Giá trị cổ phần tại Công Ty Cổ Phần Điện Cơ

CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ
GIÁ TRỊ CỔ PHẦN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐIỆN CƠ
(Theo phương pháp tài sản)
Tại thời điểm 31/12/2018


MỤC LỤC
TT

Nội dung
CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ
BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ

Trang
1-8
09 - 128

I

Thông tin chung

9 - 10

II

Những căn cứ xác định giá trị doanh nghiệp

10 - 12

III

Kết quả thẩm định giá trị cổ phần theo phương pháp tài sản

13 - 14

IV

Phương pháp tính và nguyên nhân tăng giảm

15 – 49

V

Kết luận

VI

Nhận xét, kiến nghị, hạn chế và điều kiện kèm theo

49 - 53

2

Bảng cân đối kế toán tại ngày 31/12/2018

54 - 55

3

Phụ lục số 1.1: Bảng tổng hợp kết quả kiểm kê và xác định giá
trị tài sản của doanh nghiệp

56 – 57

4

Phụ lục số 1.2: Bảng tổng hợp kết quả kiểm kê và xác định lại
giá trị tài sản cố định của doanh nghiệp

58

5

Phụ lục số 02: Bảng kiểm kê, đánh giá lại nhà cửa, vật kiến
trúc

59 - 62

6

Phụ lục số 03: Bảng kiểm kê, đánh giá lại máy móc thiết bị

63 – 65

7

Phụ lục số 04: Bảng kiểm kê, đánh giá lại phương tiện vận tải

66

8

Phụ lục số 05: Bảng kiểm kê, đánh giá lại thiết bị quản lý

67

9

Phụ lục số 06: Bảng kiểm kê, đánh giá lại tài sản cố định khác

68

10

Phụ lục số 07: Bảng kiểm kê, đánh giá lại bất động sản đầu tư

69 – 70

11

Phụ lục số 08: Bảng kiểm kê, đánh giá các khoản đầu tư dài
hạn

12

49

71
72

Phụ lục số 09: Bảng kê công nợ phải thu dài hạn

13

Phụ lục số 10: Bảng kê tài sản dài hạn khác

14

Phụ lục số 11: Bảng kê công cụ, dụng cụ đang sử dụng

15

Phụ lục số 12: Bảng kê số dư tiền và các khoản tương đương
tiền

16

Phụ lục số 13: Bảng kê công nợ phải thu

17

Phụ lục số 14: Bảng kê, đánh giá lại hàng tồn kho

18

Phụ lục số 15: Bảng kê tài sản ngắn hạn khác

19

Phụ lục số 16: Bảng kê công nợ phải trả

73

74 – 82
83
84 - 92
93 – 108
109
110 –
112


TT

Nội dung

20

Phụ lục số 17.1: Bảng ước tính tổng giá trị các tài sản vơ hình

113

21

Phụ lục số 17.2: Bảng tính Giá trị thương hiệu

22

Phụ lục số 17.3: Bảng tính Giá trị tiềm năng phát triển

114 118

23

Phụ lục số 17.4: Bảng tính giá trị quyền sở hữu trí tuệ

24

Phụ lục số 18: Bảng kê đất đai doanh nghiệp đang quản lý, sử
dụng

121 122

25

Phụ lục số 19: Bảng khảo sát giá cho thuê văn phòng tại đường
3 tháng 2, Quận 11, Tp. HCM

123 124

26

Phụ lục số 20: Bảng khảo sát giá cho th văn phịng tại đường
Tơ Ký, Quận 12, Tp. HCM

125 126

27

Các tài liệu kèm theo khác

27.1

Giấy Chứng nhận Đăng ký doanh nghiệp số 056653 do Sở Kế hoạch và
Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh cấp lần đầu ngày 27/12/1999 và đăng ký
thay đổi lần 13 ngày 13/05/2016 cho Cơng ty Cổ phần Điện Cơ.

27.2

Trang

119
120

Báo cáo tài chính cho các năm 2013 đến năm 2018 đã được kiểm toán của
Công ty Cổ phần Điện Cơ

27.3 Hồ sơ pháp lý về các lô đất Công ty đang được Nhà nước cho thuê đất dưới
hình thức trả tiền thuê đất hàng năm


Số:

/2019/UHY - BCTĐG
Hà Nội, ngày 05 tháng 07 năm 2019
CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ

Kính gửi:

Tổng Cơng ty Điện lực TP.HCM TNHH

Căn cứ Hợp đồng Dịch vụ Thẩm định giá số 156/HĐDV-UHY ngày 14/06/2019
về việc thẩm định giá trị cổ phần của Công ty Cổ phần Điện Cơ tại thời điểm

31/12/2018 được ký giữa Tổng Công ty Điện lực TP.HCM TNHH với Cơng ty
TNHH Kiểm tốn và Tư vấn UHY.
1. Khách hàng, tài sản và mục đích thẩm định giá:
- Khách hàng thẩm định giá:
+ Tổng Công ty Điện lực TP.HCM TNHH.
+ Địa chỉ: 35 Tôn Đức Thắng, phường Bến Nghé, Quận 1, TP.HCM
+ Điện thoại: (028) 22201189 - 22201177 Fax: (028) 22201176
- Tài sản thẩm định: Giá trị cổ phần tại Công ty Cổ phần Điện Cơ tại thời điểm
31/12/2018.
- Mục đích thẩm định giá: Thẩm định giá trị cổ phần của Công ty Cổ phần Điện
Cơ tại thời điểm 31/12/2018, có tính đến các sự kiện biến động lớn (nếu có) đến
thời điểm lập báo cáo làm cơ sở cho Tổng Cơng ty Điện lực Thành phố Hồ Chí
Minh TNHH xác định giá trị cổ phần tại Công ty Cổ phần Điện Cơ.
2. Thời điểm thực hiện thẩm định giá:
- Tại thời điểm tháng 07 năm 2019.
3. Căn cứ thực hiện thẩm định giá:
- Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012 của Quốc hội nước Cộng hoà
xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
- Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 của Chính phủ về Quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá.
- Thông tư 38/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn một số điều
của Nghị định 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá.
- Các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành.
1


- Vận dụng Nghị định số 126/2017/NĐ-CP ngày 16/11/2017 của Chính phủ về
chuyển doanh nghiệp Nhà nước và Cơng ty trách nhiệm hữu hạn một thành
viên do doanh nghiệp nhà nước đầu tư 100% vốn điều lệ thành công ty cổ

phần;
- Vận dụng Thông tư số 41/2018/TT-BTC ngày 04/05/2018 của Bộ Tài chính
hướng dẫn xử lý tài chính và xác định giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa khi
thực hiện chuyển doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước thành công ty cổ phần;
- Nghị định số 91/2015/NĐ-CP ngày 13 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về
đầu tư vốn nhà nước vào doanh nghiệp và quản lý sử dụng vốn, tài sản tại
doanh nghiệp;
- Nghị định số 32/2018/NĐ-CP ngày 08 tháng 3 năm 2018 của Chính phủ sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 91/2015/NĐ-CP ngày 13 tháng 10
năm 2015 của Chính phủ về đầu tư vốn nhà nước vào doanh nghiệp và quản
lý sử dụng vốn, tài sản tại doanh nghiệp;
- Thông tư số 219/2015/TT-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2015 của Bộ Tài
chính hướng dẫn một số nội dung của Nghị định số 91/2015/NĐ-CP ngày 13
tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về đầu tư vốn nhà nước vào doanh nghiệp
và quản lý, sử dụng vốn, tài sản tại doanh nghiệp;
- Thông tư số 59/2018/TT-BTC ngày 16/07/2018 của Bộ trưởng Bộ Tài chính
sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 219/2015/TT-BTC về đầu tư
vốn nhà nước vào doanh nghiệp và quản lý, sử dụng vốn, tài sản tại doanh
nghiệp;
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2015 của Chính phủ quy định về thu
tiền thuê đất, thuê mặt nước và các văn bản sửa đổi, bổ sung, thay thế (nếu
có);
- Thơng tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn
một số điều của Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2015 của Chính phủ
quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và các văn bản sửa đổi, bổ sung,
thay thế (nếu có);
- Thơng tư số 13/LB-TT ngày 18/04/1994 của Liên Bộ Xây dựng - Tài chính Vật giá Chính phủ về việc hướng dẫn phương pháp xác định giá trị còn lại
của nhà ở trong việc bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê;
- Quyết định số 238/BXD-VKT ngày 29/09/1989 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng
về việc ban hành bảng giá các ngôi nhà và vật kiến trúc thông dụng dùng

trong kỳ kiểm kê và đánh giá lại vốn sản xuất kinh doanh của các cơ sở sản
xuất kinh doanh vào 0h ngày 01/01/1990;

2


- Quyết định số 82/QĐ-SXD-KTXD ngày 20/01/2016 của Sở Xây dựng
Thành phố Hồ Chí Minh về việc Cơng bố Chỉ số giá xây dựng từ tháng 10
đến tháng 12; Quý IV và năm 2015;
- Quyết định số 80/QĐ-SXD-KTXD ngày 12/01/2017 của Sở Xây dựng
Thành phố Hồ Chí Minh về việc Công bố Chỉ số giá xây dựng từ tháng
10/2016 đến tháng 12/2016; Quý IV/2016 và năm 2016;
- Công văn số 1326/BXD-QLN ngày 08/08/2011 của Bộ Xây dựng về việc
hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại giá trị tài sản cố định là nhà cửa, vật kiến
trúc;
- Công văn số 1172/BXD-KTXD ngày 20/07/2012 của Bộ Xây dựng về việc
xác định tỷ lệ chất lượng cịn lại của nhà, cơng trình xây dựng;
- Công văn số 6096/BGTVT-KHCN ngày 28/09/2011 của Bộ Giao thông vận
tải về việc hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại giá trị tài sản là phương tiện vận tải, thiết
bị chuyên ngành giao thông vận tải;

- Công văn số 5807/BCT-TC ngày 29/06/2011 của Bộ Công thương về việc
hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại giá trị tài sản là máy móc, thiết bị;
- Nghị định số 15/2013/NĐ-CP ngày 06/02/2013 của Chính phủ về việc quản
lý chất lượng cơng trình xây dựng;
- Thông tư số 10/2013/TT-BTC ngày 25/07/2013 của Bộ Xây dựng Quy định
chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng cơng trình xây dựng;
- Thơng tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/04/2013 của Bộ Tài chính ban hành
Hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;
- Thông tư số 147/2016/TT-BTC ngày 13 tháng 10 năm 2016 sửa đổi, bổ sung

một số điều của Thông tư số 45/2013/TT-BTC;
- Quyết định số 706/QĐ-BXD ngày 30/06/2017 của Bộ Xây dựng về việc
Công bố Tập Suất đầu tư xây dựng cơng trình và giá xây dựng tổng hợp bộ
phận kết cấu cơng trình năm 2016;
- Quyết định số 66/2012/QĐ-UBND ngày 18/12/2012 của Ủy Ban Nhân dân
Tp. Hồ Chí Minh ban hành biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư phần xây dựng
cơng trình trên địa bàn Tp. Hồ Chí Minh;
- Cơng văn số 1963/SXD-KTXD ngày 02/02/2016 của Sở Xây dựng Thành
phố Hồ Chí Minh về việc tính tốn quy đổi suất vốn đầu tư phần xây dung
tại thời điểm năm 2016 của Biểu giá chuẩn tại Quyết định số 66/2012/QĐUBND ngày 28/12/2012 của Ủy Ban Nhân dân Tp. Hồ Chí Minh;
- Quyết định số 194/QĐ-SXD-KTXD ngày 05/02/2018 của Sở Xây dựng
thành phố Hồ Chí Minh về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 10 đến
tháng 12, quý IV và năm 2017 trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh;
3


- Quyết định số 12/QĐ-SXD-KTXD ngày 09/01/2019 của Sở Xây dựng thành
phố Hồ Chí Minh về việc cơng bố chỉ số giá xây dựng năm 2018 trên địa bàn
Thành phố Hồ Chí Minh
- Giấy Chứng nhận Đăng ký doanh nghiệp số 056653 do Sở Kế hoạch và Đầu
tư Thành phố Hồ Chí Minh cấp lần đầu ngày 27/12/1999 và đăng ký thay đổi
lần 13 ngày 13/05/2016;
- Quyết định thành lập hội đồng kiểm kê ngày 31/12/2018;
- Báo cáo tài chính đã được kiểm toán các năm 2014, 2015, 2016, 2017 và
2018;
- Các biên bản kiểm kê thực tế tài sản giữa Công ty Cổ phần Điện Cơ với
Công ty TNHH Kiểm tốn và Tư vấn UHY;
- Các Thơng báo đóng tiền thuê đất hàng năm;
- Hợp đồng họp tác kinh doanh ngày 31/12/2016 giữa Công ty Cổ phần Điện
Cơ và Cơng ty Cổ phần Ơ Tơ Kim Thanh về việc đầu tư hợp tác kinh doanh

ô tô và các dịch vụ đi kèm trong thời hạn 5 năm từ năm 2017 đến năm 2022;
- Kết quả khảo sát thông tin thị trường liên quan đến các tài sản định giá;
- Hợp đồng Dịch vụ Thẩm định giá số 156/HĐDV-UHY ngày 14/06/2019 về
việc thẩm định giá trị cổ phần của Công ty Cổ phần Điện Cơ tại thời điểm
31/12/2018 ký giữa Tổng Cơng ty Điện lực Tp. Hồ Chí Minh TNHH với
Cơng ty TNHH Kiểm tốn và Tư vấn UHY;
- Các hồ sơ liên quan đến danh mục tài sản;
- Và các tài liệu có liên quan khác.
4. Thơng tin về tài sản cần thẩm định giá:
Đặc điểm pháp lý:
Các tài sản đều được Công ty Cổ phần Điện Cơ đầu tư mua sắm, điều chuyển và
có quyền sở hữu, sử dụng.
Đơn vị sử dụng:
Tất cả các tài sản cần thẩm định giá đều là các tài sản hiện đang được Công ty
Cổ phần Điện Cơ sử dụng.
5. Giá trị phi thị trường:

4


Giá trị phi thị trường: là mức giá ước tính của tài sản được xác định theo những
căn cứ khác với giá trị thị trường do tài sản có thị trường giao dịch hạn chế và
xác định thông qua xác định giá trị doanh nghiệp, vốn chủ sở hữu.
6. Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá:
Thẩm định viên sử dụng phương pháp tài sản để thẩm định giá. Phương pháp tài
sản thuộc cách tiếp cận từ chi phí.
7. Kết quả thẩm định giá:
Trên cơ sở các tài liệu do khách hàng cung cấp và các đánh giá, phân tích cụ
thể, với phương pháp thẩm định giá được áp dụng trong tính tốn, thu thập,
Cơng ty TNHH Kiểm tốn và Tư vấn UHY thông báo kết quả Thẩm định

giá giá trị cổ phần của Công ty Cổ phần Điện Cơ tại thời điểm 31/12/2018 như
sau:
a) Tổng giá trị tài sản thực tế tại doanh nghiệp là 286.951.116.425 đồng
b) Tổng giá trị thực tế vốn chủ sở hữu là 241.509.449.549 đồng
c) Giá trị thực tế 01 (một) cổ phần của Công ty Cổ phần Điện Cơ là 63.879
đồng
(Chi tiết xem Báo cáo kết quả thẩm định giá trị cổ phần của Công ty Cổ phần
Điện Cơ tại ngày 31/12/2018 kèm theo).
Kết quả thẩm định giá trị cổ phần trên chỉ xác nhận giá trị đối với tài sản có đặc
điểm pháp lý và đặc điểm như ở mục 4 cho mục đích xác định duy nhất theo
u cầu của Tổng Cơng ty Điện lực TP.HCM TNHH đã được ghi ở mục 1 của
Chứng thư thẩm định giá tại thời điểm và địa điểm thẩm định giá.
8. Những hạn chế kèm theo kết quả thẩm định giá:
- Kết quả thẩm định giá chỉ được sử dụng cho “Mục đích thẩm định giá” theo yêu
cầu của khách hàng đã được ghi tại Mục 1 của Báo cáo thẩm định giá. Khách
hàng phải hoàn tồn chịu trách nhiệm khi sử dụng sai mục đích đã yêu cầu.
- Chứng thư thẩm định giá này không có giá trị chứng nhận quyền sở hữu các tài
sản, không đưa ra ý kiến về các thủ tục đầu tư xây dựng cơ bản của cơng trình.
- Tài sản thẩm định giá đã được cầm cố hoặc thế chấp hay chưa không thuộc
phạm vi của Chứng thư thẩm định giá này.

5


- Tổng Công ty Điện lực TP.HCM TNHH, Công ty Cổ phần Điện Cơ chịu trách

nhiệm về tính chính xác, trung thực của số liệu Báo cáo tài chính, Báo cáo kiểm
kê thực tế tài sản trước định giá tại thời điểm ngày 31/12/2018.
- Công ty Cổ phần Điện Cơ chưa được Cơ quan thuế thanh tra quyết toán thuế
năm 2017 và 2018. Theo đó, sau khi được kiểm tra và có kết quả thanh tra quyết

tốn thuế năm 2017 và 2018 nếu có phát sinh thêm các khoản chênh lệch về
nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước sẽ được điều chỉnh vào kết quả thẩm định cho
phù hợp.
- Tại thời điểm thẩm định giá trị cổ phần, Công ty Cổ phần Điện Cơ chưa tiến
hành đối chiếu xác nhận đầy đủ các khoản công nợ phải thu ngắn hạn và dài hạn
với tỷ lệ đối chiếu xác nhận là 75,802% và số dư chưa được đối chiếu là
9.660.204.123 đồng, các khoản phải trả ngắn hạn và dài hạn với tỷ lệ đối chiếu
xác nhận là 83,802% và số dư chưa được đối chiếu là 7.000.242.471 đồng
(trong đó khoản cổ tức phải trả cho các cổ đông là 1.549.507.150 đồng, cịn lại
là các khoản phải trả khác). Cơng ty cam kết đây là các khoản công nợ thực tế
của Công ty tại ngày 31/12/2018 và có trách nhiệm tiếp tục đối chiếu các khoản
cơng nợ phải thu, phải trả cịn lại. Sau khi thu thập được đầy đủ các biên bản đối
chiếu cơng nợ, nếu có chênh lệch sẽ được làm rõ và điều chỉnh cho phù hợp.
- Đối với số dư dự phịng phải thu khó địi tại ngày 31/12/2018 là 5.353.052.194
đồng, đây là các khoản phải thu đã quá hạn thanh toán liên quan đến khoản phải
thu khách hàng, trả trước cho người bán và khoản phải thu khác. Tuy nhiên,
Thẩm định viên chưa thu thập đầy đủ cơ sở để đánh giá khả năng thu hồi thực tế
cũng như các khoản tổn thất thực tế của các khoản phải thu đã lập dự phòng này
theo quy định. Căn cứ theo quy định tại Nghị định 126/2018/NĐ-CP, chúng tơi
đã xem xét hồn nhập 100% giá trị cơng nợ phải thu đã trích lập dự phịng là
5.353.052.194 đồng.
- Đối với các tài sản là các loại máy móc thiết bị cịn lại như các loại giàn quay
trụ, khn quay trụ điện, Máy bô đầu thép pc wire, Bàn kiểm chuẩn điện kế,
Cẩu trục năm tấn....và tài sản cố định là các loại xe do chưa có hồ sơ chi tiết kỹ
thuật thông tin đầy đủ hoặc đặc điểm kỹ thuật của máy, của xe đã cũ hiện nay đã
không còn giao dịch trên thị trường, nên Thẩm định viên không thể thu thập
được các thông tin về nguyên giá trên thị trường tại thời điểm thẩm định giá.
Theo đó, Thẩm định viên khơng có cơ sở để xác định giá thị trường cho cho các
tài sản này mà giá trị các tài sản này được xác định lại theo nguyên giá sổ sách
được mua ban đầu của Công ty nhân (x) với tỷ lệ chất lượng còn lại thực tế của

các tài sản này tại thời điểm thẩm định.
- Những hạn chế về xác định giá trị lợi thế quyền thuê đất hàng năm tại Khu số 6,
Đường 3/2, Phường 15, Quận 11, Tp. Hồ Chí Minh và khu đất tại số 124 đường
Tô Ký, Phường Tân Chánh Hiệp, Quận 12, Tp. Hồ Chí Minh với hình thức Nhà
nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm Công ty Cổ phần Điện Cơ như sau:
6


+ Hiện trạng quyền sử dụng đất của khu đất tại đường 3 tháng 2, Quận 11 của
Công ty Cổ phần Điện Cơ là đất để làm văn phòng làm việc và đất đầu tư xây
dựng cao ốc văn phòng làm việc có thời hạn thuê trả tiền hàng năm cịn lại là
39 năm. Việc ước tính xác định giá trị lợi thế về quyền sử dụng đất hàng năm
của Công ty Cổ phần Điện Cơ được giả định trên cở sở mục đích sử dụng đất
xây dựng để cho th với diện tích khu văn phịng, nhà xưởng hiện tại Công ty
CP Điện Cơ đang cho thuê là 3.250m2 trong tổng diện tích khu đất đã bao
gồm phần lộ giới là 4.259,4m2 (đất thuộc phạm vi lộ giới là 281m2); phần
diện tích đất cịn lại là 1.009,4 m2 nằm phía bên trong của lơ đất đang được
Cơng ty tiếp tục sử dụng làm văn phòng phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh
doanh của Công ty với giả định được chuyển đổi sang đất cho thuê văn phòng.
Đối với khu đất tại đường Tô Ký, Quận 12 với diện tích là 11.802,5 m2 đang
được dùng làm Xưởng sản xuất trụ điện có thời hạn thuê đất là 15 năm và thời
hạn được thuê còn lại đến hết năm 2020, việc xác định giá trị lợi thế của khu
đất này với giả định được chuyển đổi mục đích sang đất cho th văn phịng.
Theo đó, việc chuyển đổi mục đích sử dụng của diện tích đất này có thực hiện
được hay không phụ thuộc vào kết quả làm việc của Công ty Cổ phần Điện Cơ
và các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
+ Do khơng có thơng tin về giá trị tiền thuê đất phải trả Nhà nước hàng năm
trong tương lai đến hết thời hạn thuê đất nên chúng tơi chưa có cơ sở để xác
định chính xác số tiền thuê đất phải trả cho các năm trong tương lai. Đồng
thời, thị trường nhà, đất luôn diễn biến phức tạp không thể lường trước được

những biến động bất thường về giá trị trong tương lai, với những giả định về
tốc độ tăng trưởng của các khoản doanh thu cho thuê và chi phí tiền thuê đất
của các năm trong tương lai được dự báo dựa trên diễn biến thị trường trong
tương lai cũng như dựa vào tỷ lệ lạm phát các năm qua, các khoản chi phí
quản lý khác phát sinh rất nhỏ không đáng kể và các giả định này đã được
Tổng Công ty Điện lực Tp. Hồ Chí Minh thống nhất thơng qua. Do đó, khi
những giả định, ước tính này thay đổi sẽ ảnh hưởng đến kết quả của Báo cáo
kết quả thẩm định giá trị lợi thế quyền thuê đất theo hình thức Nhà nước cho
thuê đất trả tiền hàng năm của Công ty Cổ phần Điện Cơ. Theo đó, người sử
dụng Chứng thư này cần xem xét, cân nhắc trước khi đưa ra các quyết định
liên quan.
+ Giá cho thuê trên thị trường phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, thị trường bất
động sản luôn hoạt động không ổn định; hoạt động giao dịch, chuyển nhượng,
mua bán ngầm về đất đai diễn ra phổ biến, thông tin không đầy đủ, phân tán,
không minh bạch, thậm chí mang nặng cảm tính, khơng phản ánh đúng giá trị
thực, và thiếu cơ sở dữ liệu về thị trường giá cả. Bên cạnh đó, thị trường bất
động sản ln có nhiều rào cản dẫn đến khó tiếp cận các thông tin chi tiết về
quy hoạch, thuế, giao dịch... Tình trạng đó đã gây nhiều khó khăn cho cơng
tác thu thập, phân tích, xử lý và sử dụng các thơng tin này để tính tốn. Thêm
vào đó, khu đất của Công ty Cổ phần Điện Cơ đang cho thuê với diện tích lớn,
7


vị trí khu đất có nhiều đặc thù, diện tích đất th làm văn phịng trưng bày có
hạ tầng chỉ chiếm một phần trong tổng diện tích khu đất đang cho bên thứ ba
th, cịn lại là đất khơng có cơ sở hạ tầng. Đồng thời, hệ thống cơ sở hạ tầng
trên khu đất và trang thiết bị kèm theo này chủ yếu do Công ty đi thuê tự đầu
tư, xây dựng, sửa chữa, nâng cấp và mua sắm thêm. Theo đó, đây là những
hạn chế khi thu thập, phân tích xử lý thơng tin về giá cho th trên thị trường
nên giữa các tài sản so sánh và tài sản thẩm định cần có sự điều chỉnh chênh

lệch về các yếu tốt khác biệt là tương đối nhiều, vì vậy các điều này ảnh
hưởng đáng kể đến kết quả thẩm định.
+ Vì những lý do trên, Báo cáo này chỉ phục vụ cho mục đích xem xét để tính
bổ sung lợi thế quyền thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm để
Ban lãnh đạo Tổng Công ty Điện lực TP.HCM TNHH xem xét khi xác định
giá chuyển nhượng cổ phần của Công ty Cổ phần Điện Cơ mà khơng sử dụng
cho bất cứ mục đích nào khác cũng như không được cung cấp cho bất kỳ bên
thứ ba nào nếu không được sự thống nhất trước với Cơng ty TNHH Kiểm tốn
và Tư vấn UHY và nếu bên thứ ba nhận được một bản sao mà khơng có sự
đồng ý của chúng tơi bằng văn bản, chúng tôi sẽ không chịu trách nhiệm đối
với bất kỳ quyết định nào được hình thành dựa trên Báo cáo này.
- Đối với TSCĐ là “Nhà xưởng đúc trụ” được xây dựng từ năm 1995 với nguyên
giá và giá trị hao mòn lũy kế là 86.200.000 đồng, đến thời điểm phát hành báo
cáo này, tổ chức thẩm định chưa thu thập được hồ sơ chứng từ hình thành nên
giá trị tài sản cố định trên. Ngoài ra, do nhiều lần xưởng được trùng tu, cải tạo,
nâng cấp mở rộng nên tài sản này có thể đã được thay thế, cải tạo, sửa chữa
hoặc khơng cịn hiện trạng ban đầu hoặc đã bao gồm trong các tài sản đã được
định giá của Cơng ty. Theo đó, tổ chức định giá chưa có cơ sở để định giá cho
các tài sản này. Vì vậy, ngun giá và giá trị cịn lại khi đánh giá lại của tài sản
này được xác định là 0 đồng.
- Ngoài ra, đối với các TSCĐ là danh mục các chi phí sửa chữa các khn trụ,
giàn quay trụ với tổng nguyên giá là 950.090.476 đồng và giá trị cịn lại là
706.750.005 đồng, đây là chi phí sửa chữa phát sinh cho các tài sản cố định trên
danh mục TSCĐ đã ghi nhận và chi phí sửa chữa cho các tài sản khác có trên
thực tế nhưng chưa xác định được hoặc các tài sản này khơng cịn theo dõi trên
sổ sách nên tổ chức thẩm định chưa đủ cơ sở để xác định các chi phí này có đủ
điều kiện để được ghi nhận tăng nguyên giá theo quy định. Theo đó, ngun giá
và giá trị cịn lại của các chi phí sửa chữa cho các tài sản này tạm được xác định
lại theo số liệu trên sổ sách kế toán.
- Đối với các TSCĐ là danh mục các chi phí Gia cơng hệ thống ống dẫn hơi (hầm

sấy trụ) và gia công sửa chữa hầm sấy với tổng nguyên giá là 452.000.000 đồng
và giá trị còn lại là 389.500.004 đồng, đây là chi phí sửa chữa gia công nhưng tổ
chức thẩm định chưa đủ cơ sở để xác định các chi phí này có đủ điều kiện để
được ghi nhận tăng nguyên giá theo quy định hoặc được phân bổ vào chi phí trả
trước với thời hạn phân bổ ngắn hơn. Theo đó, nguyên giá và giá trị còn lại của
8


các chi phí gia cơng sửa chữa cho hầm sấy trụ này tạm được xác định lại theo số
liệu trên sổ sách kế toán.
- Đối với Bất động sản đầu tư là showroom ô tô Kim Thanh được xây dựng từ
năm 2007 với tổng nguyên giá 12.679.954.545 đồng và giá trị cịn lại là
6.086.378.193 đồng, trong đó phần hệ thống trang thiết bị với nguyên giá là
1.397.833.563 đồng, tổ chức thẩm định giá chưa thu thập được hồ sơ kỹ thuật
chi tiết để có thể xác định được chi tiết về tài sản và đánh giá được chi tiết các
tài sản này trong hệ thống trang thiết bị của Công ty. Đồng thời, trải qua q
trình hoạt động và khơng ngừng nâng cấp mở rộng trùng tu nên các tài sản này
có thể đã được thay thế, cải tạo, sửa chữa hoặc khơng cịn hiện trạng ban đầu.
Theo đó, tổ chức định giá chưa có cơ sở để định giá lại và tạm thời các tài sản là
máy móc thiết bị được xác định lại theo số liệu trên Báo cáo tài chính của Cơng
ty.
- Khoản đầu tư tài chính dài hạn vào Cơng ty Cổ Phần Ơtơ Kim Thanh với giá trị
160.000.000 đồng, do tổ chức tư vấn chưa có đầy đủ cơ sở để xác định được giá
trị khoản đầu tư này theo giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của Cơng ty Cổ phần
Ơtơ Kim Thanh hoặc theo phương pháp chiết khấu dòng tiền thuần vốn chủ
hoặc phương pháp tỷ số P/B, P/E bình quân theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm
định giá Việt Nam số 12. Theo đó, nếu căn cứ Báo cáo tài chính năm 2018 của
Cơng ty CP Ơ Tơ Kim Thanh đã được kiểm tốn để làm cơ sở định giá, thì giá
trị xác định lại của khoản đầu tư này tạm được xác định là 162.256.985 đồng,
tăng 2.256.985 đồng so với sổ sách kế toán.

- Giá trị thẩm định giá trị cổ phần của Cơng ty TNHH Kiểm tốn và Tư vấn UHY
là một cơ sở tham khảo để Tổng Công ty Điện lực TP.HCM TNHH xác định giá
trị cổ phần tại Công ty Cổ Điện Cơ. Mức giá thực tế sẽ phụ thuộc vào quyết
định của các bên liên quan có thẩm quyền phê duyệt. Trong mọi trường hợp,
Cơng ty TNHH Kiểm tốn và Tư vấn UHY khơng có trách nhiệm đối với bất cứ
khiếu nại nào của bên thứ ba. Cơng ty TNHH Kiểm tốn và Tư vấn UHY trả lời
để Tổng Cơng ty Điện lực TP.HCM TNHH có thêm thơng tin đưa ra quyết định
của mình.
- Khách hàng yêu cầu thẩm định giá và người hướng dẫn Thẩm định viên thực
hiện thẩm định phải chịu hoàn toàn trách nhiệm về thông tin liên quan đến đặc
điểm kinh tế - kỹ thuật, tính năng và tính pháp lý của tài sản thẩm định giá đã
cung cấp cho Công ty TNHH Kiểm toán và Tư vấn UHY tại thời điểm và địa
điểm thẩm định giá.
- Thời hạn sử dụng Chứng thư thẩm định giá trị cổ phần là 06 (sáu) tháng tính từ
ngày phát hành.
- Chỉ bản chính và bản sao Chứng thư thẩm định giá do Công ty TNHH Kiểm
tốn và Tư vấn UHY cấp mới có giá trị. Mọi hành vi sử dụng bản sao Báo cáo
9


thẩm định giá mà khơng có xác nhận của Cơng ty TNHH Kiểm tốn và Tư vấn
UHY đều khơng có giá trị.
- Cơng ty TNHH Kiểm tốn và Tư vấn UHY khơng có trách nhiệm kiểm tra
thơng tin của những bản sao các giấy tờ liên quan đến tính chất pháp lý của tài
sản yêu cầu thẩm định giá so với bản gốc và đối với những tài sản khách hàng
không cung cấp hồ sơ.
- Chứng thư thẩm định giá được phát hành 03 (ba) bản, cấp cho khách hàng 02
(hai) bản, Cơng ty TNHH Kiểm tốn và Tư vấn UHY lưu 01 (một) bản tiếng
Việt.

Nguyễn Tự Trung
Tổng Giám đốc
Thẻ Thẩm định viên số VII11.679
Thay mặt và đại diện cho

Lê Đức Hạnh
Thẩm định viên
Thẻ Thẩm định
VIII13.777

CƠNG TY TNHH KIỂM TỐN VÀ TƯ VẤN
UHY

10

viên

số


Số

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
--------------------------/2019/UHY/BCĐG
Hà Nội, ngày 05 tháng 07 năm 2019
BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
GIÁ TRỊ CỔ PHẦN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐIỆN CƠ
(THEO PHƯƠNG PHÁP TÀI SẢN)

Tại thời điểm 31 tháng 12 năm 2018
(Kèm theo Chứng thư thẩm định giá số /2019/BCTĐG-UHY ngày
05/07/2019)
Căn cứ Hợp đồng Dịch vụ Thẩm định giá số 156/HĐDV-UHY ngày
14/06/2019 về việc thẩm định giá trị cổ phần của Công ty Cổ phần Điện Cơ
tại thời điểm 31/12/2018 được ký giữa Tổng Công ty Điện lực TP.HCM
TNHH với Công ty TNHH Kiểm tốn và Tư vấn UHY.
PHẦN I. THƠNG TIN CHUNG
1. Những thông tin cơ bản về khách hàng:
1.1 Tổ chức đề nghị thẩm định giá trị cổ phần: TỔNG CÔNG TY ĐIỆN
LỰC THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TNHH

-

Đại diện: Ơng NGUYỄN DUY QUỐC
Chức vụ: PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC
BẢO
Địa chỉ tại: Số 35 Tôn Đức Thắng, phường Bến Nghé, Quận 1, Tp. Hồ Chí Minh

-

Điện thoại: (028) 22201189

-

Mã số thuế: 0300951119

-

- Fax: (028) 22201176

1.2 Thông tin về tài sản định giá

11


Giá trị cổ phần của Công ty Cổ phần Điện Cơ tại thời điểm 31/12/2018, có tính
đến các sự kiện biến động lớn (nếu có) đến thời điểm lập báo cáo.
1.3 Mục đích định giá
Thẩm định giá trị cổ phần của Công ty Cổ phần Điện Cơ tại thời điểm
31/12/2018, có tính đến các sự kiện biến động lớn (nếu có) đến thời điểm lập
báo cáo làm cơ sở cho Tổng Cơng ty Điện lực Thành phố Hồ Chí Minh TNHH
xác định giá trị cổ phần tại Công ty Cổ phần Điện Cơ.
1.4 Thời điểm thực hiện thẩm định giá: Tháng 07 năm 2019
2. Thông tin về doanh nghiệp thẩm định giá
Cơng ty TNHH Kiểm tốn và Tư vấn UHY, trụ sở chính đặt tại: Tầng 9, tịa nhà
HL, ngõ 82 Duy Tân, Phường Dịch Vọng Hậu, Quận Cầu Giấy, Tp. Hà Nội.

Người lập báo cáo
Ông Lê Đức Hạnh - Thẩm định viên về giá.
Các thành viên thực hiện thẩm định giá
1.
2.
3.
4.
5.

Ông Nguyễn Tự Trung
Tổng Giám đốc - Thẩm định viên cao cấp
Ông Lê Đức Hạnh

Thẩm định viên
Bà Nguyễn Thị Tuyết Hoa Chun viên định giá
Ơng Lê Bảo Thơng
Chun viên định giá
Bà Nguyễn Thị Thùy Trang
Chuyên viên định giá

Trên cơ sở các tài liệu thu thập được và các đánh giá, phân tích cụ thể, tổ chức
định giá ban hành Báo cáo kết quả thẩm định giá trị cổ phần của Công ty Cổ
phần Điện Cơ tại thời điểm 31/12/2018 gồm những nội dung như sau:
PHẦN II. NHỮNG CĂN CỨ, VẬN DỤNG THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ CỔ
PHẦN:
- Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012 của Quốc hội nước Cộng hoà

xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
- Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 của Chính phủ về Quy định

chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá.

12


- Thơng tư 38/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn một số điều

của Nghị định 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá.
- Các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành.
- Vận dụng Nghị định số 126/2017/NĐ-CP ngày 16/11/2017 của Chính phủ về

chuyển doanh nghiệp Nhà nước và Cơng ty trách nhiệm hữu hạn một thành

viên do doanh nghiệp nhà nước đầu tư 100% vốn điều lệ thành công ty cổ
phần;
- Vận dụng Thông tư số 41/2018/TT-BTC ngày 04/05/2018 của Bộ Tài chính

hướng dẫn xử lý tài chính và xác định giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa khi
thực hiện chuyển doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước thành công ty cổ phần;
- Nghị định số 91/2015/NĐ-CP ngày 13 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về

đầu tư vốn nhà nước vào doanh nghiệp và quản lý sử dụng vốn, tài sản tại
doanh nghiệp;
- Nghị định số 32/2018/NĐ-CP ngày 08 tháng 3 năm 2018 của Chính phủ sửa

đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 91/2015/NĐ-CP ngày 13 tháng 10
năm 2015 của Chính phủ về đầu tư vốn nhà nước vào doanh nghiệp và quản
lý sử dụng vốn, tài sản tại doanh nghiệp;
- Thông tư số 219/2015/TT-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2015 của Bộ Tài

chính hướng dẫn một số nội dung của Nghị định số 91/2015/NĐ-CP ngày 13
tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về đầu tư vốn nhà nước vào doanh nghiệp
và quản lý, sử dụng vốn, tài sản tại doanh nghiệp;
- Thông tư số 59/2018/TT-BTC ngày 16/07/2018 của Bộ trưởng Bộ Tài chính

sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 219/2015/TT-BTC về đầu tư
vốn nhà nước vào doanh nghiệp và quản lý, sử dụng vốn, tài sản tại doanh
nghiệp;
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2015 của Chính phủ quy định về thu

tiền thuê đất, thuê mặt nước và các văn bản sửa đổi, bổ sung, thay thế (nếu
có);
- Thơng tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn

một số điều của Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2015 của Chính phủ
quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và các văn bản sửa đổi, bổ sung,
thay thế (nếu có);
- Thơng tư số 13/LB-TT ngày 18/04/1994 của Liên Bộ Xây dựng - Tài chính -

Vật giá Chính phủ về việc hướng dẫn phương pháp xác định giá trị còn lại
của nhà ở trong việc bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê;
- Quyết định số 238/BXD-VKT ngày 29/09/1989 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng

về việc ban hành bảng giá các ngôi nhà và vật kiến trúc thông dụng dùng
13


trong kỳ kiểm kê và đánh giá lại vốn sản xuất kinh doanh của các cơ sở sản
xuất kinh doanh vào 0h ngày 01/01/1990;
- Quyết định số 82/QĐ-SXD-KTXD ngày 20/01/2016 của Sở Xây dựng

Thành phố Hồ Chí Minh về việc Công bố Chỉ số giá xây dựng từ tháng 10
đến tháng 12; Quý IV và năm 2015;
- Quyết định số 80/QĐ-SXD-KTXD ngày 12/01/2017 của Sở Xây dựng

Thành phố Hồ Chí Minh về việc Công bố Chỉ số giá xây dựng từ tháng
10/2016 đến tháng 12/2016; Quý IV/2016 và năm 2016;
- Công văn số 1326/BXD-QLN ngày 08/08/2011 của Bộ Xây dựng về việc

hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại giá trị tài sản cố định là nhà cửa, vật kiến
trúc;
- Công văn số 1172/BXD-KTXD ngày 20/07/2012 của Bộ Xây dựng về việc

xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà, cơng trình xây dựng;
- Cơng văn số 6096/BGTVT-KHCN ngày 28/09/2011 của Bộ Giao thông vận
tải về việc hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại giá trị tài sản là phương tiện vận tải, thiết
bị chuyên ngành giao thông vận tải;
- Công văn số 5807/BCT-TC ngày 29/06/2011 của Bộ Công thương về việc

hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại giá trị tài sản là máy móc, thiết bị;
- Nghị định số 15/2013/NĐ-CP ngày 06/02/2013 của Chính phủ về việc quản

lý chất lượng cơng trình xây dựng;
- Thơng tư số 10/2013/TT-BTC ngày 25/07/2013 của Bộ Xây dựng Quy định

chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng cơng trình xây dựng;
- Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/04/2013 của Bộ Tài chính ban hành

Hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;
- Thơng tư số 147/2016/TT-BTC ngày 13 tháng 10 năm 2016 sửa đổi, bổ sung

một số điều của Thông tư số 45/2013/TT-BTC;
- Quyết định số 1161/QĐ-BXD ngày 15/10/2015 của Bộ Xây dựng về việc

Cơng bố Tập Suất đầu tư xây dựng cơng trình và giá xây dựng tổng hợp bộ
phận kết cấu công trình năm 2014;
- Quyết định số 706/QĐ-BXD ngày 30/06/2017 của Bộ Xây dựng về việc

Công bố Tập Suất đầu tư xây dựng cơng trình và giá xây dựng tổng hợp bộ
phận kết cấu cơng trình năm 2016;
- Quyết định số 66/2012/QĐ-UBND ngày 18/12/2012 của Ủy Ban Nhân dân

Tp. Hồ Chí Minh ban hành biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư phần xây dựng

cơng trình trên địa bàn Tp. Hồ Chí Minh;

14


- Công văn số 1963/SXD-KTXD ngày 02/02/2016 của Sở Xây dựng Thành

phố Hồ Chí Minh về việc tính tốn quy đổi suất vốn đầu tư phần xây dựng
tại thời điểm năm 2016 của Biểu giá chuẩn tại Quyết định số 66/2012/QĐUBND ngày 28/12/2012 của Ủy Ban Nhân dân Tp. Hồ Chí Minh;
- Quyết định số 194/QĐ-SXD-KTXD ngày 05/02/2018 của Sở Xây dựng

thành phố Hồ Chí Minh về việc cơng bố chỉ số giá xây dựng tháng 10 đến
tháng 12, quý IV và năm 2017 trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh;
- Quyết định số 12/QĐ-SXD-KTXD ngày 09/01/2019 của Sở Xây dựng thành

phố Hồ Chí Minh về việc cơng bố chỉ số giá xây dựng năm 2018 trên địa bàn
Thành phố Hồ Chí Minh
- Giấy Chứng nhận Đăng ký doanh nghiệp số 056653 do Sở Kế hoạch và Đầu

tư Thành phố Hồ Chí Minh cấp lần đầu ngày 27/12/1999 và đăng ký thay đổi
lần 13 ngày 13/05/2016;
- Báo cáo tài chính của Cơng ty Cổ phần Điện Cơ cho năm tài chính kết thúc

ngày 31/12/2018 đã được kiểm tốn;
- Quyết định thành lập hội đồng kiểm kê ngày 31/12/2018;
- Báo cáo tài chính đã được kiểm tốn các năm 2013, 2014, 2015, 2016, 2017

và 2018;
- Các biên bản kiểm kê thực tế tài sản giữa Công ty Cổ phần Điện Cơ với

Cơng ty TNHH Kiểm tốn và Tư vấn UHY;
- Các Thơng báo đóng tiền th đất hàng năm;
- Hợp đồng họp tác kinh doanh ngày 31/12/2016 giữa Công ty Cổ phần Điện

Cơ và Cơng ty Cổ phần Ơ Tơ Kim Thanh về việc đầu tư hợp tác kinh doanh
ô tô và các dịch vụ đi kèm trong thời hạn 5 năm từ năm 2017 đến năm 2022;
- Kết quả khảo sát thông tin thị trường liên quan đến các tài sản định giá;
- Hợp đồng Hợp đồng Dịch vụ Thẩm định giá số 156/HĐDV-UHY ngày

14/06/2019 về việc thẩm định giá trị cổ phần của Công ty Cổ phần Điện Cơ
tại thời điểm 31/12/2018 ký giữa Tổng Công ty Điện lực TP. Hồ Chí Minh
TNHH với Cơng ty TNHH Kiểm toán và Tư vấn UHY;
- Các hồ sơ liên quan đến danh mục tài sản;
- Và các tài liệu có liên quan khác.

15


PHẦN III. KẾT QUẢ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ CỔ PHẦN NHƯ SAU:
1. BẢNG TỔNG HỢP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ CỔ PHẦN

16


Chỉ tiêu
(1)
A. Tài sản hữu hình và tài sản tài
chính
I. Tài sản dài hạn
1. Tài sản cố định

- TSCĐ hữu hình
- TSCĐ th tài chính

Số liệu
sổ sách kế tốn
(2)
114.938.735.604

Số liệu
xác định lại
(3)
136.346.139.048

17.760.347.128
9.289.264.573
9.289.264.573
-

33.814.697.959
21.768.781.890
21.768.781.890
-

16.054.350.831
12.479.517.317
12.479.517.317
-

-

-

-

6.086.378.193

9.135.832.670

3.049.454.477

160.000.000

162.256.985

2.256.985

164.400.429
2.060.303.933

164.400.429
2.583.425.985

523.122.052

97.178.388.475
9.565.516.644

102.531.441.089
9.565.517.063

5.353.052.613
419

39.757.358.848
41.505.396.363
6.350.116.621
-

45.110.411.042
41.505.396.363
6.350.116.621
11.610.408.764

5.353.052.194
11.610.408.764

-

907.860.180
10.702.548.584
136.603.385.944

907.860.180
10.702.548.584
136.603.385.944

-

2.391.182.669

2.391.182.669

114.938.735.604

286.951.116.425

172.012.380.822-

114.938.735.604
45.441.666.876
45.247.486.308
194.180.568
69.497.068.728

286.951.116.425
45.441.666.876
45.247.486.308
194.180.568
241.509.449.549

172.012.380.822
172.012.380.822

- TSCĐ vơ hình (chưa gồm giá trị
quyền sử dụng đất)
2. Bất động sản đầu tư
3. Tài sản dở dang dài hạn
4. Các khoản đầu tư tài chính dài hạn
5. Các khoản phải thu dài hạn
6. Tài sản dài hạn khác (chưa bao

gồm giá trị lợi thế quyền thuê đất
hàng năm, lợi thế kinh doanh và
quyền sở hữu trí tuệ)
II. Tài sản ngắn hạn
1. Tiền và các khoản tương đương
tiền
2. Đầu tư tài chính ngắn hạn
3. Các khoản phải thu
4. Hàng tồn kho
5. Tài sản ngắn hạn khác
B Giá trị Tài sản vơ hình
C Giá trị lợi thế kinh doanh của DN
Giá trị thương hiệu
Giá trị tiềm năng phát triển
D Giá trị quyền sử dụng đất
E Giá trị lợi thế quyền thuê đất
hàng năm
F Giá trị Quyền Sở hữu trí tuệ
TỔNG GIÁ TRỊ TÀI SẢN CỦA
DN (A+ B+C+D+E+F)
Trong đó:
TỔNG GIÁ TRỊ THỰC TẾ DN
A) TRẢ
G (Mục
NỢ PHẢI
G1 Nợ thực tế phải trả
G2 Quỹ khen thưởng phúc lợi
TỔNG GIÁ TRỊ THỰC TẾ
PHẦN VỐN CHỦ SỞ HỮU
DOANH NGHIỆP {A+B+C+DE}

Chênh lệch
(4)=(3)-(2)
21.407.403.445

2. BẢNG TỔNG HỢP KẾT QUẢ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP

Đơn vị tính: VND
17


STT Nội dung
1 TỔNG GIÁ TRỊ THỰC TẾ DN
(VND)
2 NỢ PHẢI TRẢ (VND)
3 TỔNG GIÁ TRỊ THỰC TẾ
PHẦN VỐN CHỦ SỞ HỮU TẠI
DOANH NGHIỆP (3)=(1)-(2)
Trong đó: Tổng giá trị vốn góp
của Chủ sở hữu (VND)
4 Tỷ lệ vốn của Tổng Công ty
Điện lực Tp.HCM trong Công ty
CP Điện Cơ (%)
5 Giá trị cổ phần của Tổng Công
ty Điện lực Tp.HCM TNHH
trong Công ty CP Điện Cơ (5)=
(3)x(4)
6 Tổng số lượng cổ phần (cổ phần)
Số lượng cổ phần Tổng Công ty
Điện lực Tp.HCM TNHH nắm giữ

(cổ phần)
6.2 Số lượng cổ phần các cổ đông
khác nắm giữ (cổ phần)

6.1

Số liệu
sổ sách kế toán
114.938.735.604

Số liệu
xác định lại
286.951.116.425

Chênh lệch

45.441.666.876
69.497.068.728

45.441.666.876
241.509.449.549

172.012.380.822

37.802.980.000

37.802.980.000

-

28,26%

28,26%

19.639.871.622

68.250.570.443

3.780.298

3.780.298

1.068.432

1.068.432

2.711.866

2.711.866

18.382

63.879

10.000

10.000

7 GIÁ TRỊ THỰC TẾ CỦA 01
CỔ PHẦN NHÀ NƯỚC NẮM

GIỮ (VND/cổ phần)
(7) = (5) / (6.1)
Mệnh giá cổ phần (VND/cổ phần)

18

172.012.380.822

48.610.698.820

45.497


PHẦN IV. PHƯƠNG PHÁP TÍNH VÀ NGUYÊN NHÂN TĂNG, GIẢM:
I/ NGUYÊN TẮC CHUNG:

- Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp thẩm định giá trị cổ phần tại Công
ty Cổ phần Điện Cơ là phương pháp tài sản.
Phương pháp tài sản: là phương pháp ước tính giá trị của doanh nghiệp cần
thẩm định giá thơng qua tính tổng giá trị thị trường của các tài sản thuộc
quyền sở hữu và sử dụng của doanh nghiệp cần thẩm định giá (TĐGVN 12).
Phương pháp tài sản thuộc cách tiếp cận từ chi phí.
Căn cứ theo các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, đồng thời có sự tham
khảo, vận dụng Nghị định số 126/2017/NĐ-CP ngày 16/11/2017 của Chính
phủ về chuyển doanh nghiệp Nhà nước và Công ty trách nhiệm hữu hạn một
thành viên do doanh nghiệp nhà nước đầu tư 100% vốn điều lệ thành công ty
cổ phần và Thông tư 41/2018/TT-BTC ngày 04/05/2018 của Bộ Tài chính
hướng dẫn xử lý tài chính và xác định giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa khi
thực hiện chuyển doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước thành công ty cổ phần
để thẩm đinh giá trị cổ phần tại Công ty Cổ phần Điện Cơ theo phương pháp

tài sản.
- Giá trị thực tế của doanh nghiệp là giá trị của tồn bộ tài sản hiện có của
doanh nghiệp tại thời điểm thẩm định giá có tính đến khả năng sinh lời của
doanh nghiệp mà người mua, người bán cổ phần đều chấp nhận được.
- Tài sản được xem xét trong quá trình thẩm định giá là tất cả các tài sản của
doanh nghiệp, bao gồm cả tài sản hoạt động và tài sản phi hoạt động.
- Khi thẩm định giá doanh nghiệp theo cơ sở giá trị thị trường thì giá trị các tài
sản của doanh nghiệp là giá trị thị trường của tài sản đó tại thời điểm thẩm
định giá. Tài sản trong sổ sách kế toán cần được thẩm định giá đúng với giá
trị thị trường, một số trường hợp cá biệt được thực hiện theo hướng dẫn tại
mục 5.4 Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 12.
- Tài sản vơ hình khơng thỏa mãn các điều kiện để được ghi nhận trên sổ sách
kế toán (tên thương mại, nhãn hiệu, sáng chế, kiểu dáng công nghiệp…) và
các tài sản không được ghi nhận trên sổ sách kế toán cần được áp dụng
phương pháp thẩm định giá phù hợp để xác định.
- Giá trị thực tế phần vốn góp của Tổng Cơng ty Điện lực TP.HCM TNHH
nắm giữ tại doanh nghiệp bằng Giá trị thị trường của doanh nghiệp trừ (-) các
khoản nợ thực tế phải trả. Trong đó:
+ Giá trị thị trường của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định bằng
tổng giá trị các tài sản hữu hình và tài sản tài chính của doanh nghiệp cộng
(+) tổng giá trị các tài sản vơ hình của doanh nghiệp.
19


+ Giá trị các khoản nợ của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định
theo giá thị trường nếu có chứng cứ thị trường, nếu khơng có thì xác định
theo giá trị sổ sách kế toán.
- Giá trị thực tế tài sản được xác định bằng đồng Việt Nam. Đối với tài sản
được hạch toán bằng ngoại tệ: Tỷ giá ngoại tệ được xác định theo tỷ giá mua
ngoại tệ của ngân hàng thương mại nơi doanh nghiệp có giá trị giao dịch

ngoại tệ lớn nhất tại thời điểm thẩm định giá. Trường hợp doanh nghiệp cần
thẩm định giá khơng có giao dịch ngoại tệ tại thời điểm thẩm định giá thì xác
định theo tỷ giá trung tâm do Ngân hàng nhà nước công bố áp dụng tại thời
điểm thẩm định giá.
1. Tài sản là hiện vật:
- Giá trị thực tế của tài sản được xác định trên cơ sở Nguyên giá tính theo
giá thị trường tại thời điểm tổ chức định giá nhân (x) Chất lượng còn lại của
tài sản tại thời điểm định giá.
Trong đó, Giá trị thị trường tài sản được xác định như sau:
+ Giá tài sản mới cùng loại đang mua, bán trên thị trường bao gồm cả chi
phí vận chuyển lắp đặt (nếu có). Nếu là tài sản đặc thù khơng có trên thị
trường thì giá mua tài sản được tính theo giá mua mới của tài sản tương
đương, cùng nước sản xuất, có cùng cơng suất hoặc tính năng tương đương.
Trường hợp khơng có tài sản tương đương thì tính theo giá tài sản ghi trên sổ
kế toán (bao gồm cả tài sản đã được đầu tư, mua sắm bằng ngoại tệ).
+ Đơn giá xây dựng cơ bản, suất đầu tư do cơ quan có thẩm quyền quy
định tại thời điểm gần nhất với thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp.
Trường hợp chưa có quy định thì tính theo giá sổ sách, có xét thêm yếu tố
trượt giá trong xây dựng cơ bản. Đối với các tài sản là nhà cửa, vật kiến trúc
mới hoàn thành đầu tư xây dựng trong ba (03) năm trước thời điểm xác định
giá trị doanh nghiệp thì sử dụng giá trị quyết tốn cơng trình đã được cơ
quan có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp cá biệt, cơng trình chưa được cơ
quan có thẩm quyền phê duyệt quyết toán nhưng đã đưa vào sử dụng thì tạm
tính theo giá ghi trên sổ kế tốn.
Chất lượng còn lại của tài sản được xác định bằng tỷ lệ phần trăm so với
chất lượng của tài sản cùng loại mua sắm mới hoặc đầu tư xây dựng mới,
phù hợp với các quy định của Nhà nước về điều kiện an toàn trong sử dụng,
vận hành tài sản; đảm bảo chất lượng sản phẩm sản xuất; vệ sinh môi trường
theo hướng dẫn của các Bộ quản lý ngành kinh tế kỹ thuật
2. Tài sản phi hiện vật:

20


- Căn cứ Báo cáo tài chính, sổ kế tốn, chứng từ phát sinh và các biên bản
đối chiếu, xác nhận tại thời điểm xác định giá trị cổ phần, giá trị tài sản
doanh nghiệp được xác định lại trên cơ sở các Tiêu chuẩn Thẩm định giá
Việt Nam.
II/ PHƯƠNG PHÁP TÍNH VÀ NGUYÊN NHÂN TĂNG GIẢM:
A. TÀI SẢN HỮU HÌNH VÀ TÀI SẢN TÀI CHÍNH

I. Tài sản dài hạn:
1. Tài sản cố định
a.Tài sản cố định hữu hình: tăng 12.479.517.317 đồng, bao gồm:
a.1 Nhà cửa, vật kiến trúc tăng 5.770.877.629 đồng
Phương pháp tính:
Theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 12:
+ Đối với cơng trình xác định được quy mơ cơng trình và đơn giá hoặc suất vốn
đầu tư: xác định theo phương pháp chi phí tái tạo tại Tiêu chuẩn thẩm định giá
Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.
+ Đối với cơng trình mới hồn thành đầu tư xây dựng trong 03 năm trước thời
điểm thẩm định giá thì sử dụng giá trị quyết tốn cơng trình đã được cơ quan có
thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp chưa có giá trị quyết tốn thì sử dụng giá
tạm tính trên sổ sách kế tốn, đồng thời phải nêu rõ hạn chế này trong Chứng
thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.
+ Đối với các cơng trình đặc thù khơng xác định được quy mơ cơng trình hoặc
đơn giá xây dựng, suất vốn đầu tư: tính theo ngun giá sổ sách kế tốn có tính
đến yếu tố trượt giá trừ đi giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá.
Giá trị thực tế của tài sản bằng (=) Nguyên giá tính theo giá thị trường tại
thời điểm tổ chức định giá nhân (x) Chất lượng còn lại của tài sản tại thời

điểm định giá.
Trong đó:
- Giá thị trường là:
Giá tài sản mới cùng loại đang mua, bán trên thị trường bao gồm cả chi phí
vận chuyển lắp đặt (nếu có). Nếu là tài sản đặc thù khơng có trên thị trường
thì giá mua tài sản được tính theo giá mua mới của tài sản tương đương,
cùng nước sản xuất, có cùng cơng suất hoặc tính năng tương đương. Trường
hợp khơng có tài sản tương đương thì tính theo giá tài sản ghi trên sổ kế
toán.

21


Đơn giá xây dựng cơ bản, suất đầu tư do cơ quan có thẩm quyền quy định
tại thời điểm gần nhất với thời điểm định giá đối với tài sản là sản phẩm xây
dựng cơ bản. Trường hợp chưa có quy định thì tính theo giá sổ sách, có xét
thêm yếu tố trượt giá trong xây dựng cơ bản.
Riêng đối với các cơng trình mới hồn thành đầu tư xây dựng trong 03 năm
trước khi xác định giá trị cổ phần: sử dụng giá trị quyết tốn cơng trình đã
được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp cá biệt, cơng trình chưa
được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt nhưng đã đưa vào sử dụng thì tạm
tính theo giá ghi trên sổ kế toán.
- Chất lượng của tài sản được xác định bằng tỷ lệ phần trăm so với chất
lượng của tài sản cùng loại mua sắm mới hoặc đầu tư xây dựng mới, phù
hợp với các quy định của Nhà nước về điều kiện an toàn trong sử dụng, vận
hành tài sản; đảm bảo chất lượng sản phẩm sản xuất; vệ sinh môi trường
theo hướng dẫn của các Bộ quản lý ngành kinh tế kỹ thuật. Cụ thể:
- Phương pháp 1: Xác định tỷ lệ còn lại theo thống kê kinh nghiệm: Tỷ lệ
chất lượng còn lại của nhà ở được xác định căn cứ vào thực trạng của nhà,
niên hạn sử dụng và thời gian đã sử dụng của nhà ở đó.

Thời gian đã sử dụng
Tỷ lệ chất lượng còn lại = 100% -

----------------------------- x 100%

Thời hạn được sử dụng
- Phương pháp 2: Phương pháp Phân tích kỹ thuật: Tỷ lệ chất lượng cịn lại
của nhà ở được xác định căn cứ vào tỷ lệ chất lượng cịn lại của các kết cấu
chính (móng, khung, cột, tường, nền, sàn, kết cấu đỡ mái và mái) tạo nên
nhà ở đó và tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính đó so với tổng giá trị của
ngơi nhà. Cụ thể:
n

H
H =

i 1

ki

xTki

n

T
i 1

ki

- Trong đó:

H : Tỷ lệ chất lượng cịn lại của tài sản tính theo tỷ lệ %;
Hki : Tỷ lệ chất lượng còn lại của kết cấu chính thứ i tính theo tỷ lệ %;
Tki : Kết cấu chính i trong tổng số kết cấu tài sản;
n : Số kết cấu chính trong tài sản.
a) Giá trị còn lại được xác định trên cơ sở kết quả kiểm kê, đánh giá thực tế
hiện trạng của từng tài sản, đồng thời tham khảo khung thời gian sử dụng tài
sản tại Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/04/2013 của Bộ Tài chính về
việc hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao TSCĐ và Thông
22