(Luận văn) phân tích ảnh hưởng lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị, tình huống dự án chợ truyền thống tân bình thành phố hồ chí minh

t
to

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH
CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT

ng
hi
ep
do
w
n
lo
ad

y
th
ju

PHẠM HUỲNH NHUNG

yi
pl
ua

al
n

PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG LỢI ÍCH CỦA CÁC BÊN LIÊN QUAN

va

n

TRONG Q TRÌNH TÁI THIẾT ĐƠ THỊ:

ll

fu

oi

m

TÌNH HUỐNG DỰ ÁN CHỢ TRUYỀN THỐNG

at

nh

TÂN BÌNH – TP.HCM

z
z
ht

vb
jm

k

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CƠNG

om

l.c

ai

gm

n

a
Lu
n

va

y

te
re

TP. Hồ Chí Minh, năm 2015


t
to

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH
CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT

ng
hi
ep
do
w
n
lo
ad

y
th

PHẠM HUỲNH NHUNG

ju
yi
pl
al

n

ua

PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG LỢI ÍCH CỦA CÁC BÊN LIÊN QUAN

n

va

TRONG Q TRÌNH TÁI THIẾT ĐƠ THỊ:

ll

fu

TÌNH HUỐNG DỰ ÁN CHỢ TRUYỀN THỐNG

oi

m

TÂN BÌNH – TP.HCM

at

nh
z

Chun ngành: Chính sách cơng

z

ht

vb

Mã số: 60340402

k

jm
n

TS. HUỲNH THẾ DU

a
Lu

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

om

l.c

ai

gm

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CƠNG

n

va

y

te
re

TP. Hồ Chí Minh, năm 2015


-i-

LỜI CAM ĐOAN

t
to
ng

Tơi xin cam đoan luận văn này hồn tồn do tơi thực hiện. Các đoạn trích dẫn và số liệu sử

hi
ep

dụng trong luận văn này đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi

do

hiểu biết của tôi. Luận văn này không nhất thiết phản ánh quan điểm của Trường Đại học

w

Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh hay Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright.

n

lo
ad

Tác giả luận văn

ju

y
th
yi
pl
al
n

ua

Phạm Huỳnh Nhung

n

va
ll

fu
oi

m
at

nh

z
z
k

jm

ht

vb
om

l.c
ai

gm
an
Lu
n

va

ey

t
re


-ii-

LỜI CẢM ƠN

t
to
ng
hi

Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn các Thầy Cơ Chương trình Giảng dạy Kinh tế

ep

Fulbright – Trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh đã tận tình giảng dạy, truyền

do

đạt nhiều kiến thức quý báu, cập nhật trong thời gian tôi học tập và nghiên cứu tại Chương

w

n

trình. Cảm ơn các Anh, chị nhân viên trong Chương trình đã hỗ trợ, giúp đỡ tơi trong thời

lo

ad

gian qua.

y
th

ju

Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy Huỳnh Thế Du, người đã trực tiếp hướng dẫn tôi thực

yi

hiện đề tài này. Thời gian qua, Thầy đã tận tâm hướng dẫn, động viên và đưa ra những góp

pl

ý chân thành, sâu sắc giúp tơi hồn thành đề tài.

ua

al
n

Xin chân thành cảm ơn Sở Công thương TP.HCM, Ban quản lý các Chợ, đặc biệt là Ban

va

quản lý Chợ Tân Bình đã hỗ trợ giúp đỡ tơi trong q trình thực hiện, khảo sát cũng như

n
ll

fu

cung cấp nhiều thơng tin có giá trị.

m

oi

Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến gia đình, người thân, bạn bè và đồng nghiệp

z

và nghiên cứu.

at

nh

đã động viên, khích lệ, chia sẻ cùng tôi, tạo điều kiện cho tôi trong suốt thời gian học tập

z
ht

vb
k

jm

Học viên

l.c
ai

gm
Phạm Huỳnh Nhung

om
an
Lu
n

va

ey

t
re


-iii-

TĨM TẮT

t
to
ng
hi

Tái thiết đơ thị diễn ra Việt Nam, đặc biệt tại các thành phố lớn để cải tạo, xây lại các khu

ep

đơ thị, cơng trình cũ, xuống cấp như là khu tập thể, chung cư, xí nghiệp,… và các khu cơng

do

cộng thiếu tiện ích và kém an tồn, chẳng hạn chợ truyền thống. Là một trong những Chợ

w

n

truyền thống đã xuống cấp trầm trọng, thiếu an toàn, Chợ Tân Bình được quy hoạch xây lại

lo

ad

từ lâu, nhưng khi cơng bố triển khai vào tháng 9/2014 đã vấp phải sự phản đối của tiểu

ju

y
th

thương, là những người đang kinh doanh tại đây.
Kết quả phân tích cho thấy giá trị Chợ Tân Bình hiện tại 4.828 tỷ đồng (trong đó giá trị

yi

pl

thuộc tiểu thương hiện tại 4.615 tỷ, giá trị còn lại 213 tỷ thuộc Nhà nước (có bao gồm chi

ua

al

phí hoạt động của Ban quản lý Chợ)). Giá trị Chợ sau khi xây được cộng thêm chi phí đầu
tư hợp lý theo ước tính là 1.465 tỷ đồng, sẽ là 6.293 tỷ đồng. Giá trị được phân chia cho 4

n

va

đối tượng liên quan: (1) Nhà nước thu tiền sử dụng phần đất khu A (389 tỷ); (2) Chủ đầu

n

tư thu tiền thuê điểm kinh doanh là 2.224 tỷ (trong đó giá trị xây dựng 1.797 tỷ trả cho nhà

fu

ll

thầu xây dựng); (3) Tiểu thương hiện tại là 2.967 hoặc 2.167 tỷ tuỳ trường hợp (bị tổn thất

oi

m

ít nhất là 1.641 tỷ); (4) Tiểu thương mới được lợi ích 712 hay 1.512 tỷ. Như vậy, tiểu

nh

thương hiện tại là đối tượng tổn thất rất lớn.Nguyên nhân sâu xa là do quyền tài sản không

at

được xác lập rõ ràng, tiểu thương hiện tại đang sở hữu quyền tài sản hàng tỷ đồng nhưng

z

khơng có quyền tham gia vào phát triển dự án, không được yêu cầu bồi thường khi dự án

z

vb

gây tổn thất. Trong khiđó, lợi ích lại được chia sẻ cho nhà thầu xây dựng, tiểu thương mới

jm

ht

(những đối tượng không có bất kỳ quyền tài sản đối với Chợ hiện tại). Những tác động gây
ra tổn thất như: (1) chia sẻ thị phần và cạnh tranh của tiểu thương mới; (2) giá thuê chợ

k

gm

tăng từ 155.000 lên 380.000 đ/tháng; (3) chi phí xây dựng trả nhà thầu khá cao so với các

l.c
ai

cơng trình tương đương.Bên cạnh đó, giá trị Chợ còn phụ thuộc hoạt động của Chợ sau khi
xây, nếu mơ hình Chợ phù hợp với sự phát triển và nhu cầu của người mua, người bán thì

om

sẽ tạo ra giá trị gia tăng và giá trị Chợ sẽ cao hơn, ngược lại sẽ thấp hơn.

an
Lu

Từ những phân tích trên, tác giả đã kiến nghị một số chính sách nhằm tái thiết thành công

người mới gia nhập để tạo sự công bằng, và cuối cùng là nên nghiên cứu cẩn trọng để mơ
hình xây lại Chợ truyền thống phù hợp với nhu cầu của người dân và tiểu thương.

ey

biệt giữa tiểu thương hiện tại và mới và thực hiện quy chế đấu giá quyền khai thác đối với

t
re

cường giám sát để có được mức chi phí đầu tư hợp lý, thực hiện chính sách giá có phân

n

va

dự án thiết thực này, như là xác lập quyền tài sản, thực hiện công tác đấu thầu và tăng


-iv-

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................................... i

t
to
ng

LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................................ii

hi

TÓM TẮT .............................................................................................................................iii

ep

MỤC LỤC ............................................................................................................................ iv

do

w

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT .................................................................... vi

n

DANH MỤC CÁC BẢNG ..................................................................................................vii

lo

ad

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ, HỘP ...................................................................viii

y
th

DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC ............................................................................................. ix

ju

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU .................................................................................................. 1

yi

pl

1.1 Bối cảnh nghiên cứu ....................................................................................................... 1

ua

al

1.2 Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu ....................................................................................... 2

n

1.3 Phương pháp, đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................. 2

n

va

1.4 Bố cục luận văn ............................................................................................................... 3

ll

fu

CHƯƠNG 2: KHUNG LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH ............................................................. 4

oi

m

2.1 Định giá theo phương pháp thẩm định dự án đầu tư ....................................................... 4
2.2 Phương pháp so sánh và thu nhập trong thẩm định giá ................................................... 5

nh

at

2.2.1 Phương pháp so sánh .................................................................................................... 5

z

2.2.2 Phương pháp chi phí ..................................................................................................... 6

z

ht

vb

2.2.3 Phương pháp thu nhập .................................................................................................. 6

jm

2.3. Quyền tài sản .................................................................................................................. 7

k

CHƯƠNG 3: DỰ ÁN XÂY LẠI CHỢ VÀ GIÁ TRỊ CHỢ TÂN BÌNH ............................ 10

gm

3.1 Tổng quan về CTT Tân Bình ......................................................................................... 10

l.c
ai

3.1.1 Đặc điểm của CTT ...................................................................................................... 10

om

3.1.2 CTT Tân Bình ............................................................................................................. 10

an
Lu

3.2 Dự án xây dựng Chợ ...................................................................................................... 11
3.2.1 Chi tiết quy hoạch và đầu tư ....................................................................................... 11

3.3.1 Chi phí xây dựng khái tốn của Dự án ....................................................................... 15
3.3.2 Chi phí xây dựng ước tính .......................................................................................... 17

ey

3.3. Chi phí xây dựng........................................................................................................... 15

t
re

3.2.3 Giá trị tài chính của Dự án .......................................................................................... 13

n

va

3.2.2 Phương án tái bố trí, giá thuê ...................................................................................... 12


-v-

3.3.3 Giá trị tài chính với chi phí đầu tư ước tính................................................................ 17

t
to

3.3.4 Phân tích rủi ro dự án bằng mô phỏng Monte Carlo .................................................. 18

ng

3.4 Giá trị Chợ Tân Bình .................................................................................................... 19

hi

3.4.1. Ước tính giá giao dịch ĐKD trước khi Dự án được công bố..................................... 19

ep

3.4.2 Giá trị chợ hiện tại và phân chia cho các bên liên quan ............................................. 21

do

w

3.4.3 Giá trị Chợ Tân Bình sau khi thực hiện Dự án ........................................................... 21

n

lo

CHƯƠNG 4: PHÂN CHIA GIÁ TRỊ CHỢ TÂN BÌNH SAU KHI XÂY GIỮA CÁC BÊN

ad

LIÊN QUAN – NGUYÊN NHÂN ...................................................................................... 23

y
th

4.1. Các giả định .................................................................................................................. 23

ju

yi

4.2. Phân chia các đối tượng liên quan ................................................................................ 23

pl

4.2.1 Giá trị tiền sử dụng đất Khu A .................................................................................... 24

al

ua

4.2.2 Giá trị tiền thuê ĐKD ................................................................................................. 24

n

4.2.3 Giá trị chi phí đầu tư chênh lệch giữa khái tốn và ước tính ...................................... 24

va

n

4.2.4 Phân chia giá trị Chợ Tân Bình giữa các bên liên quan.............................................. 25

ll

fu

4.3. Phân chia giá trị của tiểu thương hiện tại và tiểu thương mới ...................................... 26

oi

m

4.3.1 Ước tính giá giao dịch ĐKD sau khi Dự án được công bố ......................................... 26

nh

4.3.2 Phân chia (trường hợp 1) ............................................................................................ 27

at

4.3.3 Phân chia (trường hợp 2) ............................................................................................ 28

z

z

4.4. Nguyên nhân phân chia giá trị ...................................................................................... 30

ht

vb

4.4.1 Chi phí đầu tư xây dựng và giá thuê .......................................................................... 30

jm

4.4.2. Quyền tài sản của tiểu thương ................................................................................... 33

k

4.4.3 Sự phù hợp của mơ hình xây lại Chợ.......................................................................... 35

gm

CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................... 39

l.c
ai

5.1 Kết luận .......................................................................................................................... 39

om

5.2 Kiến nghị ....................................................................................................................... 40

an

Lu

5.2.1 Xác lập quyền tài sản của tiểu thương để xác định rõ ràng quyền, nghĩa vụ của tiểu

thương kinh doanh tại chợ ................................................................................................... 40

TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................................... 43
PHỤ LỤC ............................................................................................................................ 47

ey

5.2.4 Nghiên cứu mơ hình xây dựng Chợ phù hợp với nhu cầu của thị trường .................. 42

t
re

5.2.3 Chính sách phân biệt giá cho thuê giữa tiểu thương hiện tại và tiểu thương mới ...... 41

n

va

5.2.2 Chi phí đầu tư và mức giá thuê ................................................................................... 40


-vi-

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT

t

to
ng
hi
ep

Tên tiếng Anh

Tên tiếng Việt
Chợ Truyền thống
Điểm kinh doanh (sạp)
Đô thị

do

Từ viết tắt
CTT
ĐKD
ĐT
NPV
Q.TB
TĐG

w

n

Net Present Value

lo

ad

Quận Tân Bình
Thẩm định giá
Thành phố Hồ Chí Minh

ju

y
th

Xây dựng
Uỷ ban Nhân dân

yi
pl

TP.HCM
XD
UBND

n

ua

al
n

va
ll

fu
oi

m
at

nh
z
z
k

jm

ht

vb
om

l.c
ai

gm
an
Lu
n

va

ey

t
re


-vii-

DANH MỤC CÁC BẢNG

t
to
ng
hi

Bảng 3.1: Chi tiết quy hoạch xây dựng Chợ Tân Bình ........................................................ 12

ep

Bảng 3.2: Phương án giá thuê ĐKD .................................................................................... 12

do

w

Bảng 3.3: Dự báo tỷ lệ lạm phát Việt Nam của IMF ........................................................... 13

n
lo

ad

Bảng 3.4: Phân kỳ chi phí đầu tư ......................................................................................... 14

ju

y
th

Bảng 3.5: Chi phí xây dựng ................................................................................................. 15

yi

Bảng 3.6: Thông tin giao dịch ĐKD Chợ Tân Bình thời điểm 2013 đến tháng 9/2014 ...... 20

pl

ua

al

Bảng 3.7: Thơng tin cho th ĐKD Chợ Tân Bình ............................................................. 20

n

Bảng 3.8: Giá trị Chợ Tân Bình hiện tại .............................................................................. 21

va

n

Bảng 4.1: Tiền thuê ĐKD sau khi Chợ xây ......................................................................... 24

fu

ll

Bảng 4.2: Giá trị chênh lệch giữa chi phí đầu tư khái tốn và ước tính .............................. 25

m

oi

Bảng 4.3: Phân chia giá trị sau khi Chợ xây ........................................................................ 25

nh

at

Bảng 4.4: Thơng tin giao dịch ĐKD tại Chợ Tân Bình thời điểm tháng 9/2014 đến nay ... 26

z

z

Bảng 4.5: Phân chia giá trị giữa các tiểu thương (trường hợp 1) ........................................ 27

vb

jm

ht

Bảng 4.6: Phân chia giá trị giữa các tiểu thương (trường hợp 2) ........................................ 28

k

Bảng 4.7: Giá thuê phụ thuộc vào chi phí đầu tư xây dựng................................................. 30

gm

Bảng 4.8: Phân chia giá trị giữa các tiểu thương nếu giá thuê 273.300đ ............................ 31

om

l.c
ai
an
Lu
n

va

ey

t
re


-viii-

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ, HỘP

t
to
ng
hi

Hình 3.1: So sánh chi phí đầu tư tại một số TTTM và Chợ - TTTM .................................. 16

ep

Hình 3.2: Phân bổ xác suất theo quan điểm tổng đầu tư NPVfTIP........................................ 18

do

w

Hình 3.3: Giá trị Chợ Tân Bình hiện tại và sau khi xây ...................................................... 22

n
lo

ad

Hình 4.1: Biểu đồ phân chia giá trị giữa các bên liên quan (trường hợp 1) ........................ 28

ju

y
th

Hình 4.2: Biểu đồ so sánh sự phân chia giữa các bên liên quan nếu điều chỉnh giá thuê .. 32

yi

Hộp 4.1: Quyền tài sản của tiểu thương tại Chợ Tân Bình .................................................. 33

pl

ua

al

Hộp 4.2: Quyền tài sản tại Chợ Tân Bình theo các cơ quan quản lý ................................... 34

n

Hộp 4.3: Hoạt động của các Chợ - TTTM sau khi xây........................................................ 35

va

n

Hộp 4.4: Tình trạng hoạt động Chợ Văn Thánh .................................................................. 36

fu

ll

Hình 4.3: Biểu đồ Phân chia giá trị Chợ phụ thuộc vào sự thành cơng của mơ hình xây lại ..

m

oi

............................................................................................................................................. 38

at

nh
z
z
k

jm

ht

vb
om

l.c
ai

gm
an
Lu
n

va

ey

t
re


-ix-

DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC

t
to

Phụ lục 1.1: Bảng Số lượng Chợ, TTTM, siêu thị cả nước và TP.HCM ............................. 47

ng
hi

Phụ lục 1.2: Bảng Tổng hợp quy hoạch định hướng phát triển hệ thống Chợ - Siêu thị -

ep

TTTM trên địa bàn TP.HCM giai đoạn ............................................................................... 48

do

w

Phụ lục 3.1: Bảng Kết quả khảo sát đánh giá của người tiêu dùng về những tiện ích khi lựa

n

lo

chọn địa điểm mua sắm tại siêu thị hay Chợ trên địa bàn Thành phố Cần Thơ .................. 50

ad

y
th

Phụ lục 3.2: Bảng chi tiết quy hoạch Khu B ....................................................................... 50

ju

Phụ lục 3.3: Bảng kết quả ước lượng chi phí vốn chủ sở hữu ............................................. 50

yi

pl

Phụ lục 3.4: Bảng dự kiến giá cho thuê ............................................................................... 51

al

n

ua

Phụ lục 3.5: Bảng kế hoạch thu tiền .................................................................................... 52

n

va

Phụ lục 3.6: Bảng tiến độ thu tiền cho thuê ......................................................................... 53

ll

fu

Phụ lục 3.7: Bảng ngân lưu vào ........................................................................................... 54

oi

m

Phụ lục 3.8: Bảng kế hoạch đầu tư ...................................................................................... 55

at

nh

Phụ lục 3.9: Bảng chi phí khác ............................................................................................ 56

z

Phụ lục 3.10: Bảng ngân lưu ra và ngân lưu ròng của dự án ............................................... 57

z
ht

vb

Phụ lục 3.11: Bảng khảo sát chi phí đầu tư một số Chợ - Trung tâm thương mại ............. 59

jm

Phụ lục 3.12: Bảng Suất đầu tư xây dựng theo qui định của cơ quan thẩm quyền, báo cáo

k

của công ty tư vấn và kết quả điều chỉnh của tác giả........................................................... 60

gm

l.c
ai

Phụ lục 3.13: Bảng ước tính chi phí xây chợ tạm ................................................................ 61

om

Phụ lục 3.14: Bảng ước tính chi phí xây chợ truyền thống ................................................. 61

an
Lu

Phụ lục 3.15: Bảng tổng chi phí đầu tư chợ ước tính có tính lạm phát................................ 62

Phụ lục 4.1: Bảng ước tính giá trị tiền thuê đất khu A ....................................................... 69

ey

Phụ lục 3.18: Bảng thông tin giao dịch ĐKD ở Chợ Tân Bình ........................................... 68

t
re

Phụ lục 3.17: Bảng thông tin giao dịch ĐKD ở một số Chợ trong thời gian gần đây ......... 64

n

va

Phụ lục 3.16: Bảng ngân lưu rịng của dự án với chi phí đầu tư ước tính ........................... 63


-x-

Phụ lục 4.2: Bảng Tổn thất giá trị quyền khai thác của tiểu thương hiện tại theo giá trị gia

t
to

tăng và hệ số kinh doanh...................................................................................................... 71

ng

Phụ lục 4.3: Bảng Giá trị quyền khai thác của tiểu thương mới theo giá trị gia tăng và hệ

hi
ep

số kinh doanh ....................................................................................................................... 71

do

Phụ lục 4.4: Bảng Phân chia Giá trị Chợ cho các đối tượng theo giá trị gia tăng (hệ số kinh

w

n

doanh 1,3, giá thuê 273.300)................................................................................................ 72

lo
ad
ju

y
th
yi
pl
n

ua

al

n

va
ll

fu
oi

m
at

nh
z
z
k

jm

ht

vb
om

l.c
ai

gm
an
Lu
n

va

ey

t
re


-1-

CHƯƠNG 1:

t
to

GIỚI THIỆU

ng
hi
ep

1.1 Bối cảnh nghiên cứu

do

w

Dự án tái thiết đô thị (ĐT) là dự án xây dựng mới các cơng trình kiến trúc và hạ tầng kỹ

n

thuật trên nền các cơng trình hiện trạng đã được phá bỏ theo quy hoạch ĐT đã được cấp có

lo

ad

thẩm quyền phê duyệt (Chính phủ, 2013). Tái thiết ĐT khơng đơn giản là xây mới mà là

ju

y
th

một quá trình tác động vào ĐT và nó được gắn kết những mối quan hệ phức tạp với các
lĩnh vực xã hội, ngoài đem lại bộ mặt mới cho ĐT, cũng sẽ để lại những hệ quả khơng

yi

pl

mong đợi như khiến người nghèo ở khu đó phải chuyển đến nơi khác phù hợp mức sống,

n

ua

al

làm giảm bản sắc của khu ĐT trước đó (Hồng Anh và Nguyễn Hoàng Việt, 2014).

va

Việt Nam cũng đã thực hiện cuộc tái thiết ĐT, rõ nét nhất là tại thành phố Hà Nội, thành

n

phố Hồ Chí Minh (Tp.HCM), tập trung các dạng dự án như: khu chung cư, tập thể cũ

fu

ll

xuống cấp; khu vực xí nghiệp cũ trong nội đơ; cơng trình cơng cộng thiếu hoặc chưa có hạ

m

oi

tầng kỹ thuật và đảm bảo an tồn; hệ thống giao thơng được tái thiết mở rộng hay làm

at

nh

mới;… yêu cầu phải phá bỏ, cải tạo hay di dời cơng trình hiện tại (Hoàng Anh và Nguyễn

z

Hoàng Việt, 2014). Kinh nghiệm thế giới, tái thiết ĐT phải hài hồ các lợi ích, song theo

z

ơng Phạm Sỹ Liêm – Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng, tại nước ta thì lợi ích lại rơi vào túi

vb

jm

ht

nhà kinh doanh bất động sản là chính. Do đó dù nhiều ĐT, cơng trình đã xuống cấp
nghiêm trọng nhưng việc tái thiết lại diễn ra rất chậm chạp do những vướng mắc về đền

k

gm

bù, giải phóng mặt bằng, về xác định lợi ích của Nhà nước, của người dân và lợi ích của

l.c
ai

nhà đầu tư (Từ Nguyên, 2011). Và một trong những nguyên nhân cơ bản của vấn đề này

om

chính là sự khơng rõ ràng về quyền tài sản như ý kiến của PGS.TS Phạm Duy Nghĩa
(2015) về những hệ luỵ của nó đã làm cho doanh nghiệp khơng dám đầu tư lớn, những

an
Lu

nhóm người có quyền quyết định sẽ có cơ hội hưởng lợi từ việc phát triển khu đất, nhà

những nhóm đối tượng khác trong dự án tái phát triển Chợ. Do Chợ đã xuống cấp, kém an

ey

không rõ ràng đã dẫn đến tổn thất cho tiểu thương hiện tại, ngược lại tạo ra lợi ích cho

t
re

Tình huống Chợ truyền thống Tân Bình là một minh chứng cho tình trạng quyền tài sản

n

việc thu hồi nhưng đền bù không tương xứng.

va

nước không thu được thuế và người dân đang sinh sống, hưởng lợi từ đó lại bị tổn thất từ


-2-

tồn, Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minhquyết định xây lại Chợ Tân Bình trong giai

t
to

đoạn 2008 – 2010 theo quyết định số 17/2009/QĐ-UBND, ngày 12/02/2009 về quy hoạch

ng

phát triển hệ thống Chợ - Siêu thị - TTTM giai đoạn 2008–2010 trong số 100 Chợ phải sửa

hi

chữa, nâng cấp, xây lại hoặc chuyển công năng (UBND TP.HCM, 2009a). Tuy nhiên, ngày

ep

19/9/2014 UBND Quận Tân Bình cơng bố Dự án chuyển đổi Chợ Tân Bình sang TTTM

do

w

kết hợp CTT theo phương thức hợp tác cơng tư thì đã vấp phải sự phản đối của nhiều tiểu

n

lo

thương Chợ Tân Bình, dẫn đến việc dự án phải tạm ngưng triển khai (Hồng Châu, 2014).

ad

ju

y
th

1.2 Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu

yi

Xây dựng (XD) lại CTT Tân Bình là thiết thực trước tình trạng xuống cấp trầm trọng. Tuy

pl

nhiên, quá trình triển khai không được sự đồng thuận của tiểu thương – đối tượng bị tác

al

ua

động trực tiếp từ Dự án. Để xem xét các tác động của các bên liên quan, đề tài “Phân tích

n

ảnh hưởng lợi ích của các bên liên quan trong q trình tái thiết đơ thị: Tình huống dự án

va

n

chợ Tân Bình - TP.HCM” từ đó có những kiến nghị phù hợp để tái thiết thành công Chợ.

ll

fu
m

Trên cơ sở tìm hiểu, phân tích và sử dụng các khung lý thuyết đã học ứng dụng vào tình

oi

huống thực tế CTT Tân Bình, đề tài sẽ lần lượt nghiên cứu các câu hỏi sau đây:

at

nh



Câu hỏi 1: Giá trị Chợ Tân Bình được phân chia như thế nào giữa các bên liên

z
z

quan,trước và sau khi xây lại?

ht

vb
Câu hỏi 2: Đối tượng nào được lợi ích, đối tượng nào bị tổn thất nhiều nhất, tại

jm



gm

Câu hỏi 3: Chính sách của Nhà nước nên như thế nào để có thể hài hồ lợi ích giữa

an
Lu

1.3 Phương pháp, đối tượng và phạm vi nghiên cứu

om

các bên liên quan trong tình huống Chợ Tân Bình?

l.c
ai



k

sao?

đối tượng trong tình huống nghiên cứu. Qua đó, diễn giải các bằng chứng một cách định
tính và đưa ra các đề xuất chính sách cụ thể đến vấn đề nghiên cứu.

ey

thẩm định giá và sử dụng số liệu thống kê, dự báo, thông tin khảo sát trực tiếp liên quan

t
re

lại Chợ truyền thống Tân Bình. Tác giả ứng dụng phân tích lợi ích chi phí, phương pháp

n

va

Phương pháp phân tích nghiên cứu định tính dựa trên nghiên cứu tình huống là Dự án xây


-3-

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu sẽ tập trung các bên liên quan gồm 4 đối tượng trong

t
to

tình huống Chợ Tân Bình: 1) tiểu thương hiện tại; 2) tiểu thương mới sẽ gia nhập vào kinh

ng

doanh trong Chợ sau khi xây; 3) đơn vị trúng thầu xây dựng Chợ; và 4) Nhà nước (đại diện

hi

là Ban quản lý Chợ là đơn vị sự nghiệp có thu dưới sự quản lý trực tiếp của UBND Q.TB).

ep
do

Bên cạnh đó, tác giả thu thập thông tin về giá giao dịch ĐKD tại một số Chợ có đặc điểm

w

n

tương tự (Chợ An Đơng, Sài Gòn Square, chợ Nguyễn Tri Phương, Phạm Văn Hai,…).

lo
ad

1.4Bố cục luận văn

y
th

ju

Để thực hiện mục tiêu đặt ra, luận văn bao gồm 05 chương. Chương 1 giới thiệu bối cảnh

yi

pl

và vấn đề tập trung nghiên cứu. Chương 2 trình bày tổng quan các khung lý thuyết phân

ua

al

tích phục vụ cho việc nghiên cứu. Chương 3 nghiên cứu về dự án xây dựng lại chợ và giá

n

trị Chợ Tân Bình. Chương 4, ước tính phân chia giá trị Chợ Tân Bình sau khi xây giữa các

va

bên liên quan và xem xét, tìm hiểu các nguyên nhân của việc phân chia giá trị quyền khai

n

ll

fu

thác này cũng như những bất cập. Chương 5 kết luận các vấn đề quan trọng đồng thời kiến

oi

m

nghị một số chính sách để có thể tái thiết thành cơng cơng trình này.

at

nh
z
z
k

jm

ht

vb
om

l.c
ai

gm
an
Lu
n

va

ey

t
re

-4-

CHƯƠNG 2:

t
to

KHUNG LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH

ng
hi
ep

2.1Định giá theo phương pháp thẩm định dự án đầu tư

do

w

Trong Dự án xây dựng CTT Tân Bình, tác giả dựa vào khung phân tích thẩm định dự án

n

lo

theo tài liệu Phân tích Chi phí và Lợi ích cho các quyết định đầu tư của Glenn P. Jenkins

ad

và Arnold C. Harberger. Đối tượng xác định là giá trị tài chính theo quan điểm tổng đầu tư

y
th

để xác định giá trị tài chính của dự án (NPVfTIP) của dự án.

ju
yi

pl

Thực hiện ước lượng dòng ngân lưu tài chính của dự án và chiết khấu bằng tỷ suất chiết

ll

Bt: Lợi ích dự án tại thời điểm t

m

Trong đó:

fu

t=0

Bt - Ct
(1+ r)t

n

NPV = å

va

n

n

định NPV của dự án:

ua

al

khấu bình qn có trọng số (wacc) nhằm hiện giá các dòng ngân lưu này về hiện tại để xác

oi

Ct: Chi phí dự án tại thời điểm t

nh

k

jm

rD: chi phí nợ vay

ht

vb

rE: chi phí vốn chủ sở hữu

z

E
D
+ rD x(1- tC )x
E+D
E+D

z

WACC = rE

at

r: tỷ suất chiết khấu bình qn có trọng số (wacc)

om

D: giá trị nợ vay

l.c
ai

E: giá trị vốn chủ sở hữu

gm

tC: thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp

n

ey

t
re

rE = rf + βi (E[rM] – rf)

va

Chi phí vốn chủ sở hữu = Lãi suất phi rủi ro + Beta x Mức bù rủi ro thị thường

an
Lu

Xác định rE dựa theo mơ hình định giá tài sản vốn (CAPM):


-5-

Do việc ước lượng beta của các công ty ở Việt Nam bằng cách lấy trực tiếp số liệu cổ

t
to

phiếu giao dịch trên thị trường chứng khốn cịn hạn chế nên để ước lượng rE chúng ta sẽ

ng

tính gián tiếp dựa vào thước đo chuẩn trên thị trường chứng khoán phát triển là Hoa Kỳ.

hi
ep

Chi phí vốn chủ sở hữu

=

Chi phí vốn chủ sở hữu
dự án tương tự ở Hoa Kỳ

do

dự án ở Việt Nam

+

Mức bù rủi ro quốc
gia

w
n

lo

E[ri]VN = rfUS + βi (E[rM]US – rfUS) + RPc + RPe

ad
y
th

Trong đó,

ju

E[ri]VN : suất sinh lợi kỳ vọng vốn chủ sở hữu đầu tư vào dự án ngành i ở Việt Nam

yi

: mức bù rủi ro quốc gia

RPe

: mức bù rủi ro hối đối

pl

RPc

n

ua

al

va

Mục tiêu của phân tích khơng phải nhằm đưa ra quyết định đầu tư hay không, mà chỉ để

n

xem xét giá trị các yếu tố liên quan đến dự án, các yếu tố sẽ tác động, thay đổi như thế nào

fu

ll

khi giả định dự án đạt mức giá trị NPVfTIP nào đó.

oi

m
at

nh

2.2 Phương pháp so sánh và thu nhập trong thẩm định giá

z

Để ước tính giá trị quyền khai thác điểm kinh doanh (ĐKD), tác giả dựa vào các phương

z

pháp thẩm định giá (TĐG). TĐG là việc cơ quan, tổ chức có chức năng xác định giá trị

vb

jm

ht

bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường
tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn

k

om

2.2.1 Phương pháp so sánh

l.c
ai

pháp chi phí và phương pháp thu nhập.

gm

TĐG (Quốc hội, 2012). Trong luận văn, tác giả ứng dụng phương pháp so sánh, phương

an
Lu

Là phương pháp TĐG dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản

Phương pháp so sánh bao gồm 5 bước:

ey

chính, 2008a).

t
re

TĐG hoặc gần với thời điểm cần TĐG để ước tính giá trị thị trường của tài sản (Bộ tài

n

va

cần TĐG đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần


-6-

Bước 1, Nghiên cứu thị trường để có thơng tin về giá giao dịch và các yếu tố so sánh của

t
to

những tài sản tương tự tài sản cần TĐG trên thị trường;

ng
hi

Bước 2, Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản cùng loại

ep

hoặc tương tự có thể so sánh với tài sản cần TĐG vào thời điểm cần TĐG hoặc gần với

do

thời điểm cần TĐG;

w
n

lo

Bước 3, Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối với mỗi

ad

đơn vị so sánh chuẩn;

y
th

ju

Bước 4, Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản cần TĐG từ

yi

pl

đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản

ua

al

so sánh. Nguyên tắc điều chỉnh: Lấy tài sản cần TĐG làm chuẩn, những yếu tố ở tài sản

n

so sánh kém hơn so với tài sản cần TĐG thì điều chỉnh tăng, những yếu tố ở tài sản so

n

va

sánh vượt trội hơn so với tài sản cần TĐG thì điều chỉnh giảm, những yếu tố ở tài sản so

ll

fu

sánh tương tự với tài sản cần TĐG thì khơng điều chỉnh.

m

oi

Bước 5, Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra mức giá chỉ

at

nh

dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản TĐG.

z
z

2.2.2 Phương pháp chi phí

vb

jm

ht

Chi phí là số tiền cần thiết để mua, sản xuất, chế tạo hoặc xây dựng nên tài sản. Phương
pháp chi phí là phương pháp TĐG dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản

k

gm

cần TĐG để xác định giá trị thị trường của tài sản cần TĐG (Bộ tài chính, 2008b). Chi phí

l.c
ai

là yếu tố quan trọng cần xem xét khi ước tính giá trị tài sản. Trong một số điều kiện, chi

om

phí có thể là một phương cách tiện lợi để đo lường giá trị. Tuy nhiên cần phải xem xét cẩn

an
Lu

thận trước khi chấp nhận chi phí như là thước đo của giá trị. Chi phí và giá trị là một và
duy nhất giống nhau khi chi phí đó là chi phí hợp lý và được xã hội thừa nhận (Trường

n

va

Marketing,2006).

ey

t
re

2.2.3 Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là phương pháp dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng
trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản


-7-

(q trình chuyển đổi này cịn được gọi là q trình vốn hố thu nhập) để ước tính giá trị

t
to

thị trường của tài sản cần TĐG (Bộ tài chính, 2008c). Trong đó, với dịng tiền dài hạn và

ng

ổn định, ta có thể ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hoá lợi tức của một năm (tức là

hi

chia thu nhập cho tỷ suất vốn hố thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập).

ep

V = I/R hoặc V = I x GI
: giá trị tài sản,

I

: thu nhập ròng trong một năm,

R

: tỷ suất vốn hố,

w

V

n

do

Trong đó:

lo
ad

y
th

GI

: hệ số thu nhập (GI = 1/R).

ju

yi

Trường hợp thu nhập hàng năm có mức tăng trưởng ổn định là giá trị tài sản được vốn hoá:

pl

ua

al

V = I/(R – g)
Với g là tỷ lệ tăng trưởng.

n

I = V x R hay I = V/GI

n

va

Từ đó suy ra, thu nhập rịng trong một năm từ tài sản là I:

ll

fu

2.3. Quyền tài sản

m

oi

Từ góc độ pháp lý, quyền tài sản được xem là một nhóm quyền mơ tả một người có thể

nh

at

làm và khơng được làm gì với nguồn lực mà họ sở hữu. Những quyền này có 03 đặc điểm:

z

gắn với tài sản, chủ sở hữu tự do thực thi quyền trên tài sản của họ, việc thực thi này loại

z

vb

trừ sự can thiệp của những người không phải chủ sở hữu. Quyền tài sản tạo ra một phạm vi

jm

ht

riêng và độc quyền cho chủ sở hữu tự do thể hiện ý chí của mình mà khơng bị chi phối bởi

k

những người khác (Cooter & Ulen, 2012). Với khái niệm chính thống ở Việt Nam (Điều

gm

181 Bộ luật Dân sự năm 2005), quyền tài sản như một loại tài sản bên cạnh vật, tiền, giấy

om

nguồn từ quyền tự nhiên và những mô tả của luật pháp.

l.c

ai

tờ có giá. Nhìn chung, quyền tài sản dưới góc độ pháp lý gắn với những hàm ý sâu xa bắt

an
Lu

Trong kinh tế luật, quyền tài sản được tiếp cận từ góc độ khác. Theo Harold Damsetz

trừ, trong đó có các quyền cơ bản như kiểm sốt việc sử dụng tài sản, thụ hưởng lợi nhuận

những cơ chế gần như cơ chế đàm phán (Cooter & Ulen, 2012), hoặc thơng qua một trật tự

ey

Duy Nghĩa, 2011). Tính tạo động cơ của quyền tài sản khiến chúng được định hình trong

t
re

thu hút từ việc khai thác tài sản, quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp tài sản (Phạm

n

va

(1967), quyền tài sản được hiểu là một tập hợp của nhiều quyền và lợi ích mang tính loại


-8-

chung do luật pháp thiết lập ra, hoặc theo tập quán và thông lệ (Ellickson, 1991) tùy theo

t
to

loại nào được trải nghiệm tạo ra lợi ích lớn hơn cho các bên liên quan. Như vậy, ở góc độ

ng

kinh tế, quyền tài sản cũng là một nguồn lực mà việc phân bổ chúng bởi các thiết kế của

hi

pháp luật có thể tạo ra những kết quả khác nhau về lợi ích và chi phí.

ep
do

Phạm Duy Nghĩa (2011) ví dụ về quyền tài sản đối với tài sản là thửa đất bao gồm:

w
n

Tên quyền tài sản

Mơ tả

lo

Chiếm giữ, kiểm sốt

Sử dụng

Khai thác, sử dụng, tận hưởng

ad

Chiếm hữu

y
th

Hạn chế người khác tiệm cận

Định đoạt

Đổi, bán, cho, tặng, thừa kế

ju

Hạn chế người thứ ba

yi

Cho người khác cho thuê lại

n

Dùng thửa đất làm tài sản thế chấp

n

va

Thế chấp

Canh tác, sản xuất trên

ua

Cho thuê

Phát triển lô đất, tăng giá trị

al

Canh tác, sản xuất

pl

Phát triển

Góp vốn

fu

Thực thi quyền

Các quyền tự bảo vệ tài sản

Tiệm cận công lý

Yêu cầu tồ án bảo đảm cơng lý

Dùng góp vốn vào kinh doanh

ll
oi

m

at

nh

z
z

Theo định lý Coase, khi chi phí giao dịch bằng khơng, cơ chế thỏa thuận tự nó sẽ làm nên

vb

jm

ht

việc sử dụng hiệu quả các nguồn lực, không cần đến các quy định của luật pháp về quyền
tài sản (Coase, 1960 trích trong Mankiw 2014). Nói tổng qt, pháp luật nên khuyến khích

k

gm

các thỏa thuận tư nhân bằng việc giảm chi phí giao dịch. Một hiệu ứng về quyền tài sản

l.c
ai

tương phản với định lý Coase là hiệu ứng “làm giá” hay “tiếc của” – người ta có xu hướng

om

địi giá cao để bỏ đi thứ mình đang có, cao hơn mức giá mà bản thân họ bỏ ra để mua thứ

an
Lu

tương tự (Kahneman, Knetsch, & Thaler, 1990). Theo hiệu ứng này, mọi người thường
thích cái mình có, hơn là được có cái bằng với cái mình thích, xuất phát từ các chi phí

Các chứng cứ xác lập quyền sở hữu về mặt pháp lý được quy định bởi pháp luật hoặc bởi
khế ước xã hội, tập quán khi chưa có pháp luật điều chỉnh nhằm xác lập về mặt pháp lý để

ey

chuyển đổi, thay vì tập trung vào phân tích chi phí-lợi ích.

t
re

trường hợp đền bù giải tỏa hay di dời cơ sở sản xuất, trong đó cần phải chú ý đến chi phí

n

va

chuyển đổi. Lê Nết (2006) cho rằng hiệu ứng này có thể vận dụng để giải thích cho các


-9-

được pháp luật bảo hộ các quyền và xác định các nghĩa vụ; các chủ thể trong xã hội thừa

t
to

nhận khi thực hiện quyền về kinh tế đối với tài sản (như là giấy phép, giấy chứng nhận,

ng

hợp đồng, bằng khoán, chứng chỉ, giấy bảo đảm, hoá đơn,…). Ở những nước đang phát

hi

triển hầu hết tài sản có giá trị như đất, gia súc, nhà cửa,… lại không được quan tâm thích

ep

đáng về những bằng chứng pháp lý quyền sở hữu (Sjaastad and Cuosins, 2008). Quyền tài

do

w

sản được định nghĩa yếu kém sẽ tạo ra vấn đề về tài sản chung vì nhiều người có quyền với

n

lo

nó (North, 1981; Ostrom, 1990) và dẫn đến hai hệ lụy: 1) Cấu trúc kiểm sốt khơng hiệu

ad

quả, nhấn mạnh đến vấn đề sự tách biệt và không hỗ trợ nhau giữa quyền kiểm soát về vật

y
th

chất với quyền pháp lý đối với tài sản; 2) Cản trở trong việc thực thi các hợp đồng. DeSoto

ju

yi

(2000) đặt vấn đề về quyền tài sản như một trong những nguyên nhân khiến vốn không thể

pl

luân chuyển được, hợp thành sự lý giải cho những bí ẩn khiến các nước đang phát triển

al

n

ua

không thể sao chép các thành công của phương Tây trong việc phát triển chủ nghĩa tư bản.

n

va
ll

fu
oi

m
at

nh
z
z
k

jm

ht

vb
om

l.c
ai

gm
an
Lu
n

va

ey

t
re


-10-

CHƯƠNG 3:

t
to

DỰ ÁN XÂY LẠICHỢ VÀ GIÁ TRỊ CHỢ TÂN BÌNH

ng
hi

ep

3.1 Tổng quan về CTT Tân Bình

do

w

3.1.1Đặc điểm của CTT

n

lo

ad

Chợ “là loại hình kinh doanh thương mại được hình thành và phát triển mang tính truyền

y
th

thống, được tổ chức tại một địa điểm theo quy hoạch, đáp ứng nhu cầu mua bán, trao đổi

ju

yi

hàng hoá và nhu cầu tiêu dùng của khu vực dân cư"(Chính phủ, 2003). CTT có ưu điểm

pl

như: phù hợp thói quen mua sắm (mua các mặt hàng ăn uống hàng ngày, tiện lợi mua sắm

ua

al

do không đi xa, không mất nhiều tiền và thời gian gửi xe,…); giá cả rẻ hơn siêu thị; sản

n

phẩm nhiều kích cỡ đáp ứng cao nhất nhu cầu của khách hàng; thực phẩm luôn tươi ngon

va

n

(Nguyễn Thị Phương Dung và Bùi Thị Kim Thanh, 2011). Kết quả khảo sát của người tiêu

ll

fu

dùng năm 2010 tại địa bàn Thành phố Cần Thơ, phần lớn người tiêu dùng cho rằng chợ

oi

m

chiếm lợi thế về giá cả, tính tiền nhanh chóng, thái độ phục vụ và điều kiện thanh toán

nh

(Phụ lục 3.1: Bảng Kết quả khảo sát đánh giá của người tiêu dùng về những tiện ích khi

at

lựa chọn địa điểm mua sắm tại siêu thị hay chợ trên địa bàn Thành phố Cần Thơ).

z
z

Tuy nhiên, CTT vẫn có những nhược điểm như: cơ sở hạ tầng yếu kém (vệ sinh môi

vb

jm

ht

trường, hệ thống xử lý nước thải, thiếu an toàn về an ninh trật tự và phịng cháy chữa
cháy…). Cơng tác phịng cháy chữa cháy không được quan tâm, chỉ chú trọng kinh doanh

k

3.1.2 CTT Tân Bình

om

l.c

ai

gm

thậm chí lấn chiếm lối đi chung làm giảm khoảng cách (UBND TP.HCM, 2009b).

an
Lu

Chợ Tân Bình lúc đầu có tên là Nguyễn Văn Thoại, được thành lập vào những năm 1960,

là chợ nhỏ nằm giữa 4 trục đường Lý Thường Kiệt – Lê Minh Xuân – Tân Tiến – Phú Hoà,

ey

lý.

t
re

và xây dựng kiên cố. Năm 1991, Chợ Tân Bình được giao cho UBND Q.TB trực tiếp quản

n

va

do tư nhân đầu tư khai thác. Quá trình từ sau 1975 đến 1985, chợ được nâng cấp, mở rộng


-11-

Chợ toạ lạc tại 172 – 174 Lý Thường Kiệt, phường 8, Q.TB, diện tích đất 21.979,8m2, là

t
to

Chợ bán sỉ. Mặt hàng kinh doanh chính là quần áo, vải, phụ liệu may mặc và đồ cưới (năm

ng

2008 chiếm trên 77% trong tổng số 2.920 số điểm kinh doanh (ĐKD)1 trong chợ (UBND

hi

Q.TB, 2008)). Hiện nay, chợ có 2.956 thương nhân (6 đơn vị là doanh nghiệp Nhà nước và

ep

hợp tác xã, 2.950 hộ cá nhân), hàng ngày có khoảng trên 10.000 lượt khách hàng mua sắm.

do

w

Là một trong những chợ lớn của TP.HCM, nhưng do xây đã lâu, đã xuống cấp nghiêm

n

lo

trọng, 2/3 trong tổng số ĐKD diện tích dưới 1m2, mơi trường kinh doanh cịn nhiều hạn

ad

chế chưa đáp ứng nhu cầu của thương nhân và tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất là nguy cơ cháy nổ

y
th

và không an toàn vào mùa mưa bão hàng năm (UBND Q.TB, 2014).

ju
yi

3.2 Dự án xây dựng Chợ

pl
al

ua

Theo quy hoạch của Tp.HCM, Chợ Tân Bình sẽ xây lại trong giai đoạn 2008 - 2010.

n

UBND TP.HCM giao UBND Q.TB trực tiếp quản lý để đầu tư và phê duyệt Phương án bồi

va

n

thường, hỗ trợ, tái bố trí chợ tạm theo chủ trương là “Đảm bảo công khai, minh bạch và

fu

ll

đạt được sự đồng thuận của tiểu thương, đảm bảo quá trình triển khai dự án không ảnh

oi

m

hưởng hoạt động kinh doanh xuyên suốt của tiểu thương” (UBND Tp.HCM, 2014).

at

nh

3.2.1 Chi tiết quy hoạch và đầu tư

z

z

Dự án triển khai trong 4 năm từ 2015, sẽ xây 02 chợ tạm để đảm bảo cho hoạt động của

vb

ht

tiểu thương. Chợ tạm 1 bố trí 439 ĐKD, diện tích kinh doanh 913 m2. Chợ tạm 2 có 3.778

k

jm

ĐKD, diện tích kinh doanh 9.607 m2. Tiểu thương khơng đóng tiền thuê tại chợ tạm. Năm

l.c
ai

gm

2016 sẽ xây CTT, thời gian xây dựng 30 tháng, chợ đi vào hoạt động cuối năm 2018.
CTT Tân Bình xây ở Khu B với tổng diện tích tích doanh là 23.176 m2 (chưa kể diện tích

om

giữ xe) bố trí khoảng 6.000 ĐKD tăng gần gấp đơi số ĐKD hiện có (3.336 ĐKD).

an
Lu
n

va

ey

t

re
Điểm kinh doanh tại chợ: bao gồm quầy hàng, sạp hàng, ki-ốt, cửa hàng được bố trí cố định trong phạm
vi chợ theo thiết kế xây dựng chợ, có diện tích quy chuẩn tối thiểu là 3m2/điểm (Khoản 5 điều 2, Nghị
1


-12-

t
to

Bảng 3.1: Chi tiết quy hoạch xây dựng Chợ Tân Bình

ng

KHU A

Chợ truyền thống

Phức hợp dịch vụ,
giải trí, khách sạn

hi
ep
do

Dự án

TỔNG

KHU B

14.980

7.000

21.980

+ Diện tích đất phù hợp quy
hoạch

14.395

6.945

21.339

585

56

640

9.213

4.243

13.456

64%

61%

63%

w

- TỔNG DIỆN TÍCH

n

lo

ad

ju

y
th

+ Diện tích đất khơng phù hợp
quy hoạch

yi

- Diện tích XD cơng trình

pl

- MẬT ĐỘ XD

al

17 tầng, 3 hầm

n

- HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT

6 tầng, 3 hầm

ua

- TẦNG CAO

9,2

54.708m2

63.889

UBND Q.TB quản lý đầu tư xây
dựng theo phương thức hợp tác
công – tư (Đơn vị trúng thầu
ứng vốn; UBND Q.TB thu tiền
th ĐKD để hồn trả vốn cho
nhà thầu)

Cơng
ty

TNHH
TMDV Bất động sản
Tân Bình Phú đầu tư
và nộp tiền thuê đất
50 năm

va

3,80

n

- Diện tích sàn XD tối đa

5,56

ll

fu

oi

m

at

nh

Hình thức đầu tư

z
2.879

1.992

z

Kinh phí khái toán (tỷ đồng)

vb

jm

ht

Nguồn: Sở QHKT (2014) và UBND Q.TB (2014).

k

Chi tiết quy hoạch xây Chợ Truyền thống xem Phụ lục 3.2: Bảng chi tiết quy hoạch Khu B.

gm
l.c
ai

3.2.2 Phương án tái bố trí, giá thuê

om

Tiểu thương được tái bố trí vị trí tương ứng và theo qui hoạch ngành hàng, diện tích tương

an
Lu

ứng nhưng khơng dưới 3m2/ĐKD. Vị trí cụ thể ĐKD được thực hiện trên cơ sở bốc thăm.

Tầng 2

Tầng 3 - 4

Tầng 5

Tầng 6

Hầm lửng Hầm 1

Giá (đ/m2/tháng)

400.000

390.000

380.000

370.000

360.000

300.000

Nguồn: UBND Q.TB (2014)

150.000

ey

Tầng 1

t
re

Tầng

n

va

Bảng 3.2: Phương án giá thuê ĐKD


-13-

Tiểu thương ký hợp đồng thuê sạp 30 năm với Ban Quản lý chợ, nộp một lần tiền thuê 30

t
to

năm thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng sạp, được thế chấp, được sang nhượng

ng

quyền sử dụng sạp.

hi
ep

3.2.3 Giá trị tài chính của Dự án

do

w

3.2.3.1 Các thơng số kinh tế

n
lo

ad

- Đơn vị tiền tệ của dự án: Việt Nam đồng

y
th

ju

- Lạm phát Việt Nam: tỷ lệ lạm phát của Việt Nam do Quỹ tiền tệ quốc tế (IMF, 2014) dự

yi

báo 2014 – 2017 từ 4,7 đến 5,2%, trung bình là 5%/năm.

pl
al

5,2%

2015

2016

2017

5,15%

4,9%

4,7%

n

va

Tỷ lệ lạm phát

2014

n

Năm

ua

Bảng 3.3: Dự báo tỷ lệ lạm phát Việt Nam của IMF

fu

ll

Nguồn: IMF (2014)

oi

m

3.2.3.2. Chi phí vốn

at

nh
z

Dự án được tài trợ bằng vốn chủ sở hữu và nợ vay nên chi phí vốn dự án là giá trị bình

z

qn trọng số của chi phí vốn chủ sở hữu và nợ vay

k

jm

ht

vb
WACC = E/(D+E) x rE + D/(D+E) (1 – tC) x rD

gm

Trong đó, rE (Chi phí vốn chủ sở hữu) được ước lượng thông qua mô hình CAPM là

- WACC = E/(D+E) x rE + D/(D+E) (1 – tC) x rD = 14,7%.

thanh lý chợ tạm, khoản thu dự kiến là 20% chi phí đầu tư Chợ tạm.

ey

thuê 30 năm theo tiến độ 4 lần trong thời gian 4 năm xây dựng chợ. Năm 2019, chủ đầu tư

t
re

Ngân lưu vào là tiền cho thuê ĐKD, cho thuê gửi xe, thanh lý chợ tạm. Chủ đầu tư thu tiền

n

va

3.2.3.3 Ngân lưu vào của dự án

an
Lu

- tC (thuế suất thuế TNDN): 22%

om

- rD (Chi phí nợ vay): 10%

l.c
ai

18,84% (Chi tiết xem Phụ lục 3.3 Bảng kết quả ước lượng chi phí vốn chủ sở hữu).