Thảo luận môn Luật đất đai (có đáp án)

Thảo luận Luật Đất Đai (có đáp án)
LUẬT ĐẤT ĐAI – BUỔI THẢO LUẬN 1..................................................................................................1
LUẬT ĐẤT ĐAI – BUỔI THẢO LUẬN 2..................................................................................................7
LUẬT ĐẤT ĐAI – BUỔI THẢO LUẬN 3................................................................................................15
LUẬT ĐẤT ĐAI – BUỔI THẢO LUẬN 4................................................................................................20
LUẬT ĐẤT ĐAI – BUỔI THẢO LUẬN 5................................................................................................26

LUẬT ĐẤT ĐAI – BUỔI THẢO LUẬN 1
A. Nhận định sau đây đúng hay sai? Tại sao?
1.
Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất không làm thay đổi chủ sở hữu đối
với đất đai.
⇨Nhận định đúng.
⇨CSPL: Điều 4 Luật Đất đai 2013, k1 Điều 167 LĐĐ
Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất không làm thay đổi chủ sở hữu đối với đất đai,
vì theo điều 4 LĐĐ 2013 quy định đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do nhà nước
đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho
người sử dụng đất theo quy định của luật này. Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất
bao gồm nhiều hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,...
Bản chất chỉ làm thay đổi NSD đất chứ không làm thay đổi chủ sở hữu đối với đất
đai.
—-Giao dịch chuyển quyền gồm những loại giao dịch nào?
Chuyển quyền: (k10 Đ3): + Chuyển nhượng: lấy đất đổi lấy đất

Chuyển đổi: trao đổi quyền SDĐ giữa các cá thể là hộ gia đình, cá nhân cho
nhau. (trong phạm vi xã phường, thị trấn, ...)

Chuyển mục đích: chuyển mục đích sử dụng mảnh đất đó để đáp ứng với
hình thức sử dụng đất theo Điều 10 LĐĐ
2. Chỉ có các cơ quan thuộc hệ thống cơ quan quản lý đất đai mới có quyền

quản lý đất đai.
⇨ Nhận định: Sai.
⇨ CSPL: Điều 24 LĐĐ 2013, điều 4 NĐ 43/2014 được bổ sung bởi khoản 3 điều 2
NĐ 01/2017
CQQLĐĐ theo điều 24 bao gồm: Sở Tài nguyên và Môi trường, Phịng Tài ngun
và Mơi trường, Văn phịng đăng ký đất đai, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân
dân cấp huyện.


CQTG QLĐĐ bao gồm rất nhiều cơ quan khác nhau và CCQLĐĐ (điều 24) chỉ là
một phần nằm trong cơ quan tham gia quản lý đất đai.
Do đó, chỉ có các cơ quan thuộc hệ thống cơ quan quản lý đất đai mới có quyền
quản lý đất đai là nhận định sai. Mà còn các cơ quan khác trong hệ thống cơ quan
tham gia quản lý đất đai như Chính phủ, HĐNĐ các cấp..
Ngồi ra, có thể áp dụng thêm điều 8 LDD: chủ tịch UBND cấp xã được giao quản
lý khu vực đất đai xây dựng đường xá, dịch vụ công công nhằm đáp ứng nhu cầu
của dân khu vực.
—---* Phân biệt cơ quan quản lý đất đai với cơ quan tham gia quản lý đất đai:
CQQLĐĐ (điều 24):
+ CQ tài nguyên

TC dịch vụ công
CQ tham gia quản lý đất đai: là cơ quan được trao quyền quản lý đđ
QH, HĐNND các cấp
CP, UBND các cấp, cơ quan quản lý chuyên ngành (là 1 trong những CQ tgia quản
lý)
Ngoài ra cịn có những CQ khác: thuế, quy hoạch, GTVT, ban ql khu kte, cảng bộ
hàng không, ...
=> Hệ thống CQQL chỉ có 2 nhóm CQ => hẹp hơn CQ tham gia QLĐĐ, cá nhân
dc giao qly, CQ có thẩm quyền dc giao qly (chỉ qly chứ k sdung đất)

3. UBND cấp xã có trách nhiệm xác nhận HGĐ, cá nhân trực tiếp sản xuất
nơng nghiệp có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp.
⇨ Nhận định: Sai.
⇨ CSPL: CSPL: khoản 2 Điều 2 Nghị định 01/2017, điểm d k4 Điều 3 Thông tư
33/2017/TT-BTNMT
Theo khoản 4 Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định UBND cấp xã xác
nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất đất nơng nghiệp có nguồn vốn từ sản
xuất nơng nghiệp là một nội dung trong trình tự thực hiện các thủ tục quy định tại
Khoản 1 điều này. Do đó, UBND cấp xã chỉ có trách nhiệm xác nhận khi thuộc
trong k1 điều 3 TT33/2017, ngồi ra khơng phải trách nhiệm của UBND cấp xã.
Trong Th này, do không thuộc các trường hợp theo k1 điều 3 TT 03/2017 nên
UBND cấp xã khơng có trách nhiệm xác nhận HGĐ, cá nhân trực tiếp sản xuất đất
nơng nghiệp có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp.
Việc xác định cá nhân trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp: dựa vào K3 Điểu 3
TT33/2017:
+ Đang có quyền sử dụng đất

Có thu nhập thường xun từ việc sản xuất đất nơng nghiệp đó.

Khơng thuộc đối tượng hưởng lương thường xuyên, được đóng BHXH, trợ
cấp mất việc.
4. Người Việt Nam định cư ở nước ngồi khơng được nhập cảnh vào Việt
Nam khơng phải người sử dụng đất theo quy định của PL đất đai.
Nhận định sai.


CSPL: K6 Đ 5 LĐĐ 2013, Điều 3 Luật quốc tịch năm 2014.
Giải thích: Theo khoản 6 điều 5 luật đất đai quy định: “Người sử dụng đất được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền
sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:

6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
Đồng thời, tại khoản 1 điều 168 LĐ 2013 quy định về việc: “Người Việt Nam định
cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của
pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại
Việt Nam”. Mà theo đó, khoản 1 điều 8 của luật Nhà ở 2014 có quy định điều kiện
để được công nhận sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ áp dụng đối với trường hợp
người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải được phép nhập cảnh vào Việt
Nam. Như vậy, nếu người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh
vào Việt Nam thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt
Nam, đồng thời khi Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu
nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở thì được nhận chuyển
quyền sử dụng đất ở (Khoản 1 điều 169). Do vậy, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài mà được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì mới là đối tượng sử dụng đất theo
quy định tại khoản 6 điều 5 LĐĐ 2013. Chính vì vậy, Người Việt Nam định cư ở
nước ngồi khơng được nhập cảnh vào Việt Nam thì khơng phải người sử dụng đất
theo quy định của PL đất đai.
5. Chủ thể thuê lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất không phải là
chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai.
Nhận định sai.
CSPL: Điều 2 Luật đất đai 2013.

Chủ thể thuê lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là chủ thể của
quan hệ pháp luật đất đai.
Đối tượng điều chỉnh của quan hệ pháp luật đất đai bao gồm: Cơ quan nhà nước
thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thực
hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai, các chủ thể được nhà nước
trao quyền sử dụng đất và các đối tượng khác có liên quan đến việc quản lý sử
dụng đất. Các đối tượng khác có liên quan đến việc quản lý sử dụng đất đai (Điều 2
LĐĐ) là: Chủ thể thuê và thuê lại quyền sử dụng đất, chủ thể tham gia quan hệ góp
vốn bằng quyền sử dụng đất mà khơng hình thành pháp nhân sử dụng đất mới…

Do đó, Chủ thể thuê lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là chủ thể của
quan hệ pháp luật đất đai.
Có 1 TH đặc biệt quy định tại điều 19 NĐ 43/2014
Chủ thể cho thuê lại là công ty kinh doanh kết cấu hạ tầng thì chủ thể thuê lại thì
được cấp giấy chứng nhận quyền sd đất, trở thành quan hệ pháp luật đất đai. ĐIỀU
19 NĐ 43
6. Giá đất trên sàn giao dịch bất động sản không phải giá đất thị trường.
Nhận định sai.
CSPL: Điều 5 NĐ 44/2014/NĐ-CP


Theo điểm a khoản 1 Điều 5 NĐ 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về giá
đất. Các loại giá đất như giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng
đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất trên sàn
giao dịch bất động sản, giá đất được xác định từ chi phí, thu nhập của thửa đất đều
được gọi là giá đất thị trường.
7. Giá đất tính tiền sử dụng đất trong mọi trường hợp là giá đất cụ thể của
UBND cấp tỉnh nơi có đất.
Nhận định sai
CSPL: Điểm a Khoản 2 và điểm a Khoản 4 Điều 114 LĐĐ năm 2013.
Để tính tiền sử dụng đất pháp luật đất đai quy định căn cứ vào bảng giá đất hoặc
giá đất cụ thể của UBND cấp tỉnh nơi có đất tùy vào từng trường hợp cụ thể. Chẳng
hạn:
Sử dụng bảng giá đất: “Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước cơng nhận quyền sử
dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải
là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình,
cá nhân”.
Sử dụng giá đất cụ thể: “Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước cơng nhận quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho

phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không
phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia
đình, cá nhân”.
Như vậy, khơng phải lúc nào tính tiền sử dụng đất cũng căn cứ vào giá đất cụ thể
của UBND cấp tỉnh nơi có đất.
Bài tập:
1. Xác định hình thức sử dụng đất của người sử dụng đất trong các trường hợp sau:
a. Hộ gia đình ơng A sử dụng đất 5 hecta đất có mặt nước để ni trồng
thủy sản tại tỉnh Cần Thơ. (HGĐ được UBND cấp xã xác nhận là HGĐ
trực tiếp sản xuất nơng nghiệp).
⇨ HGĐ Ơng A là đối tượng sử dụng đất theo Khoản 2 Điều 5 Luật đất đai 2013.
=> HGĐ ông B trực tiếp sản xuất đất nơng nghiệp với mục đích ni trồng thủy sản
do đó sẽ được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong phần đất trong
hạn mức. Theo điều 129 LĐĐ, phần đất trong hạn mức của hgđ ơng B là 03 ha đất.
Cịn 2ha đất cịn lại được sử dụng với hình thức nhà nước cho thuê đất được lựa
chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê (điểm a k1 điều 56)
(Nếu đề k nói về chủ thể có trực tiếp sản xuất đất nơng nghiệp hay khơng thì phải
chia 2 TH. TH không phải là cá nhân tt sx đất nn thì sẽ đc nhà nước cho thuê đất
lựa chọn 1 trong hai ht thuê: thu tiền sử dụng đất hằng năm và thu tiền sử dụng đất
1 lần ( điểm a khoản 1 điều 56))


b.
Bà B là Việt kiều sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu
nhà trọ cho cơng nhân làm việc tại KCN Sóng Thần.
Căn cứ theo khoản 3, Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008 sửa đổi, bổ sung
năm 2014 và khoản 6 Điều 5 Luật đất đai năm 2013 thì bà B là người Việt Nam
định cư ở nước ngoài.
Bà B sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu nhà trọ cho cơng nhân

làm việc tại KCN Sóng Thần thuộc trường hợp quy định tại điểm đ, khoản 1 Điều
56 Luật đất đai 2013 và điểm g, khoản 1 Điều 2 NĐ 46/2014 nên hình thức sở hữu
đất của bà B trong trường hợp này là cho thuê đất trả tiền thu tiền thuê đất hàng
năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
c.
Doanh nghiệp C (tỷ lệ sở hữu vốn góp: ơng T (VN): 40%; bà James (Hoa
Kỳ): 10%; Công ty H: 50%) sử dụng 20 ha đất thương mại, dịch vụ để thực
hiện dự án kinh doanh kỳ nghỉ (timeshare).
=>Doanh nghiệp C có bà James góp vốn nên là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài theo k27 điều 3 và khoản 7 điều 5 Ldđ
DN C sử dụng 20 ha đất thương mại, dịch vụ để thực hiện dự án kinh doanh kỳ
nghỉ tức doanh nghiệp C sử dụng đất ™, dv dể thực hiện dự án kinh doanh phi
nông nghiệp. DO đó theo điểm đ k1 điều 56 ldd 2013, hình thức sử dụng đất của dn
C là cho thuê đất.
d.
Công ty TNHH AMA sử dụng đất thực hiện dự án xây dựng condotel tại
Nha Trang.
Th1: Công ty TNHH AMA là tổ chức kinh tế:
Theo điểm đ k1 điều 56, cty sử dụng đất để xây dựng dự án condotel tại Nha Trang
tức đang sử dụng đất ™ dv để thực án kinh doanh phi nơng nghiệp nên hình thức
sử dụng đất sẽ là cho thuê đất.
TH2: CTy TNHH AMA là doanh nghiệp cố vốn đầu tư nước ngoài.
Cty là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất thương mại dv nên vẫn
là cho thuê đất được lựa chọn 1 trong hai hình thức thuê.
e.
Người VN định cư ở nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư hạ
tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ
tầng.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là đối tượng sử dụng đất theo k6 điều 5
LDD 2013.

Trong Th này người VN định cư ở nước ngồi khơng được nhà nước quy định giao
đất xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa => không được làm.
f.
Công ty F là tổ chức kinh tế trong nước sử dụng đất xây dựng kết cấu hạ
tầng trong khu công nghiệp để chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ gắn liền với
kết cấu hạ tầng.
⇨ Công ty F là tổ chức kinh tế trong nước là đối tượng được sử dụng đất theo
Khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai 2013.
⇨ Công ty F là tổ chức kinh tế trong nước sử dụng đất xây dựng kết cấu hạ tầng
trong khu công nghiệp để chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền với


kết cấu hạ tầng là hình thức được nhà nước cho thuê đất để kinh doanh phi nông
nghiệp theo Điểm đ Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2013.
g.
Công ty X là tổ chức kinh tế trong nước sử dụng đất đầu tư xây dựng
nhà ở.
⇨ Công ty X là tổ chức kinh tế trong nước là đối tượng sử dụng đất theo Khoản 1
Điều 5 Luật Đất 2013.
Công ty X là tổ chức kinh tế trong nước sử dụng đất đầu tư xây dựng nhà ở tùy vào
mục đích xây nhà ở để làm gì mà ta có hình thức sử dụng đất khác nhau:
TH1: Nếu sử dụng đất ở để xây dựng nhà ở theo mục đích tài định cư (khoản 4 điều
54 thì giao đất khơng thu tiền)
TH2: Nếu sử dụng đất xây dựng nhà ở cho thuê thì là hình thức cho thuê (điểm đ
k1 điều 56)
TH3: Nếu sử dụng đất để xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê thì hình
thức sử dụng đất là giao đất có thu tiền sử dụng đất. (theo k3 điều 55 Ldd 2013)
2. Công ty A là doanh nghiệp có 100% vốn đầu tư nước ngoài, xin nhà nước
cho sử dụng 50 ha đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng cụm công nghiệp
tại tỉnh B. Hỏi:

a. Dự án của công ty A thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất hay công ty A
tự thỏa thuận với NSDĐ trong khu vực dự án. Vì sao?
=>Dự án cơng ty A thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất.
Vì căn cứ theo điểm d khoản 3 điều 62 Luật đất đai 2013 Nhà nước thu hồi đất để
phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia cơng cộng. Do đó, trường hợp này để
thực hiện dự án xây dựng cụm công nghiệp được sự chấp nhận của HĐND cấp tỉnh
thì Nhà nước sẽ thu hồi đất để giao đất cho cty A.
Có 4 hình thức thu hồi đất

Thu hồi đất vì lý do QP, an ninh

Thu hồi đất vì phát triển KT XH

Thu hồi đất do VPPL về đất đai

Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo PL
Trong TH này thì đất sẽ được thu hồi theo điểm d khoản 3 điều 62 sau đó chuyển
giao cho cơng ty A.
b. Nếu cơng ty A muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ thực hiện dự án đầu
tư xây dựng khu công nghiệp sang đầu tư xây dựng nhà ở để bán. Việc chuyển
mục đích sử dụng đất này có phải xin phép cơ quan có thẩm quyền khơng?
Tại sao? Nếu có, thuộc thẩm quyền của cơ quan nào?
Căn cứ theo điểm đ khoản 2 Điều 10 LĐĐ 2013 có quy định đất khu công nghiệp
là đất phi nông nghiệp cụ thể là đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Đồng
thời, nhà ở chỉ được xây dựng trên đất ở nên cơng ty A phải chuyển mục đích sử
dụng đất trong trường hợp này. Mà theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 57
trường hợp chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở phải được
phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Căn cứ theo khoản 1 điều 56 Công ty A sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây
dựng khu cơng nghiệp thì Cơng ty A sẽ được Nhà nước cho thuê đất. Thẩm quyền
cho thuê đất theo khoản 1 Điều 59 sẽ thuộc về UBND cấp tỉnh, đồng thời theo
khoản 4 điều 59 thì UBND cấp tỉnh cũng là cơ quan có thẩm quyền cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp này. Tuy nhiên, Cơng ty A là doanh
nghiệp có 100% vốn đầu tư nước ngồi khơng thuộc các trường hợp được xin phép
chuyển mục đích sử dụng đất ở UBND cấp tỉnh. Như vậy, Cơng ty A sẽ khơng
được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu
công nghiệp sang đầu tư xây dựng nhà ở để bán
Chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 57) thì có 2 TH

TH 1: thuộc khoản 1 điều 57 phải có sự đồng ý của cơ quan NN có thẩm
quyền

TH 2: chuyển mục đích sử dụng đất khơng cần có sự đồng ý của CQNN có
thẩm quyền (k2 điều 5 TT 09/2021) => không cần sự đồng ý nhưng phải đi đăng ký
biến động
Cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: điều 59

UBND cấp tỉnh: thì chuyển mục đích của tổ chức (Đối với doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngồi thì là giao đất, khơng phải chuyển mục đích sử dụng đất)

UBND Cấp huyện: thì áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân

Khơng đề cập đến chuyển mục đích sử dụng của cơ sở tôn giáo, cộng đồng
dân cư.
Xác định thời gian sau khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại điều 127

Cá nhân trồng cây hàng năm (thời hạn 50 năm) sang đất ở:
Nguyên tắc chung: thời hạn sd đất xác định theo loại đất sau khi chuyển mục đích

sử dụng. đất ở đc xác định là ổn định lâu dài.
Điều 127 có 2 TH ngoại lệ:

Điểm c k1 điều 127-> Thời hạn sử dụng đất khơng thay đổi, tính tiếp thời
hạn cũ (bản chất của các loại đất nông nghiệp khơng khác nhau là mấy nên khơng
tính lại thời hạn mới)

Điểm đ k2, k3 điều 12-> Khi chuyển mục đích sử dụng đất nhưng vẫn giữ
nguyên là đất ổn định lâu dài.
=> các TH còn lại sẽ xác định theo nguyên tắc chung
LUẬT ĐẤT ĐAI – BUỔI THẢO LUẬN 2
1. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất là nghĩa vụ của người sử
dụng đất.
Nhận định này là sai
CSPL: Khoản 1 điều 95 LĐĐ 2013
Theo đó, căn cứ vào khoản 1 điều 95 LĐĐ quy định đăng ký đất đai là nghĩa vụ bắt
buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý. Còn đối với
việc đăng ký nhà ở và tài sản gắn liền với đất không phải là nghĩa vụ bắt buộc của


người sử dụng đất. Trường hợp này PL khơng có quy định bắt buộc người sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất phải đăng ký. Đây là quyền của chủ sở hữu, nếu
đăng ký thì sẽ được pháp luật bảo vệ, nếu không đăng ký cũng không vi phạm pháp
luật.
2. Giấy tờ hợp lệ có giá trị pháp lý tương đương với GCN QSDĐ, QSH nhà ở
và tài sản gắn liền với đất.
Nhận định này là sai
CSPL: khoản 2 Điều 97 Luật đất đai 2013
Căn cứ vào khoản 2 Điều 97 Luật đất đai 2013 quy định Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy

chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây
dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp
luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý mà không
phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất. Vì vậy, phải thuộc một trong các loại giấy tờ quy định tại
khoản 2 Điều 97 LĐĐ 2013 mới có giá trị pháp lý tương đương với GCN QSDĐ,
QSH nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Giấy tờ hợp pháp ms có giá trị tương đương còn giấy tờ hợp lệ chỉ là căn cứ để xin
cấp GCN thôi.
Giấy tờ hợp lệ: k1 Đ 100, điều 18 NĐ 43, đ 15 TT 02/2015 c/m nguồn gốc sd đất
thoi, là cs để NN cấp GCN (có giấy tờ hợp lệ + điều kiện đ 21 NĐ 43: sd lâu dài,
ổn định với 1 mục đích) vs Giấy tờ hợp pháp: k2 điều 97 có giá trị tương đương
Kh có giấy tờ hợp lệ vẫn đc quyền xin cấp GCN nếu thỏa điều kiện tại điều 110
Ông bà Có bằng khốn tên ơng bà cho cháu -> phải chứng minh bằng HĐ SD đất
(tặng cho tay) với nhau
Nếu như khơng có giấy tờ hợp lệ thì vẫn được xem xét cấp giấy theo điều 101 nếu
đáp ứng đủ các điều kiện
Giấy tờ hợp pháp mới có giá trị tương đương còn giấy tờ hợp lệ là căn cứ để xin
cơng nhận quyền sử dụng đất
3. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng được Nhà nước giao đất
không thu tiền sử dụng đất. -> k nhằm mục đích kinh doanh thì vẫn đc giao
đất k thu tiền sử dụng đất.
Nhận định sai. (k2 đ 57 NĐ 43/2014/NĐ-CP)
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi vẫn được Nhà nước giao đất không thu
tiền sử dụng đất trong trường hợp sử dụng đất để xây dựng cơng trình ngầm khơng
nhằm mục đích kinh doanh.
CSPL: Khoản 2 Điều 57 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: ”2. Tổ chức kinh tế,
người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi
được Nhà nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất
để xây dựng cơng trình ngầm khơng nhằm mục đích kinh doanh.”

Không được quy định trong điều 54 LDD nhưng được quy định tại điều 57 NĐ 43


4. Tất cả các trường hợp sử dụng đất ở đều được Nhà nước áp dụng hình thức
giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Nhận định sai.
CSPL: Điều 54, 55, 56 Luật đất đai 2013.
Không phải tất cả các trường hợp sử dụng đất ở đều được nhà nước áp dụng ht giao
đất có thu tiền sử dụng đất. Trường hợp tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở
phục vụ tái định cư theo dự án của nhà nước thì được nhà nước áp dụng hình thức
giao đất không thu tiền sử dụng đất theo k4 điều 54 LĐĐ 2013. (hoặc điểm đ k1
điều 56, …th sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê thì ht là cho
thuê đất)
5. Chỉ UBND các cấp mới có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất.
Nhận định sai.
CSPL: Điều 59, điều 150, điều 151, điều 156 LDD 2013.
Khoản 3 điều 59 lđđ 2013 thì UBND cấp xã khơng có thẩm quyền giao đất mà
UBND cấp xã có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nơng nghiệp sử dụng vào
mục đích cơng ích của xã, phường, thị trấn. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất
thuộc về các cơ quan sau: UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện (điều 59), BQL KKT,
BQL KCNC, cảng vụ hàng không…
6. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất trồng cây lâu năm, khi chuyển mục
đích sử dụng đất sang đất thương mại thì phải sử dụng đất dưới hình thức
thuê.
Nhận định sai.
CSPL: khoản 30 Điều 2 NĐ 01/2017
Căn cứ vào hình thức sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển MĐSDĐ.
“2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất thì
chế độ sử dụng đất khi chuyển mục đích được quy định như sau:
a) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp không phải là đất

thuê của Nhà nước sang đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nơng
nghiệp thì được sử dụng theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và phải
nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích theo quy định;”
Do đó, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp không phải là
đất thuê của Nhà nước sang đất thương mại, dịch vụ thì hình thức sử dụng đất là
giao đất có thu tiền sử dụng đất.
7. Người sử dụng đất vượt quá hạn mức giao đất sẽ bị Nhà nước thu hồi phần
diện tích vượt quá hạn mức.
Nhận định sai.
CSPL: Điều 64, khoản 8 Điều 210 Luật Đất đai 2013, Điều 20 Nghị định 43/2014/
NĐ-CP
Giải thích: Việc người sử dụng đất vượt quá hạn mức giao đất sẽ bị Nhà nước thu
hồi phần diện tích đất khơng thuộc các trường hợp bị thu hồi đất tại Điều 64 Luật


Đất đai 2013. Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà khơng có giấy tờ
về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai thì thực hiện theo quy
định tại Điều 20 NĐ 43. Đối với Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng diện tích đất
nơng nghiệp được giao vượt hạn mức trước ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi
hành thì phải chuyển sang thuê đất theo quy định của pháp luật.
B. Bài tập:
1. Các hành vi sau đây, hành vi nào phù hợp, không phù hợp với quy định của
pháp luật. Giải thích tại sao?
a. UBND huyện A quyết định cho công ty B thuê 10.000 m2 đất nông
nghiệp để sử dụng vào mục đích kinh doanh phi nơng nghiệp;
Do đề bài khơng nêu rõ cơng ty B có phải là DN có vốn đầu tư nước ngồi hay
khơng nên chia 2 TH:
 TH1: Công ty B là tổ chức kinh tế: Hành vi của UBND huyện A không phù
hợp với quy định của PL. Căn cứ theo điểm a khoản 1 59 LĐĐ 2013 quy
định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì:

UBND cấp huyện sẽ khơng có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với chủ thể là tổ chức kinh tế.
Đối với quyết định cho công ty B thuê đất nơng nghiệp và chuyển mục đích
sử dụng đất NN thành đất kinh doanh phi nơng nghiệp thì thẩm quyền thuộc
về UBND cấp tỉnh. Do đó, trong TH này khi UBND huyện A quyết định cho
công ty B thuê 10.000 m2 đất nơng nghiệp để sử dụng vào mục đích kinh
doanh phi nông nghiệp là trái quy định PL về thẩm quyền cho thuê, chuyển
mục đích sử dụng đất.
 TH2: Cơng ty B là DN có vốn đầu tư nước ngồi: Hành vi của UBND huyện
A cũng khơng phù hợp với quy định của PL. Căn cứ theo điểm d khoản 1
điều 59 quy định về thẩm quyền của UBND tỉnh trong việc giao đất, cho
thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì:
UBND cấp huyện sẽ khơng có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với chủ thể là doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngồi.
UBND cấp tỉnh là chủ thể có thẩm quyền cho thuê đất đối với doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngồi theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 điều 56
của luật này. Do đó, trong TH này khi cơng ty B (giả định là doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài) khi thuê 10000m2 đất NN để sử dụng vào mục
đích kinh doanh phi NN thì UBND cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền cho
thuê đất NN.
b.

UBND cấp tỉnh A quyết định giao cho công ty X (công ty có vốn đầu tư
nước ngồi) 5.000m2 đất để thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang,
nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.


Hành vi này là không phù hợp, công ty không được phép thực hiện dự án.
CSPL: Điều 59, điều 54

Căn cứ theo điểm c khoản 1 Điều 59 Luật đất đai 2013 quy định thì UBND
cấp tỉnh có thẩm quyền giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước
ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi theo quy định tại khoản 3 Điều
55 của Luật này tức UBND cấp tỉnh chỉ giao đất để thực hiện dự án đầu tư
xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê chứ không giao đất để
thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa.
Căn cứ theo khoản 4 Điều 55 Luật đất đai 2013 thì dự án đầu tư hạ tầng nghĩa
trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng do tổ
chức kinh tế được giao đất thực hiện, có nghĩa là cơng ty X (cơng ty có vốn
đầu tư nước ngồi) sẽ khơng được UBND tỉnh A giao 5.000m2 đất để thực
hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử
dụng đất gắn với hạ tầng.
Đối với trường hợp này thì nếu cơng ty X (cơng ty có vốn đầu tư nước ngồi)
có u cầu UBND tỉnh A cho th 5.000m2 đất để thực hiện dự án đầu tư hạ
tầng nghĩa trang, nghĩa địa để cho thuê lại nhằm mục đích kinh doanh thì u
cầu này có thể được chấp nhận.
c.

Ơng A chuyển nhượng 2 hecta đất trồng xoài tại Tiền Giang cho ông D
hiện là giảng viên đại học Luật TP HCM;
Trong TH này không xác định được ông A đang sử dụng 2 ha đất này dưới hình
thức gì?
Như vậy ông A cần phải đáp ứng một số điều kiện sau
 Khoản 1 điều 188 (điều kiện cần)
 Hình thức sử dụng đất:

Giao không thu trong TH ông A là cá nhân trực tiếp sản xuất NN => áp
dụng điểm c khoản 1 điều 179

Cho thuê có thu tiền thuê đất một lần và hằng năm. Nếu là trả tiền th đất

một lần thì có quyền chuyển nhượng theo khoản 1 điều 179. Nếu là trả tiền thuê
đất hằng năm thì có quyền quy định tại khoản 2 điều 179 (không được chuyển
nhượng chỉ được bán tài sản trên đất,khi muốn bên ơng D th thì ơng A phải
tự nguyên trả cho nhà nước và ông D mua lại tài sản trên đất của ơng A và như
vậy thì nhà nước mới có cơ sở cho thuê đất đối với ông D)
Đối với bên nhận chuyển nhượng là ông D
 Ông D là cá nhân VN căn cứ theo điểm b khoản 1 điều 169 thì sẽ được nhận
chuyển quyền sử dụng đất
 Nếu ông D là người VN định cư ở nước ngồi thì khoogn được nhận chuyển
nhượng đất NN
 Nếu ông D là người VN định cư ở nước ngồi thì chỉ được nhận chuyển
nhượng đất ở khi chưa có nhà ở.


Điều 130 và điều 44 NĐ 43, nếu còn trong hạn mức ơng D được nhận nữa thì
ơng D được nhận thơi.
Làm theo trình tự:
 Chủ thể
 Hình thức
 cspl
+ HGDD, CN: ĐIỀU 179
+ TCKT: 173.174,175
+ ĐVSNCL: K3 ĐIỀU 174
+ DN có vốn đầu tư nước ngồi: điều 183 (DAĐT
+ Người VN Định cư ở nước ngồi:
 DAĐT: thì xem như có quyền ở khoản 2 điều 174 là quyền của
tổ chức, áp dụng k3 điều 183
 SHNO: Điều 186
+ Tổ chức nước ngoài thực hiện chức năng ngoại giao: Điều 182
(khơng được phép giao dịch)

d. Ơng D góp vốn bằng quyền sử dụng 1000m2 đất ở của mình với công ty
B là tổ chức kinh tế trong nước để xây dựng nhà hàng, khách sạn.
Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất của ông D là phù hợp với quy định của PL.


CSPL: điểm h k1 điều 179 LDD 2013, ơng D là cá nhân sdđất ở thì giao đất có thu
tiền sử dụng đất theo điều 55.
Pháp luật cho phép cá nhân góp vốn bằng quyển sử dụng đất ở của mình với tổ
chức kinh tế ở đây là cơng ty B. Ơng D góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở không
đồng nghĩa với việc xây cái nhà hàng, khách sạn này trên đất của ông. Khi ơng góp
vốn bằng đất ở thì số vốn ơng góp vào thời điểm đó chính là giá trị của quyền sử
dụng đất đã vốn hóa để góp vào phần vốn góp đó.
e. Ơng A hiện là giảng viên đại học sống tại TP HCM nhận chuyển nhượng
2 hecta đất trồng lúa tại Long An.
- Hành vi của ông A không phù hợp với quy định của pháp luật.
- CSPL: Khoản 3 Điều 191 LĐĐ 2013, Khoản 2 Điều 3 TT 33/2017/-BTNMT
- Giải thích:
+ Theo quy định trường hợp khơng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trồng lúa tại Khoản 3 Điều 191 Luật đất đai 2013:
“3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.”
+ Căn cứ theo Khoản 2 Điều 3 thông tư 33/2017/ BTNMT quy định căn cứ để xác
định cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, cụ thể tại điểm b:
“b) Không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ
hưu, nghỉ mất sức lao động, thơi việc được hưởng trợ cấp xã hội;”
=> Theo đó, ông A hiện đang là giảng viên đại học sống tại TPHCM mà giảng
viên đại học thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên nên ông A không


được xác định là cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Như vậy, căn cứ theo

Khoản 3 Điều 191 thì ơng A khơng được nhận chuyển nhượng 2 hecta đất trồng
lúa tại Long An.
f. Hộ gia đình bà A cho DN B (DN có vốn đầu tư nước ngồi tại VN) thuê
100m2 đất có nhà ở gắn liền với đất để làm văn phịng làm việc.
Hành vi này khơng phù hợp với quy định của pháp luật.
Hình thức: đất có nhà ở → đất ở → giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Theo Điều 179 LĐĐ 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá
nhân sử dụng đất thì theo đó hộ gia đình bà A chỉ được cho tổ chức, hộ gia
đình cá nhân khác và người Việt Nam định cư ở nước ngồi th quyền sử
dụng đất của mình. Trong trường hợp này, DN B là doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngồi tại VN nên khơng thuộc các chủ thể được hộ gia đình A cho
thuê quyền sử dụng đất. Vì vậy, hộ gia đình bà A khơng có quyền cho DN B
là DN có vốn đầu tư nước ngồi th 100m2 đất.
g.

UBND huyện T ban hành quyết định thu hồi 2 hecta đất nơng nghiệp
của ơng A. Phần diện tích đất thu hồi không bồi thường về đất với lý do
đất này được giao không thu tiền sử dụng đất.
Hành vi của UBND huyện T là không phù hợp với quy định của pháp luật.
Cơ sở pháp lý: khoản 1 Điều 77 Luật Đất đai 2013
Theo quy định tại khoản 1 Điều 77 Luật Đất đai 2013: “Hộ gia đình, cá nhân đang
sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi
phí đầu tư vào đất”. Do đó, việc bồi thường về đất nông nghiệp của ông A khi Nhà
nước thu hồi đất nơng nghiệp khơng phụ thuộc vào hình thức sử dụng đất của
người sử dụng đất là giao đất không thu tiền sử dụng đất. Vì vậy ơng A vẫn được
nhận bồi thường đối với 2 hecta đất nông nghiệp bị thu hồi.
h. UBND huyện A ban hành quyết định thu hồi 3 hecta đất nơng nghiệp
của hộ gia đình ông X và không bồi thường về đất cho hộ gia đình ơng X
với lý do: đất khơng có GCN và cũng khơng có giấy tờ về quyền sử dụng
đất. Biết rằng nguồn gốc đất này do hộ gia đình ông X khai hoang từ năm

1980 và sử dụng ổn định đến nay.
TH1: Hgđ ông A trực tiếp sản xuất đất nơng nghiệp thì theo k2 điều 77 ldd 2013:
“Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người
sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp nhưng khơng có
Giấy chứng nhận hoặc khơng đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của
Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích
được bồi thường khơng vượt q hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều
129 của Luật này.”
Do đó, hgđ ơng A được bồi thường và khơng vượt quá hạn mức giao đất nông
nghiệp qđ tại điều 129 luật này=> không phù hợp.


TH2: hgđ ông A không trực tiếp sản xuất đất nơng nghiệp thì k được bồi thường do
kh đáp ứng được điều kiện ở điểm a k1 điều 76=> quyết định của UBND huyện là
phù hợp.
Lý thuyết:
Khi NN thu hồi, kphai mọi chủ thể đều dc BT (Đ74, 75, 82 LĐĐ), mà phải đáp
ứng đủ 3 điều kiện.
 Điều kiện 1: Lý do NN thu hồi đất (Đ75) (là ở Đ61, 62) vì QP AN hay lợi
ích QGia cơng cộng, hoặc điểm d, e K1 Đ65
VD: thu hồi đất mở quốc lộ đáng ra đc BT nhưng có hành vi hủy hoại đất đai
thì ko đc BT
 Điều kiện 2: (Đ75) quy định theo từng chủ thể bị NN thu hồi, liên quan tới
hình thức sdung đất.
 BT: NN trả lại giá trị QSD đất mà chưa khai thác sdung hết. Chủ thể: giao
đất có thu tiền/ thuê đất trả tiền 1 lần. (ngoại lệ giao đất k thu chỉ áp dụng
cho HGĐ cá nhân).
 Điều kiện 3: GCN: giấy tờ CM QSD đất hợp pháp
 GCN cũ

 Chưa dc cấp GCN (Đ100, 101, 102): nhưng sẽ dc NN cấp
 Ngoại lệ K2 Đ77, với HGĐ cá nhân trực tiếp sx NNgh, vẫn dc
BT trong hạn mức dù k có GCN hoặc k đủ điều kiện để cấp
giấy.
 Chi phí đầu tư về đất còn lại: k1, đ.76 nếu đã đc BT vào đất thì ko đc BT vào
chi phí đầu tư còn lại. CP đầu tư vào đất còn những CP làm cho đất màu mỡ,
còn những tài sản chưa khấu hao hết → NN trả lại tiền đầu tư vào đất còn lại
mà chưa khai thác hết (nếu CM được). Khi NN BT vào chi phí đầu tư vào
đất còn lại, phải thuộc diện K1 Đ76.
 UBND huyện T k BT → k đúng. Vì cá nhân sdung đất NN, dc giao đất k thu
tiền → vẫn dc BT về đất nếu đáp ứng 2 điều kiện còn lại (TH thu hồi đất, và
CM QSD đất của mình là hợp pháp).
 Nhưng nếu k phải ông A mà là tổ chức kte → QĐ của UBND là phù hợp, vì
với tổ chức kte phải là giao đất k thu hay trả tiền 1 lần mới dc BT
Giao đất cho thuê đất 6 cơ quan, thu hồi đất 5 CQ (UBND cấp xã k có thẩm quyền
thu hồi đất)tr
Nhận định:
UBND cấp tỉnh thì có quyền thu hồi đất của HGĐ, CN?
CSPL: K3, Đ.66 LĐĐ
 Nếu trong khu vực thu hồi có cả 2 đối tượng → do UBND cấp tỉnh thu hồi,
nếu UBND cấp tỉnh k thu hồi thì sẽ ủy quyền cho UBND cấp huyện (K3
Đ66)


 Sdung đất NN vào mục đích cơng ích do UBND cấp xã cho thuê → UBND
cấp tỉnh có thẩm quyền thu hồi đất (K1 Đ66)
BQL khu kte có thẩm quyền thu hồi đất vì mục đích phát triển kte, xh, vì mục
đích QG, cơng cộng (Đ62)?
CSPL: điểm c, k2, đ.52, điểm c k1, đ.53, điểm c k4, đ.55 NĐ 43/2014
 Khơng có thẩm quyền này.

 BQL có thẩm quyền thu hồi đất với những đối tượng có hành vi vi phạm,
hoặc tự nguyện trả, hoặc chấm dứt theo pl. Còn lại thẩm quyền sẽ do UBND
cấp tỉnh, huyện thu hồi (dù ở trong khu kte khu cnghe cao,...)


LUẬT ĐẤT ĐAI – BUỔI THẢO LUẬN 3
A. Nhận định sau đây đúng hay sai? Tại sao?
1. Mọi loại tài sản gắn liền với đất đều được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cấp GCN.
Nhận định này là sai
CSPL: khoản 1 điều 104 LĐĐ 2013 và điều 35 NĐ 43/2014
Theo đó, căn cứ theo khoản 1 điều 104 Luật đất đai thì NN chỉ cấp GCN đối
với tài sản gắn liền với đất được liệt kê trong điều luật này. Cụ thể, khoản 1
quy định:
“Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, cơng trình xây dựng
khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Như vậy, đối với những tài sản gắn liền với đất nhưng không được quy định
tại khoản 1 điều 104 hoặc những tài sản gắn liền với đất được liệt kê trong khoản 1
điều 104 nhưng khơng có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì khơng được cấp GCN. Đồng
thời, tại điều 35 NĐ 43/2014 cũng có quy định cụ thể về các loại tài sản gắn liền
với đất mà không được cấp GCN QSH khi thuộc một trong các TH từ khoản 1 đến
khoản 7 của điều này. Như vậy, không phải mọi loại tài sản gắn liền với đất đều
được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp GCN.
2. Đối với tất cả các loại đất, khi quá thời hạn do Nhà nước quy định mà
NSDĐ không sử dụng thì đất đó sẽ bị Nhà nước thu hồi.
Nhận định sai.
CSPL: Điểm h, i k1 điều 64 LDD 2013

Chỉ có những loại đất được quy định tại điểm h,i khoản 1 điều 64 BLLĐ mới bị thu
hồi khi quá thời hạn do Nhà nước quy định mà NSDĐ không sử dụng còn các loại
đất khác thuộc điều 10 của BLLĐ 2013 sẽ không bị. Nên không phải đối với tất cả
các loại đất, khi quá thời hạn do Nhà nước quy định mà NSDĐ khơng sử dụng thì
đất đó sẽ bị Nhà nước thu hồi mà đất bị thu hồi chỉ có vài trường hợp cụ thể theo
luật định.


3. Chỉ có UBND mới có thẩm quyền cấp GCN.
Nhận định sai.
CSPL: Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được bổ sung tại Khoản 23 Điều 2
Nghị định 01/2017/NĐ-CP.
Khơng chỉ có UBND mới có thẩm quyền cấp GCN quyền sử dụng đất mà theo quy
định tài khoản 1 điều 37 NĐ 43/2014 thì Sở Tài ngun và Mơi trường có thẩm
quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với địa phương đã thành lập
Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định của khoản 1 điều 5 nghị định 43/2014.
Như vậy, Sở Tài Ngun và mơi trường cũng có thẩm quyền cấp GCN Quyền sử
dụng đất trong một số trường hợp được quy định tại khoản 1 điều 37 nghị định
43/2014.

4. Hộ gia đình sử dụng đất nơng nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không được chuyển đổi
QSDĐ.
Nhận định đúng.
CSPL: điều 190 ldd 2013
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do
chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất
hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản
xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử

dụng đất và lệ phí trước bạ. (điều 190 là điều kiện cần, điều 179 là xác định quyền
được giao dịch, điều 190 hạn chế hgđ, cá nhân chỉ đc chuyển đổi qsdđ nn trong
cùng xã, phường, thị trấn… ưu tiên áp dụng điều 190 điều này khắc phục việc đất
đai bị phân tán nhỏ lẽ)
5. Người VN định cư ở nước ngoài cũng được nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất tại VN
Nhận định đúng.
Cơ sở pháp lý: Điểm b, đ Khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai năm 2013


Theo quy định trên thì người Việt Nam định cư ở nước ngồi được nhận chuyển
quyền sử dụng đất thơng qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu
công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Như
vậy, người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng được nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất.
Thêm vào đó, theo khoản 1 điều 186 Luật Đất đai 2013 thì người VN định cư ở
nước ngồi có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật nhà ở thì có quyền
sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Trong trường hợp này
thì người VN định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở với tư cách là cá nhân. Quy định
tại điểm đ khoản 1 điều 169 thì người VN định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở
hữu nhà ở tại VN theo quy định của pháp luật nhà ở thì được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở thơng qua hình thức mua, th mua, nhận thừa kế, nhận tặng
cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
6. UBND cấp tỉnh có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với
phần diện tích đất sử dụng làm trụ sở ủy ban.
Nhận định này là sai.
CSPL: Điều 173 Luật Đất đai 2013.
Theo điểm a khoản 1 điều 147 LĐĐ 2013, phần diện tích đất sử dụng để làm trụ sở
ủy ban là đất xây dựng trụ sở cơ quan mà theo điểm b khoản 2 điều 10 Luật Đất đai
2013 thì đất xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước thuộc nhóm đất phi nơng nghiệp.

Các cá nhân, tổ chức được giao trách nhiệm sử dụng đất cần đảm bảo tuân thủ đầy
đủ các quy định của pháp luật. Theo khoản 2 Điều 54 LĐĐ 2013 thì UBND cấp
tỉnh được Nhà nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất trong trường hợp đất xây
dựng trụ sở cơ quan. Và theo khoản 2 Điều 173 LĐĐ 2013 thì tổ chức được Nhà
nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất khơng có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất. Như vậy, UBND cấp tỉnh khơng có
quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất sử dụng làm trụ
sở ủy ban.

B. Bài tập:
1. Cơ quan nhà nước từ chối cấp GCN cho công ty A đang sử dụng 3000 m2
đất trong Khu kinh tế Vân Đồn thuộc tỉnh Quảng Ninh với lý do đất đó khơng
phải do A được nhà nước cho thuê mà thuê lại của DN D. D là DN kinh doanh
kết cấu hạ tầng khu công nghiệp. Hỏi:


a. Việc từ chối của cơ quan nhà nước là đúng hay sai? Tại sao?
Việc từ chối của cơ quan nhà nước là sai.
Căn cứ theo khoản 3 Điều 19 Nghị định 43/2014 về các trường hợp không cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm trường hợp người thuê, thuê lại đất của
người sử dụng đất nhưng trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng,
kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế. Do đó, khi cơng ty A th lại quyền sử dụng đất
của DN D là DN kinh doanh kết cấu hạ tầng thì Cơng ty A có quyền được cấp
GCN Quyền sử dụng đất đối với 3000m2 đất trong Khu kinh tế Vân Đồn - Quảng
Ninh.
b. Nếu trường hợp của A được cấp GCN thì cơ quan nào có thẩm quyền cấp?
Trình tự, thủ tục thực hiện?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 105 LĐĐ 2013, nếu trường hợp của A được cấp

GCN thì cơ quan có thẩm quyền cấp là UBND tỉnh Quảng Ninh hoặc UBND tỉnh
Quảng Ninh ủy quyền cho Cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp GCN.
Có thẩm quyền cấp: UBND tỉnh
Được quyền cấp: Sở Tài nguyên và Môi trường hay văn phịng đăng kí đất đai

Về trình tự, thủ tục: Căn cứ theo quy định tại Điều 60, Điều 70 Nghị định
43/2014/NĐ-CP:


Bước 1: Nộp hồ sơ

Công ty A chuẩn bị và nộp 1 bộ hồ sơ đầy đủ theo quy định của pháp luật để làm
thủ tục tại phòng thẩm định hồ sơ của UBND tỉnh Quảng Ninh.


Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của bộ hồ sơ.

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03
ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ
sung và hoàn chỉnh hồ sơ.

Trường hợp nhận hồ sơ đầy đủ, sau khi nhận, cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi
đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và viết phiếu biên nhận, hẹn ngày trả kết
quả.


Bước 3: Thẩm định hồ sơ

+ Kiểm tra các giấy tờ pháp lý trong hồ sơ; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ
điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;
+ Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).
+ Trình cơ quan có thẩm quyền xem xét quyết định


Bước 4: Nộp lệ phí

Sau khi được cơ quan có thẩm quyền xem xét quyết định hợp lệ, thơng báo cho
người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ
phí cấp Giấy chứng nhận…). Khi nhận được thông báo nộp tiền thì nộp theo đúng
số tiền, thời hạn như thơng báo và lưu giữ chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính để
xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.


Bước 5: Nhận kết quả


Sau khi UBND tỉnh Quảng Ninh quyết định cấp Giấy chứng nhận cho cơng
ty A thì Văn phịng đăng ký đất đai sẽ cập nhật thông tin vào Sổ địa chính và trao
Giấy chứng nhận cho người được cấp đã nộp chứng từ hồn thành nghĩa vụ tài
chính. Người được cấp Giấy chứng nhận nhận lại bản chính giấy tờ đã được xác
nhận cấp Giấy chứng nhận và Giấy chứng nhận.

Lưu ý: khi đến nhận kết quả, người nhận phải xuất trình phiếu biên nhận hồ
sơ. TH đến nhận thay thì phải có giấy ủy quyền (có xác nhận của tổ chức hoặc
UBND) và giấy tờ chứng minh nhân thân của người ủy quyền).

2. Hộ gia đình bà T sử dụng 2 ha đất trồng lúa từ năm 1991 đến nay (khơng có
giấy tờ về quyền sử dụng đất) , đến nay hộ gia đình bà muốn xin cấp Giấy
chứng nhận. Căn cứ theo quy định của pháp luật, hãy trả lời các câu hỏi sau:
a. Cơ quan nào có thẩm quyền cấp GCN cho bà T?
Cơ quan có thẩm quyền cấp GCN cho bà T (cấp lần đầu vì trước đó khơng có giấy
tờ về quyền sử dụng đất)-> UBND cấp huyện (k2 điều 105 ldd 2013)
b. Khi làm thủ tục xin cấp GCN, cán bộ xử lý hồ sơ đã trả lời từ chối cấp GCN
vì lý do tại thời điểm xin cấp GCN, diện tích đất của HGĐ đang sử dụng nằm
trong quy hoạch xây dựng khu đô thị mới theo quy hoạch sử dụng đất của cấp
huyện đã được công bố. Việc từ chối cấp GCN có phù hợp với quy định của
pháp luật không? Tại sao?