Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT
------------------

CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
NGÀNH LUẬT

CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT
VIỆT NAM - THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI
VĂN PHỊNG CƠNG CHỨNG NGUYỄN
THỊ MAI SAO

HỌ TÊN SV:
MSSV:
HỌ TÊN GVHD:

Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2022

......


MỤC LỤ

Phần 1. LỜI MỞ ĐẦU....................................................................1
1. Lý do chọn đề tài nghiên cứu:................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu:..............................................................2
3. Phạm vi nghiên cứu:...............................................................2
4. Phương pháp nghiên cứu:.......................................................2
5. Kết cấu của chuyên đề:..........................................................3
Phần 2..........................................................................................5

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ
CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT........................................................5
2.1. Khái quát về hoạt động công chứng.....................................5
2.1.1. Khái niệm và đặc điểm hoạt động cơng chứng...............5
2.1.2. Vai trị của cơng chứng đối với việc xác lập giao dịch....8
2.2. Khái quát về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất................................................................................................9
2.2.1. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất...........................9
2.2.2. Vai trò của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.......12
2.2.3. Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.....12
2.2.4. Ý nghĩa của việc công chứng đối với hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất..................................................................13
Phần 3........................................................................................16
THỰC TIỄN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VÀ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ
CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
VĂN PHỊNG CƠNG CHỨNG NGUYỄN THỊ SAO MAI.....................16


3.1. Quy định pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất................................................................................16
3.1.1. Thẩm quyền công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất..................................................................................16
3.1.2. Yêu cầu khi tiến hành công chứng hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất..................................................................18
3.1.3. Trình tự, thủ tục cơng chứng hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất.............................................................................19
3.1.4. Trách nhiệm của công chứng viên trong việc công chứng
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất...................................21
3.1.5. Một số yêu cầu công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất..................................................................................22

3.2. Thực tiễn tiến hành công chứng hoạt đồng thế chấp quyền
sử dụng đất tại Văn phịng cơng chứng Nguyễn Thị Mai Sao.....23
3.2.1. Ưu điểm........................................................................23
3.2.2. Hạn chế, vướng mắc.....................................................25
Phần 4........................................................................................27
MỘT SỐ GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT..........................27
4.1. Định hướng hồn thiện pháp luật về cơng chứng hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất......................................................27
4.2. Một số kiến nghị nhằm hồn thiện pháp luật về cơng chứng
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất......................................28
4.3. Một số đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật
về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Văn
phòng công chứng Nguyễn Thị Mai Sao.....................................29
Phần 5. KẾT LUẬN.......................................................................31
3


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO...............................................32

4


Phần 1. LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài nghiên cứu:
Nước ta đang trong tiến trình thực hiện cuộc cách mạng
cơng nghiệp hố – hiện đại hố đất nước, qua đó thực hiện đẩy
mạnh nền kinh tế thị trường và hướng tới xã hội chủ nghĩa. Tại
tiến trình đó, đất đai trở thành tư liệu có vị trí quan trọng đối với
việc phát triển kinh tế và ổn định xã hội, cụ thể, đó khơng cịn

chỉ là tư liệu sản xuất mà cịn là phương thức tích luỹ tài sản về
lâu dài và vững chắc nhất đối với người dân được thể hiện dưới
dạng quyền sử dụng đất. Với xu hướng đó, quyền sử dụng đất
tham gia vào quá trình lưu thơng trên thị trường như một loại
hàng hố đặc biệt và chịu sự tác động sâu sắc của nền kinh tế
thị trường và sự điều chỉnh nhất định của hệ thống pháp luật.
Nhà nước trao cho người nắm giữa quyền sử dụng đất có
quyền được thế chấp quyền sử dụng đất nhằm phục vụ cho nhu
cầu cũng như các hoạt động, giao dịch thực tế khác phát sinh
trong đời sống, ví dụ như giao dịch vay có thế chấp. Việc thế
chấp quyền sử dụng đất được các bên thực hiện thông qua hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, bởi liên quan đến
tài sản có giá trị lớn là quyền sử dụng đất, pháp luật quy định
các bên cần phải công chứng đối với loại hợp đồng này nhằm
đảm bảo phòng ngừa được rủi ro và bảo vệ quyền, lợi ích hợp
pháp của các bên tham gia hợp đồng.
Trên thực tế triển khai và áp dụng pháp luật có thể thấy
được hiệu quả, vai trị của việc công chứng đối với hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất trong việc đảm bảo an toàn về mặt
pháp lý giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, xem
xét trên thực tế, pháp luật hiện hành và thực tế thi hành pháp
luật về thế chấp quyền sử dụng đất hay công chứng hợp đồng
1


thế chấp quyền sử dụng đất vẫn còn những bất cập, vướng mắc
hay hạn chế nhất định. Những bất cập, vướng mắc này ảnh
hưởng đến hiệu quả thi hành pháp luật và mục tiêu hướng tới
trong việc xây dựng pháp luật tại nước ta nói chung và pháp luật
liên quan đến công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

nói riêng.
Xuất phát từ những lý do nêu trên, sau thời gian thực tập tại
Văn phịng cơng chứng Nguyễn Thị Mai Sao, em đã lựa chọn đề
tài: “Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
theo pháp luật Việt Nam. Thực tiễn áp dụng tại Văn
phịng cơng chứng Nguyễn Thị Mai Sao” làm đề tài nghiên
cứu tại bài Báo cáo thực tập của mình.

2. Mục tiêu nghiên cứu:
Bài Báo cáo thực tập được xây dựng nhằm mục tiêu đưa ra
được cái nhìn khái quát và tổng quan về các vấn đề lý luận cũng
như quy định pháp luật hiện hành liên quan đến hoạt động công
chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Đồng thời, thông
qua việc xem xét, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật tại Văn
phịng cơng chứng Nguyễn Thị Mai Sao về việc cơng chứng hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất để tìm ra những vướng mắc,
hạn chế trong quy định pháp luật hiện hành cũng như việc thi
hành trên thực tiễn. Từ đó, bài báo cáo đưa ra những đề xuất
nhằm hồn thiện pháp luật hiện hành và nâng cao hiệu quả áp
dụng pháp luật tại đơn vị thực tập này.

3. Phạm vi nghiên cứu:
Bài Báo cáo được nghiên cứu trong phạm vi các quy định
pháp luật hiện hành của Việt Nam về công chứng hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất nhìn từ thực tiễn thi hành pháp luật tại
Văn phịng công chứng Nguyễn Thị Mai Sao.
2


4. Phương pháp nghiên cứu:

Học viên đã thực hiện nghiên cứu, hoàn thiện bài Báo cáo
trên cơ sở kết hợp một cách linh hoạt, có mục đích cụ thể đối với
từng nghiên cứu khác nhau. Theo đó có thể kể đến một số
phương pháp như:
*. Phương pháp luận:
Báo cáo được hoàn thiện trên cơ sở phương pháp luận của
chủ nghĩa duy vật là chính yếu, kết hợp với các chính sách, quan
điểm của Đảng, Nhà nước và hệ thống pháp luật.
*. Phương pháp nghiên cứu:
a) Phương pháp phân tích.
Đây là phương pháp được sử dụng thông qua việc chia nhỏ
những phần nội dung liên quan thành các vấn đề chi tiết khác
nhau để nghiên cứu, đánh giá cụ thể. Từ đó giúp phát hiện, nhìn
nhận được các quan hệ của những vấn đề nội tại bên trong, góp
phần làm sâu sắc và rõ ràng vấn đề lớn cần nghiên cứu. Với đặc
trưng đó, tác giả áp dụng phương pháp này chủ yếu tại phần
chương 1 của Báo cáo trong việc phân tích các vấn đề lý luận và
nội dung của hệ thống pháp luật hiện hành liên quan đến công
chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
b) Phương pháp tổng hợp.
Nếu như phương pháp phân tích là chia nhỏ các vấn đề để
nghiên cứu thì phương pháp tổng hợp được hiểu là quy nạp, liên
kết toàn bộ những kết quả bộ phận được phân tích để đưa ra
nhận định chung về vấn đề nghiên cứu. Qua đó giúp khái quát
lại toàn bộ nội dung cần nghiên cứu để đưa ra góc nhìn tổng
quan nhất. Trong Báo cáo, phương pháp phân tích và phương

3

pháp tổng hợp luôn được kết hợp song hành để đạt được hiệu
quả nghiên cứu cao nhất.
c) Phương pháp đánh giá.
Phương pháp đánh giá được hiểu việc học viên đưa ra những
quan điểm, nhận thức riêng của mình về vấn đề nghiên cứu trên
cơ sở các nội dung đã được phân tích. Bởi vậy, xun suốt nội
dung Khóa luận này, phương pháp đánh giá được sử dụng
thường xuyên, liên tục, đan xen với các phương pháp khác.
Ngoài ra, để Báo cáo đạt hiệu quả, học viên cũng sử dụng
linh hoạt, hài hòa một số phương pháp khác như: phương pháp
so sánh, phương pháp liệt kê, ….

5. Kết cấu của chuyên đề:
Ngoại trừ danh mục tài liệu tham khảo, nội dung bài Báo cáo
được chia làm 5 nội dung chính như sau:

4


Phần 1: Mở đầu
Phần 2: Một số vấn đề lý luận về công chứng hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Phần 3: Thực tiễn quy định pháp luật và áp dụng
pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất tại Văn phịng cơng chứng
Nguyễn Thị Sao Mai
Phần 4: Một số giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện
pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp
luật
Phần 5: Kết luận

5


Phần 2
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG
HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1. Khái quát về hoạt động công chứng
2.1.1. Khái niệm và đặc điểm hoạt động công chứng
Với sự phát triển ngày càng nhanh của xã hội, các quan hệ
trao đổi, giao lưu, mua bán hàng hóa diễn ra ngày càng phổ biến
thì u cầu đối với sự minh bạch, rõ ràng về trách nhiệm pháp lý
giữa các bên trong giao dịch càng được coi trọng. Theo xu hướng
và u cầu đó, hoạt động cơng chứng đã ra đời.
Khái niệm công chứng tại Việt Nam đã xuất hiện và được
pháp luật ghi nhận từ khoảng hơn 30 trăm trước và dần phát
triển, hoàn thiện cho tới thời điểm hiện tại. Từ những năm đầu
tiên, cụ thể vào năm 1987, thông tư số 574/QLTPK của Bộ Tư
pháp hướng dẫn công tác chứng thực nhà nước đã đưa ra định
nghĩa về “công chứng nhà nước”:
“Công chứng nhà nước là một hoạt động của Nhà nước,
nhằm giúp công dân, các cơ quan, tổ chức lập và xác nhận các
văn bản, sự kiện có ý nghĩa pháp lý, hợp pháp hóa các văn bản,
sự kiện đó, làm cho các văn bản, sự kiện đó có hiệu lực thực
hiện. Bằng hoạt động, Công chứng nhà nước tạo ra những bảo
đảm pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân,
các cơ quan, tổ chức phù hợp với Hiến pháp và pháp luật của
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, ngăn ngừa vi phạm
pháp luật, giúp cho việc giải quyết các tranh chấp được thuận
lợi, góp phần tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa”

Khi đó, khái niệm về cơng chứng chỉ được đề cập và nhắc
đến như một hoạt động của cơ quan nhà nước. Và quan điểm
6


này tiếp tục được sử dụng hoặc ghi nhận tương tự tại một số văn
bản sau đó như: Nghị định số 45-HĐBT của Hội đồng Bộ trưởng
ngày 27 tháng 2 năm 1991 về “tổ chức và hoạt động công
chứng nhà nước”; Nghị định số 31/CP của Chính phủ ngày 18
tháng 5 năm 1996 về “tổ chức và hoạt động công chứng nhà
nước”.
Tuy nhiên, bắt đầu từ năm 2000, khái niệm công chứng
không chỉ dừng lại là hoạt động của Nhà nước mà đã có sự mở
rộng về đối tượng, tức bao gồm cả Phịng Cơng chứng. Theo đó,
Điều 2, Nghị định số 75/2000/NĐ-CP về công chứng, chứng thực
quy định:
“Công chứng là việc Phịng Cơng chứng chứng nhận tính
xác thực của hợp đồng được giao kết hoặc giao dịch khác được
xác lập trong quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại và quan hệ xã
hội khác (gọi chung là hợp đồng, giao dịch) và thực hiện các việc
khác theo quy định của Nghị định này”.
Và cho đến Luật Công chứng năm 2014 ra đời cũng là luật
hiện hành quy định về vấn đề công chứng, khái niệm công
chứng đã được mở rộng hơn, bao quát hơn. Cụ thể theo quy định
tại khoản 1 Điều 2 của Luật này ghi nhận rằng:
“Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức
hành nghề cơng chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của
hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (gọi chung là hợp
đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức
xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng

nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (gọi là bản
dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá
nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”.

7


Về bản chất, khái niệm này cũng có cách hiểu khá tương
đồng đối với những khái niệm đã được nêu trước đó. Tuy nhiên ở
đây Luật Cơng chứng năm 2014 đã xác định rõ chủ thể thực hiện
hoạt động công chứng chính là “cơng chứng viên hành nghề
cơng chứng” thay vì các quy định chung “cơng chứng viên” như
trước đó. Theo đó, ở đây hoạt động cơng chứng cũng tiếp tục
được phát triển theo hướng không chỉ dừng lại là hoạt động của
Nhà nước mà bao gồm cả các Văn phịng cơng chứng tư nhân.
Với khái niệm nêu trên có thể thấy, hoạt động công chứng
được hiện lên bởi những đặc điểm sau đây:
a) Hoạt động công chứng là hoạt động được thực hiện bởi
công chứng viên thể hiện qua việc chứng nhận các hợp đồng,
giao dịch theo quy định của pháp luật. Theo đó, cơng chứng viên
được Nhà nước trao cho một số chức năng tư pháp nhất định
khác với cơ quan hành chính nhà nước trong hoạt động chứng
thực.
b) Mục đích của hoạt động cơng chứng là nhằm xác định
“tính xác thực, hợp pháp” của giao dịch, tài liệu. Theo đó, tính
xác thực chính là xác nhận sự kiện, tình tiết liên quan đến nội
dung của văn bản xảy ra trên thực tế. Mặt khác, tính hợp pháp
được thể hiện ở chỗ công chứng viên xác nhận và chịu trách
nhiệm trước pháp luật đối với hoạt động công chứng của mình.
Để làm được điều này, bản thân cơng chứng viên phải thực hiện

các hoạt động nghiệp vụ kiểm tra, rà soát, nghiên cứu nhằm
đảm bảo phù hợp với quy định. Điều này giúp tài liệu, văn bản,
giao dịch được công chứng so với những văn bản khác không
được công chứng sẽ mang giá trị pháp lý cao hơn.
c) Đối tượng của hoạt động công chứng bao gồm hai loại
giao dịch, hợp đồng. Thứ nhất là các hợp đồng, giao dịch mà
theo quy định pháp luật yêu cầu phải thực hiện công chứng.
8


Theo đó, đây được coi là điều kiện có hiệu lực của giao dịch, hợp
đồng đó về mặt hình thức. Thứ hai là hợp đồng, giao dịch pháp
luật không bắt buộc nhưng cá nhân, tổ chức có nhu cầu thực
hiện công chứng.
d) Tài liệu, văn bản sau khi công chứng sẽ có giá trị như
chứng cứ và có hiệu lực thi hành với các bên. Theo đó, những nội
dung trong văn tài liệu, văn bản được công chứng khi đưa ra làm
chứng cứ sẽ không cần phải chứng minh trừ trường hợp bị Tồ
án tun bố vơ hiệu. 1 Như vậy, có thể thấy được hoạt động cơng
chứng giúp bảo đảm giá trị thực hiện cho các tài liệu văn bản
được xác lập và công chứng, đồng thời giữ vai trò là chứng cứ
chứng minh hiệu quả trong trường hợp có tranh chấp phát sinh.
Như vậy, nhìn chung có thể hiểu được rằng cơng chúng
chính là hành vi của cơng chứng viên nhằm xác thực, xác nhận
tính hợp pháp của văn bản, tài liệu và giao dịch, hợp đồng liên
quan đến văn bản, tài liệu đó.

2.1.2. Vai trị của cơng chứng đối với việc xác lập giao
dịch
Xác lập một giao dịch hay hợp đồng là việc một bên (giao

dịch đơn phương) hoặc các bên (giao dịch đa phương) xác định
giao kết hợp đồng, thực hiện giao dịch qua đó làm phát sinh
quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan. Theo đó, dựa trên vai
trị nói chung của hoạt động công chứng và căn cứ theo bản
chất của việc xác lập giao dịch, hợp đồng có thể chỉ ra một số
vai trị của việc cơng chứng đối với việc xác lập giao dịch như
sau:
1

Phùng Văn Dũng (2019), Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo
pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ luật
học, Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam, tr.9.

9


a) Bảo đảm giá trị pháp lý của giao dịch, hợp đồng.
Để bảo đảm cho giao dịch, hợp đồng được thực hiện một
cách nghiêm chỉnh, đầy đủ, đúng đắn cả về phạm vi, nội dung
cam kết lẫn thời gian thực hiện, thì phải làm cho các điều cam
kết đó có giá trị pháp lý bắt buộc phải tuân thủ.
Nhìn chung đối với một văn bản pháp lý, các nội dung ghi
nhận sẽ có giá trị pháp lý vững chắc khi đảm bảo được các điều
kiện về:
(1) Giao dịch, hợp đồng trước hết phải phù hợp với pháp
luật. Theo đó, điều kiện này được đáp ứng qua sự thẩm tra của
công chứng viên. Công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu
công chứng biết những điều khoản, nội dung nào của giao dịch,
hợp đồng “không phù hợp với các nguyên tắc của đạo luật, bộ
luật áp dụng, vối chế định luật, điều luật áp dụng, với trình tự,

thủ tục do luật quy định và hướng dẫn họ làm lại cho đúng”.2
Thông thường, người yêu cầu công chứng không biết hết
các quy định của luật pháp liên quan đến văn bản. Do vậy,
thơng qua “sự thẩm tra, sốt xét, hướng dẫn khắc phục của
công chứng viên, hợp đồng, văn bản sẽ phù hợp với pháp luật và
có giá trị pháp lý”3.
(2) Pháp luật hiện hành nước ta quy định các văn bản được
cơng chứng có “giá trị chứng cứ, trừ trường hợp được thực hiện
khơng đúng thẩm quyền hoặc bị Tịa án tuyên bố là vô hiệu”4.
Do vậy, đối với những giao dịch, hợp đồng quy định phải được
công chứng mới có giá trị pháp lý thì việc cơng chứng nhằm xác
định giá trị pháp lý của văn bản. Còn với những văn bản pháp
2

Hồng Thị Huệ (2021), “Vai trị và tác dụng của cơng chứng là gì?”, Cơng ty Luật
TNHH Minh Kh. Nguồn: />3
Hồng Thị Huệ (2021), “Vai trị và tác dụng của cơng chứng là gì?”, tlđd (8)
4
Khoản 3 Điều 5 Luật Công chứng số 53/2014/QH13 ngày 20 tháng 06 năm 2014.

10


luật khơng địi hỏi cơng chứng nhưng nếu có cơng chứng thì
càng được bảo đảm về giá trị pháp lý.
b) Cơng chứng là biện pháp hữu hiệu cho việc phịng ngừa
sự gian lận, lừa đảo trong quan hệ và sự bội tín trong thực hiện
hợp đồng.
Trước hết, thơng qua sự sốt xét và giám định của cơng
chứng viên (cơng chứng viên có quyền yêu cầu giám định hoặc

yêu cầu cơ quan, nơi đã cung cấp văn bằng, văn bản tiến hành
kiểm tra, đối chiếu để khẳng định tính xác thực của văn bản),
giao dịch, hợp đồng sẽ đảm bảo được lập căn cứ trên nội dung
pháp lý hợp pháp, có cơ sở để áp dụng, tránh trường hợp gian
lận, lừa đảo trong việc đưa thơng tin, ví dụ như đối với thông tin
cá nhân của người quyết định chấm dứt hợp đồng có thẩm giao
dịch, hợp đồng cũng đồng thời là căn cứ để xác định tính hợp
pháp của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng, về hình thức, nội
dung và thời gian thực hiện.
c) Công chứng là cơ sở pháp lý để giải quyết đúng đắn các
tranh chấp.
Trong trường hợp các tranh chấp phát sinh liên quan đến
việc đơn phương chấm dứt hợp đồng, giao dịch, hợp đồng được
công chứng chính là những căn cứ có giá trị chứng minh cao.
Điều này có thể xuất phát từ thực tế những tình tiết, sự kiện, nội
dung ghi nhận tại giao dịch, hợp đồng được công chứng đã được
công chứng viên thơng qua hoạt động cơng chứng kiểm tra tính
xác thực và hợp pháp và bản thân họ cũng phải chịu trách
nhiệm đối với những xác thực và ghi nhận đó. Theo đó, khi có
văn bản đã được cơng chứng, cơ quan xét xử sẽ dễ dàng hơn
trong công tác giải quyết tranh chấp, giảm thời gian nghiên cứu,
tìm kiếm và đánh giá các chứng cứ khác.
11


2.2. Khái quát về công chứng hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất
2.2.1. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Xét về bản chất, thế chấp quyền sử dụng đất là một trong
các giao dịch bảo đảm được ghi nhận tại pháp luật dân sự áp

dụng đối với đối tượng là quyền sử dụng đất. Thông qua hợp
đồng, người sử dụng đất và bên nhận thế chấp sử dụng bảo đảm
việc thực hiện một nghĩa vụ nào đó phát sinh giữa hai bên.
Đầu tiên, xét đến thuật ngữ “thế chấp quyền sử dụng đất”.
Theo quy định tại Từ điển Luật học của Viện khoa học Pháp lý,
thế chấp quyền sử dụng đất được hiểu là:“Thế chấp quyền sử
dụng đất đó là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các điều
kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ
luật Dân sự và pháp luật đất đai quy định; theo đó, bên sử dụng
đất dùng quyền sử dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm
việc thực hiện nghĩa vụ dân sự”5.
Mặt khác, về khía cạnh pháp lý, tại Bộ luật Dân sự năm
2015 mặc dù không có quy định cụ thể và riêng về hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất mà nói chung về hợp đồng về quyền sử
dụng đất. Cụ thể Điều 500 của Bộ luật quy định:
“Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các
bên, theo đó người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn
quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của
Luật Đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo
hợp đồng với người sử dụng đất”.

5

Viện khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách
khoa và Nxb Tư pháp, Hà Nội, tr.704.

12

Ngoài ra, tại Bộ luật này cũng ghi nhận khái niệm về thế
chấp tài sản tại Điều 317 như sau:
“Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế
chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ và khơng giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên
nhận thế chấp)”.
Như vậy, có thể hiểu một cách khái quát về khái niệm hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất như sau:
“Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thực chất là
một loại hợp đồng dân sự, trong đó bên sử dụng đất
dùng quyền sử dụng đất của mình thế chấp để bảo đảm
việc thực hiện nghĩa vụ dân sự theo các điều kiện, nội
dung, hình thức được quy định trong Bộ luật Dân sự và
pháp luật về đất đai. Hợp đồng phải được lập thành văn
bản, phải làm thủ tục và đăng ký tại Ủy ban nhân dân cấp
có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai”.6
Thơng qua khái niệm nêu trên có thể thấy rằng hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất có một số đặc trưng cơ bản sau
đây:
a) Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải đảm bảo
hình thức và nội dung phù hợp với quy định của cả hai văn bản
pháp lý liên quan là Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai.
Điều này xuất phát từ bản chất hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất là một hợp đồng dân sự, tuy nhiên đối tượng của
hợp đồng là một loại đối tượng đặc biệt. Theo đó, các giao dịch
về quyền sử dụng đất được pháp luật quy định và yêu cầu tuân
thủ tại một hệ thống pháp luật chuyên ngành riêng là Luật Đất
6

Nguyễn Thị Hồng Luyến (2017), Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

và thực tiễn thực hiện tại tỉnh Quảng Bình, Luận văn thạc sĩ luật học, trường Đại học
Quốc gia Hà Nội, tr.21

13


đai. Theo đó, pháp luật quy định hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất phải được lập hành văn bản, đồng thời được công
chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
b) Đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là
quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất là một trong những tài sản đặc biệt của
nước ta, theo đó đây được coi là một loại quyền tài sản. Thực tế,
đất không thể là đối tượng của giao dịch nói chung và của loại
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng bởi lẽ người dân
khơng có quyền sử dụng riêng về đất mà thông qua đại diện sở
hữu toàn dân là Nhà nước.
c) Bên thế chấp chỉ có nghĩa vụ chuyển giấy tờ về quyền sử
dụng đất cho bên nhận thế chấp thay vì chuyển giao toàn bộ tài
sản thế chấp.
Đây là đặc trưng chung của hình thức thế chấp trong pháp
luật dân sự. Theo đó, trừ trường hợp có thỏa thuận khác, bên thế
chấp vẫn tiếp tục sử dụng đất thế chấp quy định của pháp luật;.
Về phạm vi thế chấp, bên thế chấp có thể lựa chọn việc thế chấp
toàn bộ hoặc thế chấp một phần quyền sử dụng đất để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ. Khi đã “đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo
đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không
thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng
đất đã thế chấp được xử lý theo thỏa thuận; nếu khơng có thỏa
thuận hoặc khơng xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế

chấp có quyền khởi kiện tại Tịa án”.7
2.2.2. Vai trị của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

7

Nguyễn Thị Hồng Luyến (2017), Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
và thực tiễn thực hiện tại tỉnh Quảng Bình, Luận văn thạc sĩ luật học, trường Đại học
Quốc gia Hà Nội, tr 23 – 24.

14


Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là văn bản pháp lý
ràng buộc các bên về quyền và nghĩa vụ liên quan đến hoạt
động bảo đảm cho nghĩa vụ tại giao dịch chính. Đối với với các
bên giao dịch hay trên góc độ kinh tế thì hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất cũng có những vai trị nhất định. Hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất chính là cơ sở pháp lý xác định
quyền và nghĩa vụ phát sinh giữa các bên trong hợp đồng. Đây
cũng đồng thời là một hình thức, biện pháp nhằm phịng tránh
rủi ro đối với giao dịch được bảo đảm của các bên.
Ví dụ như trong trường hợp một bên vay tài chính từ ngân
hàng hay tổ chức tín dụng và bảo đảm thông qua hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất. Khi đó, trường hợp bên vay khơng trả
được nợ thì việc xử lý quyền sử dụng đất được thế chấp sẽ theo
quy định tại hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Khi đó, nó
hạn chế phần nào rủi ro trong việc thu hồi nợ của ngân hàng, tổ
chức tín dụng.
Mặt khác trên góc độ kinh tế, quyền sử dụng đất là một tài
sản, gắn liền với người sản xuất, kinh doanh. “Khi quyền sử

dụng đất đem thế chấp mà bị xử lý để thu hồi nợ thì người vay
vốn hoặc người thế chấp sẽ khơng cịn đất để kinh doanh”.8 Nói
một cách khác, điều này ảnh hưởng trực tiếp tới hoạt động định
tế của các bên nói riêng và xa hơn là ảnh hưởng tới nền kinh tế
cả nước nói chung.
2.2.3. Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Có thể nói, ngay ở trên thế giới hay chỉ xét riêng tại Việt
Nam, về bản chất lịch sử ra đời và phát triển của hoạt động công
chứng song hành và gắn liền với quyền sở hữu tài sản, đặc biệt
là bất động sản. Theo đó, đất đai dù ở thời điểm nào cũng luôn
8

Nguyễn Thị Hồng Luyến (2017), Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
và thực tiễn thực hiện tại tỉnh Quảng Bình, Luận văn thạc sĩ luật học, trường Đại học
Quốc gia Hà Nội, tr.25.

15


được xem là tài nguyên quan trọng, mang giá trị thiết yếu trong
đời sống của con người, đặc biệt là trong hoạt động sản xuất –
kinh doanh. Thông qua đất đai, con người có thể tạo ra nhiều
hơn nữa tài sản để phục vụ cuộc sống. Bởi vậy, trong hoạt động
quản lý đất đai của Nhà nước, công chứng xuất hiện và góp
phần kiểm sốt những biến động, quản lý các giao dịch được
thực hiện một cách chặt chẽ hơn để bảo đảm sự bình ổn của thị
trường bất động sản. Trong đó bao gồm cả hoạt động thế chấp
quyền sử dụng đất.
Xuất phát từ những phân tích về khái niệm về “công chứng”và
“hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất”, có thể khái qt một

khái niệm chung về cơng chứng hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất như sau: Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất là việc cơng chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp
pháp của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo
một nghĩa vụ nào đó được thực hiện bởi bên thế chấp và bên
nhận thế chấp.
Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mang
những đặc điểm chung của hoạt động cơng chứng, trong đó phải
kể đến việc công chứng hợp đồng là:
i.

Được thực hiện bởi công chứng viên;

ii.

Mục đích của hoạt động cơng chứng là nhằm xác định
“tính xác thực, hợp pháp” của hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất;

iii.

Đối tượng của hoạt động công chứng hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất là giao dịch thế chấp quyền
sử dụng đất, theo đó pháp luật yêu cầu và bắt buộc
phải thực hiện thủ tục công chứng để đảm bảo có hiệu
lực;

16