Thực trạng tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố lào cai năm 2011

1



Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển
của nền kinh tế việt nam nhất là sau khi hội nhập WTO. Phát triển hiểu quả
thị trường này sẽ góp phần quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển của
nền kinh tế xã hội đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông
thôn ngày càng văn minh hơn theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Để phát
triển tốt thị trường bất động sản yêu cầu cần có một nguồn vốn lớn. Tín dụng
bất động sản là đóng vai trò quan trọng cung cấp nguồn vốn cho thị trường
bất động sản, trong các năm vừa qua tín dụng bất động sản đã đáp ứng vốn
cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên đến thời điểm này đứng trước bối
cảnh nền kinh tế đang bị lạm phát cao, vật giá tăng tróng mặt. Nhà nước đã
ưu tiên thực thi các biện pháp trống lạm phát trong đó biện pháp thắt chặt
tiền tệ là một biện pháp quan trọng. Khi nhà nước thi hành chính sách thắt
chặt tiền tệ, rút một lượng tiền lớn ở ngoài lưu thông về thì thị trường bất
động sản bị ảnh hưởng ngay lập tức, đang tăng nóng chuyển sang trạng
thái đóng băng và cũng không ngoại lệ tín dụng bất động sản cũng bị tác
động lớn, các kênh tín dụng truyền thông bị nghẽn mạch, đây là vấn đề
thời sự nóng bỏng và là một bài toán khó đối với thị trường bất động sản.
Việc đánh giá thực trạng tín dụng bất động sảncó vai trò quan trọng là cơ
sở cho việc nhận diện các tồn tại vướng mắc của tín dụng BĐS tứ đó có biện
pháp khắc phục và đưa ra các giải pháp phát triển tín dụng BĐS nhằm cung
cấp đủ vốn cho thị trường BĐS.
Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn trên và được sự đồng ý của ban giám
hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường
1
1
2
Đại học Nông Lâm Thái Nguyên với sự hướng dẫn trực tiếp PGS.TS

Nguyễn Khắc Thái Sơn, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài : “Thực trạng tín
dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành
ph! Lào Cai năm 2011” .

Nghiên cứu thực trạng của tín dụng bất động sản trong năm 2011 từ đó
tìm ra hướng đi tốt cho sự phát triển của tín dụng bất động sản tại thành phố
Lào Cai.
 
!Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: Là cơ hội cho bản thân
củng cố kiến thức đã học trên ghế nhà trường, đồng thời là cơ hội cho bản
thân hiểu rõ hơn về thực trạng tín dụng bất động sản của địa phương.
-Ý nghĩa trong thực tiễn sản xuất: Điểm lại tình hình của thị trường tín
dụng BĐS trong năm vừa qua, đánh giá những khó khăn, tồn tại trong thị
trường tín dụng bất động sản.
2
2
3

"#$%&'$()(*+$,$% /$(0
(1234567
2.1.1. Cơ sở lí luận
Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng góp phần thúc đẩy sự
phát triển kinh tế - xã hội đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp
dân cư. Bên cạnh đó thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất
các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh bất động sản. Trên thị trường
bất động sản các nhà kinh doanh bất động sản và người tiêu dùng thực
hiện việc mua bán của mình. Bất động sản là tài sản có giá trị lớn vì vậy
khi mua bán bất động sản trên thị trường cần một nguồn vốn lớn. Nguồn
vốn này có thể từ vốn tự có, vốn từ sàn giao dịch chứng khoán, vốn từ các
tổ chức nước ngoài, vốn từ ngân hàng…Trong đó nguồn vốn từ ngân hàng

đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp vốn cho thị trường bất động
sản. Việc ngân hàng cho khách hàng vay đầu tư vào thị trường bất động
sản được gọi là tín dụng bất động sản. Tín dụng đóng vai trò quan trọng
trong sự phát triển của thị trường bất động sản. Nguồn tín dụng bất động
sản càng lớn thì tạo điều kiện cho thị trường bất động sản càng phát triển,
nguồn tín dụng bị hạn chế thì nguồn cung tiền vào thị trường bất động sản
giảm gây khó khăn tro thị trường bất động sản.
2.1.2. Cơ sở thực tiễn
Cho vay vào lĩnh vực bất động sản là hoạt động có từ rất lâu và nó được
các ngân hàng trên cả nước thực hiện trong đó bao gồm cả các chi nhánh
ngân hàng tại Thành phố Lào Cai, tín dụng bất động sản của các ngân hàng
đóng vai trò cung cấp nguồn vốn lớn vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên
trong thời gian gần đây hoạt động này có những chuyển biến phức tạp làm
3
3
4
ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển của thị trường khác trong đó có thị
trường bất động sản, do đó cần đánh giá thực trạng tín dụng bất động sản của
các ngân hàng để thấy được những khó khăn, tồn tại trong hoạt động tín dụng
bất động sản trên cơ sở đó tín ra những hướng đi tốt giúp tín dụng BĐS nói
riêng, thị trường BĐS và thị trường Tài chính nói chung phát triển tốt hơn.
2.1.3. Cơ sở pháp lí của đề tài
(1) Hành lang pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản đã và đang được
minh bạch hóa với:
- Luật đất đai 2003 (công bố ngày 10 tháng 12 năm 2003, có hiệu lực
vào ngày 1 tháng 7 năm 2004
-Luật kinh doanh bất động sản ban hành ngày 29/06/2006, có hiệu lực
ngày 01/01/2007;
-Nghị định Chính Phủ số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007,quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản;

-Luật nhà ở năm 2005, có hiệu lực từ ngày 01/07/2006 cho phép Việt
kiều về Việt Nam cư trú có thời hạn 6 tháng trở lên được phép sở hữu một
nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ. Ngoài ra Luật nhà ở còn cho phép sau khi đầu
tư xong hạ tầng, chủ đầu tư là Doanh nghiệp có thể huy động vốn của khách
hàng tối đa là 70% giá trị hợp đồng.
-Luật số 46/2010/QH12- Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam năm 2010.
Luật này quy định về tổ chức, hoạt động của Ngân hàng Việt Nam.
- Luật số 47/2010/QH12- Luật tổ chức tín dụng ban hành ngày
17/06/2010 của Quốc hội bao gồm 10 Chương và 163 điều. Luật này áp dụng
đối với:
(1) Tổ chức tín dụng;
4
4
5
(2) Chi nhánh ngân hàng nước ngoài;
(3) Văn phòng đại diện của tổ chức tín dụng nước ngoài, tổ chức nước
ngoài khác có hoạt động ngân hàng;
(4) Tổ chức cá nhân có liên quan đến việc thành lập, tổ chức, hoạt
động kiểm soát đặc biệt, tổ chức lại, giải thể tổ chức tín dụng; việc thành
lập, tổ chức, hoạt động của chi nhánh ngân hàng nước ngoài, văn phòng
đại diện của tổ chức tín dụng nước ngoài, tổ chức nước ngoài khác có hoạt
động ngân hàng.
- Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ban hành ngày 31/12/2001
của Thống độc NHNN về “Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với
khách hàng”.
- Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN của Ngân hàng nhà nước về việc
sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối
với khách hàng ban hành theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ban hành
ngày 31/12/2001 của Thống độc NHNN.
- Nghị quyết 11/NĐ-CP ngày 24/2/2011 về những giải pháp chủ yếu tập

trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội.
- Chỉ thị 01/CT-NHNN của Ngân hàng nhà nước Việt Nam ban hành
ngày 1/3/2011 “về thực hiện giải pháp tiền tệ và hoạt động ngân hàng nhằm
kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và bảo đảm an sinh xã hội”
-Văn bản số 8844/NHNN-CSTT Ngân hàng nhà nước ban hành vào ngày
14 tháng 11 năm 2011 về việc loại trừ 4 nhóm tín dụng thuộc lĩnh vực BĐS ra
khỏi rổ tín dụng phi sản xuất theo Chỉ thị số 01.
- Thông tư số 13/2010/TT-NHNN của Ngân hàng nhà nước Việt Nam
quy định : “Các ngân hàng không được cấp tín dụng cho công ty trực thuộc là
5
5
6
DN hoạt động kinh doanh chứng khoán. Khoản cho vay đầu tư, kinh doanh
chứng khoán cũng như BĐS được quy định hệ số rủi ro cao nhất là 250%”
89: 9;<2=>?@A;<2=
2.2.1. Khái quát về bất động sản
* Khái niệm bất động sản
Theo quy định của Luật dân sự sửa đổi số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa
XI, kỳ họp thứ 7 thì bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do
pháp luật quy định.
* Đặc tính của bất động sản
- Có vị trí cố định, không di chuyển được
Đặc tính này có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư và nếu không có thị trường
tại chỗ thì cũng không thể đem đi nơi khác để giao dịch. Vấn đề vị trí có ý nghĩ
rất quan trong đối với giá trị bất động sản, cần quan tâm đến địa điểm của thể,
đến tình hình phát triển kinh tế, văn hóa – xã hội và đến môi trường cảnh quan
cung như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của bất động sản.
-Tính lâu bền

Đất đai là thứ được xem như không bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai như
xói lở, vùi lấp, vật kiến trúc có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm.
- Tính thích ứng
Lợi ích của công trình được sinh ra trong quá trình sử dụng vì lẽ đó nếu
kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn có thể giữ lại đặc chưng của
công trình vừa có thể đem lại lợi nhuận cho nha đầu tư.
Việc kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng để đáp ứng yêu cầu của
khách hàng là cực kỳ quan trọng để thu hút khách hàng, cho nên các nhà đầu
tư rất quan tâm đến tính thích ứng của bất động sản.
- Tính dị biệt
6
6
7
Trên thị trường bất động sản không tồn tại hai công trình hoàn toàn giống
nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình ở cạnh
nhau và cùng dung một thiết kế. Ngay trong cùng một cao ốc thì các phòng
cũng có hướng, tầng khác nhau. Ngoài ra cũng cần chú ý đến ý muốn của nhà
đầu tư, người sử dụng, kể cả kiến trúc sư, mỗi người đều quan tâm đến tính dị
biệt hoặc để tạo ra sự hấp dẫn khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân.
Do vậy trên thị trường bất động sản, địa vị và giá trị mỗi BĐS không hoàn
toàn giống nhau như các hàng hóa khác.
- Tính chịu ảnh hưởng của chính sách
Vì bất động sản có tầm quan trong với hoạt động kinh tế của xã hội, nên
chính phủ các nước đều rất quan tâm đến thị trường bất động sản, thường đưa
ra các chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp luật,
quan hệ lợi ích kinh tế trong việc sản xuất, giao dịch và sử dụng bất động sản.
Vì không thể di chuyển được nên BĐS khó mà tránh được các ảnh hưởng của
điều chỉnh của chính sách đất đai, nhà ở, tiền tệ, thuế…
- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý
Nhiều loại hình bất động sản đòi hỏi phải tốn nhiều công quản lý chẳng

hạn đầu tư và chứng khoán, đồ cổ hay kim loại quý. Thế nhưng đầu tư vào thị
trường BĐS thì phải có năng lực quản lý thích hợp. Việc đầu tư phát triển xây
dựng rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, ngay như việc cho thuê nhà cũng
đòi hỏi phải xem xét khách thuê, hợp đồng thuê nhà, duy trì sửa chữa nhà,
phòng cháy chữa cháy và các biện pháp an toàn khác…Nói chung chi phí
quản lý nhà cho thuê thường chiếm tới 10% tiền thuê nhà nếu quản lý không
tốt chi phí tăng cao người thuê không bằng lòng và bỏ đi thì thiệt hại sẽ lớn.
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau
Việc chính phủ đầu tư mở mang đường sá, công viên, trường học … có
thể nâng cao giá trị BĐS trong khu vực phụ cận lên khá nhiều. Kinh nghiệm
chứng tỏ nếu dự báo chính xác sự đầu tư lớn của Chính phủ và kết cấu hạ
7
7
8
tầng tại khu vực rồi đầu tư phát triển bất động sản trước một bước thì có thể
thành công rất lớn.
•
Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh:
Theo Điều 2, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính
phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản thì
các loại BĐS được đưa vào kinh doanh gồm:
(1) Nhà, công trình xây dựng theo quy đinh của pháp luật về xây dựng
được đưa vào kinh doanh, bao gồm: công trình dân dụng; công trình sự
nghiệp; công trình giao thông; công trình thủy lợi; công trình hạ tầng kỹ
thuật, trừ một số loại nhà, công trình xây dựng sau đây: nhà ở công vị; trụ sở
cơ quan nhà nước; công trình bí mật nhà nước; công trình an ninh, quốc
phòng; công trình được công nhận là di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng
cảnh thuộc sở hữu nhà nước và công trình khác mà pháp luật không cho phép
kinh doanh.
(2) Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy

định của pháp luật về đất đai.
(3) Bất động sản là nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất quy
định tại khoản 1, khoản 2 Điều này phải có đủ các điều kiện theo quy định tại
Điều 7 của Luật Kinh doanh bất động sản thì mới được đưa vào kinh doanh.
(4) Căn cứ tình hình thực tế phát triển kinh tế - xã hội và thị trường
BĐS, Thủ tướng Chính phủ điều chỉnh, bổ sung các loại BĐS được đưa vào
kinh doanh và các bất động sản khác quy định tại điểm C khoản 1 Điều 6 của
Luật Kinh doanh bất động sản cho phù hợp với tình hình thực tế.
2.2.2. Khái quát về thị trường bất động sản
2.2.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường Bất động sản là quá trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các
bên có liên quan. Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho
8
8
9
thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới,
tư vấn…giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý của nhà nước
có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động
kinh doanh trên thị trường BĐS.
2.2.2.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản
Cũng giống như các thị trường khác thị trường bất động sản được cấu
thành bởi 03 yếu tố: chủ thể, khách thể, giới trung gian. Trong đó chủ thể là
các thể nhân hoặc pháp nhân có đủ điều kiện kinh doanh mua bán bất động
sản theo quy định của pháp luật: khách thể là các sản phẩm nhà cửa đất đai
công trình xây dựng trên đất,…gọi chung là BĐS được phép kinh doanh, cuối
cùng là giới trung gian gồm các trung tâm mua bán nhà đất, cơ quan quản lý
nhà đất, ngân hàng, nhà môi giới BĐS,…cụ thể như sau:
(1) (7B
Nhà đầu tư: bao gồm nhà đầu tư vào kinh doanh BĐS và vào các ngành
kinh tế khác:

+ Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh tế khác thì vai trò của họ trên thị
trường chủ yếu là người mua, họ tạo nên cầu trên thị trường bất động sản,đặt
biệt là trên thị trường nhà xưởng công nghiệp cũng như trên thị trường BĐS
phục vụ cho các hoạt động kinh doanh thương mại,dịch vụ.khách sạn, cao ốc,
văn phòng, y tế, giáo dục,…
+ Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh doanh BĐS thì vai trò của họ đặc
biệt quan trọng, họ làm cho hoạt động trên thị trường trở nên sôi động và phát
triển. Trên thị trường họ vừa đóng vai trò người mua vừa đóng vai trò người
bán, trong đó đóng vai trò người bán là chủ yếu.Họ mua những BĐS bao gồm
đất và tài sản trên đất, hoặc mua đất trống để tự cải tạo,đầu tư nâng cấp, sau
đó thực hiện chuyển nhượng lại.
9
9
10
Người mua-bán thông thường: họ là những người dân bình thường có
nhu cầu mua,bán BĐS vì nhiều lý do khác nhau.Họ có thể là:
+ Người mua đơn thuần: mua BĐS phục vụ cho nhu cầu cư trú.
+ Người bán đơn thuần: bán BĐS để chuyển hóa thành vốn dùng vào
việc khác.
+ Vừa là người bán, vừa là người mua,có thể do nhu cầu chuyển nơi
sinh sống.
CD89B : là BĐS được phép kinh doanh theo quy định của pháp luật.
CD%E? F;5GH:
Nhà nước, các cơ quan quản lý Nhà nước: cung cấp cơ chế chính
sách,hành lang pháp lí điều khiển thị trường BĐS.
+ Nhà nước ban hành các quy định về quản lý BĐS, về nghĩa vụ có liên
quan đến quyền sử dụng đất, xây dựng các công trình có liên quan.
+ Mặt khác bản thân Nhà nước cũng nắm trong tay nhiều tài sản
công,trong các quá trình sắp xếp, cải tổ hoạt động của nền kinh tế, sẽ có
những tài sản là BĐS cân thanh lý, bán, cho thuê, đây cũng là nguồn hàng hóa

quan trọng trên thị trường.
Ngân hàng thương mại,quỹ đầu tư,công ty chứng khoán,…cung cấp
vốn,thực hiện thanh toán, quản lý quỹ, …giúp cho thị trường BĐS phát triển.
Người môi giới: là những người tư vấn,cung cấp cho những người mua,
bán những thông tin cần thiết về việc giao dịch, mua bán BĐS, nhờ họ mà
hoạt động của thị trường BĐS trở lên trôi chảy.Các nhà môi giới này cũng
đồng thời là nguồn có thể khai thác thông tin về các BĐS khác trên thị trường
mà các nhà thẩm định cần quan tâm.
Trong 03 thành phần cấu thành này thì giới trung gian được xem là phức
tạp nhất, là cầu nối gắn kết giữa người sản xuất(nhà đầu tư xây dựng nhà) với
người tiêu dùng(người có nhu cầu về nhà ở)hoặc chỉ đơn thuần cung cấp
thông tin, tư vấn pháp lý, hỗ trợ giải quyết tranh chấp, …
10
10
11
Đứng trên góc độ thị trường: các yếu tố tác động đến thị trường BĐS
gồm: các yếu tố tác động về phía cung BĐS; các yếu tố tác động về phía cầu
BĐS; các yếu tố quản lý, điều tiết của nhà nước về BĐS
* Các yếu t! tác động về phía cung bất động sản
Cung BĐS : là khối lượng BĐS( nhà, đất, vật kiến trúc gắn liền với đất)
và giá cả mà nhóm người cung cấp muốn và sẵn sàng bán ra trên thị trường
BĐS tại một thời điểm. Về cơ bản, các yếu tố tác động đến cung BĐS là:
1. Tổng cung hàng hóa BĐS:
- Các dự án đầu tư bất động sản, xây dựng căn hộ cao cấp, phát triển
khu đô thị mới,…
- Sự pháp triển kinh tế kéo theo vấn đề đô thị há ngày càng tăng, tốc độ
tăng đô thị hóa đã làm cho việc pháp triển đô thị sang các vùng lân cận, ngoại
vi thành phố lớn pháp triển rộng. Điều này làm tăng nguồn cung về đất đai
cho thị trường bất động sản.
2. Sự phát triển thị trường vốn.

- Đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tăng mạnh. Trong năm 2011 các
nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư 11 tỷ USD vào lĩnh vực bất động sản. Điều
này hứa hẹn sự phát triển mạnh nguồn cung BĐS trong thời gian tới.
- Đầu tư vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, của ngân
hàng, của các thành phần kinh tế khác vào thị trường bất động sản đã làm cho
nguồn cung về bất động sản tăng mạnh với nhiều dự án đầu tư khu đô thị, khu
dân cư, dự án căn hộ cao cấp,…
3. Các yếu tố của môi trường vĩ mô và sự phát triển cơ sở hạ tầng quốc gia.
Các yếu tố cho thấy nền kinh tế đang tăng trưởng, thụt lùi, có lạm phát ra sao,
cơ sở hạ tầng giao thông, hạ tầng kỹ thuật, môi trường sống,…
11
11
12
4. Các yếu tố đầu vào tạo ra bất động sản và giá cả dịch vụ liên quan
bất động sản.
Các yếu tố như giá xi măng, sắt thép, giá nhân công, giá đấu thầu, giá
thẩm định dự án, giá thi công, giá thiết kế, giá tư vấn,…
5. Những tiến bộ kỹ thuật ứng dụng trong xây dựng và kiến trúc.
Những tiến bộ kỹ thuật ứng dụng trong xây dựng kiến trúc góp phần
làm cho thời gian thi công rút ngắn, chất lượng công trình nâng cao, là cơ sở
để đẩy nhanh nguồn cung bất động sản là nhà, căn hộ, văn phòng cho thuê,…
trên thị trường bất động sản.
* Các yếu t! tác động về phía “cầu” bất động sản
Cầu bất động sản : là khối lượng bất động sản là người tiêu dùng sẵn
sàng chấp nhận và cps khả năng thanh toán để nhận được bất động sản đó.
Các yếu tố tác động đế cầu bất động sản là:
- Nhu cầu của người dân về nhà cửa, đất đai đang ngày càng nhiều do
dân số ở khu đô thị tăng nhanh, làm phát sinh các đòi hỏi về đất đai, nhà ở.
- Sự tăng theo dân số kéo theo sự gia tăng nhu cầu về đất đai, nhà ở, dịch
vụ công ích, dịch vụ giải trí,…Đặc biệt ở nước ta, dân số trẻ khoản 46 triệu

người, chiếm khoản 54% dân số cả nước, khi nam nữ kết hôn với nhau, nhu
cầu có nhà ở riêng tăng cao. Điều này tạo nên áp lực lớn về nhu cầu nhà ở
cho các đối tượng gia đình mới phát sinh này tăng mạnh.
- Kinh tế phát triển, làm cho mức sống người dân được cải thiện, thu
nhập bình quân đầu người tăng trung bình 13% hàng năm. Trong đó thu nhập
của một bộ phận dân cư tăng nhanh, càng làm cho nhu cầu mua sắm nhà cửa
tăng, đặc biệt là nhu cầu về các căn hộ chung cư cao cấp, nhà ở các khu đô thị
mới với hạ tầng cơ sở vật chất thuật lợi cho sinh hoạt và đi lại.
- Các nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam sinh sông ngày càng nhiều đã
kéo theo nhu cầu về căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê phát triển mạnh.
12
12
13
- Một số yếu tố khách như giá bán bất động sản, giá cả các dịch vụ liên
quan đến quá trình sử dụng BĐS, tâm lý và thị hiếu của người dân.
* Các yếu t! quản lý, điều tiết của nhà nước về BĐS
Các chính sách quả lý, điều tiết của nhà nước về BĐS là cực kỳ quan
trọng do nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế thị trường có sự quản lý của
nhà nước. Trong thời gian qua, nhà nước liên tục đưa ra các chính sách
quản lý, điều tiết thị trườn BĐS như: Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh
doanh BĐS và vô số các Nghị định, Thông tư hướng dẫn việc thực hiên,
các kế hoạch, dự án mở khu đô thị mới, khu dân cư, mở đường,… đã tạo
nên những tác động mạnh đến thị trường bất động sản, cả về phía cung
BĐS cũng như phía cầu BĐS.
Tuy nhiên, đặc điểm cung và càu trên thị trường BĐS lại khác xa so
với cung cầu đối với những loại hàng hóa thông thường, đó là việc cung
bất động sản thường phản ứng chậm hơn so với cầu BĐS( độ co giãn kém
của cung so với cầu).
Lý do của điều này chính là việc cung bất động sản cần có thời gian
để xây dựng, để xin phép thành lập dự án BĐS, để chuyển quyền sở hữu,

để thiết kế, để thi công, để vay tiền Ngân hàng,…Như vây, độ co giãn
kém của cung so với cầu về BĐS đã làm cho thị trường khó biến động là
điều khó tránh khỏi.
Mặt khác, việc thực hiện quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Chính
phủ và chính quyền các cấp như thành lập khu đô thị mới, dự an mở rộng
đường, dự án mở các khu công nghiệp, cụm công nghiệp,…cũng tạo nên
những tác động tích cự hoặc tiêu cực đến thị trường BĐS.
Như vây, việc hình thành giá BĐS trên thị trường chịu tác động của
nhiều yếu tố, trong đó cung cầu BĐS và chính sách pháp luật tác động mạnh
13
13
14
nhất đến giá giao dịch của BĐS trên thị trường. Đây chính là sự vận hành
theo quy luật cung cầu của thị trường BĐS có sự quản lý của Nhà nước.
Trên đây là những nét lớn về các yếu tố tác động đến thị trường BĐS.
Tuy nhiên, trên thực tế sẽ có những yếu tố tác động khác nhau như tâm lý của
người dân, của các nhà đầu tư đối với tiềm năng và sự phát triển của thị
trường BĐS; sự tín tưởng hay lo lắng của họ đối với chính sách điều tiết thị
trường BĐS của nhà nước; các yếu tố về tính khu vực của BĐS, các yếu tố về
tập quán truyền thống và thị hiếu của người dân đối với bất động sản, các yếu
tố như giá vàng, thị trường chứng khoán, lợi ích trong việc đầu tư vốn vào
kênh nào cho có hiểu quả,…cũng góp phần ảnh hưởng đến sự phát triển hay
đóng băng của thị trường BĐS tại Việt Nam.
"I;<2=?J7I;<2=?5>
?@A;<2=
2.3.1. Tín dụng bất động sản
* Khái niệm về tín dụng
Có một số quan điểm về tín dụng như sau:
(1) Tín dụng là sự chuyển nhượng tạm thời quyền sử dụng một
lượng giá trị (tiền tệ hay hiện vật) của người sở hữu sang cho người khác

sử dụng và sẽ hoàn trả người sở hữu nó sau một thời gian nhất định với
một lượng giá trị lớn hơn.
(2) Tín dụng là một quan hệ vay mượn tài sản ( tiền tệ hoặc hàng hóa)
được dựa trên nguyên tắc có hoàn trả cả vốn lẫn lời sau một thời gian nhất định.
Như vây, quan hệ tín dụng là giao dịch giữa hai bên, trong đó một bên
(người cho vay ) cung ứng tiền, hàng hóa, dịch vụ hoặc chứng khoán dựa vào
lời hứa thanh toán lại trong tương lai của bên kia (người đi vay)
Do đó, nếu xem xét về quan hệ giữa hai bên tham gia trong giao dịch tín
dụng có thể có nhiều mối quan hệ khác nhau như giữa Nhà nước với doanh
nghiệp (tín dụng nhà nước); quan hệ giữa doanh nghiệp với doanh nghiệp (tín
14
14
15
dụng thương mại); quan hệ giữa NHTM (Ngân hàng Thương mại) với NHTM
(tín dụng liên Ngân hàng); quan hệ giữa Ngân hàng Nhà nước với NHTM; quan
hệ giữa NHTM với doanh nghiệp, cá nhân( tín dụng Ngân hàng Thương mại).
* Khái niệm tín dụng Ngân hàng
Là quan hệ tín dụng trong đó người cho vay là ngân hàng hoặc tổ chức
tín dụng còn người đi vay là các doanh nghiệp hoặc cá nhân có nhu cầu về
vốn. Theo đó, việc cấp tín dụng là việc tổ chức tín dụng thỏa thuận để khách
hàng sử dụng một khoản tiền với nguyên tắc có hoàn trả bằng các nghiệp vụ
cho vay, chiết khấu, cho thuê tài chính, bảo lãnh Ngân hàng và các nghiệp vụ
khác ( Điều 20, Luật Các Tổ chức tín dụng Việt Nam).
Điểm đặc biệt trong tín dụng Ngân hàng là việc Ngân hàng vừa là người
đi vay vừa là người cho vay bằng vốn của người khác. Quá trình vận động
này đặc biệt ở chỗ Ngân hàng chỉ bán quyền sử dung của mình đối với tiền
hay hàng hóa, chứng khoán, dịch vụ chứ không bán quyền sở hữu nên sau
một thời gian sẽ thu hồi cả vốn lẫn lãi.
* Khái niệm về tín dụng bất động sản:
Là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng liên quan đến lĩnh

vực BĐS.Theo đó,tín dụng BĐS là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng
căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng liên quan đến BĐS.
Trong trường hợp này ngân hàng cho khách hàng vay để: đầu tư kinh
doanh BĐS,xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua nhà cửa, xây dựng hoàn
thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho thuê,
…
Như vậy, tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực BĐS bao gồm cả hai hình
thức: vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh BĐS của nhà đầu tư,vừa đáp
ứng nhu cầu nhà ở của người dân.
15
15
16
Việc cấp tín dụng BĐS của các ngân hàng đã góp phần tác động đến
cung cầu BĐS trên thị trường .Tuy nhiên,để bảo đảm hoạt động hiểu quả và
an toàn khi cho vay, các ngân hang yêu cầu khách hàng vay vốn phải đảm
bảo nguyên tắc tín dụng như vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích và
được hoàn trả cả gốc và lãi theo đúng kỳ hạn đã cam kết. Mặt khác ngân hàng
còn có thể yêu cầu khách hàng thực hiện đảm bảo tín dụng hoặc áp dụng các
nguyên tắc đánh giá khách hàng khác để làm cơ sở xét duyệt cho vay.
* Một s! khái niệm khác:
- Dư nợ tín dụng: là tổng tất cả các khoản tiền cho vay mà ngân hàng
chưa thu hồi được ở một thời điểm gọi là dư nợ tín dụng tại thời điểm đó,
thông thường các ngân hàng tính dư nợ tín dụng hàng tháng, hàng quý (3
tháng 1 lần), hàng năm.
- Dư nợ tín dụng bất động sản: là tổng tất cả các khoản tiền mà ngân
hàng cho khách hàng vay đầu tư vào bất động sản chưa thu hồi được ở một
thời điểm gọi là dư nợ tín dụng BĐS tại thời điểm đó.
Ví dụ: Dư nợ tín dụng bất động sản của NHTM Cổ phần Viettinbank
năm 2011 là 2030 tỷ VNĐ có nghĩa là tính đến thời điểm 31/12/2011 tổng số
vốn Ngân hàng Viettinbank đã cho khách hàng vay để đầu tư vào thị trường

BĐS chưa thu hồi được là 2030 tỷ VNĐ.
- Tín dụng sản xuất: là khoản cho vay đầu tư vào những hoạt động sản
xuất kinh doanh. Ví dụ như cho vay đầu tư vào nuôi trồng thủ sản, cho vay
đầu tư vào chăn nuôi gia súc, gia cầm, cho vay đầu tư sản xuất kinh doanh
hàng tiêu dùng…
- Tín dụng phi sản xuất: là khoản cho vay đầu tư vào những hoạt động
không mang tính sản xuất như: cho vay đầu tư vào thị trường chứng khoán,
thị trường BĐS, tiêu dùng, mua sắm…
* Các sản phẩm tín dụng bất động sản
16
16
17
Tuy chứ có một thống kê đầy đủ về các sản phẩm tín dụng bất động sản
của các ngân hàng hiện nay, nhưng cơ bản có thể có một số loại hình sản
phẩm tín dụng bất động sản như sau:
- Cho vay mua nhà, đất để ở.
- Cho vay mua đất xây dựng khu đô thị.
- Cho vay mua đất xây dựng khu công nghiệp.
- Cho vay xây dựng, sửa chữa nhà.
- Cho vay xây dựng nhà xưởng.
- Cho vay xây dựng văn phòng cho thuê.
- Cho vay xây dựng khách sạn.
- Cho vay mua đất để ăn chênh lệch giá.
2.3.2. Vai trò của tín dụng ngân hàng trong thị trường bất động sản
Trong giai đoạn hiện nay,nền kinh tế Việt Nam tuy có nhiều sự tiến triển
so với giai đoạn trước, nhưng các kênh vốn cho sự phát triển kinh tế vẫn còn
chưa được phát triển đầy đủ cũng như chưa phát huy hết hiểu quả vốn có của
nó. Do đó, một mặt nào đó ,nền kinh tế Việt Nam vẫn dựa nhiều vào nguồn
vốn ngân hàng (các nguồn vốn đầu tư nước ngoài cũng ngày càng nhiều
nhưng tiếp cận và giải ngân vẫn còn nhiều vấn đề đáng quan tâm). Vì thế, vai

trò của tín dụng ngân hàng đối với nền kinh tế nói chung và đối với lĩnh vực
bất động sản nói riêng vẫn giữ vị trí quan trọng. Tín dụng ngân hàng, vừa là
kênh cung cấp vốn cho thị trường BĐS dưới dạng các dự án bất động
sản(kích cung), vừa là kênh cho vay mua bán bất động sản (kích cầu).
Mặt khác về hiểu quả đầu tư các dự án bất động sản, ngân hàng dã góp
phần nâng cao tính hiểu quả của dự án đầu tư bất động sản; ngân hàng là nhà
tư vấn, nhà cung cấp dịch vụ thanh toán, nhà đầu tư góp vốn cùng với doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản,…Điều này đã tạo nên sự gắn kết giữa cung
17
17
18
và cầu bất động sản trên thị trường góp phần tạo nên sự phát triển cho thị
trường bất động sản.
K"L?MI;<2=?NOE3*P$H
2.4.1. Thực trạng tín dụng bất động sản ở một s! nước trên thế giới
* Tín dụng bất động sản tại Mỹ
Trong giai đoạn 2004–2006, cho vay thế chấp dưới tiêu chuẩn chiếm
khoản 21% tổng các khoản vay thế chấp, tăng so với mức 9% giai đoạn 1996-
2004, trong đó chỉ tính riêng 2006 tổng giá trị các khoản vay thế chấp dưới
tiêu chuẩn lên đến 600 tỷ USD, bằng 1/5 thị trường cho vay mua nhà của Mỹ.
Sự phát triển mạnh của hình thức cho vay thế chấp dưới tiêu chuẩn đi kèm
với sự bùng nổ thị trường nhà đất của Mỹ là hệ quả của việc lãi suất giảm
xuống mức thấp kỷ lục, các tiêu chuẩn cho vay nới lỏng và hội chứng “thích
mua nhà” của dân Mỹ.
Trong khoản thời gian này, việc mua nhà ở Mỹ khá dễ dàng. Người mua
chỉ cần trả ngay khoản 20% giá trị căn nhà, còn lại sẽ trả góp trong vòng 20
năm hoặc lâu hơn. Lãi suất lúc ấy lại rất thấp nên mua xong, cứ cho thuê lấy
tiền trả góp ngân hàng, được giá là bán lại, lấy lời.
Thị trường lúc nào cũng chịu tác động của quy luật cung cầu. Khi việc
mua nhà không phải vì nhu cầu cho ở mà sử dụng nó như một công cụ đầu tư

thì chắc chắn nó sẽ không bền vững. Vì vậy cuối năm 2007 ở Mỹ bong bóng
bất động sản bị vỡ, giá bất động sản sút giảm, giao dịch thì lại khó khăn.
Người đi vay mất khả năng chi trả và bị thu hồi bất động sản, nhưng do thị
trường bất động sản đang ảm đạm nên khả năng thu hồi nợ chậm lại khiến
nhiều tổ tín dụng lâm vào tình trạng khó khăn.
Theo thống kê của Moody’s Economy.com, từ ngày 2007 tới tháng
8/2008, các chế định tài chính toàn cầu đã thua lỗ tổng số tiền khoảng 925 tỷ
USD vì khủng hoảng tín dụng, tương đương với 3% tổng tài sản của họ.
18
18
19
Trong tổng số này, trầm trọng nhất là khoản thua lỗ có thể lên tới 525 tỷ USD
liên quan đến các khoản cho vay địa ốc.
Những công ty tài chính từng một thời hùng mạnh của Mỹ như Bear
Stearns, Countrywide Financial và IndyMac đã vỡ nợ hoặc bị mua lại. Hàng
loạt tập đoàn khác như Fannie Mae, Washington Mutual hiện đang trong
hoàn cảnh khó khăn. Từ đầu năm tới nay, đã có tới 10 ngân hàng ở Mỹ bị phá
sản, riêng trong khoản thời gian từ ngày 11/7/2008 tới nay đã có 5 ngân hàng
bị phá sản. Không chỉ dừng lại bên trong biên giới nước Mỹ, cuộc khủng
hoảng còn lan khắp thế giới trong đó có Việt Nam và Singapore.
* Tín dụng bất động sản tại Singapore
Singapore từng bùng nổ thị trường bất động sản vào những năm 1970.
suy thoái giữa thập niên 80. Lần bùng nổ thứ hai là vào đầu đến giữa thập
niên 90, suy thoái từ năm 1997 đến 2006. Từ năm 2007, thị trường nhà đất
Singapore phát triển nóng nhất thế giới, khi giá bất động sản tăng 31%. Tuy
nhiên, thị trường bất động sản nước này cũng không tránh khỏi những nghi
ngại dây chuyền bắt nguồn từ sự đi xuống của kinh tế Mỹ, cũng như những
áp lực lạm phát đang diễn ra ở nhiều nền kinh tế. Chính phủ Singapore cho
biết, giá nhà dân chỉ tăng 0,4% quý 2/2008, mức tăng thấp nhất 4 năm qua.
Mặc dù mức tăng chung của thị trường nhà đất quý I/2008, song những triển

vọng mua bán vẫn ở mức rất thấp.
Các cơn sốt nóng lạnh của Singapore cũng bắt nguồn từ việc cho vay
quá dễ dàng của các ngân hàng và tâm lý ai cũng cho rằng giá nhà chỉ lên cao
mà thôi, dẫn đến việc thi nhau đi mua bất động động sản và đầu tư vào thị
trường bất động sản đến khi tình hình kinh tế khó khăn, lạm phát diễn ra thì
thị trường dơi vào tình hình đóng băng.
2.4.2. Tín dụng bất động sản tại Việt Nam
19
19
20
Mỗi bước thăng trầm của thị trường bất động sản thường đi đối với sự
phát triển của tín dụng bất động sản và nó gắn liền với các biến cố vĩ mô và
chính sách Nhà nước. Vì vậy khi xét thực trạng tín dụng bất động sản ở Việt
Nam ta sẽ xét thực trạng của thị trường bất động sản ở Việt Nam.
Kể từ đầu thập niêm 90 của thế kỷ trước đến này thị trường bất động
sản của Việt Nam đã trải qua 3 lần sốt giá và đóng băng. Có thể tạm xem đây
là sự thăng trầm theo tính chu kỳ của thị trường bất động sản. Căn cứ vào sự
biến động của thị trường trong 20 năm qua chúng ta có thể tạm chia thành 3
giai đoạn.(Nguồn Hoài Nam webside www.cafeland.vn [5] )
Q(12RSS!SSKT;USSV!SSS
Cơn s!t đất 1993 – 1994: Cơn sốt này diễn ra trong hoàn cảnh Luật đất
đai năm 1993 ra đời cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng
hơn. Trước đó, quyền sử dụng đất của người dân và tổ chức chưa được pháp
luật quy định và việc mua bán chuyển nhượng đất bị cấm. Do vậy, các hoạt
động mua bán thường diễn ra ngấm ngầm và hoàn toàn tự phát. Luật đất đai
1993 có hiệu lực, tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản ở phân khúc
Đất và Quyền sử dụng đất.
Một nguyên nhân khác có thể lý giải cho việc bùng nổ giá nhà đất năm
1993 và 1994 là kinh tế bắt đầu có những chuyển biến khác tích cực. Đây
được xem là thời hoàng kim của tăng trưởng kinh tế khi GDP năm 1993 tăng

tới 8,1%, năm 1994 tăng 8,8% và đỉnh điểm năm 1995 tăng 9,5%. Tăng
trưởng mạnh của GDP khiến người ta tin vào tương lai sáng lạn của nền kinh
tế đã thúc đẩy giá nhà đất tăng mạnh.
Cũng trong giai đoạn này lạm phát giảm xuống mức khá thấp sau khi đã
tăng rất mạnh vào năm 1990 và 1991. Lạm phát năm 1993 chỉ tăng 8,5%, còn
1994 tăng 9,5%, đây là mức rất thấp so với mức trung bình hơn 50% mỗi năm
20
20
21
trong hơn 10 trước đó. Thất nghiệp trong thời kỳ này cũng giảm mạnh do sự
khởi sắc của nền kinh tế.
Giai đoạn đóng băng 1995 – 1999: Sau cơn sốt mạnh thị trường bất
động sản Việt Nam bước vào giai đoạn đóng băng kéo dài 5 năm. Nguyên
nhân do các chính sách vĩ mô và sự biến động của nền kinh tế.
Nghị định 18/1995/NĐ-CP ban hành ngày 13/02/1995 quy định chi tiết
thi hành pháp lệnh về Quyền và Nghĩa vụ của các tổ chức trong và ngoài
nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đã làm cho giới đầu cơ chùn tay.
Nhà đầu cơ phải bán đất để trả nợ cho ngân hàng.
Tuy nhiên, có lẻ yếu tố chính tác động đến thị trường nhà đất trong
khoảng thời gian này là những biến động vĩ mô. GDP năm 1995 vẫn tiếp
tục duy trì được mức tăng trưởng rất cao (9,5%) tuy nhiên lạm phát lại bắt
đầu bùng nổ trở lại khi tăng tới 16,9%. Lúc đó các dấu hiệu bất ổn của
kinh tế khu vực Đông Á bắt đầu xuất hiện. Tăng trưởng xuất nhập khẩu
có dấu hiệu suy giảm.
Trước tình hình lạm phát chính sách tiền tệ cũng bị thắt chặt khiến lãi
suất tăng mạnh. Tăng trưởng tín dụng năm 1995 chỉ còn 24%, năm 1996 còn
17,57%, thấp hơn nhiều so với mức 40% của năm 1994.
Cũng trong giai đoạn này tốc độ tăng trưởng GDP bắt đầu chậm dần từ năm
1996 và đạt mức thấp nhất 4,8% vào năm 1999. Đây cũng là giai đoạn kinh tế
Việt Nam bị ảnh hưởng mạnh bởi khủng hoảng tài chính Đông Á 1997.

QWXYZZ!ZZ <[M RZZNZZ\
Bùng nổ 2001-2002: Sau giai đoạn đóng băng kéo dài 5 năm thị trường
bất động sản bắt đầu chuyển mình vào năm 2000 và bùng nỗ vào giai đoạn
2001 – 2002. Nguyên nhân của cơn sốt lần này cũng xuất phát từ sự kỳ vọng vào
sự phục hồi của nền kinh tế và dòng vốn nước ngoài đổ vào được cải thiện
21
21
22
Chủ trương cho Việt Kiều mua nhà khiến người ta kỳ vọng một dòng
vốn lớn bên ngoài sẽ đổ về nước để đầu tư bất động sản. Trong giai đoạn này
cũng chính là năm bùng nổ việc đầu tư vào đất dự án và cơ sở hạ tầng.
Tăng trưởng kinh tế trong giai đoạn này cũng bắt đầu có dấu hiệu khả
quan. Năm 2000, tăng trưởng GDP đạt 6,8% cao hơn nhiều so với mức 4,8%
của năm 1999 và kể từ đó tăng trưởng GDP bắt đầu được cải thiện. Thêm vào
đó, tăng trưởng tín dụng được mở rộng sau khi xuống mức thấp nhất chỉ còn
10% vào năm 1999. Lạm phát năm 2001 và 2002 cũng xuống mức rất thấp.
Điều này khiến người ta kỳ vọng vào chu kỳ của phục hồi kinh tế.
Nguội lạnh 2002 – 2006: Sóng tăng bất động sản 2001-2002 dường như
đã đi quá đà. Giá nhà đất được thổi lên quá cao đến mức nhiều người đánh
bất động sản Việt Nam được đánh giá là “đắt nhất thế giới”. Vì vậy, thị
trường rơi vào một giai đoạn trầm lắng từ 2002 đến 2006. Theo số liệu thống
kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và
năm 2005 giảm 78%!
Khác với đợt đóng băng trước đó, tăng trưởng kinh tế giai đoạn này vẫn
được duy trì khá tốt, lạm phát ở mức thấp và tăng trưởng tín dụng vẫn khá
cao. Nguyên nhân chính dẫn đến sự trầm lắng của thị trường được cho là đã
tăng quá mạnh trước đó và các chính sách can thiệp của các cơ quan quản lý.
Chẳng hạn như Tp.HCM ban hành một số biện pháp can thiệp vào thị trường
bất động sản như chỉ thị 05 ngày 15/4/2002 về chấm dứt thí điểm phân lô lẻ
để bán. Các chính sách này đánh trúng vào điểm yếu của giới đầu cơ làm thị

trường đóng băng.
Q]RZZ^!ZZ_2 `=HabZZ_N`
S!t nhà đất 2007-2008: Sau 4 năm trầm lắng thị trường bất động
sản Việt Nam lại xuất hiện một cơn sốt mạnh sau khi Việt Nam chính thức
gia nhập WTO. Cơn sốt này diễn khi nền kinh tế đang trong đà tăng trưởng
mạnh, dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào lớn và tăng trưởng tín dụng cao.
22
22
23
Liên tục trong 3 năm 2005, 2006 và 2007 tăng trưởng GDP đều vượt 8%,
đây là thời kỳ có mức tăng trưởng cao thứ 2 từ trước tới nay. Cùng với tăng
trưởng kinh tế khả quan thì dòng vốn cũng ủng hộ cho thị trường bất động
sản bùng nổ. Tăng trưởng tín dụng năm 2007 lên tới hơn 50%, còn năm 2008
dù kìm chế vẫn tăng gần 30%. Cũng trong khoảng thời gian này thị trường
chứng khoán bùng nổ mạnh mẽ; dòng kiều hối, dòng vốn đầu tư nước ngoài
cả trực tiếp (FDI) và gián tiếp (FII) cùng chảy vào Việt Nam rất lớn.
Theo Tổng cục Thống kê, số vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản
chiếm 10 tỷ USD chiếm 42% vốn đăng ký, năm 2008 hai con số này tương
ứng là 25 tỷ USD, chiếm hơn 40% tổng số vốn đăng ký. Điều này cho
thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang được sự quan tâm đặc biệt của
các nhà đầu tư quốc tế. Bên cạnh đó hai dòng vốn quan trọng khác là dòng
vốn đầu tư gián tiếp và dòng kiều hối với tổng cộng hơn 10 tỷ USD đã thổi
bùng cơn sốt giá nhà đất năm 2007 và nửa đầu 2008.
Thị trường trồi sụt từ giữa 2008 đến nay: Cơn sốt 2007 đến giữa 2008
phần lớn xuất phát từ yếu tố đầu cơ và chính sách tín dụng dễ dãi và cuối
cùng nền kinh tế phải trả giá. Bóng ma lạm phát xuất hiện từ cuối năm 2007
là dấu chấm hết cho cơn sốt nhà đất.
Lạm phát thực sự bùng nổ vào đầu năm 2008 khiến NHNN phải thắt
chặt lại chính sách tiền tệ. Lãi suất tăng vọt, các ngân hàng thương mại hạn
chế cho vay, dòng vốn đầu tư gián tiếp (FPI) nước ngoài ngừng chảy vào Việt

Nam tác động mạnh đến thị trường bất động sản.
Giữa năm 2008 giá nhà đất bắt đầu lao dốc, đặc biệt ở phân khúc căn
hộ cao cấp. Giá đất ở nhiều khu vực trước đó chỉ trong thời gian ngắn đã giảm
30-40%. Nhiều doanh nghiệp bất động sản trên bờ vực phá sản còn nợ xấu
của ngân hàng thì có nguy cơ tăng vọt.
Gói kích thích kinh tế năm 2009 và chính sách hỗ trợ lãi suất đã khiến
cho thị trường hồi sinh có tính chất cục bộ. Miền Nam giá nhà đất vẫn gần
như trầm lắng, còn tại miền Bắc giai đoạn cuối năm 2009 và đầu năm 2010
23
23
24
tăng mạnh trở lại nhờ dòng tiền nóng được NHNN bơm ra mạnh để hỗ trợ nền
kinh tế.
Lạm phát lại bùng nổ vào năm 2011 và chính sách thắt chặt tiền tệ đã
dập tắt cơn sốt cục bộ ở Đà Nẵng và Hà Nội. Không những vậy, NHNN buộc
các tổ chức tín dụng phải giảm tỷ trọng cho vay khu vực phi sản xuất về 16%
khiến nguồn vốn cho bất động sản gần như cạn kiệt; giá nhà đất bắt đầu suy
giảm; nhiều doanh nghiệp bất động sản bên bờ vực phá sản.
Như vậy, chỉ trong vòng 20 năm trở lại đây thị trường nhà đất Việt
Nam đã trải qua 3 lần sốt giá và suy giảm. Dẫn theo đó là sự thăng trầm của
tín dụng bất động sản.
24
24
25

c."de$%F$f.g$%*h-di$%-)$% /$(0
R@jkMH> 
3.1.1. Đ!i tượng nghiên cứu
Hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại đối với lĩnh vực BĐS
trên địa bàn TP.Lào Cai năm 2011.

3.1.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Nghiên cứu trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh
Lào Cai.
- Phạm vi thời gian: Năm 2011.
"A>BH
- Địa điểm nghiên cứu: Các ngân hàng trên địa bàn Thành phố Lào Cai.
- Thời gian nghiên cứu: Từ tháng 1/2011 đến tháng 12/2011.
$<I 
3.3.1. Tình hình cơ bản của Thành Ph! Lào Cai
- Đặc điển về điều kiện tự nhiên của thành phố Lào Cai.
- Đặc điểm về tình hình kinh tế xã hội tại thành phố Lào Cai.
- Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Lào Cai.
3.3.2. Thực trạng của thị trường bất động sản trên địa bàn thành ph! Lào
Cai năm 2011
- Đặc điểm về giá đất trên địa bàn thành phố Lào Cai.
- Đặc điểm về cung, cầu trong thị trường bất động sản.
- Thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản tại Lào Cai.
3.3.3. Thực trạng tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại trên
địa bàn thành ph! Lào Cai năm 2011
- Thực trạng huy động vốn và cho vay của một số ngân hàng trên địa
bàn thành phố Lào Cai.
25
25