Giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn thành phố đà lạt tỉnh lâm đồng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI

NGÔ NHẬT QUANG

GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ TRẬT TỰ XÂY
DỰNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT
TỈNH LÂM ĐỒNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

NĂM 2020


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI

NGÔ NHẬT QUANG

GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ TRẬT TỰ XÂY DỰNG
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT, TỈNH LÂM ĐỒNG

Chuyên ngành:

QUẢN LÝ XÂY DỰNG

Mã số:

8580302

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

PGS. TS NGUYỄN HỮU HUẾ

NĂM 2020


LỜI CAM ĐOAN
Tác giả xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của bản thân tác giả. Các kết quả
nghiên cứu và các kết luận trong luận văn là trung thực, không sao chép từ bất kỳ một
nguồn nào và dưới bất kỳ hình thức nào. Việc tham khảo các nguồn tài liệu (nếu có) đã
được thực hiện trích dẫn và ghi nguồn tài liệu tham khảo đúng quy định.
Tác giả luận văn

i


LỜI CÁM ƠN
Luận văn Thạc sĩ kỹ thuật chuyên ngành Quản lý xây dựng với đề tài: “Giải pháp
nâng cao hiệu quả quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn Thành phố Đà Lạt, tỉnh
Lâm Đồng” được hoàn thành với sự giúp đỡ của Phòng Đào tạo Đại học và sau Đại
học, Khoa Cơng trình, Bộ mơn Cơng nghệ và Quản lý xây dựng - Trường Đại học
Thủy lợi, Viện Đào tạo và Khoa học ứng dụng Miền Trung cùng các thầy cô giáo, bạn
bè, đồng nghiệp và cơ quan công tác, Ủy ban nhân dân phường 10 Thành phố Đà Lạt,
Ủy ban nhân dân Thành phố Đà Lạt.

Đặc biệt, học viên xin cám ơn sâu sắc đến thầy PGS.TS Nguyễn Hữu Huế đã trực tiếp
hướng dẫn, giúp đỡ tận tình cho học viên trong quá trình thực hiện Luận văn này.
Tác giả xin chân thành cám ơn gia đình, các đồng nghiệp và bạn bè ln bên cạnh
khích lệ, nhiệt tình giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho tác giả trong quá trình học tập
và thực hiện luận văn.
Mặc dù đã hết sức cố gắng và nỗ lực hết khả năng bản thân, song tác giả không thể
tránh khỏi những thiếu sót trong q trình làm luận văn và rất mong nhận được hướng
dẫn và đóng góp, chỉ bảo của các thầy cô giáo, của đồng nghiệp để tác giả có thể hồn
thiện, tiếp tục nghiên cứu và và tiến tới là một nhà khoa học trong một tương lai gần
nhất. Tác giả xin trân trọng cảm ơn.
.

ii


MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH.....................................................................................vi
DANH MỤC BẢNG BIỂU .......................................................................................... vii
CHƯƠNG 1

TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TRẬT TỰ XÂY DỰNG
4

1.1

Khái niệm, nội dung, vài trị của cơng tác quản lý trật tự xây dựng ..................4

1.1.1

Khái niệm về đô thị .....................................................................................4

1.1.2

Khái niệm về trật tư xây dựng đô thị ..........................................................4

1.1.3

Khái niệm về quản lý trật tự xây dựng đô thị .............................................4

1.1.4

Khái niệm về giấy phép xây dựng, cơng trình xây dựng vi phạm trật tự

xây dựng đô thị ........................................................................................................5
1.1.5

Vai trị đơ thị trong phát triển kinh tế xã hội ...............................................6

1.1.6

Những nội dung quản lý trật tự xây dựng trong đô thị ...............................7

1.2

Công tác quản lý trật tự ở Việt Nam và địa phương ..........................................9

1.2.1

Thực trạng công tác quản lý trật tự xây dựng ở Việt Nam .........................9

1.2.2

Các nhóm giải pháp trong quản lý về trật tự xây dựng đô thị ...................16

1.3

Đánh giá hiệu quả công tác quản lý về trật tự xây dựng hiện nay ...................17

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 .............................................................................................19
CHƯƠNG 2

CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TRẬT TỰ XÂY

DỰNG

20

2.1

Cơ sở pháp lý trong quản lý trật tự xây dựng ..................................................20

2.1.1

Khái niệm quản lý nhà nước về trật tự xây dựng ......................................20

2.1.2

Vai trò nhà nước về quản lý trật tự xây dựng ...........................................21

2.1.3

Phân cấp quản lý nhà nước về trật tự xây dựng ........................................22

2.1.4

Cơ sở pháp lý để quản lý trật tự xây dựng đô thị ......................................23

2.2

Yêu cầu và nguyên tắc quản lý trật tự xây dựng..............................................24

2.2.1

Yêu cầu và nguyên tắc chung....................................................................24

2.2.2

Nguyên tắc xử lý vi phạm trật tự xây dựng...............................................24

2.2.3

Nguyên tắc phối hợp .................................................................................25

2.3

Nội dung và các biện pháp quản lý nhà nước về quản lý trật tự xây dựng ......26

iii

2.3.1

Quản lý nhà nước về thanh tra, xử phạt vi phạm về vi phạm trật tự xây

dựng

26

2.3.2

Quản lý nhà nước về cấp giấy phép xây dựng ..........................................31

2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến kết quả của công tác quản lý về trật tự xây dựng
hiện nay......................................................................................................................42
2.4.1

Nhân tố chủ quan ......................................................................................42

2.4.2

Nhân tố khách quan ...................................................................................46

2.5

Các tiêu chí đánh giá cơng tác quản lý nhà nước về trật tự xây dựng .............48

2.5.1

Các căn cứ pháp lý ....................................................................................48

2.5.2

Căn cứ vào quy hoạch xây dựng: ..............................................................49

2.5.3

Đánh giá thông qua cơ cấu của hệ thống quản lý nhà nước về trật tự xây

dựng

51

2.5.4

Đánh giá thông qua q trình kiẻm sốt hoạt động xây dựng ...................52

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ..............................................................................................54
CHƯƠNG 3

ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ TRẬT

TỰ XÂY DỰNG THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT, TỈNH LÂM ĐỒNG .................................55
3.1 Giới thiệu về công tác quản lý trật tự xây dựng tại thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm
Đồng 55
3.1.1

Điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của thành phố Đà Lạt ..........55

3.1.2

Định hướng phát triển Thành phố Đà Lạt đến năm 2030 tầm nhìn 2050 .58

3.1.3

Tình hình đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố trong thời gian qua ....64

3.2 Đánh giá thực trạng công tác quản lý trật tự xây dựng tại Thành phố Đà Lạt,
tỉnh Lâm Đồng ...........................................................................................................65
3.2.1

Hệ thống các cơ quan quản lý nhà nước của Thành phố Đà Lạt ..............65

3.2.2

Tổng quan về công tác quản lý trật tự trên địa bàn thành phố Đà Lạt ......69

3.3 Đề xuất một số giải pháp nâng cao công tác quản lý nhà nước về trật tự xây
dựng tại thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng...............................................................82
3.3.1

Hồn thiện mơ hình quản lý nhà nước về xây dựng .................................82

3.3.2

Đẩy nhanh các dự án về quy hoạch xây dựng ...........................................84

3.3.3

Tăng cường công tác quản lý chất lượng cơng trình .................................86

3.3.4

Tăng cường cơng tác thanh tra trật tự về xây dựng...................................90

3.3.5

Tăng cường nâng cao Phòng ngũ cán bộ quản lý .....................................91

iv


3.3.6

Tăng cường công tác thông tin tuyên truyền, nâng cao ý thức tự giác của

người dân trong chấp hành các quy định trong quản lý trật tự xây dựng..............94
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 ......................................................................................96
KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ .................................................................................97
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...........................................................................................100

v


DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH
Hình 1. 1 Ngơi nhà siêu mỏng đường Vành đai 2 đoạn qua Nhật Tân - Xuân La - Bưởi
....................................................................................... Error! Bookmark not defined.
Hình 1. 2 Toà nhà số 8B Lê Trực .................................. Error! Bookmark not defined.
Hình 1. 3 Khu nhà ở Đại Thanh do Xí nghiệp Xây dựng Tư nhân số 1 Lai Châu (Tập
đoàn Mường Thanh) làm chủ đầu tư .............................................................................12
Hình 1. 4 Khách sạn Mường Thanh Bn Ma Thuột....................................................13

Hình 1. 5 Căn biệt thự vi phạm trật tự của ông Phạm Khắc Hải ...................................14
Hình 1. 6 Cưỡng chế cơng trình xây dựng sai phép Cereja Hotel & Resort Đà Lạt .....15
Hình 1. 7 Khu du lịch Vườn Thượng Uyển bay tại TP. Đà Lạt ....................................16
Hình 3. 1 Sơ đồ định hướng phát triển khơng gian thành phố Đà Lạt đến năm 2030 ..60
Hình 3. 2 Sơ đồ tổ chức, phân công nhiệm vụ của UBND thành phố Đà Lạt ..............65
Hình 3. 3 Cơng trình cầu đánh kính tại KDL Thung lũng tình u Đà Lạt ..................71
Hình 3. 4 Dự án khai thác đá băm nát đồi Du Sinh thành phố Đà Lạt ..........................72
Hình 3. 5 Hình ảnh vi phạm trật tự tràn lan tại khu du lịch hồ Tuyền Lâm ..................73
Hình 3. 6 Hình ảnh khoảng hơn 50 căn nhà kiểu biệt thự xây dựng sai phép trên đất
rừng cạnh KDL Quốc gia hồ Tuyền Lâm ......................................................................73
Hình 3. 7 Đề xuất mơ hình quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn thành phố ................83

vi


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 3. 1 Bảng tổng hợp số liệu vi phạm trong 5 năm gần đây ...................................70
Bảng 3. 2 bảng tổng hợp cấp giấy phép xây dựng và xử lý vi phạm trên địa bàn TP ...76
Bảng 3. 3 Tổng hợp số giấy phép xây dựng UBND thành phố Đà Lạt đã cấp .............78
Bảng 3. 4 Tổng hợp số giấy phép xây dựng SXD đã cấp trên địa bàn thành phố Đà Lạt
.......................................................................................................................................78
Bảng 3. 5 Đề xuất nâng cao trình độ chun mơn của cán bộ UBND TP ....................92

vii


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
GPXD

:

Giấy phép xây dựng

UBND

:

Ủy ban nhân dân

QLNN

:

Quản lý Nhà nước

BXD

:

Bộ Xây dựng

TTXD

:

Trật tự xây dựng

PCCC

:

Phòng cháy chữa cháy

ĐM

:

Định mức

NMN

:

Nhà máy nước

QLĐT

:

Quản lý đô thị

TKCS

:

Thiết kế cơ sở

BVTC

:

Bản vẽ thi công

HTKT

:

Hạ tầng kỹ thuật

TCVN

:

Tiêu chuẩn Việt Nam

KCN

:

Khu công nghiệp

VLXDT

:

Vật liệu xây dựng

XDCB

:

Xây dựng cơ bản

QLDA

:

Quản lý dự án

TTXD

:

Thanh tra xây dựng

HĐXD

:

Hoạt động xây dựng

QLCL

:

Quản lý chất lượng

viii

MỞ ĐẦU:
1. Tính cấp thiết của Đề tài:
Trong những năm qua nhiều địa phương trên địa bàn cả nước đã rất cố gắng, nỗ lực
trong công tác quản lý trật tự xây dựng.Theo báo cáo đánh giá hàng năm của chính
quyền các cấp, cơng tác quản lý trật tự xây dựng ngày càng hiệu quả và có nhiều
chuyển biến tích cực. Tuy nhiên, thực tế trong những năm qua cho thấy tình trạng vi
phạm trật tự xây dựng đang diễn ra với nhiều hình thức, mức độ vi phạm nghiêm trọng
hơn, khó xử lý hơn và việc xử lý khơng kiên quyết của chính quyền sở tại khiến dư
luận bức xúc. Ví dụ như cơng trình Đảo Kim cương, phường Bình Trưng Tây, Quận 2
thành phố Hồ Chí Minh, hay Biệt thự trăm tỷ tại quận Liên Chiểu, TP Đà Nẵng…
Thành phố Đà Lạt sau khi quy hoạch và mở rộng, công tác quản lý trật tự luôn được
quan tâm thể hiện ở việc cơ cấu lại tổ chức Thanh tra xây dựng. Năm 2017, 2018 và
tiếp tục năm 2019 UBND Thành phố Đà Lạt đã chọn chủ đề công tác năm là “Năm trật
tự và văn minh đô thị” nhưng tình hình vi phạm trật tự xây dựng vẫn diễn ra rất phức
tạp, đơn cử như cơng trình khu du lịch nghỉ dưỡng Nam Hồ, vi phạm trật tự xây dựng
với quy mô lớn ngay tại trung tâm Thành Phố, gây bức xúc trong dư luận.
Đà Lạt là một thành phố có vị trí địa lý trắc địa nhất tại Việt Nam. Một thành phố toạ
mình trên một mành đất cực kỳ lý tưởng. Thành Phố Đà Lạt ngàn hoa tọa mình trên
cao nguyên Lâm Viên Đà Lạt. Vùng đất này có diện tích lên tới 400 km². Là vùng kinh
tế trọng điểm của tỉnh Lâm Đồng. Đà Lạt còn tiếp giáp với những mảnh đất trù phú
khách nhau. Phía bắc của thành phố giáp huyện Lạc Dương. Phía tây thành phố giáp
với huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng. Cịn Phía Nam và phía Đơng giáp với huyện Đơn
Dương. Trong những năm gần đây Đà Lạt đang đẩy mạnh q trình đơ thị hóa, là 1
trong những thành phố đứng đầu về du lịch và dịch vụ, đặc biệt là các khu nghĩ dưỡng,
khách sạn, nhà nghỉ mọc lên như nấm, TP. Đà Lạt đang phải đối mặt với nhiều thách
thức, khó khăn trong cơng tác quản lý trật tự xây dựng. Do mở rộng quy hoạch trung
tâm TP. Đà Lạt dẫn đến nhu cầu đất ở tăng cao, phát triển du lịch, dịch vụ dẫn thiếu
đất xây dựng cơng trình, nhiều dự án trọng điểm đã được quy hoạch và đang triển khai
chậm dẫn đến tình trạng xây dựng trái phép nhằm mục đích trục lợi tiền đền bù
1

GPMB. Hậu quả của quá trình này dẫn đến tình trạng vi phạm trật tự xây dựng, lấn
chiếm đất đai, xây dựng trái phép, vi phạm quy hoạch… vẫn tiếp tục diễn ra và ngày
càng phức tạp hơn. Do những vi phạm trật tự xây dựng này dẫn tới phá vỡ quy hoạch
kiến trúc cảnh quan, gây mất mỹ quan đơ thị. Mặt khác tình trạng vi phạm trật tự xây
dựng trên địa bàn thành phố đang làm cản trở lớn trong việc thực hiện quy hoạch xây
dựng thành phố thông minh mà UBND tỉnh đã tổ chức công bố giai đoạn 2018-2025.
Với những lý do nêu trên, bản thân tác giả lại là cán bộ Địa chính phường 10, UBND
TP. Đà Lạt nên tác giả đề xuất nghiên cứu đề tài luận văn “Giải pháp nâng cao hiệu
quả quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng” là rất cần
thiết, nhằm hướng tới xây dựng TP. Đà Lạt ngày càng văn minh, hiện đại, góp phần
tạo nên diện mạo đẹp của thành phố ngàn hoa.
2. Mục đích của Đề tài:
Đề xuất các giải pháp nâng cao chất lượng công tác quản lý trật tự xây dựng trên địa
bàn phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
Luận văn nghiên cứu về công tác quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn thành phố Đà
Lạt. Phạm vi Thành phố Đà lạt và các khu vực liên quan.
4. Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu:
Cách tiếp cận:
Tiếp cận thực tế: Đi khảo sát, nghiên cứu, thu thập các số liệu liên quan đến đề tài luận
văn.
Tiếp cận hệ thống: Tiếp cận, tìm hiểu, phân tích hệ thống từ tổng thể đến chi tiết, đầy
đủ và hệ thống.
Tiếp cận toàn diện, đa ngành đa lĩnh vực.
Phương pháp nghiên cứu:
Điều tra, thu thập các số liệu, tài liệu có liên quan.
2

Kế thừa các kết quả nghiên cứu đã có liên quan.
Phân tích đánh giá về cơng tác quản lý trật tự đầu tư xây dựng từ đó rút ra kết luận cải
tiến công tác tổ chức thực hiện trong quản lý trật tư đầu tư xây dựng trên địa bàn
Thành phố.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
Ý nghĩa khoa học: Luận văn góp phần hệ thống hóa những cơ sở lý luận về công tác
quản lý trật tự trên địa bàn thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng.
Ý nghĩa thực tiễn: Luận văn sẽ là những tài liệu tham khảo thiết thực, có giá trị vận
dụng vào cơng tác quản lý nhà nước về quản lý trật tự và đô thị tại thành phố Đà Lạt.
6. Kết quả đạt được
Đề xuất các giải pháp nâng cao chất lượng công tác quản lý trật tự xây dựng trên địa
bàn phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng.

3


CHƯƠNG 1

TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TRẬT TỰ

XÂY DỰNG
1.1 Khái niệm, nội dung, vài trị của cơng tác quản lý trật tự xây dựng
1.1.1 Khái niệm về đô thị
Đô thị là nơi tập trung đông đúc dân cư, chủ yếu là lao động phi nông nghiệp, họ sống
và làm việc theo phong cách và lối sống thành thị. Đó là lối sống được đặc trưng bởi
những đặc điểm: Có nhu cầu tinh thần cao, tiếp thu nền văn minh của nhân loại nhanh
chóng, có đầu tư cơ sở kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội đầy đủ và thuận tiện.
Do hoàn cảnh phát triển kinh tế xã hội khác nhau về quy mô điểm dân cư đô thị,
nhưng đều thống nhất ở những tiêu chuẩn cơ bản sau đây:

Quy mơ điểm dân cư đơ thị có ít nhất 4.000 người. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp
chiếm 65% trở lên. Có mật độ cư trú được xác định theo từng loại đô thị phù hợp với
đặc điểm của từng vùng. Có đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các cơng trình cơng cộng
phục vụ nhu cầu của dân cư đơ thị.
Đơ thị có vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một
vùng lãnh thổ hoặc của cả nước.
1.1.2 Khái niệm về trật tư xây dựng đô thị
Trật tự xây dựng đô thị là chỉ sự hoạt động mang tính ổn định hài hịa của các hoạt
động xây dựng như: Xây dựng nhà, cơng trình xây dựng, cơng trình hạ tầng kỹ
thuật…trên địa bàn đơ thị được đảm bảo nguyên tắc, quy tắc chung nhằm duy trì và
phát huy vai tro của đơ thị trong việc thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội, an ninh,
an sinh xã hội.
1.1.3 Khái niệm về quản lý trật tự xây dựng đô thị
Quản lý trật tự xây dựng xây dựng đô thị là một khâu rất quan trọng trong quản lý xây
dựng. Bằng những quy định, tiêu chuẩn, quy chuẩn cụ thể của đơ thị nói riêng và của
nhà nước nói chung, cơ quan quản lý về hoạt động xây dựng quản lý mọi hoạt động
4


xây dựng trong đô thị được quản lý theo quy hoạch đô thị, theo đúng trật tự, đảm bảo
nguyên tắc, quy tắc mỹ quan, môi trường đô thị theo đúng trật tự, đảm bảo nguyên tắc,
quy tắc và mỹ quan, mơi trường đơ thị, khơng để xẩy ra tình trạng xây dựng trái phép,
không phép, lấn chiếm vỉa vè, hẻm thông hành, hành lang bảo vệ sông rạch, kênh
mương…
1.1.4 Khái niệm về giấy phép xây dựng, cơng trình xây dựng vi phạm trật tự xây
dựng đô thị
Giấy phép xây dựng (GPXD) là một loại văn bản quy phạm pháp luật về xây dựng,
cho phép quản lý nhà nước về xây dựng đô thị và các tổ chức cá nhân trong và ngồi
nước đầu tư xây dựng trên địa bàn đơ thị phải được thực hiện theo quy định trong giấy
phép này và các quy định có liên quan của Nhà nước.

Cơng trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đơ thị: Cơng trình xây dựng theo quy
định của pháp luật phải có giấy phép xây dựng mà thực tế lại khơng có giấy phép xây
dựng; Cơng trình xây dựng sai nội dung trong Giấy phép xây dựng đã được cơ quan có
thẩm quyền cấp; Cơng trình xây dựng sai thiết kế các cấp có thẩm quyền đã thẩm định
phê duyệt, sai với quy hoạch chi tiết đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; cơng trình
xây dựng có tác động đến chất lượng cơng trình lân cận ảnh hưởng đến mơi trường,
cộng đồng dân cư.
Cơng trình khơng phép: là những cơng trình đi vào khởi cơng mà vẫn chưa được phép
của cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng trên địa bàn. Việc xin phép với những cơng
trình này là bắt buộc nhưng chủ đầu tư không xin cấp phép. Hậu quả dẫn đến với
những loại cơng trình này thường là xây dựng không đúng quy hoạch của Thành phố,
Thành phố, Phường…., xây dựng không đúng chỉ giới đường đỏ dễ gây tranh chấp đất
đai, các biện pháp thi cơng khơng được kiểm sốt dễ gây ảnh hưởng đến mơi trường
xung quanh, cảnh quan đơ thị….
Cơng trình trái phép: là những cơng trình xây dựng trái với nội dung giấy phép hoặc
khơng có GPXD, hành vi vi phạm này nghiêm trọng đến mức xử lý bằng biện pháp dỡ
bỏ. Hậu quả đến những hoang phí về tiền của công dân, của nhà nước và mất cảnh
quan đô thị, gây ô nhiễm môi trường khi dỡ bỏ…[1]
5


1.1.5 Vai trị đơ thị trong phát triển kinh tế xã hội
Hệ thống đô thị là kết quả tất yếu của quá trình phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt gắn
bó hữu cơ với các cuộc cách mạng phát triển công nghiệp, cách mạng khoa học và kỹ
thuật. Vì vậy, vai trị của hệ thống đơ thị trong quá trình phát triển lãnh thổ thể hiện
khác nhau theo từng giai đoạn lịch sử.
Ngày nay, đô thị không chỉ đơn thuần là nơi tập trung dân cư đông đúc với các hoạt
động mang tính chất phi nơng nghiệp; các trung tâm đơn chức năng về hành chính
hoặc thương mại,...mà đô thị đã trở thành một không gian cư trú của dân cư, là kết quả
tất yếu của một quá trình phát triển kinh tế - xã hội, đóng vai trò là trung tâm tổng hợp

hoặc về một số mặt: hành chính, kinh tế - xã hội... của một vùng hoặc quốc gia, biểu
hiện của nó là sự tập trung dân cư với mật độ cao với lối sống đô thị và các hoạt động
phi nông nghiệp chiếm ưu thế, có cơ sở hạ tầng phát triển ngày càng hiện đại,... Hệ
thống đô thị là những “đại biểu” chủ yếu của q trình đơ thị hố, phát triển đơ thị. Do
đó, phát triển hệ thống đơ thị như là một qui luật tất yếu của quá trình phát triển kinh
tế - xã hội ở các quốc gia trên thế giới, nhằm tiến tới một xã hội văn minh và hiện đại.
Hệ thống đơ thị đóng vai trị như một hệ thống “khung xương” phát triển của mỗi lãnh
thổ, mỗi quốc gia. Những quốc gia phát triển là những nước có mạng lưới đơ thị dày
đặc với sự phân hố sâu sắc về qui mô dân số và lãnh thổ, cũng như cấu trúc khơng
gian của nó. Sự tiến bộ của cách mạng khoa học - kĩ thuật nói riêng và tiến bộ xã hội
nói chung đã giúp cho đơ thị phát triển, hạn chế nhiều mặt tiêu cực của đô thị, làm cho
đô thị và nông thôn gần nhau hơn thông qua sự phân công lao động xã hội. Tuy vậy,
xã hội luôn luôn vận động, phát triển và tác động không nhỏ đến hệ thống đô thị. Tuỳ
theo điều kiện phát triển của mỗi quốc gia, mỗi khu vực, các đơ thị cịn gặp nhiều khó
khăn phải khắc phục, giải quyết trong quá trình phát triển bền vững, như các vấn đề: di
dân từ nông thôn ra thành thị, cơng bằng xã hội, ơ nhiễm mơi trường, quản lí đơ thị,..
Vào bất kì giai đoạn nào trong lịch sử phát triển xã hội của lồi người, thì các đơ thị
luôn được coi là nơi nắm giữ các quyền lực về chính trị, kinh tế quan trọng của xã hội
và có sức chi phối mạnh mẽ, ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển của vùng và sự phát
triển kinh tế - xã hội của đất nước. Đóng góp của đô thị về phương diện kinh tế là rất
6


lớn. Các đô thị thường là các trung tâm và là động lực cho sự phát triển kinh tế của đất
nước, của vùng. Các đơ thị là nơi đóng góp phần lớn giá trị GDP, giá trị ngành công
nghiệp - dịch vụ, và giá trị tăng trưởng nền kinh tế. Đặc biệt, trong xu thế toàn cầu
hiện nay, trên thế giới đã hình thành các trung tâm đơ thị lớn được mệnh danh là
“thành phố toàn cầu” chi phối nền kinh tế thế giới như Niu-Iooc, Tô-ky-ô, Luân-đôn,
Pa-ri, … Các thành phố này là nơi tập trung các trung tâm tài chính, các văn phịng
luật, các trụ sở quốc tế, các loại hình dịch vụ chun mơn hóa phục vụ cho các cơng ty

và các tập đồn xun quốc gia. Các tập đồn, cơng ty có các cơ sở sản xuất công
nghiệp và dịch vụ phân bố phân tán trên tồn thế giới nên sự ảnh hưởng của nó là rất
lớn. Vì vậy, có thể coi các thành phố tồn cầu này là trung tâm quyền lực chi phối nền
kinh tế tồn thế giới.
Bên cạnh đó, có những đơ thị khơng q lớn về kinh tế nhưng lại có khả năng chi phối
và điều khiển đời sống xã hội, đời sống tâm linh của con người, đó là các đơ thị có các
trung tâm tơn giáo lớn như Ro-me, Je-ru-sa-lem, …
Ở Việt Nam, khu vực đơ thị đóng góp tới 70,4% GDP cả nước, 84% GDP trong ngành
công nghiệp – xây dựng, 87% GDP trong ngành dịch vụ và 80% trong ngân sách Nhà
nước. Nước ta nhiều đô thị lớn có vai trị là đầu tầu kinh tế, như thành phố Hồ Chí
Minh, thủ đơ Hà Nội …
1.1.6 Những nội dung quản lý trật tự xây dựng trong đô thị
Bảo đảm xây dựng cơng trình theo quy hoạch, thiết kế; bảo đảm mỹ quan cơng trình,
bảo vệ mơi trường và cảnh quan chung; phù hợpvới điều kiện tư nhiên, đặc điểm văn
hoá, xã hội của từng địa phương; kết hợp phát triển kinh tế xã hội với quốc phòng, an
ninh;
Tuân thủ quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xâydựng;
Bảo đảm chất lượng, tiến độ, an tồn cơng trình, tính mạng con người và tài sản,
phịng, chống cháy nổ, vệ sinh mơitrường;
Bảo đảm xây dựng đồng bộ trong từng cơng trình, đồng bộ các cơng trình hạ tầng
kỹthuật;
7


Bảo đảm tiết kiệm, có hiệu quả, chống lãng phí, thất thoát và các tiêu cực khác trong
xâydựng.
Quy hoạch chung xây dựng đô thị phải bảo đảm xác định tổng mặt bằng sử dụng đất
của đô thị theo quy mô dân số của từng giai đoạn quy hoạch; phân khu chức năng đô
thị; mật độ dân số, hệ số sử dụng đất và các chỉ tiêu kinhtế
Kỹ thuật khác của từng khu chức năng và của đơ thị; bố trí tổng thể các cơng trình hạ

tầng kỹ thuật đơ thị, xác định chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ của các tuyến
đường giao thơng chính đơ thị, xác định cốt xây dựng khống chế của từng khu vực và
toàn đôthị.
Quy hoạch chung xây dựng đô thị phải được thiết kế theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây
dựng, phải tận dụng địa hình, cây xanh, mặt nước và các điều kiện thiên nhiên nơi quy
hoạch, giữ gìn bản sắc văn hố dântộc.
Trong trường hợp quy hoạch chung xây dựng cải tạo đô thị phải đề xuất được các giải
pháp giữ lại những cơng trình, cảnh quan hiện có phù hợp với nhiệm vụ đề ra.
Xây dựng cơng trình nằm trong khu vực cấm xây dựng; xây dựng cơng trình lấn chiếm
hành lang bảo vệ cơng trình giao thơng, thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch
sử - văn hố và khu vực bảo vệ các cơng trình khác theo quy định của pháp luật; xây
dựng cơng trình ở khuvực có nguy cơ lở đất, lũ qt, trừ những cơng trình xây dựng để
khắc phục những hiện tượng này; Xây dựng cơng trình sai quy hoạch, vi phạm chỉ
giới, cốt xây dựng; khơng có giấy phép xây dựng đối với cơng trình theo quy định phải
có giấy phép hoặc xây dựng cơng trình khơng đúng với giấy phép xây dựng đượccấp;
Nhà thầu hoạt động xây dựng vượt quá điều kiện năng lực hành nghề xây dựng, năng
lực hoạt động xây dựng; chọn nhà thầu không đủ điều kiện năng lực hành nghề xây
dựng, năng lực hoạt động xây dựng để thực hiện cơng việc;
Xây dựng cơng trình khơng tn theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xâydựng;
Vi phạm các quy định về an tồn tính mạng con người, tài sản và vệ sinh môi trường
trong xâydựng;
8


Cơi nới, lấn chiếm không gian, khu vực công cộng, lối đi và các sân bãi khác đã có;
Quy hoạch xây dựng được duyệt và công bố;
Đưa và nhận hối lộ trong hoạt động xây dựng; dàn xếp trong đấu thầu nhằm vụ lợi,
mua bán thầu, thông đồng trong đấu thầu, bỏ giá thầu dưới giá thành xây dựng cơng
trình trong đấu thầu;
Lạm dụng chức vụ, quyền hạn vi phạm pháp luật về xây dựng; dung túng, bao che cho

hành vi vi phạm pháp luật về xây dựng;
Cản trở hoạt động xây dựng đúng pháp luật;
Các hành vi khác vi phạm pháp luật về xây dựng.
Cơng trình xây dựng theo quy định của pháp luật phải có Giấy phép xây dựng mà
khơng có Giấy phép xây dựng.
Cơng trình xây dựng sai nội dung Giấy phép xây dựng được cơ quan có thẩm quyền
cấp.
Cơng trình xây dựng sai thiết kế được cấp có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt; sai
quy hoạch chi tiết xây dựng tý lệ 1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt (đối với
cơng trình xây dựng được miễn Giấy phép xây dựng).
Cơng trình xây dựng có tác động đến chất lượng cơng trình lân cận; ảnh hưởng đến
môi trường, cộng đồng dân cư.
1.2 Công tác quản lý trật tự ở Việt Nam và địa phương
1.2.1 Thực trạng công tác quản lý trật tự xây dựng ở Việt Nam
Trong thời gian gần đây, tuy công tác quản lý trật tự xây dựng đã có những tiến bộ
nhất định nhưng chúng ta vẫn phải thẳng thắn nhìn nhận rằng: Nhìn chung cơng tác
quản lý hoạt động xây dựng từ Trung Ương đến chính quyền địa phương cịn nhiều yếu
kém; Hệ thống văn bản pháp luật chưa hoàn thiện và đồng bộ; Chính quyền các địa
phương chưa chú ý và tập trung nhiều nguồn lực cho công tác quy hoạch xây dựng;
Việc công bố công khai các đồ án quy hoạch xây dựng theo quy định chưa được thực
9


hiện nghiêm túc; đội ngũ cán bộ trực tiếp thực hiện cơng tác quản lý trật tự xây dựng
chưa có; việc thanh tra, kiểm tra, xử lý các cơng trình vi phạm còn chưa kịp thời và triệt
để; Hiện tượng xây dựng nhà khơng phép, sai phép cịn nhiều ảnh hưởng xấu và gây
bức xúc trong dư luận, trong công tác quản lý nhà nước về xây dựng hiện nay. Một số
tồn tại về trật tự xây dựng nổi cộm được báo chí và dư luận trong thời gian qua:

Hình 1. 1 Ngơi nhà mỏng đến khó tin tại đường Phạm Văn Đồng

Sự thiếu đồng bộ thiếu nhất quán, đồng bộ trong quy hoạch và quản lý đô thị. Sự thiếu
đồng bộ thiếu nhất quán, đồng bộ trong quy hoạch và quản lý đô thị đang khiến cho bộ
mặt Hà Nội ở những dự án "siêu đường" trở nên nhếch nhác, mất mỹ quan.[2]
Xây dựng sai phép và sự quản lý lỏng lẻo của chính quyền địa phương:
Cơng trình 8B Lê Trực nằm sát khu chính trị Ba Đình - cách Lăng Chủ tịch Hồ Chí
Minh, Tịa nhà Quốc hội khoảng 300 m, cách Văn phòng Trung ương Đảng, Phủ chủ
tịch chừng 500 m, tính theo đường chim bay. Khi chủ đầu tư xây xong phần thơ thì khi
đó chính quyền địa phương mới phát hiện sai phạm so với giấy phép xây dựng.

10


Hình 1. 2 Cơng trình 8B Lê Trực xây dựng sai phép
Cụ thể từ tầng 8 trở lên (phía đường Trần Phú kéo dài) phải có khoảng lùi 3,36 m so
với khối đế, phần giật cấp đầu hồi phía Đơng theo thiết kế từ độ cao 44 m cơng trình
giật cấp vào 15 m và tại độ cao 50 m giật cấp tiếp 5,3 m về phía Tây, nhưng chủ đầu tư
không xây dựng giật cấp mà xây thẳng đến mái để tăng diện tích sàn.
Cơng trình cao đến đỉnh tum thang là 53 m nếu làm đúng giấy phép nhưng chủ đầu tư
đã tự ý tăng chiều cao các tầng, xây thêm tầng 19, tổng chiều cao khoảng 69 m (vượt
16 m, tương đương 5 tầng). Diện tích sàn theo giấy phép xây dựng là gần 30.000 m2,
tuy nhiên chủ đầu tư đã xây dựng khoảng 36.000 m2.
Cơng trình này đã được UBND thành phố Hà Nội phạt tiền, đình chỉ thi cơng, tổ chức
tự phá dỡ phần vi phạm…đồng thời kỷ luật 12 cán bộ liên quan.[3]
Sự coi thường quy định pháp luật, cố tình vi phạm về trật tự xây dựng của một số nhà
đầu tư:

11


Hình 1. 3 Khu nhà ở Đại Thanh do Xí nghiệp Xây dựng Tư nhân số 1 Lai Châu (Tập

đoàn Mường Thanh) làm chủ đầu tư
Cơng trình vi phạm trật tự xây dựng nghiêm trọng: Thứ nhất là xây dựng không phép.
Thứ hai là xây dựng quá chiều cao quy định. Tiếp nữa là xây cả vào khu không được
phép xây như các vị trí quy hoạch dải cây xanh. Ngồi ra các tịa 2 tịa CT8 và CT10
phê duyệt xây 29 tầng, thực tế xây lên 31 tầng, đồng thời tự ý chuyển đổi mục đích sử
dụng từ dịch vụ, thương mại, công cộng thành căn hộ. Đối với khu thấp tầng, quy
hoạch 555 căn với chiều cao 3,5 tầng, thực tế xây lên 4,5 tầng.

12


Hình 1. 4 Khách sạn Mường Thanh Bn Ma Thuột
Khách sạn Mường Thanh Buôn Ma Thuột tại số 81 Nguyễn Tất Thành, TP Bn Ma
Thuột, tỉnh Đắk Lắk có quy mô 25 tầng, tiêu chuẩn 5 sao và được xây dựng trên tổng
diện tích hơn 13.692 m2. Dù chưa được cấp phép xây dựng nhưng DNTN Xây dựng
số 1 tỉnh Điện Biên vẫn tiến hành thi công xây dựng được hơn 10 tầng.
Riêng trên địa bàn TP Đà Lạt, trong thời gian qua đã có rất nhiều dự án “khủng”
khơng phép ngang nhiên mọc lên giữa lòng thành phố.

13


Hình 1. 5 Căn biệt thự vi phạm trật tự của ông Phạm Khắc Hải
Đáng chú ý, sau khi biệt thự “khủng” này đã đưa vào sử dụng mới được cơ quan chức
năng phát hiện, lập biên bản vi phạm hành chính, đình chỉ thi cơng trong khi thực tế
cơng trình đã hồn thành.
Theo giấy phép xây dựng số 195/GPXX được UBND TP Đà Lạt cấp ngày 20/2/2019,
gia đình ơng Hải được phép xây dựng cơng trình nhà ở cấp 4, hạng 2. Hình thức kiến
trúc biệt thự, diện tích xây dựng 209,22m2, tổng diện tích sàn 894,84m2 (kể cả ban
công), mật độ xây dựng 29,74%. Theo giấy phép xây dựng được cấp, căn biệt thự này

có 3 tầng (1 bán hầm, 1 trệt và 2 lầu).
Tuy nhiên, khi triển khai xây dựng, chủ đầu tư đã cho xây sai nội dung giấy phép xây
dựng và bản vẽ thiết kế được UBND TP Đà Lạt cấp.
Cụ thể, thay vì chỉ xây 1 tầng bán hầm, chủ đầu tư đã ngang nhiên cho xây dựng căn
biệt thự này 3 tầng bán hầm khiến cho chiều cao tới đỉnh mái vượt xa chiều cao tối đa
cho phép là 13,8m; Xây dựng buồng, phịng trong khoảng lùi; Mái sai hình thức kiến
trúc so với bản vẽ được cấp phép... Tổng diện tích chủ đầu tư vi phạm 584,9m2.[4]

14


UBND TP Đà Lạt mới đây đã ban hành quyết định cưỡng chế, buộc khắc phục hậu
quả trong hoạt động xây dựng đối với Công ty Cổ phần Thiên Nhân (trụ sở chính tại
phường Thảo Điền, Quận 2, TP.HCM), chủ đầu tư dự án khu nghỉ dưỡng Cereja Hotel
& Resort Đà Lạt.

Hình 1. 6 Cưỡng chế cơng trình xây dựng sai phép Cereja Hotel & Resort Đà Lạt
Theo đó, 3 cơng trình xây dựng sai phép tại dự án này sẽ bị cưỡng chế gồm: khối cơng
trình số 1, có quy mơ 1 trệt 4 lầu (kết cấu móng, dầm, sàn bê tơng cốt thép), diện tích
sàn xây dựng hơn 1.300 m2. Khối 2 có diện tích sàn 42,25 m2 và khối 3 có diện tích
sàn 764 m2, số tầng gồm 1 hầm, 1 trệt, 2 lầu (kết cấu móng, trụ, dầm, sàn bê tơng cốt
thép, tường gạch, mái ngói).
Được biết, ngày 30/3, lực lượng chức năng cũng đã tổ chức cưỡng chế, phá bỏ cơng
trình biệt thự tại dự án này quy mô gồm: Một hầm, một trệt, hai lầu; kết cấu móng, trụ,
sàn bằng bê tơng cốt thép; diện tích xây dựng 297m2 (kích thước 13,5m x 22m); diện
tích sàn 1.188m2.
Điển hình mới đây nhất Ngày 21.3, UBND P.10 (TP.Đà Lạt, Lâm Đồng) cho biết
UBND TP.Đà Lạt đã có văn bản về việc buộc tháo dỡ khắc phục hậu quả đối với cơng
trình ở khu du lịch canh nông Vườn thượng uyển bay.
15