Định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng đầu tư và phát triển việt nam chi nhánh bắc hà nội

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

1

GVHD : Th.S Ngô Phương Thảo

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

NHTM : Ngân hàng thương mai
BIDV : Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam
BĐS

: Bất động sản

UBND : Ủy ban nhân dân
NHNN : Ngân hàng Nhà nước
QHKH : Quan hệ khách hàng
ATM

: Máy rút tiền tự động

VND

: Việt Nam đồng

USD

: Đô la Mỹ

CN

: Chi Nhánh

MỤC LỤC


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

2

GVHD : Th.S Ngô Phương Thảo

LỜI MỞ ĐẦU

1.
2.
3.
4.
5.

Tính cấp thiết của đề tài
Mục tiêu nghiên cứu 5
Phạm vi nghiên cứu 5
Phương pháp nghiên cứu
Kết cấu của đề tài
5

4

5

CHƯƠNG I : CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG
HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI. 6
1.1. Thế chấp và vai trò của thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

6

1.1.1. Ngân hàng thương mại và hoạt động cho vay của ngân hàng thương mai..............6
1.1.2. Thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại....................11
1.2. Định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
16
1.2.1. Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp................................16
1.2.2. Nguyên tắc và yêu cầu định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của
ngân hàng thương mại..............................................................................................................18
1.2.3. Phương pháp định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân
hàng thương mại.......................................................................................................................22
1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho
vay của ngân hàng thương mại
31
1.3.1. Nhóm nhân tố khách quan.......................................................................................31
1.3.2.Nhóm nhân tố chủ quan............................................................................................32
Chương II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG
ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH BẮC HÀ NỘI

34

2.1. Quá trình hình thành và phát triển của ngân hàng BIDV- Chi nhánh Bắc Hà Nội. 34
2.2. Hệ thống tổ chức của ngân hàng BIDV – Chi nhánh Bắc Hà Nội. 34
2.3. Tình hình , kết quả hoạt động của ngân hàng đầu tư và phát triển
chi nhánh Bắc Hà Nội.
36

2.3.1. Tình hình hoạt động của Chi nhánh.........................................................................36
2.3.2. Kết quả hoạt động kinh doanh.................................................................................40
2.4.1. Thực trạng cơ sở pháp lý về định giá thế chấp tại BIDV- CN Bắc Hà Nội............42
2.4.2. Thực trạng quy trình định giá BĐS thế chấp tại BIDV – Chi nhánh bắc Hà Nội. .46
2.4.3. Một số ví dụ minh họa.............................................................................................52


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

3

GVHD : Th.S Ngô Phương Thảo

2.4.4. Đánh giá thực trạng định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng BIDV – chi
nhánh bắc Hà Nội.....................................................................................................................60
2.4.4.1. Những kết quả đạt được của Chi nhánh Bắc Hà Nội............................................60
3.1. Phương hướng phát triển của ngân hàng BIDV chi nhánh bắc Hà Nội trong thời gian tới
66
3.1.1. Phương hướng phát triển chung của ngân hàng BIDV chi nhánh bắc Hà Nội........66
3.1.2. Đối với hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng............................67
3.1.3. Mục tiêu hoạt động của ngân hàng Đầu tư và phát triển chi nhánh Bắc Hà Nội
trong giai đoạn 2012-2015........................................................................................................68
3.1.4. Định hướng phát triển của ngân hàng Ngân hàng Đầu tư và phát triển chi nhánh
Bắc Hà Nội giai đoạn 2012 – 2015 và tầm nhìn đến năm 2020..............................................70
3.2. Giải pháp

70

3.2.1. Hồn thiện quy định về định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng...................70
3.2.2. Phát triển và hoàn thiện hệ thống thông tin về bất động sản thế chấp làm căn cứ để

định giá.....................................................................................................................................72
3.2.3. Hồn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại ngân hàng...........73
3.2.4. Phát triển mạng lưới nguồn nhân lực.......................................................................74
3.2.5. Tăng cường kiểm tra giám sát công tác định giá bất động sản thế chấp nhằm hạn
chế rủi ro, tăng tính xác thực của hồ sơ định giá......................................................................76
3.2.6. Tăng cường áp dụng khoa học công nghệ...............................................................76
3.2.7. Xây dựng kế hoạch công việc..................................................................................77
3.3. Kiến nghị

77

3.3.1. Đối với ngân hàng Nhà nước...................................................................................77
3.3.2. Đối với cơ quan Nhà nước.......................................................................................78
KẾT LUẬN

80

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO81


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

4

GVHD : Th.S Ngô Phương Thảo

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Cùng với xu thế phát triển kinh tế, thì thị trường bất động sản ln là vấn đề nóng. Nhu
cầu về vốn để sử dụng cho việc kinh doanh, đầu tư bất động sản… của các cá nhân, tổ

chức doanh nghiệp ngày càng gia tăng.Nó kéo theo sự phát triển của các ngân hàng và
nghiệp vụ tín dụng, có thể kể đến nghiệp vụ định giá bất động sản.Khi tiến hành xem xét
khoản vay, ngân hàng sẽ tiến hành định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo để xác định
giá trị khoản vay và mức độ rủi ro khi tiến hành cho vay. Kết quả định giá bất động sản sẽ
ảnh hưởng trực tiếp tới hồ sơ vay vốn đó cũng như hoạt động cho vay của ngân hàng. Do
đó, có thể nói hoạt động định giá bất động sản thế chấp đóng vai trị quan trọng trong hoạt
động tín dụng chung của ngân hàng. Hiệu quả của công tác định giá sẽ quyết định khả
năng cho vay và giá trị khoản vay. Tuy định giá bất động sản có thế chấp còn là một ngành
nghề mới mẻ cả về lý thuyết lẫn thực tiễn song đã sớm khẳng định vai trị hết sức quan
trọng của mình đối với thị trường bất động sản, tài chính nói riêng cũng như nền kinh tế
nói chung. Đây chính là khâu rất quan trọng để hỗ trợ nghiệp vụ tín dụng trong các Ngân
hàng.
Nhân thức rõ về tầm quan trọng và sự ảnh hưởng của việc định giá bất động sản thế
chấp đến kết quả kinh doanh thì ngành ngân hàng nói chung và ngân hàng Đầu tư và Phát
triển Việt Nam (BIDV) nói riêng,cụ thể là ngân hàng BIDV-chi nhánh Bắc Hà Nội đã xây
dựng các quy định cũng như một quy trình định giá cho hoạt động định giá nói chung và
định giá bất động sản thế chấp nhằm đáp ứng được yêu cầu của thị trường hiện nay. Lâu
nay, ở nước ta việc định bất động sản thế chấp được tiến hành một cách tự phát, các tổ
chức định giá chưa chuyên nghiệp, trình độ năng lực của cán bộ định giá còn thấp, hệ
thống văn bản pháp luật liên quan đến bất động sản còn chưa thống nhất thiếu đồng bộ và
ít, chưa chặt chẽ. Bởi vậy mà việc nâng cao chất lượng của hoạt động định giá bất động
sản đang là vấn đề vô cùng quan trọng và cấp thiết hiện nay của chúng ta.
Chính vì vậy, trong thời gian thực tập tại chi nhánh Bắc Hà Nội của ngân hàng BIDV,
em đã quyết định chọn đề tài: “Định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay
của ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam - chi nhánh Bắc Hà Nội” làm chuyên đề
tốt nghiệp. Với đề tài này, Em hi vọng có thể tìm hiểu các quy định về định giá bất động
sản thế chấp, nội dung cũng như quy trình định giá bất động sản thế chấp đang được áp
dụng tại ngân hàng BIDV - chi nhánh Bắc Hà Nội.
2. Mục tiêu nghiên cứu

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

5

GVHD : Th.S Ngô Phương Thảo

* Về mặt lý thuyết, làm rõ cơ sở khoa học của định giá bất động sản : khái quát về
định nghĩa, quy trình, phương pháp định giá bất động sản. Trên cơ cở đó, nghiên cứu thực
trạng hoạt động định giá bất động sản tại công ty để thấy được những mặt được và chưa
được trong công tác định giá .
* Đánh giá khái quát thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng
Đầu tư và Phát triển Việt Nam về quy định, nội dung, quy trình định giá; đánh giá thành
cơng và hạn chế của hoạt động này tại ngân hàng.
* Từ việc phân tích thực trạng hoạt động của ngân hàng, để đề xuất một số kiến nghị,
phương hướng và giải pháp nâng cao chất lượng định bất động sản thế chấp tại ngân hàng
Đầu tư và Phát triển Việt Nam.
3. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài đi sâu nghiên cứu vào hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng
Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh Bắc Hà Nội mà trọng tâm là quy trình định giá
bất động sản đang được áp dụng tại BIDV trong khoảng từ năm 2006 đến hết năm 2011.
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong q trình hồn thành đề tài, các phương pháp nghiên cứu được sử dụng bao
gồm:
• Phương pháp thống kê khoa học.
• Phương pháp phân tích, tổng hợp.
• Phương pháp điều tra thu thập số liệu.
• Phương pháp so sánh…
• Phương pháp khảo sát thực tế .
5. Kết cấu của đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, đề tài gồm ba chương:
Chương I : Cơ sở khoa học về định giá Bất động sản thế chấp trong hoạt động cho
vay của ngân hàng thương mai.
Chương II: Thực trạng đinh giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Đầu tư và
Phát triển Việt Nam-Chi nhánh Bắc Hà Nội.
Chương III: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản
thế chấp tại ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam-Chi nhánh Bắc Hà Nội.
Em xin trân trọng cảm ơn tất cả các thầy cô trong khoa Bất động sản và Kinh tế tài
nguyên, đặc biệt là Th.S Ngô Phương Thảo đã nhiệt tình giúp đỡ để em có thể hồn thiện
chun đề này.
Em xin cảm ơn các cán bộ nhân viên tại Ngân hàng Thương mại Đầu tư và phát triển
chi nhánh Bắc Hà Nội, các nhân viên phịng tín dụng đã giúp đỡ em rất nhiều trong những
bước tìm hiểu và nghiêm cứu cả về lý thuyết lẫn thực tiễn của công tác định giá bất động
sản thế chấp tại Ngân hàng.


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

6

GVHD : Th.S Ngô Phương Thảo

CHƯƠNG I : CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI.
1.1. Thế chấp và vai trò của thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng
thương mại
1.1.1. Ngân hàng thương mại và hoạt động cho vay của ngân hàng thương mai
1.1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của ngân hàng thương mại
a) Định nghĩa Ngân hàng thương mại :
Ngân hàng thương mại là tổ chức kinh doanh tiền tệ mà họat động chủ yếu và thường

xuyên là nhận tiền kí gửi từ khách hàng với trách nhiệm hồn trả và sử dụng số tiền đó để
cho vay, thực hiện nghiệp vụ chiết khấu và làm phương tiện thanh tốn
Có thể thấy NHTM là một trong những định chế tài chính mà đặc trưng là cung cấp đa
dạng các dịch vụ tài chính với nghiệp vụ cơ bản là nhận tiền gửi, cho vay và cung ứng các
dịch vụ thanh tốn. Ngồi ra, NHTM cịn cung cấp nhiều dịch vụ khác nhằm thoả mãn tối
đa nhu cầu về sản phẩm dịch vụ của xã hội.
b) Đặc điểm của ngân hàng thương mại
* NHTM là một doanh nghiệp đặc thù kinh doanh trong lĩnh vực tiền tệ – tín dụng.
Các họat động của NHTM nhằm thúc đẩy và lưu chuyển các dòng tiền tệ phục vụ cho việc
giao dịch, thanh tóan , phát sinh hàng ngày trong nền kinh tế, đồng thời thông qua các họat
động huy động vốn và cho vay. Các NHTM có khả năng tạo tiền từ các nghiệp vụ kinh
doanh của mìnhthơng qua các cơng cụ lãi suất, tỉ giá. Vì vậy, NHTM là một mắt xích góp
phần ổn định chính sách tiền tệ quốc gia, đặc biệt là đối với các quốc gia đang chuyển đổi
nền kinh tế để
tham gia hội nhập khu vực và quốc tế như Việt Nam.
* Sản phẩm mà ngân hàng kinh doanh và làm dịch vụ là hàng hóa tài chính. Nói cách
khác, đó là tiền và các chứng từ có giá như là: cổ phiếu, thương phiếu, hối phiếu, trái phiếu
và tín phiếu. Đây là những sản phẩm cao cấp của nền kinh tế thị trường vì vậy được vận
hành theo một quy trình và phải được điều hành bởi nguồn nhân lực có trình độ chun
mơn nhất định, dựa trên những cơ sở pháp lý do luật pháp quy định.
* Trong quá trình họat động, NHTM tạo ra sản phẩm và dịch vụ trực tiếp cung ứng cho
người tiêu dùng khi co nhu cầu. Do vậy, họat động của ngân hàng dựa vào thương hiệu và
uy tín tạo ra đối với khách hàng. Cho nên, họat động của NHTM là một chuỗi không


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

7

GVHD : Th.S Ngô Phương Thảo

ngừng nâng cao chất lượng sản phẩm dịch vụ cung cấp và quảng bá tiếp thi hình ảnh của
mình tới khách hàng.
* Họat động của NHTM là cầu nối giữa các nhà đầu tư, các doanh nghiệp, những cá
nhân có vốn nhàn rỗi và các nhà đầu tư, các doanh nghiệp, các cá nhân có nhu cầu vay
vốn. Các NHTM góp phần khong nhỏ vào việc giải quyết nạn thất nghiệp, nâng cao thu
nhập và mức sống của dân cư cũng như góp phần bảo đảm vốn đối với các ngành kinh tế
nhằm phát triển ngành nghề, chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong một quốc gia.
1.1.1.2. Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mai.
a) Khái niệm
Ngân hàng thương mại hoạt động chủ yếu của ngân hàng là hoạt động tiền tệ,hay cũng
có thể nói rằng ngân hàng đi vay để cho vay. Cho vay (hay còn gọi là tín dụng ) là hoạt
động quan trọng của ngân hàng,là hoạt động đem lại cho ngân hàng một khoản lợi nhuận
rất lớn, khoản mục cho vay chiếm một tỷ trọng lớn trong tài sản ngân hàng (khoảng 70%)
với quy mô như vậy cho vay ảnh hưởng rất lớn đến chiến lược hoạt động của ngân hàng
thương mai như dự trữ,vay,đầu tư….
Trong quy chế cho vay của ngân hàng đối với khách hàng thì cho vay là một hình thức
cấp tín dụng , theo đó ngân hàng giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục
đích và thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc hoàn trả cả gốc lẫn lại suất quy
định đã thỏa thuận trước . Cho vay là một hoạt động giữ vài trị quan trọng , nó được thể
hiện ở chỗ khoản mục cho vay thường chiếm một tỷ lệ rất lớn khong t ẵ n ắ trờn
tng ti sn ca ngõn hàng thương mại, lãi suất cho vay lớn, vì thế lợi nhuận đem lại từ cho
vay là rất lớn khoảng 60% đây là nguồn đem lại lợi nhuận chủ yếu cho ngân hàng thương
mai . Tuy nhiên hầu hết rủi ro của ngân hàng đều nằm ở trong lĩnh vực cho vay này , vì thế
theo luật pháp các nước,ngày nay không một ngân hàng nào được phép cho một người vay
quá 15% vốn tự có của ngân hàng.
b) Phân loại các hoạt động cho vay
* Phân loại theo thời hạn khoản vay
Theo tiêu thức này ngân hàng có thể quản lý tốt hơn về mặt thởi giancủa các
khoản vay như là thời hạn giải ngân, thời hạn thu nợ… Qua đó các ngân hàng có

thể quản lý tốt khả năng thanh khoản của chính mình.
Ngắn hạn


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

8

GVHD : Th.S Ngô Phương Thảo

Các khoản cho vay ngắn hạn là các khoản cho vay có thời hạn từ 12 tháng trở
xuống,chủ yếu nhắm mục đích tài trợ cho tài sản lưu động hoặc nhu cầu sử dụng vốn ngắn
hạn của nhà nước,doanh nghiệp,hộ gia đình,cá nhân.Ngân hàng có thể áp dụng cho vay
trực tiếp hoặc cho vay gián tiếp,cho vay theo gói hoặc theo hạn mức,có hoặc khơng có bảo
đảm,dưới hình thức chiết khấu,thấu chi hoặc luân chuyển.
Trung và dài hạn
Các khoản cho vay có thời hạn từ 1đến 5năm thì được xếp vào danh mục
khoản vay trung hạn và từ 5năm trở nên là các khoản cho vay dài hạn.Các
khoản này thường chiếm một tỷ trọng rất lớn trong tổng dư nợ cho vay của các
NHTM, chiếm phần lớn lợi nhuận mà hoạt động cho vay đem lại.
* Phân loại theo phương thức cho vay cho vay thấu chi
Thấu chi là nghiệp vụ cho vay qua đó ngân hàng cho phép người vay được chi trội
(vượt) trên số dư tiền gửi thanh tốn của mình đến một giới hạn nhất định và trong khoảng
thời gian xác định. Giới hạn này được gọi là hạn mức thấu chi.
Cho vay trực tiếp từng lần
Cho vay từng lần là hình thức cho vay mà mỗi lần vay khách hàng phảilàm đơn và trình
ngân hàng phương án sử dụng vốn vay. Đây là hình thứctương đối phổ biến của ngân hàng
đối với các khách hàng không có nhu cầu vay thường xun, khơng có điều kiện để được
cấp hạn mức thấu chi. Một số khách hàng sử dụng vốn chủ sở hữu và tín dụng thương mại
là chủ yếu, chỉ khi có nhu cầu thời vụ, hay mở rộng sản xuất đặc biệt mới vay ngân hàng,

tức là vốn từ ngân hàng chỉ tham gia vào một số giai đoạn nhất định của chu kỳsản xuất
kinh doanh.
Cho vay theo hạn mức
Đây là nghiệp vụ tín dụng theo đó ngân hàng thoả thuận cấp cho kháchhàng hạn mức tín
dụng. Hạn mức tín dụng có thể tính cho cả kỳ hoặc cuối kỳ.Đó là số dư tối đa tại thời điểm
tính. Đây là hình thức cho vay thuận tiện chonhững khách hàng vay mượn thường xuyên,
vốn vay tham gia thường xuyênvào quá trình sản xuất kinh doanh.
Cho vay luân chuyển
Cho vay luân chuyển là nghiệp vụ cho vay dựa trên luân chuyển củahàng hoá. Doanh
nghiệp khi mua hàng có thể thiếu vốn, ngân hàng có thể chovay để mua hàng và sẽ thu nợ
khi doanh nghiệp bán hàng. Cho vay luân chuyển thường áp dụng đối với các doanh


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

9

GVHD : Th.S Ngô Phương Thảo

nghiệp thương nghiệp hoặc doanhnghiệp sản xuất có chu kỳ tiêu thụ ngắn ngày, có quan hệ
vay trả thường xuyên với ngân hàng.
Cho vay trả góp
l à h ì n h t h ứ c t í n d ụ n g , t h e o đ ó n g â n h à n g c h o p h é p khách hàng trả gốc làm
nhiều lần trong thời hạn tín dụng đã thoả thuận. Ngân hàng thường cho vay trả góp đối với
người tiêu dùng thơng qua hạn mức nhất định. Đây là loại hình cho vay có rủi ro cao
do khách hàng thường thế chấp bằng hàng hố mua trả góp, vì vậy nên lãi suất cho
vay trả góp thường là lãi suất cao nhất trong khung lãi suất cho vay của ngân hàng.
Cho vay gián tiếp
Phần lớn các khoản cho vay của ngân hàng là cho vay trực tiếp. Bêncạnh đó
ngân hàng cũng phát triển các hình thức cho vay gián tiếp. Đây là hình thức cho

vay thơng qua các tổ chức trung gian. Cho vay gián tiếp thườngđược áp dụng đối với
thị trường có nhiều món vay nhỏ, người vay phân tán, cách xa ngân hàng. Thơng
qua hình thức này nhằm giảm bớt rủi ro, chi phí củangân hàng.
*Phân loại theo hình thức đảm bảo
Khách hàng có thể bảo đảm bằng nhiều loại tài sản khác nhau, có thể bảođảm bằng
chính tài sản hình thành từ vốn vay của ngân hàng hoặc bảo đảm bằng uy tín của
mình.
Bảo đảm bằng tài sản thuộc sở hữu hay sử dụng lâu dài của khách hàng
- Cho vay cầm cố. Đây là hình thức ngân hàng cho khách hàng vay với điều
kiện là kháchhàng phải chuyển quyền kiểm soát tài sản đảm bảo sang cho ngân hàng
trong thời gian cam kết. Danh mục và điều kiện của tài sản cầm cố được ngân hàng quy
định cụ thể dựa trên quy định của pháp luật và chính sách tín dụng của từng
ngân hàng . Các tài sản cầm cố là các tài sản mà ngân hàng có thể kiểm tra,
kiểm s o á t v à b ả o q u ả n t ư ơ n g đ ố i c h ắ c c h ắ n , đ ồ n g t h ờ i v i ệ c n ắ m g i ữ
k h ô n g ả n h hưởng đến quy trình hoạt động của khách hàng, chẳng hạn như: các loại giấy
tờ có giá, kim loại quý, ngoại tệ mạnh…
- Cho vay thế chấp.Trong hình thức này người vay phải chuyển các giấy tờ chứng nhận
quyền sở hữu,sử dụng các tài sản đảm bảo sang cho ngân hàng nắm giữ trong thời hạn cam
kết. Đối với thế chấp bằng tài sản thì những tài sản mang đi thế chấp thường là bất động
sản như nhà cửa,quyền sử dụng đất… hoặc là những động sản mà việc nắm giữ nó không
thuận tiện như ô tô,xe máy…Việc thế chấp bằng tài sản cho phép người nhận tài trợ tiếp


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

10

GVHD : Th.S Ngô Phương Thảo

tục được sử dụng tài sản trong thời gian vay, tuy nhiên q trình sử dụng có thể làm

biến dạng tài sản, hơn nữa khả năng kiểm soát tài sản đảm bảo của ngân hàng bị
hạn chế. Việc định giá tài sản đảm bảo cũng là một khó khăn địi hỏi phải có sự
thẩm định kỹ lưỡng,tránh định giá quá cao gây thiệt hại cho ngân hàng hoặc định giá
quá thấp gây ảnh hưởng đến khả năng vay của khách hàng. Tuy nhiên đối với cho
vay cá nhân thì tài sản đảm bảo cũng không quá lớn như nhà xưởng, dây chuyền sản
xuất… như đối với cho vay kinh doanh.
Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay
Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn nhưng khơng có tài sản đảm bảo, hoặc tài
sản đó khơng đáp ứng được các u cầu của ngân hàng thì ngân hàng có thể yêu cầu khách
hàng sử dụng chính tài sản được hình thành từ nguồn tài trợ của ngân hàng làm vật đảm
bảo. Chẳng hạn khách hàng vay tiền mua ô tơ,ngân hàng có thể u cầu lấy chính chiếc ơ
tơ đó làm vật bảo đảm, khi khách hàng khơng có khả năng hồn trả thì ngân hàng sẽ phát
mại ơ tơ đó để thu nợ.
*Phân loại theo đối tượng khách hàng
Thông qua cách phân loại này các NHTM phân chia khách hàng của mìnhthành các đối
tượng khác nhau, từ đó lập ra các kế hoạch cũng như các chiếnlược khác nhau phù hợp với
đặc điểm riêng của từng loại khách hàng.
Cho vay khách hàng là các Doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế
Đây là loại hình cho vay của các NHTM mà các Doanh nghiệp, các tổ chứckinh tế là đối
tượng được phục vụ. Do đặc thù riêng có của đối tượng này màcác NHTM phải tổ chức
các phịng tín dụng chuyên trách phục vụ. Nhóm khách hàng này thường có nhu cầu vốn
với số lượng lớn, và có thể là rất lớn.Tuy nhiên số lượng khách hàng loại này của mỗi
NHTM thường khơng lớn, vìvậy các NHTM cần đặc biệt chú ý quan tâm đến từng khách
hàng cụ thể, từ đóxây dựng tốt mối quan hệ tín dụng lâu dài, đồng thời mở rộng các mối
quan hệvới các khách hàng mới.
Cho vay khách hàng cá nhân
Nhóm đối tượng cịn lại là nhóm các khách hàng cá nhân (bao gồm cá nhân,hộ gia đình,
chủ trang trại, tổ hợp tác…) được các NHTM áp dụng phương thức cho vay theo quy trình
thủ tục của cho vay khách hàng cá nhân. Nhóm đối tượng này có số lượng rất lớn và có
nhu cầu vay các khoản nhỏ lẻ, tuy nhiên đây là nhóm khách hàng khá nhạy cảm nên các

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

11

GVHD : Th.S Ngô Phương Thảo

NHTM cần có phương thức tiếp cận cung như quản lý hợp lý mới có thể khai thác tốt
mảng khách hàng này.
1.1.2. Thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
1.1.2.1 Khái niệm và ý nghĩa của thế chấp
a) Khái niệm
Trong hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại có 3 hình thức đảm bảo tiền vay là:
Thế chấp, cầm cố và bảo lãnh. 3 hình thức đảm bảo tiền vay này đều được quy định cụ thể
trong Luật dân sự 2005 .Điều 432 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản
thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và khơng
chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”.
Tài sản thế chấp thường là những tài sản có giá trị lớn như bất động sản, giấy tờ có giá,
trang sức, đá quý, ô tô, tàu thủy, dây chuyền sản xuất…Khi cho vay có thế chấp, ngân
hàng cũng đồng thời phải xác định mức độ rủi ro của khoản vay bao gồm rủi ro về mặt lãi
suất tiền gửi, trượt giá, rủi ro về tài chính và thanh tốn chậm của khách hàng. Nếu khách
hàng khơng thanh tốn được nợ thì ngân hàng có thể thanh lý tài sản thế chấp để thu lại
khoản vay.
Như vậy, thế chấp là hình thức đảm bảo tiền vay có tính linh hoạt cao trong hoạt động
tín dụng. Hình thức thế chấp khơng buộc bên thế chấp phải chuyển giao tài sản cho bên
nhận thế chấp và cũng không cần phải xuất hiện bên thứ ba tham gia vào giao dịch.
b) Ý nghĩa của thế chấp
Cho vay có thế chấp đóng vai trị quan trọng trong hoạt động tín dụng của ngân hàng.
Thơng qua cho vay có thế chấp, ngân hàng sẽ có thể thu được nguồn lợi nhuận có thể dự

tính được góp phần làm tăng tổng lợi nhuận chung. Ngân hàng có thể sử dụng nguồn lợi
nhuận này để đảm bảo được các hoạt động kinh doanh, tạo điều kiện cho ngân hàng phát
triển cả về quy mô và chất lượng.
Bên cạnh đó, hoạt động cho vay của ngân hàng thường có mức độ rủi ro tương đối do
rất nhiều yếu tố. Trong đó, vấn đề khơng thể thu hồi khoản vay là vấn đề phổ biến nhất. Có
rất nhiều lý do có thể dẫn tới tình trạng này như: khách hàng phá sản dẫn tới mất khả năng
thanh toán các khoản nợ; hay khách hàng gặp khó khăn trong hoạt động kinh doanh dẫn
đến quay vòng vốn bị ảnh hưởng làm mất khả năng hoàn trả nợ khi các khoản vay đáo hạn;
hoặc khách hàng cố ý khơng thanh tốn các khoản nợ… Trong trường hợp không thu được


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

12

GVHD : Th.S Ngô Phương Thảo

nợ bổ sung, ngân hàng có thể gặp bất trắc trong tín dụng gây ảnh hưởng tiêu cực tới hoạt
động của ngân hàng.
Để tránh tình trạng đó, ngân hàng buộc phải yêu cầu người vay có tài sản đảm bảo cần
thiết, đa số là dưới hình thức thế chấp tài sản. Khi có tài sản thế chấp cho các khoản vay,
ngân hàng trước hết có thể nâng cao ý thức thanh toán của khách hàng. Nếu các khoản vay
được cấp mà khơng có tài sản đảm bảo, phần vốn mà khách hàng bỏ ra cho các hạng mục
đầu tư chủ yếu là từ khoản vay của ngân hàng thì xu hướng chung là khách hàng sẽ đầu tư
vào các dự án có mức độ rủi ro cao hịng thu được lợi nhuận cao vì nếu dự án thành cơng
thì họ sẽ thu được lợi nhuân đáng kể, còn sự án thất bại thì cái mà họ mất khơng đáng kể.
Ngược lại, khi có tài sản thế chấp tại ngân hàng, khách hàng biết chính xác họ sẽ mất gì
khi khơng thanh tốn cho ngân hàng nên sẽ có phương án sử dụng nguồn vốn vay hợp lý
và cẩn thận, giảm thiểu rủi ro với vốn đầu tư nên khả năng thanh toán cho ngân hàng sẽ
được nâng cao.Tài sản thế chấp cũng giảm thiểu được tổn thất cho ngân hàng khi khách

hàng khơng thanh tốn tồn bộ hay một phần khoản nợ. Khi đã hết hạn thanh toán mà
khách hàng khơng thể hồn thành nghĩa vụ trả nợ của mình đối với ngân hàng thì ngân
hàng có quyền căn cứ vào các điều khoản trong hợp đồng vay vốn đã ký kết với khách
hàng tiến hành phát mãi tài sản để thu lại tiền bù đắp cho khoản vay và các chi phí liên
quan.
1.1.2.2. Yêu cầu và đặc điểm của bất động sản làm tài sản thế chấp
Tài sản thế chấp rất có ý nghĩa đối với hoạt động cho vay của ngân hàng nên nó thường
là các tài sản có giá trị cao và có khả năng phát mại như vàng, bạc, đá quý, giấy tờ có giá,
chứng chỉ tiền gửi, máy bay, tầu thủy, ô tô… nhưng phổ biến nhất vẫn là các bất động sản
bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản trên đất.
Điều 174 luật Dân sự 2005 quy định: Bất động sản là các tài sản không thể di dời
được .Như vậy bất động sản trước hết phải là tài sản ,nhưng nó khác với tài sản khác là
khơng thể di dời được.Bất động sản là đất đai và những vật thể gắn liền với đất đai.Những
vật thể gắn liền với đất đai là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể sử dụng trong
trạng thái khơng tách rời đất hoặc là những vật thể khi di chuyển sẽ bi hư hại hoặc tốn
nhiều cơng sức,chi phí như các cơng trình kiến trúc,cơng trình lắp ghép.
Tuy nhiên, để được thế chấp, bất động sản phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về mặt
pháp lý như: có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất hợp
pháp, khơng có tranh chấp trong việc sở hữu, sử dụng bất động sản.


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

13

GVHD : Th.S Ngô Phương Thảo

Bất động sản làm tài sản thế chấp trước hết đều có đầy đủ những đặc điểm của một bất
động sản thơng thường như: có vị trí cố định, tính lâu bền, tính dị biệt, tính ảnh hưởng…
Nhưng, do yêu cầu của ngân hàng nên các bất động sản làm tài sản thế chấp ngồi những

đặc điểm chung nhất thì thường có một số đặc điểm riêng biệt.
Bất động sản hoàn toàn hợp pháp. Ngân hàng khi tiếp nhận hồ sơ của một bất động sản
thường có những yêu cầu về giấy tờ kèm theo của các bất động sản. Chính điều này khiến
các khách hàng khi muốn thế chấp bất động sản thường hoàn thiện hồ sơ pháp lý của bất
động sản mà mình định làm tài sản thế chấp trước khi mang đến ngân hàng.
Đặc điểm nữa của các bất động sản làm tài sản thế chấp là: người đứng tên chính chủ
thường là bên A trong hợp đồng thế chấp bất động sản. Đa phần các hồ sơ vay vốn thế
chấp bất động sản đều do chủ sở hữu hợp pháp của bất động sản đứng ra tiến hành vay
vốn. Mục đích thường là vay vốn để kinh doanh.
Ngoài ra, các bất động sản thế chấp vay vốn thường là những bất động sản đã hình
thành thị trường. Các bất động sản này đều có thể giao dịch trên thị trường với khả năng
phát mại từ tương đối tốt đến rất dễ dàng.
Tóm lại, để có thể được chấp thuận làm tài sản thế chấp trong hồ sơ vay vốn của ngân
hàng, các bất động sản phải đáp ứng được các yêu cầu của ngân hàng và thường có những
đặc điểm riêng khác với các bất động sản thông thường khác.
1.1.2.3. Đặc điểm của việc thế chấp bất động sản
Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của
động sản, bất động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong tường hợp thế chấp một phần
bất động sản, động sản có vật phụ mà các bên khơng có thoả thuận về tài sản phụ đó thì tài
sản phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải thực hiện
theo quy định tại Điều 715 đến Điều 721 Bộ luật dân sự năm 2005 và các quy định khác
của pháp luật có liên quan. Như vậy, thế chấp tài sản khác cầm cố tài sản ở chỗ, trong
trường hợp cầm cố, bên cầm cố phải chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố giữ; trong
trường hợp thế chấp, bên thế chấp được giữ tài sản thế chấp để tiếp tục khai thác, sử dụng.
Về hình thức thế chấp tài sản: Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có
thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong một số trường hợp pháp
luật có quy định văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký thì việc
thế chấp tài sản phải tn thủ các hình thức đó. (Điều 343 Bộ luật dân sự năm 2005)

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

14

GVHD : Th.S Ngô Phương Thảo

Về thời hạn thế chấp: thời hạn thế chấp do các bên thoả thuận, nếu khơng có thoả
thuận thì việc thế chấp có thời hạn cho đến khi chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế
chấp. (Điều 344 Bộ luật dân sự năm 2005).
1.1.2.4. Quy định của Nhà Nước về thế chấp bất động sản.
Căn cứ vào Nghị định số 85/2002/ NĐ – CP ngày 25/10/2002 của Chính Phủ về sửa
đổi bổ sung Nghị định số 178/1999/ NĐ – CP ngày 29/12/1999 về đảm bảo tiền vay của
các tổ chức tín dụng, Ngân hàng nhà nước Việt Nam hướng dẫn một số quy định về bảo
đảm tiền vay, thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP- BTNMT ngày 04/07/2003 hướng
dẫn về trình tự, thủ tục đăng ký và cung cấp thơng tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Các tổ chức tín dụng phải thực hiện những quy định trên
khi cho vay theo quy chế cho vay của Ngân hàng nhà nước Việt Nam, cụ thể như sau
a)Hồ sơ cho vay thế chấp
+ Đơn yếu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất,văn bản ủy quyền đối với trường hợp yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền(3 bản)
+ Hợp đồng thế chấp được sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài nguyên gắn liền
với đất ( 03 bản ) , hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc bằng quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất ( 03 bản ).
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở đối với trường hợp thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất ở
+ Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính đối với trường hợp tren giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất
ở chưa thể hiện sơ đồ thửa đất.
+ Chứng từ thể hiện nộp tiền thuế đất.
b) Quyền hạn và nghĩa vụ các bên

Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp
-

Bên thế chấp trong thời gian thế chấp BĐS vẫn sử dụng BĐS thế chấp : đây là một

điều kiện quan trọng và quan trọng đối với các cá nhân, tổ chức thế chấp vif họ vừa có thể
tiến hành các hoạt động tren BĐS một cách bình thường như trc khi tiến hành thế chấp
vừa có vốn tiến hành các hoạt động để đầu tư, kinh doanh, mở rộng sản xuất…
-

Bên thế chấp được quyền nhận tiền vay từ tổ chức nhận thê chấp theo hợp đồng vay

: khi hai bên thế chấp và nhận thế chấp đã ký kết hợp đồng tức hai bên phải có nghĩa vụ
thực thi hợp đồng đã ký, bên nhận thế chấp phải cấp vốn vay cho bên thế chấp theo đúng


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

15

GVHD : Th.S Ngô Phương Thảo

số lượng và thời gian đã ghi trên hợp đồng. Nếu bên nhận thế chấp không thực hiện việc
cấp vốn cho bên thế chấp không đúng theo như trong hợp đồng thì bên thế chấp hồn tồn
có quyền kiến nghị lên cở quan chức năng có thẩm quyền.
-

Trong thời hạn thế chấp bên thế chấp không được tiến hành mau bán, trao đổi,

chuyển nhượng, chuyển đổi , cho thuê, cho th lại, ….BĐS đã thế chấp nếu khơng có sự

đồng ý của bên thế chấp.
-

Bên thế chấp phải thanh toán các khoản vay và khoản lãi đúng hạn và đúng số

lượng như đã ghi trong hợp đồng đối với bên nhận thế chấp.
-

Bên thế chấp phải thực hiện các nghĩa vụ khác với bên nhận thế chấp nếu có trong

hợp đồng
Quyền hạn và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp (ngân hàng)
-

Bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp giao các giấy tờ sổ sách…có liên

quan đến quyền sở hữu và sử dụng BĐS. Các giấy tờ đó như một sự bảo đảm đối với bên
nhận thế chấp là kahchs hàng sẽ tar nợ theo các điều khoản đã ghi trong hợp đồng.
-

Bên nhận thế chấp có quyền kiểm tra BĐS, kiểm tra việc thực hiện các nghĩa vụ của

bên thế chấp như trả lãi vay, không phá hoại BĐS thế chấp cũng như kiểm tra các điều
kiện mà hai bên đã cam kết ghi trong hợp đồng.
-

Bên nhận thế chấp pahir chuyển vốn cho bên thế chấp theo đúng thời gian và số

lượng mà hai bên đã cam kết.Việc này nhằm đảm bảo uy tín của bên nhận thế chấp đối với
bên thế chấp và tránh kiện tùng sau này.

-

Bên nhận thế chấp phải trả tất cả các laoij giấy tờ, hồ sơ… về BĐS thế chấp sau khi

ký hợp đồng thế chấp được thanh lý, bên nhận thế chấp khơng được phép giữ bất kì một
loại giấy tờ nào liên quan đến BĐS đó.
-

Bên nhạn thế chấp phải thực hiện tất cả các nghĩa vụ khác nếu hai bên đã thỏa thuận

trong hợp đồng.
c) Mức cho vay tối đa
Mức cho vay tối đa do các ngân hàng xét theo tình hình kinh doanh của mình để
quy định, tuy nhiên ngân hàng nào cũng không thể cho khách hàng vay bằng giá trị tài sản
thế chấp được vì vậy sẽ làm ảnh hưởng khơng tốt đến việc bảo tồn vốn của ngân hàng
cũng như kiểm sốt rủi ro. Thông thường các ngân hàng hiên nay thường cho khách hàng


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

16

GVHD : Th.S Ngô Phương Thảo

vay từ 50-80% giá trị của BĐS thế chấp, một số ngân hàng có tỷ lệ vay cao hơn tùy thuộc
vào chính sách của ngân hàng.
d) Thời điểm xác định BĐS thế chấp
Giá trị BĐS thế chấp được xác định tại thời điểm hai ben thế chấp và nhận thế chấp
ký kết hợp đồng, thời điểm này không được áp dụng khi bên nhận thế chấp xử lý tài sản
thế chấp để thu hồi nợ do BĐS có giá trị biên động theo thời gian , do vậy giá tại thời điểm

hai bên ký kết hợp đồng có thể khác so với giá BĐS khi hai bên thanh lý hợp đồng.Điều
này cũng phải ghi rõ trong hợp đồng để tránh tranh chấp cúng như làm giảm lời ích của
một trong hai bên.
1.2. Định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng
thương mại
1.2.1. Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp
1.2.1.1. Khái niệm định giá bất động sản thế chấp
Khái niệm định giá
Định giá tài sản là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ
phù hợp với một thị trường nhất định, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục
đích nhất định”.
Nhìn chung thì định giá là một hoạt động có sự kết hợp của cả yếu tố nghệ thuật và khoa
học về việc xác định giá trị của tài sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định.
Có thể thấy rất rõ điều này khi đi vào phân tích hoạt động định giá.
Theo đó, để có thể định giá một tài sản thì cần phải có một hệ thống các dữ liệu thơng
tin về tài sản bao gồm các thông tin về đặc điểm, nguồn gốc, tình trạng hoạt động, các yếu
tố ảnh hưởng đến giá trị và sự tồn tại của tài sản. Việc có thể thu thập, lưu trữ và phân tích
các thơng tin này địi hỏi người định giá phải có vốn kiến thức sâu rộng, phải đầu tư thời
gian, cơng sức làm việc hết sức nghiêm túc. Đây chính là khái cạnh khoa học của công tác
định giá.Tuy nhiên, để có thể hồn thiện cơng tác định giá thì người định giá phải biết
khéo léo kết hợp các yếu tố riêng rẽ đó thành một chuỗi thơng tin thống nhất, phải phân
tích được tác động qua lại của các yếu tố và tác động lên giá trị của tài sản định giá. Từ đó,
bằng cái nhìn chủ quan của mình, người định giá trình bầy quan điểm định giá dưới dạng
tính tốn về tài sản định giá. Vì mang tính chủ quan nên để cơng tác định giá đạt hiệu quả
tốt nhất thì người định giá phải đưa ra nhận định chủ quan trong điều kiện khách quan


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

17

GVHD : Th.S Ngô Phương Thảo

nhất. Điều này đòi hỏi người định giá phải rất nghệ thuật và giàu kinh nghiệm khi tiến
hành công tác định giá.
Khái niệm định giá bất động sản thế chấp
Định giá bất động sản thế chấp là việc xác định giá trị bất động sản phục vụ cho mục
đích thế chấp, được tính tại thời điểm thế chấp và có tính đến các đặc điểm của bất động
sản đưa ra để làm thế chấp cho ngân hàng hay tổ chức nhận thế chấp.
Định giá bất động sản thế chấp về bản chất nó cũng là định giá bất động sản xong nó thể
hiện mục đích cụ thể là dùng để thế chấp tại các ngân hàng, hoặc các tổ chức tín dụng
nhằm đáp ứng nhu cầu vay vốn của bên đi thế chấp.
Định giá BĐS thế chấp trong các ngân hàng nhằm phục vụ cho mục đích thế chấp do đó
giá trị của BĐS được định giá thấp hơn giá trị thị trường. Giá trị của BĐS khi đó được ước
tính tại thời điểm thị trường xấu nhất. Khi đó tùy vào các quy định của ngân hàng mà họ
đưa ra mức cho vay hợp lý. Để đảm bảo hai mục tiêu lợi nhuận và an toàn của ngân hàng.
Thực tế hoạt động thế chấp bất động sản trong ngân hàng là việc thế chấp quyền sử
dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản trên đất. Do đó các yếu tố pháp lý và quy mô là những
yếu tố được quan tâm hàng đầu.
Do định giá với mục đích thế chấp nên không phải loại bất động sản nào cũng được ngân
hàng nhận thế chấp. Điều này phụ thuộc vào quy định của từng ngân hàng. Do đó việc
nhận hồ sơ để tiến hành định giá là bước quan trọng.
Như vậy, định giá bất động sản thế chấp là hoạt động định giá bất động sản nhằm mục
đích cho vay có tài sản thế chấp của các ngân hàng.
1.2.1.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản thế chấp đối với hoạt động của
ngân hàng thương mại
Bất động sản thế chấp tại ngân hàng có thể coi là cầu nối, là sự đảm bảo cho mối quan
hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng. Tuy nhiên, để có thể đánh giá đúng đắn về “sự
đảm bảo” này thì ngân hàng buộc phải tiến hành định giá bất động sản thế chấp.Khi ngân
hàng cho khách hàng vay một khoản tiền thì để đảm bảo an tồn và giảm thiểu rủi ro tối đa

cho khoản vay, ngân hàng phải yêu cầu khách hàng thế chấp tài sản đảm bảo mà trong
trường hợp này là các bất động sản. Ngân hàng sẽ tiến hành xác định giá trị thực tế của bất
động thế chấp, khả năng thanh khoản, các vấn đề liên quan đến bất động sản thế chấp…
thông qua hoạt động định giá để đi tới quyết định có cho vay hay khơng, nếu cho vay thì sẽ
cho vay bao nhiêu để có thể đạt lợi ích cao nhất cho ngân hàng.


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

18

GVHD : Th.S Ngô Phương Thảo

Nếu công tác định giá được tiến hành tốt, giá trị của bất động sản được xác định chuẩn
xác sẽ giảm bớt rủi ro đối với hoạt động cho vay. Đồng thời, điều này làm gia tăng khách
hàng cho ngân hàng, tức là làm tăng lợi nhuận cho hoạt động tín dụng tại ngân hàng thơng
qua tiền lãi và các khoản chi phí kèm theo.Ngân hàng định giá bất động sản thế chấp và
tiến hành phát hành khoản vay thấp hơn nhiều giá trị thực của bất động sản thì khách hàng
dễ tìm tới ngân hàng khác nơi phát hành khối lượng vay lớn hơn. Điều này làm ảnh hưởng
tới hoạt động cho vay của ngân hàng, đồng thời gây mất uy tín của ngân hàng đối với
khách hàng, về lâu dài sẽ ảnh hưởng tới các hoạt động còn lại của ngân hàng. Nhưng nếu
ngân hàng tiến hành định giá bất động sản cao hơn giá trị thực tế thì phần rủi ro lại thuộc
về phía ngân hàng. Khách hàng có thể sẽ nẩy sinh xu thế từ bỏ khoản nợ do có thể coi như
đã bán được bất động sản với giá hời. Ngân hàng khi đó đối mặt với khả năng phải chịu lỗ
khi tiến hành phát mại bất động sản do giá trị thực tế của bất động sản không đủ để bù đắp
khoản vay và các chi phí liên quan.
Bất động sản là tài sản có gía trị lớn, khả năng thanh khoản của nó kém hơn các loại tài
sản khác nhưng lại chiếm tới 80% số lượng tài sản đảm bảo cho các khoản vay của ngân
hàng. Điều này có nghĩa là cơng tác định giá bất động sản thế chấp theo đó sẽ ảnh hưởng
tới 80% số hồ sơ tín dụng cho vay của ngân hàng. Đây là một con số lớn cho thấy định giá

bất động sản thế chấp có ý nghĩa rất lớn đối với hoạt động của ngân hàng.
1.2.2. Nguyên tắc và yêu cầu định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay
của ngân hàng thương mại
1.2.2.1. Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động định giá thế chấp
Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như: giá trị sử dụng, sự
khan hiếm, nhu cầu, khả năng thanh toán… Khi nghiên cứu quá trình định giá cần xem xét
và vận dụng những quy luật và nguyên lý thực tế liên quan để đánh giá chính xác tác động
của các yếu tố đó đối với cơng tác định giá bất động sản thế chấp.
Bản chất của định giá tài sản là sự phân tích các yếu tố tác động q trình hình thành giá
trị của một tài sản cụ thể.
•

Ngun tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của bất động sản là đạt được mức hữu dụng tối
đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kinh tế,
quản lý, tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

19

GVHD : Th.S Ngô Phương Thảo

Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và có hiệu quả nhất nếu tại thời
điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho
thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai là
lớn nhất. Sử dụng cao nhất có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian
nhất định. Sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất được phản ánh ở bốn mặt là:

- Hợp pháp về mục đích sử dụng và luồng thu nhâp.
- Thời gian cho thu nhập kéo dài và ổn định.
- Giá trị hiện tại các thu nhập ròng của tất cả các yếu tố cấu thành bất động sản lớn nhất.
- Thỏa mãn các tiêu chuẩn lựa chọn phổ biến phù hợp về chất liệu, kích thước.
•

Nguyên tắc cung cầu

Giá trị của một bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung cầu về bất động sản
đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của bất động sản đó cũng tác động tới cung và cầu về
bất động sản. Giá trị của bất động sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung
về bất động sản.
Gía trị của bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung cầu, trong đó có các yếu tố
đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của bất động
sản khác. Sự ảnh hưởng mang tính thuộc tính này được phản ánh trong quan hệ cung cầu
và giá trị của bất động sản.
•

Nguyên tắc thay đổi

Giá trị của bất động sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá
trị và những yếu tố tác động tới giá trị của nó.
Giá trị của bất động sản cũng được hình thành trong quá trình biến đổi liên tục phản ánh
hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bao gồm các yếu
tố tự nhiên, kinh tế, xã hội, môi trường. Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất
động sản cũng ln ln biến đổi. Do đó, khi định giá phải xác định rõ mối quan hệ giữa
các nhân tố trực tiếp tác động tới giá trị bất động sản, phải phân tích q trình biến đổi
nhằm xác định mức sử dụng bất động sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
•

Ngun tắc thay thế

Trong trường hợp hai hay nhiều bất động sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử
dụng thì giá trị của những bất động sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của bất
động sản này đến bất động sản khác.


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

20

GVHD : Th.S Ngô Phương Thảo

Việc hình thành giá trị của bất động sản được định giá thường liên quan đến giá trị của
bất động sản khác có thể thay thế.
Khi có hai bất động sản hữu ích như nhau, bất động sản nào chào bán ở mức giá thấp
nhất thì sẽ được bán đầu tiên. Giới hạn trên của giá trị bất động sản có xu hướng được thiết
lập bởi chi phí mua một bất động sản thay thế cần thiết tương đương với điều kiện khơng
có sự chậm trễ q mức làm thay ảnh hưởng đến sự thay thế.
•

Nguyên tắc cân bằng

Các yếu tố cấu thành của bất động sản thế chấp phải cân bằng để bất động sản đạt được
khả năng sinh lời tốt nhất hay mức hữu dụng cao nhất.
Nguyên tắc cân bằng ở đây có ý nghĩa:
- Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt thì giá trị thị trường tối đa đạt tới khi
các yếu tố cấu thành ra bất động sản đạt trạng thái cân đối.
- Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân bằng chỉ ra rằng
giá trị thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt được khi quỹ đất cho việc xây

dựng bất động sản đó được quy hoạch sử dụng một cách hợp lý.
Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản cần phải
phân tích xem liệu đã đạt tới trạng thái cân bằng hay chưa.
•

Ngun tắc đóng góp

Mức độ mà mỗi bộ phận của bất động sản thế chấp đóng góp vào tổng thu nhập từ tồn
bộ bất động sản hay là giá trị mỗi bộ phận của bất động sản có tác động tới giá trị bất động
sản đó. Khi thay đổi các yếu tố mới thì giá trị của bất động sản sẽ thay đổi theo thành phần
đóng góp của yếu tố đó vào bất động sản.Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính
khả thi của việc đầu tư bổ sung vào bất động sản khi xác định mức sử dụng bất động sản
tốt nhất và hiệu quả nhất.
•

Nguyên tắc cạnh tranh

Lợi nhuận cao nhất vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá mức có
thể làm giảm lợi nhuận và có thể cuối cùng khơng cịn lợi nhuận. Tuy nhiên, thị trường bất
động sản là một thị trường cạnh tranh không hồn hảo nên tính chất và mức độ cạnh tranh
khơng gay gắt như các loại hàng hóa thơng thường. Song cạnh tranh vẫn có ảnh hưởng
quan trọng đối với việc định giá bất động sản. Cạnh tranh làm giảm tính độc quyền của các
bất động sản đặc biệt nhưng cũng làm gia tăng giá trị lợi thế đặc biệt của bất động sản.