Nâng cao chất lượng định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại ngân hàng tmcp đầu tư và phát triển việt nam chi nhánh ba đình

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU...................................................................................................1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG
HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI..................3
1.1 Khái quát chung về bất động sản.........................................................................3

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản..........................................................3
1.1.2 Phân loại bất động sản.............................................................................4
1.2.1 Các vấn đề chung....................................................................................4
1.2.2 Quy trình và phương pháp định giá bất động sản.............................................9

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG
HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ
PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH BA ĐÌNH................................20
2.1 Tổng quan về Ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển Việt Nam chi
nhánh Ba Đình...............................................................................................20
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển............................................................20
2.1.2 Kết quả hoạt động của chi nhánh giai đoạn 2010-2012.........................22
2.2 Thực trạng định giá Bất động sản tại Ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển
Việt Nam chi nhánh Ba Đình...................................................................................23

2.2.1 Cơ sở pháp lí của hoạt động định giá bất động sản tại ngân hàng. 23
2.2.2 Quy trình định giá BĐS trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP
đầu tư và phát triển Việt Nam chi nhánh Ba Đình..........................................25
2.2.3 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản trong hoạt động cho
vay tại Ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển Việt Nam chi nhánh Ba
Đình...........30
2.3 Đánh giá kết quả hoạt động định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP đầu tư
và phát triển Việt Nam chi nhánh Ba Đình..............................................................36

CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ BẤT

ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP
ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH BA ĐÌNH.............39
3.1. Định hướng chiến lược hoạt động của Ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển
Việt Nam chi nhánh Ba Đình trong thời gian tới......................................................39


3.1.1 Định hướng chiến lược hoạt động giai đoạn 2013-2015...................39
3.1.2 Phương hướng hoạt động cho vay có bất động sản thế chấp tại Chi
nhánh.........40
3.2 Một số giải pháp nhằm nâng cao quy trình và phương pháp định giá
bất động sản tại Ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển Việt Nam chi
nhánh Ba Đình...............................................................................................41
3.3 Một số kiến nghị......................................................................................43
3.3.1 Kiến nghị với Ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển Việt Nam....43
3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước...................................................44
3.3.3 Kiến nghị với Chính phủ....................................................................44
3.3.4 Kiến nghị với Bộ Tài chính...................................................................44
3.3.5 Kiến nghị với các cơ quan khác............................................................44
3.3.6 Kiến nghị với khách hàng vay...............................................................45
KẾT LUẬN....................................................................................................46
DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO...........................................47


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BIDV
QHKH
KHV
CVQHKH
BĐS
TSBĐ

QSDĐ
QSH

:
:
:
:
:
:
:
:

Ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển Việt Nam
Quan hệ khách hàng
Khách hàng vay
Chuyên viên quan hệ khách hàng
Bất động sản
Tài sản bảo đảm
Quyền sử dụng đất
Quyền sở hữu


DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU

Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức BIDV Ba Đình......................................................21
Sơ đồ 2.2: Quy trình định giá BĐS thế chấp tại chi nhánh BIDV Ba Đình....25
Bảng 2.1 Kết quả hoạt động của chi nhánh trong giai đoạn 2010-2012.........22


1

LỜI MỞ ĐẦU
Với vai trị là trung gian tài chính, hoạt động của các Ngân hàng thương mại
đóng vai trị quan trọng trong sự phát triển kinh tế. Trong bối cảnh mở cửa và hội
nhập, cạnh tranh giữa các Ngân hàng ngày càng gay gắt thì việc định hướng kinh
doanh trên quan điểm an toàn và lợi nhuận là một đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực
tiếp và mạnh mẽ đến sự an toàn của hệ thống Ngân hàng, mà khi tiến hành cho vay
vốn khách hàng phải có tài sản thế chấp để hạn chế tối thiểu rủi ro có thể cho Ngân
hàng. Các tài sản thế chấp đa dạng về chủng loại nhưng chủ yếu là bất động sản.
Bất động sản là một lĩnh vực rộng lớn, liên quan đến mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội. Giá trị của một Bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp trong hầu
hết các quyết định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, quản lý, sở hữu, đánh
thuế,…Chính vì vậy, định giá BĐS là hoạt động quan trọng và không thể thiếu đối
với mỗi Ngân hàng trong việc đảm bảo xác định giá trị các khoản cho vay và góp
phần làm giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng.
Trong thời gian thực tập ở Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam chi
nhánh Ba Đình nhằm mục đích nghiên cứu kỹ và sâu hơn về vấn đề định giá bất
động sản và góp phần nhỏ hồn thiện quy trình và phương pháp định giá Bất động
sản tại Chi nhánh em đã chọn đề tài: “Nâng cao chất lượng định giá bất động sản
trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển Việt Nam chi
nhánh Ba Đình”.
1. Mục tiêu nghiên cứu của chuyên đề: Chuyên đề nhằm tổng kết, làm rõ
những lý luận cơ bản về BĐS, quy trình và phương pháp định giá giá BĐS, căn cứ
vào những lý luận chung để phân tích, đánh giá thực trạng vấn đề định giá BĐS và
đưa ra một số giải pháp nhằm hồn thiện quy trình và phương pháp định giá BĐS
tại Ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển Việt Nam chi nhánh Ba Đình.
2. Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu thực tế quy trình và phương pháp
định giá BĐS tại Ngân hàng tmcp đầu tư và phát triển Việt Nam chi nhánh Ba
Đình trong hoạt động cho vay tại chi nhánh.

2

3. Phương pháp nghiên cứu: Các phương pháp nghiên cứu được áp dụng
trong chuyên đề là phương pháp nghiên cứu của Chủ nghĩa duy vật biện chứng, kết
hợp với các phương pháp thống kê, phân tích, so sánh, tổng hợp…để làm rõ những
phương pháp, quy trình định giá của Ngân hàng qua đó tìm ra được những hạn chế,
ưu điểm trong các phương pháp đó để bổ sung và hồn chỉnh cho phù hợp với điều
kiện, tình hình cụ thể của Ngân hàng cũng như tại Chi nhánh.
4. Kết cấu đề tài: Ngoài các phần Mở đầu, kết luận, danh mục tham khảo ,
chuyên đề của em được kết cấu theo 3 chương như sau :
Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản trong hoạt động cho vay
của Ngân hàng thương mại.
Chương 2: Thực trạng định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân
hàng TMCP đầu tư và phát triển Việt Nam chi nhánh Ba Đình”
Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng định giá bất động sản
trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển Việt Nam chi
nhánh Ba Đình.
Do phạm vi nghiên cứu và trình độ có hạn nên bài viết của em khơng tránh
khỏi những thiếu sót. Em mong nhận được sự góp ý chân thành của các thầy cơ giáo
trong khoa để bài viết của em ngày càng hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn các anh chị trong phòng Khách Hàng Doanh
Nghiệp đã tạo điều kiện tốt và cung cấp tài liệu cho em giúp em hoàn thành tốt
chuyên đề thực tập tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn!


3

CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ

BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1 Khái quát chung về bất động sản
1.1.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản.
a) Khái niệm bất động sản
Bất động sản là một khái niệm được sử dụng ở hầu khắp các quốc gia trên thế
giới.Trong tiếng Anh người ta dùng:Real Etstate (tài sản bất động),trong tiếng Pháp
khái niệm về BĐS được thể hiện bằng từ Immobilie’(bất động sản), Trung Quốc dùng
thuật ngữ địa sản (tài sản gắn liền với đất đai), ở Việt Nam khái niệm về BĐS được thể
hiện trong điều 174- Luật số 33/2005/QH11- Bộ luật Dân sự quy định như sau:

Bất động sản (BĐS) là các tài sản bao gồm:
 Đất đai
 Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, cơng trình xây dựng trên đó
 Các tài sản khác gắn liền với đất đai
 Các tài sản khác do Pháp luật quy định
b) Đặc điểm của bất động sản
Bất động sản có những đặc điểm cơ bản sau:
 Là hàng hố có vị trí cố định, khơng có khả năng di dời được
 Là hàng hố có tính lâu bền , có tuổi thọ cơng trình cao, chi phí cao
 Hàng hố BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau
 Hàng hố BĐS ln là một tài sản có giá trị cao
 Mang tính cá biệt và khan hiếm phụ thuộc vào địa hình, tính chất đất, vị trí cảnh quan
 Mang tính tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội
 Chịu sự tác động của chính sách nhà nước, mang tính pháp lý cao
 Giá trị cơng năng, khả năng khai thác hàng hố BĐS phụ thuộc nhiều vào năng
lực pháp lý
1.1.2 Phân loại bất động sản.

4

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động
sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và
BĐS sản đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và cơng
trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là
trụ sở làm việc v.v…Trong đó nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản
gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp
rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có
tác động rất lớn đến q trình cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước cũng như phát
triển đơ thị bền vững và chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở
nước ta cũng như ở các nước trên thế giới
Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất
nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất
rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v…
Bất động sản đặc biệt: BĐS như các cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn
hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v…Đặc điểm của loại
BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc
xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù
hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta.
Định giá bất động sản và định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại
NHTM
1.2.1 Các vấn đề chung
1.2.1.1 Khái niệm định giá bất động sản
Định giá bất động sản (BĐS) là một nghệ thuật hay khoa học xác định giá trị
của BĐS cho 1 mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định có tính đến các đặc điểm
của BĐS và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS bao gồm cả những

lĩnh vực đầu tư thay thế.
1.2.1.2 Định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại NHTM


5

Hoạt động cho vay luôn tiềm ẩn rủi ro, để đảm bảo an toàn hiệu quả trong
hoạt động cho vay, tránh rủi ro đổ vỡ đối với từng ngân hàng và hệ thống Tài chính
tín dụng, pháp luật cho vay các nước đều có những quy định nhằm đảm bảo an toàn
trong cho vay đặc biệt là với BĐS
BĐS là hàng hóa đặc biệt,thị trường BĐS biến đổi khơng ngừng có thể tăng
đột biến nhưng có thể cũng trầm lắng đóng băng.Vì vậy,việc định giá BĐS là cần
thiết đối với mỗi ngân hàng,đảm bảo an toàn và giảm bớt rủi ro.
Trong hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại, định giá Bất động sản
là một trong những khâu quan trọng và khơng thể thiếu trong quy trình cho vay của
các NHTM nhằm xác định tính hợp pháp của TSĐB BĐS và là cơ sở để đưa ra mức
cho vay hợp lý nhằm đảm bảo an tồn tín dụng.
Tùy theo cơ cấu tổ chức và hoạt động của từng ngân hàng mà việc định giá
có thể được thực hiện bởi bộ phận tín dụng hoặc phịng thẩm định độc lập của
NHTM hoặc cũng có thể thuê tổ chức định giá từ bên ngoài.
1.2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
a) Yếu tố chủ quan :
Thuộc về yếu tố chủ quan có mục đích của việc định giá. Mục đích định giá
BĐS phản ánh nhu cầu sử dụng BĐS cho một cơng việc nhất định.Mục đích định
giá quyết định mục đích sử dụng BĐS vào việc gì. Nó phản ánh những địi hỏi về
mặt lợi ích mà BĐS cần phải tạo ra cho chủ thể trong mỗi công việc hay giao dịch
đã được xác định :để ở, cho th, mua bán, cầm cố, bảo hiểm…Chính vì vậy mục
đích định giá được coi là yếu tố quan trọng mang tính chủ quan và có tính quyết
định tới việc xây dựng các tiêu chuẩn về giá trị đối với BĐS được định giá.
Thứ hai là phụ thuộc vào chính bản thân người tiến hành định giá, cách sử dụng

phương pháp định giá của mỗi người khác nhau sẽ đem lại kết quả khác nhau, nhưng nó
khơng mang tính quyết định vì sự chênh lệch giá trị ở mức khơng nghiêm trọng
b) Yếu tố khách quan
 Các yếu tố mang tính vật chất:
Các yếu tố mang tính vật chất là các yếu tố thể hiện tính hữu dụng của tự
nhiên, vốn có mà BĐS có thể mang lại cho người sử dụng, như đối với đất đai, nhà


6

cửa là vị trí, diện tích, kích thước, khả năng sửa chữa, cải tạo…
Thơng thường thuộc tính hữu dụng hay cơng dụng của BĐS càng cao thì giá
trị BĐS sẽ càng lớn. Tuy nhiên, BĐS được đánh giá cao hay khơng cịn phụ thuộc
vào khả năng của mỗi người trong việc khai thác những cơng dụng hay thuộc tính
hữu ích vốn có của BĐS.Vì vậy, đối với mỗi BĐS cụ thể, bên cạnh việc lựa chọn
các yếu tố chính phản ánh giá trị BĐS, thẩm định viên cần phải tính đến quan điểm
về giá trị của khách hàng để quyết định loại giá trị cần định giá cho phù hợp.Ngoài
ra do đặc điểm của BĐS khác với các dạng tài sản khác: vị trí cố định, mang tính
lâu bền, thời gian xây dựng, sử dụng dài nên giá trị của BĐS cịn phụ thuộc vào các
yếu tố như vị trí, đặc điểm địa hình xung quanh, tập quán của người dân, sở thích…
Chính vì vậy để định giá được giá trị của BĐS thì người định giá cần phải có sự
hiểu biết nhất định về BĐS, về thị trường và q trình xây dựng, sử dụng…để có
được kết quả định giá chính xác nhất sát với giá cả thị trường.
 Các yếu tố mang tính pháp lý
Tình trạng pháp lý của BĐS quy định quyền của con người đối với việc khai
thác các thuộc tính của BĐS trong q trình sử dụng. Tình trạng pháp lý có ảnh
hưởng rất lớn đến giá trị BĐS. Thông thường, quyền khai thác các thuộc tính của
BĐS càng rộng thì giá trị BĐS càng cao và ngược lại.
Để xác định giá trị BĐS một cách đúng đắn đòi hỏi thẩm định viên phải nắm
được các quy định có tính pháp lý về quyền của các chủ thể đối với từng giao dịch

cụ thể có liên quan đến BĐS cần định giá.
 Các yếu tố mang tính kinh tế
Đó là cung và cầu trên thị trường. Hai yếu tố này tạo ra đặc tính khách quan
của giá trị. Giả sử tại một thời điểm, các yếu tố khác là cố định, BĐS được mua bán
trên thị trường. Khi đó, giá trị BĐS phụ thuộc vào quan hệ giữa cung và cầu trên thị
trường. Trên thực tế, BĐS được đánh giá cao khi cung trở nên khan hiếm, nhu cầu
và sức mua ngày càng cao, và ngược lại, BĐS sẽ được đánh giá thấp khi cung trở
nên phong phú, nhu cầu và sức mua ngày càng sụt giảm. Thường với BĐS thì cung
phản ứng chậm hơn cầu thị trường do thời gian xây dựng một bất động sản khá dài,
vì thế có thể giá BĐS cũng sẽ phản ứng chậm hơn so với tình hình thị trường.


7

Để có cơ sở đánh giá và ước lượng giá trị BĐS một cách hợp lý nhất
thiết phải thu thập, lưu trữ các thông tin liên quan đến giao dịch mua bán BĐS
gần với BĐS được định giá nhất, phân tích, đánh giá, dự báo sự biến động của
giá cả thị trường.
 Các yếu tố khác
Các yếu tố khác như tập quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng cũng ảnh hưởng
một cách đáng kể tới giá trị BĐS. Một mảnh đất có thể đắt với người này nhưng có
thể dễ chấp nhận với người khác. Đòi hỏi thẩm định viên phải có sự am hiểu về tập
quán dân cư cũng như có sự phân tích về yếu tố tâm lý trong một khơng gian văn
hóa nhằm xác minh giá cả của giao dịch chứng cớ có thể được coi là giá trị thị
trường hay giá trị phi thị trường.
1.2.1.4 Nguyên tắc và cơ sở định giá bất động sản
a) Nguyên tắc định giá bất động sản
Nguyên tắc định giá BĐS là những quan điểm, quan niệm đã được thừa
nhận một cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế, xã hội. Là cơ sở quan
trọng để đưa ra các tiêu chí và xây dựng phương pháp định giá khoa học. Nó cho

phép thẩm định viên có thể tiếp cận và ước lượng một cách hợp lý giá trị BĐS.
a1) Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất là sự sử dụng có thể nhất của một BĐS
thuộc về vật chất, được sử dụng một cách hợp lý, được cho phép về pháp lý, khả thi
về tài chính và nó mang lại giá trị cao nhất của BĐS khi nó được định giá.
- Nội dung của nguyên tắc: Mỗi BĐS có thể sử dụng vào nhiều mục đích
khác nhau và đưa lại các lợi ích khác nhau nhưng giá trị của chúng được xác định
trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Con người luôn sử dụng BĐS trên nguyên tắc
khai thác một cách tối đa lợi ích mà BĐS có thể mang lại nhằm bù đắp chi phí bỏ
ra. Cơ sở để người ta đánh giá, quyết định đầu tư dựa trên lợi ích cao nhất mà BĐS
có thể mang lại. Do đó, giá trị của một BĐS được thừa nhận trong điều kiện nó
được sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
a2) Nguyên tắc thay thế


8

- Nội dung nguyên tắc: Giới hạn cao nhất về giá trị của một BĐS khơng
vượt q chi phí có một BĐS tương đương.
- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra số tiền
nào đó nếu với số tiền ít hơn vẫn có thể có một BĐS tương tự như vậy để thay thế.
Đây là nguyên tắc cơ bản và quan trọng, là cơ sở lý luận chủ yếu cho phương
pháp so sánh trực tiếp, là phương pháp được áp dụng phổ biến nhất trong hệ thống
các phương pháp thẩm định giá.
a3) Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một BĐS được quyết định bởi những lợi
ích tương lai mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư.
- Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị BĐS: Là
biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ thể nào đó trong

một thời điểm nhất định.
a4) Nguyên tắc đóng góp
- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một BĐS hay của một bộ phận cấu thành
BĐS phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của tồn bộ
BĐS tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
- Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị BĐS: Là
biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ thể nào đó trong
một thời điểm nhất định.
a5) Nguyên tắc cung - cầu
- Nội dung nguyên tắc: Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị BĐS.
Giá cả là bằng chứng và là sự thừa nhận có tính khách quan của thị trường về giá trị
BĐS. Trong thị trường dưới sức ép của cung, cầu giá cả có thể có khoảng cách rất
xa so với giá trị thực. Vì vậy khi so sánh các BĐS với nhau phải phân tích tác động
của yếu tố cung và cầu ảnh hưởng đến giá trị BĐS cần thẩm định.
- Cơ sở của nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm
định giá trị BĐS là dựa vào giá thị trường của BĐS. Giá thị trường của BĐS tỷ lệ
thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung. Cung và cầu luôn thay đổi
theo thời gian. Vì vậy thẩm định viên phải đánh giá được tác động của các yếu tố


9

này đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong
tương lai, nhằm xác minh BĐS cần thẩm định nên đánh giá trên cơ sở giá trị thị
trường hay giá trị phi thị trường
b) Cơ sở định giá BĐS
 Các yếu tố cơ bản của q trình lao động tạo ra BĐS : Đó là các yếu tố đất
dai, lao động và các nguyên vật liệu
 Chi phí cơ hội của sử dụng đất và cơng trình: so sánh với các sử dụng thay thế
khác nhau để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của BĐS tại thời điểm định giá.

 Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế : Các thay đổi có thể là chính sách
của Nhà nước liên quan đến BĐS, các biến động của thị trường, các thay đổi nhu cầu
của người tiêu dùng, các thay đổi về vật chất, tinh thần của người dân…ảnh hưởng đến
giá trị BĐS.
 Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS vào quẩn thể BĐS trong khu vực:
Căn cứ vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụng BĐS, giữa bản than BĐS với
quần thể BĐS xung quang và sự đóng góp của các BĐS xung quanh làm tăng giá trị
của BĐS cần định giá
 Dựa vào các yếu tố cấu thành của BĐS: Căn cứ vào giá trị đóng góp của từng
bộ phận cấu thành của BĐS vào tổng giá trị của BĐS.
 Dựa vào khả năng cạnh tranh của BĐS: Căn cứ vào cạnh tranh trong sử dụng
tốt nhất và hiệu quả nhất và sự cạnh tranh trong cung, cầu và giữa cung và cầu trong thị
trường.
 Dựa vài các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS: Giá trị của BĐS được
xác định dựa vào các lợi ích hiện tại và cả những lợi ích tương lai mà nó mang lại cho
chủ đầu tư, do đó cần dự báo những giá trị tương lai của BĐS mang lại khi định giá.

1.2.2 Quy trình và phương pháp định giá bất động sản
1.2.2.1 Các phương pháp định giá bất động sản
Phương pháp 1: Phương pháp so sánh trực tiếp
- Cơ sở lý luận:
Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc
thay thế. Theo nguyên tắc này, giá trị BĐS mục tiêu được coi là có thể hồn toàn
ngang bằng với giá trị của những BĐS tương đương có thể so sánh được. Như vậy,


10

theo phương pháp này không cần thiết phải xây dựng các cơng thức tính tốn hay
mơ hình mà chỉ cần đi tìm các bằng chứng đã được cơng nhận về giá trị của BĐS

tương đương có thể so sánh được trên thị trường.
- Các bước tiến hành:
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong thời
gian gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt chủ yếu sau:
+ Tình trạng vật chất của BĐS: kích thước, kiểu dáng, kết cấu, số lượng các
phòng, tuổi thọ, chất lượng kiến trúc và xây dựng…
+ Đặc điểm về mặt bằng: kích thước, bề rộng mặt tiền, tình trạng ơ nhiễm, hệ
thống cấp thốt nước, độ cao, độ dốc…
+ Đặc điểm về vị trí hay địa điểm: phản ánh khả năng tiếp cận với các trung
tâm kinh tế, xã hội: trường học, cửa hàng, bệnh viện, khu vui chơi giải trí, và các
dịch vụ cơng cộng khác; phản ánh mơi trường xã hội có liên quan: phong tục tập
quán, lối sống của những người xung quanh, khả năng đi lại của xóm ngõ…
+ Tình trạng pháp lý: các căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
các cơng trình trên đất, các quy định pháp lý về quyền hạn và trách nhiệm cho thuê,
yêu cầu tối thiểu về vệ sinh môi trường, về phịng cháy chữa cháy, về cách âm, tình
trạng vi phạm về không gian kiến trúc…
+ Thời gian giao dịch: Thẩm định viên cần phải tìm được các chứng cớ thị
trường gần thời điểm thẩm định để đảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS
mục tiêu.
+ Các điều khoản và điều kiện của giao dịch: Phương thức thanh toán, thời
hạn cho thuê, điều kiện thế chấp, bảo lãnh, tình trạng cung cầu, mức độ tự nguyện
mua bán của các bên…
Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm đảm
bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu. Khi kiểm tra và phân tích phải
làm rõ: nguồn gốc của các giao dịch như: loại BĐS, diện tích đất, diện tích sàn…;
đặc điểm và tính chất của các giao dịch …
Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh


11

nghiệm thường lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh.
Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS
chứng cớ. Dựa trên các yếu tố khác nhau này tiến hành điều chỉnh giá của các BĐS.
Nếu BĐS chứng cớ có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn BĐS mục tiêu thì điều
chỉnh giảm giá trị giao dịch của BĐS chứng cớ xuống và ngược lại.
Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của BĐS đã điều
chỉnh.
- Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:
Ưu diểm: Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất
trong thực tế.
+ Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật.
+ Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường, có cơ sở vững chắc để
khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
+ Là cơ sở hay đầu vào của các phương pháp khác: phương pháp chi phí,
phương pháp thặng dư.
Hạn chế:
+ Phải có giao dịch về các BĐS tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có
thể sử dụng để so sánh được.
+ Các thông tin thị trường thường mang tính chất lịch sử. Nếu thị trường
biến động các thơng tin sẽ nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn.
Khi đó tính chính xác sẽ thấp.
+ Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và
kiến thức thị trường thì mới có thể định giá một cách thích hợp.
Điều kiện áp dụng:
+ Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được.
+ Thị trường phải ổn định: nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn.
Phương pháp 2: Phương pháp chi phí
- Cơ sở tiến hành:
Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên tắc

thay thế. Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: Giá trị của BĐS mục tiêu tương


12

đương với chi phí làm ra một BĐS giống như vậy và coi đây như một vật thay thế.
Do đó, nếu có đầy đủ thơng tin hợp lý thì người ta sẽ không bao giờ trả giá cho một
BĐS lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng cơng trình có lợi ích tương tự.
- Các bước tiến hành:
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc BĐS, bằng cách coi nó là
đất trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Bước 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những
cơng trình hiện có trên đất.
Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của cơng trình, xét trên mọi nguyên
nhân.
Bước 4: Ước tính giá trị của cơng trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm
giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của cơng trình.
Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước tính
của mảnh đất với giá trị ước tính của cơng trình.
- Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:
Ưu điểm:
+ Được sử dụng khi khơng có các bằng chứng thị trường thích hợp để so
sánh. Sử dụng để đánh giá BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự
báo lợi ích tương lai.
+ Thích hợp khi định giá các BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt.
Hạn chế:
+ Việc định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào dữ liệu thị
trường cho nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng đối với
phương pháp chi phí.
+ Chi phí nói chung không bằng giá trị và không tạo ra giá trị. Phương pháp

chi phí phải sử dung cách tiếp cận cộng tới song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc
đã bằng với giá trị của tồn bộ.
+ Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó
thực hiện. Trên thực tế chưa có một phương pháp ước tính giảm giá cụ thể nào được
chấp nhận rộng rãi


13

+ Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh
nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng
Điều kiện áp dụng:
+ Thích hợp khi định giá các BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt.
+ Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm
và các dạng bồi thường khác
+ Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu
thầu.
+ Phương pháp này được vận dụng trong trường hợp mà người ta tin tưởng
chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá
trị của BĐS.
+ Dùng để bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác.
Phương pháp 3: Phương pháp thu nhập
- Cơ sở lý luận:
Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc
dự báo lợi ích tương lai. Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng, về mặt lý thuyết
giá thị trường hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các
khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS. Như vậy, nếu biết trước thu
nhập mà BĐS tạo ra hàng năm thì có thể tìm được giá trị của BĐS, nó tương ứng
với giá vốn phải đầu tư để tạo ra các khoản thu nhập đó.
- Kỹ thuật định giá:

Bản chất của việc định giá BĐS dựa vào thu nhập là tiến hành chuyển hóa
các dịng thu nhập tương lai về hiện tại để tìm giá trị của vốn đầu tư và cũng là giá
trị của BĐS.
n

V0=
t 1

Ft
(1  i ) t

Trong đó:
V0: giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của BĐS
Ft: Thu nhập tương lai mà BĐS đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t
i: tỷ suất hiện tại hóa (cịn gọi là tỷ suất chiết khấu)


14

n: Thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm)
+ Đối với BĐS sở hữu vĩnh viễn (cho thu nhập ổn định hàng năm):
V=

I
R

Trong đó:
I: thu nhập
R: tỷ lệ chiết khấu
+ Đối với BĐS cho thu nhập hàng năm tăng đều đặn:

V0=

I1
i k

Trong đó:
I1 = I0 (1+k)
I0 là thu nhập ở năm hiện hành
i: tỷ suất hiện tại hóa (cịn gọi là tỷ suất chiết khấu)
k là tỷ lệ tăng thu nhập hàng năm
- Các bước tiến hành:
Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính
đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm
như: chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp…
Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính tốn, cơng việc này có thể
dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các BĐS tương tự.
Bước 4: Dùng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục tiêu.
- Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng:
Ưu điểm:
+ Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất vì
nó tiếp cận trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư.
+ Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dịng tiền, nói chung đây là phương pháp
đơn giản.
+ Có thể đạt độ chính xác cao khi có chứng cớ về các thương vụ có thể so


15

sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao.

Nhược điểm:
+ Khi phân tích các thương vụ tương tự phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ,
chất lượng, thời hạn cho thuê…
+ Trong nhiều trường hợp thiếu cơ sở dể dự báo các khoản thu nhập tương lai.
+ Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước sự thay đổi của các tham số tính
tốn. Trong những trường hợp như vậy kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố
chủ quan.
Điều kiện áp dụng:
+ Phù hợp khi định giá các BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập
ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.
+ Với BĐS có thu nhập khơng đều thì có thể sử dụng một dạng tương tự là
DCF( dòng tiền chiết khấu)- Discounted Cash Flow
+ Thường dùng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư.
Phương pháp 4: Phương pháp thặng dư
- Cơ sở lý luận:
Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc
đóng góp. Theo nguyên tắc này, giá trị của một BĐS được xác định trrên cơ sở sự
hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng TS tăng lên hay giảm đi là
bao nhiêu. Với quan niệm như vậy, giá trị của BĐS mục tiêu có thể được xác định
bằng số chênh lệch giữa thu nhập thị trường và chi phí cơ hội thị trường khi đầu tư
vào BĐS đó.
- Các bước tiến hành:
Bước 1: Xác định các sử dụng tốt nhất cho BĐS mục tiêu, có tính đến
những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất
và có hiệu quả nhất bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương
pháp đầu tư.
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí
tài chính, các chi phi khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng.

16

Bước 4: Xác định giá trị còn lại (hay còn gọi là giá trị thặng dư) bằng cách
lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển.
Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và
các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu (Các chi phí cơ hội hợp lý
để có BĐS mục tiêu cho việc phát triển) gồm các giả định về: phí pháp lý, thuế
chuyển nhượng BĐS, chi phí tài chính, và lợi nhuận có liên quan.
- Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:
Ưu điểm:
+ Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển.
+ Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.
+ Có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê
tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS.
Hạn chế:
+ Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
+ Chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.
+ Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm với các tham số về chi phí và giá bán.
+ Phương pháp này khơng tính đến giá trị thời gian của tiền.
Điều kiện áp dụng:
+ Phù hợp khi định giá các BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp.
Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin
cậy cao.
+ Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai
để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
+ Để nâng cao khả năng ứng dụng cần sử dụng các kỹ thuật đánh giá rủi ro,
phân tích xác suất.
1.2.2.2 Quy trình định giá bất động sản
Quy trình định giá các bước tuần tự trong quá trình định giá được bắt đầu

từ khi chuyên viên định giá chuẩn bị tiến hành công việc định giá cho tới khi kết
thúc công việc, tức là gửi báo cáo định giá cho khách hàng.
Quy trình định giá gồm 6 bước: