cơ bản hoàn thành công tác cấp giấy này.
Trong số các phường, thị trấn triển khai cấp giấy chứng nhận, mới có
trên 80% số phường lập hồ sơ địa chính, đạt khoảng 75% tổng số phường, thị

trấn trên cả nước. Việc lập hồ sơ địa chính thực hiện chủ yế
u tại các phường,
thị trấn đang triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đồng loạt. Việc
áp dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật vào công tác quản lý còn chưa đồng bộ, phần
mềm quản lý khai thác vẫn chưa thống nhất, cơ sở dữ liệu chưa kịp thời, chưa
chính xác và đầy đủ thông tin cần thiết.
- Công tác lập quy hoạ
ch, kế hoạch sử dụng đất
Nhìn chung hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã có đóng góp
tích cực cho công tác quản lý, sử dụng đất trong khu vực đô thị. Công tác quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đạt được những kết quả đáng khích lệ. Theo kết
quả kiểm tra tình hình thi hành Luật Đất đai tại 64 tỉnh, thành phố trong cả
nướ
c (do Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện trong tháng 8/2005) thì đến
tháng 8 năm 2005, chỉ còn tỉnh Tuyên Quang và 6 tỉnh mới chia tách là chưa có
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt, trong đó tỉnh Tuyên Quang và
tỉnh Điện Biên đã được Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức thẩm định trình
Chính phủ xét duyệt; 5 tỉnh còn lại (Lai Châu, Đắk Lắk, Đắk Nông, Cần Thơ,
Hậu Giang) đang lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng. Đối với cấp huyện, tại thời
điểm kiểm tra đã có 80% số đơn vị hành chính cấp huyện đã và đang triển khai
lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trong đó có 411/668 huyện đã được xét
Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất ở tại đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị
trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá"


Trang

15
duyệt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất đến năm

2005 (62%), 119 đơn vị còn lại đang triển khai lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất. Đối với cấp xã, đã có 5.878/10.761 đơn vị hành chính cấp xã đã có
quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất đến năm 2005
được xét duyệ
t (đạt tỷ lệ 55%), 1.204 đơn vị đang triển khai lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất chi tiết (11%).
Tuy nhiên, thực tế cho thấy trong số các đơn vị hành chính chưa lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì phần nhiều là các đô thị, đặc biệt là ở các thành
phố lớn như Hà Nội (toàn bộ các quận của Hà Nội đều chưa lập quy hoạch s
ử
dụng đất), thành phố Hồ Chí Minh có 14 quận huyện chưa lập quy hoạch sử
dụng đất thì trong đó phần lớn là các quận nội thành), Hải Phòng (trong số 8
đơn vị hành chính cấp huyện chưa lập quy hoạch sử dụng đất, có 5 quận nội
thành chưa lập và các phường của 5 quận này cũng chưa lập quy hoạch sử dụng
đất). Mặt khác, tính khả thi của các phương án quy hoạch
đô thị chưa cao do
việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết phường, thị trấn chưa được
đẩy mạnh, nội dung quy hoạch sử dụng đất còn khái quát, chưa cụ thể và chi
tiết để bảo đảm cho việc triển khai thực hiện. Đa số các địa phương còn lúng
túng trong việc gắn kết giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất v
ới quy hoạch
xây dựng đô thị, đặc biệt là ở các đô thị lớn. Việc công bố công khai quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn chậm và mang tính hình thức. Việc quản lý
thực hiện phương án quy hoạch chưa được chú trọng, kết quả thực hiện kế
hoạch sử dụng đất hàng năm của các đô thị hầu như chưa sát với quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất của địa phương; tình trạng quy hoạch "treo" còn khá phổ
biến khiến cho nhân dân nhiều nơi bức xúc.
c. Một số tồn tại trong công tác quản lý đất ở tại đô thị
Trong quá trình tổ chức triển khai thực hiện, công tác quản lý đất ở tại đô

thị đã bộc lộ một số nhược điểm nhất định. Đó là mộ
t số chính sách và quy
định còn chưa nhất quán giữa các ngành và các cấp; hệ thống văn bản pháp quy
có lúc còn chồng chéo và chưa được ban hành kịp thời, đồng bộ trong một số
lĩnh vực. Ở một số địa phương, việc đề xuất những quy định cụ thể để xử lý
Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất ở tại đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị
trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá"


Trang

1
6
những tồn tại lịch sử về đất ở, đất có vườn, ao trong khu dân cư đô thị chưa
được làm rõ; còn thiếu một cơ quan tổ chức quản lý thống nhất về đất ở, nhà ở
trong bộ máy nhà nước từ Trung ương đến địa phương.
Việc cấp giấy chứng nhận đối với đất ở tại đô thị là yêu cầu bức thiết
đối
với thực tiễn quản lý đất đai. Song, kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ở tại đô thị còn chưa cao, một phần do còn có sự chồng chéo trong quy định
về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và nhà ở (giữa Luật Đất đai và
Luật Nhà ở); đặc biệt còn tồn tại một ngh
ịch lý trong cơ chế, chính sách như
mục tiêu đẩy nhanh cấp sổ đỏ song lại không cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính
(hiện nay Nghị định 17/2006/NĐ-CP của Chính phủ đã khắc phục tình trạng
này). Bên cạnh đó, theo Luật Đất đai năm 2003 thì khung giá đất mới để tính
các nghĩa vụ tài chính cao gấp nhiều lần so với khung giá cũ do "chạy theo"
mức giá cao bất hợp lý trên thị trường hiện nay và cho dù mức giá quy định ch
ỉ
bằng 50 - 70% giá thị trường thì vẫn là quá cao so với khả năng tài chính của

đại đai số nhân dân (theo Những nghịch lý trên thị trường bất động sản Việt
Nam, TS. Vũ Đình Ánh - Viện Khoa học Tài chính). Kết quả là người dân
không thể thực hiện được nghĩa vụ tài chính và "từ chối" nhận sổ đỏ.
Một tồn tại cơ bản nữa là hệ thố
ng thông tin về đất đai trong các tỉnh,
thành phố còn thiếu, chưa cập nhập đầy đủ, kịp thời và chính xác các biến
động. Kết quả đo vẽ bản đồ địa chính đã đạt một khối lượng đáng kể, song việc
đưa kết quả này vào sử dụng cho kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận mới đạt
được ở tỷ lệ thấp (30% diện tích đo vẽ
). Một số nơi do kiểm tra, nghiệm thu hồ
sơ địa chính chưa được coi trọng nên dẫn đến tình trạng chất lượng hồ sơ chưa
cao như sai sót, nhầm lẫn về hình thể, diện tích, chủ sử dụng, loại đất, số tờ, số
thửa, đăng ký cấp giấy chứng nhận không đúng đối tượng làm chất lượng công
tác quản lý đất đô thị nói chung là ch
ưa cao.
Bên cạnh đó phải kể đến công tác quy hoạch. Công tác quản lý quy
hoạch chưa theo kịp yêu cầu dẫn đến tính khả thi của các phương án quy hoạch
chưa cao, do đó chưa đáp ứng tốt cho công tác quản lý nhà nước về đất đô thị.
Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất ở tại đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị
trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá"


Trang

1
7
1.1.2.2. Một số nghiên cứu về vấn đề sử dụng đất ở tại đô thị
a. Việc xác định nhu cầu đất ở tại đô thị trong quy hoạch sử dụng đất
khu vực đô thị
a.1. Việc xác định nhu cầu đất ở tại đô thị trong quá trình quy hoạch đô

thị
Để xác định nhu cầu đất ở tại đô thị, trong quá trình quy hoạch
đô thị
người ta đã tiến hành nghiên cứu các vấn đề có liên quan đến đất ở tại đô thị.
Trên cơ sở chiến lược phát triển kinh tế - xã hội quốc gia và chiến lược phát
triển đô thị quốc gia, quy hoạch đô thị thường được thực hiện qua 3 - 4 giai
đoạn (tùy thuộc quy mô đô thị), đó là:
- Quy hoạch vùng
- Quy hoạch tổng thể đô thị
- Quy hoạ
ch chi tiết đô thị
- Thiết kế xây dựng đô thị
Quy hoạch vùng nhằm định hướng phát triển đô thị trong tương lai xa (xây
dựng sơ đồ cơ cấu phát triển đô thị cho 25 - 30 năm sau ở tỷ lệ 1:25.000 -
1:50.000 - 1:100.000). Quy hoạch vùng là quá trình tổ chức tổng hợp, mang
tính chất dự báo khoa học căn cứ vào kế hoạch phát triển nền kinh tế quốc dân.
Trên cơ sở kế
t quả điều tra cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa
bàn nghiên cứu để có kế hoạch khai thác và bảo đảm sự phát triển cân bằng
giữa các điểm tập trung dân cư trong khu vực lãnh thổ. Nội dung nghiên cứu
quy hoạch vùng liên quan đến các vấn đề như kinh tế, dân cư, cải tạo thiên
nhiên và bảo vệ môi trường sống, kỹ thuật đô th
ị, giao thông vận tải, du lịch,
nghỉ mát, xây dựng. Trong đó, xác định nhu cầu đất ở tại đô thị trong quy
hoạch vùng như là một dự báo ở tầm vĩ mô, định hướng cho cấp lãnh thổ nhỏ
hơn trong thời kỳ quy hoạch.
Quy hoạch tổng thể đô thị nhằm xác định cấu trúc đô thị trong tương lai
gần hơn về thời gian, từ 10, 15, 20 hoặc 25 nă
m. Đây là giai đoạn chủ yếu trong
công tác quy hoạch đô thị được thể hiện dưới dạng bản đồ có quy định thống

nhất về ký hiệu và tỷ lệ 1:10.000 đối với đô thị lớn, 1:5.000 - 1:2.000 đối với
Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất ở tại đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị
trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá"


Trang

18
đô thị nhỏ. Quy hoạch tổng thể đô thị có tính chất nguyên tắc chỉ đạo việc tổ
chức, phân bố các loại công trình cũng như sự phát triển hài hòa của đô thị cho
trước mắt và lâu dài. Quy hoạch tổng thể đô thị bao gồm các nội dung chính
như sau:
- Lập luận chứng kinh tế - kỹ thuật về sự phát triển đô thị, xác định tính
chất, quy mô dân số, quy mô
đất đai và các chỉ tiêu kỹ thuật thích hợp với đô
thị;
- Xác định các biện pháp kỹ thuật xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng của đô
thị gồm các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị nhằm chi tiết hóa quy hoạch tổng thể
bằng cách bố trí cụ thể các hạng mục công trình xây dựng trong t
ừng khu vực.
Nội dung chủ yếu của quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị gồm:
- Xác định mặt bằng, diện tích đất xây dựng các loại công trình trong khu
vực;
- Xác định chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng các công
trình hạ tầng kỹ thuật trong khu vực lập quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị;
- Các giải pháp thiết kế về hệ thống các công trình hạ
tầng kỹ thuật đô thị,
các biện pháp bảo đảm cảnh quan, môi trường sinh thái và các chỉ tiêu kinh tế -
kỹ thuật có liên quan.

a.2. Việc xác định nhu cầu đất ở tại đô thị trong quy hoạch sử dụng đất
khu vực đô thị
Quy hoạch sử dụng đất khu vực đô thị thể hiện mục tiêu và kế hoạch của
sự phát triển không gian đô thị trong thời k
ỳ nhất định, là sự sắp xếp bố cục đối
với việc sử dụng quỹ đất đô thị, dùng quan điểm phát triển để sắp xếp bố cục
không gian ở thời điểm hiện tại và phát triển trong tương lai của đô thị. Quy
hoạch sử dụng đất khu vực đô thị là quy hoạch mang tính tổng hợp, nó liên
quan đến các đối tượ
ng sử dụng đất, điều hòa nhu cầu về đất của các đối tượng
này. Quy hoạch sử dụng đất khu vực đô thị luôn gắn chặt với quy hoạch tổng
thể phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị.
Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất ở tại đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị
trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá"


Trang

19
Mục đích, ý nghĩa của quy hoạch sử dụng đất khu vực đô thị là thông qua
sự sắp xếp hợp lý đất đai, thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của
đô thị, thúc đẩy sự phát triển của đô thị, đồng thời nhằm thỏa mãn nhu cầu ngày
một gia tăng của nhân dân về vật chất cũng như tinh thần. Quy hoạch sử dụng
đất khu vực đô thị sẽ giúp xử lý điều hòa mối quan hệ lợi ích giữa các ngành,
điều hòa giữa các loại hình sử dụng đất đai, góp phần sử dụng tiết kiệm, hiệu
quả tài nguyên đất, đồng thời xác lập được những căn cứ làm cơ sở để quản lý
đất đai khu vực đô thị.
Nhiệm vụ cơ bản của quy hoạ
ch sử dụng đất khu vực đô thị là trên cơ sở
phân tích hiện trạng sử dụng đất, căn cứ vào kế hoạch dài hạn phát triển kinh tế

- xã hội, mục tiêu và định hướng chiến lược, những thay đổi lịch sử, thực tế
hiện trạng và điều kiện xây dựng của đô thị để xác định một cách hợp lý quy
mô phát triển không gian, phương hướng phát tri
ển và phân bố hợp lý các loại
đất trong đô thị, đưa ra toàn cảnh không gian phát triển của đô thị.
Phạm vi quy hoạch sử dụng đất đô thị là phạm vi phát triển lâu dài đã
được xác định trong quy hoạch tổng thể vùng đã lập ra, bao gồm khu vực nội
thị và khu ngoại vi mà quy hoạch đô thị có nhu cầu phát triển mở rộng; nhằm
tránh xảy ra việc mở rộng khu vực nội th
ị một cách vô thức và hạn chế việc xây
dựng khu ngoại vi một cách thiếu cân nhắc; tạo quỹ đất dự phòng hợp lý thuận
tiện cho việc bổ sung, giải quyết những mâu thuẫn nảy sinh trong tương lai lâu
dài.
Thực tế, trong phương án quy hoạch sử dụng đất, để dự báo nhu cầu đất
ở tại đô thị, người ta thường sử dụng một trong hai phương pháp:
(1) Phương pháp 1 - D
ự báo nhu cầu đất khu vực đô thị.
Trên cơ sở dự báo nhu cầu đất khu vực đô thị, người ta ước tính cơ cấu
của các khu chức năng như khu dân dụng (khu ở), khu kho tàng, đất giao
thông ; diện tích đất ở tại đô thị được xác định trên cơ sở cơ cấu diện tích khu
dân dụng.
Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định nhu cầu
đất khu vực đô thị
như số dân và mật độ dân số, trình độ phát triển kinh tế - xã hội, điều kiện cơ sở
Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất ở tại đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị
trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá"


Trang

20
hạ tầng (giao thông, cấp điện, nước ), tính lịch sử, đặc điểm các tụ điểm dân
cư, các điều kiện địa hình, địa chất, thủy văn , trong đó dân số là yếu tố cơ bản
để xác định nhu cầu đất khu vực đô thị.
Các bước để xác định nhu cầu đất khu vực đô thị bao gồm:
* Bước 1: Dự báo dân số đ
ô thị năm định hình quy hoạch:
Dân số đô thị luôn gia tăng, cùng với sự gia tăng dân số là sự gia tăng về
nhu cầu xã hội và đòi hỏi nhu cầu về đất ngày càng lớn. Song diện tích và sức
tải dân số của đất lại có hạn, do đó làm cho mâu thuẫn giữa người và đất càng
thêm gay gắt. Vì vậy, dự báo dân số có ý nghĩa quan trọng, là tiền đề của quy
hoạch sử dụ
ng đất. Trên cơ sở số liệu thống kê về biến động dân số của đô thị
qua các năm và điều tra những số liệu cơ bản về dân số, người ta dự báo quy
mô dân số của đô thị năm định hình quy hoạch theo nhiều phương pháp khác
nhau như:
+ Dự báo dân số dựa vào tỷ lệ tăng dân số tự nhiên
Theo phương pháp này, dân số năm quy hoạch đượ
c dự báo dựa vào các
yếu tố: số dân hiện trạng (ở thời điểm làm quy hoạch); tỷ lệ tăng dân số tự
nhiên bình quân và thời hạn (số năm) định hình quy hoạch; trong đó tỷ lệ tăng
dân số tự nhiên bình quân được xác định theo chỉ tiêu khống chế về tỷ lệ tăng
dân số (chính sách kế hoạch hoá gia đình) qua các năm của thời kỳ
định hình
quy hoạch hoặc dựa vào chỉ tiêu thống kê bình quân về lịch sử phát triển dân số
của đô thị.
+ Dự báo dân số có yếu tố tăng cơ học
Bên cạnh nhân tố lịch sử và chính sách kế hoạch hoá gia đình, sự gia
tăng dân số còn chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố khác như di chuyển dân
(nhập cư) từ vùng nông thôn vào đô thị, từ vùng này sang vùng khác do sức hút

c
ủa sự tăng trưởng kinh tế - xã hội (phát triển công nghiệp, dịch vụ ) (gia tăng
dân số cơ học). Vì vậy khi tính dân số cho đô thị cần phải chú ý đến vấn đề
tăng cơ học về dân số.
Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất ở tại đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị
trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá"


Trang

21
Theo phương pháp này, dân số năm quy hoạch được dự báo dựa vào các
yếu tố: số dân hiện trạng (ở thời điểm làm quy hoạch); tỷ lệ tăng dân số tự
nhiên bình quân; thời hạn (số năm) định hình quy hoạch và tỷ lệ tăng dân số cơ
học.
+ Dự báo dân số trên cơ sở cân đối lao động:
Theo phương pháp này, dân số được dự báo dựa trên cơ s
ở tính toán nhu
cầu lao động cần thiết của các ngành ở năm định hình quy hoạch, cụ thể: số dân
năm định hình quy hoạch được dự báo dựa vào các yếu tố: số lao động trực tiếp
(xác định theo nhu cầu lao động cần thiết ở năm định hình quy hoạch của từng
ngành, từng lĩnh vực căn cứ vào khối lượng công việc và định mức lao động);
số lao
động gián tiếp (thường chiếm từ 8 - 15% tổng số dân); số dân ăn theo
(khoảng 50% tổng số dân).
+ Dự báo dân số theo phương pháp hồi quy tuyến tính:
Đây là phương pháp mô tả sự phát triển của dân số đô thị qua nhiều năm
bằng phương pháp đồ thị. Trên cơ sở số liệu lịch sử về dân số (số liệu thống kê
dân số qua nhiều năm), người ta lập đồ
thị mô tả sự phát triển dân số qua các

năm rồi kéo dài đường biểu diễn đến thời điểm dự kiến để có được dự báo dân
số ở thời điểm cần thiết. Nói chung phương pháp này phức tạp và không đủ căn
cứ khoa học chính xác, chỉ mang tính chất dự đoán, dùng để kiểm tra việc tính
toán quy mô dân số trong những năm gần nhất.
* Bước 2: Tính toán nhu cầu đấ
t khu vực đô thị:
Để tính toán nhu cầu đất khu vực đô thị, thông thường người ta sử dụng
phương pháp chỉ tiêu định cho một nhân khẩu (bao gồm cả đất ở, đất xây dựng
cơ sở hạ tầng, công trình phúc lợi, công cộng, đất công viên, cây xanh ) được
quy định đối với từng cấp, từng loại đô thị. Tổng nhân khẩu có thể sử dụng kết
quả d
ự báo dân số (như đã nêu ở bước 1) hoặc các chỉ tiêu khống chế theo kế
hoạch hóa gia đình, khống chế mật độ dân số.
Trên cơ sở dự báo nhu cầu đất khu vực đô thị, định hướng nhu cầu đất
các khu chức năng trong đô thị như sau:
Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất ở tại đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị
trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá"


Trang

22
- Khu dân dụng (khu ở) là thành phần chủ yếu của đất đô thị, thường
chiếm 50 - 60% tổng diện tích để xây dựng đô thị. Chỉ tiêu tính toán đất dân
dụng khoảng 30 - 70 m
2
/người, tùy theo quy mô đô thị và khu hiện trạng hay
khu mới phát triển. Theo kinh nghiệm của một số nước thì trong tổng số 30 - 70
m
2

/người có khoảng 50% dùng cho đất xây dựng đơn vị ở, 15 - 20% đất phục
vụ, 15 - 20% là đường giao thông và 10 - 15% là quảng trường và cây xanh.
Chỉ tiêu sử dụng các loại đất bình quân/người trong khu dân dụng như
sau: nhà ở 15 - 29 m
2
/người; phục vụ công cộng 16 - 18 m
2
/người; cây xanh thể
dục thể thao 13 - 17 m
2
/người; đường, quảng trường 8 - 13 m
2
/người.
- Khu công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp: chiếm 7 - 25% diện tích toàn
đô thị với chỉ tiêu khoảng 15 - 20 m
2
/người, chỉ tiêu tính toán theo m
2
/công
nhân là 23,5 - 136,4 m
2
/người. Chỉ tiêu sử dụng đất công nghiệp ở một số nước
thường được quy ra 40 lao động - 500 lao động/ha tùy theo loại công nghiệp.
- Khu kho tàng: chiếm từ 2 - 6% đất xây dựng đô thị với tiêu chuẩn 3 - 5
m
2
/người, trong đó diện tích dành cho xây dựng công trình không vượt quá
60%.
- Đất giao thông đối ngoại: chiếm khoảng 10% toàn bộ đất đô thị.
- Đất cây xanh, thể dục thể thao xác định cho đô thị lớn là 15 - 20

m
2
/người, đô thị nhỏ và trung bình là 7 - 15 m
2
/người và đô thị nghỉ mát là 30 -
40m
2
/người.
- Đất khu trung tâm đô thị: được xác định theo chỉ tiêu là 3 - 5 m
2
/người,
trong đó đất giao thông các loại chiếm ≥50%.
(2) - Phương pháp 2 - Dự báo số hộ gia tăng trong thời kỳ quy hoạch
Theo phương pháp này, nhu cầu đất ở tại đô thị được tính toán dựa vào
hai yếu tố là số hộ gia tăng trong thời kỳ quy hoạch và định mức đất ở cho một
hộ gia tăng; trong đó số hộ gia tăng trong kỳ quy hoạch bằng dân số gia tăng
chia cho s
ố khẩu bình quân một hộ; định mức đất ở cho một hộ gia tăng được
xác định tùy thuộc vào điều kiện cụ thể của từng đô thị (hầu hết các địa phương
hiện nay đều có quy định về hạn mức giao đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân