facility management, erfolg in der immobilienbewirtschaftung (2007)

Hans-Peter Braun
Facility Management
Hans-Peter Braun
FacilityManagement
Erfolg in der
Immobilienbewirtschaftung
5., neu bearbeitete Auflage
Mit Beiträgen von Johannes Pütter, Martin Reents
und Peter Zahn
Mit 70 Abbildungen
123
Dipl Ing. Hans -Peter Br aun
Kniebisstr. 7
71032 Bö blingen

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ISBN 978-3-540-34701-9 Springer Berlin Heidelberg New York
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E
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Umschlaggestaltung: deblik Berlin
Gedruckt auf säurefreiem Papier 68/3100YL – 5 4 3 2 1 0
Das Buch „Facility Management – Erfolg in der Immobilienbewirtschaung“
erscheint bereits in seiner 5. Auage. Vor elf Jahren hatte mit diesem Erfolg
niemand gerechnet. Die nach wie vor ungebremste Nachfrage hat uns ermu-
tigt, in einer neuen Autorengemeinscha das fortzusetzen, was 1996 mit ei-
ner ersten Auage begonnen worden ist.
Martin Reents gibt im 2. Kapitel einen Überblick über den Stellenwert der
Immobilie in unserer Gesellscha. Er zeigt Möglichkeiten, die Immobilie im
Rahmen eines Immobilien-Lebenszyklusmanagements gesamtheitlich zu be-
trachten.
Die Ansätze zum Gebäudemanagement werden von Peter Zahn in Kapitel
5 neu aufgenommen. Umfassend beschreibt er Methoden und Möglichkeiten,
wie eine Immobilie besser und wirtschalicher betrieben werden kann.
Johannes Pütter beschäigt sich gleich mit zwei praxisbezogenen Kapi-
teln. In Kapitel 6 grei er das ema Energiemanagement auf, das aufgrund

der immer weiter steigenden Energiepreise zusätzliche Bedeutung erhält. Es
werden Handlungsmöglichkeiten dargestellt, wie mit Transparenz und EDV-
Einsatz ein Bewusstsein dafür geschaen werden kann, Energieeinsparpoten-
ziale auszuschöpfen. Das 10. Kapitel hat er zusammen mit mir überarbeitet.
Hier wird anhand aktueller Werkzeuge die Möglichkeit des IT-Einsatzes am
praktischen Beispiel erläutert.
Ich möchte Prof. Dr Ing. Peter Haller und Prof. Dr. Ing. Eberhard Oesterle für
ihre langjährige Mitarbeit danken und Rupert Bauer nicht vergessen, der eben-
falls an einer Auage mitgearbeitet hatte. Vornehmlich freue ich mich aber
über das neu aufgestellte Team, das dem Buch neue und interessante Impulse
gibt. Den Autoren Martin Reents, Peter Zahn und Johannes Pütter danke ich
deshalb ganz besonders für ihre Mitarbeit an der vorliegenden Auage.
Böblingen, im April 2007
Vorwort zur 5. Auflage
Hans-Peter Braun
1 Überblick 1
H P. Braun
1.1 WasistFacilityManagement? 1
1.1.1 Die Idee und die Aufgabe 1
1.1.2 Der Nutzen 5
1.1.3 Wer braucht es? 6
1.2 Probleme bei der Einführung
eines Gebäudeinformationssystems 8
1.2.1 Von der Entscheidung in die Umsetzung 8
1.2.2 Der Detaillierungsgrad – Weniger ist manchmal mehr! 9
1.2.3 Erfolg muß geplant werden! 11
1.3 Ansätze zu Kosteneinsparungen
mit einem Informationssystem? 12
1.3.1 Gespart wird durch aktives Controlling
derBewirtschaungskosten 14

1.4 Hilfsmittel und Werkzeuge 15
1.4.1 Einfache Datenbanksysteme 16
1.4.2 Grasche Gebäudeinformationssysteme 20
1.4.3 Integrierte Netzwerke 22
2 Strukturwandel in der Immobilienwirtscha
25
M. Reents
2.1 Die Bedeutung der Bau- und Immobilienwirtscha
25
2.1.1 Immobilienvermögen
25
2.1.2 Beschäigte
27
2.1.3 Immobilien in der amtlichen Statistik
28
2.2 Produktivitätssteigerung durch Spezialisierung
30
2.2.1 Kernkompetenzen
30
2.2.2 Ausgliederung von Immobilien
32
Inhalt
InhaltVIII
2.2.3 Umsetzungstrends 33
2.2.3.1 Unternehmen
34
2.2.3.2 Öentliche Institutionen
34
2.2.3.3 Wohnungswirtscha
35

2.2.3.4 Selbstgenutzte Wohnungen und Häuser im Privatbesitz
36
2.3 Segmentierung und Strategie
37
2.3.1 Marktsegmentierung
37
2.3.2 Produktsegmentierung
37
2.3.3 Erstellungskosten
38
2.3.4 Betriebs- und Verwaltungskosten
39
2.3.5 Instandhaltungskosten
40
2.3.6 Flächenmanagement und Aufwendungen
bei Neuvermietung oder Verkauf
40
2.3.7 Weitere Sekundärprozesse
41
2.3.8 Kapital- und Finanzierungskosten
42
2.3.9 Weitere Zerlegung der Wertschöpfungskette
43
2.4 Business Process Reengineering
in der Bau- und Immobilienwirtscha
44
2.4.1 Radikale Prozessverbesserungen
44
2.4.2 Strukturelle Barrieren in der Immobilienwirtscha
46

2.4.3 Wandel durch neue Soware-Technologien
47
3 Dokumentation des Gebäudebestands
49
H P. Braun
3.1 IntegrationvonBauprojekten 49
3.1.1 Synergien durch Projektmanagement 49
3.1.2 Planungsänderungen und Einuß
aufdieDatenerfassung 52
3.1.3 Architekten und Fachplaner frühzeitig einbinden 54
3.2 IntegrationeinesvorhandenenGebäudebestands 55
3.2.1 Ohne Dienstleistungen
durchExternegehtesmeistnicht 57
3.2.2 Wie genau muß der Gebäudebestand erfaßt sein? 57
3.2.3 Scannen, digitalisieren oder neu konstruieren 58
4 Nutzungsmanagement
mit CAD-gestützten Informationssystemen
61
H P. Braun
4.1 Flächenmanagement 62
4.1.1 Flächenarten 62
4.1.2 Belegungsgrad und Flächen-Controlling 64
IX
Inhalt
4.1.3 Einsparungspotentiale
durchProtcenterundFlächenbudget 65
4.1.4 Zusammenfassung der Vorteile eines CAD
Flächenmanagements 66
4.2 Mitarbeiterbelegungs- und Umzugsplanung 67
4.2.1 Belegungsplanung mit CAD 67

4.2.2 Grasche Umzugsplanung 67
4.2.3 Informationen zum Arbeitsplatz 68
4.2.4 Zusammenfassung der Vorteile
einer CAD-gestützten Umzugsplanung 68
4.3 Revisionspläne 68
4.3.1 Planverwaltung mit CAD 69
4.3.2 Revisionspläne extern erstellen 70
4.3.3 Zusammenfassung der Vorteile
einer CAD-gestützten Gebäudeplanung 71
4.4 Ergänzende Unterstützung durch CAD
72
4.4.1 Ausschreibung mit einem AVA-System 72
4.4.2 Inventarverwaltung 72
4.4.3 Raumbuch 73
4.4.4 Parkplatzverwaltung 74
5 Gebäudemanagement
75
P. Z ah n
5.1 Technisches Gebäudemanagement
78
5.2 Infrastrukturelles Gebäudemanagement
78
5.3 Kaufmännisches Gebäudemanagement
79
5.4 Strategie- und Zielformulierung
79
5.5 Instrumente des Gebäudemanagements
80
5.5.1 Die Prozesskostenrechnung
80

5.5.2 Benchmarking
81
5.5.3 Balanced Scorecard im Gebäudemanagement
84
5.5.4 TQM im Gebäudemanagement
86
5.5.5 Risikomanagement
87
5.6 Wertstromdesign – Lean Management
im Gebäudemanagement
90
5.6.1 Denition der GM-Prozesse
91
5.6.2 Bestimmung des Ist-Zustandes
92
5.6.3 Bewertung des Ist-Zustandes
92
5.6.4 Beschreibung des Sollzustandes
92
5.6.5 Denition von Handlungsfeldern
92
5.6.6 Planung und Umsetzung der Maßnahmen
93
InhaltX
5.6.7 Laufende Überwachung 93
5.6.8 Lean Management am Beispiel des Umzugsmanagements
93
5.7 Outsourcing im Gebäudemanagement
94
5.8 Nutzenaspekte des Gebäudemanagements

97
6 Energiemanagement – wirtschaliches Haushalten
mit unseren Ressourcen
99
J. Pütter
6.1 Steigende Energiekosten – und kein Ende in Sicht
99
6.2 Wie lassen sich Energieverbraucher vergleichen?
100
6.3 Energie-Controlling
102
6.4 Verbrauchsreduzierung durch Betriebsoptimierung
106
6.4.1 Betriebsoptimierung
106
6.4.2 Investive Maßnahmen
106
6.5 Energie-Contracting
108
6.5.1 Contracting-Modelle
109
6.5.2 Energieeinspar-Contracting
110
6.5.3 Energieliefer-Contracting
111
7 Praxistips zur Einführung von Facility Management
113
H P. Braun
7.1 Organisationsstrukturen
113

7.1.1 Zusammenspiel der Bereiche
114
7.1.2 Klassische Managementaufgabe
115
7.1.3 Integration externer Dienstleister
115
7.2 GefahrenundVorteiledesOutsourcing
116
7.2.1 Abhängigkeit von externen Dienstleistern
116
7.2.2 Die Kontrollfunktion bleibt im Haus
117
7.3 Richtigberatenisthalbgewonnen
117
7.3.1 Nutzen aus der Erfahrung anderer
118
7.3.2 Betriebsblindheit behindert den Erfolg
118
7.3.3 Entscheidungen schnell herbeiführen
118
7.4 AnschubhilfebeiderErstdatenerfassung
119
7.4.1 Wenn das Tagesgeschä nicht wäre
119
7.4.2 Geeignete Partner
119
7.4.3 Das schlüsselfertige Gebäudeinformationssystem
120
7.5 Datenpege
120

7.5.1 Aktualität der Daten
120
7.5.2 Voraussetzung für eine optimale Datenpege
121
7.6 EntscheidungenwerdenimManagementgetroen
121
XIInhalt
7.6.1 Welche Informationen braucht das Management? 121
7.6.2 Qualität der Entscheidungsvorlagen
122
7.6.3 Im richtigen Augenblick die richtige Information
122
7.6.4 Ohne Controlling weniger Erfolge
123
8 Praxistips zur Einführung
eines Gebäudeinformationssystems
125
H P. Braun
8.1 Zieldenition durch die Führungskräe
125
8.1.1 Rahmenkonzept
126
8.1.2 Vision
126
8.1.3 Detaillierungsgrad und Darstellungstiefe
126
8.1.4 Teilziele und Hilfsmittel
127
8.1.5 Kostenrahmen
127

8.2 AusarbeitungeinesStufenplans
127
8.2.1 Prioritäten
127
8.2.2 Termine
128
8.2.3 Erfolgskontrolle
128
8.3 DokumentationderZuständigkeiten
129
8.3.1 Projektleitung
129
8.3.2 Teilprojektleiter
129
8.4 Randbedingungen
130
8.4.1 Verwendungsmöglichkeit der vorhandenen Daten
130
8.4.2 Schnittstellen und Nachbearbeitungsaufwand
132
8.4.3 Pichtenhe
133
8.5 Kommunikations-undOrganisationsanalyse
133
8.5.1 Analyse des Ist-Zustands
134
8.5.2 Denition des Soll-Zustands
134
8.6 Auswahl eines Gebäudeinformationssystems
135

8.6.1 Standard- oder Individualsoware
136
8.6.2 Hard- und Sowareauswahl
136
8.6.3 Grobauswahl
137
8.6.4 Rankingverfahren
137
8.6.5 Hersteller
137
8.6.6 Produkt am Markt
138
8.6.7 Handhabung
138
8.6.8 Funktionalität/Gebäudeverwaltung
138
8.6.9 Anwenderurteil
138
8.6.10 Wichtung
139
8.6.11 Auf einen Blick
139
InhaltXII
9 Ausblick 141
H P. Braun
9.1 Die Diskussion um Facility Management
und„DerTurmbauzuBabel“
141
9.2 StrategischesundoperativesFacilityManagement
145

9.3 Aufgaben im Lebenszyklus eines Gebäudes
147
9.4 OrganisationsformdesFacilityManagements
149
9.5 Datenmanagement
151
9.6 FMimCorporateRealEstateManagement
152
10 IT-Lösungen aus der Praxi
s 155
H P. Braun, J. Pütter
10.1 Integrative Möglichkeiten durch ODBC-Anbindung
und XML-Schnittstellen
155
10.2 Flächenmanagement
157
10.3 Umzugsmanagement
159
10.4 Wegweiser oder Besucherleitsystem
161
10.5 Raumbelegung und Raumreservierung
(Besprechungsräume) 163
10.6 Reinigungsmanagement
164
10.7 Inventarmanagement
166
10.8 Mietmanagement
167
10.9 Kostenstellenmanagement
169

10.10 Schlüsselverwaltung
170
10.11 Brandschutzmanagement
172
10.12 Instandhaltungsmanagement
174
10.13 Störungsmanagement und Störmeldungen
176
Literatur 179
Wichtige Normen im Gebäudemanagement
182
Herausgeber und Bezugsquellen
185
Sachwortverzeichnis 187
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