Tiểu Luận - Quản Trị Bất Động Sản - Đề Tài :Cho Thuê Bất Động Sản

QUẢN TRỊ BẤT ĐỘNG
SẢN
ĐỀ TÀI
CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN


1/ KHÁI NIỆM
Thuê hoặc cho thuê xảy ra khi người chủ sở
hữu hoặc nhà quản lý xác lập quyền cư trú
của một đối tượng thuê nhà trong một
khoảng thời gian xác định và thường được
đảm bảo bằng 1 khoản tiền.
Lúc này sẽ phát sinh hợp đồng cho thuê
trong đó có các điều khoản qui định về
quyền và nhiệm vụ của các bên.


1/ KHÁI NIỆM
Nếu như trong hợp đồng khơng cấm thì cả chủ
nhà lẫn người thuê đều có thể chuyển nhượng
quyền lợi của mình cho người khác nhưng vẫn
phải đảm bảo hồn thành đầy đủ nghĩa vụ của
mình (trừ khi bên được chuyển nhượng đồng ý
hoàn thành thay cho bên cho th ban đầu).
Chính vì vậy, hiện nay, hầu hết các hợp đồng
cho thuê đều quy định người đi thuê không
được bán, chuyển nhượng hay mang đi cầm cố
nếu không được sự cho phép của chủ sở hữu.


2/ CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG THUÊ

Thời hạn hợp
đồng

Hợp đồng
cho thuê có
thời hạn

Hợp đồng
Hợp đồng
cho th định th tùy ý
kì

Hợp đồng
th mặc
định

Xác định
được thời gian
bắt đầu và kết
thúc rõ ràng
và cụ thể ngay
ban đầu ( thể
là 1tuần hoặc
đến 99 năm )
hoặc hơn

Tự động gia
hạn nếu
không chấm
dứt hợp đồng

( theo tuần,
tháng hoặc
năm )

Không xác
định được
thời gian, phụ
thuộc vào
quyền cư trú
của người chủ

Không có thời
hạn cụ thể,
thường sẽ tiếp
tục theo sự
đồng ý của 2
bên


2/ CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG THUÊ
Cuối kì hạn
hợp đồng

Hợp đồng cho
th có thời
hạn

Hợp đồng cho
th định kì

Hợp đồng th Hợp đồng thuê
mặc định
tùy ý

Không cần
thông báo và
người thuê phải
trả lại tài sản
cho chủ sở hữu
Nếu muốn
thơng báo thì
trong hợp đồng
phải có điều
khoản qui định
nêu rõ thời gian
tối thiểu để báo
cho người th

Cần thơng báo
nếu muốn
chấm dứt hợp
đồng

Trước đây thì
hợp đồng tùy ý
có thể chấm
dứt mà khơng
cần thơng báo
trước nhưng
hiện nay thì

bên muốn
chấm dứt hợp
đồng cần đưa
ra thơng báo cụ
thể bằng văn
bản


2/ CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG THUÊ
Hợp đồng
cho thuê có
thời hạn
Chấm dứt hợp Nếu có 1 bên
đồng
chết thì quyền
và nghĩa vụ sẽ
chuyển sang
cho người
thừa kế
Không chấm
dứt khi bất
động sản
được bán

Hợp đồng
Hợp đồng
cho thuê định thuê tùy ý
kì

Hợp đồng

thuê mặc
định

Hợp đồng
thuê vẫn được
tiếp tục nếu
có 1 bên tham
gia chết

Người thuê tư
nguyện
chuyển đi
hoặc người
chủ có lệnh
u cầu dời đi
hợp pháp

Khơng chấm
dứt khi bất
động sản
được bán

Khi có 1 trong
2 bên tham
gia chết thì
hợp đồng
chấm dứt


3/ ĐIỀU KHOẢN TRONG HỢP ĐỒNG

-

Tên, địa chỉ của bên thuê và bên cho
thuê
- Các thông tin về bất động sản như : vị
trí, quy mơ, tình trạng pháp lý, chất lượng
cơng trình,….
- Giá th bất động sản
- Phương thức và thời hạn thanh toán
- Thời hạn cho thuê bất động sản; thời
hạn giao, nhận bất động sản


3/ ĐIỀU KHOẢN TRONG HỢP ĐỒNG
-

Quyền và nghĩa vụ của các bên
- Yêu cầu sử dụng và trách nhiệm sửa chữa
- Xử lý các tài sản trên đất thuê ( nếu có )
- u cầu về tình trạng bất động sản khi trả
lại bên cho thuê
- Giải quyết tranh chấp
- Các nội dung khác do các bên thỏa thuận
hoặc do pháp luật quy định


4/ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ
Hợp

đồng cho thuê cần nêu rõ quyền và

nghĩa cụ của cả 2 bên chủ sở hữu và cả
người thuê nhà.


4/ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ
Hợp

đồng cho thuê cần nêu rõ quyền và
nghĩa cụ của cả 2 bên chủ sở hữu và cả
người thuê nhà.


4.1/ Nội quy tòa nhà
 Hầu

hết những tòa nhà cho thuê như khu chung cư
hay khu thương mại đều có 1 phần bổ sung kèm theo
là “Nội quy tòa nhà”. Những quy định được chi tiết rõ
ràng hơn trong phần này, bao gồm diện tích sử dụng
chung, nhà để xe và giờ giấc hoạt động của tòa nhà,
nhằm đảm bảo tính ổn định, an tồn cho khu chung cư
và giữ sự hòa hợp giữa những chủ sở hữu các căn hộ.
 Nội quy là đồng nhất và bình đẳng với tất cả mọi
người, tuy nhiên vẫn có một vài điểm khác biệt giữa
những căn hộ ở tầng cao hơn so với những cửa hàng
kinh doanh tầng trệt.


4.2/ Quyền chuyển nhượng, cho thuê lại
Người

thuê nhà có quyền chuyển nhượng
quyền hoặc cho thuê lại tài sản. Điều
khoản chuyển nhượng hợp đồng có nghĩa
là chuyển tồn bộ những quyền lợi còn lại
cho bên thứ 3, còn cho thuê lại chỉ chuyển
nhượng 1 phần quyền lợi, ví dụ là cho thuê
1 phần của tài sản. Tuy việc chuyển
nhượng hay thuê lại là không cấm nhưng
phải đạt được sự đồng ý của chủ nhà.


4.3/ Nghĩa vụ của người thuê nhà
Cải

tạo, nâng cấp tài sản: Bên thuê nhà không được phép tạo
ra bất kỳ sự thay đổi nào tới tài sản nếu chưa được sự đồng ý
của chủ nhà theo yêu cầu trong hợp đồng. Thông thường, bất
kỳ những thay đổi nào tới tài sản đều được phân loại vào loại
thiết bị cố định và trở thành 1 phần của tài sản. Tuy nhiên đối
với những đối tượng thuê nhà thương mại hay công nghiệp có
thể thêm những phần nhằm phục vụ mục đích kinh doanh.
Những tài sản cá nhân này phải được tháo d5ỡ khi kế thúc hợp
đồng và phải đảm bảo trả lại tài sản với nguyên trạng ban đầu
khi nhận tài sản thuê. Một sự thay đổi nhỏ cũng ảnh hưởng tới
chủ nhà, ví dụ như sau khi kết thúc hợp đồng mà tài sản chưa
được phục hồi nguyên trạng thì chủ nhà phải chi trả cho những
phí phát sinh đó trước khi giao nhà cho bên thứ 3.

4.3/ Nghĩa vụ của người thuê nhà
Tiền

ký quỹ: Khoản tiền này khác nhau phụ thuộc vào
luật của từng bang khác nhau, nêu rõ khi nào thì giữ
lại, những giấy tờ cần thiết, và thời gian hoàn trả. Mặc
dù tiền ký quỹ là không cần thiết nhưng ở 1 số bang có
quy định mức trần cho tiền ký quỹ.
Hợp đồng thuê nên lập ra danh sách các loại và khoản
tiền ký quỹ cũng như điều kiện hồn trả. Khoản ký quỹ
có thể là tiền mặt, chứng khốn có thể chuyển nhượng
hoặc là trái phiếu bảo lãnh. Nếu chủ sở hữu hoặc quản
lý tài sản giữ lại 1 phần hoặc tất cả tiền ký quỹ thì phải
có văn bản nói rõ lý do (thường là do thiếu tiền thuê
hoặc những hư hỏng phát sinh)


4.3/ Nghĩa vụ của người thuê nhà
Tài

sản cá nhân
Người thuê nhà có nghĩa vụ phải dọn dẹp
tài sản cá nhân và dọn sạch nhà thuê sau
khi kết thúc hợp đồng. Những tài sản cịn
sót lại được xem như là đồ bỏ, quá trình
xử lý những đồ vật này thường phụ thuộc
theo luật của từng bang.


4.4/ Nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản

Tính

cơng khai và lập hóa đơn thanh
tốn: Trước hoặc trong khi th, chủ nhà
cần công khai tên và địa chỉ của nhà quản lý
tài sản hoặc của người sẽ tiếp nhận những
thông báo đại diện cho bên chủ sở hữu. Hóa
đơn tiền thuê và những thông báo sẽ được
gửi cho người thuê nhà bằng các hình thức
quy định trong hợp đồng như mail đã đăng
kí, để tại tài sản hoặc là gửi trực tiếp, miễn là
được đăng kí tại thời gian hợp lý.


4.4/ Nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản
Sự

yên tĩnh:Người thuê nhà được đảm bảo sẽ
hưởng sự yên tĩnh. Họ có quyền được sử dụng và
ở tại khơng gian riêng biệt, hợp đồng có giới hạn
những trường hợp mà chủ nhà có thể vào. Chủ
nhà chỉ được phép vào nhà trong những trường
hợp khẩn cấp hoặc cần thiết hay trong 1 khoảng
thời gian gần cuối hợp đồng. Một điều khoản về
việc dẫn những người thuê nhà tiếp theo tới tham
quan, dẫn khách hàng coi nhà trong khi nhà đang
được rao bán cũng cần được thêm vào.


4.4/ Nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản

Bảo

trì tài sản: Thông thường chủ tài sản phải chịu trách nhiệm sửa
chữa tài sản, từ nhà để ở, nhà thương mại và kể cả khu cơng nghiệp
thì chủ nhà phải chịu trách nhiệm sửa chữa, đảm bảo tài sản hoạt
động bình thường, đảm bảo chất lượng của các tài sản như thang
máy và các cơ sở vật chất khác: điện, nhiệt và cống nước.
Chỉ trừ khi tài sản thuê nhỏ hoặc hợp đồng là th rịng thì chủ tài
sản phải đảm bảo việc dọn rác, lau cửa sổ và những dịch vụ khác
theo quy định trong hợp đồng.
Ở 1 số hợp đồng thì chủ nhà cung cấp đầy đủ sinh hoạt phí trong khi
1 số khác như hợp đồng thuê [triple net] thì người th trả chi phí
đó. Nếu việc tính tiền theo cơng tơ mét phụ hợp pháp thì chủ nhà có
thể sẽ mua những chi phí sinh hoạt như điện ở giá thấp hơn và bán
lại cho người thuê. Nếu tài sản được bán, nghĩa vụ của chủ nhà
chấm dứt tại thời điểm bán và phải chuyển tiền ký cược cho chủ
mới.


4.5/ Khi chủ sở hữu vi phạm hợp đồng
Về

hợp đồng th: Nếu chủ nhà khơng đảm bảo hồn
thành những nghĩa vụ theo hợp đồng, người thuê có quyền
kiện về thiệt hại hoặc chấm dứt hợp đồng thuê bằng việc
thông báo cho chủ nhà về sự vi phạm hợp đồng. Trước 1
thời hạn cụ thể, nếu chủ nhà có thể khắc phục được sự vi
phạm đó thì q trình hủy hợp đồng sẽ dừng lại. Đó là đối
với tài sản thuê để ở, với tài sản thương mại, những quy
ước của chủ nhà là độc lập thì người th nhà khơng có

quyền chấm dứt hợp đồng nhưng vẫn có thể kiện về thiệt
hại của mình. Nếu trong khoảng thời gian cụ thể mà vẫn
khơng khắc phục, người th nhà có thể kiện, lấy lệnh trực
tiếp của tòa án xử lý việc vi phạm hợp đồng. Nếu vi phạm
là cố ý thì chủ nhà phải hồn trả phí luật sư cho bên thuê.


4.5/ Khi chủ sở hữu vi phạm hợp đồng
Về

việc giao tài sản: Ở 1 số bang chỉ yêu câu
chủ nhà chuyển quyền sở hữu tài sản trong khi 1
số bang khác thì yêu câu chủ nhà phải đảm bảo
quyền sở hữu thực, nếu khơng thì người th
khơng phải trả tiền th. Có thể chấm dứt hđ hoặc
kiện vì việc này. Thường thì quản lý chưa giao
nhà được vì người thuê trước chưa dọn ra hoặc
những thay đổi sửa chữa chưa hồn thành. Người
quản ký có thể đảm bảo quyền lợi cho chủ nhà
bằng cách thêm điểu khoản tạm hoãn thời gian
bắt đầu hợp đồng