CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG HOÀNG XUÂN NGỤ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT DÂN SỰ

BÁO CÁO THỰC TẬP
ĐỀ TÀI: CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI VĂN PHỊNG CƠNG CHỨNG HỒNG
XN NGỤ

Họ và tên

:

Mã sinh viên :
Lớp

:

Năm 2022


TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT DÂN SỰ

BÁO CÁO THỰC TẬP
ĐỀ TÀI: CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI VĂN PHỊNG CƠNG CHỨNG HỒNG
XN NGỤ

Họ và tên

:

Mã sinh viên :
Lớp

:

Giảng viên hướng dẫn: ....

Năm 2022


MỤC LỤC

MỞ ĐẦU............................................................................................................................. 1
1. Lý do chọn đề tài nghiên cứu...........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu.........................................................................................................2
3. Phạm vi nghiên cứu..........................................................................................................2
4. Phương pháp nghiên cứu..................................................................................................2
5. Kết cấu của chuyên đề......................................................................................................3
Chương 1.............................................................................................................................. 4
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT....................................................................................................4
1.1. Khái quát về hoạt động công chứng.............................................................................4
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm hoạt động công chứng..........................................................4
1.1.2. Vai trị của cơng chứng đối với việc xác lập giao dịch..............................................6
1.2. Khái quát về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.......................7
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.......................7
1.2.2. Khái niệm, đặc điểm công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.......9
1.2.3. Ý nghĩa của công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất...................10
1.2.4. Yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.........................11

Tiểu kết Chương 1..............................................................................................................13
Chương 2............................................................................................................................ 14
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT..................................................................................................14
2.1. Thẩm quyền công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.....................14
2.2. Nội dung công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất..........................15
2.4. Trách nhiệm của công chứng viên trong việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất..............................................................................................................18
Tiểu kết Chương 2..............................................................................................................20
Chương 3............................................................................................................................ 21


THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VĂN PHỊNG CƠNG CHỨNG HOÀNG
XUÂN NGỤ. MỘT SỐ GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT...................................................21
3.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất tại Văn phịng cơng chứng Hồng Xn Ngụ...............................................................21
3.1.1. Ưu điểm.................................................................................................................... 21
3.1.2. Hạn chế.................................................................................................................... 22
3.2. Định hướng hồn thiện pháp luật về cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.............................................................................................................................. 25
3.3. Một số kiến nghị nhằm hồn thiện pháp luật về cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất..............................................................................................................26
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..............................................................................i

4


Phần I: Q TRÌNH THỰC TẬP

1. Kế hoạch thực tập
STT

Cơng việc dự kiến triển khai của sinh viên

Thời gian thực
hiện

1

Sinh viên tự liên hệ địa điểm thực tập hoặc liên lạc đăng ký
thực tập với giảng viên hướng dẫn theo sự phân công của
khoa.

Tuần đầu tiên
của đợt thực tập

2

- Khảo sát tại đơn vị thực tập:

Tuần 2

i) Sinh viên tiến hành tiếp xúc, thăm dị, khảo sát để tìm hiểu
tổng quan về nơi thực tập.
ii) Dựa trên tình hình thực tiễn tại nơi thực tập, dựa vào khả
năng mà Sinh viên chọn chủ đề tiến hành thực tập.
- Trao đổi với giảng viên hướng dẫn, bàn thảo để xác định
chuyên đề nghiên cứu.
3

- Thực tập tại đơn vị thực tập.

Tuần 3

- Viết và nộp đề cương chuyên đề cho giảng viên hướng dẫn.
- Chuẩn bị tài liệu, số liệu (nếu có) để viết chuyên đề
4

- Thực tập tại đơn vị thực tập

Tuần 4

- Nghiên cứu tài liệu, trao đổi với giảng viên hướng dẫn, nộp
Chương 1.
5

- Thực tập tại đơn vị thực tập.

Tuần 5

- Sửa lại Chương 1, viết phác thảo Chương 2, chương 3 (nếu
có)
6

- Thực tập tại đơn vị thực tập.

Tuần 6

- Nộp chương 2, chương 3 (nếu có)

7

-Thực tập tại đơn vị thực tập.
- Sửa lại chương 2, chương 3 (nếu có)

8

- Thực tập tại đơn vị thực tập.

Tuần 7

- Nộp bản thảo toàn bộ báo cáo cho giảng viên hướng dẫn.
- Lấy ý kiến đơn vị thực tập về báo cáo, tổng hợp góp ý của
đơn vị thực tập (nếu có) và sửa lại báo cáo
9

Sinh viên hoàn thiện và nộp báo cáo thực tập cho Khoa.
i

Tuần 8


2. Giới thiệu đơn vị thực tập
Tên đơn vị: Văn phịng cơng chứng Hồng Xn Ngụ
Địa chỉ: 198A Trần Bình Trọng, Phường 4, Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh
Trưởng Văn phịng cơng chứng:
Trưởng văn phịng Cơng chứng Hồng Xn Ngụ là Ơng Hồng Xn Ngụ – Là
cơng chứng viên đã có trên 20 năm cơng tác pháp luật, ngun là Cơng chứng viên tại
Phịng Cơng chứng số 1 và số 4 – Thành phố Hồ Chí Minh trong đó có hơn 15 năm thâm
niên trong nghề. Đã thực hiện và có nhiều kinh nghiệm cơng chứng các hợp đồng, giao

dịch liên quan đến cơng chứng.
* Lịch sử hình thành của đơn vị thực tập:
Văn phịng Cơng chứng Hồng Xn Ngụ là một tổ chức hành nghề công chứng, với
đầy đủ chức năng, nhiệm vụ, thẩm quyền và trách nhiệm. Trụ sở văn phịng tại địa chỉ
198A Trần Bình Trọng, phường 4, quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh, là nơi giáp ranh giữa
quận 1, quận 3, quận 7, quận 8, quận 10 và quận 4… rất thuận lợi cho quý khách trong
việc công chứng các hợp đồng, giao dịch.
Văn phịng Cơng chứng Hồng Xn Ngụ được thành lập theo quyết định số: 5581/
QĐ-UBND ngày 31/10/2012 của Ủy Ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, hoạt động
theo Giấy Đăng ký hoạt động số: 41020026 cấp ngày 12/01/2018, Cấp lần 1 ngày cấp
27/11/2012 của Sở tư pháp – Thành phố Hồ Chí Minh.
Văn phịng Cơng chứng Hồng Xn có đầy đủ chức năng, nhiệm vụ, thẩm quyền và
trách nhiệm như các Phịng cơng chứng Nhà nước và các Văn phịng công chứng đang
hoạt động trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh cũng như trên lãnh thổ Việt Nam.
* Lĩnh vực hoạt động
Văn phịng cơng chứng thực hiện cơng chứng các loại hợp đồng giao dịch, hợp
đồng mua bán:
-

Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, trao đổi, tặng cho, thuê, mượn: nhà ở, nhà đất,
nhà xưởng, ô tô, mô tô-xe máy, tàu biển…

-

Công chứng hợp đồng cầm cố, thế chấp., bảo lãnh vay tiền ngân hàng, vay tiền cá
nhân.
Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.
Cơng chứng hợp đồng ủy quyền, giấy ủy quyền, nhận ủy quyền từ nước ngồi.
Cơng chứng hợp đồng bán đấu giá bất động sản.
Hợp đồng đầy tư góp vốn bằng tài sản, quyền sử dụng đất.

-

ii


-

Công chứng hợp đồng thương mại, kinh tế, kinh doanh và dịch vụ.
Cơng chứng hợp đồng có yếu tố nước ngoài, Việt kiều.
Văn bản thỏa thuận về tài sản chung, riêng của vợ, chồng.
Công chứng di chúc.
Nhận lưu trữ di chúc.
Công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, văn bản khai nhận di sản,
việc từ chối nhận di sản.
Công chứng hợp đồng, giao dịch khác mà pháp luật không quy định phải công
chứng nhưng các bên tự nguyện công chứng.
Cấp bản sao hợp đồng được lưu trữ tại văn phịng cơng chứng Hồng Xn.
Cơng chứng ngồi trụ sở theo yêu cầu của Quý Khách hàng đúng theo quy định của
pháp luật.

iii


3. Nhật ký thực tập

NHẬT KÝ THỰC TẬP
Người thực tập:

VIẾT TÊN NGƯỜI THỰC TẬP VÀO

ĐÂY

Nơi thực tập:

Văn phịng cơng chứng Hoàng Xuân Ngụ

Thời
tập:

gian

thực Từ 25/4/2022 đến 24/6/2022

NỘI DUNG GHI CHÉP NHẬT KÝ
Tuần

Công việc
&Nhiệm vụ

Việc đã thực hiện

Kinh nghiệm

Tuần - Gặp mặt, chào - Trao đổi với Trưởng Văn phòng về mục - Kỹ năng trình
hỏi và làm quen tiêu và mong muốn đạt được trong khoá bày ý kiến
1
cùng đơn vị thực thực tập.
tập
- Nghiên cứu một số hồ sơ nội bộ của đơn
- Tìm hiểu khái vị thực tập như Bộ hướng dẫn nghiệp vụ

quát các tài liệu để nắm rõ các vấn đề chung trong môi
giới thiệu về đơn trường làm việc tại đơn vị. Tổng hợp các
vị thực tập
nội dung chưa hiểu và trao đổi với cán bộ
hướng dẫn để làm rõ.
Tuần Tìm hiểu khái - Nghiên cứu công việc của thư ký nghiệp
quát về các công vụ đối với hồ sơ về:
2
việc của thư ký + Sao y, chứng thực chữ ký
nghiệp vụ đối với + Hồ sơ lập di chúc và hồ sơ ủy quyền
từng loại hồ sơ + Hồ sơ thừa kế
(tại Bộ hướng dẫn - Trao đổi các vấn đề còn vướng mắc và
nghiệp vụ của báo cáo lại cán bộ hướng dẫn kết quả
nghiên cứu
đơn vị)

- Kỹ năng
nghiên cứu tài
liệu

- Kỹ năng
nghiên cứu tài
liệu
- Kỹ năng tổng
hợp và phân
tích nội dung

Tuần Tìm hiểu khái - Nghiên cứu công việc của thư ký nghiệp - Kỹ năng
quát về các công vụ đối với hồ sơ về:
nghiên cứu tài

3
việc của thư ký
nghiệp vụ đối với
từng loại hồ sơ
(tại Bộ hướng dẫn
nghiệp vụ của
đơn vị)

+ Hồ sơ chuyển nhượng/mua bán quyền
sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở

liệu

- Kỹ năng tổng
- Trao đổi các vấn đề còn vướng mắc và hợp và phân
báo cáo lại cán bộ hướng dẫn kết quả tích nội dung
nghiên cứu.
- Học cách sử
- Tham gia nghiên cứu, hỗ trợ soạn thảo dụng máy in
theo mẫu Hợp đồng mua bán nhà ở và
iv


chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho - Kỹ năng soạn
khách hàng Nguyễn Văn Viên và Dương thảo hợp đồng
Thị Thuần
- Kỹ năng
- Hỗ trợ in ấn tài liệu.
nghiên
cứu

tình huống

Tuần Tìm hiểu khái - Nghiên cứu cơng việc của thư ký nghiệp - Kỹ năng
quát về các công vụ đối với hồ sơ về:
nghiên cứu tài
4
việc của thư ký
nghiệp vụ đối với
từng loại hồ sơ
(tại Bộ hướng dẫn
nghiệp vụ của
đơn vị)

+ Hồ sơ thế chấp tài sản bảo đảm nghĩa vụ liệu
và Vay không biện pháp bảo đảm (không - Kỹ năng tổng
có tài sản thế chấp)
hợp và phân
tích nội dung
+ Hồ sơ tài sản vợ chồng
- Trao đổi các vấn đề còn vướng mắc và
báo cáo lại cán bộ hướng dẫn kết quả
nghiên cứu

Tuần Tìm hiểu khái - Nghiên cứu công việc của thư ký nghiệp - Kỹ năng
quát về các công vụ đối với hồ sơ về:
nghiên cứu tài
5
việc của thư ký
nghiệp vụ đối với
từng loại hồ sơ

(tại Bộ hướng dẫn
nghiệp vụ của
đơn vị)

+ Hồ sơ tặng cho

liệu

- Kỹ năng tổng
hợp và phân
- Trao đổi các vấn đề cịn vướng mắc và tích nội dung
báo cáo lại cán bộ hướng dẫn kết quả
nghiên cứu
+ Hồ sơ cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ

Tuần Tìm hiểu các vấn - Tổng hợp, nghiên cứu các quy định pháp - Kỹ
đề pháp lý liên luật liên quan đến công chứng hợp đồng nghiên
6

năng
cứu

quan đến công chuyển nhượng quyền sử dụng đất
pháp luật
chứng hợp đồng - Trao đổi lại với cán bộ hướng dẫn thực
chuyển nhượng tập các nội dung còn vướng mắc
quyền sử dụng
đất

Tuần Đánh giá tính hợp So sánh, đối chiếu và đánh giá các quy - Kỹ năng so

7
pháp trong thực định về công chứng hợp đồng chuyển sánh, đánh giá
tiễn áp dụng pháp nhượng quyền sử dụng đất với Bộ hướng vấn đề pháp lý
dẫn nghiệp vụ đối với Thư ký nghiệm vụ
luật tại đơn vị của đơn vị
thực tập

Tuần Làm báo cáo thực - Viết báo cáo thực tập
v

- Kỹ năng trình


8

tập

bày và viết
Báo cáo thực
tập

- Kỹ năng trình
Tuần Làm báo cáo thực - Hoàn thiện báo cáo thực tập
tập và xin ý kiến
bày và viết
9
phê duyệt của - Xin ý kiến phê duyệt của lãnh đạo đơn vị Báo cáo thực
lãnh đạo đơn vị

- Liên hoan, chia tay đơn vị thực tập

vi

tập


Phần II: CHUYỂN ĐỀ THỰC TẬP
ĐỀ CƯƠNG
Đề tài: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn
áp dụng tại Văn phịng cơng chứng Hồng Xn Ngụ
---o0o--MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài nghiên cứu
Nước ta đang trong tiến trình thực hiện cuộc cách mạng cơng nghiệp hố,
hiện đại hố đất nước, qua đó thực hiện đẩy mạnh nền kinh tế thị trường và hướng
tới xã hội chủ nghĩa. Tại tiến trình đó, đất đai trở thành tư liệu có vị trí quan trọng
đối với việc phát triển kinh tế và ổn định xã hội, cụ thể, đó khơng cịn chỉ là tư liệu
sản xuất, mà cịn là phương thức tích luỹ tài sản về lâu dài và vững chắc nhất đối
với người dân được thể hiện dưới dạng quyền sử dụng đất. Với xu hướng đó, quyền
sử dụng đất tham gia vào q trình lưu thơng trên thị trường như một loại hàng hoá
đặc biệt và chịu sự tác động sâu sắc của nền kinh tế thị trường và sự điều chỉnh nhất
định của hệ thống pháp luật.
Nhà nước trao cho người nắm giữa quyền sử dụng đất có quyền được chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nhằm phục vụ cho nhu cầu cũng như các hoạt động, giao
dịch thực tế khác phát sinh trong đời sống. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
được các bên thực hiện thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy
nhiên, bởi liên quan đến tài sản có giá trị lớn là quyền sử dụng đất, pháp luật quy
định các bên cần phải công chứng đối với loại hợp đồng này nhằm đảm bảo phòng
ngừa được rủi ro và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hợp đồng.
Trên thực tế triển khai và áp dụng pháp luật có thể thấy được hiệu quả, vai
trị của việc công chứng đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong

việc đảm bảo an toàn về mặt pháp lý giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, xem xét trên thực tế, pháp luật hiện hành và thực tế thi hành pháp luật về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất vẫn còn những bất cập, vướng mắc hay hạn chế nhất định. Những bất
cập, vướng mắc này ảnh hưởng đến hiệu quả thi hành pháp luật và mục tiêu hướng
tới trong việc xây dựng pháp luật tại nước ta nói chung và pháp luật liên quan đến
công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng.
Xuất phát từ những lý do nêu trên, sau thời gian thực tập tại Văn phịng cơng
chứng Hồng Xn Ngụ, em đã lựa chọn đề tài: “Công chứng hợp đồng chuyển
1


nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng tại Văn phịng cơng chứng
Hồng Xn Ngụ” làm đề tài nghiên cứu tại bài Báo cáo thực tập của mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Bài báo cáo thực tập được xây dựng nhằm mục tiêu đưa ra được cái nhìn
khái quát và tổng quan về các vấn đề lý luận cũng như quy định pháp luật hiện hành
liên quan đến hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Đồng thời, thông qua việc xem xét, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật tại Văn
phịng cơng chứng Hồng Xuân Ngụ về việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất để tìm ra những vướng mắc, hạn chế trong quy định pháp luật
hiện hành cũng như việc thi hành trên thực tiễn. Từ đó, bài báo cáo đưa ra những đề
xuất nhằm hoàn thiện pháp luật hiện hành và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật
tại đơn vị thực tập này.
3. Phạm vi nghiên cứu
Bài báo cáo được nghiên cứu trong phạm vi các quy định pháp luật hiện hành
của Việt Nam về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhìn từ
thực tiễn thi hành pháp luật tại Văn phịng cơng chứng Hồng Xuân Ngụ.
4. Phương pháp nghiên cứu
Quá trình nghiên cứu và hoàn thiện bài báo cáo tốt nghiệp được thực hiện

bằng tổng hòa và kết hợp nhiều phương pháp khác nhau, nhưng đều dựa trên cơ sở
phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật cùng đường lối, chính sách của Đảng và
Nhà nước hiện nay là nền tảng. Một số phương pháp tiêu biểu được sử dụng tại bài
báo cáo như sau:
- Phương pháp phân tích: đây là phương pháp phân chia những vấn đề chung,
khái quát nhất thành những phần nội dung nhỏ, những bộ phận khác nhau. Thông
qua phương pháp này có thể nghiên cứu sâu sắc hơn, rõ ràng và chi tiết hơn các nội
dung đề ra và nhận biết được sự tồn tại của các mối quan hệ, tính phụ thuộc bên
trong nội dung đó. Phương pháp này được áp dụng chủ yếu trong việc tìm hiểu và
phân tích quy định pháp luật.
- Phương pháp tổng hợp: phương pháp tổng hợp được áp dụng tại bài báo cáo
nhằm liên kết, thống nhất những kết luận thuộc bộ phận nội dung đã được phân tích
nhằm đánh giá khái quát lại toàn bộ vấn đề. Bởi vậy, phương pháp tổng hợp và
phương pháp phân tích ln song hành với nhau giúp bài viết đưa ra được cái nhìn,
nhận thức sâu sắc hơn về tổng thể vấn đề đưa ra.

2


- Phương pháp đánh giá: phương pháp đánh giá được sử dụng thông qua việc
đưa nhận thức, quan điểm của chính học viên về vấn đề nghiên cứu để tạo ra cách
nhìn, nhận định khách quan nhất. Chính bởi xuất phát từ quan điểm của học viên
nên phương pháp này được sử dụng tại hầu hết toàn bộ nội dung bài báo cáo, đặc
biệt là khi chỉ ra những vướng mắc, bất cập của quy định pháp luật cùng đề xuất
phương án giải quyết vấn đề.
Ngoài ra, một số phương pháp khác như: phương pháp quy nạp, phương
pháp liệt kê, phương pháp so sánh, ... cũng được vận dụng một cách hài hịa, linh
hoạt nhằm đạt được mục đích cuối cùng của bài báo cáo được đề ra.
5. Kết cấu của chuyên đề
Ngoại trừ phần mở đầu và phần kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội

dung bài báo cáo được chia làm 3 phần chính như sau:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về công chứng hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
Chương 2: Quy định pháp luật về công chứng hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật về công chứng hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phịng cơng chứng Hồng Xn Ngụ. Một số
giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp
luật

3


Chương 1.
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái quát về hoạt động công chứng
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm hoạt động công chứng
Khái niệm công chứng
Với sự phát triển ngày càng nhanh của xã hội, các quan hệ trao đổi, giao lưu,
mua bán hàng hóa diễn ra ngày càng phổ biến thì yêu cầu đối với sự minh bạch, rõ
ràng về trách nhiệm pháp lý giữa các bên trong giao dịch càng được coi trọng. Theo
xu hướng và yêu cầu đó, hoạt động cơng chứng đã ra đời.
Khi đó, khái niệm về công chứng chỉ được đề cập và nhắc đến như một hoạt
động của cơ quan nhà nước. Và quan điểm này tiếp tục được sử dụng hoặc ghi nhận
tương tự tại một số văn bản sau đó như: Nghị định số 45-HĐBT của Hội đồng Bộ
trưởng ngày 27 tháng 2 năm 1991 về “tổ chức và hoạt động cơng chứng nhà nước”;
Nghị định số 31/CP của Chính phủ ngày 18 tháng 5 năm 1996 về “tổ chức và hoạt
động cơng chứng nhà nước hay Phịng Cơng chứng Nhà nước”.
Sau đó, tại Nghị định số 75/2000/NĐ-CP về cơng chứng, chứng thực, khái

niệm cơng chứng đã có sự thay đổi, theo đó khơng chỉ dừng lại là hoạt động của
Nhà nước mà đã có sự mở rộng về đối tượng, tức bao gồm cả Phịng Cơng chứng ,
cụ thể như sau:
“Cơng chứng là việc Phịng Cơng chứng chứng nhận tính xác thực của hợp
đồng được giao kết hoặc giao dịch khác được xác lập trong quan hệ dân sự, kinh
tế, thương mại và quan hệ xã hội khác (gọi chung là hợp đồng, giao dịch) và thực
hiện các việc khác theo quy định của Nghị định này”.
Và cho đến Luật Công chứng năm 2014 ra đời cũng là luật hiện hành quy
định về vấn đề công chứng, khái niệm công chứng đã được mở rộng hơn, bao quát
hơn. Cụ thể theo quy định tại khoản 1 Điều 2 của Luật này ghi nhận rằng:
“Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề cơng
chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác
bằng văn bản (gọi chung là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, khơng
trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước
ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (gọi là bản dịch) mà theo quy định

4


của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công
chứng”.
Về bản chất, khái niệm này cũng có cách hiểu khá tương đồng đối với những
khái niệm đã được nêu trước đó. Tuy nhiên ở đây Luật Công chứng năm 2014 đã
xác định rõ chủ thể thực hiện hoạt động cơng chứng chính là “cơng chứng viên hành
nghề cơng chứng” thay vì các quy định chung “cơng chứng viên” như trước đó.
Theo đó, ở đây hoạt động công chứng cũng tiếp tục được phát triển theo hướng
không chỉ dừng lại là hoạt động của Nhà nước mà bao gồm cả các Văn phịng cơng
chứng tư nhân.
Đặc điểm cơng chứng
Với khái niệm nêu trên có thể thấy, hoạt động công chứng được hiện lên bởi

những đặc điểm sau đây:
Thứ nhất, hoạt động công chứng là hoạt động được thực hiện bởi công chứng
viên thể hiện qua việc chứng nhận các hợp đồng, giao dịch theo quy định của pháp
luật. Theo đó, cơng chứng viên được Nhà nước trao cho một số chức năng tư pháp
nhất định khác với cơ quan hành chính nhà nước trong hoạt động chứng thực.
Thứ hai, mục đích của hoạt động cơng chứng là nhằm xác định “tính xác
thực, hợp pháp” của giao dịch, tài liệu. Theo đó, tính xác thực chính là xác nhận sự
kiện, tình tiết liên quan đến nội dung của văn bản xảy ra trên thực tế. Mặt khác, tính
hợp pháp được thể hiện ở chỗ cơng chứng viên xác nhận và chịu trách nhiệm trước
pháp luật đối với hoạt động cơng chứng của mình. Để làm được điều này, bản thân
công chứng viên phải thực hiện các hoạt động nghiệp vụ kiểm tra, rà soát, nghiên
cứu nhằm đảm bảo phù hợp với quy định. Điều này giúp tài liệu, văn bản, giao dịch
được công chứng so với những văn bản khác không được công chứng sẽ mang giá
trị pháp lý cao hơn.
Thứ ba, đối tượng của hoạt động công chứng bao gồm hai loại giao dịch, hợp
đồng. Thứ nhất là các hợp đồng, giao dịch mà theo quy định pháp luật yêu cầu phải
thực hiện công chứng. Theo đó, đây được coi là điều kiện có hiệu lực của giao dịch,
hợp đồng đó về mặt hình thức. Thứ hai là hợp đồng, giao dịch pháp luật không bắt
buộc nhưng cá nhân, tổ chức có nhu cầu thực hiện công chứng.
Thứ tư, tài liệu, văn bản sau khi cơng chứng sẽ có giá trị như chứng cứ và có
hiệu lực thi hành với các bên. Theo đó, những nội dung trong văn tài liệu, văn bản
được công chứng khi đưa ra làm chứng cứ sẽ không cần phải chứng minh trừ trường

5


hợp bị Tồ án tun bố vơ hiệu. 1 Như vậy, có thể thấy được hoạt động cơng chứng
giúp bảo đảm giá trị thực hiện cho các tài liệu văn bản được xác lập và công chứng,
đồng thời giữ vai trò là chứng cứ chứng minh hiệu quả trong trường hợp có tranh
chấp phát sinh.

Như vậy, nhìn chung có thể hiểu được rằng cơng chúng chính là hành vi của
cơng chứng viên nhằm xác thực, xác nhận tính hợp pháp của văn bản, tài liệu và
giao dịch, hợp đồng liên quan đến văn bản, tài liệu đó.
1.1.2. Vai trị của công chứng đối với việc xác lập giao dịch
Xác lập một giao dịch hay hợp đồng là việc một bên (giao dịch đơn phương)
hoặc các bên (giao dịch đa phương) xác định giao kết hợp đồng, thực hiện giao dịch
qua đó làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan. Theo đó, dựa trên
vai trị nói chung của hoạt động công chứng và căn cứ theo bản chất của việc xác
lập giao dịch, hợp đồng có thể chỉ ra một số vai trị của việc cơng chứng đối với
việc xác lập giao dịch như sau:
Thứ nhất, bảo đảm giá trị pháp lý của giao dịch, hợp đồng.
Để bảo đảm cho giao dịch, hợp đồng được thực hiện một cách nghiêm chỉnh,
đầy đủ, đúng đắn cả về phạm vi, nội dung cam kết lẫn thời gian thực hiện, thì phải
làm cho các điều cam kết đó có giá trị pháp lý bắt buộc phải tuân thủ.
Nhìn chung đối với một văn bản pháp lý, các nội dung ghi nhận sẽ có giá trị
pháp lý vững chắc khi đảm bảo được các điều kiện về:
(i) Giao dịch, hợp đồng trước hết phải phù hợp với pháp luật.
Theo đó, điều kiện này được đáp ứng qua sự thẩm tra của công chứng viên.
Công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng biết những điều khoản,
nội dung nào của giao dịch, hợp đồng “không phù hợp với các nguyên tắc của đạo
luật, bộ luật áp dụng, vối chế định luật, điều luật áp dụng, với trình tự, thủ tục do
luật quy định và hướng dẫn họ làm lại cho đúng”.2
Thông thường, người yêu cầu công chứng không biết hết các quy định của
luật pháp liên quan đến văn bản. Do vậy, thơng qua “sự thẩm tra, sốt xét, hướng

1

Phùng Văn Dũng (2019), Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo
pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ luật học,
Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam, tr.9.

2
Hồng Thị Huệ (2021), “Vai trị và tác dụng của cơng chứng là gì?”, Cơng ty Luật
TNHH Minh Kh. Nguồn: />
6


dẫn khắc phục của công chứng viên, hợp đồng, văn bản sẽ phù hợp với pháp luật
và có giá trị pháp lý”3.
(ii) Pháp luật hiện hành nước ta quy định các văn bản được cơng chứng có
“giá trị chứng cứ, trừ trường hợp được thực hiện không đúng thẩm quyền hoặc bị
Tịa án tun bố là vơ hiệu”4.
Do vậy, đối với những giao dịch, hợp đồng quy định phải được cơng chứng
mới có giá trị pháp lý thì việc cơng chứng nhằm xác định giá trị pháp lý của văn
bản. Cịn với những văn bản pháp luật khơng địi hỏi cơng chứng nhưng nếu có
cơng chứng thì càng được bảo đảm về giá trị pháp lý.
Thứ hai, là biện pháp hữu hiệu cho việc phòng ngừa sự gian lận, lừa đảo
trong quan hệ và sự bội tín trong thực hiện hợp đồng.
Trước hết, thơng qua sự sốt xét và giám định của cơng chứng viên (cơng
chứng viên có quyền u cầu giám định hoặc yêu cầu cơ quan, nơi đã cung cấp văn
bằng, văn bản tiến hành kiểm tra, đối chiếu để khẳng định tính xác thực của văn
bản), giao dịch, hợp đồng sẽ đảm bảo được lập căn cứ trên nội dung pháp lý hợp
pháp, có cơ sở để áp dụng, tránh trường hợp gian lận, lừa đảo trong việc đưa thơng
tin, ví dụ như đối với thơng tin cá nhân của người quyết định chấm dứt hợp đồng có
thẩm giao dịch, hợp đồng cũng đồng thời là căn cứ để xác định tính hợp pháp của
việc đơn phương chấm dứt hợp đồng, về hình thức, nội dung và thời gian thực hiện.
Thứ ba, là cơ sở pháp lý để giải quyết đúng đắn các tranh chấp.
Trong trường hợp các tranh chấp phát sinh liên quan đến việc đơn phương
chấm dứt hợp đồng, giao dịch, hợp đồng được công chứng chính là những căn cứ có
giá trị chứng minh cao. Điều này có thể xuất phát từ thực tế những tình tiết, sự kiện,
nội dung ghi nhận tại giao dịch, hợp đồng được công chứng đã được công chứng

viên thơng qua hoạt động cơng chứng kiểm tra tính xác thực và hợp pháp và bản
thân họ cũng phải chịu trách nhiệm đối với những xác thực và ghi nhận đó. Theo
đó, khi có văn bản đã được cơng chứng, cơ quan xét xử sẽ dễ dàng hơn trong công
tác giải quyết tranh chấp, giảm thời gian nghiên cứu, tìm kiếm và đánh giá các
chứng cứ khác.

3
4

Hoàng Thị Huệ (2021), “Vai trị và tác dụng của cơng chứng là gì?”, tlđd (2)
Khoản 3 Điều 5 Luật Công chứng số 53/2014/QH13 ngày 20 tháng 06 năm 2014.

7


1.2. Khái quát về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất
Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS năm 2005) quy định: “Hợp đồng
về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn
quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho
bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.
Quy định này cho thấy, chuyển quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất được
phép chuyển quyền sử dụng đất đối với các phần diện tích thuộc quyền sử dụng
tương ứng với nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước, bao gồm chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn. Chuyển nhượng quyền
sử dụng đất chỉ là một trong các hình thức của chuyển quyền sử dụng đất nói chung
mà thơi.

Nói một cách khác, có thể định nghĩa “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất” như sau:
“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực chất là một loại hợp
đồng dân sự, trong đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất)
chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên
nhận quyền sử dụng đất) theo các điều kiện, nội dung, hình thức được quy định
trong Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. Người được chuyển nhượng quyền sử
dụng đất phải trả cho người chuyển nhượng một số tiền là giá trị của quyền sử
dụng đất”5
Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo hình
thức và nội dung phù hợp với quy định của cả hai văn bản pháp lý liên quan là Bộ
luật Dân sự và Luật Đất đai.
Điều này xuất phát từ bản chất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
là một hợp đồng dân sự, tuy nhiên đối tượng của hợp đồng là một loại đối tượng đặc
5

Lê Minh Trường (2021), “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Hợp đồng chuyển
nhượng
quyền
sử
dụng
đất
là
gì?”,
Luật
Minh
Khuê.
Nguồn:
/>

8


biệt. Theo đó, các giao dịch về quyền sử dụng đất được pháp luật quy định và yêu
cầu tuân thủ tại một hệ thống pháp luật chuyên ngành riêng là Luật Đất đai. Theo
đó, pháp luật quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập
hành văn bản, đồng thời được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền
sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất là một trong những tài sản đặc biệt của nước ta, theo đó
đây được coi là một loại quyền tài sản. Thực tế, đất không thể là đối tượng của giao
dịch nói chung và của loại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng
bởi lẽ người dân khơng có quyền sử dụng riêng về đất mà thơng qua đại diện sở hữu
tồn dân là Nhà nước.
1.2.2. Khái niệm, đặc điểm công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất
Khái niệm công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Có thể nói, ngay ở trên thế giới hay chỉ xét riêng tại Việt Nam, về bản chất
lịch sử ra đời và phát triển của hoạt động công chứng song hành và gắn liền với
quyền sở hữu tài sản, đặc biệt là bất động sản. Theo đó, đất đai dù ở thời điểm nào
cũng ln được xem là tài nguyên quan trọng, mang giá trị thiết yếu trong đời sống
của con người, đặc biệt là trong hoạt động sản xuất – kinh doanh. Thông qua đất
đai, con người có thể tạo ra nhiều hơn nữa tài sản để phục vụ cuộc sống. Bởi vậy,
trong hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước, công chứng xuất hiện và góp phần
kiểm sốt những biến động, quản lý các giao dịch được thực hiện một cách chặt chẽ
hơn để bảo đảm sự bình ổn của thị trường bất động sản. Trong đó bao gồm cả hoạt
động chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Xuất phát từ những phân tích về khái niệm về “công chứng”và “hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, có thể khái quát một khái niệm chung về công
chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc cơng chứng
viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất để đảm bảo nghĩa vụ nào đó được thực hiện bởi các bên chuyển nhượng và
bên nhận chuyển nhượng.
Đặc điểm công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

9


Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang những đặc
điểm chung của hoạt động công chứng, trong đó phải kể đến việc cơng chứng hợp
đồng là:
(i)
(ii)
(iii)

(iv)

Được thực hiện bởi cơng chứng viên;
Mục đích của hoạt động cơng chứng là nhằm xác định “tính xác thực,
hợp pháp” của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Đối tượng của hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo đó
pháp luật yêu cầu và bắt buộc phải thực hiện thủ tục cơng chứng để
đảm bảo có hiệu lực;
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi công chứng sẽ có
giá trị như chứng cứ và có hiệu lực thi hành với các bên.

1.2.3. Ý nghĩa của công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất

Trong hoạt động cơng chứng, có những giao dịch, hợp đồng pháp luật quy
định không bắt buộc phải thực hiện hoạt động công chứng hay chứng thực mặc dù
giá trị hợp đồng có thể rất lớn. Tuy nhiên, đối với giao dịch, hợp đồng liên quan đến
bất động sản lại được yêu cầu như một điều kiện có hiệu lực quan trọng về mặt hình
thức.
Như đã đề cập đến ở phần trên, điều này xuất phát từ vai trò quan trọng của
đất đai trong đời sống sản xuất, kinh doanh của con người. Bởi vậy, khi hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện là như là một văn bản xác nhận
đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được xác lập.
Trường hợp phát sinh tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng công chứng sẽ được coi như một chứng cứ
pháp lý hữu hiệu cho các bên. Nội dung được cơng chứng của hợp đồng có ý nghĩa
tương tự như cơng chứng viên đứng ra với vai trị là người làm chứng cho việc giao
kết, xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên là chính xác
và hợp pháp. Như vậy, các bên sẽ có cơ sở vững chắc để bảo vệ quyền và lợi ích
hợp pháp của mình.
Khơng những vậy, việc cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất còn mang ý nghĩa trong việc đảm bảo hợp đồng được thể hiện với nội dung hợp
lý và hợp pháp. Cụ thể hơn, công chứng viên là một trong những chuyên gia trong
lĩnh vực pháp lý, được đào tạo nghiệp vụ, kiến thức bài bản nên có kinh nghiệm,
10